Archive pour le Tag 'immobilier'

Immobilier: durcissement des conditions de crédit

Immobilier: durcissement des conditions de crédit

 

Alors que tous les lobbys et les courtisans du secteur affirment que le marché se porte bien et même que les prix se maintiennent, les chiffres sont là pour démontrer le contraire puisqu’il se révèle qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir de la part des banques les crédits nécessaires en raison des critères de solvabilité exigée. Il faut ajouter à cela une montée également des taux d’intérêt . Il est clair que les banques vont s’y reprendront  à deux fois avant d’accorder des crédits jusque-là largement illimités à des ménages dont l’un des salaires pourrait devenir précaire. Dans un contexte économique incertain, les banques ont fortement relevé leurs barèmes au mois de mai (+ 7 points en un mois à 1,25 %, toutes durées confondues), selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Il s’agit de la plus forte hausse observée depuis les niveaux planchers atteints en novembre (1,12 %).

Les banques rémunèrent leurs risques, alors que les taux auxquels elles se refinancent n’ont pas bougé. «Alors que l’on s’attendait à ce que les banques se remettent en ordre de marche et accompagnent la reprise, elles sont au contraire très prudentes et sélectives», regrette Ari Bitton, à la tête du courtier CreditLeader. Depuis la fin de l’année dernière, les autorités recommandent aux banques de ne plus prêter au-delà de 25 ans

«Panique.» Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), n’a pas hésité à prononcer ce mot en présentant les chiffres du logement neuf en France au premier trimestre de l’année. Ils sont terribles. Les ventes reculent ainsi de 30 %, à moins de 23.000 unités, alors que les mises en vente s’effondrent de 50 %, à 14.000 logements. Et ces chiffres s’arrêtent à fin mars. Ils ne prennent en compte que quinze jours de confinement. Le deuxième trimestre s’annonce apocalyptique.

Immobilier : tendance à la baisse des prix ?

Immobilier : tendance à la baisse des prix ?

Les prix de l’immobilier sont attendus en baisse dans presque toute l’Europe en 2020 mais ils devraient repartir à la hausse à compter de 2021 ou 2022 ( ce que personne ne sait réellement NDLR)  estiment les experts de S & P Global Ratings. En France, l’ajustement devrait être de seulement 1,4 %. Un chiffre sans doute totalement  approximatif !

Immobilier : le retour d’une crise des «subprimes»

Immobilier : le retour d’une crise des «subprimes»

 

Certains grands médias français attirent l’attention sur le risque du retour d’une crise grave des subprimes  aux États-Unis. Et d’expliquer que la paralysie partielle de l’économie, la montée du chômage va évidemment provoquer une baisse substantielle des revenus de ménage y compris de ceux qui sont endettés pour l’achat de logements. Si l’arrêt de l’économie se prolonge, le système financier américain, relativement sain jusqu’à présent et bien mieux capitalisé qu’en 2008, va subir un choc imparable. La disparition des revenus de millions de foyers et entreprises qui se sont endettés, déclenche déjà une cascade de retards de paiements. Elle pourrait dans quelques mois se transformer en tsunami de défauts de paiement et de faillites.

La loi de sauvetage de l’économie adoptée fin mars oblige la majorité des institutions détentrices d’hypothèques à tolérer 90 jours de retard avant de déclarer un prêt en défaut. Les saisies de propriétés et les évictions sont suspendues pour au moins 60 jours.  Évidemment on ne parle pas de la situation française sans doute pour ne pas désespérer les acteurs économiques. Or à terme le pouvoir  d’achat  moyen des Français va diminuer de manière sensible compte tenu de la très forte vague de défaillances d’entreprise et de licenciements  qui va suivre. On sait qu’en France aussi les prix de l’immobilier ont tenté de monter jusqu’au ciel et que l’endettement de certains ménages a atteint des limites particulièrement dangereuses. D’où sans doute aussi des risques de renaissance d’une crise des subprimes  en France aussi

Immobilier: la pose avant la crise ?

 

 

Pour l’instant en raison de la crise le marché est à peu près à l’arrêt. Il repartira sans doute mais dans quelles conditions. En effet avant le Coronavirus, les volumes comme les prix étaient au zénith du fait en particulier des facilités accordées par les banques pour le financement. Du coup, les prix se sont envolés surtout dans les métropoles.

Il pourrait bien redescendre de l’ordre de 10 % d’après certains experts. En cause, les conséquences de la crise sanitaire qui va se traduire par de nombreuses défaillances d’entreprises, la montée du chômage et la dégradation du pouvoir d’achat des ménages en moyenne.

Les acteurs du secteur tentent de rassurer en constatant effectivement une montée historique des prix mais en considérant qu’il y a toujours une demande potentielle d’ailleurs supérieure à l’offre. Reste que la question posée c’est surtout l’évolution de la solvabilité des candidats à l’accession. Or on  sait que cette solvabilité repose sur les revenus pérennes des ménage dont  beaucoup pour être affectés par la vague de défaillance et de

Immobilier : construire plus haut ! ( Conseil national de l’habitat )

Immobilier : construire plus haut !  ( Conseil national de l’habitat )

 

 

Le conseil national de l’habitat n’a pas découvert la lune. Il s’aperçoit simplement que face à la crise du logement dans les zones très denses, la seule solution est de construire plus haut. Évidemment pas de remise en cause de l’aménagement du territoire avec une répartition plus équilibrée sur le plan économique et démographique. On reprend donc les recettes d’antan qui avait été critiquées du fait de leur extrême concentration démographique au kilomètre carré. Conclusion là où  la crise présente un grand caractère de gravité, c’est-à-dire là où déjà les populations sont le plus concentrées, le député Aurélien taché ( président aussi du conseil national de l’habitat) propose de construire plus haut. Construire plus.. C’est la proposition iconoclaste que fait le Conseil national de l’habitat (CNH) dans le rapport qu’il vient de finaliser.  Organe consultatif, le CNH réunit des professionnels de l’immobilier, des élus locaux et nationaux, des représentants de l’administration, des associations et des personnalités qualifiées. L’objectif de ce dernier rapport, impulsé par le député, était de faire des recommandations de politique publique pour réaliser le «choc d’offre» voulu par le président de la République. La Fédération des promoteurs immobiliers et la Fédération française du bâtiment ont désigné les deux rapporteurs.

 

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses)  Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Immobilier Paris  : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes

Immobilier Paris   : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes  

 

Selon un nouveau baromètre en « temps réel » que dévoile le JDD, les montants des annonces sur les sites spécialisés continuent de grimper et dépassent à présent, en moyenne, immobilier Paris : un prix 11.000 euros qui va chasser les habitants au profit des touristes.

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct.

Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement).

En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

L’agence immobilière numérique Hosman dévoile l’ampleur de la dérive dans le JDD avec un nouveau baromètre « en temps réel » des prix de l’immobilier parisien. Pour tenter de déterminer, avec plus de précision, les prix actuellement pratiqués dans les différents arrondissements de la capitale, la start-up se base sur les prix de vente affichés sur les principaux sites d’annonces immobilières réservés aux professionnels – avant une éventuelle négociation à la baisse par les acheteurs –, contrairement aux notaires, qui s’appuient sur des prix exacts mais plus forcément d’actualité.

Les chiffres en live que Hosman annonce pour le mois de septembre – hors frais d’agence – sont en moyenne supérieurs de 12,7% à ceux de l’indice de Notaires de France, soit un prix moyen de 11.146 euros du mètre carré.

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Il était sans doute temps que les plus hautes institutions financières de Bercy s’alarment de la véritable dérive des prix dans l’immobilier. Le risque en effet c’est que la bulle explose, cela en raison du fait que nombre d’accidents sont maintenant écartés du marché ou prennent même des risques qui pourraient les conduire à la ruine. Finalement la reproduction de la crise de 2007.

 

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 €, c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet, dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (Selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses).  Deux études Standard & Poor’s et UBS confirment  les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages.

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les manifestations dans plusieurs villes d’Allemagne contre la spéculation immobilière qui rend l’accession au logement de plus en plus difficile. «La folie des loyers» et la spéculation immobilière, dont sont responsables les requins de la l’immobilier. Des manifestations à Berlin ce samedi mais aussi à Munich, Cologne, Francfort, Göttingen, Fribourg ou encore Mannheim. Le problème c’est que cette question n’est pas seulement allemande mais qu’elle affecte nombreux grandes villes dans le monde et particulièrement aussi Paris, Londres ou encore Barcelone. Cela dans ces villes fréquentées aussi par les touristes, où les logements sont vidés de leurs résidents habituels en raison de coûts d’accès au logement tout à fait excessif. À Berlin, le prix du logement à la location a ainsi doublé en dix ans. Cette évolution des prix est portée par la popularité des grandes villes, où Allemands et Européens viennent s’installer par dizaines de milliers chaque année sans que l’offre ne suive. À Berlin, parmi les solutions figure le rachat d’immeubles par la ville, qui est dirigée par une coalition gauche-extrême-gauche-Verts, et ainsi arrêter l’envolée des loyers.  Les organisateurs ont aussi lancé samedi un appel à signatures pour que soit organisé un référendum local sur l’expropriation par la mairie de Berlin des sociétés immobilières détenant plus de trois mille logements.

 

 

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Les permis de construire de logements, indicateur avancé de l’immobilier neuf, ont nettement reculé entre juillet et septembre en France, même s’ils ralentissent légèrement leur chute, tandis que les mises en chantier ont creusé leur recul, montrent des statistiques publiées lundi.Au cours de ces trois mois, les permis de construire se sont élevés à 122.100, soit une baisse de 10,2% par rapport à la même époque de 2017, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires. Le nombre de mises en chantier diminue, lui, de 7,9% à 85.100.

Eoliennes Mouliherne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

Eoliennes  Mouliherne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

 

 

Une dépréciation qui s’ajoute à celle qui découle d’un processus de désertification et encouragée par des responsables municipaux qui entretiennent des liens plus qu’approximatif avec les réalités économiques et sociales. En fait, des maires surtout attirés par les promesses d’argent qui leur permettront de continuer de financer des équipements inutiles et coûteux quand la priorité doit être le développement économique et la création d’emplois. D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes. . Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire (à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. Pour une commune comme Mouliherne, la perte sera de l’ordre de 15 millions si l’on considère que la valeur du patrimoine immobilier représente environ 50 millions. Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales. Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées compte sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Or le prix moyen d’un séjour est de 2000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans !

 

Fiscalité l’immobilier : 32,5 milliards d’euros en plus

Fiscalité  l’immobilier : 32,5 milliards d’euros en plus

Les ventes en forte hausse en 2017  ont permis à l’Etat d’empocher un excédent de 32,5 milliards d’euros de recettes fiscales, ce qui correspond à environ 1,5 point de PIB.

Ce jackpot, révélé dans les « comptes du logement » publiés cet été par le ministère de la Transition écologique et solidaire, est dû aux importantes rentrées de TVA liées à la mise sur le marché de logements neufs mais surtout à la hausse des transactions dans l’ancien, qui ont fait bondir les frais de notaires de 17,6 % en un an. Et si ces frais sont dits « de notaire » car c’est à eux que l’on doit les régler, ils sont constitués à 80% de taxes, qui vont directement dans les caisses de l’Etat et des collectivités locales. Mais ces 32,5 milliards d’euros ont été intégrés dans les comptes 2017, en clair, r ils ont rejointe le trou du déficit. . Le déficit à 2,6 % du PIB l’an passé inclut ce bon résultat. »  Loin de recevoir un cadeau, les acheteurs et futurs locataires vont être une nouvelle fois mis à contribution : dans le projet de loi de finances pour 2019, le gouvernement pourrait à nouveau « toucher aux aides personnalisées au logement » (APL), « relever la TVA à taux réduit pour les travaux des particuliers » ou encore « s’attaquer à la niche fiscale du crédit d’impôt pour la transition énergétique » (CITE), détaille une source proche du dossier interrogée par le Parisien.

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

 

Pas vraiment les frais de notaires mais les droits de mutation (taxes) qui financent les collectivités. Comme c’était prévisible le gouvernement commence à faciliter la hausse de la fiscalité locale après la décision de supprimer la taxe habitation. Nul doute qu’il faudra aussi s’attendre à une hausse sensible de l’impôt foncier ! Les départements devraient pouvoir à nouveau augmenter les droits de mutation, plus communément appelés «frais de notaire», réglés par l’acheteur lors d’une transaction immobilière. C’est ce qu’a indiqué l’Assemblée des départements de France (ADF) jeudi dans un communiqué: «Les départements ont accueilli avec intérêt l’offre d’un déplafonnement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui permettrait de dégager de nouvelles recettes et d’abonder les ressources des départements les plus démunis.» Le premier ministre, Édouard Philippe, a proposé que le taux départemental des DMTO, plafonné à 4,5 % depuis la précédente hausse en 2014, puisse être augmenté jusqu’à 4,7 % en 2019 par les départements qui le décident, précise-t-on à l’ADF. Matignon confirme ces informations et précise que cela représente une manne potentielle de 500 millions d’euros pour les départements. Si elle était confirmée, il s’agirait d’une mauvaise nouvelle pour les Français. À la suite de la hausse du plafond en 2014, la quasi-totalité des conseils départementaux ont relevé les DMTO.

Immobilier : Recul des mises en chantier

Immobilier : Recul des mises en chantier

 

Dans la construction, le premier trimestre se révèle comme pour l’ensemble de l’économie : très médiocre. Un effet direct de la fiscalité, aussi du tassement international. Les mises en chantier de logements en France ont reculé de 2,5% sur les trois premiers mois de 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017, lui-même déjà marqué par une baisse de 0,4%, selon les données corrigées des jours ouvrables et des variations saisonnières publiées lundi par le ministère de la Cohésion des territoires. Cette baisse est due aux logements collectifs, dont les mises en chantier ont chuté de 6,1% d’un trimestre sur l’autre, alors qu’elles ont augmenté de 2,6% pour les logements individuels. Dans le même temps, les permis de construire ont augmenté de 3,4% après s’être contractés de 5,7% au trimestre précédent. Ce rebond a été cette fois alimenté par les logements collectifs (+6,5%), alors que les permis de construire ont légèrement reculé dans l’individuel (-0,9%). Sur les douze mois à fin mars, 425.800 logements ont été mis en chantier, soit 9,2% de plus que sur la même période un an plus tôt mais un recul sensible par rapport au total de la fin février (429.300), et 496.300 (+3,7%) ont été autorisés à la construction (contre 502.700 à fin février).

Un krach immobilier ?

Un krach immobilier ?

 

Une hypothèse aujourdhiui peu vraisemblable mais quon ne peuet outefois exclure cmpte teneu des arbitrage défvorable à limmobilier et à la possible remontéedes taux explique Xerfi dans la tribune

 

 

« L’immobilier français se porte bien et dans les zones tendues, il se porte même très bien. L’évolution des prix en est le principal révélateur.

Ainsi, parmi les villes déjà les plus chères, Bordeaux flambe (+13,2%), Lyon s’embrase (+9,4%) et Paris poursuit son envol si bien que les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans 7 arrondissements et s’en rapproche dans 3. Des hausses suffisamment ancrées qu’il est difficile de percevoir ce qui pourrait bien ébranler la frénésie sur ces marchés. La question fondamentale est celle de l’évènement qui ferait office d’étincelle. Dans la pratique, c’est le plus souvent un faisceau d’éléments qui précipite un krach. Si on veut être très pessimiste, il faut donc supposer que plusieurs mécanismes, économiques et financiers défavorables se réalisent simultanément.

Parmi ces éléments, une remontée trop rapide et incontrôlée des taux des crédits à l’habitat. Que ce soit à la suite d’un changement plus brutal qu’anticipé de la politique monétaire, notamment américaine, de l’apparition de nouvelles tensions géopolitiques dans le monde ou de la résurgence de crainte d’explosion de la zone euro, en fait les raisons ne manquent pas et deux alertes ont déjà eu lieu aux États-Unis : fin 2016 et début 2018. Or, les taux américains montent rarement seuls et si flambée il y a de l’autre côté de l’Atlantique, les rendements européens seront contaminés.

Cela serait un sacré élément de blocage tant la baisse des taux immobiliers depuis 2009 a été un élément central de la bonne santé du marché. Pour les accédants aisés, qui s’endettent moins lourdement, le coût du crédit immobilier semble moins déterminant. Mais les effets de second tour sont importants : une hausse des taux désolvabilise et exclue les primo-accédants du marché et de proche en proche tous les ménages qui doivent revendre un logement pour en acquérir un autre.

Quant aux investisseurs, une remontée brutale des taux les détourneraient de l’immobilier avec la disparition de l’effet de levier qui est au cœur même de la rentabilité d’un placement dans la pierre d’autant plus que les rendements locatifs ont particulièrement été malmenés ces dernières années, même à Paris où depuis 2014 la progression des loyers est plus faible que celle de l’inflation. Une inversion de tendance trop violente des taux et c’est la chute pour tous. Parmi les autres facteurs déstabilisateurs potentiels, une crise bancaire, suivi d’un credit cruch.

Si un pays européen craque, ou si un maillon faible d’un produit financier systémique, fait défaut (à l’image des subprimes avant 2008). Et ici, c’est plutôt aux créances douteuses qui polluent les bilans des banques du Sud, et même allemande, qu’il faut songer. Or sans crédit pas de marché de l’immobilier, ou tout en état de cause, pas à son niveau actuel. En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd’hui, c’est plus de 4 compte tenu du taux d’épargne c’est toute une vie d’économie.

Cette révolution n’aurait pas été possible sans l’explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c’est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national. Pour les glamour-cities certainement un peu moins, mais elles aussi seraient fortement ébranlées.

Enfin, il y a les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron : transformation de l’ISF en impôts sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf… les arbitrages sont systématiquement défavorables à l’immobilier. Considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s’avérer déstabilisant, en excluant un peu plus du marché les primo-accédants, maillon essentiel de sa fluidité. Autant les deux premiers chocs sont à probabilité faible dans les trimestres à venir, autant l’effet d’empilement est déjà bien une réalité. »

>> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique

Immobilier: la taxe d « aménagement» en hausse

Immobilier: la taxe d «  aménagement» en hausse

 

Officiellement il ne doit pas y avoir d’impôt nouveau d’après le ministre de l’économie et des finances. Ce qu’a rappelé à plusieurs reprises Bruno le maire qui ne voulait pas laisser supposer notamment que la suppression de la taxe d’habitation serait remplacée par autre chose. Par contre, il n’a pas indiqué avec netteté que les autres impôts ne seraient pas augmentés. D’ailleurs globalement le taux de prélèvement obligatoire (ensemble des impôts qui pèsent par rapport à la richesse) ne va pas diminuer en 2018. Et la France va continuer de la place peut enviable de pays le plus taxé au monde. Concernant la taxe d’habitation, il faut évidemment s’attendre à des transferts partiels au début sur la taxe foncière. D’ailleurs certains experts en ingénierie fiscale proposent déjà un seul impôt pour tous les résidents (en fait le regroupement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour chaque ménage dans une résidence). Pour preuve de ces discrètes augmentations, celles concernant la c’est la taxe dite d’aménagement. Une taxe qui n’existait pas précédemment mais qui a été créé en 2012 pour un projet d’amélioration de logement qui nécessite une autorisation préalable. Son taux de base augmente de 3%. Et les communes devraient être tentées de revoir à la hausse la part qui leur revient. . Au 1er janvier 2018, le montant de la base de calcul est ainsi passé de 705 à 726 euros le mètre carré hors Ile-de-France, et de 799 à 823 euros le mètre carré pour les contribuables franciliens. L’an dernier, il avait été revalorisé de 0,5%, après avoir diminué en 2015 et 2016.  Sont ainsi concernés combles, celliers, caves, vérandas (couvertes et closes) ou encore abris de jardin d’une surface supérieure à 5 m², lorsque la hauteur de plafond dépasse 1,80 mètre. Les piscines (200 euros par m²), les mobile-homes (3000 euros par emplacement), les éoliennes (3000 euros) et les panneaux photovoltaïques (10 euros le m² de panneau) sont également soumis à la taxe, mais de façon forfaitaire.

 

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

 

 

Le mix énergétique a été remis en cause, en clair la part du nucléaire ne va pas bouger avant 2040 ou 2050 au moins  contrairement à la loi de programmation énergétique. Mais pour masquer, son revirement total Hulot va certainement accélérer le développement des inutiles et coûteuses éoliennes afin de tenter de sauver son vernis écolo. Les conséquences sur les différents projets sont catastrophiques sur le prix de l’immobilier et se traduisent en réalité par des effets antiredistributifs.  D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes. .Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire (à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. Pour une commune comme Mouliherne, la perte sera de l’ordre de 15 millions si l’on considère que la valeur du patrimoine immobilier représente environ 50 millions. Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales. Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées compte sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Or le prix moyen d’un séjour est de 2000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans !

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

 

 

D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre. Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire sera d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire ( à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants  ) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre.

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

10 000 € le mètre carré à Paris, 1500 à 2000 € dans de grandes villes de province et 6 à 700 euros dans certaines zones rurales éloignées des grands centres urbains par exemples dans le Grand Ouest. C’est  là résultats de l’hyper concentration urbaine et à l’inverse du processus de désertification dans certaines régions. En moyenne, 9000 euros le mètre carré dans l’ancien a été franchi à Paris. C’est ce qui ressort d’une étude de LPI-SeLoger publiée mercredi. Entre avril et juin, le prix moyen dans la capitale s’est élevé précisément à 9126 euros/m², soit une hausse de 2,3% par rapport aux trois mois précédents (+6,6% sur un an). Ils dépassent même les 10.000 euros/m² dans six arrondissements (IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XVIe) et plus aucun arrondissement n’est en dessous des 7000 euros du m2. La hausse sur douze mois oscille même entre 5% et 10% dans quatorze arrondissements. Évidemment une aberration économique, sociale et humaine qui conduit les ménages à investir de manière excessive dans du capital  mort dans les zones tendues (capital qui seraiat plus utile dans le secteur productif)  alors qu’à l’inverse les prix de vente dans les zones désertifiées ne couvrent ni les coûts de construction, ni le prix d’achat initial. Toutes les contradictions de l’aménagement du territoire !

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Alors que la plupart des éditorialistes au service du lobby immobilier ne cessent  de vanter le mérite de la reprise des prix Axel de Tarlé, dénonce dans le JDD cette imposture qui ne cesse d’accroître les inégalités et qui finalement ne sert même pas les intérêts du secteur concerné :

 

 

«  L’immobilier repart. Les prix ont augmenté de 1,8% en 2016. De toute part, on s’époumone : « C’est le moment d’acheter. » Stop! La hausse de l’immobilier est une catastrophe sociale qui creuse les inégalités. On a d’un côté les « heureux » propriétaires, grisés par l’envolée du mètre carré, et de l’autre des locataires – 42% de la population française – qui voient s’éloigner, à jamais, leur rêve d’avoir un toit qui leur appartienne. L’équation est devenue impossible comme le montre une note de l’Insee publiée cette semaine. En vingt ans, les revenus des Français ont augmenté de 40% et l’immobilier de… 150%! Ce grand écart pénalise particulièrement les jeunes, dans les grandes villes, là où il y a du travail. Ne peuvent acheter que ceux qui sont en CDI, bien payés, ou qui ont la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider. Le montant de l’apport personnel représente environ 30% de l’achat, contre 15% il y a trente ans. « L’accès à la propriété est devenu plus sélectif », nous dit pudiquement l’Insee. C’est une inégalité de plus. Avec d’un côté, les « insiders », propriétaires et en CDI. Et de l’autre, les « outsiders », locataires précaires. Cette impossibilité mathématique d’avoir un toit nourrit évidemment le sentiment de déclassement. Il faut donc arrêter le disque qui tourne en boucle : « Bonne nouvelle : l’immobilier repart. » L’OCDE fait son mea culpa. Pendant des années, la hausse des prix immobiliers a été vue comme quelque chose de positif, avec un « effet richesse » dopant la consommation et la croissance. C’est aujourd’hui une machine à exclure, source de paupérisation. Un nombre croissant de Français consacrent plus de 40% de leurs revenus au logement. Qui peut s’en réjouir? On en viendrait presque à souhaiter une hausse brutale des taux d’intérêt, qui servirait de déclic et pourrait crever cette « bulle immobilière », avec à la clé une chute des prix. Avoir un toit ne doit pas être un luxe. »

 

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