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Prix Immobilier: tendance à la baisse

Prix Immobilier: tendance à la baisse

Les prix de l’immobilier risquent de s’inscrire dans une tendance baissière durable.

Selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, sur l’ensemble de l’année 2022, le nombre de prêts accordés aux particuliers a ainsi diminué de 20,5 % par rapport à l’année précédente, sous l’effet de la remontée des taux d’emprunt. Le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé était de 2,22 % au quatrième trimestre 2022, contre 1,05 % pour la même période en 2021.

En cause, d’abord des niveaux de prix excessifs atteints  au cours des dernières années. Il faut aussi prendre en compte la hausse de l’inflation qui mécaniquement affecte le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs. Aussi la remontée des taux d’intérêt, conjuguée à la réglementation sur le taux d’usure, qui interdit aux banques de prêter au-delà d’un certain taux d’endettement, y est pour beaucoup, car elle exclut des acquéreurs du marché

« Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui date un peu », explique à l’AFP Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. « Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l’ajuste, cela prend du temps », relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis.

Selon son réseau d’agences, en Ile-de-France, les délais entre la publication d’une annonce et la signature d’un compromis de vente se sont allongés de deux jours pour les maisons et de six pour les appartements. Et nettement plus à Paris et sa petite couronne. « Il y a de l’attentisme côté acquéreurs, et du coup ça se répercute sur les vendeurs », témoigne Romain Gonzalez, directeur d’une agence Guy Hoquet à Issy-les-Moulineaux. « On a beau anticiper depuis août, en leur disant que ça va baisser, tant que ça n’est pas figé, écrit partout, ça ne baisse pas », dit-il.

 

Economie-Prix immobilier: tendance baissière

Economie-Prix immobilier: tendance baissière

 

 

 

Les prix de l’immobilier risquent de s’inscrire dans une tendance baissière durable. En cause, d’abord des niveaux de prix excessifs atteints  au cours des dernières années. Il faut aussi prendre en compte la hausse de l’inflation qui mécaniquement affecte le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs. Aussi la remontée des taux d’intérêt, conjuguée à la réglementation sur le taux d’usure, qui interdit aux banques de prêter au-delà d’un certain taux d’endettement, y est pour beaucoup, car elle exclut des acquéreurs du marché. Conséquence: ces derniers négocient davantage avant de signer.

« Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui date un peu », explique à l’AFP Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. « Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l’ajuste, cela prend du temps », relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis.

Selon son réseau d’agences, en Ile-de-France, les délais entre la publication d’une annonce et la signature d’un compromis de vente se sont allongés de deux jours pour les maisons et de six pour les appartements. Et nettement plus à Paris et sa petite couronne. « Il y a de l’attentisme côté acquéreurs, et du coup ça se répercute sur les vendeurs », témoigne Romain Gonzalez, directeur d’une agence Guy Hoquet à Issy-les-Moulineaux. « On a beau anticiper depuis août, en leur disant que ça va baisser, tant que ça n’est pas figé, écrit partout, ça ne baisse pas », dit-il.

Prix immobilier: tendance baissière

Prix immobilier: tendance baissière

 

 

 

Les prix de l’immobilier risquent de s’inscrire dans une tendance baissière durable. En cause, d’abord des niveaux de prix excessifs atteints  au cours des dernières années. Il faut aussi prendre en compte la hausse de l’inflation qui mécaniquement affecte le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs. Aussi la remontée des taux d’intérêt, conjuguée à la réglementation sur le taux d’usure, qui interdit aux banques de prêter au-delà d’un certain taux d’endettement, y est pour beaucoup, car elle exclut des acquéreurs du marché. Conséquence: ces derniers négocient davantage avant de signer.

« Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui date un peu », explique à l’AFP Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. « Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l’ajuste, cela prend du temps », relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis.

Selon son réseau d’agences, en Ile-de-France, les délais entre la publication d’une annonce et la signature d’un compromis de vente se sont allongés de deux jours pour les maisons et de six pour les appartements. Et nettement plus à Paris et sa petite couronne. « Il y a de l’attentisme côté acquéreurs, et du coup ça se répercute sur les vendeurs », témoigne Romain Gonzalez, directeur d’une agence Guy Hoquet à Issy-les-Moulineaux. « On a beau anticiper depuis août, en leur disant que ça va baisser, tant que ça n’est pas figé, écrit partout, ça ne baisse pas », dit-il.

Le moment encore d’ investir dans l’immobilier ?

Le moment encore d’ investir dans l’immobilier ?

Avec la baisse globale des prix annoncée par quelques acteurs du secteur, la hausse du coût du crédit et une récession qui s’annonce durable, le marché de l’immobilier n’est plus aussi attractif. Les français doivent-ils pour autant lui tourner le dos ? Par Jose Kamga, fondateur de Miami Rental Solutions ( dans La Tribune)

Valeur refuge dans l’esprit des Français depuis plusieurs générations déjà, l’investissement dans la pierre devient à priori de moins en moins attirant.
Parmi les facteurs déterminants, on retrouve bien entendu le prix : sur le marché français dans sa globalité, on atteint des sommets qui effraient certains experts. On peut donc légitimement prévoir que le potentiel à la hausse sera limité. On pourrait même dans certains cas craindre une baisse.

Le deuxième aspect à prendre en compte est lié au coût de cet investissement. Sans surprise, la hausse du taux d’intérêt est un frein et les tendances à moyen terme ne semblent pas très encourageantes. En effet, les prévisions vont plutôt dans le sens d’une augmentation importante à court/moyen terme et les taux devraient assez vite avoisiner les 5%. Certains économistes prévoient même un chiffre bien supérieur. En comparaison, il est actuellement très difficile de trouver un crédit à moins de 7% aux États-Unis, et ce même avec un excellent dossier. Même son de cloche à Dubai où les banques, anticipant une hausse, privilégient les prêts à taux variable. Une hausse du crédit au-dessus des 5% est donc plus qu’envisageable en France.

Par ailleurs, on constate que l’accès même au financement est devenu beaucoup plus difficile. Un notaire expliquait récemment que sur 10 dossiers traités en octobre 2022, aucun n’avait réussi à l’obtenir ; une situation inédite à laquelle les ménages français ne sont pas habitués et qui induit un doute supplémentaire au moment de se décider pour un achat.

Ces éléments nous montrent donc que la situation actuelle n’est plus aussi favorable qu’au cours des deux dernières décennies. Cependant, les statistiques prouvent que les prix continuent de grimper (entre 6 et 8% en moyenne selon les sources).

Cette hausse va-t-elle alors s’arrêter dans un avenir proche ?
À noter que même si le nombre de transactions a fortement diminué, le prix des biens immobiliers reste toujours élevé. Les besoins ont certes changé (on privilégie les maisons ou les appartements plus grands), mais un problème persiste : le manque de logements disponibles. Pour les secteurs recherchés, on constate qu’il faut encore batailler pour trouver un bien sans défaut majeur. Il faut dire que les acheteurs dans ces quartiers ont les meilleurs dossiers et surtout les budgets les plus importants. Pas de coup de fusil, il faudra toujours payer le prix fort.

De plus, face au refus des banques, de plus en plus de ménages paient leur nouveau logement comptant ou avec très peu de crédit notamment suite à la vente d’un premier bien. De même, un projet de loi concernant la portabilité des prêts immobiliers est actuellement à l’étude et devrait fortement faciliter les transactions s’il est validé.

Pour la grande majorité, l’immobilier est depuis longtemps la valeur refuge par excellence, même devant l’or. Historiquement, on a pu constater qu’à moins d’une révolution, il n’est pas facile de changer la culture et les habitudes surtout quand il s’agit des anciennes générations peu enclines à se risquer aux nouveaux marchés tels que les cryptomonnaies ou l’immobilier à l’étranger (et ce ne sont pas les récentes faillites qui leur donneront tort).

Un dernier aspect à prendre en compte en France pour analyser la tendance des ventes immobilières : Le marché de la location. Le constat est toujours le même : louer le logement que l’on veut n’est pas simple. De surcroit, la loi Climat va accentuer un déséquilibre déjà énorme entre l’offre et la demande locative. Les Français qui le peuvent n’auront pas trop le choix : il vaudra mieux acheter.

Ces derniers éléments montrent qu’il n’est donc pas trop tard pour choisir d’investir dans la pierre. Bien entendu, il ne s’agit pas d’acheter à tout prix, mais bien de cibler les secteurs, car il semblerait que le risque d’une baisse radicale à moyen/long terme soit assez limité : une légère correction peut être, mais probablement pas dans les quartiers les plus prisés. Rappelons qu’une des clés de la réussite dans l’immobilier est la patience et même si les nouvelles générations veulent souvent aller plus vite dans tout, c’est en gardant une vision à long terme que l’investissement sera le mieux valorisé.

Immobilier :Vers une baisse des prix ?

Immobilier :Vers une baisse des prix ?

54 % des notaires anticipent une baisse des prix dans les deux mois

Les notaires sont de plus en plus prudents sur l’avenir proche du marché immobilier. Le pourcentage de professionnels pronostiquant une baisse des prix et de l’activité ne cesse de croître selon les derniers chiffres publiés par Immonot, portail d’annonces immobilières diffusées par les offices notariaux. Face à ce diagnostic, quelle est la bonne stratégie immobilière ?

les notaires sont parmi les mieux placés pour détecter l’ambiance du marché et les retournements de tendance. Et, en ce glacial mois de décembre, selon Immonot, portail d’annonces immobilières diffusées par les offices notariaux, leur moral chute au diapason des températures. Le pourcentage des notaires qui estiment que les prix vont baisser lors de deux prochains mois passe très franchement la barre des 50 % à 54 % contre 44 % misant sur leur stabilité alors qu’ils ne sont plus que 2 % à anticiper une hausse.

Pour mémoire selon Immonot, les avis étaient nettement plus partagés en septembre : ils étaient seulement 49 % à prévoir une baisse des prix, 45 % une stagnation et 6 % une hausse.

Logement neuf : la crise des coûts et des prix

Logement neuf : la crise des coûts et des prix


Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers Pascal Boulanger dresse, pour La Tribune, le bilan de l’année 2022 et dessine des perspectives inquiétantes pour l’an prochain.

– Votre homologue de la Fédération française du bâtiment (FFB), Olivier Salleron, vient d’alerter sur une « cassure » dans le logement neuf en 2023. Confirmez-vous une telle perspective de marché ?
PASCAL BOULANGER – Je n’emploie pas ce terme, mais je vous confirme que 2023 sera une très mauvaise année. La chute amorcée en 2022 va se poursuivre. Après une baisse de nos mises en vente de 12% entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022, nous devrions atteindre les -20% à la fin de l’année, comparé à l’an dernier. Une petite baisse des ventes a commencé au 1er juillet et s’est accélérée depuis le 1er septembre.

Qu’en est-il de vos mises en chantier ?

Ce n’est guère mieux. Pour des raisons économiques, 20% des projets ne sortent plus. Les promoteurs obtiennent les permis de construire, mais les coûts de revient deviennent supérieurs aux prix de vente. Sachant que les coûts de construction représentent 50% des coûts de revient, quand ils augmentent de 10%, nos marges après impôts ne sont plus de 5% mais de zéro.

Les acquéreurs ne peuvent plus supporter une augmentation des prix de vente ?
Avant, le marché pouvait accepter des petites hausses de 2, 4 voire 5%, mais aujourd’hui, nous sommes arrivés au plafond des prix. Résultat, nous ne pouvons pas nous rattraper là-dessus et nous n’avons pas de solutions. Même lorsque nous poussons auprès de nos services commerciaux, ils nous rétorquent que cela se joue à 100-150 euros du mètre carré. Nous sommes dans l’impasse.

Faut-il donc changer les règles sur la durée de l’emprunt, limité à 25 ans, et le taux d’effort ?
Comme tout le monde, nos clients subissent l’inflation. Rien que dans l’alimentaire, les prix ont grimpé de 12% en 2022. L’immobilier n’est donc pas une priorité, sachant que c’est un investissement qui rime avec long-terme et sérénité. Le taux de désistement, à la suite du délai des dix jours ou du fait d’un refus de prêt, a doublé : il était de 12-13% et est passé à 27%. Quant au taux d’usure, qui exclut de nombreux ménages de l’accession, il n’a pas d’impact sur l’inflation. Nous risquons de perdre sur tous les tableaux : moins d’acquéreurs et une inflation sans économie.

Comment inverser la tendance ?

En réalité, il s’agit d’un vrai problème d’offre. Plus il y en a, plus il existe de la demande. Je réitère mon appel de Strasbourg [au congrès annuel de juillet, Ndlr] : fléchons une partie de la TVA vers les maires bâtisseurs. Je ne dis pas qu’il faut le faire dès le premier logement, car sinon cela risque de créer un effet d’aubaine. Prenons la moyenne des trois dernières années et, pour les logements produits au-dessus de cette moyenne, affectons une partie de la TVA aux villes qui construisent. Tout le monde sera gagnant, ces ressources complémentaires permettant de rénover une crèche, de construire une école… Quand je discute au quotidien avec les maires, sur le terrain ou au téléphone, je me rends compte qu’ils n’ont aucun intérêt à signer des permis. Avec une part de l’impôt national, ils pourraient, au contraire, passer en force. Je voudrais d’ailleurs que tous ceux qui font capoter les projets soient stigmatisés et ne soient plus considérés comme des vedettes. Ce sont ces derniers qui devraient prendre tous les coups de la population.

Comme la FFB, considérez-vous également qu’il faille « assouplir » le principe de non-artificialisation des sols ?
Je suis pour la non-artificialisation des sols, si et seulement si nous pouvons construire dans les villes denses. Bien sûr qu’il faut laisser des terres naturelles, mais nous avons peur d’être punis doublement si nous ne pouvons pas reconstruire la ville sur la ville et/ou monter. Aujourd’hui, les plans locaux d’urbanisme (PLU), qui ne sont déjà pas très généreux, ne sont utilisés qu’à 65% de leur capacité. Laissez-nous densifier !

Et les entrées de ville, qui permettent de reconvertir des fonciers déjà aménagés ?
Nous ne les avons jamais désertés, mais il existe, comme partout, des entrées de villes « sympas » et d’autres « moches ». Ce n’est pas un sujet en tant que tel, mais une réponse aux questions habituelles : est-ce que l’endroit mérite une promotion immobilière ? est-ce attractif ? est-ce qu’il y a des commerces, des écoles et des transports à proximité ? Ce qui compte pour notre profession, c’est l’emplacement !

Confirmez-vous par ailleurs que la réglementation environnementale des bâtiments neufs dite « RE2020 », entrée en vigueur, occasionne un surcoût de 8 à 10% ? La responsabilité élargie des producteurs (REP) lié aux produits et matériaux de construction du bâtiment (PCMB), censée s’appliquer le 1er janvier 2023, va-t-elle permettre d’accélérer l’économie circulaire du secteur ?
Nous sommes évidemment prêts à réemployer et/ou à réutiliser des matériaux de construction, mais est-ce que cela coûte moins cher ou plus cher ? Attention à force d’empiler les normes de ne pas arriver à l’insolvabilité de nos clients. Le patron final, c’est l’acquéreur. Nous pouvons lui proposer des choses formidables, mais s’il n’y a plus personne pour acheter du logement à un prix abordable, à quoi bon ? Revenons à la réalité et évitons que le mieux devienne l’ennemi du bien.

Le logement abordable, c’est le cœur de métier d’Action Logement, le premier bailleur social et premier producteur de logements sociaux et intermédiaires. Comprenez-vous la ponction de 300 millions d’euros sur son budget inscrit dans la loi de finances 2023 ?
En tant qu’administrateur d’Action Logement, je le regrette, mais ce n’est pas vraiment le sujet de la Fédération des promoteurs immobiliers.
L’organisme paritaire co-finance pourtant l’opération de revitalisation des villes moyennes « Action Cœur de ville » en co-promotion avec des professionnels comme vous…
Les promoteurs aiment bien « Action Cœur de ville », mais 75-80% de leur métier se fait dans les zones denses, pour l’essentiel les zones A et B1 [Paris, 75 communes d'Île-de-France (situés dans le 78, le 92, le 93, le 94 et le 95), une partie de la grande couronne parisienne, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise et plus généralement des communes où les loyers et les prix des logements sont (très) élevés, Ndlr] . Personnellement, cela m’arrive de faire 25 logements dans une ville moyenne, mais cela reste marginal.

La Covid-19 n’a-t-elle donc pas rebattu les cartes de la géographie du logement ?
50% de nos clients sont des investisseurs qui regardent les zones A et B1, et non la zone B2 [villes-centres de grandes agglomérations, grande couronne autour de la capitale et communes de Corse, Ndlr]. Je dois quand même vous avouer que le zonage est trop binaire. Chez moi dans les Hauts-de-France, des villes comme Valenciennes et Béthune sont éligibles au Pinel [dispositif de réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location, Ndlr], mais pas Arras, pourtant préfecture du département du Nord. L’exemple du Pinel breton n’est pas idiot : les pouvoirs publics et les promoteurs se mettent d’accord sur telle ou telle commune. C’est plus intelligent comme démarche plutôt que de créer cette France à deux vitesses qui risque de faire mourir certains territoires.

Immobilier: En hausse ou en baisse ?

Immobilier : En hausse ou en baisse ?


Les professionnels tente de persuader l’opinion que le marché est encore dynamique. Certes des prix augmentent dans les très grandes villes mais ils ne font que suivre l’inflation et encore. Pour les appartements, les prix reculent légèrement à Paris (-1,2%), montent à Lyon (+1,9%) et explosent à Marseille (+10,8%).Le contexte est plus difficile pour les candidats à l’acquisition. Pour preuve l’observatoire du crédit logement observe un recul du volume de crédit de 11 % fins octobre en glissement annuel.

Les conditions d’emprunt se durcissent avec une remontée des taux directeurs initiée par la Banque centrale européenne depuis le mois de juillet. Le taux d’intérêt des crédits immobiliers a atteint en moyenne 1,79%, selon la Banque de France et 2,05 % en octobre dernier selon l’Observatoire du Crédit Logement. Un record en sept ans. En parallèle le taux d’usure, qui fixe un plafond au-delà duquel on ne peut pas emprunter, limite les potentialités des banques en termes d’augmentation des taux de crédit. Elles renoncent donc à accorder certains emprunts aux ménages.

Pour l’instant, la Banque de France rejette toute refonte du mode de calcul de son taux d’usure fixé à 3,05% pour un crédit sur 20 ans. « Après un premier semestre exceptionnel, nous assistons depuis l’été à une normalisation de la production, mais certainement pas à un effondrement » des crédits immobiliers, a expliqué au début de l’automne Marie-Laure Barut-Etherington, directrice générale adjointe à la Banque de France. Des chiffres en contradiction avec ceux de l’Observatoire du Crédit Logement, référence sur le marché du crédit immobilier, qui font état d’une production de crédit en recul de près de 11 % fin octobre en glissement annuel.

Rendre le prix du logement abordable

Rendre le prix du logement abordable

Par Tristan Barrès, directeur général de Perl ( tribune dans l’Opinion)


« La restructuration d’immeubles existants, la transformation de commerces ou bureaux en logements, la démolition et reconstruction, la surélévation d’immeubles sont des projets d’avenir pour les métropoles comme pour les villes moyennes car ils sont bénéfiques à l’environnement »

A l’heure où les facteurs de crispation sociale se multiplient dans un contexte d’inflation et de vie chère, le logement ne peut rester en retrait des préoccupations des pouvoirs publics.
Car si s’alimenter, se chauffer, s’éclairer, se déplacer sont bien évidemment des opérations essentielles de la vie quotidienne dont les pouvoirs publics ont raison d’alléger la charge pour les Français, pouvoir se loger décemment reste dans certains territoires leur préoccupation structurelle numéro un. Selon un sondage Elabe de mars dernier, 94 % d’entre eux pensent que le logement pèse trop sur leur pouvoir d’achat et 90 % déplorent le décalage grandissant entre le coût du logement – location ou achat – et leurs revenus. Cet endettement massif qui les oblige à arbitrer entre logement et d’autres dépenses de la vie quotidienne alimente aussi la difficulté des entreprises à recruter, dans les villes, les fameux travailleurs clés qui font tourner la machine économique mais qui ne peuvent plus habiter sur place. Le phénomène est exacerbé en Ile-de-France, où l’inflation immobilière a atteint 300 % en vingt ans mais il existe aussi dans de nombreux territoires tendus, y compris dans les villes du littoral.

Les problématiques du logement sont redoutablement complexes car elles doivent concilier des impératifs contradictoires – économiques, écologiques, thermiques, urbanistiques, esthétiques –qui ne peuvent être allégés par un dispositif de circonstance alors que le fonctionnement du marché se tend toujours un peu plus.

« Ville sur la ville ». Au-delà des problèmes conjoncturels engendrant la hausse des coûts de construction, ceux, plus structurels, de la rareté, et des prix élevés du foncier, il faut relocaliser dans les centres-villes la production de logements pour rapprocher les habitants de l’activité économique et, surtout, enrayer le gaspillage du foncier par l’étalement urbain grâce à des projets de construction « de la ville sur la ville ».

La restructuration d’immeubles existants, la transformation de commerces ou bureaux en logements, la démolition et reconstruction, la surélévation d’immeubles sont des projets d’avenir pour les métropoles comme pour les villes moyennes car ils sont bénéfiques à l’environnement. Ils nécessitent cependant de nouvelles compétences. Mais tous ont le point commun d’être terriblement coûteux et plus complexes que d’artificialiser un terrain nu, et ceci indépendamment du prix du foncier lui-même. Ils créent un nouveau défi, celui de produire du logement abordable pour les habitants qui font vivre la ville là où justement le mètre carré de production du logement est le plus cher.

L’autre défi est d’envisager le futur en pensant la mixité en trois dimensions, sociale, temporelle et multi-usages via un retour aux opérations à taille humaine. Cela suppose des bâtiments mixtes, modulables ou réversibles épousant les nouveaux usages tout en permettant l’accueil de tous les habitants du quartier pour une ville plus inclusive.
Pourtant, en dehors du logement social classique, des solutions existent pour détendre le marché et permettre un meilleur ciblage de l’offre sur les habitants et leurs aspirations.
L’usufruit locatif social (ULS) s’inscrit parfaitement dans ces nouvelles tendances. L’effet de levier de l’épargne privée permet de produire du logement abordable là où les coûts de restructuration, de réhabilitation ou de surélévation sont incompatibles avec les modèles de financement classique du logement social.

Réversibilité de l’usage. Il permet de financer du logement social sur fonds privés en jouant sur la réversibilité de l’usage, le logement retrouvant au terme de la période d’usufruit sa vocation initiale. Avec l’ULS, l’investissement immobilier responsable prend même tout son sens.

Toutes les énergies disponibles et tous les financements doivent être mobilisés pour relancer la production de logements. L’épargne privée, grâce au mécanisme de l’ULS, peut y prendre largement toute sa part. Il appartient désormais aux maires de s’en saisir.

Immobilier : le moment de vendre mais pas d’acheter

Immobilier : le moment de vendre mais pas d’acheter

D’après le conseil des notaires eux-mêmes, c’est le moment de vendre. Sous-entendu ce n’est pas forcément la période la plus favorable pour acheter.

Il y a d’abord l’envolée des prix provoqués par l’argent facile par la banque centrale européenne et sa politique très accommodante.
Ainsi beaucoup ont pu s’endetter plus que de raison à des taux très favorables mais pour acheter des biens immobiliers trop chers.

Aujourd’hui avec la crise il y a un net tassement du pouvoir d’achat et certains ne pourront pas honorer les échéances de remboursement.

Les prix sont donc engagés dans une tendance baissière qui s’ajuste au moyen en baisse des acheteurs potentiels. En outre, les taux d’intérêt sont repartis à la hausse tandis que les revenus salariaux, eux, régressent au regard de l’inflation.
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Selon le Crédit Logement CSA, le taux moyen des prêts immobiliers, toutes durées confondues, est repassé au-dessus des 2 % en octobre. Du jamais vu depuis début 2016. Pour octobre, les barèmes de taux sur 20 ans transmis aux courtiers du groupe Meilleurtaux se situent pour 40 % à 2,30 %, 20 % à 2,50 % et 12 % à 2,70 %. Il n’existe plus aucune offre bancaire avec un taux en dessous de 1,90 %, indiquait le 8 novembre dernier Meilleurtaux à l’occasion de son observatoire du crédit immobilier.

Immobilier: chute des ventes sur fond de baisse des prix

Immobilier: Vers la chute des ventes

D’une manière générale, la vente des logements notamment neufs enregistre une nette tendance baissière. En cause, la réduction du pouvoir d’achat qui affecte les capacités de remboursement d’emprunt des acheteurs potentiels. Aussi une hausse assez nette des taux d’intérêt. Enfin des prix qui dans la période se sont un peu trop emballés. Du coup, le conseil des notaires est plutôt d’attendre pour acheter.

Après une période de stabilisation, les acteurs de l’immobilier prédisent une lente érosion des prix des biens. Une baisse qui ne suffira pas à rétablir la capacité d’achat des futurs acquéreurs et qui décourage les vendeurs.

En novembre, le baromètre national de Meilleurs Agents titrait ainsi « la baisse des prix s’installe dans les grandes villes », notant une stagnation de la valeur des biens dans sept des dix plus grandes villes de France. Un ralentissement qui conduit à une inexorable baisse des prix aux dires de plusieurs réseaux d’agences immobilières. Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, anticipe par exemple une baisse de « 1 à 2 % » en 2023. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prédit, elle, une chute de 5 %.

Les réservations d’appartements neufs ont chuté de 29,3 % au troisième trimestre de cette année. Si les ventes aux particuliers décrochent, celles aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels sont en chute libre. 2022 s’annonce pire que 2020, marquée par l’épidémie de Covid.

De juillet à septembre 2022, les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % par rapport à la même période de 2021, à 19.006 unités, indique la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Alors que cet été, 61 % des notaires trouvaient que l’environnement était plus propice à la revente d’un bien immobilier, contre 29 % à l’achat, la part des partisans à la vente culmine désormais à 77 %. Le signe d’une inquiétude grandissante sur le devenir du marché immobilier.

« Nous arrivons sur un repli assez net des prix, qui pourrait durer jusqu’au printemps prochain », confirme Christopher Dembik, chargé de la recherche macroéconomique chez Saxo Bank. « Cette baisse s’explique seulement par une demande de moins en moins solvable. Un ménage classique qui arrivait à emprunter à 1,2 % avant la crise sanitaire va maintenant emprunter jusqu’à près de 3 % », poursuit l’économiste. Une situation qui a fait perdre « 15 % de pouvoir d’achat » depuis la remontée des taux, complète Bernard Cadeau, ancien président d’Orpi et spécialiste du marché.

Secteur immobilier: Le moment de vendre ou d’acheter ?

Secteur immobilier: Le moment de vendre ou d’acheter ?

Depuis plusieurs semaines les professionnels de le mobilier ne cessent de soutenir que le marché immobilier se porte bien en dépit de la crise économique et notamment de la hausse des taux d’intérêt. Or aujourd’hui une très grande majorité de notaires conseillent de vendre.

Implicitement, cela signifie que les prix pourraient baisser à l’avenir. Donc que les acheteurs de leur côté ont intérêt à attendre.
Alors que cet été, 61 % des notaires trouvaient que l’environnement était plus propice à la revente d’un bien immobilier, contre 29 % à l’achat, la part des partisans à la vente culmine désormais à 77 %. Le signe d’une inquiétude grandissante sur le devenir du marché immobilier.

Les notaires se montrent donc pessimismes sur le devenir de l’immobilier. En atteste la part en hausse des professionnels estimant que le moment est plus favorable à la vente qu’à l’achat d’un bien.
Précisément, en septembre, 77 % des notaires et négociateurs conseillent de vendre un logement dans les deux mois, contre 61 % en juillet et 72 % en mai. A l’opposé, ils ne sont désormais plus que 19 % à juger la période propice à l’achat, contre 29 % cet été.En cause, encore une fois la hausse des taux d’intérêt, les difficultés de certains investisseurs du fait de la baisse en euros constants du pouvoir d’achat et trop de prêts accordés sans garantie suffisante lors de la période de politique monétaire accommodante. Enfin une dérive des prix raisonnable qui appelle aujourd’hui une régularisation tendanciellement à la baisse.

Immobilier: Le moment de vendre ou d’acheter ?

Immobilier: Le moment de vendre ou d’acheter ?

Depuis plusieurs semaines les professionnels de le mobilier ne cessent de soutenir que le marché immobilier se porte bien en dépit de la crise économique et notamment de la hausse des taux d’intérêt. Or aujourd’hui une très grande majorité de notaires conseillent de vendre.

Implicitement, cela signifie que les prix pourraient baisser à l’avenir. Donc que les acheteurs de leur côté ont intérêt à attendre.
Alors que cet été, 61 % des notaires trouvaient que l’environnement était plus propice à la revente d’un bien immobilier, contre 29 % à l’achat, la part des partisans à la vente culmine désormais à 77 %. Le signe d’une inquiétude grandissante sur le devenir du marché immobilier.

notaires se montrent pessimismes sur le devenir de l’immobilier. En atteste la part en hausse des professionnels estimant que le moment est plus favorable à la vente qu’à l’achat d’un bien.
Précisément, en septembre, 77 % des notaires et négociateurs conseillent de vendre un logement dans les deux mois, contre 61 % en juillet et 72 % en mai. A l’opposé, ils ne sont désormais plus que 19 % à juger la période propice à l’achat, contre 29 % cet été.

Crédit marché immobilier : Les plus modestes sont défavorisés

Crédit marché immobilier : Les plus modestes  sont défavorisés

 

Le président du Crédit social des fonctionnaires (CSF), Jean-Marie Alexandre, tire la sonnette d’alarme, dans une tribune au « Monde », sur la manière dont est aujourd’hui calculé le taux d’usure, qui conduit à exclure de l’accès au logement les ménages les plus jeunes et les moins favorisés au lieu de les protéger.

 

La définition du taux d’usure est en train de se retourner contre les ménages, particulièrement les plus modestes. Les derniers chiffres publiés traduisent ainsi une diminution nette du nombre de prêts bancaires accordés pour des achats dans l’immobilier ancien pour le second trimestre 2022 : −23 %.

Aujourd’hui, c’est plus de la moitié des demandes de prêts immobiliers qui sont refusées. Les 30-35 ans et les projets d’achat de résidence principale sont les plus concernés. Nous arrivons à une situation particulière dramatique en province où les habitants locaux sont exclus du marché immobilier au profit de nouveaux arrivants achetant une résidence secondaire. Cette situation les conduit à devoir rester locataires ou à acheter beaucoup plus loin de leur lieu de travail, ce qui en période de hausse des frais de carburants, a un impact significatif sur leur budget mensuel.

L’accès au logement par les ménages modestes est paralysé depuis des mois. Des fonctionnaires, même de catégorie A, se voient refuser leur crédit immobilier du fait de dispositions qui se révèlent « meurtrières » en période de hausse des taux.

La raison ? Le taux d’usure. Fixé trimestriellement par la Banque de France, il s’agit du taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer quand ils accordent un crédit.

Le seuil de l’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. Ce seuil a été fixé pour éviter que des taux d’intérêt trop élevés placent l’emprunteur dans une situation financière difficile. Le taux de l’usure a donc une fonction régulatrice et protectrice.

Le 1er juillet 2022, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux d’usure : ils passent, pour les crédits immobiliers, à 2,60 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de dix à vingt ans, et à 2,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de vingt ans et plus.

Or, dans un marché haussier, ce taux d’usure, qui est calculé à chaque début de trimestre, évolue mécaniquement trop lentement et ne reflète plus la réalité du marché, avec une inflation estimée à 6 %. De ce fait, au lieu de jouer un rôle protecteur, il finit par exclure les potentiels emprunteurs de l’accès au crédit et à la finalisation de leur projet immobilier.

Du fait du calcul du taux d’usure, qui inclue donc taux d’intérêt, assurance de l’emprunteur et frais de dossier et de garantie, les familles modestes et moyennes se voient refuser en grand nombre leur crédit.

Immobilier : bientôt l’éclatement de la bulle ?

Immobilier : bientôt l’éclatement de la bulle ?

 

 

Du fait de la remontée en cours des taux d’intérêt, la bulle immobilière pourrait bien éclater. Le marché du crédit immobilier chute fortement avec une baisse de la production qui s’accélère au second trimestre et pourrait atteindre 15% en 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le taux moyen d’emprunt est encore faible (hors assurance), il  s’est établi à 1,4% au second trimestre, contre 1,12% au trimestre précédent. En juin, ce taux moyen atteint 1,52%, ce qui confirme une accélération en cours depuis mars dernier. Ce taux moyen pourrait atteindre 1,9% en fin d’année, voire 2,25% sur un scénario de rentrée plus dur en termes d’inflation.

La baisse de la production trouve une autre explication , à savoir la baisse des revenus du fait de l’inflation,  « La production recule car des ménages ne peuvent plus entrer dans le marché »,  « Les clientèles qui se présentent aujourd’hui sur le marché ont des revenus supérieurs », note l’observatoire.

Selon l’Observatoire, le revenu moyen a progressé de 4,7% entre 2021 et 2022, ce qui est une augmentation bien plus forte que celle du pouvoir d’achat. Dans le même temps, les emprunteurs réalisent des opérations immobilières plus importantes, ce qui explique la progression de près de 10% du montant moyen d’un crédit. « Nous avons rarement vu une telle évolution », souligne Michel Mouillart.

Avec des prix de l’immobilier qui ne faiblissent pas (encore), des surfaces achetées qui augmentent, et surun apport personnel qui progresse « comme jamais » – près de 17% d’une année sur l’autre », c’est bien un bouleversement du marché du crédit immobilier qui s’opère actuellement en faveur des clientèles les plus favorisées.

« La production recule parce que, peut-être, les banques respectent aujourd’hui ces recommandations, qui réduisent les possibilités d’une partie de la clientèle d’entrer sur le marché, notamment celle qui est la moins dotée en apport personnel », suggère ainsi Michel Mouillart de l’Observatoire . Avec la conjugaison de tous ces facteurs (taux, HCSF, taux d’usure, prix de l’immobilier élevé…), la clientèle modeste n’a tout simplement plus sa place sur le marché du crédit immobilier.

Il faut surtout prendre en compte la baisse des revenus faces à l’inflation qui rend les ménages insolvables et dont certains se sont engagés de façon imprudente dans des opérations immobilières

 

Perspective du marché des logements

Perspective du marché des logements 

 La remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat des ménages du fait de l’inflation pourrait rapidement infléchir la tendance haussière estime Clémentine Gallès, Cheffe Economiste et Stratégiste de Société Générale Private Banking. ( dans la Tribune)

 

Depuis la crise Covid, les prix de l’immobilier du logement ont significativement augmenté dans la plupart des économies développées. Les prix ont ainsi progressé d’environ 30% aux Etats-Unis, 20% en Allemagne et de plus de 10% en France depuis la fin d’année 2019. Ces progressions ont renforcé une tendance haussière des prix enclenchée depuis déjà plusieurs années (graphique 1). La récente montée des prix des logements s’explique par différents facteurs. Tout d’abord, les politiques monétaires extrêmement accommodantes mises en place pendant la crise covid ont accentué la baisse des taux d’intérêt. Ensuite, l’épargne accumulée par les ménages pendant la pandémie a augmenté leur capacité d’achat. Enfin, les confinements et la banalisation du télétravail ont encouragé des départs vers des villes de seconde taille, créant un nouvel attrait pour ces marchés.

Différents facteurs pèsent aujourd’hui sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Tout d’abord, les prix du logement sont aujourd’hui élevés et donc plus difficilement accessibles pour les ménages. Ensuite, l’inflation pèse globalement sur les revenus en termes réels et contraignent la capacité d’achat. Et enfin, le durcissement des politiques monétaires commence à avoir un effet sur les taux du crédit immobilier (graphique 2). Cette combinaison de facteurs indique que l’activité sur les marchés immobiliers devrait nettement se réduire et pourrait impliquer des contractions des prix des logements. En Europe, la contraction pourrait rester limitée par le fait que les ménages continuent de privilégier l’immobilier comme placement de leur épargne, dans un contexte de baisse marquée des marchés financiers depuis le début de l’année. Aux Etats-Unis, l’ajustement des prix des logements pourrait être plus prononcé compte tenu de la plus forte hausse des taux immobiliers.

A plus long terme, des facteurs de soutien des marchés du logement restent présents et impliquent que l’ajustement des prix devrait rester de courte durée. En effet différents pays, notamment la France et les Etats-Unis continuent d’afficher un déficit de l’offre immobilière face à une demande qui resterait soutenue par une démographie dynamique. Par ailleurs les évolutions des normes environnementales, particulièrement nécessaires pour les logements en matière d’efficacité énergétique, seront un facteur de soutien aux investissements immobiliers et donc aux prix des différents marchés – notamment par le biais du soutien des pouvoirs publics pour la transition énergétique.

 

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