Archive pour la Catégorie 'immobilier'

Hausse des taux et bulle immobilière

Hausse des taux et bulle immobilière

Dans son rapport sur la stabilité financière, la BCE estime que le marché de l’immobilier, proche de la bulle dans certains pays de la zone euro, sera pénalisé par le cycle de hausse de taux qui se profile. Selon l’institut monétaire, les prix de l’immobilier serait surévalués de 10 à 15 % en moyenne en Europe. ( La Tribune, extrait)

La hausse des taux pourrait peser sur le marché immobilier en zone euro. C’est du moins ce que pressent la Banque centrale européenne (BCE), dans sa revue de stabilité financière. La banque centrale redoute en effet l’éclatement de la bulle immobilière, longtemps alimentée par une politique de taux zéro, si  les taux d’intérêt des crédits immobiliers devaient augmenter plus vite que l’inflation. Ce qui est encore loin d’être le cas.

Les prix de l’immobilier dans la zone euro ont enregistré une forte hausse ces dernières années, une hausse qui s’est d’ailleurs accélérée pendant la crise sanitaire, surtout dans certains pays européens. Selon la BCE, les prix de l’immobilier seraient surévalués de 10 à 15 % en moyenne, une surcote qui pourrait atteindre 60 % dans certains pays. C’est aux Pays-Bas et en Grèce que l’on constate le taux d’endettement immobilier le plus élevé par rapport au PIB.

Or, la banque centrale commence à préparer les esprits de la fin programmée de l’argent gratuit (ou presque). Elle envisage même de remonter ses taux directeurs, actuellement négatifs, dès le mois de juillet, une première depuis dix ans, voire également en septembre. Selon ses calculs, les prix de l’immobilier pourraient baisser de 0,83 à 1,17% à chaque relèvement de dix points de base des taux de crédit immobilier, après prise en compte de l’inflation.

« Une hausse soudaine des taux d’intérêt réels pourrait déclencher une correction des prix de l’immobilier à brève échéance, le niveau actuel bas des taux d’intérêt rendant plus probable un retournement marqué des prix des logements », résume la BCE. Le risque est d’autant plus grand que l’institut monétaire n’exclut pas de « nouvelles corrections sur les marchés financiers » consécutives à la guerre en Ukraine, un ralentissement plus marqué de la croissance mondiale ou la « nécessité d’un ajustement plus rapide qu’attendu de la politique monétaire ».

Gouvernement : Borne oublie le logement

Gouvernement  : Borne  oublie le logement 

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dénonce l’absence de portefeuille dédié au premier budget des ménages dans le nouveau gouvernement d’Elisabeth Borne.(dans capital)

Emmanuel Macron est un homme libre. Il n’est d’aucun parti et le mouvement qu’il a créé au moment de sa première campagne n’aspire pas à entrer dans cette catégorie. Il ne fait pas allégeance. Il aime être où l’on ne l’attend pas. Il veut aussi montrer qu’il est maître du temps : il a ainsi fait attendre au pays la nomination de son nouveau gouvernement et n’a pas hésité à faire des choix hétérodoxes, tel celui du ministre de l’Education, historien et chercheur combattant de la cause de la diversité, mais aussi de femmes et d’hommes sans densité politique, sélectionnées pour leur compétence sectorielle. La plus grosse surprise est d’une autre nature que l’audace du casting. Elle prend à revers tous ceux, nombreux, qui se demandaient si le logement, premier poste budgétaire des ménages, à l’heure de la dégradation du pouvoir d’achat, ferait partie des attributions d’un grand ministère, d’un simple portefeuille ou d’un secrétariat d’État. Toute la communauté immobilière, mais aussi le monde du logement social, espérait que le périmètre de responsabilité inclût l’aménagement du territoire, voire la ville durable ou encore la construction. Eh bien, rien de tout cela, rien du tout, ni secrétaire d’État, ni ministre, ni ministre d’État. Nada (les Espagnols en ont un). Nichts (les Allemands aussi).

Pour la première fois depuis le début de la cinquième République, impasse sur le logement. Pour être honnête, il y a un précédent : le premier gouvernement d’Édouard Philippe ne comportait pas de titulaire du logement et il a été reconnu dans les heures qui ont suivi la nomination que c’était un fâcheux oubli et qu’en fait l’éphémère ministre en charge de la cohésion des territoires, Richard Ferrand, un mois aux affaires, était bel et bien chargé du logement. D’ailleurs son successeur, Jacques Mézard, sera flanqué d’un secrétaire d’État, Julien Denormandie, plus tard promu ministre de plein exercice. Bref, c’était une gaffe, une bévue, une bavure, une bourde et le décret d’attribution a été retouché d’un trait de plume. On ne fait pas deux fois le même oubli. Cette fois, le Président Macron a délibérément allégé l’organigramme gouvernemental du logement. Pour être précis, il faudra prendre connaissance des décrets d’attribution, lorsqu’ils paraîtront au Journal officiel, et on y trouvera peut-être le logement dans le giron d’un ministre. Il reste que le logement n’aura pas été cité. Il n’aura pas été mis au fronton du gouvernement de la République et ce n’est pas seulement un surprise, c’est une erreur démocratique grave.

Pourquoi ? Parce que le rapport des ménages français au logement, de trop d’entre eux, n’est ni simple ni indolore ni léger. On l’a cru ou on a fait semblant de le croire depuis quinze ans, malgré la hausse des prix éprouvant la solvabilité des familles, malgré l’insuffisance de l’offre privée et sociale, en grande partie grâce aux taux d’intérêt  bas et à l’accès ouvert au crédit, qui en atténuaient les effets. Depuis deux ans, on fait aussi semblant de croire que la crise sanitaire n’a pas troublé le marché immobilier résidentiel, oubliant que le « quoi qu’il en coûte » a neutralisé la fragilisation des ménages, que les acheteurs avaient néanmoins monté en gamme, ou encore que 80% de l’épargne supplémentaire constituée pendant la covid l’avait été par 20% des ménages. Oubliant aussi que les aides s’arrêteraient, que les entreprises devraient rembourser les prêts garantis par l’État – nous sommes dans cette période -, occultant qu’il faudrait en payant plus de taxes et d’impôts rembourser la dette publique abyssale, négligeant l’impact insondable des travaux de transition environnementale sur les budgets domestiques et la valeur des actifs immobiliers.

La communauté immobilière n’est-elle pas coupable d’avoir témoigné trop d’optimisme, d’avoir tenu des discours trop enthousiastes et à courte vue ? Au point qu’un Président de la République, déjà peu enclin à estimer l’immobilier, ait pu penser qu’il n’était pas un sujet d’urgence politique. Quoi qu’il en soit, que la filière le lui ait bien ou mal expliqué, ne lui appartient-il pas d’avoir la pleine conscience de la réalité de son pays ? N’a-t-il pas arpenté la France pour sa campagne et au cours de son premier mandat? N’a-t-il pas perçu le désarroi des Gilets jaunes, certes éprouvés par le prix du gas oil, mais également atteints par la dépréciation de leur pavillon, construit dans des communes en déprise économique, périmé selon les normes écologiques du moment ? À cet égard, ne sommes-nous pas presque tous dans cette situation de désarroi face aux contraintes climatiques, au point d’avoir besoin de boussole et d’accompagnement ? A supposer que le Président de la République et sa Première ministre se reprennent, ce sera du réchauffé. On apprend dans les bonnes écoles de commerce qu’ « on n’a pas deux occasions de faire une première bonne impression ». Les ménages français, les professionnels et les associations à leur service ont lu le signe: le logement ne compte pas pour Emmanuel Macron.

Pourtant, au rang des mesures annoncées comme devant figurer dans le projet de loi pour soutenir le pouvoir d’achat en période d’inflation, la désindexation des loyers a été citée. La tête de l’exécutif voit la souffrance des locataires, sans d’ailleurs noter que les propriétaires n’ont pas sans aide à consentir l’effort qu’on leur demanderait, et ne considère pas le logement comme un sujet majeur. Singulier. Les enseignements de cette mésestime officielle du logement sont de deux ordres : au sommet de l’État, on ne comprend pas que le pays a bel et bien un problème logement, et que c’est une équation complexe que la polytechnicienne cheffe du gouvernement ne pourra pas ne pas équilibrer ; ensuite, la communauté du logement ne fera pas l’économie de se demander collégialement pourquoi sa voix est si ténue que le son n’en parvienne ni Faubourg Saint-Honoré, jusqu’à l’Élysée, ni rue de Varenne, jusqu’à l’hôtel de Matignon.

Logement et Patrimoine : Des inégalités croissantes

Logement et Patrimoine : Des inégalités croissantes

 

L’économiste Jean-Benoît Eyméoud identifie, dans une tribune au « Monde », quatre inégalités qui concernent les jeunes générations dans leur souhait d’accéder à un logement. Celles-ci se sont même fortement accentuées depuis trente ans.

 

Tribune.

 

Depuis quelques semaines la question du logement s’est imposée dans la course à l’élection présidentielle à travers la question de la fiscalité de l’héritage. Si l’on ne peut que se réjouir de voir le thème du logement enfin devenir une question du débat, se concentrer uniquement sur les inégalités de patrimoine conduit à laisser de côté des questions de solidarité intergénérationnelle plus larges qui pourtant structurent la société et mériteraient d’être replacées au cœur du débat.

Toutes les études le montrent, depuis quelques années, le logement est devenu le premier poste de dépenses des ménages français, devant l’alimentation, les transports ou encore la santé. Si la crise sanitaire et la guerre en Ukraine n’ont pas encore d’effets tangibles sur les
prix de l’immobilier, leur impact sur le coût de l’énergie est déjà visible et viendra, à terme, alourdir encore un peu plus la barque des dépenses de logement. Pourtant, derrière cette tendance moyenne se cachent des inégalités générationnelles profondes qui méritent qu’on s’y attarde.

 

Première inégalité, l’accès au patrimoine immobilier. Si l’on ne choisit pas sa famille, on ne choisit pas non plus la période économique dans laquelle on fait ses premiers pas. A cet égard, la génération des baby-boomeurs a bénéficié de cieux économiques incomparables. Au cours de leur trajectoire professionnelle, les bébés post-seconde guerre mondiale ont eu la chance d’évoluer dans un monde prospère où le chômage était une vue de l’esprit et l’achat d’un appartement dans le centre de Paris ou Bordeaux un horizon tout à fait atteignable.

Entre 1967 et 2013, le taux de propriétaires a fortement augmenté, passant de 41 % à 58 %. A partir des années 1980, un parfait alignement de planètes s’est produit : la baisse des taux couplée à l’allongement des durées d’emprunt a rendu les ménages plus solvables et donc la demande plus forte. L’offre foncière en France étant plutôt rigide, les prix se sont envolés et les propriétaires ont pu capitaliser la hausse des prix.

Aussi, si la croissance des années 1970 a permis de créer une génération de propriétaires, la baisse des taux des années 1990 les a rendus riches. Cette histoire, certes un peu rapide, ne s’observe pas qu’en France mais dans beaucoup de pays développés, et de nombreuses études s’intéressent à ses implications économiques.

 

Ainsi, une étude américaine s’alarme que, en 1990, une génération de baby-boomeurs, dont l’âge médian était de 35 ans, possédait un tiers des biens immobiliers américains en valeur, alors qu’en 2019, une cohorte de taille similaire de milléniaux, âgés de 31 ans, n’en possédait que 4 %. Actuellement, les données françaises ne permettent pas de construire une telle statistique mais tout laisse à penser qu’une dynamique comparable est à l’œuvre.

Un risque de bulle immobilière en Europe (BCE)

Un risque de bulle immobilière en Europe (BCE)

 

La BCE alerte sur le risque de bulle immobilière en Europe.

Selon la banque centrale européenne, le marché de l’immobilier présente d’importantes vulnérabilités qui menacent les banques de la zone euro. D’une part, la demande d’immobilier de bureaux chute avec l’essor du télétravail, et d’autre part, l’endettement des particuliers gonfle avec leur désir d’acquérir des biens plus spacieux après les longues périodes de confinement.

La banque centrale européenne estime que l’exposition des banques aux marchés de l’immobilier commercial constitue une importante vulnérabilité », annonçant au passage l’instauration d’une « revue ciblée » visant un échantillon de banques particulièrement concernées.En cause évidemment la diffusion très large de près à taux pratiquement nul à des acquéreurs qui ne présentent pas nécessairement toutes les garanties financières.Cela vaut en particulier pour l’immobilier commercial mais pas seulement Selon la BCE, l’effet du télétravail se conjuguerait à l’essor massif du e-commerce pour fragiliser l’immobilier commercial (bureaux et commerces) :

« Si les prix du marché baissent, la valeur des garanties des banques baissera également. Cela signifie des ratios prêt/valeur plus élevés et, par conséquent, peut obliger les banques à augmenter leurs provisions pour couvrir le risque de crédit. »

Les expositions des banques au secteur de l’immobilier commercial sont importantes note la BCE dans sa lettre: environ 8 % du total des prêts des banques supervisées et plus de 20 % du total de leurs prêts aux entreprises.

En valeurs absolues, les expositions à l’immobilier commercial (ou CRE pour Commercial Real Estate) sont particulièrement élevées en Allemagne, en France et en Italie. Dans d’autres pays comme Chypre, la Slovénie et l’Estonie, leur taille relative est importante, les expositions aux CRE représentant plus de 40 % du total des prêts aux entreprises.

Le secteur de l’immobilier résidentiel (ou RRE pour Residential Real Estate) est également pris dans cet engrenage: si l’on croise d’une part la surévaluation potentielle des prix des logements et d’autre part la hausse l’endettement des ménages, on peut craindre les effets à moyen terme de probables corrections de prix.

 

Logement : bombe à venir

Logement : bombe à venir

 

 Robin Rivaton , économiste, va plus loin que le rapport Rebsamen et plaide dans la « Tribune » pour une nouvelle fiscalité de l’immobilier. Des propositions radicales qui devraient faire réagir dans une campagne présidentielle où la question du logement est de plus en plus présente.

 

Vous publiez pour Real Estech une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir ». C’est incontestable. Quel est votre diagnostic ?

ROBIN RIVATON : Le diagnostic est simple : d’un côté le taux de propriétaires ne bouge plus depuis 2007, de l’autre l’accumulation du patrimoine a été massive L’étude récente de l’Insee est d’ailleurs venue mettre des chiffres sur ce phénomène. La situation inégalitaire est devenue insupportable.

Dans le même temps, la production neuve en baisse et les réglementations énergétiques liées à l’existant vont limiter l’offre de logements et mécaniquement exacerber les tensions. Tous les décideurs vous le diront : il y a la crainte généralisée d’une bombe sociale même si la mèche qui l’allumera n’est pas encore là.

Entre la réglementation environnementale des bâtiments neufs dite « RE2020 » et la loi « Climat et Résilience » qui va diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici à 2030 et qui va faire sortir les passoires thermiques E, F et G du parc locatif en 2025, 2028 et 2034, la transition écologique ne freine-t-elle pas l’accès au logement ?

R.R. : Je soutiens puissamment la « RE2020 » dès lors que nous laissons la liberté de moyens aux acteurs de l’atteindre.

Il n’empêche : reste en haut de la pyramide de nos priorités le fait de se loger, puis se loger bien et enfin se loger vert. Adoptons donc des formules de calcul dynamiques des obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) et au zéro artificialisation nette des sols (ZAN) en fonction de ce qui est rénové et de ce qui est réalisé en production neuve.

En première ligne, les maires sont soumis à des injonctions contradictoires : ils détiennent encore et toujours le pouvoir du permis de construire, tout en ayant l’obligation d’ériger des logements sociaux, le tout dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols (ZAN).

R.R. : J’échange régulièrement avec des présidents de conseils départementaux et des maires. Il en ressort que soit les gens n’arrivent plus à se loger, soit doivent cohabiter de manière contrainte.

La responsabilité des maires est complexe : leur jeter la pierre en disant que c’est leur faute, c’est trop facile. Ils évoluent dans le cadre d’une économie politique dont ils espèrent que les dépenses seront compensées par des recettes futures. Sauf que beaucoup d’édiles ne s’y retrouvent plus et font face à un problème de ressources. Donnons-leur donc des ressources propres et tenons réellement la promesse d’autonomie fiscale et financière.

S’agissant des refus de la construction, les maires ne sont que les porte-voix de leurs administrés. Ces derniers ont aujourd’hui des capacités de contestation associative, juridique et médiatique. Avec Facebook et Twitter, le niveau de barrière à l’entrée pour contester s’est réduit.

C’est pour cela que lorsque j’entends dire que la solution est que les préfets reprennent la main sur l’instruction des permis de construire, je suis sceptique. D’ailleurs l’Etat s’est gardé un pouvoir régalien pour dire que telle ou telle zone relevait de l’intérêt général : l’opération d’intérêt national. S’il considère qu’il faut produire des logements, quitte à déranger des

Logement : un échec de Macron d’après la fondation Abbé Pierre

Logement : un échec de Macron d’après la fondation Abbé Pierre

 

La fondation Abbé Pierre est très sévère par rapport au bilan du septennat en matière de logement. Au cours du mandat, la part des dépenses publiques pour le logement a reculé, passant de 1,82% du PIB en 2017 à 1,63% en 2020. « Depuis 1984, l’effort public pour le logement n’a jamais été aussi faible », relève l’association. La Fondation Abbé Pierre y voit le fruit d’un désengagement de l’Etat dans son soutien aux ménages modestes. Dès 2017, en réduisant de cinq euros le montant mensuel des aides personnalisées au logement (APL), puis en rognant par divers moyens sur ces APL, l’exécutif a réalisé des économies « faramineuses », chaque année plus importantes.  »Sur le quinquennat, ce sont près de 15 milliards qui ont ainsi été ôtés aux plus modestes [en puisant dans les APL]. »

 

Un autre « pilier de la politique du logement » a vu son budget raboté : le logement social. « Entre 2018 et 2022, l’Etat aura privé les organismes HLM de six milliards d’euros », une  »somme considérable » qui aurait pu permettre de « construire plus de 200 000 logements sociaux supplémentaires dans cette période », selon l’association. Malgré une hausse de la demande, le nombre de nouvelles constructions a reculé dans le parc social, au détriment notamment des jeunes : « Sur les 60 000 logements [étudiants] promis, seuls 30 000 seront produits à la fin du quinquennat. »Tous secteurs confondus, « la production de logements s’est affaissée », enfonce la Fondation, tout en reconnaissant le rôle aggravant de la crise du Covid-19. « La pénurie de logements dans les zones tendues a donc perduré, voire s’est accrue, se traduisant par des prix à l’achat et à la location insoutenables pour les classes populaires et moyennes. »

Dès lors, face à un parc social engorgé, comment permettre à chacun de se loger, notamment dans les métropoles ? « Le gouvernement a suivi une politique très timide en matière d’encadrement des loyers », regrettent les auteurs. La régulation des locations de type Airbnb, qui accentuent la pénurie, est aussi jugée insuffisante. Idem pour les sanctions contre les villes ne respectant pas les critères de 20 ou 25% de logements sociaux. Concernant l’amélioration de l’habitat, le bilan est mitigé. L’association note un « retour bienvenu des crédits d’Etat pour la rénovation des logements sociaux ». Côté privé, elle salue le remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique par MaPrimeRénov« qui évite aux ménages de faire l’avance de l’aide de l’Etat ». Pour autant, le reste à charge pour les particuliers demeure important et les dispositifs d’aide encouragent trop peu une rénovation globale des logements, pourtant plus efficace. Sur un volet plus extrême, la lutte contre les bâtiments les plus inadaptés, dégradés ou dangereux patine : moins de 20 000 cas ont été pris en charge chaque année, un niveau « modeste au regard des 600 000 logements indignes environ restant en France ».

La question du mal-logement, cœur de l’engagement et de l’expertise de la Fondation Abbé Pierre, est loin d’avoir été résolue. Selon les estimations de l’association, un « noyau dur » de 4,1 millions de personnes mal-logées subsiste. On y retrouve notamment 300 000 sans-domicile, qui vivent et dorment dans la rue, à l’hôtel ou encore en hébergement d’urgence, un chiffre qui a doublé en dix ans. A ce premier cercle s’ajoutent plus de 10 millions de personnes « fragilisées par rapport au logement », qui sont confrontées à des impayés de loyer, à des situations de surpeuplement ou encore contraintes de vivre dans le froid chez elles.Dès son arrivée au pouvoir, Emmanuel Macron Avaient annoncé la couleur en supprimant l’impôt sur la fortune mais crée un impôt sur la fortune immobilière. Un symbole, pas toujours bien vécu.

« Le chef de l’Etat considère que l’immobilier est improductif, que les propriétaires sont des rentiers, analyse Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. La politique menée est très défavorable à la propriété. Ainsi, avec la suppression de la taxe d’habitation [soit un coût budgétaire de 18 milliards d’euros par an], les élus, privés de cette recette, sont tentés d’alourdir la taxe foncière, qui, désormais, pèse sur les seuls bailleurs et propriétaires occupants. Je pense à ces veuves aux petites retraites, qui habitent encore le logement familial et ne peuvent pas payer. » 

L’échec de la politique du logement de Macron

L’échec de la politique du logement de Macron 

 

Le  déficit de constructions de logements sociaux ou privés restera comme un échec. C’est particulièrement vrai concernant la situation des sans-abri, un fléau que M. Macron ambitionnait d’éradiquer. Malgré des efforts significatifs de la part de l’Etat pour ouvrir des places d’hébergement, l’offre n’a pas suivi. Cette situation a conduit à mener une politique inverse à celle que le gouvernement souhaitait, c’est-à-dire à investir dans le temporaire et l’urgence, au détriment de solutions pérennes.

Il ne faut pas s’attendre à ce que la crise du logement se résorbe d’elle-même avec la reprise économique. Au contraire, sans un volontarisme politique assumé, la situation risque d’empirer. Faute d’une offre suffisante, les prix à la location comme à l’achat s’envolent.

Les dépenses des ménages pour ce poste sont en constante augmentation. Elles représentent aujourd’hui 28 % de leur budget, contre 18 % en 2005.

Certes, le sujet est technique, appelant des solutions de longue haleine, complexes, qui doivent être trouvées dans un écheveau de responsabilités croisées entre Etat et collectivités locales. Dès lors, difficile d’en faire un thème de campagne porteur. D’autant que, dans les sondages sur les préoccupations des Français, le logement arrive souvent au dernier rang. C’est pourtant un élément-clé pour la qualité de vie et un facteur d’inégalités déterminant. Ce désintérêt peut s’expliquer par le fait que 40 % des ménages sont des propriétaires sans plus aucune charge de crédit et qui ont donc intérêt à voir leur patrimoine se valoriser.

Cette simplification pourrait commencer par une centralisation de la prise de décision dans les mains d’un acteur unique, suffisamment proche du terrain pour appréhender les besoins, mais pas trop, afin qu’il se tienne à distance des intérêts locaux qui bloquent les évolutions. Car l’un des écueils de la politique du logement réside dans les aspirations contradictoires entre ceux qui sont déjà installés et ceux qui ne le sont pas encore.

Convertir en logements des bureaux vacants ; accélérer la mobilisation des friches ; assouplir l’accès au foncier grâce à une fiscalité incitative ; rendre plus attractives les zones urbaines où la tension de la demande est la moins forte ; densifier là où c’est possible : autant de pistes pour relancer le logement et nourrir un débat électoral qui reste inaudible sur le sujet.

Politique du logement : la grande absente (Fondation Abbé Pierre)

Politique du logement : la grande absente (Fondation Abbé Pierre)

La fondation Abbé Pierre est très sévère par rapport au bilan du septennat en matière de logement. Au cours du mandat, la part des dépenses publiques pour le logement a reculé, passant de 1,82% du PIB en 2017 à 1,63% en 2020. « Depuis 1984, l’effort public pour le logement n’a jamais été aussi faible », relève l’association. La Fondation Abbé Pierre y voit le fruit d’un désengagement de l’Etat dans son soutien aux ménages modestes. Dès 2017, en réduisant de cinq euros le montant mensuel des aides personnalisées au logement (APL), puis en rognant par divers moyens sur ces APL, l’exécutif a réalisé des économies « faramineuses », chaque année plus importantes.  »Sur le quinquennat, ce sont près de 15 milliards qui ont ainsi été ôtés aux plus modestes [en puisant dans les APL]. »

 

Un autre « pilier de la politique du logement » a vu son budget raboté : le logement social. « Entre 2018 et 2022, l’Etat aura privé les organismes HLM de six milliards d’euros », une  »somme considérable » qui aurait pu permettre de « construire plus de 200 000 logements sociaux supplémentaires dans cette période », selon l’association. Malgré une hausse de la demande, le nombre de nouvelles constructions a reculé dans le parc social, au détriment notamment des jeunes : « Sur les 60 000 logements [étudiants] promis, seuls 30 000 seront produits à la fin du quinquennat. »Tous secteurs confondus, « la production de logements s’est affaissée », enfonce la Fondation, tout en reconnaissant le rôle aggravant de la crise du Covid-19. « La pénurie de logements dans les zones tendues a donc perduré, voire s’est accrue, se traduisant par des prix à l’achat et à la location insoutenables pour les classes populaires et moyennes. »

Dès lors, face à un parc social engorgé, comment permettre à chacun de se loger, notamment dans les métropoles ? « Le gouvernement a suivi une politique très timide en matière d’encadrement des loyers », regrettent les auteurs. La régulation des locations de type Airbnb, qui accentuent la pénurie, est aussi jugée insuffisante. Idem pour les sanctions contre les villes ne respectant pas les critères de 20 ou 25% de logements sociaux. Concernant l’amélioration de l’habitat, le bilan est mitigé. L’association note un « retour bienvenu des crédits d’Etat pour la rénovation des logements sociaux ». Côté privé, elle salue le remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique par MaPrimeRénov« qui évite aux ménages de faire l’avance de l’aide de l’Etat ». Pour autant, le reste à charge pour les particuliers demeure important et les dispositifs d’aide encouragent trop peu une rénovation globale des logements, pourtant plus efficace. Sur un volet plus extrême, la lutte contre les bâtiments les plus inadaptés, dégradés ou dangereux patine : moins de 20 000 cas ont été pris en charge chaque année, un niveau « modeste au regard des 600 000 logements indignes environ restant en France ».

La question du mal-logement, cœur de l’engagement et de l’expertise de la Fondation Abbé Pierre, est loin d’avoir été résolue. Selon les estimations de l’association, un « noyau dur » de 4,1 millions de personnes mal-logées subsiste. On y retrouve notamment 300 000 sans-domicile, qui vivent et dorment dans la rue, à l’hôtel ou encore en hébergement d’urgence, un chiffre qui a doublé en dix ans. A ce premier cercle s’ajoutent plus de 10 millions de personnes « fragilisées par rapport au logement », qui sont confrontées à des impayés de loyer, à des situations de surpeuplement ou encore contraintes de vivre dans le froid chez elles.Dès son arrivée au pouvoir, Emmanuel Macron Avaient annoncé la couleur en supprimant l’impôt sur la fortune mais crée un impôt sur la fortune immobilière. Un symbole, pas toujours bien vécu.

« Le chef de l’Etat considère que l’immobilier est improductif, que les propriétaires sont des rentiers, analyse Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. La politique menée est très défavorable à la propriété. Ainsi, avec la suppression de la taxe d’habitation [soit un coût budgétaire de 18 milliards d’euros par an], les élus, privés de cette recette, sont tentés d’alourdir la taxe foncière, qui, désormais, pèse sur les seuls bailleurs et propriétaires occupants. Je pense à ces veuves aux petites retraites, qui habitent encore le logement familial et ne peuvent pas payer. » 

Relance du logement : obligation morale (Jean-Philippe Dugoin-Clément )

Relance du logement : obligation morale (Jean-Philippe Dugoin-Clément )

Pour l’élu francilien, «la relance du logement est une obligation morale et sociale pour permettre aux Français de vivre dignement et une réponse aux craintes qu’ils ont pour leur niveau de vie» ( tribune dans l’Opinion) 

Depuis vingt ans, les prix du logement ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus. Une réalité qui frappe de plein fouet les classes moyennes et populaires, pour lesquelles il s’agit du premier poste de dépense. Nous devons donc faire du logement l’une des priorités de nos politiques publiques. Après le Grenelle de l’environnement, initié par Jean-Louis Borloo, pourquoi ne pas imaginer le Grenelle du logement et de l’habitat ? Et parce qu’il y a urgence, agissons aussi dès maintenant avec pragmatisme.

La crise du logement est encore trop peu prise au sérieux par nos grands élus et ceux qui ont les moyens d’agir au plus haut sommet de l’Etat. Comme vice-président de région en charge du logement et maire d’une petite commune de grande couronne, je mesure chaque jour les défis à relever pour offrir un logement décent, en particulier à ceux qui ont le moins de moyens. La relance du logement est une obligation morale et sociale pour permettre aux Français de vivre dignement et une réponse aux craintes qu’ils ont pour leur niveau de vie.

Rétablir un lien dynamique et pérenne entre recettes des communes et évolutions de population

Historiquement, le moteur de la construction de logements reposait sur la taxe d’habitation. Sa suppression et l’absence de visibilité sur sa compensation ont grippé la machine. En tant que maire, je le vis au quotidien : sans nouvelles ressources, comment financer les écoles, les crèches, les centres de loisirs, les équipements sportifs, sociaux et culturels nécessaires à une bonne qualité de vie ?

Les primes aux maires bâtisseurs sont de simples effets d’aubaines pour des projets qui se seraient faits de toute façon. Personne n’aura le courage politique de revenir sur la suppression de la taxe d’habitation. Nous devons donc relancer la construction au niveau local en récréant un lien dans le temps entre les recettes des communes et l’évolution de leurs populations.

Confier aux maires la gestion des attributions de logements sociaux

Les attributions de logements sociaux sont confiées aux communes pour 20 % d’entre eux, à l’Etat pour 30 %, les 50 % restants étant répartis entreAction logement, les bailleurs sociaux, les départements et les régions. Or la gestion des contingents Etat/Action logement se fait sans territorialisation des demandes. Les maires se retrouvent alors confrontés à l’incompréhension des foyers en attente d’un logement et qui ne peuvent bénéficier de nouvelles constructions dans leur commune.

Il n’est plus possible d’accepter le double discours de certains élus, notamment à Paris, qui plaident pour du logement accessible à tous, contre l’extension urbaine et l’artificialisation des sols mais, au niveau local, s’opposent à toute construction de logement

Le gouvernement a levé partiellement ce tabou en confiant la première attribution de ses contingents aux maires dans les quartiers des gares du Grand Paris. Allons plus loin en déléguant l’attribution des contingents Etat et Action logement aux communes. Cela ne coûtera rien à l’Etat tout permettant des économies de personnel et le portage par les élus locaux de la construction de logements sociaux.

Plafonner le prix du foncier en zone tendue

Dans les zones tendues, le prix de sortie d’un bien est essentiellement déterminé par le coût du foncier. Les gains sur les process de construction sont marginaux. Ils vont encore se réduire au fur et à mesure des nouvelles réglementations thermiques et énergétiques.

Il est donc impératif de maîtriser le coût du foncier. Certains opérateurs (Grand Paris aménagement et la Société du Grand Paris) ont commencé à le faire. Je propose de systématiser les ventes à prix fixe des terrains du secteur public pour mettre un terme au dumping financier qui se répercute sur les prix de vente à la hausse, et la qualité du bâti à la baisse.

Sécuriser les propriétaires et rendre fiscalement la location pour habiter plus intéressante que la location touristique

Nous manquons de logements et pourtant certains restent inoccupés car, grâce aux garanties offertes par les plateformes de location en ligne, il est parfois plus rentable et plus sûr pour les propriétaires de louer temporairement leur bien plutôt que d’y installer durablement un locataire.

Utilisons le levier de la fiscalité pour créer un cercle vertueux entre propriétaires et occupants en faveur de la location « durable ». Mécanisme à coupler avec un système de garantie automatique des loyers impayés pour les propriétaires s’engageant sur une mise en location accompagnée d’un loyer plafond, à l’identique de ce que proposent les plateformes de location du type Airbnb.

Lutter contre le malthusianisme et l’égoïsme paré de vert

Il n’est plus possible d’accepter le double discours de certains élus, notamment à Paris, qui plaident pour du logement accessible à tous, contre l’extension urbaine et l’artificialisation des sols mais, au niveau local, s’opposent à toute construction de logement et surfent sur les peurs pour s’opposer à la densification des territoires déjà urbanisés.

La population augmente, la cellule familiale s’est fragmentée et la durée de vie s’est allongée. Refuser de construire, c’est contribuer à l’explosion du coût du logement et condamner les plus fragiles à cohabiter dans des conditions indignes. L’égoïsme et le repli sur soi ne peuvent pas être les moteurs d’un pays qui s’est toujours voulu généreux avec ses enfants.

La crise sanitaire nous le démontre chaque jour avec force.

Jean-Philippe Dugoin-Clément est vice-président (UDI) de la région Ile-de-France en charge du logement, de l’aménagement durable des territoires et du SDRIF environnemental, président de Grand Paris Aménagement et de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, maire de Mennecy (91). Il est soutien de Valérie Pécresse.

Spéculation et logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

 

Spéculation et logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

L’avocate Eva Joly et la maire (EELV) du 12e arrondissement de Paris, Emmanuelle Pierre-Marie, pointent, dans une tribune au « Monde », la financiarisation des logements dans les grandes villes européennes, dont Paris, ce qui aboutit à un contournement des législations sociales en vigueur.

 

Un article intéressant mais qui fait l’impasse sur un facteur explicatif central à savoir l’hyper concentration urbaine ou métropolisation qui nourrit la spéculation grâce à la rareté de l’espace NDLR

 

Tribune.  

 

Cela fait déjà longtemps que le logement est bien plus et bien moins que ce qu’il devrait être ou que ce que les petits investisseurs voudraient qu’il soit. Ni droit humain ni « placement sûr », il est devenu un ingrédient incontournable de la financiarisation du système économique ; une évolution aux conséquences aussi considérables que difficiles à combattre.

Pour ceux qui participent de cette dynamique, la valeur d’un appartement, d’un immeuble, d’une maison n’est que marginalement liée à leur fonction initiale. C’est leur insertion dans des portefeuilles d’actifs, leur titrisation financière et leur articulation avec des centaines voire des milliers d’autres titres qui rendent ces logements non plus utiles mais profitables.

La commercialisation à outrance de fragiles créances immobilières et la crise des subprimes de 2008 constituèrent l’une des plus terribles illustrations de ce phénomène ces deux dernières décennies. D’après la sociologue hollando-américaine Saskia Sassen, rien qu’aux Etats-Unis, sur une période incluant les années 2006 à 2010, une dizaine de millions de saisies immobilières privèrent 35 millions de personnes de leur foyer. Et ce n’est là qu’une manifestation parmi d’autres de l’ampleur du problème.

Aujourd’hui encore, beaucoup de destins se heurtent à la transformation de leurs lieux de vie en véritables mines à exploiter au maximum. A tel point que Saskia Sassen tirait l’alarme dès 2015 sur l’augmentation massive des investissements internationaux dans l’immobilier urbain et sur les effets que cela aurait sur ce qui fait la vitalité sociale d’une ville : sa diversité, sa capacité à accueillir une pluralité de publics, la multiplicité des services et des cultures auxquels elle donne accès.

Ce phénomène ne touche pas tous les pays de la même manière. La législation, par exemple en protégeant les locataires, peut plus ou moins efficacement le réguler. Depuis le quartier de la City à Londres, dont un logement sur trois – devenu pour son propriétaire un actif parmi d’autres – demeurerait vide sur le long terme, jusqu’au centre historique de Lisbonne, où la même proportion de logements était disponible en 2020 pour des locations de courtes durées, il n’est toutefois pas une nation qui soit en mesure de lui échapper totalement.

La crise liée au Covid-19 a renforcé cette tendance par l’instabilité qu’elle a introduite sur certains marchés et par la nécessité pour différents acteurs de faire migrer une partie de leurs intérêts dans l’immobilier d’entreprise vers d’autres formes d’investissements – y compris les immeubles d’habitation. La presse, dont Le Monde, s’en est fait l’écho. La ville de Paris et sa région elles-mêmes sont de plus en plus concernées par l’appétit de jeunes start-up ou par de grands groupes internationaux aux confins de la finance et de l’immobilier.

Logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

Logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

L’avocate Eva Joly et la maire (EELV) du 12e arrondissement de Paris, Emmanuelle Pierre-Marie, pointent, dans une tribune au « Monde », la financiarisation des logements dans les grandes villes européennes, dont Paris, ce qui aboutit à un contournement des législations sociales en vigueur.

 

Un article intéressant mais qui fait l’impasse sur un facteur explicatif central à savoir l’hyper concentration urbaine ou métropolisation qui nourrit la spéculation grâce à la rareté de l’espace NDLR

 

Tribune.  

 

Cela fait déjà longtemps que le logement est bien plus et bien moins que ce qu’il devrait être ou que ce que les petits investisseurs voudraient qu’il soit. Ni droit humain ni « placement sûr », il est devenu un ingrédient incontournable de la financiarisation du système économique ; une évolution aux conséquences aussi considérables que difficiles à combattre.

Pour ceux qui participent de cette dynamique, la valeur d’un appartement, d’un immeuble, d’une maison n’est que marginalement liée à leur fonction initiale. C’est leur insertion dans des portefeuilles d’actifs, leur titrisation financière et leur articulation avec des centaines voire des milliers d’autres titres qui rendent ces logements non plus utiles mais profitables.

La commercialisation à outrance de fragiles créances immobilières et la crise des subprimes de 2008 constituèrent l’une des plus terribles illustrations de ce phénomène ces deux dernières décennies. D’après la sociologue hollando-américaine Saskia Sassen, rien qu’aux Etats-Unis, sur une période incluant les années 2006 à 2010, une dizaine de millions de saisies immobilières privèrent 35 millions de personnes de leur foyer. Et ce n’est là qu’une manifestation parmi d’autres de l’ampleur du problème.

Aujourd’hui encore, beaucoup de destins se heurtent à la transformation de leurs lieux de vie en véritables mines à exploiter au maximum. A tel point que Saskia Sassen tirait l’alarme dès 2015 sur l’augmentation massive des investissements internationaux dans l’immobilier urbain et sur les effets que cela aurait sur ce qui fait la vitalité sociale d’une ville : sa diversité, sa capacité à accueillir une pluralité de publics, la multiplicité des services et des cultures auxquels elle donne accès.

Ce phénomène ne touche pas tous les pays de la même manière. La législation, par exemple en protégeant les locataires, peut plus ou moins efficacement le réguler. Depuis le quartier de la City à Londres, dont un logement sur trois – devenu pour son propriétaire un actif parmi d’autres – demeurerait vide sur le long terme, jusqu’au centre historique de Lisbonne, où la même proportion de logements était disponible en 2020 pour des locations de courtes durées, il n’est toutefois pas une nation qui soit en mesure de lui échapper totalement.

La crise liée au Covid-19 a renforcé cette tendance par l’instabilité qu’elle a introduite sur certains marchés et par la nécessité pour différents acteurs de faire migrer une partie de leurs intérêts dans l’immobilier d’entreprise vers d’autres formes d’investissements – y compris les immeubles d’habitation. La presse, dont Le Monde, s’en est fait l’écho. La ville de Paris et sa région elles-mêmes sont de plus en plus concernées par l’appétit de jeunes start-up ou par de grands groupes internationaux aux confins de la finance et de l’immobilier.

Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

 

l’avocate Eva Joly et la maire (EELV) du 12e arrondissement de Paris, Emmanuelle Pierre-Marie, pointent, dans une tribune au « Monde », la financiarisation des logements dans les grandes villes européennes, dont Paris, ce qui aboutit à un contournement des législations sociales en vigueur.

 

Un article intéressant mais qui fait l’impasse sur un facteur explicatif central à savoir l’hyper concentration urbaine ou métropolisation qui nourrit la spéculation grâce à la rareté de l’espace NDLR

 

Tribune. 

 

Cela fait déjà longtemps que le logement est bien plus et bien moins que ce qu’il devrait être ou que ce que les petits investisseurs voudraient qu’il soit. Ni droit humain ni « placement sûr », il est devenu un ingrédient incontournable de la financiarisation du système économique ; une évolution aux conséquences aussi considérables que difficiles à combattre.

Pour ceux qui participent de cette dynamique, la valeur d’un appartement, d’un immeuble, d’une maison n’est que marginalement liée à leur fonction initiale. C’est leur insertion dans des portefeuilles d’actifs, leur titrisation financière et leur articulation avec des centaines voire des milliers d’autres titres qui rendent ces logements non plus utiles mais profitables.

La commercialisation à outrance de fragiles créances immobilières et la crise des subprimes de 2008 constituèrent l’une des plus terribles illustrations de ce phénomène ces deux dernières décennies. D’après la sociologue hollando-américaine Saskia Sassen, rien qu’aux Etats-Unis, sur une période incluant les années 2006 à 2010, une dizaine de millions de saisies immobilières privèrent 35 millions de personnes de leur foyer. Et ce n’est là qu’une manifestation parmi d’autres de l’ampleur du problème.

Aujourd’hui encore, beaucoup de destins se heurtent à la transformation de leurs lieux de vie en véritables mines à exploiter au maximum. A tel point que Saskia Sassen tirait l’alarme dès 2015 sur l’augmentation massive des investissements internationaux dans l’immobilier urbain et sur les effets que cela aurait sur ce qui fait la vitalité sociale d’une ville : sa diversité, sa capacité à accueillir une pluralité de publics, la multiplicité des services et des cultures auxquels elle donne accès.

Ce phénomène ne touche pas tous les pays de la même manière. La législation, par exemple en protégeant les locataires, peut plus ou moins efficacement le réguler. Depuis le quartier de la City à Londres, dont un logement sur trois – devenu pour son propriétaire un actif parmi d’autres – demeurerait vide sur le long terme, jusqu’au centre historique de Lisbonne, où la même proportion de logements était disponible en 2020 pour des locations de courtes durées, il n’est toutefois pas une nation qui soit en mesure de lui échapper totalement.

La crise liée au Covid-19 a renforcé cette tendance par l’instabilité qu’elle a introduite sur certains marchés et par la nécessité pour différents acteurs de faire migrer une partie de leurs intérêts dans l’immobilier d’entreprise vers d’autres formes d’investissements – y compris les immeubles d’habitation. La presse, dont Le Monde, s’en est fait l’écho. La ville de Paris et sa région elles-mêmes sont de plus en plus concernées par l’appétit de jeunes start-up ou par de grands groupes internationaux aux confins de la finance et de l’immobilier.

 

Logement : De plus en plus petit et de plus en plus cher

 Logement : De plus en plus petit et de plus en plus cher

Les pouvoirs publics doivent s’attaquer au tabou du coût du foncier en milieu urbain, estime dans une tribune au « Monde » l’architecte Paul Chemetov, qui fustige la petitesse des appartements mis actuellement sur le marché.

 

Tribune.

 

 La ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, n’imaginait pas le tollé que provoqueraient ses déclarations sur l’étalement du bâti, qualifiant de « non-sens écologique, économique et social » « le modèle du pavillon avec jardin (…), modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture ». En réponse, la Fédération française du bâtiment dénonçait « la stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français ».

Il y a un siècle, plus de la moitié des Français étaient paysans ; aujourd’hui, la plupart sont urbains et même ceux qui vivent de l’agriculture ont adopté, la télévision aidant, des modes de vie urbains. Et en un siècle, la population française a augmenté de près de trente millions de personnes. On mesure mal la violence de cette mutation et ses conséquences sur l’imaginaire et le comportement de nos contemporains. Une maison à soi, « fruit du travail et de l’épargne », était un des slogans du Front populaire. Le pavillon, objet fétiche, répond à cette insatisfaction.

 

Que le logement soit individuel, individualisé, individualisable, et non la répétition du même à l’infini, est une évidence.

Ce qui s’exprime dans le rêve d’une maison, c’est la demande d’une liberté possible, d’un bricolage du chez-soi, d’un espace extérieur. L’habitat individuel groupé comme l’habitat collectif doivent répondre à ces souhaits. Cela demande des architectures qui empruntent aux archétypes de ces deux traditions et les mettent en œuvre dans un continu de formes et de volumes qui vont de la maison de ville à l’immeuble urbain.

Récemment, François Leclercq [architecte et urbaniste] et Laurent Girometti [directeur de l’établissement public d’aménagement EpaMarne] ont remis à Emmanuelle Wargon un rapport sur le logement et ce qu’il devrait assurer. Le confinement avait mis en lumière les insuffisances de bien des logements, privés d’espaces extérieurs praticables, de surfaces intérieures capables d’offrir en même temps à chacun l’intimité d’une chambre à soi et les espaces de la vie commune, et porté une attention nouvelle aux salles de bains comme aux cuisines, prenant le jour par des fenêtres.

Aujourd’hui, allons-nous mettre sur le marché des projets déjà périmés ? « Un beau trois-pièces de 57 m² », disent les brochures promotionnelles, « avec vue sur l’avenir », ajoutent-elles, alors que l’étude de François Leclercq prouve que, en dessous de 62 m², sans compter la nécessaire surface extérieure, il est difficile de projeter un trois-pièces confortable. Ces cinq mètres carrés n’exigent aucune porte supplémentaire, aucun ascenseur de plus, aucune fenêtre, aucun évier ni aucune douche, seuls cinq mètres carrés de plancher et de sol, et les mêmes à peindre au plafond.

Crédit immobilier : emprunts de plus en plus longs

Crédit immobilier : emprunts de plus en plus longs

Les ménages s’endettent sur 240 mois (soit 20 ans) en moyenne pour l’achat de leur logement, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un record historique! En 4 ans et demi, la durée d’emprunt s’est envolée de 2 ans et demi (près de 30 mois), passant de 17,5 à 20 ans. Rien qu’entre octobre et novembre 2021, elle a grimpé de 7 mois.

«Cet allongement permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir les taux d’effort (taux d’endettement) sous le seuil des 35%, décrypte le Crédit Logement. .

BCE : attention à la bulle immobilière

BCE : attention à la bulle immobilière

Le vice-président de l’institution de la banque centrale européenne s’inquiète de l’enflure de la bulle immobilière, . Une bulle grandement facilitée par les liquidités à taux zéro accordé aux banques et qui ne se dirigent pas toutes vers l’investissement productif mais aussi vers lla spéculation ou l’immobilier.

C’est le cas notamment de l’envolée des prix immobiliers, observée un peu partout dans le monde . « Les signes croissants de surévaluation de la zone euro dans son ensemble rendent les marchés de l’immobilier résidentiel plus susceptibles de subir une correction, en particulier dans les pays où les niveaux de valorisation sont déjà élevés », avertit le superviseur dans sa revue de stabilité financière.

 

Ce que confirme une analyse de Francetransactions (extrait)

 

Premiers signes d’explosion de bulles immobilières ? Après plusieurs années de très fort rallye haussier, le marché de l’immobilier se fissure dans plusieurs pays, à l’instar de la Chine, du Danemark ou de la Suède. À l’inverse, dans d’autres pays comme au Canada ou aux États-Unis, les hausses de prix sont si fortes que ces gouvernements ultra-libéraux vont tenter de réglementer avant un krach immobilier inéluctable. Et pour la France ? Tout va bien, madame la Marquise !

 

Si en 2020, les hausses de prix pouvaient avoir un fondement rationnel, un besoin urgent de se loger, une reprise des transactions immobilières à l’emporte-pièce, en 2021, rien ne s’est calmé. Sur les 37 pays de l’OCDE à la fin de l’année 2020, la hausse des prix ressort à +5%, un record vieux de 20 ans. En 2021, le marché de l’immobilier a continué sa course folle dans la plupart des pays. Le terme de bulle immobilière est clairement lâché en Chine, tout comme au Danemark, au Canada ou aux USA. Trop c’est trop. Au Danemark, les conditions de financement ubuesques permettaient même d’emprunter à taux négatifs (crédit hypothécaire). Bilan les prix de l’immobilier ont fait plus que flamber. En Australie, record absolu de demandes de crédits immobiliers. Aux USA, le prix de l’immobilier grimpe toujours aussi fortement, alors que le creux de la crise financière de 2007 avait déjà été largement comblé. La hausse annuelle du prix moyen des maisons aux USA est de +23% ! Les revenus n’augmentant pas d’autant, forcément, certains propriétaires vont se trouver à rembourser un crédit d’un montant bien supérieur à celui de leur bien, une fois la correction des prix effectuée. Car elle sera inévitable. Aux Pays-bas, la hausse est de +7.8% en un an, après une hausse de 6.9% en 2019.

 Les gouvernements ont été généreux, les aides financières ont permis d’amortir le choc sanitaire. Ce qui n’est pas rationnel est que les investisseurs repartent donc de plus belle, en empruntant de nouveau à tour de bras. Ce coup de semonce n’aura pas donc pas servi de leçon. Les banques centrales tentent timidement de calmer le jeu et ne font que constater les formations de bulles immobilières dans leurs différents pays. Mais afin de ne pas freiner l’économie, personne n’emploie les termes de bulles immobilières dans les propos officiels.

 Construire son développement massivement via l’endettement, quand les conditions de financement sont attractives, c’est une stratégie gagnante quand le marché de l’immobilier est bien orienté. En revanche, dès lors que les prix de l’immobilier reculent, la dépréciation des biens immobiliers peut vous faire passer par la case surendettement très rapidement. Le géant chinois de la promotion immobilière, Evergrande, avec une dette de 257 milliards d’euros, pourrait emporter dans sa chute de nombreuses autres entreprises. Le cours de ses actions ont chuté de -78% depuis le début de l’année. La faillite semble inéluctable pour nombre d’observateurs. La case surendettement arrive vite. La situation est telle pour Evergrande que la vente de ses biens ne serait pas suffisante pour rembourser le capital de ses crédits. Pour les particuliers bailleurs, dont la limite des 33% d’endettement est largement dépassée, des questions sont à se poser.

À en croire les publications des agences immobilières, le marché de l’immobilier en France serait en pleine forme. le volume de transactions va encore progresser en 2021. Le manque de biens à vendre serait le seul frein à ce marché en pleine ébullition, tant la demande est forte. Il est vrai que courtiers en crédits immobiliers, banques et agents immobiliers n’ont pas se demander si cela peut ou va durer encore longtemps. Il faut battre le fer tant qu’il est chaud. Avec des taux toujours aussi bas, l’arrivée d’une inflation forte renforce l’attrait pour un endettement maximal ! Poussant une fois de plus les prix encore un cran plus haut. Et puis, ces acheteurs sont bien libres d’acheter au prix qu’ils souhaitent. Après tout, cela ne regarde pas les professionnels, même pas les banques qui accordent le crédit. Pour la plupart des banques, seul le montant prêté compte, la différence entre valeur et prix d’un bien immobilier n’est pas un critère de risque suivi pour la majorité des banques. Typiquement, c’est l’écart croissant entre prix et valeur qui marque la présence d’une bulle.

Immobilier : tassement ?

Immobilier : tassement ?

Pas vraiment une baisse mais un tassement de la croissance d’après la Banque de France.

En effet la production de crédit immobilier reste à un niveau élevé au mois de septembre, selon les derniers chiffres de la Banque de France, publiés ce mercredi. La production atteint sur le mois 22,1 milliards d’euros mais le rythme de croissance annuelle de l’encours ralentit à 6,6% contre 6,7% un mois plus tôt.

Soit  une tendance « à la décélération progressive, tout en restant à un niveau supérieur à celui du début de l’année 2021  ».

La Banque souligne toujours, sur septembre, des taux historiquement bas, autour de 1,13%. Mais l’Observatoire du Crédit Logement avait de son côté pointé une moyenne des taux de 1,05% sur le troisième trimestre de cette année.

Selon les calculs des  courtiers, les taux moyens sont en hausse à 1% sur 15 ans, à 1,15% sur 20 ans et à 1,4% sur 25 ans. Mais les meilleurs profils restent toujours à des niveaux historiquement bas, sous la barre des 1%.

« Trop de HLM » (gouvernement)

 « Trop de HLM » (gouvernement)

Une circulaire ministérielle vise à encadrer la construction de logements sociaux dans les villes où la part de HLM dépasse 40%.

Paradoxalement d’après le gouvernement, il y a des villes qui construisent trop peu de HLM et celles qui en construisent trop. Les deux excès seront donc désormais régulés par une circulaire.

Une décision surprend un peu après les déclarations d’Emmanuelle Wargon qui récemment a déclaré la guerre à la maison individuelle la considérant comme une incohérence sociale, économique et environnementale. La circulaire prévoit notamment que les villes ne doivent pas construire plus de 40 % des logements en HLM et souhaite encourager la mixité sociale..

 

En Île-de-France, on compte 1,3 million de logements sociaux, soit plus d’un quart du parc national (4,7 millions de HLM). 90 communes franciliennes concentrent 66% de l’offre. Par ailleurs, en 2019, 736.000 demandes ont été enregistrées dans la région pour seulement 72.000 attributions. En France, le constat est le même. Certes, il y a plus de logements sociaux dans l’Hexagone et moins inégalement réparti, selon France Stratégie mais son étude fait également état d’une «concentration plus grande» des ménages les plus en difficulté à l’intérieur du parc HLM.

La  question de la mixité sociale (rôle des collectivités dans la définition des objectifs de mixité sociale et des attributions de logements sociaux) a bien été intégrée dans la loi 3Ds (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) qui sera examinée à l’Assemblée nationale en décembre prochain. Car derrière la circulaire de cet été, la préoccupation est aussi de lutter contre les dégradations des appartements, les incivilités ou encore le trafic générés par le risque de communautarisme.

Bref des orientations qui visent  des objectifs très différents et qui sans doute ne permettront d’en atteindre aucun. En fait on revient à la problématique du rapport Borloo mais de façon très partielle voire caricaturale. Sans articulation de la problématique du développement économique, de la formation, de la fiscalité, de la lutte contre l’insécurité, la drogue et de l’aménagement du territoire la mixité dans le logement demeurera théorique et la ghettoïsation va continuer.

Logement : Le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023

Logement : Le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023

Une bonne nouvelle pour continuer de soutenir la construction de logements avec la prolongation du prêt à taux zéro prolongé jusque fin 2023 Le dispositif du Prêt à taux zéro, qui devait s’arrêter fin 2022, est prolongé d’un an jusqu’à la fin 2023, a annoncé mercredi la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Les conditions de ressources pour y accéder seront maintenues.

Le gouvernement renonce à la réforme du dispositif du Prêt à taux zéro (PTZ) qu’il avait envisagé pour changer le mode de prise en compte des ressources. « C’est très complexe à mener et donc on ne le fera pas au 1er janvier 2022 », a admis la ministre du Logement Emmanuelle Wargon sur BFM Business. Du coup, elle a annoncé que le PTZ est prolongé d’un an jusqu’à la fin 2023, et les conditions de ressources pour y accéder seront maintenues.

Des chèques pour le logement aussi (Castex )

Des chèques pour le logement aussi (Castex )

Comme Macon, le premier ministre ouvre aussi son chéquier cette fois pour soutenir le logement à l’occasion du congrès HLM de Bordeaux.

« Je le dis clairement : la situation n’est pas satisfaisante et appelle des mesures nouvelles et urgentes ! », a-t-il martelé, soulignant l’importance de continuer à construire des logements dans les zones tendues, qui correspondent schématiquement aux métropoles et aux grandes villes où la demande est structurellement supérieure à l’offre.

Le premier ministre annonce 180.000 logements collectifs en zone tendue en 2021 contre 240.000 en 2017. Et le constat n’est pas meilleur pour le logement social avec moins de 48.000 agréments en zone tendue cette année contre 75.000 en 2017. De toute manière ces mesures s’étaleront dans le temps et il faudra plusieurs années pour en mesurer l’efficacité

Selon les projections de Matignon, le coût de cette mesure est évalué à 70 millions d’euros par an pour 100.000 logements sociaux agréés, soit 700 millions d’euros sur dix ans. Sachant que la mesure ne commencera en réalité à peser sur le budget de l’Etat qu’à partir de la livraison des logements, soit d’ici trois ou quatre ans et pour les dix ans qui suivent. L’État va inciter les maires à passer des contrats logements et promet aussi de dégager des espaces publics.Les  investisseurs dans le logement intermédiaire à loyers modérés verront également leur exonération de TFPB transformée en crédit d’impôt d’un montant équivalent afin que le coût de cette incitation fiscale pèse sur le budget de l’Etat plutôt que sur les budgets locaux.

Dans le parc existant, le dispositif « louer abordable » sera rendu plus incitatif en zone tendue pour convaincre davantage de propriétaires bailleurs de s’y mettre en plafonnant leurs loyers, là encore dès 2022.« L’exonération de taxe sur le foncier bâti était devenu un énorme problème [...] Le crédit d’impôt sur les sociétés d’un montant équivalent ne change rien en termes de rentabilité, mais nous enlève un frein. Plutôt que de  produire des logements libres, nous allons retrouver cette capacité à développer des logements intermédiaires. »

En revanche, les principales fédérations HLM sont plus critiques notamment sur le sujet de la réduction du loyer de solidarité et de la réforme du calcul des APL.

Concilier patrimoine et politique du logement

Concilier patrimoine et politique du logement

 

. Par Rodolphe Albert, Président d’Histoire & Patrimoine( dans la tribune, extrait)

Cette année, le Ministère de la Culture a placé les Journées Européennes du Patrimoine sous le thème du « Patrimoine pour tous ». Quelle heureuse idée ! La formule, loin d’être un slogan démagogue ou une lubie collectiviste, résume parfaitement ce qu’est le Patrimoine.

Le Patrimoine agit comme la Madeleine de Proust, non pas comme porteur d’une mémoire individuelle surgie du gâteau amolli dans le thé, mais comme réceptacle de notre mémoire commune. Ce n’est pas le souvenir du dimanche matin à Combray qu’il évoque pour nous tous mais celui de l’Histoire de France et avec elle de toute une cohorte de valeurs esthétiques, culturelles, architecturales, sociales…

La silhouette élancée vers le ciel d’une cathédrale, le rythme recueilli des colonnes d’un cloître, l’élégante sophistication d’un parquet à la Versailles, la noblesse de la pierre sculptée ou l’harmonie parfaite des châteaux du Grand Siècle entrent en résonnance avec la culture, l’éducation, les souvenirs ou l’idée de la beauté de chacun et de tous, enracinés dans ce socle commun qui nous réunit en tant que Français.

D’ailleurs, si le Patrimoine s’adresse à tous, peut-être est-ce tout simplement parce qu’il est l’œuvre de tous ? En effet, ce ne sont pas les seuls rois, princes, évêques, nantis ou puissants à qui l’ont doit notre exceptionnelle richesse patrimoniale mais à tout un peuple qui, de générations en générations, y a consacré argent, travail, savoir-faire, vie même parfois : artisans talentueux, généreux petits donateurs, architectes de génie, manœuvres courageux. Légué par nos aïeux, le Patrimoine est bien plus que de la belle pierre, il est une transmission humaine, presque charnelle, de bâtiments classés de toutes sortes : des hôpitaux encore imprégnés de la douleur de ses malades, des couvents irradiés par la foi des croyants, des casernes où résonnent encore les voix des soldats, des cathédrales industrielles qui ont connu le bruit des machines et la sueur des ouvriers ou tout simplement de superbes demeures ayant abrité les joies et les peines de ceux qui nous y ont précédés. Tous, dans toutes les générations, ont vu leur vie mêlée d’une façon ou d’une autre au Patrimoine.

Loin de la société de consommation, le Patrimoine est au cœur d’une société de préservation, dans l’intérêt de tous. Dans une ère mondialisée, il est un repère pour tous. Il donne du travail à tous, en préservant des métiers anciens et en magnifiant nos paysages et nos cœurs de ville historiques qui attirent les touristes du monde entier. Il préserve même l’environnement de tous car le restaurer en logements laisse une empreinte carbone très réduite par rapport à la construction neuve.

Sans cesse transmis, rénové, visité, habité, le Patrimoine ne doit en aucun cas être transformé en mausolée : il est vivant, se situe au cœur de la Cité humaine, dans le passé et le présent de tous.

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