Archive pour la Catégorie 'immobilier'

Immobilier : le tassement des crédits se confirme

Immobilier :le  tassement des crédits  se confirme

Sur les trois mois à fin septembre, le montant global des crédits accordés accuse un recul de 0,2% par rapport à un an plus tôt et leur nombre diminue plus encore (-6,3%). Par comparaison, la production affichait encore des hausses trimestrielles de 29,9% à fin mars et de 4,1% à fin juin. La tendance reste très favorable sur douze mois, grâce aux chiffres élevés de début de 2017, avec des montants en hausse de 15,3% et un nombre de crédits accordés en progression de 9,1%. “Nous avons un effritement, qui commence à être visible sur tous les marchés, du nombre de prêts”, a souligné lors d‘une présentation Michel Mouillard, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et responsable des travaux de l‘Observatoire. “Nous ne sommes pas en période d‘effondrement, nous ne sommes pas en ouverture de récession, nous sommes en période d‘atterrissage de la production et des marchés, nous sommes encore en ‘soft’ landing”, a-t-il ajouté. Selon lui, la raison n‘est pas à trouver dans les conditions de financement toujours favorables – le taux moyen des crédits (1,56% en septembre) est pratiquement stable depuis avril, juste au-dessus des plus bas (1,31%) de novembre – mais dans la hausse rapide des coûts des transactions financées par emprunt. Elle atteint 5,9% sur les neuf premiers mois de 2017 par rapport à la même période de 2016, après avoir déjà augmenté de 4,3% l‘an passé, pendant que les revenus des ménages qui réalisent ces opérations n‘ont progressé que de 1,7% (après +0,6% en 2016).En conséquence, le coût relatif des opérations immobilières est monté à 5,0 années de revenus, soit le niveau le plus élevé constaté depuis le lancement de l‘Observatoire au début des années 2000, contre 4,86 l‘an passé à la même époque, et 4,48 en 2007, le sommet d‘avant-crise. Cette situation est particulièrement pénalisante pour les catégories les plus jeunes et les plus modestes, les principaux bénéficiaires des aides à l‘accession à la propriété dans le neuf, qui ont alimenté le rebond du marché jusqu‘en 2016.La part des moins de 35 ans pour les emprunteurs dans le neuf est passée en un an de 50,1% à 49,2% et celle des accédants modestes (moins de 3 smic) de 37,8% à 37,1%. Par comparaison, elles se situaient à respectivement 54,7% et 43,9% en 2009.“Il y a une dégradation pour les clientèles les plus modestes”, souligne Michel Mouillard, “ceux qui ont porté l‘expansion des marchés ces dernières années, notamment dans le neuf, sont en train de sortir progressivement». il s‘inquiète de la disparition du dispositif “APL accession” et de la division par deux du montant des PTZ – une concession du président Emmanuel Macron, qui voulait à l‘origine le supprimer complètement – dans les zones rurales, qui toucheront les prétendants à l‘accession les moins riches.“Le risque, c‘est que ces catégories disparaissent”, dit Michel Mouillard en soulignant que, si le prix de l‘immobilier est moins cher dans les campagnes, le coût relatif (prix de la transaction rapporté aux revenus) des opérations réalisées “est exactement le même” que dans les grandes agglomérations, hors Paris.

Organismes HLM: 161 milliards de fonds propres

Organismes HLM  161 milliards de fonds propres

D’après, la cour des comptes, le  secteur HLM avait, en 2014, réalisé un chiffre d’affaires de 21,4 milliards d’euros, pour des bénéfices de 3,3 milliards d’euros, avec une capacité d’autofinancement globale de 9,7 milliards d’euros et des fonds propres de 161 milliards d’euros. Et dans un référé de septembre dernier, la Cour soulignait que les organismes avaient accumulé des « réserves » de 30 milliards d’euros (en fait la différence entre leurs fonds propres et leurs encours d’emprunt). Les bailleurs sociaux bénéficient d’importants avantages fiscaux: exonération d’impôts sur les sociétés (IS), de taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que d’une TVA à taux réduit. Avantages que la Cour des comptes chiffrait 3,7 milliards d’euros en 2015, dans son référé de septembre, et qu’elle critiquait fortement, évoquant des mesures « mal ciblées ». La Cour proposait ainsi de supprimer l’exonération d’IS, de remplacer celle de taxe foncière par une subvention plus ciblée. Et les Sages d’écrire, sur les offices HLM, que « le niveau actuel de leurs résultats et de leurs réserves leur permettrait désormais d’intégrer une diminution de 1milliard d’euros de leurs avantages fiscaux ».

Hulot veut taxer le foncier bétonné

Hulot veut taxer le foncier bétonné

 

Encore uen nouvelle taxe proposée par Nicolas Hulot en direction du foncier bétonné qui ne cesse de manger les terres agricoles. Pour l’instant,  c’est l’idée ministre de l’écologie. Reste à savoir si  le principe d’une nouvelle taxe serait susceptible de réguler réellement les plans d’urbanisme. Il serait sans doute plus efficace de reconsidérer ces plans  afin notamment de viser un meilleur aménagement du territoire. En effet si les grandes agglomérations manquent cruellement de foncier et grignotent progressivement le milieu agricole par contre le pays ne cessent de se désertifier dans les petites villes et les zones rurales éloignées des grands centres urbains.   L’objectif de Nicolas Hulot et de Stopper la «folie des grandeurs» des promoteurs qui envahissent les terres agricoles. «Les surfaces urbanisées représentent entre 50.000 et 60.000 hectares par an (soit cinq à six fois la superficie de la ville de Paris, ndlr), selon une récente étude des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Comment? En taxant les bétonneurs d’un montant proportionnel à la surface des projets, centres commerciaux, bureaux ou logements en marge des centres urbains. Une idée que le ministre a proposée au premier ministre Édouard Philippe qui «m’a invité à y travailler», selon l’intéressé. «J’étudie une nouvelle source de financement qui permettrait de lutter contre l’artificialisation des sols et de financer la préservation de la biodiversité», explique le ministre de l’Écologie au Parisien-Aujourd’hui-en-France sans rentrer plus dans les détails. Contacté par Le Figaro Immobilier, l’entourage du ministre répond que c’est une piste de réflexion, «rien de plus». «Plusieurs pistes sont envisagées. Aucune décision ne sera prise avant au moins la fin de l’année». «Nous partageons l’objectif de Nicolas Hulot de préserver la biodiversité. En revanche, nous ne sentons pas concernés par ce projet de taxe, réagit Philippe Gruat, vice-président de la filière béton. Nous ne sommes pas des «bétonneurs» qui veulent détruire l’espace rural mais des industriels de béton, désireux d’optimiser l’espace urbain existant. C’est d’ailleurs la signification, à l’origine, du mot “bétonneur”». Nicolas Hulot pourrait compter, dans ce dossier, sur le soutien des Français: 78% d’entre eux seraient favorables à un moratoire sur l’artificialisation des terres agricoles dès 2020, selon un sondage Ifop dévoilé ce mardi par WWF France.

 

Logement : Macron recule

Logement : Macron recule

 

Indiscutablement, Macron a profité du dossier logement pour rééquilibrer son image à gauche. Il a dû lâcher du lest sur ses propositions initiales. Il a ainsi  a annoncé vendredi que le prêt à taux zéro (PTZ), principal dispositif d‘aide à l‘accession à la propriété, ne serait pas supprimé mais serait prolongé dans les zones rurales, contrairement à ce qui était prévu dans la première mouture du plan logement, mais avec un plafond réduit. Le chef de l‘Etat, qui s‘exprimait devant une conférence organisée par la Fédération nationale du bâtiment, a fait un autre geste pour apaiser les craintes des professionnels du secteur en proposant des discussions sur l’évolution du périmètre de crédit d‘impôt pour la transition énergétique (CITE), afin d’éviter une “rupture brutale”. Le plan présenté le mois dernier prévoyait le recentrage du PTZ sur les seules zones “tendues” (A et B1), à savoir pour l‘essentiel Paris, une partie de l‘Ile-de-France et la Côte-d‘Azur, à compter de 2018. Cette décision a provoqué l‘inquiétude chez les élus des communes rurales et les constructeurs de maisons individuelles, les principaux acteurs du logement dans ces zones, qui ont estimé que “50 à 70.000 ménages modestes” seraient privés d‘une aide indispensable pour s‘engager dans l‘accession. Emmanuel Macron a dit avoir entendu leurs doléances sur des mesures “qui pouvaient donner le sentiment d‘une fracture”. “Ce que je demande au gouvernement, c‘est de garder la philosophie d‘ensemble de la réforme mais que, sur le PTZ en zones B2 et C, on puisse ouvrir très rapidement la semaine prochaine une concertation”, a-t-il déclaré. Alors que le PTZ permet de financer jusqu’à 40% du coût d‘une opération, il a évoqué la possibilité d‘en ramener le plafond à 20% dans ces zones non prioritaires. S‘agissant du périmètre du CITE, l‘exclusion programmée des portes, fenêtres et vitrages de ce dispositif à partir de mars prochain dans le projet de loi de finances 2018 a été critiquée par les artisans du bâtiment, qui ont dénoncé “un coup de massue” pour la rénovation énergétique des bâtiments. Là aussi, Emmanuel Macron a proposé d‘ouvrir des discussions avec les professionnels sur le sujet. “Je souhaite qu‘on puisse l‘accompagner en sifflet, qu‘il y ait une discussion avec le secteur et qu‘on puisse en 2018 mettre sur pied quelque chose de plus intelligent”, a-t-il dit. Il a cependant réaffirmé sa volonté de “recentrer” le dispositif sur le seul double vitrage à finalité thermique. Il a par ailleurs annoncé que cette aide passerait “du crédit d‘impôt à une dotation sur base déclarative”, ce qui permettra aux ménages de recevoir les aides au moment où ils font les travaux, sans décalage dans le temps. Pour le reste, le président de la République a défendu le plan logement, qui repose aussi sur une baisse des aides au logement compensée par une baisse des loyers dans les HLM, une proposition mal accueillie par les bailleurs sociaux.

APL et prêt à taux zéro: Macron lâche du mou

APL et prêt à taux zéro: Macron lâche du mou

Après le dérapage de la réduction de 5 euros des APL, Macron lâche du mou sur son plan logement.  D’abord, il n’est plus question de supprimer immédiatement le PTZ pour l’achat d’un logement neuf dans les zones les moins tendues de France, c’est-à-dire là où il n’y a pas de pénurie d’offre. La raison? La suppression de ces aides dans les zones B2 et C se traduirait par 50.000 acquisitions en moins par an. Le gouvernement devrait aussi reculer sur l’APL accession, qui sera finalement maintenue. Pourquoi? Abandonner cette aide à l’achat pour les ménages modestes aurait finalement coûté de l’argent à l’État, puisque ceux qui pouvaient en bénéficier se seraient tournés vers les APL locatives, beaucoup plus coûteuses.  Enfin, sur le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), l’exécutif ne voudrait plus exclure totalement les fenêtres, les portes et les vitrages du dispositif. Du coup, ces travaux devraient continuer à bénéficier au moins partiellement du CITE l’an prochain. Au final, recalibrer le plan logement devrait se traduire par de moindres économies budgétaires. On a coutume de dire qu’un PTZ coûte en moyenne 16.000 euros à l’État. Avec le recentrage du dispositif, même dans la fourchette basse on aurait perdu entre 35.000 et 40.000 PTZ et donc économisé autour de 600 millions d’euros. Quant au CITE, il aurait également pu générer plusieurs centaines de millions d’euros d’économies avec la réforme envisagée au départ. Dans le premier document budgétaire qui intégrait la suppression progressive des portes, fenêtres et vitrages de l’assiette d’éligibilité, Bercy évoquait une dépense de 875 millions d’euros pour le crédit d’impôt l’an prochain, soit environ deux fois moins que l’année précédente. Mais visiblement on n’irait pas aussi loin. D’ailleurs, le nouveau document budgétaire mis en ligne depuis deux jours tient compte de ce recalibrage sur le CITE. Pour 2018, ce ne sont curieusement plus 875 millions d’euros qui sont budgétés mais plus de 1,5 milliard d’euros.

Plan logement Macron : un coup à gauche

Plan logement Macron : un coup à gauche

 

Peut être pour équilibrer le coté assez libéral de sa réforme du code du travail, Macron donne un à gauche en  évoquant quelques perspectives de sa politique logement. Il souhaite porter à 40 000 par an dès 2018 la construction de logements neufs dans le parc que social. Un objectif possible à atteindre mais qui devra être soutenu par l’État compte tenu des capacités de financement  des bailleurs sociaux. Des bailleurs qui doivent à la fois promouvoir la construction de logements neufs mais aussi mettre aux normes notamment d’isolation thermique une  grande partie du parc actuel. Ce développement de parc social constitue sans doute l’outil le plus efficace pour faire baisser les loyers. 7O % des français remplissent les conditions pour accéder aux logements sociaux mais les demandes ne sont satisfaites qu’à hauteur de 20 %. Du coup ce déséquilibre offre demande pousse les loyers du privé à la hausse. Macron veut donc veut accroître la construction de logements neufs dans le parc social en portant à 40 000 par an, dès 2018 et « sur tout le quinquennat », la construction de logements « très sociaux ». Il a aussi souhaité « faire tourner davantage le parc social en faisant entrer beaucoup plus de monde et activer un politique de baisses des prix » des logements sociaux. Troisième volet, Emmanuel Macron veut « libérer » la construction dans le parc libre grâce à « une réduction des exigences des normes environnementales et sociales » pour obtenir « une production massive » de logements neufs en quelques années. « Notre pays en construit trop peu, car notre système est bloqué par la surréglementation », a-t-il estimé. Il faut « diminuer cette réglementation pour la rendre plus pragmatique, y compris sur des normes qui relèvent de très bons sentiments, quelquefois environnementales et sociales ». « Il y aura énormément de (gens) qui s’élèveront contre ça, tous ceux qui ont dit (que) ces normes (sont) sur tout le territoire pour tout le monde »: « On me dira que je ne respecte pas l’environnement, ou parfois le handicap, parfois ceci ou cela. Mais il faut du pragmatisme », car « c’est essentiel pour résoudre le problème du logement », a-t-il estimé. Par ailleurs Macron a détaillé un nouveau dispositif de prise en charge des plus défavorisés, baptisé Logement d’abord, Il s’agit de remplacer les logements d’urgence et les nuitées d’hôtel par des solutions de logements plus pérennes. Ainsi, 50 000 places supplémentaires pérennes doivent être créées, dont 10 000 dans des pensions de famille et 40 000 dans le parc locatif. Elles doivent remplacer des nuitées d’hôtel, qu’il juge inadaptées et « très coûteuses ». Ce volet fera l’objet d’une « mise en œuvre accélérée dans 15 territoires volontaires a expliqué le président.

 

Les PEL taxés à 30%

Les PEL taxés à 30%

 

Comme le livret A,  les PEL représentent une manne de l’ordre de 260 milliards qui forcément attisent l’appétit fiscal pouvoirs public. De ce fait,  le ministre de l’économie Bruno Lemaire a décidé que le plan d’épargne logement sera soumis au prélèvement forfaitaire unique, à partir de janvier 2018. Du coup les PEL risquent d’être de moins en moins attractifs. La rémunération de 1 % depuis août 2016 étant déjà dérisoire. (Comme celle du livret A à 0,75%) Ce qui explique en grande partie qu’une grande majorité de l’épargne des Français dort  sur les comptes courants pour un montant supérieur aux livrets.  Après  les contrats d’assurance-vie imposés l’an prochain au prélèvement forfaitaire unique de 30%, (lorsque le placement dépassera 150.000 euros), le  un prélèvement forfaitaire unique de 30 % s’appliquera  aux  nouveaux PEL. Les intérêts des plans d’épargne-logement ouverts après le 1er janvier prochain seront ainsi soumis à ce prélèvement « dès la première année », explique-t-il. Concernant les « plans ouverts avant le 1er janvier 2018, les intérêts produits jusqu’à la veille du 12e anniversaire du PEL resteront exonérés d’impôt sur le revenu. En revanche, les intérêts produits après 12 ans seront imposés » au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30%, a précisé Bruno Le Maire dans cet entretien au quotidien économique publié lundi.  Pour l’assurance-vie l’imposition forfaitaire de 30% s’appliquerait au-delà de 150.000 euros d’encours nets, tous contrats confondus, pour une personne seule et 300.000 euros pour un couple. « Le PFU ne s’appliquera qu’aux revenus produits par la fraction des encours supérieure à ces seuils. 1,5 milliard d’euros seraient  le coût de la mise en place du prélèvement forfaitaire unique.

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

Immobilier : 10 000 € le mètre carré à Paris, 600 € dans les zones désertifiées !

10 000 € le mètre carré à Paris, 1500 à 2000 € dans de grandes villes de province et 6 à 700 euros dans certaines zones rurales éloignées des grands centres urbains par exemples dans le Grand Ouest. C’est  là résultats de l’hyper concentration urbaine et à l’inverse du processus de désertification dans certaines régions. En moyenne, 9000 euros le mètre carré dans l’ancien a été franchi à Paris. C’est ce qui ressort d’une étude de LPI-SeLoger publiée mercredi. Entre avril et juin, le prix moyen dans la capitale s’est élevé précisément à 9126 euros/m², soit une hausse de 2,3% par rapport aux trois mois précédents (+6,6% sur un an). Ils dépassent même les 10.000 euros/m² dans six arrondissements (IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XVIe) et plus aucun arrondissement n’est en dessous des 7000 euros du m2. La hausse sur douze mois oscille même entre 5% et 10% dans quatorze arrondissements. Évidemment une aberration économique, sociale et humaine qui conduit les ménages à investir de manière excessive dans du capital  mort dans les zones tendues (capital qui seraiat plus utile dans le secteur productif)  alors qu’à l’inverse les prix de vente dans les zones désertifiées ne couvrent ni les coûts de construction, ni le prix d’achat initial. Toutes les contradictions de l’aménagement du territoire !

Logements neufs: ça repart

Logements neufs: ça repart

Le secteur de la construction en France devrait atteindre un point haut en 2017 avec la production d’un peu plus de 400.000 logements neufs, contre 376.500 en 2016. C’est ce qu’a annoncé Alain Dinin, le PDG du groupe Nexity, ce jeudi matin sur BFM Business. Le secteur n’avait plus dépassé la barre des 400.000 logements construits ou en cours de de construction depuis fin 2012. « Mais il faut que cela dure dans le temps car en 2035 la France comptera 4 millions de ménages de plus. Il faut donc produire au moins 350.000 logements par an, mais pas de façon égalitaire sur le territoire », a précisé le promoteur immobilier

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Hausse de l’immobilier : catastrophe sociale (Axel de Tarlé)

Alors que la plupart des éditorialistes au service du lobby immobilier ne cessent  de vanter le mérite de la reprise des prix Axel de Tarlé, dénonce dans le JDD cette imposture qui ne cesse d’accroître les inégalités et qui finalement ne sert même pas les intérêts du secteur concerné :

 

 

«  L’immobilier repart. Les prix ont augmenté de 1,8% en 2016. De toute part, on s’époumone : « C’est le moment d’acheter. » Stop! La hausse de l’immobilier est une catastrophe sociale qui creuse les inégalités. On a d’un côté les « heureux » propriétaires, grisés par l’envolée du mètre carré, et de l’autre des locataires – 42% de la population française – qui voient s’éloigner, à jamais, leur rêve d’avoir un toit qui leur appartienne. L’équation est devenue impossible comme le montre une note de l’Insee publiée cette semaine. En vingt ans, les revenus des Français ont augmenté de 40% et l’immobilier de… 150%! Ce grand écart pénalise particulièrement les jeunes, dans les grandes villes, là où il y a du travail. Ne peuvent acheter que ceux qui sont en CDI, bien payés, ou qui ont la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider. Le montant de l’apport personnel représente environ 30% de l’achat, contre 15% il y a trente ans. « L’accès à la propriété est devenu plus sélectif », nous dit pudiquement l’Insee. C’est une inégalité de plus. Avec d’un côté, les « insiders », propriétaires et en CDI. Et de l’autre, les « outsiders », locataires précaires. Cette impossibilité mathématique d’avoir un toit nourrit évidemment le sentiment de déclassement. Il faut donc arrêter le disque qui tourne en boucle : « Bonne nouvelle : l’immobilier repart. » L’OCDE fait son mea culpa. Pendant des années, la hausse des prix immobiliers a été vue comme quelque chose de positif, avec un « effet richesse » dopant la consommation et la croissance. C’est aujourd’hui une machine à exclure, source de paupérisation. Un nombre croissant de Français consacrent plus de 40% de leurs revenus au logement. Qui peut s’en réjouir? On en viendrait presque à souhaiter une hausse brutale des taux d’intérêt, qui servirait de déclic et pourrait crever cette « bulle immobilière », avec à la clé une chute des prix. Avoir un toit ne doit pas être un luxe. »

 

Logement : 62 % de propriétaires

Logement : 62 % de propriétaires

les Français sont 62% à posséder leur logement. Un taux nettement supérieur aux 45% de propriétaires allemands mais quasi-similaire à celui enregistré par les États-Unis. De l’autre côté du Rhin, on est plus habitué à louer qu’acheter: le pays compte un peu plus de 54% de locataires (contre 35% en France). Un chiffre qui varie même entre 67% et 84% dans les grandes villes allemandes, selon l’OCDE. Après la seconde guerre mondiale, le pays a développé une politique de reconstruction dynamique qui a favorisé une offre de logements, en particulier locatifs. La fluidité du marché du logement explique le bas niveau des loyers par rapport à la France. Là où un locataire devra débourser en moyenne un peu plus de 8 euros par m² à Berlin, il aura à payer plus de 24 euros à Paris. Ajoutons enfin que cela fait quasiment deux ans que les grandes villes allemandes ont adopté l’encadrement des loyers que seul Paris, en France, avait appliqué à l’époque. Depuis, Lille l’a également mis en place. Mais si l’Allemagne est LE pays des locataires, la France est loin d’être celui des propriétaires. Parmi les autres adeptes d’acquisitions d’appartements ou de maisons, figurent également les pays d’Europe du Sud (de 71% en Italie à 78% en Espagne). Et comme en Allemagne, les raisons sont culturelles: l’Europe du sud apprécie particulièrement la pierre. La tête du classement est occupée par l’Europe de l’Est où la part de détenteurs de logements dépasse allègrement les 80% voire les 90%. C’est le cas notamment de la Roumanie où le taux est supérieur à 96  Plus de la moitié des personnes aux plus faibles revenus (les 20% les moins riches) consacre plus de 40% de leur revenu disponible au remboursement de leur prêt. D’où le développement de logements sociaux, qui pèsent près de 19% du nombre total de logements (contre 4% en Allemagne), le 4e taux le plus élevé en Europe, et des aides aux logements qui représentent 0,83% du PIB français (contre 0,59% en Allemagne), le deuxième taux le plus élevé en Europe. Quant aux propriétaires un peu plus aisés, ils ont profité de taux extrêmement bas.

Logement: 4 millions mal logés et 12 millions de personnes « fragilisées

Logement: 4 millions mal logés et  12 millions de personnes « fragilisées

 

La fondation de l’abbé Pierre fait un constat sans concession de la politique du logement du gouvernement. Près de quatre millions de personnes sont mal logées, (c’est-à-dire qu’elles sont soit privées de logement personnel soit vivent dans des conditions de logement très difficiles) et plus de 12 millions sont « fragilisées par rapport au logement » (locataires en situations d’impayés, propriétaires occupant un logement dans une copropriété en difficulté, etc.).Avec des situations extrêmes comme cette suite de 3m2 vendue 50 000 euros.   Par vraiment une suite mais un placard,   un cagibi vendu à des tarifs prohibitifs à 50.000 euros ;  C’est plus grand que l’appartement de moins de 2 m2 qui a  été loué pendant 20 ans pour 500 euros. On vit évidemment une  époque formidable avec la possibilité de vendre les immeubles, les maisons par morceaux. Raisonnons deux minutes, est-il vraiment nécessaire d’occuper et surtout de payer un appartement de 100 voire 200 m2. Est- ce économiquement pertinent ?  Pourquoi ne pas concevoir des appartements (‘ des suites presque !) de 0.25m2. Jute de quoi se tenir debout. Et dormir de manière verticale.  En  réduisant la surface, on réduit le loyer. 0.25m2 pour 10 euros par exemple en moyenne bien sûr. A paris le prix atteindrait 40 euros et en Corrèze 50 centimes. En même temps on résout la crise du logement. Hollande avait promis 500 000 logements neufs par an, il y en a eu à peine 300 000 (non,  peu plus depuis que l’INSEE en fouillant dans ses statistiques en a rajouté une  poignée). D’après la fondation Abbé Pierre il y aurait 4 millions de mal logés en France. Mais si on coupe les logements en 4 ou en 10, la question est  immédiatement résolue. Situé dans le 3e arrondissement de Paris, ce palais de 3m2 dispose bien sûr de tous les raffinements propres à ce type de bien: une situation en dernier étage (le 5e, forcément sans ascenseur) et une dépendance non privative sous la forme d’un WC situé sur le palier. Diffusée par une agence Guy Hoquet, l’annonce cherche à présenter au mieux l’invendable évoquant un «lit en mezzanine», une fenêtre de toit «donnant sur cour» sans oublier» un WC sur le palier à proximité directe de la chambre». . La surface habitable en loi Carrez (avec plus de 1,8 mètre sous plafond) retenue est d’ailleurs lilliputienne: 1,38 m² (chaque centimètre carré compte) pour 3,88 m² au sol. Mais, comme d’habitude, le tarif n’oublie pas d’être géant: 48.000 euros, soit 34.780 euros le mètre carré. Le prix du luxe absolu dans la capitale…pas étonat si la Abbé Pierre souligne plusieurs tendances montrant une aggravation de la situation : le nombre de personnes sans domicile par exemple (143.000 selon l’Insee) a augmenté de 50 % entre 2001 et 2012. Celui des personnes contraintes d’être hébergées chez des tiers a grimpé de 19 % entre 2002 et 2013. Et les personnes en situation de « surpeuplement accentué » (lorsqu’il manque deux pièces ou plus au logement) « sont de plus en plus nombreuses » : +17 % entre 2006 et 2013. Pour renverser la tendance, « il faut complètement changer d’échelle », martèle Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. « Si on met en place un grand plan d’action national pour sortir les sans domicile de leur situation, on peut régler la question en cinq ou dix ans selon les territoires », assure-t-il.

 

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

 

La révision des valeurs locatives est entrée en application pour les locaux à usage commerciaux. Devrait suivre la révision des valeurs locatives des biens immobiliers des particuliers. 33 millions de biens  sont concernés. Or on sait que la fiscalité locale constitue l’impôt direct le plus important pour nombre de couches moyennes et populaires. En moyenne la taxe foncière actuelle représente 1000 € et la taxe d’habitation autant. Mais il y a beaucoup de dispersion  autour de cette moyenne. Certains propriétaires et certains locataires payent plusieurs milliers d’euros dans les grands centres urbains pour chacune de ces taxes. Pour les professionnels dans la majoration entre en vigueur en 2017 l’objectif est d’augmenter la fiscalité de 50 % d’ici 2027. Il faudra donc s’attendre à une augmentation du même ordre pour les particuliers à partir de 2000 18 août 2019. L’objectif est clair : compenser la baisse des dotations de l’État par une sur fiscalité locale. Nul doute qu’il y aura conjonction des volontés fiscaliste sur ce point et du gouvernement et des collectivités locales. . Annoncée dès 2009 et reportée à trois reprises, la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année, mais pas pour tout le monde. Ces valeurs, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, restent aujourd’hui définies selon des règles datant de 1970 et ne prennent plus suffisamment en compte la réalité du marché immobilier. Actuellement le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété, qui correspond aux loyers théoriques applicables que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait son bien en location dans des conditions normales. Ainsi, chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Reconsidère que ces valeurs locatives sont très sous-estimées en raison de leurs critères de confort d’aujourd’hui et de leur localisation géographique. Point du coup taxe foncière et taxe d’habitation sont susceptibles d’augmenter de manière notoire dans les prochaines années. L’objectif de cette réforme serait  de rétablir davantage d’équité. Mais pour l’heure, seuls les propriétaires des locaux commerciaux sont concernés. Les habitants, eux, attendront encore un peu avant de voir leurs impôts locaux refléter davantage le standing du logement qu’ils occupent. Cette révision – qui devrait rapporter quelque 70 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État – va en tout cas se traduire dès cette année par une hausse des taxes pour 85% des locaux professionnels. Ainsi, les commerçants dont les boutiques sont implantées dans un centre commercial ou une galerie marchande verront leur taxe foncière progresser chaque année pendant dix ans de 47% en moyenne d’ici à 2026, rappelle le quotidien d’information en ligne Localtis.info consacré aux collectivités territoriales (Caisse des Dépôts). Plus curieux, les maisons de retraite subiront une hausse de 37% en moyenne, les déchetteries et les parkings de 35% et les crèches et centres médicaux de 25%. Des augmentations qui devraient être répercutées par les gestionnaires et propriétaires de ces biens immobiliers dans les factures des clients, des résidents et des patients.

Le loyer moyen : 628 euros par mois

Le loyer moyen : 628 euros par mois

Un chiffre tout à fait indicatif mais qui ne représente pas grand-chose compte de tenu des énormes écarts autour de cette moyenne. Pour une même surface, le loyer pouvant varier de 300 à 6000 € voire davantage en fonction du standing. Le loyer moyen en France est resté quasiment stable en 2016 (+0,7%), à 628 euros par mois charges comprises, selon une récente étude du site LocService.fr qui a analysé plus de 76.000 logements ayant changé de locataires en 2016. Cette moyenne cache évidemment de fortes disparités. Ainsi, le loyer charges comprises en Ile-de-France est en moyenne 52% plus élevé qu’en province et la différence atteint même 81% quand on compare la province avec Paris, où il faut débourser 1.029 euros par mois en moyenne pour une location. Paradoxalement, c’est dans la capitale que le loyer moyen au m² a le moins progressé (+0,7%), alors qu’il a grimpé de plus de 2% dans la petite couronne et de plus de 1% en grande couronne. « Ce phénomène s’explique par la mise en place depuis août 2015 de l’encadrement des loyers, qui porte donc ses fruits même si un quart des locations à Paris restent encore au-dessus du plafond de loyer autorisé », estime LocService.fr. Le dispositif sera étendu à Lille à partir du 1er février 2017 ainsi que dans d’autres villes comme Grenoble qui débute la mise en place de son observatoire des loyers -étape préalable à un encadrement- pour une application dans 18 à 24 mois. Autre enseignement de cette étude, les appartements T2 sont les logements les plus loués en 2016 avec 27% des locations réalisées, au coude-à-coude avec les studios qui représentent 26% des locations. Les grands appartements avec deux chambres minimum sont également recherchés pour la colocation et représentent désormais 23% des locations réalisées sur le site. Le marché des maisons se stabilise quant à lui à 9% des logements loués. Par ailleurs, et pour bien se rendre compte des différences de loyers existant d’une région à une autre, LocService.fr a indiqué le type de biens et la surface qu’il était possible de louer dans les grandes villes françaises avec un budget mensuel de 628 euros. Avec cette somme, on peut ainsi se loger dans un appartement deux-pièces de 40 à 50 m² à Marseille, Bordeaux ou Lyon, ou habiter dans un T3 de plus de 60 m² à Nancy ou à Saint-Étienne. En revanche, il faudra se contenter d’un studio à Nice ou à Paris, de respectivement 29 et 16 m².

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Immobilier : et maintenant un permis de louer !

Il est clair que l’ingénierie administrative et fiscale est sans limite en France, la preuve avec la création de ce permis de louer qui sera imposée aux propriétaires. Une formalité supplémentaire auprès des collectivités locales. Il est probable que cette disposition sera accompagnée le moment venu d’une taxe spécifique sans doute pour financer l’inspection des logements en cours avant  location. L’objectif serait de contrôler les logements qui ne seraient pas aux normes. Reste à savoir quelles seront ces normes. On peut comprendre évidemment qu’on veuille lutter contre la location  de logements insalubres loués notamment par des marchands de sommeil mais il y a sans doute d’autres moyens que de créer une disposition concernant la plupart des bailleurs. Une réglementation supplémentaire que dénonce les propriétaires déjà peu encouragés à louer eu égard aux dispositions réglementaires et fiscales existants déjà. Un décret permet en effet aux communes qui le souhaitent de définir les zones dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable. Les professionnels de l’immobilier appellent le gouvernement à abroger ce texte, qu’ils considèrent comme un véritable « permis de louer ». Un « permis de louer » délivré aux propriétaires bailleurs pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. C’est ce qu’a annoncé cette semaine la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, qui va permettre aux collectivités de contrôler les logements pour éviter la mise en location d’appartements ou de maisons qui ne seraient pas aux normes. Un décret paru mercredi au Journal officiel, précisant les modalités d’application d’une des dispositions de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le souhaitent peuvent définir certaines zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire à une autorisation préalable.  Dans le premier cas, les propriétaires devront déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location tandis que dans le second, jugé « plus contraignant » par les professionnels de l’immobilier, la conclusion d’un contrat de location sera conditionnée à l’obtention d’une autorisation préalable. Pour tout logement considéré comme « susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique », la demande d’autorisation préalable de mise en location pourra être rejetée ou autorisée sous condition de travaux ou d’aménagements », souligne la Chambre nationale des propriétaires.

Impôts locaux: hausse en 2016

Impôts locaux:  hausse en 2016 

Conséquence de la baisse des dotations de l’Etat., La fiscalité locale augmente en particulier l’impôt foncier et la taxe d’habitation qui en moyenne représentent  2000 € par foyer, c’est-à-dire l’impôt le plus important est de loin pour les moins favorisés. À noter qu’il existe de grands écarts autour de cette moyenne ;  écart qui peut varier de 1 à 30 en fonction d’une part de la localisation géographique, de l’endettement des collectivités et de l’évolution de leur budget. Au moment où on parle d’une réduction de la fiscalité concernant l’impôt sur le revenu (une réduction au demeurant fort modeste de l’ordre de 1 milliard)  parallèlement la fiscalité locale augmente fortement, de près de 5 % en 2015. À noter que l’augmentation est plus forte que la moyenne d’une part dans les groupements intercommunaux mais aussi dans les grandes villes. Une tendance inquiétante et qui pourrait s’accentuer avec la réforme territoriale qui prévoit d’une part la fusion de communes, d’autre part des groupements inter communaux encore plus les gros. Contrairement à l’idée générale ment répondu la concentration urbaine n’est pas un modèle économique. Bien au contraire puisqu’elle fait émerger des équipements et des superstructures très coûteux. D’une façon globale plus la numération est grande et plus la maîtrise et difficile, un peu comme pour l’État.  Les produits issus de la fiscalité locale se sont accrus de 5,9 milliards d’euros, pour s’élever à 125,1 milliards d’euros (contre 119,2 milliards d’euros en 2014), a pointé la Cour des comptes dans son rapport publié ce mardi. «Il s’agit de la plus forte progression des recettes fiscales depuis la mise en œuvre en 2011 de la réforme de la fiscalité locale», assure-t-elle. Elle se décompose de manière équilibrée entre les impôts directs et les impôts indirects, qui ont augmenté respectivement de 3,1 et 2,7 milliards d’euros, d’après le rapport. Les recettes fiscales des communes ont augmenté de 1,6 milliard d’euros en 2015, soit plus rapidement (+3,3%) que l’année précédente (+1%). Cette progression a résulté tant de la fiscalité directe (+4,3%) que de la fiscalité indirecte (+3,9%). Il a été général, mais plus marqué dans les grandes villes (+5,2%) grâce aux taxes foncières et d’habitation (+4,6%) et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (la CVAE) (+16%). Globalement, le produit de la taxe d’habitation a progressé de 5,4% en 2015 au lieu d’une moyenne annuelle de 2,6 % entre 2011 et 2015. Les petites communes (de 3500 à 10.000 habitants), les seules à avoir connu une diminution de leurs produits de CVAE (-7,3%), ont vu leurs impôts directs augmenter moins vite que dans les autres strates (+3,9%). Par ailleurs, les impôts indirects ont été particulièrement dynamiques dans les villes de 50.000 à 100.000 habitants (+6,2%). Les recettes fiscales des groupements intercommunaux ont augmenté de 840 millions d’euros (+6,8% après +2,7% en 2014), plus rapidement que celles des communes. Cette hausse a reposé uniquement sur la fiscalité directe (+5,5%). Toutes ces collectivités ont connu une augmentation de leur fiscalité directe sauf la communauté urbaine de Dunkerque dont la fiscalité indirecte, en outre, a chuté fortement (-70%). La même tendance a été observée au sein des communautés d’agglomération avec une progression de 4,6% de la fiscalité directe et une diminution de 5,2% de la fiscalité indirecte. Les régions ont bénéficié en 2015 d’une augmentation de leurs recettes fiscales de 9,8% (après 8,5% en 2014), soit un gain de 1,34 milliard d’euros permis en partie par la fiscalité transférée par l’État (540 millions d’euros). À l’exception de la Guadeloupe (-14 %), toutes les régions ont profité en 2015 du dynamisme de leurs produits fiscaux. Globalement, celui-ci a été dû à la fiscalité indirecte (+13%) mais aussi à la fiscalité directe (+3,8%). Les régions Midi-Pyrénées et Picardie sont les seules dont les produits fiscaux ont augmenté, de 6,8% et 9,2% respectivement, malgré le recul des impôts directs de 0,4% dans la première et leur stabilité dans la seconde.

Un patrimoine universel pour les jeunes à la place du revenu universel

Un patrimoine universel pour les jeunes à la place du revenu universel

Dans un entretien aux Echos,  Stéphane Le Foll défend le principe d’un patrimoine universel, avec une dotation à tous les jeunes de 25 ans, plutôt que le très en vogue revenu universel. « Dans ce monde qui change, dans cette France qui change, un fait est radicalement nouveau: la question de la constitution d’un patrimoine est devenue une question majeure, déterminante pour garantir une ascension sociale », explique le porte-parole du gouvernement et proche de François Hollande dans un texte intitulé « la nouvelle dynamique patrimoniale » publié par la fondation Jean-Jaurès. « Pourtant se constituer un patrimoine est devenu un objectif inaccessible pour trop de gens », poursuit-il, évoquant une « inégalité (…) structurante et mortelle si on ne la corrige pas ». Dans un entretien aux Échos, il ajoute: « C’est l’expression de ce que je pense dans le cadre du débat de la primaire qui s’ouvre pour la gauche, à un moment où je ne trouve vraiment pas de réponse dans ce que j’entends ». Pour « soutenir chacun dans la constitution d’un patrimoine », il propose de « pérenniser et d’accroître l’impact des mesures prises depuis 2012″, qu’il évalue à 9 milliards d’euros et dans lesquelles il inclut entre autres le dispositif d’investissement locatif Pinel, les économies d’énergie permises par le crédit d’impôt transition énergétique ou la prime d’activité. Il porterait cet investissement de l’État à 22 milliards d’euros par an.   Soucieux d’ »établir le lien nécessaire entre ce que nous avons fait et ce que nous pourrions proposer », Stéphane Le Foll défend « l’instauration d’un patrimoine universel, ou patrimoine de départ, transmis à chaque jeune de 25 ans ». Il évoque une « dotation en capital » qui pourra « être complétée d’un prêt à taux 0 pour soutenir ceux qui souhaitent investir ».  Il ne dit toutefois pas comment le fiancer.       « Ce patrimoine universel viendra s’inscrire dans le panier patrimonial, constitué imperceptiblement tout au long du dernier quinquennat », insiste le ministre de l’Agriculture, en critiquant « les mesures du type du revenu universel, très coûteuses et dont le financement est incertain ». Plus généralement, Stéphane Le Foll souhaite « faire fructifier trois patrimoines »: le patrimoine individuel des travailleurs donc; le « patrimoine naturel » par le biais notamment de l’efficacité énergétique et la « bio-économie »; et le « patrimoine social » dans lequel il comprend l’éducation et la santé. Il estime que cette « dynamique patrimoniale sera une manière de rediffuser dans l’économie de la sécurité et de la confiance », vantant son « efficacité pour soutenir une croissance sûre ». (BFM)

Immobilier : un architecte obligatoire dès 150 m²

Immobilier : un  architecte obligatoire dès 150 m²

 

Sans doute a-t-on oublié l’impératif de simplification des procédures administratives puisque désormais le recours aux services d’un architecte sera obligatoire dès 150 m² pour une construction. Une disposition qui sera applicable au permis de construire déposés à partir  du1er mars 2017. Il  s’agit vraisemblablement  d’aider les architectes à remonter leur niveau d’activité et de revenus. Un revenu relativement faible en moyenne de l’ordre  3500 € nets mais avec des écarts considérables. Socialement, cette hausse des revenus est sans doute justifiée mais économiquement pas forcément pertinente compte tenu de la crise récurrente du secteur depuis plusieurs années. Le coût d’un architecte qui représente entre 8 et 12 pour cent d’une construction viendra renchérir les prix d’acquisition. Alors que bon nombre d’architectes vivent des temps difficiles, l’impatience de la profession était grande de voir abaisser le seuil minimal de recours à un architecte de 170 à 150 m². Il a fallu attendre la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine et ses divers amendements votés en septembre. Le nouveau décret fixe le nouveau seuil de surface de plancher au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire «pour les personnes physiques qui édifient ou modifient des constructions, à l’exception des constructions à usage agricole». Une disposition applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017. Si la profession et l’ordre des architectes, notamment, se félicite de cette mesure, pas sûr qu’elle change fondamentalement les choses. Tout d’abord la mesure concerne les «surfaces de plancher», c’est-à-dire que l’on l’épaisseur des murs et des surfaces isolantes qui ont sensiblement augmenté ces dernières années. Or, avant 2012 les surfaces à déclarer pour un permis étaient calculées sous la forme de Surface hors œuvre nette (SHON, mesurée à l’extérieur des murs de façade). Sachant que globalement 150 m² de plancher équivalent à 170 m² de SHON, on est globalement revenu à la situation d’avant 2012. Par ailleurs, comme le pointe le syndicat des architectes Unsfa dans un communiqué, tous les nouveaux seuils ne sont pas favorables à la profession. «Dans le même temps que la publication de ce décret, le seuil en dessous duquel le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour les lotissements semble être en passe d’être arrêté à 2.500 m², contrairement à l’avis de l’Unsfa», souligne son président Lionel Carli dans un communiqué.

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires en huit ans !!!

Immobilier : 29% de pouvoir d’achat immobilier supplémentaires  en huit ans !!!

Une curieuse étude parue dans le journal la tribune montrerait que les Français ont gagné 30 % en huit ans en matière de pouvoir d’achat immobilier. Un calcul particulièrement discutable puisqu’il se fonde  sur d’une part la baisse des taux, d’autre part sur la baisse des prix de l’immobilier en francs constants. Une augmentation du pouvoir d’achat immobilier qui serait de 87 % pour l’Espagne ! Alors qu’on sait que dans ce pays l’augmentation théorique du pouvoir d’achat immobilier tient essentiellement à l’écroulement des prix. Un pouvoir d’achat d’autant plus théorique que les revenus se sont également écroulés. Il faudrait donc  aussi tenir compte de l’évolution des revenus, ce qui est absence dans cette étude. De même qu’il est absent la valeur de revente de ces biens. Ainsi par exemple un acheteur potentiel qui possède déjà un logement et qui veut en changer paiera évidemment moins cher son nouveau bien mais il vendra aussi moins cher l’ancien. Une évaluation relativement douteuse sans doute pour masquer la très critiquable flambée des prix pendant 10 à 15 ans. En fait les prix sont en francs constants sur une tendance baissière pour les ramener à des niveaux qui n’auraient jamais dû quitter. Pour preuve le fait que nombre de primo accédant ont été écartés  du marché en raison de la folie des prix et d’un manque de solvabilité. Certes le marché se redresse un peu mais on est encore loin du tout de propriétaires de certains pays voisins. Le journal économique rapporte que Selon l’étude du Crédit Foncier sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages européens sur les huit dernières années, l’impact serait très net pour la France, mais moins pour d’autres pays. Ainsi, grâce à la baisse des taux de crédits immobilier entre 2008 et 2016 (- 60%), les Français ont vu leur pouvoir d’achat dans ce secteur croître de 29%, les prix de l’immobilier n’ayant augmenté que de 1% pendant la même période. Pour la France, une baisse des taux d’intérêts de l’ordre de 60% équivaut à diviser par trois « la charge des intérêts d’un crédit immobilier« , précise le Crédit Foncier. Au 1er septembre 2016, les Français pouvaient ainsi acquérir un bien, à mensualité et durée de prêt identiques, d’une surface supérieure de 29% à celle qu’ils pouvaient acheter en 2008.

Et encore une taxe sur les résidences secondaires

Et encore une taxe  sur les résidences secondaires

Officiellement il s’agit de favoriser l’accès au logement mais en réalité c’est surtout le moyen d’augmenter encore la fiscalité locale et de procurer ainsi des ressources nouvelles pour les communes. Pas vraiment une nouvelle taxe mais une augmentation de la surtaxe qui existait déjà, ce qui revient au même. L’Assemblée nationale a en effet donné la possibilité aux communes en zones immobilières tendues de moduler la surtaxe pour résidences secondaires, dont la hausse est souhaitée par Paris, via un amendement socialiste voté vendredi dans le projet de budget 2017. L’objectif est « d’adapter » une taxe existante face aux difficultés d’accès au logement mais aussi de permettre des recettes supplémentaires pour les communes, a expliqué le député PS parisien Pascal Cherki, qui, dans ses trois amendements initiaux, proposait une option allant jusqu’à 80%.  Favorable au principe que la collectivité décide du montant, le secrétaire d’Etat au Budget, Christian Eckert, a appelé à « faire attention à ce que le niveau ne soit pas trop élevé », privilégiant l’option de 60%, comme la rapporteure générale du Budget, Valérie Rabault (PS).

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