Archive pour la Catégorie 'immobilier'

Des chambres de moins de 3 m2 à Los Angeles !

Des chambres de moins de 3 m2 à Los Angeles !

 

 

Comme la Tokyo, la mode de micros chambres se développe à Los Angeles pour un coût de 800 $ par mois. C’est la conséquence de l’idiotie totale de la sur urbanisation qui rend les prix de l’immobilier complètement inabordables pour les pauvres comme pour les couches moyennes . Du coup,  on a imaginé des chambres qui ressemblent à des cercueils. Une chambre de moins de 3 m².

Un caisson d’1,22 m de large sur 2,44 de long, pour un loyer qui peut atteindre 800 dollars. Nous ne sommes pas à Tokyo, ville qui compte plus de 6000 habitants au kilomètre carré, mais à Los Angeles, deux fois moins dense mais l’une des plus chères des Etats-Unis. Comme l’ingénierie immobilière et financière et sans limite il serait sans doute possible de réduire encore la taille de ce logement : il suffirait de plier les genoux pour dormir, de rentrer un peu la tête créée des chambres d’1,5 m² voir même d’un mètre carré pour les locataires physiques très flexibles.

En fait, le logement, qui coûte entre 700 et 800 dollars par mois, recouvre un accès à des salles communes comme la cuisine mais aussi salle de musique ou studio photo par exemple. Les colocataires ont aussi droit à des conférences et à des animations comme des concerts.

UP(st)ART est un réseau de 374 lits dans huit maisons « artistiques modernes » et « à mi-chemin entre le camp de vacances et un dortoir ». Jeremiah Adler, le fondateur, s’adresse à des artistes qui cherchent à conquérir Hollywood avec un maigre salaire. Mais tout de même capables de débourser plus de 700 dollars chaque mois pour se loger.

Deux fois moins cher que la moyenne

« Concentrez-vous sur votre art, sans avoir à travailler comme serveur ou serveuse pour payer un loyer de 1500$ pour un studio que vous devrez lâcher dans douze mois », promeut celui qui a lancé l’offre il y a trois ans. L’entrepreneur assure que le lit de 3m, agrémenté d’un ventilateur, de compartiments pour les chaussures et d’un rideau, est « douillet ». C’est surtout deux moins cher que le loyer moyen d’un studio à Los Angeles.

Ce type de dortoir, symptôme d’une crise du logement, existe également à New York et San Francisco. Les 2,5 milliards de dollars promis par Apple la semaine dernière, pour pallier la flambée des prix dans la ville au pont rouge, a spectaculairement rappelé le problème. Avant ce géant de la tech, Facebook et Google ont également mis la main à la poche pour construire des logements plus accessibles.

Logement : le droit de propriété limité aux murs ?

Logement : le droit de propriété limité aux murs ?

Une proposition assez innovante face à la crise de l’immobilier; dans les zones très tendues comme à Paris;  le soll appartiendrait aux pouvoirs publics et les murs aux propriétaires constructeurs. Ce qui ressort d’un rapport remis au premier ministre à fin d’étudier comment endiguer la hausse des prix du foncier, c’est-à-dire les terrains sur lesquels sont ensuite construits les logements.

Cette composante se traduit mécaniquement dans le prix d’ensemble: les promoteurs immobiliers répercutent dans leurs tarifs le montant auquel ils ont acheté le terrain.

t la proposition qui permettrait aux collectivités locales de conserver la propriété de terrains, en ne laissant au propriétaire que celle des murs..

La disposition, qui vise à sortir le prix des terrains du marché immobilier, passerait par la création d’organismes « fonciers » publics. Ils seraient obligatoires dans les zones dites « tendues », où l’offre de logements est jugée insuffisante par rapport à la demande.

Ce principe existe déjà, notamment à Lille où il est expérimenté depuis deux ans, mais il est limité aux dispositifs d’accession sociale à la propriété, c’est-à-dire sous conditions de ressources. Il s’agirait de l’étendre à tous types d’opérations.

Restera à prendre une orientation définitive et à traduire cela dans des textes législatifs

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Marché immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses)  Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Immobilier Paris  : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes

Immobilier Paris   : un prix qui va chasser les habitants au profit des touristes  

 

Selon un nouveau baromètre en « temps réel » que dévoile le JDD, les montants des annonces sur les sites spécialisés continuent de grimper et dépassent à présent, en moyenne, immobilier Paris : un prix 11.000 euros qui va chasser les habitants au profit des touristes.

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct.

Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement).

En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

L’agence immobilière numérique Hosman dévoile l’ampleur de la dérive dans le JDD avec un nouveau baromètre « en temps réel » des prix de l’immobilier parisien. Pour tenter de déterminer, avec plus de précision, les prix actuellement pratiqués dans les différents arrondissements de la capitale, la start-up se base sur les prix de vente affichés sur les principaux sites d’annonces immobilières réservés aux professionnels – avant une éventuelle négociation à la baisse par les acheteurs –, contrairement aux notaires, qui s’appuient sur des prix exacts mais plus forcément d’actualité.

Les chiffres en live que Hosman annonce pour le mois de septembre – hors frais d’agence – sont en moyenne supérieurs de 12,7% à ceux de l’indice de Notaires de France, soit un prix moyen de 11.146 euros du mètre carré.

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Risques accrus du crédit immobilier (Bercy)

Il était sans doute temps que les plus hautes institutions financières de Bercy s’alarment de la véritable dérive des prix dans l’immobilier. Le risque en effet c’est que la bulle explose, cela en raison du fait que nombre d’accidents sont maintenant écartés du marché ou prennent même des risques qui pourraient les conduire à la ruine. Finalement la reproduction de la crise de 2007.

 

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 €, c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet, dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (Selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très denses).  Deux études Standard & Poor’s et UBS confirment  les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages.

Logement : bientôt l’explosion de la bulle ?

Logement : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (Selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages.

Plus de 10.000 euros du mètre carré à Paris, 700 euros dans la France profonde !

Les 10.000 euros du mètre carré à Paris, 700 euros dans la France profonde

Les prix de l’immobilier continuent de flamber à Paris et serait de 12 000 euros le mètre carré. En tout cas d’après les notaires il serait déjà de plus de 11 000 € le mètre carré. Dans le même temps, les prix baissent dans les petites villes et villages. Les prix tournent autour de 700 euros le m2. Dans les deux cas c’est un désastre annoncé. Paris s’est déjà vidée depuis longtemps des couches populaires pour les expédier dans les banlieues. Les couches moyennes et les cadres son évacués dans la grande banlieue surtout les  propriétaires. Le logement à Paris devient un produit de luxe voire de super luxe pour spéculer. Jusqu’au jour où la bulle pourrait exploser. Inversement dans certaines provinces lointaines, on cherche des  candidats à la construction. Les demandes se font rares car la situation économique est dramatique caractérisée notamment par l’absence d’emploi. Progressivement petites villes et villages  se vident  de leur sang humain, de leurs commerces et de leurs services publics incitant un peu plus les couples et les célibataires les plus jeunes à partir. Le résultat d’uen folle  politique d’aménagement du territoire qui privilégie la métropolisation.

La mode de la métropolisation risque d’aboutir à un aménagement du territoire composé d’un côté d’une dizaine de villes de plus d’un million d’habitants concentrant une majorité d’emplois et de l’autre des zones en voie de régression voire  de désertification. Un non-sens non seulement économique et social mais aussi environnementale et sociétal. En effet l’hyper concentration qui génère effectivement une croissance endogène provoque aussi des dégâts humains et environnementaux catastrophiques. Les créations d’emplois se en effet concentrent depuis une dizaine d’années sur les aires urbaines de plus de 500.000 habitants, zones où l’on trouve les métiers les plus dynamiques – notamment les postes de cadres - au détriment des villes petites et moyennes, constate une étude de France Stratégie. Au total, c’est une douzaine de métropoles régionales qui se partagent quasiment la moitié (46%) des emplois, dont 22% pour Paris et 24% en province. Et ce marché de l’emploi à deux vitesses se creuse. La situation est inédite: entre en 1968 et 1999, la croissance de l’emploi profitait à l’ensemble du pays… avant que les territoires ne se différencient de plus en plus, et que la fracture ne se transforme en fossé entre 2006 et 2013. C’est durant cette période que les aires urbaines de plus de 500.000 habitants ont massivement créé des emplois alors que les villes moyennes, les petites villes et les communes isolées ont subi des pertes, observe l’organisme placé auprès du Premier ministre. Ce phénomène a un nom: la «métropolisation». Or cet aménagement du territoire qui privilégie l’hyper concentration autour de quelques centres conduits le reste à la désertification.  . La mode aujourd’hui est à la métropolisation, c’est à dire à la sururbanisation (qui constitue pourtant une  aberration environnementale) tandis que certaines  petites villes, des villages s’appauvrissent, des villes moyennes stagnent ou régressent. L’élément le plus significatif de cette désertification c’est la raréfaction de l’emploi. Du coup,  les populations sont contraintes de rechercher des embauches de plus en plus loin de leur domicile (20, 30, 50 kms). Jusqu’au  jour où elles décident de quitter leur zone d’habitat pour  rejoindre des zones plus riches en emplois. Pour preuve de cette désertification : la baisse dramatique de la valeur du patrimoine immobilier. Par manque de populations,  les services rétrécissent comme peau de chagrin. Le cœur de la problématique de la désertification, c’est la disparition de l’emploi qui génère mécaniquement la fermeture des commerces et des services. La réactivation des villes moyennes, des  zones rurales défavorisées passe d’abord par une  analyse fine des réalités et de leur évolution sur longue période (emploi, PIB,  population, services etc.) ; aussi  par une prise en compte des  typologies différenciées des zones dont l’approche globale masque les disparités. Au-delà,  il convient d’agir sur les  leviers susceptibles d’abord de fixer la population active existante et d’encourager la création d’emplois. Bien entendu une  commune ne peut, à elle seule, inverser ces tendances lourdes même si elle peut intervenir utilement dans le champ actuel  de sa  responsabilité. Beaucoup de communes se préoccupent de leur développement pour autant l’environnement défavorable limite leur action (fiscalité, réglementation, transport, équipements et services). En fonction de certains scénarios économiques, sociaux et démographiques, en 2040 certains villages se transformeront en zones pour retraités voire même disparaîtront (d’autant qu’à cette date un  Français sur trois aura plus de 60 ans). L’activité économique interagit sur la qualité et le niveau des services et réciproquement. Si on se préoccupe légitimement des équipements et des services publics, par contre le soutien à l’emploi et à l’économie locale en particulier est plus déficient. Or en fonction du rythme de destruction  des emplois locaux, ce devrait être aussi une priorité. Encore une  fois compte tenu de la mode de la « métropolisation » ‘ pas spécifique à la France, il y a fort à parier qu’on pourra attendre encore longtemps des mesures significatives pour le développement rural des zones défavorisées. On ne saurait se limiter  à quelques dispositions certes utiles mais très insuffisantes (couverture internet, bureau de poste, quelques services …peut-être.

La réforme des APL repoussée

La réforme des APL repoussée –

En raison notamment de différents risques sociaux liés par exemple à l’indemnisation du chômage et à la réforme des retraites, le gouvernement a décidé de renvoyer à plus tard la réforme des APL. L’exécutif se laisse encore un peu de temps. La réforme du calcul des aides au logement (APL) est destinée adapter en temps réel les  revenus des bénéficiaires (et non plus sur les revenus n-2. Officiellement,  de revoir le pilotage et la communication, selon un courrier du Premier ministre. Il est vraisemblable que cette réforme conduira à une remise en cause du niveau des aides et cette réforme pourrait être explosive car sans APL des locataires et nombre  d’accédants à la propriété ne pourront pas faire face à leurs dépenses de logement. Une éventuelle réduction (autour d’un milliard au minimum prévu) des APL pourrait même provoquer une crise grave logement  tout dans les zones très urbanisées où l’offre est insuffisante pour satisfaire les besoins. Dans cette lettre datée de ce mardi et envoyée notamment au ministre du Logement, Julien Denormandie, Édouard Philippe annonce que la réforme sera « mise en œuvre pour le versement des allocations fin janvier/début février 2020, au moment où les aides au logement sont actualisées ».

« C’est un chantier complexe, partagé entre plusieurs ministères », fait-on encore valoir à Matignon, tout en confirmant les « difficultés opérationnelles du pilotage », désormais entièrement confié à Julien Denormandie qui s’appuiera sur « un calendrier réaliste ».

Le ministre du Logement devra proposer « sous quinzaine » au Premier ministre « un pilotage revu et sécurisé » du chantier, écrit Édouard Philippe, mais aussi « un plan de communication auprès des allocataires au dernier trimestre 2019″ et « une vision actualisée des impacts individuels de la réforme en janvier 2020″. Ce délai doit notamment permettre à la Caisse d’allocations familiales (CAF) qui verse les APL, d’affiner sa préparation. Pour parler clair et faire avaler la pilule, le gouvernement va parler de « contemporanéité », (on change la méthode des APL calculée non pas sur les revenus d’il y a deux ans mais sur ce de l’année en cours actualisées par trimestre.)

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les «requins de l’immobilier» (Allemagne…. Et ailleurs)

Les manifestations dans plusieurs villes d’Allemagne contre la spéculation immobilière qui rend l’accession au logement de plus en plus difficile. «La folie des loyers» et la spéculation immobilière, dont sont responsables les requins de la l’immobilier. Des manifestations à Berlin ce samedi mais aussi à Munich, Cologne, Francfort, Göttingen, Fribourg ou encore Mannheim. Le problème c’est que cette question n’est pas seulement allemande mais qu’elle affecte nombreux grandes villes dans le monde et particulièrement aussi Paris, Londres ou encore Barcelone. Cela dans ces villes fréquentées aussi par les touristes, où les logements sont vidés de leurs résidents habituels en raison de coûts d’accès au logement tout à fait excessif. À Berlin, le prix du logement à la location a ainsi doublé en dix ans. Cette évolution des prix est portée par la popularité des grandes villes, où Allemands et Européens viennent s’installer par dizaines de milliers chaque année sans que l’offre ne suive. À Berlin, parmi les solutions figure le rachat d’immeubles par la ville, qui est dirigée par une coalition gauche-extrême-gauche-Verts, et ainsi arrêter l’envolée des loyers.  Les organisateurs ont aussi lancé samedi un appel à signatures pour que soit organisé un référendum local sur l’expropriation par la mairie de Berlin des sociétés immobilières détenant plus de trois mille logements.

 

 

« Les loyers sont trop chers, même pour les HLM » (Louis Gallois)

« Les loyers sont trop chers, même pour les HLM » (Louis Gallois)

Europe 1 rend compte d’uen interview de Louis Gallois, le président de la Fédération des Acteurs de la Solidarité qui dénonce des loyers toujours trop chers, même dans le secteur du logement social. Et qui met le doigt sans doute sur la bulle financière et sociale qui risque d’éclater.

« Pourquoi y a-t-il autant d’expulsions ? Parce que les loyers sont trop chers et que les habitants ne peuvent plus les payer, même pour les HLM », explique l’ancien PDG de la SNCF et d’Airbus. En 2017, 126.000 décisions d’expulsion ont été prononcées, dont plus de 120.000 pour impayés locatifs (+49% depuis 2001), selon le dernier bilan annuel de la Fondation Abbé Pierre (FAP). La même année, 15.547 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, dernière étape si aucune solution n’est trouvée. 

Pour le président de la FAS, le problème vient avant tout du parc locatif de logements sociaux. « Le gouvernement s’était engagé à construire 40.000 logements très sociaux en 2018. Or on est à 32.000. Et nous sommes inquiets parce que les lancements de programmes [de construction] ne sont pas très bons. Nous pensons donc que cette cible de 40.000 logements est difficile à atteindre et pourtant, c’est un minimum. Nous en demandons 60.000 pour faire face à cette crise d’hébergement. »

Cette crise du logement concerne en outre toute la France bien qu’elle soit encore plus marquée dans les « zones tendues comme Paris, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Nantes… ». 

Louis Gallois dénonce également un certain désengagement de l’État dans le secteur des logements sociaux. Et cela s’illustre en particulier dans la décision de 2017 de baisser le montant de l’Aide personnalisée au Logement (APL) de 5 euros.  »Nous sommes opposés à cette baisse qui s’est traduite par une baisse des loyers des HLM. Cela les a privé de 800 millions d’euros en 2018 et 900 millions en 2019. C’est autant d’argent en moins pour la rénovation des HLM et la construction de logements très sociaux. » S’agit-il d’un désintérêt de l’État pour la question du logement ?  »Le logement très social n’est peut-être pas au niveau de priorité où il devrait être », répond Louis Gallois.

Autre revendication de la FAS : une meilleure dotation du fonds d’indemnisation des bailleurs, qui a diminué de près de deux tiers depuis 2005, passant de 78 millions à 24 millions en 2018. Ces sommes servent à indemniser les bailleurs lorsque les locataires ne peuvent plus payer leur loyer. « L’une des solutions pour lutter contre les expulsions locatives, c’est que pendant que les personnes recherchent un logement moins coûteux, ils puissent rester dans leur logement actuel. L’idéal étant qu’il n’y ait pas d’expulsion sans relogement. »

Logement neuf : cri d’alarme des promoteurs

Logement neuf : cri d’alarme des promoteurs

La baisse de 7 % des permis de construire et des mises en chantier en 2018 aura des effets catastrophiques sur le secteur d’après la fédération des promoteurs immobiliers. En cause d’après les promoteurs surtout l’instabilité fiscale dont le gouvernement est responsable

Ce « tassement » est notamment dû à « une cacophonie du gouvernement sur la fiscalité », estime Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Selon elle, « l’ambiance est assez anxiogène » « Il y a un attentisme des investisseurs car on ne sait pas où cela va nous mener ». C’est pourquoi la professionnelle du logement neuf demande à l’exécutif « une politique claire, lisible et continue ».

La chute de 7% des permis de construire et des mises en chantier en 2018 sont  »irrattrapables »se désespère la présidente François-Cuxac. « On fait clairement face à un problème d’offre ». Les raisons sont nombreuses : terrains trop chers, coûts de construction qui ont augmenté significativement et des prix de vente qui ne parviennent pas à absorber ces dépenses. « C’est une alerte plus qu’une alarme », insiste encore la patronne de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Vente de logements neufs: en baisse

 Vente de logements neufs: en baisse

Les ventes de logements neufs ont baissé de 3,1% au quatrième trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017, avec 34.100 logements réservés, a annoncé jeudi le ministère de la Cohésion des territoires.

Les mises en vente (25.800 appartements et maisons) sont quant à elles « très en-dessous » du niveau du quatrième trimestre 2017, précise le ministère : elles chutent de 16,7%. Au total en 2018, 128.000 logements neufs ont été vendus, soit 1,9% de moins qu’en 2017. Ce repli est nettement plus marqué dans l’individuel (-10,1%) que dans le collectif (-1,2%). Malgré cette baisse en 2018, le volume de logements vendus reste supérieur à celui observé en 2015 et 2016, précise le ministère.

Le prix de vente moyen d’un logement neuf est en hausse dans le collectif (+3%) et un peu moins pour l’individuel : +0,6%. Au quatrième trimestre 2018, une maison individuelle coûtait en moyenne 273.000 euros, soit une augmentation de 0,9% par rapport à la même période de 2017. Pour les appartements, le prix de vente moyen au mètre carré a augmenté de 3,2% sur un an : un appartement se vendait en moyenne 4.125 euros le mètre carré en fin d’année dernière.

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Immobilier-permis de construire : baisse de 10%

Les permis de construire de logements, indicateur avancé de l’immobilier neuf, ont nettement reculé entre juillet et septembre en France, même s’ils ralentissent légèrement leur chute, tandis que les mises en chantier ont creusé leur recul, montrent des statistiques publiées lundi.Au cours de ces trois mois, les permis de construire se sont élevés à 122.100, soit une baisse de 10,2% par rapport à la même époque de 2017, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires. Le nombre de mises en chantier diminue, lui, de 7,9% à 85.100.

Logement : un manque d’ « Elan »

Logement : un manque d’ « Elan »

 

 

Ce qui caractérise les réformes dites structurelles de Macron, c’est paradoxalement le coté Fourretout et bricolage. C’était déjà vrai la loi sur le social, c’est vrai pour la loi pacte sur l’économie et c’est encore vrai la loi sur le logement dit élan et qui en manque sérieusement. Initialement cette loi devait permettre de construire plus, mieux et moins cher notamment en modernisant et en simplifiant les normes. Quelques normes seront simplifiées mais pas forcément dans le bon sens quand on va supprimer l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France pour des immeubles anciens (l’avis doit être seulement consultatif). On va encore densifier le bétonnage dans les zones très agglomérées en augmentant aussi la hauteur des bâtiments. On en profite pour supprimer les 100 % d’accessibilité de l’immobilier neuf pour le réduire à 20 %. La loi invente un curieux carnet numérique rendant compte de la consommation énergétique. La diminution des APL est  confirmée et le gouvernement va promouvoir le regroupement des organismes HLM. Un regroupement qui n’ira pas forcément dans le sens d’un aménagement plus équilibré du territoire. Comme cette loi traite aussi du numérique, l’objectif sera d’équiper les nouveaux bâtiments très hauts débit à partir de 2022. Notons cependant que le très haut débit sera forcément aussi installé dans les immeubles anciens car on voit mal le câble desservir uniquement les bâtiments neufs. Les centres-villes feront l’objet d’une opération de revitalisation de territoire. Enfin on reprend la perspective de transformation de bureaux en logements avec cependant les difficultés qu’on connaît en termes de coût et des éloignements. Cela ressemble vraiment à du fourretout et à du bricolage.

 

 

 

«Loi Élan : pas de choc d’offre » (Nordie Hachemi)

«Loi Élan : pas de choc d’offre » (Nordie Hachemi)

 

Le PDG de Kaufman&Broad, Nordine Hachemi, regrette que le projet de loi dit Elan  sur l’Évolution du logement n’encourage pas suffisamment la densification urbaine et une hauteur plus grande des bâtiments. ! Normal pour un lobbyiste de l’hyper métropolisation qui devrait pourtant trouver des vertus à la loi Elan depuis que l’avis de l’architecte des bâtiments de France n’est plus déterminant  pour transformer certains immeubles  anciens. Bref la défense d’un aménagement du territoire réduit à la hauteur du béton ! (interview la Tribune)

 

-La loi Élan vous satisfait-elle ?

NORDINE HACHEMI - La loi traite un certain nombre de blocages liés à des dysfonctionnements administratifs et urbains. Sur les recours contre les permis de construire par exemple, l’approche adoptée accélère leur traitement sans pour autant remettre en question le droit des requérants. C’est une amélioration dans la lutte contre les recours plus ou moins frauduleux. Notamment, la loi impose la cristallisation des moyens en début de procédure. Par ailleurs, la création de la catégorie « immeubles de moyenne hauteur » pour les bâtiments supérieurs à 50 mètres, va permettre de densifier certains territoires. On retiendra également le fait que les logements neufs de demain devront être accessibles à 20% aux personnes handicapées, et évolutifs à 100%, ce qui, de mon point de vue, ne remet pas en cause le droit de ces dernières.

Le « choc d’offre » promis par le gouvernement sera-t-il au rendez-vous selon vous ?

Non. Contrairement à l’objectif initial, le projet de loi ne créera pas de choc d’offre. La recette pour l’obtenir est connue : cela nécessite que davantage de permis de construire soient accordés et que nous soyons plus ambitieux sur la densité. Arrêtons de penser que la densification est synonyme de logements de mauvaise qualité ! Aujourd’hui, en Île-de-France, nous construisons en moyenne des immeubles R+3 ou R+4 (un rez-de-chaussée plus trois ou quatre étages). Si nous passions à R+5 ou R+7, cela permettrait de créer plus de mètres carrés habitables. C’est tout de même aberrant qu’actuellement, nous construisions moins haut qu’à l’époque du baron Haussmann ! Commençons par densifier, et ainsi nous créerons le choc d’offre.

Dès mars dernier, vous avez signé avec le secrétaire d’État Julien Denormandie et neuf autres promoteurs une charte visant à trouver 500.000 m² de bureaux d’ici à 2020 pour réaliser 5.000 à 10.000 logements d’ici à 2022. Où en êtes-vous de cette transformation ?

Souvent, nous trouvons des bureaux vides dans des zones d’activité éloignées de tout. C’est pourquoi ce n’est pas toujours propice de les transformer en logements. Lorsqu’il en existe dans des quartiers d’affaires, il faut les accompagner par des grands projets d’ensemble qui ne se limitent pas aux simples logements. Nous soutenons donc la démarche, mais nous estimons actuellement que cela ne va pas révolutionner la production de logements.

Le projet de loi réintroduit également le carnet numérique d’entretien et de suivi du logement, déjà prévu dans la loi Royal mais dont le décret d’application n’a jamais été publié. Comment anticipez-vous la mise en place de cet outil avant son déploiement à horizon 2020 ?

 

Nous nous appuyons beaucoup sur le BIM (Building Information Modeling). Nous commençons, en effet, à concevoir nos bâtiments de manière totalement numérique. En collaboration avec un architecte qui construit une « enveloppe », nous concevons l’intérieur, y plaçons des appartements et, au fur et à mesure, la maquette numérique prend forme. Le résultat obtenu est très bien pour la suite, du fait de l’excellent niveau de précision.

Actuellement, nous réservons l’utilisation de la maquette numérique à nos opérations d’envergure, dont les temps de gestation sont suffisamment longs pour que nous puissions systématiser la démarche. Il faut, en effet, que nous ayons en face de nous des entreprises, cabinets d’architectes et bureaux d’études suffisamment solides, comme les majors du BTP, ayant les moyens de s’équiper d’un tel outil de travail, le BIM restant pour l’instant encore peu accessible aux petites structures. C’est donc principalement en Île-de-France que nous utilisons ce matériel.

Dans le même temps, les pouvoirs publics incitent à toujours plus de bâtiments zéro carbone ou à énergie positive. Comment y travaillez-vous ?

L’impact carbone est une préoccupation tant lors de la phase des travaux que pendant la phase d’utilisation. La tendance actuelle est à la baisse des consommations d’énergie. À l’échelle de notre parc, les immeubles neufs consomment parfois cinq fois moins d’énergie que les bâtiments existants, avec des résultats allant de -20% à -30 %. La tendance est bien enclenchée et va se poursuivre. En termes de construction, nous favorisons l’usage des matériaux bio-sourcés, notamment dans la structuration béton avec l’utilisation de matières recyclables et recyclées. En outre, nous sommes déjà leader au plan national dans la construction en bois. Nous concevons ainsi l’un des deux projets les plus emblématiques de France, le futur siège régional d’EDF à Bordeaux, qui comprendra 30% de bois. Cette matière permet en effet de construire plus vite et de retenir le carbone. Certes, cela prendra encore du temps de tout construire ainsi, mais nous avons déjà plusieurs projets en ce sens. Nous allons ainsi livrer dans les prochaines semaines une réalisation de 10.000 m² d’immobilier d’entreprise à Arcueil, dont la façade, la structure et le plancher sont en bois. Dans ce cas précis, cela répond à notre souci prioritaire : réaliser un bon investissement, tant dans sa durée que dans sa qualité.

Logement : Accord entre députés et sénateurs sur le dos du patrimoine

Logement : Accord entre députés et sénateurs sur le dos du patrimoine

 

On retiendra surtout dans le projet de loi Elan sur lesquels se sont mis d’accord députés et sénateurs le sacrifice du patrimoine puisque l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France n’est plus nécessaire sur les sites anciens sensibles. Une orientation qu’avait d’ailleurs condamnée Stéphane Berg chargé de mission concernant la défense du patrimoine. Pour le reste on s’est mis notamment d’accord pour une réduction du nombre d’appartements de rez-de-chaussée réservé aux handicapés. Certains des amendements introduits au Sénat sur la loi SRU qui impose 20 à 25 % de logements sociaux par commune urbaine d’ici à 2025 ont été conservés, notamment pour “certaines communes qui sont nouvellement soumises aux obligations”. A la veille de la réunion, la Fondation Abbé Pierre avait mis en garde contre un “détricotage” de la loi SRU, susceptible de “remettre en cause des avancées”, notamment par ce type de délai supplémentaire accordé aux “communes nouvellement entrantes dans le dispositif pour atteindre leur objectif”. Des membres de la fédération Droit au logement (DAL) se sont réunis devant le Sénat mercredi pour protester contre une loi marquée selon eux “par ses nombreuses mesures anti pauvres, son soutien aux intérêts des milieux spéculatifs et financiers”. Les sénateurs, qui réclamaient que la fusion des organismes HLM soit obligatoire non à partir de 15.000 logements mais seulement 10.000, ont obtenu une modification sur ce point, le seuil de regroupement ayant finalement été abaissé à 12.000. Pas sûr cependant que ces regroupements soient très pertinents car les offices de villes moyennes sont souvent plus efficaces que les grosse cathédrales administratives que sont les offices des grandes villes. En outre on risque de privilégier le développement des zones déjà très peuplées et d’accentuer la désertification.

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

Immobilier : nouvelles hausse des frais de notaire

 

Pas vraiment les frais de notaires mais les droits de mutation (taxes) qui financent les collectivités. Comme c’était prévisible le gouvernement commence à faciliter la hausse de la fiscalité locale après la décision de supprimer la taxe habitation. Nul doute qu’il faudra aussi s’attendre à une hausse sensible de l’impôt foncier ! Les départements devraient pouvoir à nouveau augmenter les droits de mutation, plus communément appelés «frais de notaire», réglés par l’acheteur lors d’une transaction immobilière. C’est ce qu’a indiqué l’Assemblée des départements de France (ADF) jeudi dans un communiqué: «Les départements ont accueilli avec intérêt l’offre d’un déplafonnement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui permettrait de dégager de nouvelles recettes et d’abonder les ressources des départements les plus démunis.» Le premier ministre, Édouard Philippe, a proposé que le taux départemental des DMTO, plafonné à 4,5 % depuis la précédente hausse en 2014, puisse être augmenté jusqu’à 4,7 % en 2019 par les départements qui le décident, précise-t-on à l’ADF. Matignon confirme ces informations et précise que cela représente une manne potentielle de 500 millions d’euros pour les départements. Si elle était confirmée, il s’agirait d’une mauvaise nouvelle pour les Français. À la suite de la hausse du plafond en 2014, la quasi-totalité des conseils départementaux ont relevé les DMTO.

Bâtiments : 500.000 rénovations par an ?

Bâtiments : 500.000 rénovations par an ?

Hulot veut rénover 500 000 logements par an et pour cela notamment simplifier les procédures. Des aides nouvelles sont prévues mais aussi des pénalisations réglementaires et fiscales ; (taxes foncière nettement).  Le plan prévoit ainsi un « effort drastique de simplification » d’aides « nombreuses, complexes, mal articulées et souvent méconnues« , a insisté Nicolas Hulot, qui a aussi rappelé les chiffres-clés : 45 % de la consommation énergétique du pays rien qu’avec les bâtiments résidentiels et tertiaires et 25 % des émissions de gaz à effet de serre., le ministre de la Transition écologique et solidaire a rappelé l’objectif de 500.000 logements rénovés par an, avec la mobilisation de 14 milliards d’euros sur cinq ans, dans le cadre du Grand plan d’investissement dévoilé en septembre dernier par le Premier ministre Édouard Philippe. Le gouvernement affiche notamment l’objectif de 100.000 logements HLM annuels rénovés par les bailleurs sociaux, et vise 250.000 logements particuliers rénovés, également par an, grâce à des mécanismes existants tels le crédit d’impôt, l’éco-prêt à taux zéro (ECO-PTZ) ou encore les certificats d’économie d’énergie… Si les modalités de l’éco-PTZ devaient notamment être revues afin que les ménages les plus modestes aient accès à ce crédit, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) doit aussi être transformé en prime dès 2019, afin de permettre aux ménages de toucher l’aide financière plus rapidement. Et son mode de calcul doit être revu pour prendre en compte l’efficacité énergétique des travaux souhaités. L’éco-prêt à taux zéro, considéré comme « trop complexe», va être simplifié afin d’alléger les démarches, de même que la mise en œuvre opérationnelle du fonds de garantie pour la rénovation énergétique doit faciliter la distribution de ce prêt aux plus modestes. Prévu par la loi sur la transition énergétique et la croissance verte, ce fonds sera doté de « plus de 50 millions d’euros » afin d’aider « 35.000 ménages aux revenus modestes par an« .

 

Un krach immobilier ?

Un krach immobilier ?

 

Une hypothèse aujourdhiui peu vraisemblable mais quon ne peuet outefois exclure cmpte teneu des arbitrage défvorable à limmobilier et à la possible remontéedes taux explique Xerfi dans la tribune

 

 

« L’immobilier français se porte bien et dans les zones tendues, il se porte même très bien. L’évolution des prix en est le principal révélateur.

Ainsi, parmi les villes déjà les plus chères, Bordeaux flambe (+13,2%), Lyon s’embrase (+9,4%) et Paris poursuit son envol si bien que les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans 7 arrondissements et s’en rapproche dans 3. Des hausses suffisamment ancrées qu’il est difficile de percevoir ce qui pourrait bien ébranler la frénésie sur ces marchés. La question fondamentale est celle de l’évènement qui ferait office d’étincelle. Dans la pratique, c’est le plus souvent un faisceau d’éléments qui précipite un krach. Si on veut être très pessimiste, il faut donc supposer que plusieurs mécanismes, économiques et financiers défavorables se réalisent simultanément.

Parmi ces éléments, une remontée trop rapide et incontrôlée des taux des crédits à l’habitat. Que ce soit à la suite d’un changement plus brutal qu’anticipé de la politique monétaire, notamment américaine, de l’apparition de nouvelles tensions géopolitiques dans le monde ou de la résurgence de crainte d’explosion de la zone euro, en fait les raisons ne manquent pas et deux alertes ont déjà eu lieu aux États-Unis : fin 2016 et début 2018. Or, les taux américains montent rarement seuls et si flambée il y a de l’autre côté de l’Atlantique, les rendements européens seront contaminés.

Cela serait un sacré élément de blocage tant la baisse des taux immobiliers depuis 2009 a été un élément central de la bonne santé du marché. Pour les accédants aisés, qui s’endettent moins lourdement, le coût du crédit immobilier semble moins déterminant. Mais les effets de second tour sont importants : une hausse des taux désolvabilise et exclue les primo-accédants du marché et de proche en proche tous les ménages qui doivent revendre un logement pour en acquérir un autre.

Quant aux investisseurs, une remontée brutale des taux les détourneraient de l’immobilier avec la disparition de l’effet de levier qui est au cœur même de la rentabilité d’un placement dans la pierre d’autant plus que les rendements locatifs ont particulièrement été malmenés ces dernières années, même à Paris où depuis 2014 la progression des loyers est plus faible que celle de l’inflation. Une inversion de tendance trop violente des taux et c’est la chute pour tous. Parmi les autres facteurs déstabilisateurs potentiels, une crise bancaire, suivi d’un credit cruch.

Si un pays européen craque, ou si un maillon faible d’un produit financier systémique, fait défaut (à l’image des subprimes avant 2008). Et ici, c’est plutôt aux créances douteuses qui polluent les bilans des banques du Sud, et même allemande, qu’il faut songer. Or sans crédit pas de marché de l’immobilier, ou tout en état de cause, pas à son niveau actuel. En moyenne entre 1965 et 2002, 2,5 années de revenus ont été nécessaires pour acquérir son logement. Aujourd’hui, c’est plus de 4 compte tenu du taux d’épargne c’est toute une vie d’économie.

Cette révolution n’aurait pas été possible sans l’explosion des crédits et de la maturité des emprunts. Un simple retour en arrière aux conditions de crédits qui prévalaient au début des années 2000 et c’est un plongeon de plus de 40% des prix en moyenne au niveau national. Pour les glamour-cities certainement un peu moins, mais elles aussi seraient fortement ébranlées.

Enfin, il y a les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron : transformation de l’ISF en impôts sur la fortune immobilière, restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf… les arbitrages sont systématiquement défavorables à l’immobilier. Considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s’avérer déstabilisant, en excluant un peu plus du marché les primo-accédants, maillon essentiel de sa fluidité. Autant les deux premiers chocs sont à probabilité faible dans les trimestres à venir, autant l’effet d’empilement est déjà bien une réalité. »

>> Plus de vidéos sur le site Xerfi Canal, le médiateur du monde économique

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