Immobilier : le taux d’endettement maximum autorisé tue aussi la solvabilité, un nouveau frein au crédit

Immobilier : le taux d’endettement maximum autorisé tue aussi la solvabilité, un nouveau frein au crédit

Les taux d’intérêt assomme évidemment le pouvoir d’achat immobilier. Il renchérit considérablement le crédit au point d’éjecter du marché nombre de candidats à la propriété. S’y ajoute aussi le ^lafonf d’emprunt maximum à 35 %.

Le pouvoir d’achat immobilier est complètement massacré. Ainsi par exemple un ménage pouvant gagner autour de 5000 € par mois qui pouvaient emprunter 350 000 € ne peut plus obtenir de crédit supérieur à 270 000 €.

Les deux phénomènes évoqués ci-dessus constituent une sorte de terrible mécanisme d’exclusion de couches moyennes ne disposant pas de patrimoine personnel.

Les demandes d’emprunt immobilier s’est à peine réduite au deuxième semestre 2023, en baisse de 16,8% sur un an.

« La baisse de la demande est moins importante qu’au 1er semestre (20,3%). Cependant, elle ne s’arrête pas et est même en forte progression depuis cet été », constate Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Aujourd’hui, « quatre dossiers sur dix sont refusés », alerte notamment le courtier. La crise de l’immobilier ne s’améliore pas, suivant logiquement la hausse des taux directeurs opérée par la Banque centrale européenne. Pour rappel, cette dernière a entamé un marathon haussier depuis l’été 2022, dans l’espoir de juguler l’inflation. Elle a ainsi relevé onze fois ses taux. Ils atteignent désormais une fourchette entre 4% et 4,75%, soit un plus haut depuis la création de la monnaie unique en 1999.

« Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d’intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd’hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », rappelle la représentante de Meilleurtaux, précisant que le taux moyen d’un crédit immobilier, situé en octobre à 4,3%, n’a pas été observé depuis 2012, dernière crise immobilière.

En conséquence, la capacité d’emprunt des ménages se réduit. Meilleurtaux donne notamment l’exemple d’un ménage gagnant 10.000 euros par mois, pouvant emprunter 705.000 euros, sur 20 ans, en janvier 2022. Ils doivent aujourd’hui se limiter à 540.000. Sacrée baisse de pouvoir d’achat immobilier.

Une limite, destinée à protéger les emprunteurs du surendettement, est à présent au cœur de la frustration des courtiers : le taux d’endettement maximum. Cette part maximale que peut représenter un emprunt (et toutes les charges associées) dans les revenus totaux d’un ménage a été plafonnée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis janvier 2022. En février 2023, cette règle ne posait pas de difficultés. En effet, aucun dossier, ou presque, ne dépassait les 35% en février 2023. En revanche, près de 40% des emprunteurs voient aujourd’hui la part de leur crédit sur leurs revenus se situer au-dessus de ce taux.

Imploré par les professionnels du crédit, le HCSF a examiné un éventuel assouplissement de ce taux d’endettement, le 26 septembre dernier. L’autorité a finalement maintenu ce plafond, au motif que les banques ont le droit de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers.

Or, « la production de crédits « non conformes » relevant de cette flexibilité ne représente que 13,8 % de la production totale des crédits, au deuxième trimestre 2023 », déclarait l’organisme, fin septembre.

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité

Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier: Une crise de solvabilité

Immobilier: Une crise de solvabilité

Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Renforcer la solvabilité des PME et ETI

Renforcer la solvabilité des PME et ETI

La tribune d’Alberto Sánchez Navalpotro, directeur général de la société Inbonis Rating, agence de notation de crédit spécialisée pour PME et ETI dans l’Opinion.

La France vient d’obtenir le feu vert de la Commission européenne sur le programme des prêts participatifs Relance et des obligations subordonnées Relance. Ce sont 20 milliards d’euros à destination de quelque 10 000 PME et ETI dans le but de leur permettre de réaliser des investissements productifs de nature à améliorer leur productivité et leur compétitivité. Selon Bruno Le Maire, le « maître mot de l’année 2020 a été la protection », et le « maître mot de l’année 2021 doit être l’investissement ».

Les prêts participatifs Relance vont permettre aux PME et ETI d’investir. Inspirés des « subordinated loans » anglo-saxons, et déjà utilisés par l’Etat français à plusieurs reprises en temps de crise – en 1978 en soutien au secteur sidérurgique puis en 2008 en soutien au secteur automobile – les prêts participatifs, à mi-chemin entre le financement en fonds propres et les prêts à long terme, représentent une nouvelle source de financement à long terme des investissements pour les entreprises.

Par ailleurs, les prêts participatifs Relance sont de nature à améliorer la notation de crédit des entreprises auprès des agences de notation et de la Banque de France. En effet, l’article L.313-14 du Code monétaire et financier prévoit que « les prêts participatifs sont, au regard de l’appréciation de la situation financière des entreprises qui en bénéficient, assimilés à des fonds propres ».

La France en tête de l’innovation financière en Europe. Le programme des prêts participatifs et des obligations Relance est sans précèdent en Europe par son ampleur. Il est aussi inédit par la coopération entre les banques et sociétés de gestion, au contact des PME/ETI, et les compagnies d’assurances, gestionnaires d’une épargne que Bercy souhaite flécher vers l’économie réelle, dans l’intérêt de notre tissu économique et de notre modèle de société.

En effet, l’Etat joue pleinement son rôle en apportant une garantie de 30 % qui permet d’offrir aux PME et ETI un financement plus risqué et à moindre coût par rapport à de la dette privée, et qui de surcroit permet de restaurer la solvabilité des entreprises, donner du temps et de la confiance aux PME et ETI.

La sélectivité comme enjeu majeur de la relance. Ces PME et ETI devront avoir une qualité de crédit minimum de BB ou 5+ selon un Organisme externe d’évaluation de crédit (exclusivement les agences de notation de crédit agréées par l’Autorité européenne des marchés financiers, ESMA, et la Banque de France) et présenter un plan d’affaires ou d’investissement permettant de démontrer qu’il s’agit bien d’entreprises qui cherchent à investir et croître pour se relancer.

La notation de crédit, un outil de transparence. Ainsi, il existe plus que jamais une nécessité de transparence et de sélectivité dans la stratégie de financement public et toutes les actions publiques. La notation de crédit fournit une opinion qualitative sous forme d’un rapport transparent et détaillé du modèle économique, stratégique et de gouvernance d’une entreprise. Les agences de notation agréées par l’Autorité européenne des marchés financiers ont une méthodologie éprouvée qui garantit l’indépendance de leur activité.

En assurant sélectivité et transparence, les valeurs que promeuvent les agences de notation de crédit s’inscrivent bel et bien dans la volonté générale d’une orientation vertueuse de la relance, car sans investissement, il n’y a pas d’avenir.

Alberto Sánchez Navalpotro est directeur général de la société Inbonis Rating, agence de notation de crédit spécialisée pour PME et ETI.

Immobilier: crise de solvabilité des acquéreurs

Immobilier: crise de solvabilité des acquéreurs

 

« La baisse des taux d’intérêt et l’arrêt de la hausse des prix auraient dû relancer le marché immobilier. Ce n’est pas le cas, en raison de la situation macro-économique et des anticipations de baisse des prix sur les marchés où elle ne s’est pas encore produite », explique cette note de conjoncture trimestrielle.  Ces taux exceptionnellement bas ont néanmoins permis à la fois « d’enrayer cette baisse » et de « maintenir un certain niveau de volume de ventes là où l’accession constitue l’essentiel du marché », poursuivent les notaires.  Or les observateurs estiment que ce mouvement de baisse des taux pourrait être arrivé à son terme, les taux longs ayant déjà « augmenté de 0,7 point (de pourcentage) depuis deux mois », et certains économistes estiment qu’ils pourraient remonter de deux points « sur les deux années à venir ».   »Même si, dans cette hypothèse, les prix pourraient globalement enregistrer un recul, il est peu probable que les acquéreurs dans leur ensemble gagnent du pouvoir d’achat, de sorte que cela contribuera à bloquer de nouveau le marché », estiment les notaires, s’interrogeant sur la perspective d’une « crise de solvabilité des ménages ».  Car en cas de remontée des taux de crédit immobilier, « les primo-accédants modestes seraient les plus pénalisés, l’absence d’aide dans l’ancien étant déjà durement ressentie » car le prêt à taux zéro — aujourd’hui réservé à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et appelé « PTZ plus »– « constituait en effet bien souvent l’apport financier de ces acquéreurs ».  Et en parallèle dans le neuf, les accédants à la propriété « sont confrontés à une forte hausse du prix de construction en raison de l’intégration des nouvelles normes », dont la réglementation thermique 2012.  Or pour les primo-accédants, la baisse des taux de ces derniers mois « ne compense que très partiellement la hausse des coûts, et ceux qui disposent d’une marge de manœuvre du fait de leurs revenus ne peuvent plus bénéficier du prêt à taux zéro ».   »Aujourd’hui, ces derniers sont exclus de l’accession à la propriété ne pouvant se constituer un apport financier personnel suffisant », concluent les notaires de France.