Archive pour le Tag 'immobilier'

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses)  Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Immobilier Paris  : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes

Immobilier Paris   : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes  

 

Selon un nouveau baromètre en « temps réel » que dévoile le JDD, les montants des annonces sur les sites spécialisés continuent de grimper et dépassent à présent, en moyenne, immobilier Paris : un prix 11.000 euros qui va chasser les habitants au profit des touristes.

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct.

Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement).

En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

L’agence immobilière numérique Hosman dévoile l’ampleur de la dérive dans le JDD avec un nouveau baromètre « en temps réel » des prix de l’immobilier parisien. Pour tenter de déterminer, avec plus de précision, les prix actuellement pratiqués dans les différents arrondissements de la capitale, la start-up se base sur les prix de vente affichés sur les principaux sites d’annonces immobilières réservés aux professionnels – avant une éventuelle négociation à la baisse par les acheteurs –, contrairement aux notaires, qui s’appuient sur des prix exacts mais plus forcément d’actualité.

Les chiffres en live que Hosman annonce pour le mois de septembre – hors frais d’agence – sont en moyenne supérieurs de 12,7% à ceux de l’indice de Notaires de France, soit un prix moyen de 11.146 euros du mètre carré.

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Il était sans doute temps que les plus hautes institutions financières de Bercy s’alarment de la véritable dérive des prix dans l’immobilier. Le risque en effet c’est que la bulle explose, cela en raison du fait que nombre d’accidents sont maintenant écartés du marché ou prennent même des risques qui pourraient les conduire à la ruine. Finalement la reproduction de la crise de 2007.

 

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 €, c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet, dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (Selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses).  Deux études Standard & Poor’s et UBS confirment  les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages.

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les manifestations dans plusieurs villes d’Allemagne contre la spéculation immobilière qui rend l’accession au logement de plus en plus difficile. «La folie des loyers» et la spéculation immobilière, dont sont responsables les requins de la l’immobilier. Des manifestations à Berlin ce samedi mais aussi à Munich, Cologne, Francfort, Göttingen, Fribourg ou encore Mannheim. Le problème c’est que cette question n’est pas seulement allemande mais qu’elle affecte nombreux grandes villes dans le monde et particulièrement aussi Paris, Londres ou encore Barcelone. Cela dans ces villes fréquentées aussi par les touristes, où les logements sont vidés de leurs résidents habituels en raison de coûts d’accès au logement tout à fait excessif. À Berlin, le prix du logement à la location a ainsi doublé en dix ans. Cette évolution des prix est portée par la popularité des grandes villes, où Allemands et Européens viennent s’installer par dizaines de milliers chaque année sans que l’offre ne suive. À Berlin, parmi les solutions figure le rachat d’immeubles par la ville, qui est dirigée par une coalition gauche-extrême-gauche-Verts, et ainsi arrêter l’envolée des loyers.  Les organisateurs ont aussi lancé samedi un appel à signatures pour que soit organisé un référendum local sur l’expropriation par la mairie de Berlin des sociétés immobilières détenant plus de trois mille logements.

 

 

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Les permis de construire de logements, indicateur avancé de l’immobilier neuf, ont nettement reculé entre juillet et septembre en France, même s’ils ralentissent légèrement leur chute, tandis que les mises en chantier ont creusé leur recul, montrent des statistiques publiées lundi.Au cours de ces trois mois, les permis de construire se sont élevés à 122.100, soit une baisse de 10,2% par rapport à la même époque de 2017, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires. Le nombre de mises en chantier diminue, lui, de 7,9% à 85.100.

Eoliennes Mouliherne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

Eoliennes  Mouliherne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

 

 

Une dépréciation qui s’ajoute à celle qui découle d’un processus de désertification et encouragée par des responsables municipaux qui entretiennent des liens plus qu’approximatif avec les réalités économiques et sociales. En fait, des maires surtout attirés par les promesses d’argent qui leur permettront de continuer de financer des équipements inutiles et coûteux quand la priorité doit être le développement économique et la création d’emplois. D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes. . Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire (à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. Pour une commune comme Mouliherne, la perte sera de l’ordre de 15 millions si l’on considère que la valeur du patrimoine immobilier représente environ 50 millions. Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales. Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées compte sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Or le prix moyen d’un séjour est de 2000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans !

 

Fiscalité l’immobilier : 32,5 milliards d’euros en plus

Fiscalité  l’immobilier : 32,5 milliards d’euros en plus

Les ventes en forte hausse en 2017  ont permis à l’Etat d’empocher un excédent de 32,5 milliards d’euros de recettes fiscales, ce qui correspond à environ 1,5 point de PIB.

Ce jackpot, révélé dans les « comptes du logement » publiés cet été par le ministère de la Transition écologique et solidaire, est dû aux importantes rentrées de TVA liées à la mise sur le marché de logements neufs mais surtout à la hausse des transactions dans l’ancien, qui ont fait bondir les frais de notaires de 17,6 % en un an. Et si ces frais sont dits « de notaire » car c’est à eux que l’on doit les régler, ils sont constitués à 80% de taxes, qui vont directement dans les caisses de l’Etat et des collectivités locales. Mais ces 32,5 milliards d’euros ont été intégrés dans les comptes 2017, en clair, r ils ont rejointe le trou du déficit. . Le déficit à 2,6 % du PIB l’an passé inclut ce bon résultat. »  Loin de recevoir un cadeau, les acheteurs et futurs locataires vont être une nouvelle fois mis à contribution : dans le projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement pourrait à nouveau « toucher aux aides personnalisées au logement » (APL), « relever la TVA à taux réduit pour les travaux des particuliers » ou encore « s’attaquer à la niche fiscale du crédit d’impôt pour la transition énergétique » (CITE), détaille une source proche du dossier interrogée par le Parisien.

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

 

Pas vraiment les frais de notaires mais les droits de mutation (taxes) qui financent les collectivités. Comme c’était prévisible le gouvernement commence à faciliter la hausse de la fiscalité locale après la décision de supprimer la taxe habitation. Nul doute qu’il faudra aussi s’attendre à une hausse sensible de l’impôt foncier ! Les départements devraient pouvoir à nouveau augmenter les droits de mutation, plus communément appelés «frais de notaire», réglés par l’acheteur lors d’une transaction immobilière. C’est ce qu’a indiqué l’Assemblée des départements de France (ADF) jeudi dans un communiqué: «Les départements ont accueilli avec intérêt l’offre d’un déplafonnement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui permettrait de dégager de nouvelles recettes et d’abonder les ressources des départements les plus démunis.» Le premier ministre, Édouard Philippe, a proposé que le taux départemental des DMTO, plafonné à 4,5 % depuis la précédente hausse en 2014, puisse être augmenté jusqu’à 4,7 % en 2019 par les départements qui le décident, précise-t-on à l’ADF. Matignon confirme ces informations et précise que cela représente une manne potentielle de 500 millions d’euros pour les départements. Si elle était confirmée, il s’agirait d’une mauvaise nouvelle pour les Français. À la suite de la hausse du plafond en 2014, la quasi-totalité des conseils départementaux ont relevé les DMTO.

Immobilier : Recul des mises en chantier

Immobilier : Recul des mises en chantier

 

Dans la construction, le premier trimestre se révèle comme pour l’ensemble de l’économie : très médiocre. Un effet direct de la fiscalité, aussi du tassement international. Les mises en chantier de logements en France ont reculé de 2,5% sur les trois premiers mois de 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017, lui-même déjà marqué par une baisse de 0,4%, selon les données corrigées des jours ouvrables et des variations saisonnières publiées lundi par le ministère de la Cohésion des territoires. Cette baisse est due aux logements collectifs, dont les mises en chantier ont chuté de 6,1% d’un trimestre sur l’autre, alors qu’elles ont augmenté de 2,6% pour les logements individuels. Dans le même temps, les permis de construire ont augmenté de 3,4% après s’être contractés de 5,7% au trimestre précédent. Ce rebond a été cette fois alimenté par les logements collectifs (+6,5%), alors que les permis de construire ont légèrement reculé dans l’individuel (-0,9%). Sur les douze mois à fin mars, 425.800 logements ont été mis en chantier, soit 9,2% de plus que sur la même période un an plus tôt mais un recul sensible par rapport au total de la fin février (429.300), et 496.300 (+3,7%) ont été autorisés à la construction (contre 502.700 à fin février).

Un krach immobilier ?

Un krach immobilier ?

 

Une hypothèse aujourdhiui peu vraisemblable mais quon ne peuet outefois exclure cmpte teneu des arbitrage défvorable à limmobilier et à la possible remontéedes taux explique Xerfi dans la tribune

 

 

« L’immobilier français se porte bien et dans les zones tendues, il se porte même très bien. L’évolution des prix en est le principal révélateur.

Ainsi, parmi les villes déjà les plus chères, Bordeaux flambe (+13,2%), Lyon s’embrase (+9,4%) et Paris poursuit son envol si bien que les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans 7 arrondissements et s’en rapproche dans 3. Des hausses suffisamment ancrées qu’il est difficile de percevoir ce qui pourrait bien ébranler la frénésie sur ces marchés. La question fondamentale est celle de l’évènement qui ferait office d’étincelle. Dans la pratique, c’est le plus souvent un faisceau d’éléments qui précipite un krach. Si on veut être très pessimiste, il faut donc supposer que plusieurs mécanismes, économiques et financiers défavorables se réalisent simultanément.

Parmi ces éléments, une remontée trop rapide et incontrôlée des taux des crédits à l’habitat. Que ce soit à la suite d’un changement plus brutal qu’anticipé de la politique monétaire, notamment américaine, de l’apparition de nouvelles tensions géopolitiques dans le monde ou de la résurgence de crainte d’explosion de la zone euro, en fait les raisons ne manquent pas et deux alertes ont déjà eu lieu aux États-Unis : fin 2016 et début 2018. Or, les taux américains montent rarement seuls et si flambée il y a de l’autre côté de l’Atlantique, les rendements européens seront contaminés.

Cela serait un sacré élément de blocage tant la baisse des taux immobiliers depuis 2009 a été un élément central de la bonne santé du marché. Pour les accédants aisés, qui s’endettent moins lourdement, le coût du crédit immobilier semble moins déterminant. Mais les effets de second tour sont importants : une hausse des taux désolvabilise et exclue les primo-accédants du marché et de proche en proche tous les ménages qui doivent revendre un logement pour en acquérir un autre.

Quant aux investisseurs, une remontée brutale des taux les détourneraient de l’immobilier avec la disparition de l’effet de levier qui est au cœur même de la rentabilité d’un placement dans la pierre d’autant plus que les rendements locatifs ont particulièrement été malmenés ces dernières années, même à Paris où depuis 2014 la progression des loyers est plus faible que celle de l’inflation. Une inversion de tendance trop violente des taux et c’est la chute pour tous. Parmi les autres facteurs déstabilisateurs potentiels, une crise bancaire, suivi d’un credit cruch.

Si un pays européen craque, ou si un maillon faible d’un produit financier systémique, fait défaut (à l’image des subprimes avant 2008). Et ici, c’est plutôt aux créances douteuses qui polluent les bilans des banques du Sud, et même allemande, qu’il faut songer. Or sans crédit pas de marché de l’immobilier, ou tout en état de cause, pas à son niveau actuel. En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd’hui, c’est plus de 4 compte tenu du taux d’épargne c’est toute une vie d’économie.

Cette révolution n’aurait pas été possible sans l’explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c’est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national. Pour les glamour-cities certainement un peu moins, mais elles aussi seraient fortement ébranlées.

Enfin, il y a les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron : transformation de l’ISF en impôts sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf… les arbitrages sont systématiquement défavorables à l’immobilier. Considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s’avérer déstabilisant, en excluant un peu plus du marché les primo-accédants, maillon essentiel de sa fluidité. Autant les deux premiers chocs sont à probabilité faible dans les trimestres à venir, autant l’effet d’empilement est déjà bien une réalité. »

>> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique

Immobilier: la taxe d « aménagement» en hausse

Immobilier: la taxe d «  aménagement» en hausse

 

Officiellement il ne doit pas y avoir d’impôt nouveau d’après le ministre de l’économie et des finances. Ce qu’a rappelé à plusieurs reprises Bruno le maire qui ne voulait pas laisser supposer notamment que la suppression de la taxe d’habitation serait remplacée par autre chose. Par contre, il n’a pas indiqué avec netteté que les autres impôts ne seraient pas augmentés. D’ailleurs globalement le taux de prélèvement obligatoire (ensemble des impôts qui pèsent par rapport à la richesse) ne va pas diminuer en 2018. Et la France va continuer de la place peut enviable de pays le plus taxé au monde. Concernant la taxe d’habitation, il faut évidemment s’attendre à des transferts partiels au début sur la taxe foncière. D’ailleurs certains experts en ingénierie fiscale proposent déjà un seul impôt pour tous les résidents (en fait le regroupement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour chaque ménage dans une résidence). Pour preuve de ces discrètes augmentations, celles concernant la c’est la taxe dite d’aménagement. Une taxe qui n’existait pas précédemment mais qui a été créé en 2012 pour un projet d’amélioration de logement qui nécessite une autorisation préalable. Son taux de base augmente de 3%. Et les communes devraient être tentées de revoir à la hausse la part qui leur revient. . Au 1er janvier 2018, le montant de la base de calcul est ainsi passé de 705 à 726 euros le mètre carré hors Ile-de-France, et de 799 à 823 euros le mètre carré pour les contribuables franciliens. L’an dernier, il avait été revalorisé de 0,5%, après avoir diminué en 2015 et 2016.  Sont ainsi concernés combles, celliers, caves, vérandas (couvertes et closes) ou encore abris de jardin d’une surface supérieure à 5 m², lorsque la hauteur de plafond dépasse 1,80 mètre. Les piscines (200 euros par m²), les mobile-homes (3000 euros par emplacement), les éoliennes (3000 euros) et les panneaux photovoltaïques (10 euros le m² de panneau) sont également soumis à la taxe, mais de façon forfaitaire.

 

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

 

 

Le mix énergétique a été remis en cause, en clair la part du nucléaire ne va pas bouger avant 2040 ou 2050 au moins  contrairement à la loi de programmation énergétique. Mais pour masquer, son revirement total Hulot va certainement accélérer le développement des inutiles et coûteuses éoliennes afin de tenter de sauver son vernis écolo. Les conséquences sur les différents projets sont catastrophiques sur le prix de l’immobilier et se traduisent en réalité par des effets antiredistributifs.  D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes. .Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire (à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. Pour une commune comme Mouliherne, la perte sera de l’ordre de 15 millions si l’on considère que la valeur du patrimoine immobilier représente environ 50 millions. Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales. Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées compte sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Or le prix moyen d’un séjour est de 2000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans !

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

 

 

D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre. Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire sera d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire ( à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants  ) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre.

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

10 000 € le mètre carré à Paris, 1500 à 2000 € dans de grandes villes de province et 6 à 700 euros dans certaines zones rurales éloignées des grands centres urbains par exemples dans le Grand Ouest. C’est  là résultats de l’hyper concentration urbaine et à l’inverse du processus de désertification dans certaines régions. En moyenne, 9000 euros le mètre carré dans l’ancien a été franchi à Paris. C’est ce qui ressort d’une étude de LPI-SeLoger publiée mercredi. Entre avril et juin, le prix moyen dans la capitale s’est élevé précisément à 9126 euros/m², soit une hausse de 2,3% par rapport aux trois mois précédents (+6,6% sur un an). Ils dépassent même les 10.000 euros/m² dans six arrondissements (IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XVIe) et plus aucun arrondissement n’est en dessous des 7000 euros du m2. La hausse sur douze mois oscille même entre 5% et 10% dans quatorze arrondissements. Évidemment une aberration économique, sociale et humaine qui conduit les ménages à investir de manière excessive dans du capital  mort dans les zones tendues (capital qui seraiat plus utile dans le secteur productif)  alors qu’à l’inverse les prix de vente dans les zones désertifiées ne couvrent ni les coûts de construction, ni le prix d’achat initial. Toutes les contradictions de l’aménagement du territoire !

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Alors que la plupart des éditorialistes au service du lobby immobilier ne cessent  de vanter le mérite de la reprise des prix Axel de Tarlé, dénonce dans le JDD cette imposture qui ne cesse d’accroître les inégalités et qui finalement ne sert même pas les intérêts du secteur concerné :

 

 

«  L’immobilier repart. Les prix ont augmenté de 1,8% en 2016. De toute part, on s’époumone : « C’est le moment d’acheter. » Stop! La hausse de l’immobilier est une catastrophe sociale qui creuse les inégalités. On a d’un côté les « heureux » propriétaires, grisés par l’envolée du mètre carré, et de l’autre des locataires – 42% de la population française – qui voient s’éloigner, à jamais, leur rêve d’avoir un toit qui leur appartienne. L’équation est devenue impossible comme le montre une note de l’Insee publiée cette semaine. En vingt ans, les revenus des Français ont augmenté de 40% et l’immobilier de… 150%! Ce grand écart pénalise particulièrement les jeunes, dans les grandes villes, là où il y a du travail. Ne peuvent acheter que ceux qui sont en CDI, bien payés, ou qui ont la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider. Le montant de l’apport personnel représente environ 30% de l’achat, contre 15% il y a trente ans. « L’accès à la propriété est devenu plus sélectif », nous dit pudiquement l’Insee. C’est une inégalité de plus. Avec d’un côté, les « insiders », propriétaires et en CDI. Et de l’autre, les « outsiders », locataires précaires. Cette impossibilité mathématique d’avoir un toit nourrit évidemment le sentiment de déclassement. Il faut donc arrêter le disque qui tourne en boucle : « Bonne nouvelle : l’immobilier repart. » L’OCDE fait son mea culpa. Pendant des années, la hausse des prix immobiliers a été vue comme quelque chose de positif, avec un « effet richesse » dopant la consommation et la croissance. C’est aujourd’hui une machine à exclure, source de paupérisation. Un nombre croissant de Français consacrent plus de 40% de leurs revenus au logement. Qui peut s’en réjouir? On en viendrait presque à souhaiter une hausse brutale des taux d’intérêt, qui servirait de déclic et pourrait crever cette « bulle immobilière », avec à la clé une chute des prix. Avoir un toit ne doit pas être un luxe. »

 

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

 

La révision des valeurs locatives est entrée en application pour les locaux à usage commerciaux. Devrait suivre la révision des valeurs locatives des biens immobiliers des particuliers. 33 millions de biens  sont concernés. Or on sait que la fiscalité locale constitue l’impôt direct le plus important pour nombre de couches moyennes et populaires. En moyenne la taxe foncière actuelle représente 1000 € et la taxe d’habitation autant. Mais il y a beaucoup de dispersion  autour de cette moyenne. Certains propriétaires et certains locataires payent plusieurs milliers d’euros dans les grands centres urbains pour chacune de ces taxes. Pour les professionnels dans la majoration entre en vigueur en 2017 l’objectif est d’augmenter la fiscalité de 50 % d’ici 2027. Il faudra donc s’attendre à une augmentation du même ordre pour les particuliers à partir de 2000 18 août 2019. L’objectif est clair : compenser la baisse des dotations de l’État par une sur fiscalité locale. Nul doute qu’il y aura conjonction des volontés fiscaliste sur ce point et du gouvernement et des collectivités locales. . Annoncée dès 2009 et reportée à trois reprises, la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année, mais pas pour tout le monde. Ces valeurs, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, restent aujourd’hui définies selon des règles datant de 1970 et ne prennent plus suffisamment en compte la réalité du marché immobilier. Actuellement le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété, qui correspond aux loyers théoriques applicables que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait son bien en location dans des conditions normales. Ainsi, chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Reconsidère que ces valeurs locatives sont très sous-estimées en raison de leurs critères de confort d’aujourd’hui et de leur localisation géographique. Point du coup taxe foncière et taxe d’habitation sont susceptibles d’augmenter de manière notoire dans les prochaines années. L’objectif de cette réforme serait  de rétablir davantage d’équité. Mais pour l’heure, seuls les propriétaires des locaux commerciaux sont concernés. Les habitants, eux, attendront encore un peu avant de voir leurs impôts locaux refléter davantage le standing du logement qu’ils occupent. Cette révision – qui devrait rapporter quelque 70 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État – va en tout cas se traduire dès cette année par une hausse des taxes pour 85% des locaux professionnels. Ainsi, les commerçants dont les boutiques sont implantées dans un centre commercial ou une galerie marchande verront leur taxe foncière progresser chaque année pendant dix ans de 47% en moyenne d’ici à 2026, rappelle le quotidien d’information en ligne Localtis.info consacré aux collectivités territoriales (Caisse des Dépôts). Plus curieux, les maisons de retraite subiront une hausse de 37% en moyenne, les déchetteries et les parkings de 35% et les crèches et centres médicaux de 25%. Des augmentations qui devraient être répercutées par les gestionnaires et propriétaires de ces biens immobiliers dans les factures des clients, des résidents et des patients.

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Il est clair que l’ingénierie administrative et fiscale est sans limite en France, la preuve avec la création de ce permis de louer qui sera imposée aux propriétaires. Une formalité supplémentaire auprès des collectivités locales. Il est probable que cette disposition sera accompagnée le moment venu d’une taxe spécifique sans doute pour financer l’inspection des logements en cours avant  location. L’objectif serait de contrôler les logements qui ne seraient pas aux normes. Reste à savoir quelles seront ces normes. On peut comprendre évidemment qu’on veuille lutter contre la location  de logements insalubres loués notamment par des marchands de sommeil mais il y a sans doute d’autres moyens que de créer une disposition concernant la plupart des bailleurs. Une réglementation supplémentaire que dénonce les propriétaires déjà peu encouragés à louer eu égard aux dispositions réglementaires et fiscales existants déjà. Un décret permet en effet aux communes qui le souhaitent de définir les zones dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable. Les professionnels de l’immobilier appellent le gouvernement à abroger ce texte, qu’ils considèrent comme un véritable « permis de louer ». Un « permis de louer » délivré aux propriétaires bailleurs pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. C’est ce qu’a annoncé cette semaine la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, qui va permettre aux collectivités de contrôler les logements pour éviter la mise en location d’appartements ou de maisons qui ne seraient pas aux normes. Un décret paru mercredi au Journal officiel, précisant les modalités d’application d’une des dispositions de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le souhaitent peuvent définir certaines zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable.  Dans le premier cas, les propriétaires devront déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location tandis que dans le second, jugé « plus contraignant » par les professionnels de l’immobilier, la conclusion d’un contrat de location sera conditionnée à l’obtention d’une autorisation préalable. Pour tout logement considéré comme « susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique », la demande d’autorisation préalable de mise en location pourra être rejetée ou autorisée sous condition de travaux ou d’aménagements », souligne la Chambre nationale des propriétaires.

Immobilier : un architecte obligatoire dès 150 m²

Immobilier : un  architecte obligatoire dès 150 m²

 

Sans doute a-t-on oublié l’impératif de simplification des procédures administratives puisque désormais le recours aux services d’un architecte sera obligatoire dès 150 m² pour une construction. Une disposition qui sera applicable au permis de construire déposés à partir  du1er mars 2017. Il  s’agit vraisemblablement  d’aider les architectes à remonter leur niveau d’activité et de revenus. Un revenu relativement faible en moyenne de l’ordre  3500 € nets mais avec des écarts considérables. Socialement, cette hausse des revenus est sans doute justifiée mais économiquement pas forcément pertinente compte tenu de la crise récurrente du secteur depuis plusieurs années. Le coût d’un architecte qui représente entre 8 et 12 pour cent d’une construction viendra renchérir les prix d’acquisition. Alors que bon nombre d’architectes vivent des temps difficiles, l’impatience de la profession était grande de voir abaisser le seuil minimal de recours à un architecte de 170 à 150 m². Il a fallu attendre la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine et ses divers amendements votés en septembre. Le nouveau décret fixe le nouveau seuil de surface de plancher au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire «pour les personnes physiques qui édifient ou modifient des constructions, à l’exception des constructions à usage agricole». Une disposition applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017. Si la profession et l’ordre des architectes, notamment, se félicite de cette mesure, pas sûr qu’elle change fondamentalement les choses. Tout d’abord la mesure concerne les «surfaces de plancher», c’est-à-dire que l’on l’épaisseur des murs et des surfaces isolantes qui ont sensiblement augmenté ces dernières années. Or, avant 2012 les surfaces à déclarer pour un permis étaient calculées sous la forme de Surface hors œuvre nette (SHON, mesurée à l’extérieur des murs de façade). Sachant que globalement 150 m² de plancher équivalent à 170 m² de SHON, on est globalement revenu à la situation d’avant 2012. Par ailleurs, comme le pointe le syndicat des architectes Unsfa dans un communiqué, tous les nouveaux seuils ne sont pas favorables à la profession. «Dans le même temps que la publication de ce décret, le seuil en dessous duquel le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour les lotissements semble être en passe d’être arrêté à 2.500 m², contrairement à l’avis de l’Unsfa», souligne son président Lionel Carli dans un communiqué.

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires en huit ans !!!

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires  en huit ans !!!

Une curieuse étude parue dans le journal la tribune montrerait que les Français ont gagné 30 % en huit ans en matière de pouvoir d’achat immobilier. Un calcul particulièrement discutable puisqu’il se fonde  sur d’une part la baisse des taux, d’autre part sur la baisse des prix de l’immobilier en francs constants. Une augmentation du pouvoir d’achat immobilier qui serait de 87 % pour l’Espagne ! Alors qu’on sait que dans ce pays l’augmentation théorique du pouvoir d’achat immobilier tient essentiellement à l’écroulement des prix. Un pouvoir d’achat d’autant plus théorique que les revenus se sont également écroulés. Il faudrait donc  aussi tenir compte de l’évolution des revenus, ce qui est absence dans cette étude. De même qu’il est absent la valeur de revente de ces biens. Ainsi par exemple un acheteur potentiel qui possède déjà un logement et qui veut en changer paiera évidemment moins cher son nouveau bien mais il vendra aussi moins cher l’ancien. Une évaluation relativement douteuse sans doute pour masquer la très critiquable flambée des prix pendant 10 à 15 ans. En fait les prix sont en francs constants sur une tendance baissière pour les ramener à des niveaux qui n’auraient jamais dû quitter. Pour preuve le fait que nombre de primo accédant ont été écartés  du marché en raison de la folie des prix et d’un manque de solvabilité. Certes le marché se redresse un peu mais on est encore loin du tout de propriétaires de certains pays voisins. Le journal économique rapporte que Selon l’étude du Crédit Foncier sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages européens sur les huit dernières années, l’impact serait très net pour la France, mais moins pour d’autres pays. Ainsi, grâce à la baisse des taux de crédits immobilier entre 2008 et 2016 (- 60%), les Français ont vu leur pouvoir d’achat dans ce secteur croître de 29%, les prix de l’immobilier n’ayant augmenté que de 1% pendant la même période. Pour la France, une baisse des taux d’intérêts de l’ordre de 60% équivaut à diviser par trois « la charge des intérêts d’un crédit immobilier« , précise le Crédit Foncier. Au 1er septembre 2016, les Français pouvaient ainsi acquérir un bien, à mensualité et durée de prêt identiques, d’une surface supérieure de 29% à celle qu’ils pouvaient acheter en 2008.

Immobilier : un apport de 20 000 euros, un emprunt de 200 000 et un revenu de 4 000 euros.

Immobilier : un apport de 20 000 euros, un emprunt de 200 000 et un revenu de 4 000 euros.

 

Même si le marché s’est amélioré en raison surtout des taux il n’en reste pas moins que la question de la solvabilité des candidats à l’acquisition est toujours posée. Surtout pour les primo accédants sans fortune personnelle. En effet en moyenne le prix de l’acquisition est de l’ordre de 220 000 euros avec un apport de l’ordre de 20 000 euros. Il faudra donc un emprunt de 200 000 euros. Sur 20 ans cela représente des mensualités de l’ordre de 1000 euros. En théorie un revenu de 3000 euros suffit pour obtenir cet emprunt (la charge ne peut dépasser 33% du revenu). Mais dans les faits les banques exigent davantage, près de 4000 euros et avec des caractéristiques durables des emplois (en clair par exemple pas de CDD) qui garantissent le remboursement du prêt. Du coup nombre de primo accédants se trouvent écartés de l’emprunt, donc de l’acquisition. 20.729 euros en moyenne en 2016, contre 57.735 euros en 2015 et 70.000 euros en 2014. L’apport personnel moyen des ménages emprunteurs est en chute libre sur les deux dernières années, selon l’emprunteur «publié le 16 novembre 2016 par le courtier en crédit meilleurtaux.com. Le phénomène est en plus insolite l’apport personnel moyen a baissé « pour la première fois depuis 2004 » en 2015, comme le précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. La transaction moyenne s’établit donc à 220.428 euros au total, soit une baisse de 17.529 euros par rapport à l’année précédente qui reflète une baisse générale des prix du marché immobilier. Cette tendance cache toutefois de fortes disparités entre les régions.

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