Archive pour le Tag 'immobilier'

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

Conséquences des Eoliennes: une dépréciation de l’immobilier de 30%,

 

 

Le mix énergétique a été remis en cause, en clair la part du nucléaire ne va pas bouger avant 2040 ou 2050 au moins  contrairement à la loi de programmation énergétique. Mais pour masquer, son revirement total Hulot va certainement accélérer le développement des inutiles et coûteuses éoliennes afin de tenter de sauver son vernis écolo. Les conséquences sur les différents projets sont catastrophiques sur le prix de l’immobilier et se traduisent en réalité par des effets antiredistributifs.  D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes. .Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire (à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. Pour une commune comme Mouliherne, la perte sera de l’ordre de 15 millions si l’on considère que la valeur du patrimoine immobilier représente environ 50 millions. Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales. Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées compte sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Or le prix moyen d’un séjour est de 2000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans !

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

Eolienne : une dépréciation de l’immobilier de 30%

 

 

D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre. Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire sera d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éolienne dans des communes de l’est du Maine et Loire ( à Mouliherne par exemple, village de 800 habitants ou à Noyant village de 2000 habitants  ) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  60 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.  La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses les prix de vente vont notoirement diminué. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre.

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

10 000 € le mètre carré à Paris, 1500 à 2000 € dans de grandes villes de province et 6 à 700 euros dans certaines zones rurales éloignées des grands centres urbains par exemples dans le Grand Ouest. C’est  là résultats de l’hyper concentration urbaine et à l’inverse du processus de désertification dans certaines régions. En moyenne, 9000 euros le mètre carré dans l’ancien a été franchi à Paris. C’est ce qui ressort d’une étude de LPI-SeLoger publiée mercredi. Entre avril et juin, le prix moyen dans la capitale s’est élevé précisément à 9126 euros/m², soit une hausse de 2,3% par rapport aux trois mois précédents (+6,6% sur un an). Ils dépassent même les 10.000 euros/m² dans six arrondissements (IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XVIe) et plus aucun arrondissement n’est en dessous des 7000 euros du m2. La hausse sur douze mois oscille même entre 5% et 10% dans quatorze arrondissements. Évidemment une aberration économique, sociale et humaine qui conduit les ménages à investir de manière excessive dans du capital  mort dans les zones tendues (capital qui seraiat plus utile dans le secteur productif)  alors qu’à l’inverse les prix de vente dans les zones désertifiées ne couvrent ni les coûts de construction, ni le prix d’achat initial. Toutes les contradictions de l’aménagement du territoire !

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Alors que la plupart des éditorialistes au service du lobby immobilier ne cessent  de vanter le mérite de la reprise des prix Axel de Tarlé, dénonce dans le JDD cette imposture qui ne cesse d’accroître les inégalités et qui finalement ne sert même pas les intérêts du secteur concerné :

 

 

«  L’immobilier repart. Les prix ont augmenté de 1,8% en 2016. De toute part, on s’époumone : « C’est le moment d’acheter. » Stop! La hausse de l’immobilier est une catastrophe sociale qui creuse les inégalités. On a d’un côté les « heureux » propriétaires, grisés par l’envolée du mètre carré, et de l’autre des locataires – 42% de la population française – qui voient s’éloigner, à jamais, leur rêve d’avoir un toit qui leur appartienne. L’équation est devenue impossible comme le montre une note de l’Insee publiée cette semaine. En vingt ans, les revenus des Français ont augmenté de 40% et l’immobilier de… 150%! Ce grand écart pénalise particulièrement les jeunes, dans les grandes villes, là où il y a du travail. Ne peuvent acheter que ceux qui sont en CDI, bien payés, ou qui ont la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider. Le montant de l’apport personnel représente environ 30% de l’achat, contre 15% il y a trente ans. « L’accès à la propriété est devenu plus sélectif », nous dit pudiquement l’Insee. C’est une inégalité de plus. Avec d’un côté, les « insiders », propriétaires et en CDI. Et de l’autre, les « outsiders », locataires précaires. Cette impossibilité mathématique d’avoir un toit nourrit évidemment le sentiment de déclassement. Il faut donc arrêter le disque qui tourne en boucle : « Bonne nouvelle : l’immobilier repart. » L’OCDE fait son mea culpa. Pendant des années, la hausse des prix immobiliers a été vue comme quelque chose de positif, avec un « effet richesse » dopant la consommation et la croissance. C’est aujourd’hui une machine à exclure, source de paupérisation. Un nombre croissant de Français consacrent plus de 40% de leurs revenus au logement. Qui peut s’en réjouir? On en viendrait presque à souhaiter une hausse brutale des taux d’intérêt, qui servirait de déclic et pourrait crever cette « bulle immobilière », avec à la clé une chute des prix. Avoir un toit ne doit pas être un luxe. »

 

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

 

La révision des valeurs locatives est entrée en application pour les locaux à usage commerciaux. Devrait suivre la révision des valeurs locatives des biens immobiliers des particuliers. 33 millions de biens  sont concernés. Or on sait que la fiscalité locale constitue l’impôt direct le plus important pour nombre de couches moyennes et populaires. En moyenne la taxe foncière actuelle représente 1000 € et la taxe d’habitation autant. Mais il y a beaucoup de dispersion  autour de cette moyenne. Certains propriétaires et certains locataires payent plusieurs milliers d’euros dans les grands centres urbains pour chacune de ces taxes. Pour les professionnels dans la majoration entre en vigueur en 2017 l’objectif est d’augmenter la fiscalité de 50 % d’ici 2027. Il faudra donc s’attendre à une augmentation du même ordre pour les particuliers à partir de 2000 18 août 2019. L’objectif est clair : compenser la baisse des dotations de l’État par une sur fiscalité locale. Nul doute qu’il y aura conjonction des volontés fiscaliste sur ce point et du gouvernement et des collectivités locales. . Annoncée dès 2009 et reportée à trois reprises, la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année, mais pas pour tout le monde. Ces valeurs, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, restent aujourd’hui définies selon des règles datant de 1970 et ne prennent plus suffisamment en compte la réalité du marché immobilier. Actuellement le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété, qui correspond aux loyers théoriques applicables que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait son bien en location dans des conditions normales. Ainsi, chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Reconsidère que ces valeurs locatives sont très sous-estimées en raison de leurs critères de confort d’aujourd’hui et de leur localisation géographique. Point du coup taxe foncière et taxe d’habitation sont susceptibles d’augmenter de manière notoire dans les prochaines années. L’objectif de cette réforme serait  de rétablir davantage d’équité. Mais pour l’heure, seuls les propriétaires des locaux commerciaux sont concernés. Les habitants, eux, attendront encore un peu avant de voir leurs impôts locaux refléter davantage le standing du logement qu’ils occupent. Cette révision – qui devrait rapporter quelque 70 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État – va en tout cas se traduire dès cette année par une hausse des taxes pour 85% des locaux professionnels. Ainsi, les commerçants dont les boutiques sont implantées dans un centre commercial ou une galerie marchande verront leur taxe foncière progresser chaque année pendant dix ans de 47% en moyenne d’ici à 2026, rappelle le quotidien d’information en ligne Localtis.info consacré aux collectivités territoriales (Caisse des Dépôts). Plus curieux, les maisons de retraite subiront une hausse de 37% en moyenne, les déchetteries et les parkings de 35% et les crèches et centres médicaux de 25%. Des augmentations qui devraient être répercutées par les gestionnaires et propriétaires de ces biens immobiliers dans les factures des clients, des résidents et des patients.

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Il est clair que l’ingénierie administrative et fiscale est sans limite en France, la preuve avec la création de ce permis de louer qui sera imposée aux propriétaires. Une formalité supplémentaire auprès des collectivités locales. Il est probable que cette disposition sera accompagnée le moment venu d’une taxe spécifique sans doute pour financer l’inspection des logements en cours avant  location. L’objectif serait de contrôler les logements qui ne seraient pas aux normes. Reste à savoir quelles seront ces normes. On peut comprendre évidemment qu’on veuille lutter contre la location  de logements insalubres loués notamment par des marchands de sommeil mais il y a sans doute d’autres moyens que de créer une disposition concernant la plupart des bailleurs. Une réglementation supplémentaire que dénonce les propriétaires déjà peu encouragés à louer eu égard aux dispositions réglementaires et fiscales existants déjà. Un décret permet en effet aux communes qui le souhaitent de définir les zones dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable. Les professionnels de l’immobilier appellent le gouvernement à abroger ce texte, qu’ils considèrent comme un véritable « permis de louer ». Un « permis de louer » délivré aux propriétaires bailleurs pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. C’est ce qu’a annoncé cette semaine la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, qui va permettre aux collectivités de contrôler les logements pour éviter la mise en location d’appartements ou de maisons qui ne seraient pas aux normes. Un décret paru mercredi au Journal officiel, précisant les modalités d’application d’une des dispositions de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le souhaitent peuvent définir certaines zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable.  Dans le premier cas, les propriétaires devront déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location tandis que dans le second, jugé « plus contraignant » par les professionnels de l’immobilier, la conclusion d’un contrat de location sera conditionnée à l’obtention d’une autorisation préalable. Pour tout logement considéré comme « susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique », la demande d’autorisation préalable de mise en location pourra être rejetée ou autorisée sous condition de travaux ou d’aménagements », souligne la Chambre nationale des propriétaires.

Immobilier : un architecte obligatoire dès 150 m²

Immobilier : un  architecte obligatoire dès 150 m²

 

Sans doute a-t-on oublié l’impératif de simplification des procédures administratives puisque désormais le recours aux services d’un architecte sera obligatoire dès 150 m² pour une construction. Une disposition qui sera applicable au permis de construire déposés à partir  du1er mars 2017. Il  s’agit vraisemblablement  d’aider les architectes à remonter leur niveau d’activité et de revenus. Un revenu relativement faible en moyenne de l’ordre  3500 € nets mais avec des écarts considérables. Socialement, cette hausse des revenus est sans doute justifiée mais économiquement pas forcément pertinente compte tenu de la crise récurrente du secteur depuis plusieurs années. Le coût d’un architecte qui représente entre 8 et 12 pour cent d’une construction viendra renchérir les prix d’acquisition. Alors que bon nombre d’architectes vivent des temps difficiles, l’impatience de la profession était grande de voir abaisser le seuil minimal de recours à un architecte de 170 à 150 m². Il a fallu attendre la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine et ses divers amendements votés en septembre. Le nouveau décret fixe le nouveau seuil de surface de plancher au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire «pour les personnes physiques qui édifient ou modifient des constructions, à l’exception des constructions à usage agricole». Une disposition applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017. Si la profession et l’ordre des architectes, notamment, se félicite de cette mesure, pas sûr qu’elle change fondamentalement les choses. Tout d’abord la mesure concerne les «surfaces de plancher», c’est-à-dire que l’on l’épaisseur des murs et des surfaces isolantes qui ont sensiblement augmenté ces dernières années. Or, avant 2012 les surfaces à déclarer pour un permis étaient calculées sous la forme de Surface hors œuvre nette (SHON, mesurée à l’extérieur des murs de façade). Sachant que globalement 150 m² de plancher équivalent à 170 m² de SHON, on est globalement revenu à la situation d’avant 2012. Par ailleurs, comme le pointe le syndicat des architectes Unsfa dans un communiqué, tous les nouveaux seuils ne sont pas favorables à la profession. «Dans le même temps que la publication de ce décret, le seuil en dessous duquel le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour les lotissements semble être en passe d’être arrêté à 2.500 m², contrairement à l’avis de l’Unsfa», souligne son président Lionel Carli dans un communiqué.

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires en huit ans !!!

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires  en huit ans !!!

Une curieuse étude parue dans le journal la tribune montrerait que les Français ont gagné 30 % en huit ans en matière de pouvoir d’achat immobilier. Un calcul particulièrement discutable puisqu’il se fonde  sur d’une part la baisse des taux, d’autre part sur la baisse des prix de l’immobilier en francs constants. Une augmentation du pouvoir d’achat immobilier qui serait de 87 % pour l’Espagne ! Alors qu’on sait que dans ce pays l’augmentation théorique du pouvoir d’achat immobilier tient essentiellement à l’écroulement des prix. Un pouvoir d’achat d’autant plus théorique que les revenus se sont également écroulés. Il faudrait donc  aussi tenir compte de l’évolution des revenus, ce qui est absence dans cette étude. De même qu’il est absent la valeur de revente de ces biens. Ainsi par exemple un acheteur potentiel qui possède déjà un logement et qui veut en changer paiera évidemment moins cher son nouveau bien mais il vendra aussi moins cher l’ancien. Une évaluation relativement douteuse sans doute pour masquer la très critiquable flambée des prix pendant 10 à 15 ans. En fait les prix sont en francs constants sur une tendance baissière pour les ramener à des niveaux qui n’auraient jamais dû quitter. Pour preuve le fait que nombre de primo accédant ont été écartés  du marché en raison de la folie des prix et d’un manque de solvabilité. Certes le marché se redresse un peu mais on est encore loin du tout de propriétaires de certains pays voisins. Le journal économique rapporte que Selon l’étude du Crédit Foncier sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages européens sur les huit dernières années, l’impact serait très net pour la France, mais moins pour d’autres pays. Ainsi, grâce à la baisse des taux de crédits immobilier entre 2008 et 2016 (- 60%), les Français ont vu leur pouvoir d’achat dans ce secteur croître de 29%, les prix de l’immobilier n’ayant augmenté que de 1% pendant la même période. Pour la France, une baisse des taux d’intérêts de l’ordre de 60% équivaut à diviser par trois « la charge des intérêts d’un crédit immobilier« , précise le Crédit Foncier. Au 1er septembre 2016, les Français pouvaient ainsi acquérir un bien, à mensualité et durée de prêt identiques, d’une surface supérieure de 29% à celle qu’ils pouvaient acheter en 2008.

Immobilier : un apport de 20 000 euros, un emprunt de 200 000 et un revenu de 4 000 euros.

Immobilier : un apport de 20 000 euros, un emprunt de 200 000 et un revenu de 4 000 euros.

 

Même si le marché s’est amélioré en raison surtout des taux il n’en reste pas moins que la question de la solvabilité des candidats à l’acquisition est toujours posée. Surtout pour les primo accédants sans fortune personnelle. En effet en moyenne le prix de l’acquisition est de l’ordre de 220 000 euros avec un apport de l’ordre de 20 000 euros. Il faudra donc un emprunt de 200 000 euros. Sur 20 ans cela représente des mensualités de l’ordre de 1000 euros. En théorie un revenu de 3000 euros suffit pour obtenir cet emprunt (la charge ne peut dépasser 33% du revenu). Mais dans les faits les banques exigent davantage, près de 4000 euros et avec des caractéristiques durables des emplois (en clair par exemple pas de CDD) qui garantissent le remboursement du prêt. Du coup nombre de primo accédants se trouvent écartés de l’emprunt, donc de l’acquisition. 20.729 euros en moyenne en 2016, contre 57.735 euros en 2015 et 70.000 euros en 2014. L’apport personnel moyen des ménages emprunteurs est en chute libre sur les deux dernières années, selon l’emprunteur «publié le 16 novembre 2016 par le courtier en crédit meilleurtaux.com. Le phénomène est en plus insolite l’apport personnel moyen a baissé « pour la première fois depuis 2004 » en 2015, comme le précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. La transaction moyenne s’établit donc à 220.428 euros au total, soit une baisse de 17.529 euros par rapport à l’année précédente qui reflète une baisse générale des prix du marché immobilier. Cette tendance cache toutefois de fortes disparités entre les régions.

Immobilier : moins de propriétaires en France

Immobilier : moins de propriétaires en France  -

 

Le  Crédit Foncier publiée ce lundi 14 novembre dire une curieuse conclusion d’une étude comparative en matière de logement. Le crédit foncier considère Révèle que, contrairement aux idées reçues, les Français ne seraient pas plaindre du côté du marché du logement. Pourtant seulement 65 % des Français sont propriétaires de leur logement pour une moyenne de 70 % dans l’union européenne. Pas étonnant si les Français consacrent moins alors logement. Facteur explicatif majeur le manque de solvabilité de nombre d’acquéreurs potentiels qui ne peuvent emprunter. Ce qui explique d’ailleurs en grande partie la crise dans le bâtiment. Le crédit foncier a dû mettre des lunettes roses pour faire son diagnostic comparatif du logement des différents pays européens. En effet l’étude du Crédit Foncier publiée ce lundi et révélée par le journal Les Echos vient battre en brèche quelques idées reçues sur la situation de l’immobilier français. Se basant sur les données Eurostat, l’organisme financier explore en détail les évolutions récentes des marchés du logement de différents pays (Royaume-Uni, Italie, Espagne, Pays-Bas, Pologne et Allemagne). Premier constat : la France ne serait pas si mal lotie.  Comme l’affirment Les Echos, « chausser des lunettes européennes permet de relativiser des impressions nationales ». Au niveau de l’espace d’abord : Avec 2,3 habitants résidant dans des logements de 102 mètres carrés, la France se situerait pile dans la moyenne des 28 pays européens. A titre de comparaison, les Britanniques, de leur côté, se serreraient à 2,3 en moyenne dans 76 mètres carrés et les Polonais à 2,7 dans 85 mètres carrés.  L’étude montre cependant que les Français seraient 65 % à posséder un logement (58 % si l’on ramène ce chiffre au nombre de ménages et non au nombre d’occupants, comme le calcule Eurostat). Un chiffre parmi les plus bas de l’Union, puisque la moyenne s’établit à 70 %.  Autre observation : les dépenses de logement ne seraient pas si importantes pour les Français. En moyenne, 18,3% de leur revenu y serait consacré (pour 25,1% du côté des Britanniques). Pourtant, force est de constater que se loger à Belfort ou Paris ne revient pas exactement au même… Comme le souligne le quotidien, « Paris n’est pas la France », de même que Londres n’est pas le Royaume-Uni.  Les deux capitales apparaissent en effet comme des cas particuliers au sein de l’étude. Si le prix des logements dépasse en moyenne 3000 euros pour le mètre carré à Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, vous devrez compter pas moins de 8400 euros pour Paris, avec des pics à plus de 12 000 dans les arrondissements les plus chics, comme le VIe.  L’étude observe enfin que si des disparités persistent au niveau européen entre les villes régionales et leur capitale, seules Paris et Londres affichent de tels écarts. Car si beaucoup craignaient quelques tensions au sein du marché britannique après le Brexit, la situation immobilière londonnienne n’a, semble-t-il, pas beaucoup évolué

 

Immobilier : « une suite » de 3 m2 à vendre 50 000 euros !

Immobilier : « une suite » de 3 m2 à vendre  50 000 euros !

 

Par vraiment une suite mais un placard,   un cagibi vendu à des tarifs prohibitifs à 50.000 euros ;  C’est plus grand que l’appartement de moins de 2 m2 qui a  été loué pendant 20 ans pour 500 euros. On vit évidemment une  époque formidable avec la possibilité de vendre les immeubles, les maisons par morceaux. Raisonnons deux minutes, est-il vraiment nécessaire d’occuper et surtout de payer un appartement de 100 voire 200 m2. Est- ce économiquement pertinent ?  Pourquoi ne pas concevoir des appartements (‘ des suites presque !) de 0.25m2. Jute de quoi se tenir debout. Et dormir de manière verticale.  En  réduisant la surface, on réduit le loyer. 0.25m2 pour 10 euros par exemple en moyenne bien sûr. A paris le prix atteindrait 40 euros et en Corrèze 50 centimes. En même temps on résout la crise du logement. Hollande avait promis 500 000 logements neufs par an, il y en a eu à peine 300 000 (non,  peu plus depuis que l’INSEE en fouillant dans ses statistiques en a rajouté une  poignée). D’après la fondation Abbé Pierre il y aurait 3.5 millions de mal logés en France. Mais si on coupe les logements en 4 ou en 10, la question est  immédiatement résolue. Situé dans le 3e arrondissement de Paris, ce palais dispose bien sûr de tous les raffinements propres à ce type de bien: une situation en dernier étage (le 5e, forcément sans ascenseur) et une dépendance non privative sous la forme d’un WC situé sur le palier. Diffusée par une agence Guy Hoquet, l’annonce cherche à présenter au mieux l’invendable évoquant un «lit en mezzanine», une fenêtre de toit «donnant sur cour» sans oublier» un WC sur le palier à proximité directe de la chambre». . La surface habitable en loi Carrez (avec plus de 1,8 mètre sous plafond) retenue est d’ailleurs lilliputienne: 1,38 m² (chaque centimètre carré compte) pour 3,88 m² au sol. Mais, comme d’habitude, le tarif n’oublie pas d’être géant: 48.000 euros, soit 34.780 euros le mètre carré. Le prix du luxe absolu dans la capitale…

 

 

Marché immobilier : ça baigne ?

Marché immobilier : ça baigne ?

 

Les  média reprennent aujourd’hui un communiqué de l’AFP largement inspiré par le lobby immobilier qui depuis quelques mois ne cesse de matraquer pour faire croire que le secteur est sorti de la mouise. Sans doute un message fortement inspiré par des spécialistes de la com. qui conseille aussi les politiques : dire n’importe quoi pour faire du bruit. Pour le lobby immobilier tout baigne, les ventes explosent, les banques prêtent à gogo et de chanter « c’est la période idéale pour acheter » Il est vrai que les ventes de l’ancien reprennent mais les pourcentages d’évolution sont à fortement relativiser compte tenu des baisses des années passées. Le lobby immobilier convient quand même timidement que les prix s’inscrivent dans une tendance baissière. Avec toutefois des contradictions certains déclarant au contraire que les prix remontent ; là aussi pour faire croire qu’il faut se dépêcher d’acheter. Le lobby n’est pas à une contradiction près « c’est le moment d’acheter mais c’est aussi le moment de vendre ». Pas sûr que ce message un peu racoleur en tout cas très corpo soit vraiment de nature à relancer durablement le marché. Il serait sans doute plus utile de faire preuve de plus de pertinence concernant l’analyse du marché et de proposer des solutions pour permettre la resolvabilisation de nombre  d’acheteurs qui constituent le cœur du marché et qui aujourd’hui ne peuvent plus acheter. Le message du lobby routier immobilier diffusé par l’AFP

 

« Toujours dopé par des taux de crédit extrêmement bas, le marché immobilier ancien vit une « parenthèse enchantée », estiment trois réseaux d’agences au vu de transactions qui continuent à s’étoffer, de prix contenus et de délais de transactions raccourcis. Le réseau Guy Hoquet L’Immobilier (450 agences), filiale du groupe Nexity, a vu ses volumes de ventes bondir de 16,2% en France au troisième trimestre, comparé à la même période de l’an dernier, selon des chiffres publiés mardi. De son côté, le réseau Century 21 (850 agences, lui aussi filiale de Nexity) a annoncé mardi une progression de ses transactions de 9,8% sur la période, tandis que son concurrent Laforêt (700 agences) affiche une hausse de 14%. Les taux (de crédit) n’ont jamais été aussi bas. Les banques offrent même à leurs clients de renégocier leurs crédits pour les aligner aux prix actuels du marché de l’emprunt, tandis que les prix, si on les compare aux années précédentes, sont dans une tendance baissière », observe Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France sont tombés à 1,48% en moyenne en août.  »Nous vivons ce qu’on appelle une parenthèse enchantée », résume M. Abraham. « Ceux qui ont un projet d’achat réalisent que c’est la période idéale » pour le concrétiser, tandis que les vendeurs estiment qu’il est « temps de mettre leur bien en vente ». »Chacun cherche à profiter de ce contexte exceptionnel », renchérit Laforêt, jugeant la reprise du marché immobilier ancien « plus seulement annoncée, mais bien actée ». Dans ce contexte porteur, les réseaux d’agences immobilières observent des délais de ventes plus courts à l’échelle nationale: ils passent de 92 à 89 jours en moyenne chez Guy Hoquet, et 90 jours chez Century 21 (-5 jours). Dans la capitale, ces délais ont raccourci, à 65 jours (-2 jours) chez le premier, 67 jours (-5 jours) chez le deuxième. Malgré cette activité soutenue, « les prix restent sages », observe Guy Hoquet, avec une progression de 1,5% à 2.400 euros le m2 en France au 3e trimestre sur un an (+2,7% à Paris à 8.149 euros le m2, mais +0,3% en province). Century 21 parle de « hausse contenue de 2% », à 2.459 euros le m2 en France, tandis que Laforêt enregistre +1,3%, à 2.774 euros le m2 en moyenne.

Immobilier : « début de frénésie » !!!!, (Century 21)

Immobilier : « début de frénésie » !!!!, (Century 21)

 

Le poids des mots et le choc des photos pour le patron de Century 21 qui invité des Échos déclare que le secteur immobilier connaît un début de frénésie. Il ajoute que les prix vont s’envoler. Sans doute la situation à Paris s’améliore-t-elle un peu mais il est pour le moins excessif de prévoir un spectaculaire redressement de l’immobilier. Certes certains éléments sont favorables aux achats notamment le niveau des taux et les prix nettement plus bas que les années passées. Mais pour une véritable et durable reprise encore faudrait-il que les conditions soient réunies pour permettre aux acquéreurs potentiels notamment les plus jeunes de remplir les critères de solvabilité. Or c’est  le cœur de la problématique. Pour obtenir des prêts les acquéreurs doivent emprunter (à moins qu’il ne dispose d’une fortune personnelle). Ils doivent faire la preuve d’un revenu de près de 5000 € par mois pour un bien environ 250 000 €. Or cette cible est très étroite et c’est toute la question des modalités de financement qui est posée en même temps que le niveau des prix. Faute d’acquéreurs potentiels la tendance lourde en France n’est donc pas à une croissance des prix mais à la baisse. « Je pense que d’ici à la fin de l’année, Paris aura fait +5% sur les prix », déclare cependant Laurent Vimont, le président de Century 21. Il est « L’invité des Echos ». « Les taux bas portent le marché de façon spectaculaire », assure Laurent Vimont, le président de Century 21. « Nous avons, depuis 2015, vu le marché en forte hausse. Nous pensons qu’il a fait +10%, et de notre côté (Century 21, NDLR), nous avons fait +15% », se réjouit-il. Rien qu’au premier semestre, la croissance des promesses de vente a été de 15% au sein du réseau d’agences immobilières. Plus spécifiquement, « il y a un début de marché frénétique à Paris avec un retour à la hausse des prix. Je pense que d’ici à la fin de l’année, Paris aura fait +5% sur les prix et qu’il y aura une pénurie de logements », anticipe Laurent Vimont qui se garde pour autant de parler d’une bulle.

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

 

Une récente étude démontrée que les jeunes considéraient qu’ils vivaient moins bien que leurs parents. Un sentiment contestable au regard des chiffres car en moyenne sur longue période les revenus n’ont cessé d’augmenter même s’il faut prendre en compte la question dramatique du chômage. Par contre certaines inégalités ont effectivement progressé notamment en ce qui concerne l’accès à la propriété pour les ménages les ménages modestes. En cause pas tellement l’évolution des revenus qui ont augmenté en moyenne sur longue période mais surtout la flambée des prix, flambée des prix qui a pratiquement fait doubler le prix des logements. Du coup nombre de foyers modestes ne présentent  pas les critères de solvabilité nécessaires pour emprunter. La bulle immobilière est donc surtout subie par les ménages les moins favorisés. Les inégalités s’accroissent donc depuis quarante ans dans l’accès à la propriété, constate une étude, soulignant que la part de propriétaires a été divisée par deux de 1988 à 2013 parmi les 25 à 44 ans les plus modestes.  »Alors que l’accès à la propriété des plus modestes s’est détérioré depuis la fin des années 1980, il s’améliore depuis quarante ans pour les plus aisés », observe la Direction de la recherche, des études, évaluations et statistiques (Drees) dans une note mise en ligne vendredi dernier. En 1973, parmi les « jeunes ménages » (25 à 44 ans) les plus modestes, environ un sur trois (34%) était propriétaire. Quarante ans plus tard, ils n’étaient plus que 16%. En parallèle, la part des propriétaires s’est accrue au sein des jeunes ménages les plus aisés: ils étaient 66%, soit les deux tiers en 2013, contre 43% en 1973. Et si l’on prend la période allant de 1988 à 2013, la part de propriétaires a été divisée par deux parmi les 25 à 44 ans les plus modestes. Ainsi, « la stabilité globale du taux moyen de jeunes propriétaires depuis les années 1990, autour de 45% de la classe d’âge, masque une tendance de long terme fortement inégalitaire », souligne la Drees.

(Avec AFP)

Reprise de I’immobilier : toujours l’intox

Reprise de I’immobilier : toujours l’intox

À l’occasion du Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), les lobbys pratiquent à niveau l’intox concernant la reprise de l’immobilier. D’après eux la crise est finie sauf qu’elle est contredite par les chiffres car sur les derniers mois si effectivement on a pu constater une certaine amélioration, le logement privé, lui, demeure en recul quant au prix contrairement à ce qui est affirmé,  ils ne repartent pas à la hausse bien au contraire. En cause évidemment le problème de solvabilité de nombre d’acquéreurs en particulier des primo accédant. Les niveaux de prix sont encore inaccessibles pour nombre de candidats à l’accession. Une raison simple, pour un bien d’une valeur de 220 000 € (valeur française moyenne) il faut des revenus de l’ordre de 5000 € mensuels à fin d’offrir des garanties à l’organisme prêteur. Pourtant Bernard Cadeau, Président du groupe ORPI, premier réseau d’agences immobilières en France déclare. « C’est le bon moment pour acheter, estime-t-il. Les taux d’intérêt sont historiquement bas et les vendeurs très raisonnables. L’écart entre le prix de mise en vente et le prix de vente à la signature est en moyenne inférieur à 4,5%. » Le sourire est revenu aussi chez Bouygues Immobilier. Son Directeur Général Délégué, Éric Mazoyer, constate une réaccélération du marché du neuf. Personne pourtant ne se pose la question de l’importance excessive du capital mort investi dans la pierre du fait en particulier du coup du foncier. Un capital mort qui saigne l’épargne des acquéreurs pendant une grande partie de la vie et qui ne l’oriente  pas vers des secteurs plus productifs. Une sorte de contresens économique qui découle directement de la mode de la concentration urbaine qui fait payer un bien 400 000 € soit quatre fois le prix payé en zone rurale. Un gâchis économique financier et environnemental.

 

Immobilier : des prix qui ont pratiquement doublé en 30 ans

Immobilier : des prix qui ont pratiquement doublé en 30 ans

 

D’un certain point de vue l’immobilier se caractérise par une crise spécifique qui s’inscrit dans la crise plus générale. Une crise générale qui fragilise le niveau des revenus des acquéreurs potentiels et leur solvabilité. Du coup l’accession à la propriété devient un objectif impossible à atteindre pour nombre de Français des générations les plus jeunes. Pas étonnant les prix ont pratiquement doublé en 30 ans. Pour redonner de la solvabilité aux acquéreurs surtout aux prix mots accédant pas d’autres solutions que de ramener les prix à un niveau compatible avec la capacité d’achat. Dans la situation actuelle l’équilibre offre demande est-elle il y a deux vendeurs en acheteur d’où l’évolution tendancielle à la baisse des prix. Alors rien n’a vraiment augmenté depuis 30 ans? Si, deux postes de budget ont littéralement explosé depuis le milieu des années 80. L’eau d’abord, dont les tarifs n’ont cessé de grimper. Il fallait 17 heures de travail pour payer une facture de 120 m3 en 1984, il en faut désormais 31 selon l’UFC Que Choisir, soit une hausse de 82%! Mais c’est évidemment l’immobilier qui décroche la palme de l’inflation. Pour un pavillon de 120 m², il fallait investir 5,3 années de salaire en 1984. En 2014, il faut y consacrer l’équivalent de 9,3 années de salaire. Et pour Paris, on est passé de 13,3 ans à… 23,5 ans pour un appartement moyen de 76 m²! Malgré l’allongement de la durée des crédits, les Français consacrent selon l’Insee 22,2% de leur budget au logement contre 14% au début des années 80.

 

Immobilier : la fin de la baisse des prix pour bientôt ?

Immobilier : la fin de la baisse des prix pour bientôt ?

On ne cesse de répéter que les lobbys de l’immobilier passent leur temps depuis deux ans à pronostiquer la sortie de crise pour le secteur et le redressement des prix. S’appuyant sur une augmentation des ventes, la fédération des agents immobiliers prévoit donc la fin de la baisse des prix. Les transactions ont effectivement augmenté en 2015 ; Début décembre, les notaires ont fait état de 753.000 transactions enregistrées à fin septembre, sur les 12 derniers mois, soit un volume en hausse de 4%. On pourrait atteindre un chiffre de 800 000 transactions pour l’année passée. Quant aux prix, ils se sont repliés de 1,9% au niveau national (-2% en province, -1,4% en Ile-de-France), selon les estimations de la Fnaim. «La fin de la baisse est pour bientôt», souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi: «Les conséquences de la politique menée par la Banque centrale américaine (FED) devraient nous impacter à partir du second semestre 2016. Là, les taux vont remonter tranquillement, et nous seront peut-être à 2,50 %en moyenne en fin d’année.» Première observation la fin de la baisse est loin d’être certaine car le déséquilibre offre demande demeure. En moyenne, il y a toujours un vendeur pour un acheteur. Seconde observation la récurrente question de l’insuffisance de solvabilité pour les primo accédants. Troisième observation, il n’est pas du tout certain que l’on s’oriente vers une remontée des taux par la banque centrale américaine ni en mars, ni au cours de 2016 compte  tenu du tassement général de l’activité mondiale. À juste titre,  la fédération des agents immobiliers note de grandes différences selon les segments de marché. Si effectivement les prix ont baissé en 2015 de quelques % par contre les baisses peuvent aller jusqu’à 20 30 40 même 50 % en zone rurale très isolée. Dernière remarque les incertitudes qui pèsent sur l’économie mondiale avec notamment l’inquiétant tassement en Chine aussi les risques géo politique.

Immobilier : encore la baisse des prix en 2016

Immobilier : encore la baisse des prix en 2016

 

Les lobbys ne cessent de pronostiquer une reprise depuis deux ans notamment un redressement des prix. Redressement qui ne s’est pas produit et sur lequel il ne faut guère compter en 2016 d’après les études du Crédit agricole. Dans l’ancien il faudra encore compter sur un recul des transactions et des prix pour l’année en cours ( avec d’énormes disparités concernant les prix dont la baisse se situe entre quelques % et 50 % (dans les zones rurales éloignées).  Les professionnels de l’immobilier prédisent dans l’ensemble une année 2016 favorable au marché immobilier. Ils sont même 67% à se dire optimistes, contre 35% il y a tout juste un an, selon un sondage réalisé par CSA pour le Crédit foncier. Les économistes du Crédit Agricole tablent eux aussi sur un marché immobilier «dynamique». «Les volumes de transactions devraient rester élevés, mais en léger repli d’environ 5% dans l’ancien», estiment-ils. Selon leurs prévisions, les transactions devraient en revanche, augmenter de 10% dans le neuf. La demande pour la pierre reste, il est vrai, importante en France. Elle est soutenue par «plusieurs facteurs structurels: le désir d’accession à la propriété, une démographie assez dynamique, la pierre valeur refuge, la préparation à la retraite». En parallèle, la nouvelle version du PTZ entrée en vigueur le 1er janvier pour deux ans (plafonds de ressources relevés, montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, différé de remboursement et durée du prêt allongée) devrait soutenir le marché, tout particulièrement dans le neuf. Cependant, les économistes de la banque verte se veulent prudents. Ils identifient des facteurs conjoncturels susceptibles de gripper la reprise du marché. «La croissance va demeurer assez faible à 1,2% et le taux de chômage à peu près stable à un niveau élevé», écrivent-ils. Ces derniers anticipent par ailleurs une légère remontée du taux de l’OAT à 10 ans, sur laquelle sont indexés les taux des crédits immobiliers.

( Crédit agricole, le Parisien)

Immobilier : hausse ou baisse des prix ?

Immobilier : hausse ou baisse des prix ?

 

En fonction des différentes sources et surtout des différents lobbys,  il est bien difficile de savoir quelle est la tendance des prix de l’immobilier. Selon les notaires et autres lobbyistes les prix s’inscriraient dans une tendance haussière et cela depuis des mois. La réalité c’est que les prix dans l’ancien ont encore diminué de 0, 6 % en 2015 et que rien n’indique que cette tendance va s’inverser en 2016. Une baisse moyenne qui ne rend d’ailleurs pas compte de la très grande disparité de l’évolution des prix selon les régions avec une baisse modérée autour des grandes métropoles (y compris à Paris) est un véritable écroulement des prix en zone rurale. Plusieurs facteurs explicatifs, d’abord la crise générale qui affecte les revenus et notamment hypothèque la solvabilité des primo-accédants (principal créneau précédemment et qui se réduit d’année en année). Deuxième facteur, l’attentisme généralisé des candidats à l’achat qui attende de nouvelles baisses avant de se décider. Cela d’autant plus qu’il y a en moyenne deux vendeurs pour un acheteur. Dernier élément et non des moindres la survalorisation des biens immobiliers au cours des 15 années passées où les prix ont doublé. La tendance ne s’est pas retournée en 2015. Selon le réseau d’agences immobilières Century 21, les prix de l’immobilier ancien en France ont continué à reculer même si la baisse a été minime: – 0,6%. D’ailleurs, alors que la pierre a perdu de la valeur de façon ininterrompue depuis 2012, les prix ne sont pas effondrés; ils ont seulement reculé de 5,1% sur la période. «Et cette baisse n’a pas effacé la hausse des prix intervenue dans les années 2000, affirme Laurent Vimont, président de Century 21. En 2015, le prix au m² en appartement est en moyenne en France de 3388 € contre 1569 € quinze ans avant. Eu égard à l’environnement économique mondial et français en particulier (nouveau décalage de croissance entre la France et la zone euro) il ne faut guère escompter une reprise des prix mais plutôt un nouveau tassement. Cela d’autant plus que les vendeurs prennent de plus en plus conscience du nécessaire ajustement entre l’offre et la demande. En moyenne ils ont consenti des baisses de 5 % par rapport au prix initiaux. Mais là aussi une baisse moyenne qui ne rend pas compte de des écarts autour de cette moyenne puisque dans certains cas la baisse peut atteindre 10 à 20 %.

Immobilier : chute des mises en chantier

Immobilier : chute  des mises en chantier 

Finalement la situation sera assez stable concernant les mises en chantier aussi bien en 2015 qu’en 2016.Les logements commencés ont chuté de 4,1% sur la période septembre-novembre après une hausse de 4,0% les trois mois précédents, selon ces données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables.  Les mises en chantier ont été pénalisées par un recul de 6,1% des logements collectifs, les logements individuels diminuant de 0,8%.  Les permis de construire ont progressé pour leur part de 2,7% sur septembre-novembre, après un bond de 8,2% sur la période des trois mois précédents.  En données brutes, 351.200 logements ont été commencés sur les 12 mois à fin novembre, un total stable par rapport aux douze mois précédents, contre 354.700, un chiffre révisé à la hausse de +4.100, sur les douze mois à fin octobre.  Les permis de construire ont augmenté dans le même temps de 0,3% sur douze mois, à 379.600, un plus haut depuis septembre 2014, contre 371.900, un chiffre là aussi révisé à la hausse de +5.000, fin octobre. Le ministère fait en outre état de taux d’annulation de permis de construire toujours supérieurs à leur moyenne de longue période, tant pour les logements individuels (15,8%) que les logements collectifs (19,2%). Le délai moyen de mise en chantier est de 4,9 mois pour les logements individuels et 8,2 mois pour les logements collectifs, des chiffres quasiment inchangés par rapport à octobre.

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