Archive pour la Catégorie 'immobilier'

Concilier patrimoine et politique du logement

Concilier patrimoine et politique du logement

 

. Par Rodolphe Albert, Président d’Histoire & Patrimoine( dans la tribune, extrait)

Cette année, le Ministère de la Culture a placé les Journées Européennes du Patrimoine sous le thème du « Patrimoine pour tous ». Quelle heureuse idée ! La formule, loin d’être un slogan démagogue ou une lubie collectiviste, résume parfaitement ce qu’est le Patrimoine.

Le Patrimoine agit comme la Madeleine de Proust, non pas comme porteur d’une mémoire individuelle surgie du gâteau amolli dans le thé, mais comme réceptacle de notre mémoire commune. Ce n’est pas le souvenir du dimanche matin à Combray qu’il évoque pour nous tous mais celui de l’Histoire de France et avec elle de toute une cohorte de valeurs esthétiques, culturelles, architecturales, sociales…

La silhouette élancée vers le ciel d’une cathédrale, le rythme recueilli des colonnes d’un cloître, l’élégante sophistication d’un parquet à la Versailles, la noblesse de la pierre sculptée ou l’harmonie parfaite des châteaux du Grand Siècle entrent en résonnance avec la culture, l’éducation, les souvenirs ou l’idée de la beauté de chacun et de tous, enracinés dans ce socle commun qui nous réunit en tant que Français.

D’ailleurs, si le Patrimoine s’adresse à tous, peut-être est-ce tout simplement parce qu’il est l’œuvre de tous ? En effet, ce ne sont pas les seuls rois, princes, évêques, nantis ou puissants à qui l’ont doit notre exceptionnelle richesse patrimoniale mais à tout un peuple qui, de générations en générations, y a consacré argent, travail, savoir-faire, vie même parfois : artisans talentueux, généreux petits donateurs, architectes de génie, manœuvres courageux. Légué par nos aïeux, le Patrimoine est bien plus que de la belle pierre, il est une transmission humaine, presque charnelle, de bâtiments classés de toutes sortes : des hôpitaux encore imprégnés de la douleur de ses malades, des couvents irradiés par la foi des croyants, des casernes où résonnent encore les voix des soldats, des cathédrales industrielles qui ont connu le bruit des machines et la sueur des ouvriers ou tout simplement de superbes demeures ayant abrité les joies et les peines de ceux qui nous y ont précédés. Tous, dans toutes les générations, ont vu leur vie mêlée d’une façon ou d’une autre au Patrimoine.

Loin de la société de consommation, le Patrimoine est au cœur d’une société de préservation, dans l’intérêt de tous. Dans une ère mondialisée, il est un repère pour tous. Il donne du travail à tous, en préservant des métiers anciens et en magnifiant nos paysages et nos cœurs de ville historiques qui attirent les touristes du monde entier. Il préserve même l’environnement de tous car le restaurer en logements laisse une empreinte carbone très réduite par rapport à la construction neuve.

Sans cesse transmis, rénové, visité, habité, le Patrimoine ne doit en aucun cas être transformé en mausolée : il est vivant, se situe au cœur de la Cité humaine, dans le passé et le présent de tous.

Immobilier : le marché en forte hausse

Immobilier : le marché en forte hausse

A fin mars 2021, le volume des ventes de logements anciens a atteint 1,08 million de transactions sur un an, selon les chiffres des notaires publiés ce jeudi. Après 1,024 million à fin décembre 2020. Alors même que l’activité avait commencé à décroître après le millésime exceptionnel de 2019 , et qu’elle a continué à baisser jusqu’au troisième trimestre 2020 du fait des conséquences de l’épidémie de Covid-19…

Accession à la propriété d’un nouveau genre

Accession à la propriété d’un nouveau genre

« Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…) », le président d’Ulysse consultant plaide dans l’Opinion  pour cette solution permettant de « ​peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers »

 

J’ai lu avec intérêt l’article que Bertrand Jacquillat a consacré, sous le titre joyeusement provocateur « Les Soviets dans l’immobilier parisien ! » (l’Opinion des 30 avril-1ermai), au bail réel et solidaire, destiné à promouvoir des opérations d’accession à la propriété d’un nouveau genre. J’en rappelle ici la genèse et tente de le mettre en perspective.

En 2001, Bertrand Delanoë est élu maire de Paris. Son équipe et lui ont essentiellement une vision idéologique du logement, avec deux obsessions : les attributions de logements et le contrôle des organismes satellites de la ville. En charge du logement, Jean-Yves Mano interroge assez vite la pertinence de deux segments de la politique municipale, sa réflexion portant largement les défiances – et les credo – d’une grande partie de la gauche.

Le premier est le logement locatif intermédiaire (LLI), dédié au maintien des classes moyennes dans la capitale, enjeu majeur en termes de diversification de l’offre locative (eu égard aux écarts de loyer entre le parc social et le parc privé)… mais aussi de dynamiques électorales. Tout en adoptant un discours nuancé, la nouvelle équipe va privilégier une politique « hégémonique » du logement HLM, à commencer par la transformation en logements sociaux de milliers de logements intermédiaires et construits dans l’entre-deux-guerres, avec un résultat sans appel : sur la production de 42 000 LLI depuis 2015 (France entière), date de la relance de ce produit locatif, 8 % seulement sont situés à Paris, 14 % dans les Hauts-de-Seine et 23 % en Seine-Saint-Denis.

« L’argent de la ville ». Second segment problématique, plus emblématique encore : l’accession sociale à la propriété (ASP), des aides permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement à un prix inférieur à celui du marché. Les interrogations sont nombreuses contre ce totem : quelle est l’utilité de peser sur les coûts du foncier municipal pour des opérations ne trouvant aucun bénéfice social dans la durée (contrairement au locatif HLM) ? Surtout, comment maîtriser les phénomènes spéculatifs pour ne pas se voir reprocher d’utiliser « l’argent de la ville » hors de tout contrôle ? Une première parade consiste à prohiber la revente pendant une période donnée : trois ans puis cinq, puis dix… Mais au-delà, l’attractivité diminue et les tribunaux, garants du droit de propriété « inviolable et sacré », disent halte.

D’où l’idée qui émerge progressivement d’un montage conciliant la maîtrise du foncier dans le temps et l’encadrement des prix d’acquisition et de revente. C’est d’ailleurs ce second volet qui est le plus original, le premier, fondé sur la dissociation foncier/bâti, étant pratiqué depuis très longtemps (City de Londres).

Ce montage particulier permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30% à 50% sur les prix de marché

Sous l’impulsion d’experts et de parlementaires tels Audrey Linkenheld, rapporteure de la loi Alur, le montage en bail réel et solidaire (BRS) est né ! Il laisse la maîtrise pérenne du foncier à un organisme dédié (l’office foncier solidaire), cède le volume (l’usage) du logement et non sa pleine propriété (murs et terrain) à des « accédants » sous plafonds de ressources qui acceptent d’emblée de revendre, quand ils le souhaiteront, les droits qu’ils détiennent sur leur logement à un prix encadré et à des ménages respectant ces mêmes plafonds de ressources. Et il semble trouver son public aussi bien à Lille, Rennes, Biarritz, qu’en Outre-Mer, à Nantes et donc à Paris.

Compte tenu du net particularisme du montage – et de son impact économique qui permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30 % à 50 % sur les prix de marché – quelle appréciation peut-on porter sur une telle ingénierie ?

Un premier enjeu concerne les stratégies foncières territoriales. Les collectivités locales ont compris progressivement l’intérêt qui s’attache à la maîtrise dans le temps d’un foncier de plus en plus rare. D’où ces montages dits « complexes » conduisant à réaliser en partenariat public-privé des logements, des stades, etc., sur la base de la dissociation foncier/bâti. A l’expiration d’un bail emphytéotique de cinquante ans, on peut concevoir de reconfigurer le bâti voire de créer un écoquartier, perspectives inenvisageables si l’on a cédé la pleine propriété des terrains il y a longtemps. Pourquoi les programmes d’accession échapperaient-ils à cette dynamique ?

D’autant que – et c’est le deuxième enjeu – la diversification de l’offre de logements est une clé fondamentale des politiques de l’habitat en zones tendues. C’est un lieu commun de dire que, dans notre pays, les parcours résidentiels sont devenus très compliqués et que les coûts de la mobilité (professionnelle, résidentielle) sont particulièrement élevés. Il faut donc imaginer des leviers desserrant ces contraintes.

Fluidifier. Cela peut être une politique du logement intermédiaire ciblée, pour fluidifier l’occupation du parc social et servir de sas au parc privé ; cela peut être aussi (faute de mieux ?) une politique d’accession déconnectée des circuits opaques qui, plus en France qu’ailleurs, maintiennent les prix des logements à un niveau dramatiquement élevé, quelle que soit la conjoncture. L’enjeu étant aussi, à terme, de peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers et ses effets pervers…

Le troisième enjeu est profondément culturel. Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…), sommes-nous prêts à accepter un modèle d’acquisition alternatif à la propriété classique ? A occuper durablement un logement sans le posséder, céder ses droits non au plus offrant mais à celui qui, comme nous-mêmes il y a cinq, dix, vingt ans, va bénéficier pour se loger d’un prix « hors marché » – et renoncer, donc, à la plus-value ?

L’extrême pénurie de logements abordables dans les métropoles ménage une place à un produit d’accession aussi atypique, et l’on comprend bien pourquoi l’équipe municipale à Paris se trouve à l’aise avec ce montage. Au demeurant, une bonne part des jeunes générations ne s’inscrit-elle pas dans la philosophie « responsable » que l’on vient de décrire à grands traits ? Si c’est une réponse positive qui émerge, c’est bien une nouvelle approche de la « fabrique de la valeur » qui se fera jour et, au-delà, une nouvelle approche de la « propriété » immobilière. On le voit, l’enjeu est capital : quels obstacles devraient nous détourner de l’explorer plus avant ?

Stéphane Carini est président d’Ulysse consultant, une structure de conseil dédiée aux acteurs du logement social et du développement territorial.

Logement : manque d’offre, la ministre découvre la lune !

Logement : manque d’offre, la ministre découvre la lune !

 

 

La ministre du logement, EMMANUELLE WARGON , semble découvrir la lune dans une interview à la Tribune en affirmant un manque en matière d’offre de logement et non de  la demande.  

 

Interview

EMMANUELLE WARGON : Cette piste pour construire bien et durablement fonctionne très bien à tel point que nous avons déjà délégué la totalité des 300 millions d’euros à 200 projets. C’est pourquoi le Premier ministre a décidé d’y ajouter 350 millions d’euros pour porter des projets supplémentaires. Le volume des premières demandes sur les projets a atteint en effet les 1,5 milliards d’euros ! Si ces opérations sont vertueuses, elles n’en demeurent pas moins coûteuses, à Saint-Fargeau comme à Saumur où je me trouvais la semaine dernière.

Au regard du grand écart – de 1 à 10 – entre les 6,7 milliards d’euros fléchés vers la rénovation et les 650 millions d’euros pour la construction neuve, dont les 300 du plan Friches, les aménageurs, les constructeurs et les promoteurs immobiliers s’affichent pessimistes…

Bien sûr et je les comprends. Qu’ils soient rassurés : nous suivons les chiffres de près. Aujourd’hui, en termes de mises en chantier, nous nous trouvons entre 6 à 10% en-dessous du rythme d’avant la crise sanitaire. Cela n’est pas si bas, mais cela reste très inquiétant. C’est pourquoi le Premier ministre vient d’annoncer la création de cette Commission nationale de Relance de la Construction qui devra formuler des propositions opérationnelles avant l’été pour nourrir le projet de loi de finances 2022 de septembre. Avec d’autres élus locaux, des économistes et des promoteurs, son président François Rebsamen, président (PS) de Dijon Métropole, devra partager un diagnostic et trouver les bons leviers pour redémarrer la machine. Actuellement, nous rencontrons bien plus un problème d’offre qu’un problème de demande, les particuliers et les investisseurs étant toujours présents.

Vous avez déjà signé en novembre un Pacte national pour la construction durable, ainsi qu’un avenant à la charte en question pour délivrer 250.000 agréments de logements sociaux d’ici à fin 2022. Les professionnels du logement neuf construisent en effet la moitié du parc HLM…

Le logement social tire le logement privé et inversement. Ce n’est donc pas un problème de modèle économique, mais un sujet de résistance culturelle à la construction.

L’aide aux maires densificateurs de 350 millions d’euros serait donc inutile ?

Non, au contraire, puisqu’elle a permis de financer la sortie de 1.000 permis de construire dans près de 700 communes pour un montant total de 70 millions d’euros. Cela devrait donc permettre de donner un coup de pouce financier à 30.000 logements. En termes de densification, la transformation de bureaux en logements peut aussi aider. Dans la loi Climat, nous avons réintroduit un dispositif qui facilite l’accès au bonus de constructibilité pour équilibrer les opérations. J’ajoute que je suis en train de faire un tour des métropoles pour discuter avec leurs président(e)s – comme lundi dernier avec Jeanne Barseghian maire de Strasbourg – après avoir été à Lyon et à Orléans et avant de me rendre à Rennes.

Justement, le projet de loi Climat et Résilience, qui vient d’être adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, consacre que « l’Etat continuera à financer les aides à la rénovation sur un délai de dix ans ». Pour quels montants ? Pour qui ? Pour quel type de travaux ?

La loi climat prévoit une programmation de la rénovation énergétique à travers la loi quinquennale sur l’énergie, qui elle-même est un acquis parlementaire de 2019. Tout ceci sera formalisé d’ici à 2023. En attendant, nous mettons déjà en place une politique de moyen et de long-terme avec des aides financières, un accompagnement et des guichets de proximité. Nous mettons fin au sans stop-and-go. Nous avons en effet déjà progressé depuis le début du mandat avec une montée en charge de plus en plus forte. De 190.000 dossiers déposés en 2020 auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), nous en sommes à 285.000 en ce 19 mai et nous devrions atteindre bientôt les 400.000 et même les 700 à 800.000 fin 2021. Soit quatre fois plus de Ma Prime Rénov qu’en 2020. Il est assez rare qu’une aide trouve à ce point son public.

Il n’empêche, le rôle d’accompagnateur fait débat. Les architectes, pour ne citer qu’eux, revendiquent de déjà jouer ce rôle auprès des particuliers.

Cette proposition « d’accompagnateur », formulée par le directeur général délégué de la Caisse des Dépôts Olivier Sichel, doit être précisée. L’objectif est d’arriver à un cahier des charges où l’accent sera mis sur la neutralité du conseil. Nous allons ainsi agréer des réseaux étatiques, des associations voire des réseaux privés sous conditions. Pour cela, nous avons encore besoin de quelques semaines de concertation. Notre objectif : publier le décret d’application pour une entrée en vigueur progressive début 2022.

Parallèlement, le ministère de la Transition écologique, dont dépend celui du Logement, publie ce mercredi 19 mai son Observatoire de la rénovation énergétique 2016-2019. A y regarder de plus près, avec 1,4 millions de rénovations, les maisons individuelles dépassent légèrement les logements collectifs qui en totalisent 700.000. Quelles conclusions en tirez-vous pour aujourd’hui et demain ?

Les grands gagnants, ce sont les Français ! Au-delà de la formule, cela fait un an que je mobilise mes services pour que nous ayons accès à ces données. En l’absence de ces chiffres, nous serions amenés à conduire une politique de manière aveugle. Là, au contraire, avec cette méthode fiable, nous disposons de premières données solides. Nous pouvons par exemple recenser tous les logements aidés, même si nous ne pouvons pas encore chiffrer les rénovations dans les logements collectifs qui n’ont pas été aidés. Demain, nous voulons être en capacité de disposer de données exhaustives. Toujours est-il que rien qu’en 2019, un logement sur quinze a été rénové. C’est loin d’être négligeable. D’autant que les économies d’énergie réalisées au total s’améliorent avec +50% de gains estimés. Les aides ont donc bel et bien ciblé les travaux les plus efficaces. In fine, ces économies d’énergie nous permettent de tenir les objectifs de notre stratégie nationale bas carbone, même si ces objectifs vont s’accentuer à l’avenir et qu’il faudra donc encore accélérer.

Les propriétaires occupants sont les premiers à réaliser des travaux, démontre également cette étude. Pour reprendre votre expression, en avez-vous fini avec le stop-and-go qui excluait les plus riches des dispositifs avant de les réintégrer dans le plan France relance de septembre 2020 ?

Notre politique répond à deux objectifs : financer les travaux les plus efficaces et aider ceux qui ont en le plus besoin. C’est une première en France. Alors que le volume de travaux a augmenté de 20%, les économies d’énergie ont cru de 50% car nous avons ciblé les travaux les plus efficaces, notamment via les certificats d’économie d’énergie pour l’isolation des combles. De la même façon, nous avons été redistributifs en transformant le crédit d’impôt pour la transition énergétique traditionnellement utilisé par les plus aisés en MaPrimeRenov’, une prime dont les montants les plus élevés bénéficient aux ménages aux revenus les plus modestes. Nous n’avons pas encore les chiffres de 2020, mais je suis sûre que cette année sera encore plus redistributive, Ma Prime Rénov les aidant encore davantage en ciblant les économies d’énergie.

Que répondez-vous à l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) qui se déclarent « inquiets » sur les obligations de rénovation et les interdictions de mise en location ?

Je les comprends et je tiens à les rassurer : nous accompagnerons chaque propriétaire. Les logements G, c’est-à-dire les plus énergivores, seront interdits à la location en 2025, suivis des habitats F en 2028 et E en 2034. Avec la loi Climat, nous aurons les moyens de solliciter individuellement tous les propriétaires, en nous fondant sur la base des diagnostics de performance énergétique (DPE). Nous aurons également besoin de la mobilisation de l’ensemble des professionnels de l’immobilier, gestionnaires, syndics, agences, etc.. Que tous se rassurent : d’ici à 2025, nous avons un délai suffisant pour que les propriétaires aient le temps de réaliser les travaux. Ils savent que cela ne peut qu’améliorer la valeur de leur bien – la valeur verte – et qu’ils pourront le revendre à un meilleur prix . C’est pourquoi nous menons actuellement un gros travail d’accompagnement et que nous avons ouvert Ma Prime Rénov aux copropriétés et aux bâtiments eux-mêmes le 1er janvier dernier. Elle sera aussi accessible aux propriétaires bailleurs à partir du 1er juillet prochain. Cela va beaucoup aider les propriétaires de logements en location.

Par ailleurs, le changement de chauffage et/ou de système d’eau chaude sanitaire apparaissent, selon l’Observatoire de la rénovation, comme les gestes les plus efficaces devant l’isolation des murs, des toits ou des planchers. Cela va-t-il vous faire revoir vos priorités ? Prioriser des actions plutôt que d’autres ?

Nous ne nous sommes pas fixé d’objectifs par type de travaux, mais nous continuons à souhaiter que les diagnostics soient les plus fréquents possibles et que les bouquets de travaux soient les plus complets. Chaque bâtiment a son chemin spécifique de rénovation. Parfois il faut refaire le mur, le plancher, ou plutôt changer la chaudière, ou l’ensemble, cela offre à chacun la possibilité de rénover son logement en fonction de ses caractéristiques et des besoins issus du diagnostic.

Les rénovations sont plus nombreuses dans le Nord-Est du pays que dans le Sud, à cause du froid, et dans le périurbain davantage que dans les villes-centres. Sachant que la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs stipule une résistance aux vagues de chaleur, comment allez-vous concilier les deux contraintes de température ?

Je vous rappelle que les données de l’Observatoire de la rénovation énergétique balayent les années 2016-2019. Il est en outre normal que les rénovations se concentrent là où il fait le plus froid, et car les besoins de chauffage et factures d’énergie y sont plus élevés, et que les rénovations soient davantage sur le périurbain car c’est là où se trouvent les maisons individuelles. Nous devrions quand même avoir un volume croissant dans les centres villes.

Encore faudra-t-il améliorer la notoriété des aides, qui souffrent d’un « déficit » de reconnaissance…

Nous avons beaucoup communiqué, notamment autour de MaPrimeRenov’,et la situation est en train de changer. Depuis le 1er janvier 2021, nous avons eu plus de 4 millions de visites sur le site officiel maprimerenov’.gouv.fr, et en juin prochain, nous lancerons des publicités à destination des propriétaires bailleurs. C’est une aide qui existe depuis seulement un an. D’après notre dernière étude, 88% des utilisateurs se déclarent satisfaits et surtout 69% assurent qu’ils n’auraient pas réalisé de travaux sans l’aide Ma Prime Rénov.

Vous espérez le dépôt de 700 à 800.000 dossiers à l’Agence nationale de l’habitat d’ici à la fin de l’année. Où en êtes-vous dans la consommation de l’enveloppe de 2 milliards d’euros de France Relance dédiée aux logements privés ?

La montée en puissance est extrêmement rapide. Nous avons dépensé 510 millions d’euros depuis le début de l’année, si bien que nous devrions avoir consommé une grande partie de l’enveloppe d’ici à fin 2021.

Qu’en est-il pour les 500 millions d’euros dévolus aux habitats à loyer modéré (HLM) ?

Beaucoup de demandes ont été déposées pour lesquelles nous sommes en train de répartir les enveloppes, mais cela devrait concerner près de 40.000 HLM.

Quid des 1,3 milliards d’euros de dotation de subvention à l’investissement local (DSIL) fléchés vers la rénovation des bâtiments appartenant aux collectivités locales, dont 300 millions pour les régions, 300 millions pour les départements et 650 millions pour les communes ?

Nous devrions obtenir une vision consolidée fin mai étant donné que les négociations sont toujours en cours entre les élus locaux et les préfets. Ces derniers nous font déjà remonter qu’il y a plutôt trop de demandes que pas assez !

Comment allez-vous répondre à cet afflux dans cas ?

C’est avant tout aux préfets, qui sont proches du terrain, de prioriser en fonction des besoins du territoire mais aussi de la qualité des projets : s’assurer que l’on retient les plus ambitieux pour l’environnement et ceux qui peuvent se lancer vite pour relancer l’activité économique locale rapidement.

Logement:5000 euros du m2 à Paris, mais pour 99 ans seulement

Des logements pratiquement à moitié prix ce sera possible à Paris pour les futurs propriétaires remplissant les conditions de plafond de ressources. Finalement une évolution qu’on connaît depuis longtemps au Royaume-Uni mais aussi aux États-Unis. Le niveau très spéculatif des logements parisiens provient notamment du coût  excessif du foncier qui resterait une propriété publique.

Lorsqu’on devient propriétaire d’un bien immobilier, au Royaume-Uni, c’est le plus souvent pour une durée limitée. Acheter revient à contracter un bail emphytéotique (un « leasehold ») qui donne un droit de pleine propriété reconnu comme absolu sur le bâti, mais seulement pour une période de 21 à 99 ans. Cela peut aller jusqu’à 125 ans, parfois plus. Mais ce n’est pas pour l’éternité.

 

Largement répandu dans tout le pays, à l’exception de l’Ecosse, et notamment dans les grandes villes, le « leasehold » donne à l’occupant la possibilité de revendre son droit à tout moment. Il peut aussi hypothéquer ou louer son bien sans restriction. Mais il doit, en contrepartie de son droit de jouissance, s’acquitter d’une rente auprès du bailleur (le « freeholder »), qui reste propriétaire du terrain et auquel revient le logement à l’issue du bail. Enfin, il doit lui verser un service annuel couvrant les frais d’entretien et de gestion des parties communes.

Pour la France, La Ville de Paris offrira dès mardi ses premiers logements en accession à 5.000 euros du m2, soit moitié moins cher que les prix du marché, à destination des familles de classe moyenne grâce au dispositif du bail réel solidaire (BRS), explique l’adjoint au logement Ian Brossat à l’AFP. La Foncière de la Ville de Paris (FDVP), organisme de foncier solidaire (OFS) permis par la loi Alur de 2014, gère cette nouvelle offre d’accession sociale à la propriété en dissociant le foncier du bâti grâce au BRS.

« La Foncière achète et conserve à perpétuité le foncier, tandis que seul le bâti est vendu à des familles parisiennes pour une durée de 99 ans. Le ménage verse en complément une redevance de 2,5€ par mois et par m2 à la Foncière correspondant à la participation foncière », explique la mairie.

En cas de décès de l’acquéreur, « la succession se fait au profit de l’héritier », précise M. Brossat à l’AFP. Si l’héritier gagne plus que le plafond de ressources, la FDVP lui rachète le logement « en valeur d’achat réévaluée avec l’inflation ».

S’inspirant d’un modèle venu des Etats-Unis où il a émergé dans les années 1980, quelques collectivités territoriales françaises se sont déjà emparées de ce nouveau dispositif, comme les métropoles de Lille, Rennes et Lyon.

L’adjoint à la maire PS Anne Hidalgo jugeant les plafonds de ressources « un peu trop bas pour la sociologie parisienne », il dit avoir engagé une discussion avec le ministère du Logement pour pouvoir les rehausser et passer ainsi par exemple, pour un couple avec deux enfants, de 4.900 euros à 5.500 euros en revenus mensuels.

Immobilier Paris : des logements à moitié prix pour 99 ans

Immobilier  Paris : des logements à moitié prix pour 99 ans

Pour sortir de la crise du logement à Paris dans les prix sont devenus complètement inaccessibles, la Ville de Paris envisage de vendre pour 99 ans des logements à moitié prix. La particularité c’est que le prix d’achat sera limité à 335 000 € mais le sol demeurera la propriété de la ville .  La mairie a créé en 2019 la Foncière de la Ville de Paris (FDVP), dont la mission est de produire de l’habitat à « prix maîtrisés » et de « lutter contre la logique spéculative des marchés de l’immobilier ».

La FDVP dissocie le foncier et le bâti (le sol et les murs) : le premier reste la propriété de la Ville – à perpétuité -, le second est vendu aux ménages pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans. « Le temps d’une vie », souligne Ian Brossat. Les acquéreurs signent un bail réel solidaire (BRS), au titre duquel ils versent une redevance mensuelle de 2,5 euros par mètre carré. Pour un T3 de 67 mètres carrés, par exemple, ils déboursent 168 euros par mois – pour la location du foncier -, en plus des 335.000 euros payés à l’achat.

Pendant presque un siècle, si leur longévité le leur permet, ils jouiront de leur bien à leur guise, pourront faire des travaux ou connaître les joies des réunions de copropriétaires. Mais ils ne pourront le revendre qu’à la foncière au prix initial – révisé en fonction de l’inflation – pour éviter toute spéculation immobilière. De même, ils s’engagent à faire de leur nouvelle demeure leur résidence principale.

Les critères d’éligibilité sont simples : habiter ou travailler à Paris (les locataires de logements sociaux parisiens auront un bonus) ; demander un appartement « en adéquation avec sa configuration familiale » (un F3 pour trois personnes) ; avoir des revenus mensuels inférieurs à 4.500 euros net pour un couple avec un enfant, 5.000 euros pour un couple avec deux enfants. Ce plafond est fixé par la loi. Ian Brossat a demandé au gouvernement de le relever à Paris (6.000 et 7.500 euros) ; la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, lui aurait promis un décret en ce sens d’ici à la fin 2021.

Planification urbaine : « des maires aux visions dangereuses

Planification urbaine : « des maires aux visions dangereuses

 

Alain Bertaud a dirigé la planification urbaine à la Banque mondiale, où il a accompagné pendant vingt ans le développement des nouvelles métropoles asiatiques et russes. Il est convaincu que les urbanistes doivent être modestes et laisser aux villes leur spontanéité.

La France est connue pour le poids des normes. Mais en vivant Etats-Unis, constatez-vous que c’est aussi un problème là-bas ?

Dans l’habitat et l’urbanisme, les Etats-Unis ont des normes beaucoup plus sévères que la France, sauf dans des Etats du Sud. J’habite dans la banlieue ouest de New York, à 30 minutes de Manhattan. Pour refaire trois marches devant notre maison, nous avons dû demander un permis de construire, la ville est ensuite venue inspecter les fondations et le travail de l’artisan. Cela coûte cher, c’est long. Tout est complètement décentralisé, donc chaque ville a ses propres normes, ses commissions avec des volontaires qui aiment se mêler des affaires des autres. S’ils peuvent empêcher une maison de se construire, ils sont ravis !

On pourrait pourtant penser que les Etats-Unis sont plus libéraux…

Non, les règlements sont universels, et il y en a eu pléthore ces dernières années. Les urbanistes se disent qu’on pourrait redessiner les villes de façon plus efficace, et essayent de prendre un contrôle plus important sur elles. Ils sont soutenus par les politiques pour des raisons électorales. Les habitants sont habitués à la ville telle qu’elle est, donc la plupart des règlements sont faits pour rendre le changement difficile. Or, on a besoin de changements, par exemple pour permettre à un nouvel instituteur de trouver un logement abordable près de son école. On est en train de bâtir un immobilisme général dans le monde entier, sauf en Asie de l’Est. Je pense que l’on se trompe complètement.

« Si on avait laissé le secteur privé faire des parkings, le prix aurait été élevé et l’on n’aurait pas subventionné la voiture dans le centre-ville »

Que préconisez-vous ?

Une ville est très complexe et spontanée, car elle est composée d’individus et d’entreprises qui veulent changer. Les urbanistes et les maires doivent permettre, soutenir et filtrer ces changements venus de la base, pas en imposer. Ceux qui ont une « vision » pour la ville, une idée de ce que la ville doit être — je pense par exemple à la maire de Paris Anne Hidalgo — ont un côté dangereux, et en général, malgré le soutien qu’ils peuvent trouver, ils butent sur des difficultés. Or, lorsqu’un acteur privé se trompe, ce n’est pas grave : une boulangerie ouverte à des horaires qui n’intéressent pas les clients fait faillite. Mais si le maire décide de créer des règlements stricts sur les boulangeries, cela peut être dramatique.

Les urbanistes devraient uniquement s’occuper des grandes infrastructures de transport, de traitement des eaux usées, de raccordement des immeubles aux réseaux, des normes incendie. Un utilisateur ne peut pas décider à l’avance si une tour va brûler en dix minutes, c’est une question d’experts. Mais pour savoir si un séjour fait 10 ou 30 m2, l’utilisateur peut décider ce qui lui plaît et le promoteur s’ajustera à la demande.

Vous êtes dur avec la maire de Paris, mais un piéton peut trouver que l’espace que l’on a concédé à la voiture est trop important, comparé aux trottoirs parfois très étroits…

Justement ! La largeur des trottoirs et l’espace donné aux voitures viennent de dessins d’urbanistes ! C’est un des reproches que je leur fais : trop interférer sur ce qui se fait dans le privé. Mettre des minimums de taille de salle de bains et de cuisine et délaisser l’espace public dont ils sont responsables. Un acteur privé ne peut pas changer la largeur des trottoirs. Beaucoup de municipalités ont créé des parkings municipaux gratuits ou très subventionnés, c’est une erreur énorme, cela n’a rien de spontané. Si on avait laissé le secteur privé faire des parkings, le prix aurait été élevé et l’on n’aurait pas subventionné la voiture dans le centre-ville.

D’ailleurs, on ne devrait pas parler de « supprimer les voitures » mais « les automobilistes ». Pourquoi quelqu’un conduit-il dans Paris ? Pas pour le plaisir. Une grande partie des véhicules abritent des plombiers, électriciens, livreurs. Des villes comme Paris, Londres ou New York sont constamment en train d’être rénovées, il faut des flots de véhicules pour alimenter cette vie. Le transport est un problème d’immobilier. La voiture consomme trop d’espace et ne paye pas assez pour cet espace. Quand quelqu’un ne paye pas pour quelque chose, il en consomme plus qu’il ne devrait. On pourrait sans doute résoudre le problème avec des petites voitures et des scooters électriques.

Paris a-t-il tout de même des avantages ?

Oui, les règlements sont transparents : à Paris, ils font exactement ce qu’ils disent qu’ils font, c’est-à-dire conserver le patrimoine, maintenir la ville comme elle était au temps des Impressionnistes. A contrario, un règlement qui interdit de construire plus haut que quatre étages parce que ce ne serait pas bon pour l’environnement, c’est inventé sur le moment, parce qu’on ne veut pas un voisin qui a deux étages de plus que soi, ou parce que le maire se dit : “Bon sang, si l’on construit plus, je devrai ajouter une classe ou une école, mais je n’ai pas le budget.”

Les raisons pour lesquelles on interdit des choses ne sont jamais celles qu’on dit, c’est souvent pour se donner bonne conscience. Lorsque j’ai fait les Beaux-Arts dans les années 1960, on avait découvert que lorsque les rats étaient trop nombreux dans une cage, ils se mordaient entre eux et faisaient moins de petits. Les urbanistes avaient utilisé cette étude pour limiter la densité, alors qu’il y a des villes comme Tokyo ou Hong Kong très vivables à haute densité. La densité n’a rien à voir avec la qualité de vie, c’est le design qui fait la qualité de vie.

Un autre avantage de Paris par rapport aux villes américaines est que l’on peut changer un habitat en commerce ou en bureau et inversement sans difficulté. C’est pour cela qu’il y a beaucoup de restaurants et de bars. Aux Etats-Unis, en revanche, il y a un « zonage » très important. A New York, pour ouvrir un café à la place d’un magasin de chaussures, il faut faire venir un administrateur public qui peut refuser. Il existe une ancienne zone industrielle de Greenwich Village où la ville a décidé que les habitants doivent être des artistes. Ils doivent envoyer un portfolio à la municipalité et une commission décide s’ils sont artistes. Du délire complet !

Mais sans planification, ne risque-t-on pas de poursuivre l’étalement urbain ?

A Paris en 1910, il y avait 1,5 million de personnes de plus qu’aujourd’hui à l’intérieur du périphérique, avec des infrastructures moins sophistiquées. Le problème ce n’est pas la densité, mais sa viabilité, la surutilisation du plancher avec trois personnes par pièce dans les quartiers pauvres. Il faut répondre à la demande plutôt que de planifier et d’avoir des idées très rigides. Que les gens décident s’ils préfèrent vivre en banlieue avec une faible densité et un jardin, ou dans une tour.

Aux Etats-Unis, New York et San Francisco bloquent la construction nouvelle et les individus vont vers les villes du sud, où la voiture règne. A Houston (Texas), chaque promoteur fixe ses règles. Au bout d’un moment on voit que les habitants voudraient construire un logement pour leur grand-mère dans la cour, et le règlement permet cela. Autour des universités, des studios se créent spontanément. Les densités montent à Houston non pas parce que cela a été décidé par un urbaniste, mais parce que c’est permis. Si un gouvernement doit subventionner quelque chose, ce sont les familles modestes plutôt que le logement en lui-même. Si la subvention est liée au logement, il y a tout de suite des groupes d’intérêt qui y voient un pactole et cela crée de la corruption.

Faut-il retirer des pouvoirs aux maires ?

Les résultats positifs d’un changement de la densité se voient au bout d’une dizaine d’années, or le maire est élu pour une période courte. C’est bien de décentraliser certaines décisions, mais il y a un intérêt à utiliser l’échelon métropolitain pour d’autres choses comme les transports ou la densité.

Logements sociaux : les quotas de 25% prolongés au-delà de 2025

Logements sociaux : les quotas de 25%  prolongés au-delà de 2025

« L’obligation d’avoir 25 % de logements sociaux ne s’arrêtera pas en 2025, elle deviendra permanente. Certaines communes se disaient qu’il suffirait d’attendre quelques années pour diminuer l’ambition… Désormais, elles ne pourront plus jouer la montre, elles devront poursuivre leurs efforts jusqu’à atteindre l’objectif », a déclaré Emmanuelle Wargon.

 

La ministre du logement a ajouté que cette mesure serait « inscrite dans le projet de loi 4D (sur la décentralisation NDLR) qui sera présenté en mai en conseil des ministres ».

Depuis 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) impose aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en Île-de-France) de disposer d’ici à 2025 de 20 % de logements sociaux, un taux relevé à 25 % en 2014, sauf pour des communes qui justifient d’une situation locale particulière.

e logements sociaux ».

 

Le gouvernement envisage la construction de 250.000 logements en deux ans, après une année 2020 avec un nombre de projets de logements sociaux « très inférieur aux besoins, avec moins de 90.000 logements agréés », du fait de la crise du Covid-19.

 

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Anne-Sophie Grave est la nouvelle patronne de la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement. . Nouvelle présidente du directoire de CDC Habitat, la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, Anne-Sophie Grave explique que la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public (interview la Tribune)

 

Avant de prendre ce 16 décembre 2020 la présidence du directoire de CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, vous avez, notamment, été directrice des retraites et de la solidarité de la Caisse des Dépôts de même que vous avez présidé Osica et le directoire d’EFIDIS, filiales du groupe SNI devenu CDC Habitat. Ce retour à la maison à la suite du départ d’André Yché, c’est le changement dans la continuité ?

ANNE-SOPHIE GRAVE - Avant de revenir chez CDC Habitat, j’ai dirigé pendant trois ans le groupe 3F, filiale d’Action Logement, opérateur de 250.000 logements sociaux en France, la moitié en Ile-de-France, la moitié en province, et producteur de 11.000 logements par an.

Je précise qu’André Yché devient président du conseil de surveillance de CDC Habitat. Le changement dans la continuité est une bonne expression pour qualifier cette transition. CDC Habitat a été fortement mobilisé sur le plan de relance, lançant un appel à manifestation d’intérêt auprès des promoteurs immobiliers pour acquérir 40.000 logements neufs en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Le Groupe est fortement sous tension, pour mettre en œuvre cette production et nous entendons bien poursuivre cette dynamique. Nous allons de même renforcer les projets sur les territoires, puisque nous souhaitons nous positionner comme un opérateur global de l’habitat d’intérêt public. Des équipes municipales renouvelées sont arrivées avec des attentes en termes de construction durable, de mixité, de rénovation de cœurs de ville. Nous sommes en capacité d’intervenir.

Crédit immobilier : un peu de mou dans les conditions d’accès

Crédit immobilier : un peu de mou dans les conditions d’accès

 

La durée maximum d’endettement passerait désormais de 25 à 27 ans, et le taux maximum d’endettement serait porté à 35% contre 33% précédemment. En revanche, ces règles qui n’étaient jusqu’alors que des recommandations devraient désormais être suivies obligatoirement par les banques. Concernant le volume de dérogation à ces règles (la marge d’appréciation laissée aux banques), il passera de 15% à 20% de l’ensemble

cet assouplissement devrait satisfaire les professionnels de l’immobilier, qui n’ont cessé ces derniers mois de mettre la pression sur les responsables pour les enjoindre de revoir leur copie, les règles bridant selon eux le secteur immobilier.

Immobilier : attention aux vices cachés

Immobilier : attention aux vices cachés

Les avocats parisiens Lucile Bertier et Alexandre Silva alertent contre la recrudescence de cavités souterraines cachées lors d’acquisitions immobilières (chronique dans la Tribune)

A l’heure où le citadin se met en quête de la maison refuge pour s’abriter des aléas politiques et sanitaires, il se découvre malgré lui le dindon de ce qui n’a rien d’une farce, orchestrée par des agents immobiliers peu scrupuleux. Depuis qu’une vague verte déferle sur notre pays, certains pensent que tous les coups sont permis, faisant des exilés urbains une cible idéale : « Mais grand bien leur fasse, ces arrogants aux appartements étriqués n’ont qu’à pas envahir nos contrées préservées ! »

Ainsi, nombreux sont les cabinets d’avocats qui deviennent le foyer inattendu d’acquéreurs venant confier leurs mésaventures d’acheteurs abusés. Tel est le cas de ce couple parisien, enthousiaste à l’idée de devenir propriétaire d’une maison en Bourgogne, découvrant que les fissures d’une grange, dont on attribuait l’origine à des évènements de sécheresse exceptionnelle, avaient pour cause réelle l’existence de cavités souterraines.

Ces cavités, également appelées « marnières » ne sont autres que des gigantesques trous, indétectables à l’œil nu, creusés au cours du XIXe siècle par des agriculteurs recherchant la marne, une craie utilisée comme engrais. Beaucoup d’entre elles n’ont jamais été déclarées ni comblées, si ce n’est superficiellement, faisant de certaines régions, comme la Normandie, un véritable gruyère.

Si ces dissimulations ne présentaient pas jusqu’alors de risques identifiables, l’évolution des sols et le réchauffement climatique en ont décidé autrement. Des effondrements de terrains imprévisibles sont ainsi apparus ces dernières décennies, menaçant même les habitations.

Face à l’importance du risque, l’article L563-6 II du Code de l’environnement est venu sanctionner par 30 000 euros d’amende la rétention d’informations concernant l’existence d’une marnière. En parallèle à ce qui s’apparente à une mise en danger d’autrui, l’intention du législateur consiste à éviter la perpétuation de ce secret, en s’assurant notamment que toute personne ne se cache derrière ce défaut d’inventaire pour ne pas signaler ce qu’il suppose être une cavité souterraine.

Lieu de compost. Dans ces conditions, se pose aux propriétaires un véritable dilemme : faire preuve de bonne foi en mentionnant des indices révélateurs, sous peine de voir la valeur vénale de leur bien annihiler, ou les taire en se cachant derrière un faux-semblant de jeu de négociation afin de vendre coûte que coûte. Cette seconde option, malheureusement privilégiée, n’est rendue possible que par le concours malhonnête de certains agents immobiliers, pourtant tenus à une obligation d’information.

Quand certains d’entre eux ne disent strictement rien, les plus pernicieux attireront votre attention pour mieux la détourner. Par exemple, un affaissement dans le jardin vous sera présenté comme une ancienne mare asséchée, dans l’Eure, ou comme un lieu de compost, en Bourgogne ; un puits profond de trente mètres, indice caractérisant par nature la présence d’une marnière, devient décoratif, permettant le simple arrosage de fleurs. Quant aux fissures profondes affectant le bâtit, c’est la maison qui bouge. Dolus malus ou dolus bonus, mensonge ou exagération d’usage, les tribunaux trancheront !

Lucile Bertier et Alexandre Silva sont avocats au barreau de Paris.

Immobilier : prix trop élevés

Immobilier : prix trop élevés

 

Près de quatre acheteurs sur dix ont prévu de reporter leur projet d’achat selon un sondage réalisé par Le Figaro Immobilier entre les 20 et 27 novembre. Une statistique en hausse de 13 points par rapport à la  précédente enquête en octobre dernier. La raison? Les prix de l’immobilier sont trop élevés, répondent 47% des sondés. Mais, et c’est à souligner, ils étaient 56% il y a deux mois. Lala perspective d’une éventuelle baisse incite environ un tiers des acheteurs (31%, comme en octobre) à patienter et à envisager d’acheter plus tard.

Immobilier : prix trop élevés

Immobilier : prix trop élevés

 

Près de quatre acheteurs sur dix ont prévu de reporter leur projet d’achat selon un sondage réalisé par Le Figaro Immobilier entre les 20 et 27 novembre. Une statistique en hausse de 13 points par rapport à la  précédente enquête en octobre dernier. La raison? Les prix de l’immobilier sont trop élevés, répondent 47% des sondés. Mais, et c’est à souligner, ils étaient 56% il y a deux mois. Lala perspective d’une éventuelle baisse incite environ un tiers des acheteurs (31%, comme en octobre) à patienter et à envisager d’acheter plus tard.

Immobilier: durcissement des banques

Immobilier: durcissement des banques

 

Depuis janvier, les établissements bancaires suivent à la lettre les recommandations du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF). Les banques doivent limiter la durée de l’emprunt à 25 ans et les échéances de prêt à 33 % des revenus de l’acheteur. Ces recommandations, prises en décembre 2019 à un moment où les pouvoirs publics craignaient la surchauffe, n’ont pas bougé depuis. Et pour cause puisque ce qui est en jeu aujourd’hui c’est la question de la solvabilité de nombre d’emprunteurs du fait de la fragilité de leur emploi. Nombre de dossiers sont refusés par les banques lorsqu’ils ne remplissent pas les critères évoqués.

 

Logement : crise accélérée avec la réforme du 1 %

Logement : crise accélérée avec la réforme du 1 %

Alexandra François-Cuxac, présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI)  évoque les conséquences dramatiques de la réforme du 1 % logement sur le secteur ( chroniques dans la tribune)

 

 

2021 marquera vraisemblablement la fin d’un modèle paritaire, sans équivalent étranger, qui fonctionne depuis près de 70 ans : Action logement, longtemps connu sous l’appellation de « 1 % logement ». Le Gouvernement semble décidé non seulement à ponctionner sa trésorerie, mais aussi à le priver, au moins en partie, de sa ressource récurrente : une contribution annuelle des entreprises représentant 0,45 % de leur masse salariale (la participation des entreprises à l’effort de construction, ou PEEC). Ce 1,5 Md€ fera désormais défaut pour financer la politique du logement des salariés, au moment précis où nous en avons le plus besoin.

Il faut dire qu’Action logement a mauvaise presse à Bercy, depuis de longues années. Les partenaires sociaux se sont pourtant conformés aux exigences de l’Etat, au prix de plus de 10 ans de réformes incessantes. D’une part, une profonde transformation a ramené le système d’une centaine de collecteurs concurrents à … une seule structure, garante d’un pilotage global efficace et efficient, où l’Etat est d’ailleurs représenté et pèse sur les décisions. D’autre part, les « emplois » de la PEEC sont « négociés » avec l’Etat qui, de fait, impose largement ses choix. Action logement est ainsi devenu la « poche profonde » dans laquelle l’Etat trouve de quoi financer ses propres structures, comme l’ANRU, ou des programmes relevant de la solidarité nationale plus que du logement des salariés, comme les copropriétés dégradées ou l’adaptation des logements au vieillissement.

Rien dans les réalisations d’Action logement ne trouve grâce aux yeux de ceux qui considèrent, par facilité, que tout euro public investi dans le secteur du logement est un euro perdu – surtout s’il est investi dans un cadre paritaire. Pourtant, si toutes les politiques publiques sous le pilotage de l’Etat pouvaient présenter un bilan aussi positif qu’Action logement, notre pays s’en porterait certainement mieux : Action logement permet le pilotage coordonné de près d’un million de logements sociaux ; il soutient l’accession à la propriété des salariés modestes ; il cautionne le bail de plus de 300.000 jeunes actifs, étudiants et alternants ; il contribue au renouveau des villes moyennes sur tout le territoire etc.

 

Naturellement, ce bon bilan n’exempte pas Action logement de poursuivre ses efforts de rationalisation et de réorganisation, comme ses équipes s’y emploient déjà, souvent malgré l’Etat et son micro-management pointilleux, plus que grâce à lui. De même, il n’est pas illégitime que l’Etat et les partenaires sociaux discutent du bon niveau de la PEEC qui, de fait, s’analyse comme un impôt de production, qui pèse sur notre compétitivité. Mais qui ne voit pas qu’en réalité, ce débat est biaisé, et que la fin de l’histoire est écrite : la PEEC est vouée soit à disparaître, soit à arroser le sable du déficit public. C’est vers une « Inaction logement » que ce processus nous conduit peu à peu …

J’ai peine à croire que notre pays soit suffisamment riche d’outils efficaces, qui créent de la cohésion sociale et territoriale et qui favorisent le dialogue social, pour que nous puissions, l’esprit léger, laisser déconstruire Action logement.

Nous traversons une crise inédite par son ampleur, et nul n’en voit encore l’issue : est-ce opportun de se priver d’un tel levier ? Mettons plutôt Action logement au défi de mobiliser tous ses outils et toutes ses ressources, pendant deux ou trois ans, au service de la relance de notre économie et de la cohésion de notre pays. C’est à l’aune de cette contribution qu’on pourra juger de son utilité.

Immobilier PARIS, UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 €

Immobilier PARIS, UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 €

 

UN APPARTEMENT DE 6 M² POUR 134 000 € proposés par la très agressive agence immobilière century 21. Un prix rare aussi: il s’agit d’un logement de 6,51 M² POUR 134.000 EUROS ! Soit un prix au mètre carré de près de 21 000 € alors que, le prix moyen au mètre carré dans le quartier est de 14.600 euros. En plus,  il faudra prévoir des travaux. En effet, sur l’annonce, il est listé les travaux : « Ravalement rue – Quelques réparations en toiture – Descente à remplacer pour évacuation des broyeurs du 6ème étage (on ne pourra pas mettre WC normal dans la studette) ».

L’annonce précise le logement peut être loué alors que la réglementation prévoit une surface minimum de 9 m² . À quand la vente d’un appartement de 2m2 ,longueur minimale pour s’allonger, pour 50 000 €. Le concours entre les agences immobilières est ouvert. À noter que ce prix de 134 000 € pour 6 m² correspond au prix de deux pavillons type F4 avec jardin dans la France profonde en cours de désertification.

 

Airbnb: condamné aussi par la justice européenne

Airbnb: condamné aussi par la justice européenne

La  justice européenne donne raison à la France. Dans son arrêt, la Cour de justice de l’UE, basée à Luxembourg, estime qu’« une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union ».

La maire de Paris et les hôteliers français ont applaudi à cet arrêt. « Cette victoire, attendue par de nombreuses métropoles, marque un tournant pour l’encadrement des locations saisonnières et constitue une avancée pour le droit au logement pour tous », a réagi Anne Hidalgo. « Les personnes qui proposent des logements à la location meublée doivent le faire de façon légitime (…) Tous les propriétaires qui proposent leur logement sans enregistrement sont définitivement dans l’illégalité », a déclaré Didier Chenet, président du GNI, qui représente les hôteliers indépendants français.

La loi française conditionne la mise en location de certains logements sur des plateformes comme Airbnb à une autorisation préalable de la mairie dans les villes de plus de 200 000 habitants et de la petite couronne parisienne. Les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 jours par an, les autres logements doivent obtenir une  »autorisation de changement d’usage » auprès de la mairie.

Crédits immobiliers: maintien strict des règles d’endettement

Crédits immobiliers: maintien strict des règles d’endettement

en dépit de la crise grave qui affecte la construction neuve le Haut conseil de l’immobilier (HSSF) et le ministre de l’économie ont rappelé la nécessité d’appliquer strictement les règles d’endettement.. les règles sont maintenues et les banques sont à ne pas prêter au-delà d’un taux d’effort de 33% des revenus et sur une durée d’endettement supérieure à 25 ans. La fédération des promoteurs immobiliers s’inquiète cependant de la crise qui s’installe dans la construction neuve.

« La baisse de la production de logements, liée notamment au cycle électoral municipal, a été accélérée par l’épidémie de Covid. Sur les 12 derniers mois par rapport aux 12 mois précédents, nous avons déjà perdu 50 000 logements autorisés. Au S1 2020, les promoteurs ont mis sur le marché près de 50 % de logements de moins qu’au S1 2019. En 2020, la baisse du nombre de permis de construire délivrés pourrait approcher 100 000 soit un quart de la production annuelle. Or un logement neuf représente 2 emplois créés ou sauvegardés.  »

Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France :« La crise de la construction pourrait à elle seule supprimer autant d’emplois que le gouvernement espère en créer avec le plan de relance ». « Si les entreprises de promotion seront bien soutenues par les mesures générales du plan (financement, formation, fiscalité etc.), leur activité ne bénéficiera que de deux aides « métier » : une aide aux maires « densificateurs » (350 M€ sur deux ans) que la FPI réclamait depuis longtemps et un fonds « friches » (300 M€). Soutiens de la production, elles vont dans le bon sens, mais elles ont trois défauts : une portée limitée au regard des enjeux, une grande complexité de mise en œuvre et un effet différé. Si rien ne les complète, le risque est fort de voir la production durablement affaiblie, avec deux conséquences majeures à court terme : une contraction de l’activité et une pénurie de logements abordables. »

 

Relance : la construction oubliée ?

 

Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta (*), alerte sur la situation particulièrement dangereuse du secteur du logement ( chronique dans l’Opinion)

 

 

« Les faits sont là : tous les signaux sont au rouge, sans exception. Notre production annuelle s’établit en dessous de 400000 unités par an, alors que le pays en a besoin d’un quart de plus. Le 2e trimestre a été marqué par un recul sans précédent des mises en vente. Toujours sur ce trimestre, les réservations de logements neufs par les ménages ont cédé 41,7% et les annulations ont atteint le niveau record de 31,4% (chiffres du ministère du Logement).


L’essentiel des 7,5 Mds € concentré sur la rénovation

L’avenir immédiat s’écrit avec la même encre : globalement, les permis de construire délivrés, les demandes de nouveaux permis, comme les logements commencés fléchissent sur un rythme de l’ordre de 3% par mois, avec une obstination que rien ne vient contrarier. Le prix des logements neufs augmente, sous les effets conjoints de la baisse de l’offre et de la hausse ininterrompue du prix des terrains, sous le poids de ces normes qui doivent être simplifiées et qu’on ne simplifie pas, et des précautions sanitaires qui enchérissent le coût des chantiers.

Il ne saurait être question d’être aveugle quant à la mobilisation des fonds publics pour soutenir l’activité globale du bâtiment, mais l’essentiel des 7,5 milliards est concentré sur la rénovation des immeubles existants. Moins de 10% de l’enveloppe globale sont fléchés vers la construction neuve, avec deux dispositifs qui n’influeront que difficilement et avec du retard sur la production : une aide de 350 millions aux villes qui privilégient les constructions denses et une de 300 millions pour dépolluer des friches industrielles à des fins de construction. Dans le meilleur des cas, ces mesures, pour opportunes qu’elles soient, n’abonderont la production que dans trois ou quatre ans…après la fin du quinquennat !

120.000 suppressions d’emplois à redouter

 

De quoi le secteur a-t-il besoin ? De gestes immédiatement efficaces, qui resolvabilisent la demande par tous moyens utiles, en jouant sur le budget des ménages et sur les coûts de production. Le prêt à taux zéro doit retrouver sa pleine puissance et le dispositif Pinel doit être pérennisé au-delà de 2021. Rien non plus dans le plan de relance sur la fiscalité de la construction neuve : alors que l’Allemagne a baissé sa TVA, ce qui profite au logement, la France se satisfait d’un taux de 20% pour les logements libres, auxquels il faut ajouter des droits de mutation de plus de deux points. Bref, plus du cinquième du prix final d’un logement pour l’acquéreur n’a rien à voir avec ce que vaut vraiment le logement. En temps de fragilisation des revenus des ménages, alors que leur pouvoir d’achat a baissé de 2,3%, aucun geste fiscal. Enfin, rien pour que le prix du foncier ne baisse.

À l’arrivée, un secteur de la construction résidentielle sacrifié : 120 000 suppressions d’emplois sont à redouter dans la filière.  Ce sont des dizaines de milliers de projets logement des Français, dont les plus modestes d’entre eux vont être ensevelis par l’étonnante indifférence de l’exécutif à la situation du logement neuf, exemplaire en outre au plan écologique. Il serait heureux à ce stade que le parlement corrige la copie incomplète du gouvernement lors de l’examen du plan de relance à l’Assemblée et au Sénat. Sans cela, le redressement de la France sera compromis : le bâtiment et la construction constituent le plus puissant levier de relance, à l’origine de plus de 5% du produit intérieur brut. La maladie du moment qui affecte le secteur coûte au pays près d’un demi-point de croissance. Il est urgent d’y remédier. »

Pionnier du logement coopératif, le Groupe Gambetta est un promoteur spécialiste de l’accession à la propriété. Créé  à  Cholet  (49)  en  1923,  le  Groupe  est présent dans l’Ouest, le Centre, en PACA, en Occitanie et Ile-de-France, des territoires où il a construit plus de 30 000 logements depuis sa création. Il prépare aujourd’hui de nouvelles implantations afin d’atteindre une dimension nationale et de poursuivre son développement.  Membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat, le groupe produit 1 000 logements par an, égalitairement répartis entre secteur social et privé.

Logement neufs : la descente aux enfers

Logement neufs : la descente aux enfers

Du fait du confinement, la vente de logements neufs a subi un violent coup d’arrêt (- 47,3% sur un an) de début avril à fin juin, montrent des statistiques publiées ce mardi 18 août 2020.

Les promoteurs immobiliers redoutaient un deuxième trimestre 2020 « pire » que le premier marqué par un recul des ventes de 30%. Les chiffres officiels du ministère de la Transition écologique publiés ce 18 août 2020 le confirment. Entre début avril et fin juin, 18.400 logements neufs ont été mis en vente. La chute est vertigineuse: – 47,3% par rapport à la même période l’an dernier. Ce recul est davantage marqué dans le collectif.

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