Archive pour la Catégorie 'immobilier'

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Anne-Sophie Grave est la nouvelle patronne de la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement. . Nouvelle présidente du directoire de CDC Habitat, la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, Anne-Sophie Grave explique que la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public (interview la Tribune)

 

Avant de prendre ce 16 décembre 2020 la présidence du directoire de CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, vous avez, notamment, été directrice des retraites et de la solidarité de la Caisse des Dépôts de même que vous avez présidé Osica et le directoire d’EFIDIS, filiales du groupe SNI devenu CDC Habitat. Ce retour à la maison à la suite du départ d’André Yché, c’est le changement dans la continuité ?

ANNE-SOPHIE GRAVE - Avant de revenir chez CDC Habitat, j’ai dirigé pendant trois ans le groupe 3F, filiale d’Action Logement, opérateur de 250.000 logements sociaux en France, la moitié en Ile-de-France, la moitié en province, et producteur de 11.000 logements par an.

Je précise qu’André Yché devient président du conseil de surveillance de CDC Habitat. Le changement dans la continuité est une bonne expression pour qualifier cette transition. CDC Habitat a été fortement mobilisé sur le plan de relance, lançant un appel à manifestation d’intérêt auprès des promoteurs immobiliers pour acquérir 40.000 logements neufs en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Le Groupe est fortement sous tension, pour mettre en œuvre cette production et nous entendons bien poursuivre cette dynamique. Nous allons de même renforcer les projets sur les territoires, puisque nous souhaitons nous positionner comme un opérateur global de l’habitat d’intérêt public. Des équipes municipales renouvelées sont arrivées avec des attentes en termes de construction durable, de mixité, de rénovation de cœurs de ville. Nous sommes en capacité d’intervenir.

Crédit immobilier : un peu de mou dans les conditions d’accès

Crédit immobilier : un peu de mou dans les conditions d’accès

 

La durée maximum d’endettement passerait désormais de 25 à 27 ans, et le taux maximum d’endettement serait porté à 35% contre 33% précédemment. En revanche, ces règles qui n’étaient jusqu’alors que des recommandations devraient désormais être suivies obligatoirement par les banques. Concernant le volume de dérogation à ces règles (la marge d’appréciation laissée aux banques), il passera de 15% à 20% de l’ensemble

cet assouplissement devrait satisfaire les professionnels de l’immobilier, qui n’ont cessé ces derniers mois de mettre la pression sur les responsables pour les enjoindre de revoir leur copie, les règles bridant selon eux le secteur immobilier.

Immobilier : attention aux vices cachés

Immobilier : attention aux vices cachés

Les avocats parisiens Lucile Bertier et Alexandre Silva alertent contre la recrudescence de cavités souterraines cachées lors d’acquisitions immobilières (chronique dans la Tribune)

A l’heure où le citadin se met en quête de la maison refuge pour s’abriter des aléas politiques et sanitaires, il se découvre malgré lui le dindon de ce qui n’a rien d’une farce, orchestrée par des agents immobiliers peu scrupuleux. Depuis qu’une vague verte déferle sur notre pays, certains pensent que tous les coups sont permis, faisant des exilés urbains une cible idéale : « Mais grand bien leur fasse, ces arrogants aux appartements étriqués n’ont qu’à pas envahir nos contrées préservées ! »

Ainsi, nombreux sont les cabinets d’avocats qui deviennent le foyer inattendu d’acquéreurs venant confier leurs mésaventures d’acheteurs abusés. Tel est le cas de ce couple parisien, enthousiaste à l’idée de devenir propriétaire d’une maison en Bourgogne, découvrant que les fissures d’une grange, dont on attribuait l’origine à des évènements de sécheresse exceptionnelle, avaient pour cause réelle l’existence de cavités souterraines.

Ces cavités, également appelées « marnières » ne sont autres que des gigantesques trous, indétectables à l’œil nu, creusés au cours du XIXe siècle par des agriculteurs recherchant la marne, une craie utilisée comme engrais. Beaucoup d’entre elles n’ont jamais été déclarées ni comblées, si ce n’est superficiellement, faisant de certaines régions, comme la Normandie, un véritable gruyère.

Si ces dissimulations ne présentaient pas jusqu’alors de risques identifiables, l’évolution des sols et le réchauffement climatique en ont décidé autrement. Des effondrements de terrains imprévisibles sont ainsi apparus ces dernières décennies, menaçant même les habitations.

Face à l’importance du risque, l’article L563-6 II du Code de l’environnement est venu sanctionner par 30 000 euros d’amende la rétention d’informations concernant l’existence d’une marnière. En parallèle à ce qui s’apparente à une mise en danger d’autrui, l’intention du législateur consiste à éviter la perpétuation de ce secret, en s’assurant notamment que toute personne ne se cache derrière ce défaut d’inventaire pour ne pas signaler ce qu’il suppose être une cavité souterraine.

Lieu de compost. Dans ces conditions, se pose aux propriétaires un véritable dilemme : faire preuve de bonne foi en mentionnant des indices révélateurs, sous peine de voir la valeur vénale de leur bien annihiler, ou les taire en se cachant derrière un faux-semblant de jeu de négociation afin de vendre coûte que coûte. Cette seconde option, malheureusement privilégiée, n’est rendue possible que par le concours malhonnête de certains agents immobiliers, pourtant tenus à une obligation d’information.

Quand certains d’entre eux ne disent strictement rien, les plus pernicieux attireront votre attention pour mieux la détourner. Par exemple, un affaissement dans le jardin vous sera présenté comme une ancienne mare asséchée, dans l’Eure, ou comme un lieu de compost, en Bourgogne ; un puits profond de trente mètres, indice caractérisant par nature la présence d’une marnière, devient décoratif, permettant le simple arrosage de fleurs. Quant aux fissures profondes affectant le bâtit, c’est la maison qui bouge. Dolus malus ou dolus bonus, mensonge ou exagération d’usage, les tribunaux trancheront !

Lucile Bertier et Alexandre Silva sont avocats au barreau de Paris.

Immobilier : prix trop élevés

Immobilier : prix trop élevés

 

Près de quatre acheteurs sur dix ont prévu de reporter leur projet d’achat selon un sondage réalisé par Le Figaro Immobilier entre les 20 et 27 novembre. Une statistique en hausse de 13 points par rapport à la  précédente enquête en octobre dernier. La raison? Les prix de l’immobilier sont trop élevés, répondent 47% des sondés. Mais, et c’est à souligner, ils étaient 56% il y a deux mois. Lala perspective d’une éventuelle baisse incite environ un tiers des acheteurs (31%, comme en octobre) à patienter et à envisager d’acheter plus tard.

Immobilier : prix trop élevés

Immobilier : prix trop élevés

 

Près de quatre acheteurs sur dix ont prévu de reporter leur projet d’achat selon un sondage réalisé par Le Figaro Immobilier entre les 20 et 27 novembre. Une statistique en hausse de 13 points par rapport à la  précédente enquête en octobre dernier. La raison? Les prix de l’immobilier sont trop élevés, répondent 47% des sondés. Mais, et c’est à souligner, ils étaient 56% il y a deux mois. Lala perspective d’une éventuelle baisse incite environ un tiers des acheteurs (31%, comme en octobre) à patienter et à envisager d’acheter plus tard.

Immobilier: durcissement des banques

Immobilier: durcissement des banques

 

Depuis janvier, les établissements bancaires suivent à la lettre les recommandations du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF). Les banques doivent limiter la durée de l’emprunt à 25 ans et les échéances de prêt à 33 % des revenus de l’acheteur. Ces recommandations, prises en décembre 2019 à un moment où les pouvoirs publics craignaient la surchauffe, n’ont pas bougé depuis. Et pour cause puisque ce qui est en jeu aujourd’hui c’est la question de la solvabilité de nombre d’emprunteurs du fait de la fragilité de leur emploi. Nombre de dossiers sont refusés par les banques lorsqu’ils ne remplissent pas les critères évoqués.

 

Logement : crise accélérée avec la réforme du 1 %

Logement : crise accélérée avec la réforme du 1 %

Alexandra François-Cuxac, présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI)  évoque les conséquences dramatiques de la réforme du 1 % logement sur le secteur ( chroniques dans la tribune)

 

 

2021 marquera vraisemblablement la fin d’un modèle paritaire, sans équivalent étranger, qui fonctionne depuis près de 70 ans : Action logement, longtemps connu sous l’appellation de « 1 % logement ». Le Gouvernement semble décidé non seulement à ponctionner sa trésorerie, mais aussi à le priver, au moins en partie, de sa ressource récurrente : une contribution annuelle des entreprises représentant 0,45 % de leur masse salariale (la participation des entreprises à l’effort de construction, ou PEEC). Ce 1,5 Md€ fera désormais défaut pour financer la politique du logement des salariés, au moment précis où nous en avons le plus besoin.

Il faut dire qu’Action logement a mauvaise presse à Bercy, depuis de longues années. Les partenaires sociaux se sont pourtant conformés aux exigences de l’Etat, au prix de plus de 10 ans de réformes incessantes. D’une part, une profonde transformation a ramené le système d’une centaine de collecteurs concurrents à … une seule structure, garante d’un pilotage global efficace et efficient, où l’Etat est d’ailleurs représenté et pèse sur les décisions. D’autre part, les « emplois » de la PEEC sont « négociés » avec l’Etat qui, de fait, impose largement ses choix. Action logement est ainsi devenu la « poche profonde » dans laquelle l’Etat trouve de quoi financer ses propres structures, comme l’ANRU, ou des programmes relevant de la solidarité nationale plus que du logement des salariés, comme les copropriétés dégradées ou l’adaptation des logements au vieillissement.

Rien dans les réalisations d’Action logement ne trouve grâce aux yeux de ceux qui considèrent, par facilité, que tout euro public investi dans le secteur du logement est un euro perdu – surtout s’il est investi dans un cadre paritaire. Pourtant, si toutes les politiques publiques sous le pilotage de l’Etat pouvaient présenter un bilan aussi positif qu’Action logement, notre pays s’en porterait certainement mieux : Action logement permet le pilotage coordonné de près d’un million de logements sociaux ; il soutient l’accession à la propriété des salariés modestes ; il cautionne le bail de plus de 300.000 jeunes actifs, étudiants et alternants ; il contribue au renouveau des villes moyennes sur tout le territoire etc.

 

Naturellement, ce bon bilan n’exempte pas Action logement de poursuivre ses efforts de rationalisation et de réorganisation, comme ses équipes s’y emploient déjà, souvent malgré l’Etat et son micro-management pointilleux, plus que grâce à lui. De même, il n’est pas illégitime que l’Etat et les partenaires sociaux discutent du bon niveau de la PEEC qui, de fait, s’analyse comme un impôt de production, qui pèse sur notre compétitivité. Mais qui ne voit pas qu’en réalité, ce débat est biaisé, et que la fin de l’histoire est écrite : la PEEC est vouée soit à disparaître, soit à arroser le sable du déficit public. C’est vers une « Inaction logement » que ce processus nous conduit peu à peu …

J’ai peine à croire que notre pays soit suffisamment riche d’outils efficaces, qui créent de la cohésion sociale et territoriale et qui favorisent le dialogue social, pour que nous puissions, l’esprit léger, laisser déconstruire Action logement.

Nous traversons une crise inédite par son ampleur, et nul n’en voit encore l’issue : est-ce opportun de se priver d’un tel levier ? Mettons plutôt Action logement au défi de mobiliser tous ses outils et toutes ses ressources, pendant deux ou trois ans, au service de la relance de notre économie et de la cohésion de notre pays. C’est à l’aune de cette contribution qu’on pourra juger de son utilité.

Immobilier PARIS, UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 €

Immobilier PARIS, UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 €

 

UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 € proposés par la très agressive agence immobilière century 21. Un prix rare aussi: il s’agit d’un logement de 6,51 M² POUR 134.000 EUROS ! Soit un prix au mètre carré de près de 21 000 € alors que, le prix moyen au mètre carré dans le quartier est de 14.600 euros. En plus,  il faudra prévoir des travaux. En effet, sur l’annonce, il est listé les travaux : « Ravalement rue – Quelques réparations en toiture – Descente à remplacer pour évacuation des broyeurs du 6ème étage (on ne pourra pas mettre WC normal dans la studette) ».

L’annonce précise le logement peut être loué alors que la réglementation prévoit une surface minimum de 9 m² . À quand la vente d’un appartement de 2m2 ,longueur minimale pour s’allonger, pour 50 000 €. Le concours entre les agences immobilières est ouvert. À noter que ce prix de 134 000 € pour 6 m² correspond au prix de deux pavillons type F4 avec jardin dans la France profonde en cours de désertification.

 

Airbnb: condamné aussi par la justice européenne

Airbnb: condamné aussi par la justice européenne

La  justice européenne donne raison à la France. Dans son arrêt, la Cour de justice de l’UE, basée à Luxembourg, estime qu’« une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union ».

La maire de Paris et les hôteliers français ont applaudi à cet arrêt. « Cette victoire, attendue par de nombreuses métropoles, marque un tournant pour l’encadrement des locations saisonnières et constitue une avancée pour le droit au logement pour tous », a réagi Anne Hidalgo. « Les personnes qui proposent des logements à la location meublée doivent le faire de façon légitime (…) Tous les propriétaires qui proposent leur logement sans enregistrement sont définitivement dans l’illégalité », a déclaré Didier Chenet, président du GNI, qui représente les hôteliers indépendants français.

La loi française conditionne la mise en location de certains logements sur des plateformes comme Airbnb à une autorisation préalable de la mairie dans les villes de plus de 200 000 habitants et de la petite couronne parisienne. Les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 jours par an, les autres logements doivent obtenir une  »autorisation de changement d’usage » auprès de la mairie.

Crédits immobiliers: maintien strict des règles d’endettement

Crédits immobiliers: maintien strict des règles d’endettement

en dépit de la crise grave qui affecte la construction neuve le Haut conseil de l’immobilier (HSSF) et le ministre de l’économie ont rappelé la nécessité d’appliquer strictement les règles d’endettement.. les règles sont maintenues et les banques sont à ne pas prêter au-delà d’un taux d’effort de 33% des revenus et sur une durée d’endettement supérieure à 25 ans. La fédération des promoteurs immobiliers s’inquiète cependant de la crise qui s’installe dans la construction neuve.

« La baisse de la production de logements, liée notamment au cycle électoral municipal, a été accélérée par l’épidémie de Covid. Sur les 12 derniers mois par rapport aux 12 mois précédents, nous avons déjà perdu 50 000 logements autorisés. Au S1 2020, les promoteurs ont mis sur le marché près de 50 % de logements de moins qu’au S1 2019. En 2020, la baisse du nombre de permis de construire délivrés pourrait approcher 100 000 soit un quart de la production annuelle. Or un logement neuf représente 2 emplois créés ou sauvegardés.  »

Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :« La crise de la construction pourrait à elle seule supprimer autant d’emplois que le gouvernement espère en créer avec le plan de relance ». « Si les entreprises de promotion seront bien soutenues par les mesures générales du plan (financement, formation, fiscalité etc.), leur activité ne bénéficiera que de deux aides « métier » : une aide aux maires « densificateurs » (350 M€ sur deux ans) que la FPI réclamait depuis longtemps et un fonds « friches » (300 M€). Soutiens de la production, elles vont dans le bon sens, mais elles ont trois défauts : une portée limitée au regard des enjeux, une grande complexité de mise en œuvre et un effet différé. Si rien ne les complète, le risque est fort de voir la production durablement affaiblie, avec deux conséquences majeures à court terme : une contraction de l’activité et une pénurie de logements abordables. »

 

Relance : la construction oubliée ?

 

Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta (*), alerte sur la situation particulièrement dangereuse du secteur du logement ( chronique dans l’Opinion)

 

 

« Les faits sont là : tous les signaux sont au rouge, sans exception. Notre production annuelle s’établit en dessous de 400000 unités par an, alors que le pays en a besoin d’un quart de plus. Le 2e trimestre a été marqué par un recul sans précédent des mises en vente. Toujours sur ce trimestre, les réservations de logements neufs par les ménages ont cédé 41,7% et les annulations ont atteint le niveau record de 31,4% (chiffres du ministère du Logement).


L’essentiel des 7,5 Mds € concentré sur la rénovation

L’avenir immédiat s’écrit avec la même encre : globalement, les permis de construire délivrés, les demandes de nouveaux permis, comme les logements commencés fléchissent sur un rythme de l’ordre de 3% par mois, avec une obstination que rien ne vient contrarier. Le prix des logements neufs augmente, sous les effets conjoints de la baisse de l’offre et de la hausse ininterrompue du prix des terrains, sous le poids de ces normes qui doivent être simplifiées et qu’on ne simplifie pas, et des précautions sanitaires qui enchérissent le coût des chantiers.

Il ne saurait être question d’être aveugle quant à la mobilisation des fonds publics pour soutenir l’activité globale du bâtiment, mais l’essentiel des 7,5 milliards est concentré sur la rénovation des immeubles existants. Moins de 10% de l’enveloppe globale sont fléchés vers la construction neuve, avec deux dispositifs qui n’influeront que difficilement et avec du retard sur la production : une aide de 350 millions aux villes qui privilégient les constructions denses et une de 300 millions pour dépolluer des friches industrielles à des fins de construction. Dans le meilleur des cas, ces mesures, pour opportunes qu’elles soient, n’abonderont la production que dans trois ou quatre ans…après la fin du quinquennat !

120.000 suppressions d’emplois à redouter

 

De quoi le secteur a-t-il besoin ? De gestes immédiatement efficaces, qui resolvabilisent la demande par tous moyens utiles, en jouant sur le budget des ménages et sur les coûts de production. Le prêt à taux zéro doit retrouver sa pleine puissance et le dispositif Pinel doit être pérennisé au-delà de 2021. Rien non plus dans le plan de relance sur la fiscalité de la construction neuve : alors que l’Allemagne a baissé sa TVA, ce qui profite au logement, la France se satisfait d’un taux de 20% pour les logements libres, auxquels il faut ajouter des droits de mutation de plus de deux points. Bref, plus du cinquième du prix final d’un logement pour l’acquéreur n’a rien à voir avec ce que vaut vraiment le logement. En temps de fragilisation des revenus des ménages, alors que leur pouvoir d’achat a baissé de 2,3%, aucun geste fiscal. Enfin, rien pour que le prix du foncier ne baisse.

À l’arrivée, un secteur de la construction résidentielle sacrifié : 120 000 suppressions d’emplois sont à redouter dans la filière.  Ce sont des dizaines de milliers de projets logement des Français, dont les plus modestes d’entre eux vont être ensevelis par l’étonnante indifférence de l’exécutif à la situation du logement neuf, exemplaire en outre au plan écologique. Il serait heureux à ce stade que le parlement corrige la copie incomplète du gouvernement lors de l’examen du plan de relance à l’Assemblée et au Sénat. Sans cela, le redressement de la France sera compromis : le bâtiment et la construction constituent le plus puissant levier de relance, à l’origine de plus de 5% du produit intérieur brut. La maladie du moment qui affecte le secteur coûte au pays près d’un demi-point de croissance. Il est urgent d’y remédier. »

Pionnier du logement coopératif, le Groupe Gambetta est un promoteur spécialiste de l’accession à la propriété. Créé  à  Cholet  (49)  en  1923,  le  Groupe  est présent dans l’Ouest, le Centre, en PACA, en Occitanie et Ile-de-France, des territoires où il a construit plus de 30 000 logements depuis sa création. Il prépare aujourd’hui de nouvelles implantations afin d’atteindre une dimension nationale et de poursuivre son développement.  Membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat, le groupe produit 1 000 logements par an, égalitairement répartis entre secteur social et privé.

Logement neufs : la descente aux enfers

Logement neufs : la descente aux enfers

Du fait du confinement, la vente de logements neufs a subi un violent coup d’arrêt (- 47,3% sur un an) de début avril à fin juin, montrent des statistiques publiées ce mardi 18 août 2020.

Les promoteurs immobiliers redoutaient un deuxième trimestre 2020 « pire » que le premier marqué par un recul des ventes de 30%. Les chiffres officiels du ministère de la Transition écologique publiés ce 18 août 2020 le confirment. Entre début avril et fin juin, 18.400 logements neufs ont été mis en vente. La chute est vertigineuse: – 47,3% par rapport à la même période l’an dernier. Ce recul est davantage marqué dans le collectif.

Prix de Immobilier: La folie dans les grandes villes (OCDE)

Prix de Immobilier: La folie dans les grandes villes (OCDE)

 

Le secrétaire général de l’OCDE, Angel Gurria, présente, dans une tribune au « Monde », s’inquiète des prix de l’immobilier dans toutes les grandes villes du monde. Un constat et des propositions qui font toutefois l’impasse sur la question centrale de l’aménagement équilibré du territoire.

 

La pandémie a aggravé des inégalités déjà existantes. Y compris en matière de logement, alors que de nombreux ménages éprouvaient déjà des difficultés à se loger, dans de nombreuses villes du monde.

A l’échelle mondiale, près de la moitié de la population vit dans les villes, et ce chiffre devrait atteindre 55 % d’ici à 2050. Les villes concentrent également la majorité de l’activité économique, de la création d’emplois et de l’innovation. Or, la hausse des prix du logement en milieu urbain exerce une pression croissante sur les ménages : entre 2005 et 2018, le prix des loyers a augmenté dans tous les pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), à l’exception de deux d’entre eux, tout comme le prix réel à l’achat ; sur le marché privé, un locataire à faible revenu sur trois consacre plus de 40 % de son revenu disponible aux seuls coûts de location (OECD Affordable Housing Database).

Le degré de soutenabilité d’une ville et les prix de ses logements dépendent, dans une large mesure, de la façon dont les gens y vivent, y travaillent et s’y déplacent. Dans ce contexte, les villes suffisamment compactes et connectées présentent des caractéristiques avantageuses. Elles offrent un accès plus facile aux emplois, aux services et aux loisirs, tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre (GES) liées au transport et à la construction.

Mais le logement, dans ces villes compactes et connectées, est généralement plus cher que dans les zones urbaines étalées et déconnectées. Les travaux de l’OCDE en partenariat avec la Coalition pour les transitions urbaines ont montré que les effets négatifs liés aux coûts excessifs du logement peuvent excéder les avantages d’une ville compacte, si l’accessibilité au logement n’est pas garantie (« Demystifying Compact Urban Growth : Evidence From 300 Studies From Across the World », Gabriel Ahlfeldt et Elisabetta Pietrostefani, Coalition for Urban Transitions et OCDE, 1er septembre 2017).

Un nouveau rapport examine les moyens dont disposent les gouvernements nationaux pour offrir des logements plus abordables au sein de villes suffisamment compactes, tout en favorisant le développement de quartiers urbains dynamiques et durables (« Housing policies for sustainable and inclusive cities : How national governments can deliver affordable housing and compact urban development », Ana Moreno-Monroy, Jared Gars, Tadashi Matsumoto, Jonathan Crook, Rudiger Ahrend, Abel Schumann, Coalition for Urban Transitions et OCDE, 31 mars 2020).

La folie des prix immobiliers dans les grandes villes (OCDE)

La folie des prix immobiliers dans les grandes villes (OCDE)

 

Le secrétaire général de l’OCDE, Angel Gurria, présente, dans une tribune au « Monde », s’inquiète des prix de l’immobilier dans toutes les grandes villes du monde. Un constat et des propositions qui font toutefois l’impasse sur la question centrale de l’aménagement équilibré du territoire.

 

La pandémie a aggravé des inégalités déjà existantes. Y compris en matière de logement, alors que de nombreux ménages éprouvaient déjà des difficultés à se loger, dans de nombreuses villes du monde.

A l’échelle mondiale, près de la moitié de la population vit dans les villes, et ce chiffre devrait atteindre 55 % d’ici à 2050. Les villes concentrent également la majorité de l’activité économique, de la création d’emplois et de l’innovation. Or, la hausse des prix du logement en milieu urbain exerce une pression croissante sur les ménages : entre 2005 et 2018, le prix des loyers a augmenté dans tous les pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), à l’exception de deux d’entre eux, tout comme le prix réel à l’achat ; sur le marché privé, un locataire à faible revenu sur trois consacre plus de 40 % de son revenu disponible aux seuls coûts de location (OECD Affordable Housing Database).

Le degré de soutenabilité d’une ville et les prix de ses logements dépendent, dans une large mesure, de la façon dont les gens y vivent, y travaillent et s’y déplacent. Dans ce contexte, les villes suffisamment compactes et connectées présentent des caractéristiques avantageuses. Elles offrent un accès plus facile aux emplois, aux services et aux loisirs, tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre (GES) liées au transport et à la construction.

Mais le logement, dans ces villes compactes et connectées, est généralement plus cher que dans les zones urbaines étalées et déconnectées. Les travaux de l’OCDE en partenariat avec la Coalition pour les transitions urbaines ont montré que les effets négatifs liés aux coûts excessifs du logement peuvent excéder les avantages d’une ville compacte, si l’accessibilité au logement n’est pas garantie (« Demystifying Compact Urban Growth : Evidence From 300 Studies From Across the World », Gabriel Ahlfeldt et Elisabetta Pietrostefani, Coalition for Urban Transitions et OCDE, 1er septembre 2017).

Un nouveau rapport examine les moyens dont disposent les gouvernements nationaux pour offrir des logements plus abordables au sein de villes suffisamment compactes, tout en favorisant le développement de quartiers urbains dynamiques et durables (« Housing policies for sustainable and inclusive cities : How national governments can deliver affordable housing and compact urban development », Ana Moreno-Monroy, Jared Gars, Tadashi Matsumoto, Jonathan Crook, Rudiger Ahrend, Abel Schumann, Coalition for Urban Transitions et OCDE, 31 mars 2020).

Crédit immobilier : des taux à la baisse

Crédit immobilier : des taux à la baisse

 

L’année 2020 sera également mauvaise pour l’immobilier, on prévoit une diminution pour l’avenir de l’ordre de 25 % des transactions. Évidemment la crise sanitaire a bloqué de nombreux de dossiers au départ , une baisse compensée en partie par une reprise après le déconfinement. Une sorte de phénomène de rattrapage car les banques ont eu plutôt tendance à augmenter les taux par crainte d’une bulle. Désormais devant la faiblesse des transactions, les banques recommencent depuis juillet à offrir des taux plus bas mais sur des périodes un peu plus courtes et de manière plus restrictive. Une politique qui va peser sur les candidats dont la solvabilité est fragile. Sans mesures de soutien spécifique au moins pour cette catégorie la chute des transactions immobilières pourrait être assez catastrophique.

 

Le taux moyen des crédits immobiliers a baissé en juillet, alors qu’il tendait à augmenter depuis le début de la crise, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le mois dernier, les taux des crédits immobiliers accordés par le secteur concurrentiel se sont en moyenne établis à 1,25% (1,03% sur 15 ans, 1,21% sur 20 ans et 1,47% sur 25 ans) contre 1,29% en juin (1,09% sur 15 ans, 1,27% sur 20 ans et 1,52% sur 25 ans). Un repli qui «a concerné toutes les catégories d’emprunteurs, même les plus modestes, quelle que soit la durée des crédits», souligne l’Observatoire.

 

Plus globalement, c’est une pause dans la tendance à la hausse des taux des crédits immobiliers depuis le début de la crise du virus au printemps. Entre février et juin, les taux sont passés, en moyenne, de 1,13% à 1,29%, toutes durées confondues. En effet, les banques ont d’abord «augmenté les taux des nouveaux crédits accordés afin de limiter les conséquences de la crise sur leurs équilibres financiers», explique l’observatoire. Mais, ces dernières semaines, elles ont «révisé à la baisse leurs barèmes (…) afin de soutenir la demande de crédits immobiliers».

 

 

Même si les taux se replient et restent ainsi proches de leurs plus bas niveaux historiques, cela ne signifie pas pour autant que les banques allègent tous leurs critères pour octroyer des prêts immobiliers. Ainsi, la durée moyenne des prêts octroyés a fortement baissé en juillet pour s’établir à 224 mois – un peu moins de 19 ans -, soit six mois de moins qu’en juin. «Le déplacement de la production vers des prêts de plus courte durée répond à la transformation des clientèles», commente l’observatoire.

«L’épargne immobilière au service sa transition écologique et sociale ? – ( Frédéric Bôl*)

 «L’épargne immobilière au service  sa transition écologique et sociale ? – ( Frédéric Bôl*)

Frédéric Bôl , président de l’ASpim milite pour le développement des placements dans  durable ; si la dimension durable paraît indiscutable l’aspect social semble beaucoup moins visible. (Chronique dans l’opinion)

 

«  Ces dernières années, un mouvement de fond en faveur d’investissements responsables et vertueux s’est imposé au secteur de la gestion d’actifs face à la demande croissante des épargnants. Cette demande s’inscrit dans le cadre d’une prise de conscience générale sur la nécessité pour le monde économique de prendre en compte son impact sur le climat et la société pour répondre aux grands défis du XXIe siècle. Il y a fort à parier que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 contribue à renforcer cette aspiration des Français à donner du sens à leur épargne.

Pour répondre à cette demande, de nombreuses sociétés de gestion de portefeuille se sont engagées dans une démarche de transparence extra-financière et de prise en compte grandissante des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur politique d’investissement. Pour accroître la visibilité des produits d’investissement socialement responsable (ISR), les pouvoirs publics ont mis en place en 2016 un label ISR pour les valeurs mobilières. Les fonds contribuant à financer les entreprises dont l’activité bénéficie à la société par leur impact social et environnemental sont ainsi récompensés. Ce label offre un engagement aux épargnants que leur capital sera alloué de façon à concilier performance économique et développement durable.

Ce sont des chiffres connus, le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France et produit plus du quart des émissions de gaz à effet de serre. Cela fait de nombreuses années que les acteurs multiplient les initiatives pour améliorer leur impact social et environnemental. L’absence de label ISR adapté aux fonds immobiliers a pu être à ce titre perçue comme une lacune par les acteurs les plus engagés comme par les épargnants qui souhaitent bénéficier des avantages des produits d’épargne en immobilier tout en s’assurant de financer des actifs vertueux.

C’est fort de ce constat que les professionnels de l’investissement immobilier se sont réunis pour élaborer un projet de référentiel permettant d’étendre le champ du label ISR aux fonds qui investissent dans la classe d’actifs préférée des Français. Après plus de trois années de travail et d’échanges avec les autorités publiques, il voit enfin le jour. C’est une avancée considérable qui incitera, je l’espère, les gestionnaires à redoubler d’efforts pour relever le défi climatique et les évolutions sociétales au cœur desquelles se trouve plus que jamais aujourd’hui le bâtiment. A côté de la recherche de rendement, elle contribuera également à sensibiliser les épargnants sur la possibilité qui leur est offerte d’arbitrer leurs placements en pierre-papier selon des critères sociaux et environnementaux. »

*Frédéric Bôl, Président de l’ASPIM, association française des sociétés de placement immobilier

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend

Immobilier: durcissement des conditions de crédit

Immobilier: durcissement des conditions de crédit

 

Alors que tous les lobbys et les courtisans du secteur affirment que le marché se porte bien et même que les prix se maintiennent, les chiffres sont là pour démontrer le contraire puisqu’il se révèle qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir de la part des banques les crédits nécessaires en raison des critères de solvabilité exigée. Il faut ajouter à cela une montée également des taux d’intérêt . Il est clair que les banques vont s’y reprendront  à deux fois avant d’accorder des crédits jusque-là largement illimités à des ménages dont l’un des salaires pourrait devenir précaire. Dans un contexte économique incertain, les banques ont fortement relevé leurs barèmes au mois de mai (+ 7 points en un mois à 1,25 %, toutes durées confondues), selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Il s’agit de la plus forte hausse observée depuis les niveaux planchers atteints en novembre (1,12 %).

Les banques rémunèrent leurs risques, alors que les taux auxquels elles se refinancent n’ont pas bougé. «Alors que l’on s’attendait à ce que les banques se remettent en ordre de marche et accompagnent la reprise, elles sont au contraire très prudentes et sélectives», regrette Ari Bitton, à la tête du courtier CreditLeader. Depuis la fin de l’année dernière, les autorités recommandent aux banques de ne plus prêter au-delà de 25 ans

«Panique.» Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), n’a pas hésité à prononcer ce mot en présentant les chiffres du logement neuf en France au premier trimestre de l’année. Ils sont terribles. Les ventes reculent ainsi de 30 %, à moins de 23.000 unités, alors que les mises en vente s’effondrent de 50 %, à 14.000 logements. Et ces chiffres s’arrêtent à fin mars. Ils ne prennent en compte que quinze jours de confinement. Le deuxième trimestre s’annonce apocalyptique.

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Dans le JDD, Alain Dinin, PDG de Nexity, patron du leader français de l’immobilier ne s’attend pas à une baisse massive des prix. Il espère un plan de relance gouvernemental 
pour enrayer le déclin du logement neuf. Un propos intéressant mais qui n’est pas totalement neutre évidemment. L’intéressé reconnaît cependant une baisse de production de 100 000 logements pour l’année .( quant à l’éventualité de l’éclatement d’une une bulle immobilière , personne n’en sait rien NDLR).

 

Baisse ou non des prix de l’immeuble billet ? Le coronavirus a emporté celui qu’il avait nommé pour lui succéder. Revenu à la tête de Nexity, Alain Dinin persiste à dénoncer l’insuffisance de l’offre de logements. « Pour avoir une France de ‘bien logés’, [...] la seule solution est d’abandonner le principe du ‘tous propriétaires’ et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés », explique-t-il dans un entretien au JDD.

Faut-il craindre un krach immobilier?
Je pense qu’il n’y aura pas de krach ni de baisse massive des prix de l’immobilier. Mais il faut nuancer entre les métropoles et les plus petites villes. Le choc économique, dont les conséquences dans le temps ne sont pas encore toutes ressenties, peut amplifier la désertification des petites villes dont l’économie n’était déjà pas florissante ; on peut y craindre une forte baisse des prix.

Les grandes villes échapperont-elles à la baisse?
Une baisse des prix serait la conséquence du déséquilibre entre l’offre et la demande. Or, dans des grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nice, ou même Nantes et Rennes, l’offre va rester rare et la demande conséquente. On ne peut donc pas anticiper une forte baisse des prix. Mais cela dépend aussi du niveau de gamme des biens : sur le marché atypique de Paris, dans certains arrondissements, les prix excessifs pourraient diminuer de 10 % à 15 %, mais pas au-delà.

Observez-vous les signes 
d’une reprise depuis le 11 mai?
Depuis l’annonce de cette décision, le nombre de contacts clients en ligne sur nos réseaux est revenu au même niveau qu’avant le confinement. Une tendance confirmée par la fréquentation de nos agences, qui rouvrent. Les personnes qui viennent se renseigner sur un bien, demander un plan de financement ou regarder les conditions de crédit ne le font pas par hasard. La demande est donc bien encore là.

Pensez-vous que les Français 
vont s’éloigner des grandes villes?
Les gens vont sans doute vouloir un peu plus de verdure ou de surface. Une augmentation des prix en périphérie des grandes villes est prévisible. Dans certains quartiers, il pourra peut-être en résulter une baisse des prix de l’ancien, sauf pour les petits appartements, qui resteront très recherchés et notamment comme pied-à-terre.

Certains salariés songent-ils
 à télétravailleur depuis la campagne?
Cela concerne surtout les métiers digitalisés ou les ménages les plus aisés. Il faudra repenser le tissu des infrastructures collectives dans les territoires ruraux (hôpitaux, écoles, etc.) et se poser la question de la consommation carbone générée par des trajets potentiellement plus nombreux et plus longs.

Comme avant la crise, la demande reste-t-elle supérieure à l’offre?
Oui, un déséquilibre très important persiste en France. Dans les dix prochaines années, il y aura 4 millions de ménages en plus. Dans un monde parfait, il faudrait donc construire entre 350.000 et 400.000 logements par an. Or, en 2020, on va descendre un peu en dessous de 300 000 et, en 2021, en dessous de 280 000. Le déficit continue de se creuser.

Comment s’explique cette érosion de la construction?
Plusieurs facteurs négatifs freinent ou vont la freiner : le décalage des permis de construire, les règles d’urbanisme compliquées. En outre, les contraintes sanitaires impactent fortement la productivité des entreprises du bâtiment et entraînent 
des surcoûts de construction.

Avec la crise, les ménages ne vont-ils pas avoir un problème de revenus?
De fait, si l’offre reste structurellement faible et plus chère, la demande qui est forte va aussi être moins solvable. Avec la montée du chômage, la remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat, il faudrait construire, plus et moins cher, mais c’est le contraire qui se produit.

La hausse des taux va-t-elle durer?
Elle s’explique, selon moi, par le besoin des banques de reconstituer leurs marges et d’écarter certains clients à risque, dont le niveau d’endettement devient trop élevé par rapport à leurs revenus, selon les recommandations des instances financières (HCSF). Mais arrivera le moment où la Banque de France et le ministère de l’Économie interviendront. Au final, les taux vont rester bas.

Ce qui est bon pour l’accession
à la propriété?
Oui et non car le revenu médian d’un couple français avec un enfant se situe entre 3.400 et 3.900 euros selon qu’il habite en Île-de-France ou non. Le prix moyen d’un logement est de 4.000 euros le mètre carré en province et de 4.500 à 4.700 euros en Île-de-France. 80% des familles qui ne sont pas propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter un logement. Si les taux d’intérêt montent, si le chômage augmente, ce taux va passer à 85% ou 90%.

Comment résoudre ce problème?
Le problème est politique. Le logement est un bien de première nécessité, mais aussi un élément clé du « bien-vivre », on l’a vu lors de cette crise : les personnes qui ont le mieux vécu le confinement sont celles qui étaient le mieux logées. Mais pour avoir une France de « bien logés », en prenant comme hypothèse que les prix resteront élevés, ne serait-ce que par l’addition du prix du terrain, du prix de construction, des taxes et impôts, et face à une clientèle plus fragile, la seule solution est d’abandonner le principe du « tous propriétaires » et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés.

Est-ce le bon moment pour agir?
C’est en tout cas maintenant qu’il convient de mettre à plat la problématique du logement. En traitant en même temps l’attente et le besoin de se loger, les contraintes de production et la politique et son « projet ».

La crise sanitaire et le télétravail
 vont-ils changer les bureaux?
Cela va modifier la façon de travailler, d’aménager les surfaces et de repenser les systèmes de circulation de l’air. Les bureaux avec la climatisation qui tourne en permanence ne répondent plus aux exigences de qualité de l’air. Sur le sujet, nous sommes déjà en train de tester un bâtiment qui ne fait appel à aucune source d’énergie. Chez Nexity, l’aménagement est en cours d’adaptation avec plus de cloisonnements et d’espace entre les bureaux, sans pour autant d’économie de surface compte tenu des distances à respecter entre les collaborateurs.

Si le virus disparaît cet été, un retour rapide à la normale est-il possible?
Je ne crois pas à un retour à la normale avant la fin de l’année et je ne pense pas non plus que nous rattraperons le retard, contrairement à ce que disent certains patrons. Pour la production immobilière, l’année 2020 sera en baisse importante, d’au moins 100.000 logements.

Quelles sont les conditions
 d’un scénario rose pour le secteur?
Indépendamment d’un second tour des élections municipales rapide, débloquant les permis de construire, il conviendrait, comme le président Emmanuel Macron et le ministre Julien Denormandie l’ont annoncé, qu’il y ait un réel plan de relance de la construction.

Immobilier : tendance à la baisse des prix ?

Immobilier : tendance à la baisse des prix ?

Les prix de l’immobilier sont attendus en baisse dans presque toute l’Europe en 2020 mais ils devraient repartir à la hausse à compter de 2021 ou 2022 ( ce que personne ne sait réellement NDLR)  estiment les experts de S & P Global Ratings. En France, l’ajustement devrait être de seulement 1,4 %. Un chiffre sans doute totalement  approximatif !

L’immobilier fausse l’inflation ?

L’immobilier fausse l’inflation ?

Alexandre Mirlicourtois, Xerfi  estime dans la Tribune que l’immobilier fausse l’inflation et le pouvoir d’achat

« Ce chiffre fait hurler : 6%. C’est le poids du logement dans la mesure de l’inflation calculée par l’Insee. Autrement dit, le coût du loyer vaut pour 6% du budget total des ménages. Ce niveau suscite légitiment l’incompréhension. Même en ajoutant les petits travaux d’entretien, l’eau, l’électricité, le gaz et autres combustibles, la balance indique seulement 14%.

14% pour se loger : le traitement réservé au logement apparaît donc comme déficient, plus particulièrement dans un pays comme la France où les prix de l’immobilier ont explosé. L’inflation serait donc systématiquement sous-estimée avec ses conséquences en cascades sur le calcul du pouvoir d’achat, mais également sur les revalorisations du SMIC, des prestations sociales, mais aussi des salaires, la hausse des prix restant le grand repère pour les négociations salariales. Comme toute statistique, l’indice des prix à la consommation (l’IPC) est avant tout un construit social aux effets politiques importants fait de conventions.

L’IPC mesure, par définition, les prix et les services consommés. Or, l’achat d’un bien immobilier ne donne pas lieu au processus de destruction qu’entraîne la consommation et participe à la constitution d’un patrimoine. Sauf que près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leurs logements en France et ne paient, par définition, aucun loyer et sont donc exclus de facto du champ de l’analyse. L’indice des prix « logement » concerne donc seulement les 40% de la population locataire dont près de la moitié est logée dans le parc social. La part des loyers dans leur consommation, une fois déduite les allocations, est de l’ordre de 20% en moyenne.

C’est mathématique 20% de 40%, cela fait 8 ! Il faut aussi intégrer que le niveau de vie des locataires, et par conséquent leurs dépenses de consommation, est plus faible de 20% environ à celles des propriétaires. La part des loyers dans leurs dépenses de consommation est rapportée à la contribution de ces ménages à la consommation totale pour obtenir une part moyenne de 6% de l’ensemble de la consommation.

L’histoire ne peut cependant pas s’arrêter là au regard de la pression qu’exerce objectivement le logement sur les ménages. Pour les propriétaires non-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont plus aucune charge de remboursement, le problème ne se pose pas : la part des loyers est de zéro, ils n’ont plus qu’à s’acquitter de l’entretien et des charges courantes. Cela concerne près des deux tiers des propriétaires, soit quand même 40% environ des ménages. En revanche, le coup de projecteur doit être donné sur le tiers de propriétaires restant, plus précisément les accédants à la propriété, ceux qui tous les mois ont une partie de leur budget dédiée au remboursement de leurs emprunts et qui ampute leur reste à vivre. On parle là, quand même, de 20% de la population française, dont le coût des remboursements bancaires compte actuellement pour 0% dans l’IPC, alors que leur taux d’effort moyen est d’environ 25%. C’est là qu’est le hiatus.

C’est encore une fois de la simple arithmétique, 20% de 25%, c’est une pondération de 5 points de plus pour le logement avec cette interrogation : quel indicateur de prix prendre ? Simplement les prix des logements ? Dans ce cas, c’est une envolée de 122,3% depuis le début des années 2000, soit de 4,3% en moyenne par an.

C’est extrêmement brutal. Sauf que l’on ne sait pas répartir rigoureusement cette hausse dans le temps. Chaque année, elle ne touche que les nouveaux acquéreurs, soit une très faible proportion de la population. Sauf aussi qu’en face, il y a un coût du crédit qui s’est réduit avec des taux au plancher. Sauf aussi qu’intégrer le coût des opérations immobilières, si elle enrichit notre connaissance du coût de la vie, ne peut plus être dénommé « prix de la consommation » au sens strict. C’est compliqué à bâtir. Mais là où il y a une volonté, il y a un chemin. Il ne faut cependant pas s’attendre à un grand bond en avant : le poids du logement au sens large ne dépassant pas 20%, l’inflation dévirait de sa trajectoire de moins de 0,5 point en moyenne par an.

Et c’est tant mieux car le risque, sinon, c’est de se retrouver en porte-à-faux avec la réalité. Imaginons : un pays en pleine euphorie économique, avec une flambée de l’immobilier, puis une cassure avec à la clé une récession et un krach immobilier… Une trop grande prise en compte du logement n’est pas un problème en phase ascendante du cycle, l’accélération de l’inflation vient juste mordre sur le pouvoir d’achat. Mais en cas de retournement conjoncturel brutal, la chute des prix de l’immobilier pourrait entraîner un repli de l’inflation encore plus rapide que celui des revenus avec ce résultat paradoxal : une hausse du pouvoir d’achat, alors même que la consommation est pénalisée par des effets de richesse négatifs.

Il faut mettre plus d’immobilier dans l’IPC, c’est un sujet dont la BCE va s’emparer. Mais attention danger. »

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