Immobilier : le logement neuf sinistré
Le secteur est dévasté, on va construire à peu près la moitié de logements prévus par Hollande en 2014 (250 000 au lieu de 500 000). Parmi les facteurs explicatifs trois dominent les prix, la crise et la bureaucratie (les innombrables normes et procédures). Les normes dans la construction sont complètement démentes et sont source de renchérissement des prix, prix d’une manière générale trop excessif pour être accessible aux jeunes primo accédants. Cette question des prix est cependant peu abordée par les professionnels voire les experts. Or c’est une question centrale car la crise écarte durablement des couches socioprofessionnelles de l’accès à la propriété. Hollande va annoncer la semaine des nouvelles mesures, Il dit vouloir agir sur trois leviers dans le domaine du logement: la fiscalité, l’investissement et la réglementation. Après la très contestée loi Alur adoptée quand Cécile Duflot était ministre du Logement et le plan de relance présenté au début de l’été, un nouveau train de mesures se révèle nécessaire pour ce secteur essentiel à l’économie français mais apathique. Les transactions immobilières sont en berne malgré des taux historiquement bas et la construction est au plus mal. Les mises en chantier ont atteint en juillet le plus bas depuis novembre 1998, à 305.700 unités sur un an, et les permis de construire ont chuté de 20,2% sur un an. S’il y a urgence à agir, François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ne jette pas la pierre au gouvernement de Manuel Valls, qu’il dit volontaire. « Il y a des choses qui arrivent avec la loi de finances et la loi de simplification. Le Premier ministre nous a dit ‘faites des propositions que l’on puisse porter dans ces deux véhicules législatifs’ », assure-t-il à Reuters. Les professionnels, reçus en juillet par le gouvernement, vont à nouveau l’être dans les deux semaines qui viennent. Ils entendent défendre leurs idées-forces avec pour credo d’aider l’ancien afin d’avoir des effets rapides, un logement neuf étant en général livré au bout de six à sept ans. « On a un vrai problème de construction, mais c’est lié à l’ancien. Si les gens qui sont propriétaires dans l’ancien n’arrivent pas à vendre, ils n’achèteront pas du neuf », estime Jean-François Buet, président du réseau FNAIM. Une mesure en ce sens a été prise en juillet avec le nouveau Prêt à taux zéro (PTZ), étendu à l’ancien sous condition de travaux et dans certaines zones, mais cela répond mal aux besoins, selon Bruno Rouleau, du réseau de courtage Cafpi : « Ça va dans le bon sens mais on est perfectionnistes sur les travaux, le virage énergétique. On ne tient pas compte de la conjoncture, on aurait pu faire une parenthèse là-dessus. » Jean-François Buet est plus sévère. « Les primo-accédants, ce sont les jeunes, qui n’ont pas les moyens de faire les travaux. Quant à ‘revitaliser les centres-bourgs’, ça fait sourire. Les jeunes sont là où ils ont du travail, en ville », dit-il. Pour fluidifier le marché, son réseau propose le retour d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et l’ouverture du « don manuel » aux grands-parents afin qu’ils aident leurs petits-enfants, pour relancer l’accession à la propriété. Sur l’investissement locatif, la FPI s’attend à voir reprise sa proposition d’ouvrir l’abattement fiscal Duflot – accordé en échange de l’engagement de louer – à la location au sein de la famille, et espère voir le taux de la réduction d’impôt porté à 21% contre 18% si le bien est loué 12 ans au lieu de 9. Tous réclament en outre une réforme de la taxation sur les plus-values, qui a été modifiée trois fois en trois ans et est jugée illisible, même si le passage de 30 à 22 ans de la durée de détention au-delà de laquelle le vendeur est exonéré d’impôts – à l’exception de la CSG – a été bien accueilli. « Il faut la simplifier au maximum », plaide Laurent Vimont, président de Century 21, qui demande aussi la suppression de la surtaxe de 6% mise en place en 2013. François Payelle va plus loin : « Il faut un fort abattement pendant deux ou trois ans et ensuite mettre en place une logique inversée : plus vous gardez le bien, plus vous êtes taxé. » Le président de la FPI estime qu’une même logique appliquée au foncier permettrait en outre de rendre disponible nombre de terrains inoccupés, car la libération d’espaces – locaux ou fonciers – est au coeur du problème de la construction. Le ministère du Logement a promis d’y œuvrer mais les élus restent très réticents, pour des raisons électorales et budgétaires, alors que le foncier est largement disponible. François Payelle suggère, et le ministère disait y réfléchir en mai dernier, déjà, de récompenser les maires bâtisseurs. Laurent Vimont de Century 21 estime lui que les édiles doivent « sélectionner un promoteur sur la base d’un projet, et arrêter de vendre les terrains aux enchères » pour faciliter les choses. Enfin, les professionnels attendent que le gouvernement accélère franchement sur la simplification de normes qui bloquent nombre de projets, comme l’obligation de faire des parkings, jusqu’aux plus tabous. « Même sur les normes pour les personnes handicapées, il y a des choses qui permettraient de construire en les respectant », assure Laurent Vimont. « On pourrait limiter à un logement par bâtiment. Est-ce que toutes les voitures neuves sont adaptées aux personnes handicapées ? » Pour lui, toute mesure sera bénéfique dès lors qu’elle sera encourageante pour les propriétaires, échaudés par Alur. « Il y a un fil extrêmement ténu de la confiance qui a été rompu. Les propriétaires investisseurs sont en fuite – on estime que 110.000 ont quitté le marché depuis deux ans et demi. Restaurer la confiance, c’est la priorité », affirme-t-il.