Immobilier-Le massacre de l’accession à la propriété

Immobilier-Le massacre de l’accession à la propriété

Les taux de crédit continuent de grimper d’après « Capital »; Ils vont bientôt dépasser 4 % en moyenne. selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils s’élevaient en moyenne à 3,77% au 3e trimestre 2023, contre 3,31% au 2e trimestre. . D’après une étude du courtier Meilleurtaux, publiée ce mardi 17 octobre, alors que pour un emprunt de 200 000 euros contracté en octobre 2022, le coût du crédit s’élevait à 54 353 euros (avec un taux de 2,50%), un an plus tard, le chiffre n’est pas loin d’avoir doublé. Pour un même niveau d’emprunt, le coût du crédit atteint désormais 98 514 euros (pour un taux à 4,30%).

Mécaniquement, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter. En un an, pour un emprunt de 200 000 euros, elles ont grimpé de 1 060 euros à 1 243 euros. Compte tenu du taux d’endettement dont la référence est fixée à 33% des revenus (hors assurance), pour acheter un bien, les revenus nécessaires flambent.

Toujours pour un emprunt à 200 000 euros, selon Meilleurtaux, le revenu net mensuel nécessaire était de 3 190 euros en octobre 2022. Un an plus tard, il grimpe à 3 720 euros, soit 530 euros de plus. Et comparé à janvier 2022, lorsque les revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros se limitaient à 2 840 euros, il faut 880 euros de plus en octobre 2023. Ainsi, «pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus», calcule le courtier.

La catastrophe de l’accession à la propriété

La catastrophe de l’accession à la propriété

Les taux de crédit continuent de grimper d’après « Capital »; Ils vont bientôt dépasser 4 % en moyenne. selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils s’élevaient en moyenne à 3,77% au 3e trimestre 2023, contre 3,31% au 2e trimestre. . D’après une étude du courtier Meilleurtaux, publiée ce mardi 17 octobre, alors que pour un emprunt de 200 000 euros contracté en octobre 2022, le coût du crédit s’élevait à 54 353 euros (avec un taux de 2,50%), un an plus tard, le chiffre n’est pas loin d’avoir doublé. Pour un même niveau d’emprunt, le coût du crédit atteint désormais 98 514 euros (pour un taux à 4,30%).

Mécaniquement, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter. En un an, pour un emprunt de 200 000 euros, elles ont grimpé de 1 060 euros à 1 243 euros. Compte tenu du taux d’endettement dont la référence est fixée à 33% des revenus (hors assurance), pour acheter un bien, les revenus nécessaires flambent.

Toujours pour un emprunt à 200 000 euros, selon Meilleurtaux, le revenu net mensuel nécessaire était de 3 190 euros en octobre 2022. Un an plus tard, il grimpe à 3 720 euros, soit 530 euros de plus. Et comparé à janvier 2022, lorsque les revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros se limitaient à 2 840 euros, il faut 880 euros de plus en octobre 2023. Ainsi, «pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus», calcule le courtier.

Le massacre de l’accession à la propriété

Le massacre de l’accession à la propriété

Les taux de crédit continuent de grimper d’après « Capital »; Ils vont bientôt dépasser 4 % en moyenne. selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils s’élevaient en moyenne à 3,77% au 3e trimestre 2023, contre 3,31% au 2e trimestre. . D’après une étude du courtier Meilleurtaux, publiée ce mardi 17 octobre, alors que pour un emprunt de 200 000 euros contracté en octobre 2022, le coût du crédit s’élevait à 54 353 euros (avec un taux de 2,50%), un an plus tard, le chiffre n’est pas loin d’avoir doublé. Pour un même niveau d’emprunt, le coût du crédit atteint désormais 98 514 euros (pour un taux à 4,30%).

Mécaniquement, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter. En un an, pour un emprunt de 200 000 euros, elles ont grimpé de 1 060 euros à 1 243 euros. Compte tenu du taux d’endettement dont la référence est fixée à 33% des revenus (hors assurance), pour acheter un bien, les revenus nécessaires flambent.

Toujours pour un emprunt à 200 000 euros, selon Meilleurtaux, le revenu net mensuel nécessaire était de 3 190 euros en octobre 2022. Un an plus tard, il grimpe à 3 720 euros, soit 530 euros de plus. Et comparé à janvier 2022, lorsque les revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros se limitaient à 2 840 euros, il faut 880 euros de plus en octobre 2023. Ainsi, «pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus», calcule le courtier.

Immobilier: un accès la propriété de plus en plus hypothétique

Immobilier: un accès la propriété de plus en plus hypothétique

Le maintien des prix élevés de l’immobilier est la véritable cause de la crise du logement en France, estime Daniel Labaronne, député (Renaissance) d’Indre-et-Loire, dans une tribune au « Monde ».

Les acteurs du logement sonnent le tocsin d’une crise violente. Ils fustigent la hausse des taux d’intérêt et exhortent le gouvernement à prendre des mesures budgétaires à la hauteur de cette crise. Une fois le détournement d’attention opéré par certains, revenons à la réalité des faits. Regardons plutôt du côté du maintien à un niveau élevé des prix du logement pour expliquer les difficultés immobilières actuelles.

Le logement bénéficie en France de 40 milliards d’euros de dépenses publiques. Un montant très élevé sans équivalent en Europe. Au lieu de rajouter des milliards d’argent public, ne faudrait-il pas mieux s’interroger sur l’efficacité de cette politique ? Une politique où tout est prioritaire : logements sociaux, intermédiaires, parc privé, accession à la propriété dans le neuf, dans l’ancien, primo-accédants, jeunes, zones tendues, détendues. Une politique où la fiscalité est lourde sur le capital immobilier, compensée par une kyrielle d’exonérations : crédits d’impôt, déductions fiscales, taux réduits de TVA.

L’action publique en faveur du logement devrait retenir une priorité, l’assumer, la mettre en œuvre et contrôler son efficacité. En misant, par exemple, sur les logements intermédiaires pour soutenir la classe moyenne : celle dont les membres travaillent et ont des revenus à la fois trop élevés pour occuper des logements sociaux, mais insuffisants pour louer dans le parc privé.

Logement : un accès la propriété de plus en plus impossible

Logement : un accès la propriété de plus en plus impossible

Le maintien des prix élevés de l’immobilier est la véritable cause de la crise du logement en France, estime Daniel Labaronne, député (Renaissance) d’Indre-et-Loire, dans une tribune au « Monde ».

Les acteurs du logement sonnent le tocsin d’une crise violente. Ils fustigent la hausse des taux d’intérêt et exhortent le gouvernement à prendre des mesures budgétaires à la hauteur de cette crise. Une fois le détournement d’attention opéré par certains, revenons à la réalité des faits. Regardons plutôt du côté du maintien à un niveau élevé des prix du logement pour expliquer les difficultés immobilières actuelles.

Le logement bénéficie en France de 40 milliards d’euros de dépenses publiques. Un montant très élevé sans équivalent en Europe. Au lieu de rajouter des milliards d’argent public, ne faudrait-il pas mieux s’interroger sur l’efficacité de cette politique ? Une politique où tout est prioritaire : logements sociaux, intermédiaires, parc privé, accession à la propriété dans le neuf, dans l’ancien, primo-accédants, jeunes, zones tendues, détendues. Une politique où la fiscalité est lourde sur le capital immobilier, compensée par une kyrielle d’exonérations : crédits d’impôt, déductions fiscales, taux réduits de TVA.

L’action publique en faveur du logement devrait retenir une priorité, l’assumer, la mettre en œuvre et contrôler son efficacité. En misant, par exemple, sur les logements intermédiaires pour soutenir la classe moyenne : celle dont les membres travaillent et ont des revenus à la fois trop élevés pour occuper des logements sociaux, mais insuffisants pour louer dans le parc privé.

Logement : « L’accès à la propriété , un enjeu démocratique

Logement : « L’accès à la propriété , un enjeu démocratique

par
Nicolas Darbo

Consultant spécialisé dans les banques et l’immobilier chez Accuracy

Charles Mazé

Consultant spécialisé dans les banques et l’immobilier chez Accuracy

Nicolas Paillot de Montabert

Consultant spécialisé dans les banques et l’immobilier chez Accuracy

Trois experts de l’immobilier, Nicolas Darbo, Charles Mazé et Nicolas Paillot de Montabert, proposent dans une tribune au « Monde » deux mécanismes pour faciliter l’acquisition d’un logement : des prêts d’Etat et la séparation entre nue-propriété et usufruit.

Notre pays peut-il se permettre une nouvelle crise du logement ? Si l’emploi se porte bien, l’un des autres principaux moteurs de la progression sociale est en panne. Pénalisée depuis vingt ans par la forte croissance des prix, et plus récemment par la remontée brutale des taux d’intérêt, l’accession à la propriété immobilière est pour beaucoup devenue un rêve inaccessible. De quoi nourrir un dangereux sentiment de stagnation sociale.

La propriété immobilière joue trois rôles-clés dans le modèle social français. Elle est l’un des principaux leviers d’accès à l’autonomie financière et à la constitution d’un patrimoine. Elle permet aux retraités de conserver un bon niveau de vie après leur départ à la retraite en dépit de la baisse de leurs revenus. Enfin, elle crée un lien patrimonial et affectif entre les générations, par la transmission dont elle est l’objet.

L’accès à la propriété immobilière n’est donc pas juste un sujet technique : c’est un sujet social et politique. Et, par symétrie, lorsque l’accès à la propriété immobilière devient plus difficile, la société s’en trouve affaiblie. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si, depuis quarante ans, des politiques publiques volontaristes et des incitations fiscales sont mises en œuvre par l’Etat pour faciliter l’accès à la propriété foncière et pallier le manque structurel de logements.

Depuis mi-2022, la situation s’est sérieusement tendue sur le marché du logement. Les tensions macroéconomiques liées à la guerre en Ukraine s’ajoutent à un contexte post-Covid tendu et interviennent dans une période de renforcement de plusieurs réglementations structurantes pour le marché du logement.

Côté offre, l’inflation sur le prix des terrains et les matériaux de construction, la diminution du nombre de permis de construire accordés par les autorités locales et les nouvelles normes environnementales, renchérissent les coûts de construction.

Côté demande, la hausse des taux d’intérêt limite la capacité d’endettement des ménages, dans un contexte de durcissement des règles de financement par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les prix se maintiennent pour le moment, mais le coût de la dette et la pression réglementaire augmentent : c’est un cocktail détonant.

Immobilier : L’accession à la propriété devient impossible

Immobilier : L’accession à la propriété devient impossible

ParRenaud Le Goix
Professeur en géographie urbaine et économique, Université Paris Cité

Loïc Bonneval
Maître de conférences en sociologie, Université Lumière Lyon 2 dans the Conversation

Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, publié en février dernier, on compterait en France 330 000 sans-abris, au moins 4 millions de personnes mal logées et 15 millions de personnes touchées par la crise du logement. Face à cette situation dramatique, l’un des enjeux porte sur les leviers de l’action sur les marchés du logement. Ces dernières années, la production neuve a ralenti (430 000 logements en 2012 à 370 000 en 2022) et la production de logements sociaux continue de se résidualiser (126 000 logements sociaux financés en 2016, 95 000 en 2021, 96 000 en 2022).

Au-delà de ces chiffres, la situation s’explique aussi par le blocage de la chaîne du logement du fait du ralentissement de l’accession à la propriété dans un contexte de hausse des prix. La part des primo-accédants tend à diminuer au profit de celle des propriétaires ayant fini de rembourser leur emprunt.

Dans ce contexte, nous avons mené une enquête financée par le programme ANR WIsDHoM (Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing Markets) portant sur les aires urbaines de Paris, Lyon et Avignon. Nous relevons que dans ces trois zones, l’accès à la propriété est devenu la norme, tout en étant moins abordable, creusant ainsi les inégalités.

Dans chacune des trois agglomérations, nous avons sélectionné quatre communes aux tendances de marché contrastées et nous y avons mené une enquête par voie postale auprès des propriétaires résidents (1 427 réponses). Les résultats tirés de cette enquête ne concernent donc pas l’ensemble des trois agglomérations mais des secteurs de marché spécifiques.

Le sens général de l’évolution ressort sans équivoque : l’abordabilité, entendue comme le rapport entre les prix et les revenus, a diminué partout.

Dans les trois agglomérations, les communes où un mois de revenu suffit pour acquérir un mètre carré sont de plus en plus reléguées dans les périphéries alors que le périmètre de celles où il faut plus de deux mois de revenu pour un mètre carré ne cesse de s’étendre.

Le processus est le plus marqué pour l’agglomération parisienne, dont la ville centre et la première ceinture étaient déjà peu abordables en 2002. Les niveaux d’abordabilité sont un peu meilleurs dans les deux autres agglomérations (plus pour Lyon que pour Avignon toutefois), mais la situation se détériore significativement.

Cette diminution de l’abordabilité a eu pour conséquence une triple évolution : une plus grande sélectivité sociale des marchés, une mobilisation plus importante des propriétaires pour leur parcours d’accession, et une recomposition de la géographie des parcours patrimoniaux.

La sélectivité sociale peut être mesurée par la hausse de la part des ménages à dominante cadre parmi les acquéreurs, part qui passe de 27 % avant l’inflation immobilière à 43 % après 2008. Cette hausse est surtout importante dans la première période de hausse des prix de l’immobilier à Paris et à Lyon, alors qu’elle est plus continue à Avignon.

On observe également une certaine convergence : les écarts entre les terrains de l’enquête dans les trois agglomérations sont moins élevés après 2008. Même si les niveaux de prix sont très différents d’une agglomération à l’autre, l’évolution de l’abordabilité produit des résultats assez similaires en termes de filtrage social par le marché du logement.

La deuxième conséquence porte sur les ressources mobilisées par les ménages pour devenir propriétaires, dans des logiques d’accumulation patrimoniale. Les catégories sociales qui parviennent encore à devenir propriétaires doivent s’engager dans des parcours d’accession à la fois plus longs et plus contraignants que par le passé.

La durée moyenne des emprunts ne cesse de s’allonger dans les trois agglomérations : 15,7 ans pour les acquéreurs d’avant 2000, 20 ans après 2015. Dans le même temps, la part de ceux dont l’apport est inférieur à 25 % du prix d’achat passe de 30 % avant 2000 à 25 % après 2008. Ce rôle déterminant de l’apport initial renvoie à la proportion croissante d’acquéreurs bénéficiant de la revente d’un autre bien immobilier.

Un tiers des acquéreurs des années 1980 et 1990 étaient déjà propriétaires avant d’acheter. Ils sont près de 60 % après 2008. Le découplage des prix et des revenus n’est ainsi tenable que par cette réinjection du patrimoine issu de la revente de biens immobiliers pour financer les acquisitions suivantes, au détriment des primo-accédants. Dans cette dynamique, l’agglomération d’Avignon comble progressivement l’écart avec les métropoles parisienne et lyonnaise, et les dépasse même après 2008.

Dans ce contexte, le maintien des primo-accédants sur le marché passe par deux canaux distincts : les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt à l’accession sociale d’une part, les transmissions intergénérationnelles d’autre part. Les premiers connaissent surtout un essor entre 2000 et 2007 où 41 % (contre 19 % auparavant) des primo-accédants enquêtés en bénéficient. Ils refluent ensuite à 31 %, reflet de l’évolution des terrains étudiés (certains sortant du zonage de ces dispositifs) et de du niveau social des acquéreurs (ces prêts aidés étant versés sous condition de revenus).

Le poids des transmissions intergénérationnelles pour les primo-accédants augmente quant à lui surtout après 2008. Alors que 18 % en bénéficiaient pour constituer un apport avant 2000 et 14 % entre 2000 et 2007, ce sont 33 % des primo-accédants qui mobilisent cette source après 2008. Sur des secteurs spécifiques de marché, les retournements des modes d’acquisition peuvent être rapides et la substitution des transferts intergénérationnels aux politiques d’aides à l’accession est un facteur renforçant les inégalités.

L’évolution de l’abordabilité affecte aussi, et c’est la troisième conséquence, la géographie des mobilités résidentielles. 39 % des acquéreurs d’avant 2000 ont acheté dans la commune où ils résidaient, 29 % après 2008.

Ce mouvement est continu dans les agglomérations de Lyon et d’Avignon, alors qu’il semble se retourner après 2008 à Paris. Un élément d’explication tient au fait que les ménages déjà propriétaires de l’agglomération parisienne réinvestissent plus souvent dans la même commune que ceux des deux autres agglomérations. 67 % des acquéreurs issus de la même commune étaient déjà propriétaires dans les communes autour de Paris, contre 46 % à Lyon et 30 % à Avignon.

Une partie des propriétaires franciliens semblent parvenir à mieux tirer parti des hausses de prix pour se maintenir dans leur commune alors qu’à Lyon et Avignon ils changent de localisation pour poursuivre leur parcours résidentiel. Les différentiels d’abordabilité enclenchent donc des mobilités géographiques et redessinent les inégalités sociospatiales. Ces effets ne peuvent être saisis qu’en étant attentifs aux interactions avec les autres déterminants des trajectoires patrimoniales.

En combinant une approche systématique des marchés dans trois agglomérations différentes, mais aux dynamiques convergentes, à une enquête plus ciblée sur des secteurs de marché contrasté, on peut voir comment la réduction générale de l’abordabilité, passant par la médiation de facteurs patrimoniaux (durée d’emprunt, apport initial, transmissions intergénérationnelles, revente d’un logement précédent), affecte les profils et les parcours des propriétaires. Ce faisant, on peut mieux caractériser le blocage de l’accession à la propriété en y distinguant trois dimensions : un filtre social de plus en plus puissant, un surcroit de mobilisation de ressources et une contrainte de localisation grandissante.

Immobilier : L’accession à la propriété devient impossible

Immobilier : L’accession à la propriété devient impossible

ParRenaud Le Goix
Professeur en géographie urbaine et économique, Université Paris Cité

Loïc Bonneval
Maître de conférences en sociologie, Université Lumière Lyon 2 dans the Conversation

Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, publié en février dernier, on compterait en France 330 000 sans-abris, au moins 4 millions de personnes mal logées et 15 millions de personnes touchées par la crise du logement. Face à cette situation dramatique, l’un des enjeux porte sur les leviers de l’action sur les marchés du logement. Ces dernières années, la production neuve a ralenti (430 000 logements en 2012 à 370 000 en 2022) et la production de logements sociaux continue de se résidualiser (126 000 logements sociaux financés en 2016, 95 000 en 2021, 96 000 en 2022).

Au-delà de ces chiffres, la situation s’explique aussi par le blocage de la chaîne du logement du fait du ralentissement de l’accession à la propriété dans un contexte de hausse des prix. La part des primo-accédants tend à diminuer au profit de celle des propriétaires ayant fini de rembourser leur emprunt.

Dans ce contexte, nous avons mené une enquête financée par le programme ANR WIsDHoM (Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing Markets) portant sur les aires urbaines de Paris, Lyon et Avignon. Nous relevons que dans ces trois zones, l’accès à la propriété est devenu la norme, tout en étant moins abordable, creusant ainsi les inégalités.

Dans chacune des trois agglomérations, nous avons sélectionné quatre communes aux tendances de marché contrastées et nous y avons mené une enquête par voie postale auprès des propriétaires résidents (1 427 réponses). Les résultats tirés de cette enquête ne concernent donc pas l’ensemble des trois agglomérations mais des secteurs de marché spécifiques.

Le sens général de l’évolution ressort sans équivoque : l’abordabilité, entendue comme le rapport entre les prix et les revenus, a diminué partout.

Dans les trois agglomérations, les communes où un mois de revenu suffit pour acquérir un mètre carré sont de plus en plus reléguées dans les périphéries alors que le périmètre de celles où il faut plus de deux mois de revenu pour un mètre carré ne cesse de s’étendre.

Le processus est le plus marqué pour l’agglomération parisienne, dont la ville centre et la première ceinture étaient déjà peu abordables en 2002. Les niveaux d’abordabilité sont un peu meilleurs dans les deux autres agglomérations (plus pour Lyon que pour Avignon toutefois), mais la situation se détériore significativement.

Cette diminution de l’abordabilité a eu pour conséquence une triple évolution : une plus grande sélectivité sociale des marchés, une mobilisation plus importante des propriétaires pour leur parcours d’accession, et une recomposition de la géographie des parcours patrimoniaux.

La sélectivité sociale peut être mesurée par la hausse de la part des ménages à dominante cadre parmi les acquéreurs, part qui passe de 27 % avant l’inflation immobilière à 43 % après 2008. Cette hausse est surtout importante dans la première période de hausse des prix de l’immobilier à Paris et à Lyon, alors qu’elle est plus continue à Avignon.

On observe également une certaine convergence : les écarts entre les terrains de l’enquête dans les trois agglomérations sont moins élevés après 2008. Même si les niveaux de prix sont très différents d’une agglomération à l’autre, l’évolution de l’abordabilité produit des résultats assez similaires en termes de filtrage social par le marché du logement.

La deuxième conséquence porte sur les ressources mobilisées par les ménages pour devenir propriétaires, dans des logiques d’accumulation patrimoniale. Les catégories sociales qui parviennent encore à devenir propriétaires doivent s’engager dans des parcours d’accession à la fois plus longs et plus contraignants que par le passé.

La durée moyenne des emprunts ne cesse de s’allonger dans les trois agglomérations : 15,7 ans pour les acquéreurs d’avant 2000, 20 ans après 2015. Dans le même temps, la part de ceux dont l’apport est inférieur à 25 % du prix d’achat passe de 30 % avant 2000 à 25 % après 2008. Ce rôle déterminant de l’apport initial renvoie à la proportion croissante d’acquéreurs bénéficiant de la revente d’un autre bien immobilier.

Un tiers des acquéreurs des années 1980 et 1990 étaient déjà propriétaires avant d’acheter. Ils sont près de 60 % après 2008. Le découplage des prix et des revenus n’est ainsi tenable que par cette réinjection du patrimoine issu de la revente de biens immobiliers pour financer les acquisitions suivantes, au détriment des primo-accédants. Dans cette dynamique, l’agglomération d’Avignon comble progressivement l’écart avec les métropoles parisienne et lyonnaise, et les dépasse même après 2008.

Dans ce contexte, le maintien des primo-accédants sur le marché passe par deux canaux distincts : les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt à l’accession sociale d’une part, les transmissions intergénérationnelles d’autre part. Les premiers connaissent surtout un essor entre 2000 et 2007 où 41 % (contre 19 % auparavant) des primo-accédants enquêtés en bénéficient. Ils refluent ensuite à 31 %, reflet de l’évolution des terrains étudiés (certains sortant du zonage de ces dispositifs) et de du niveau social des acquéreurs (ces prêts aidés étant versés sous condition de revenus).

Le poids des transmissions intergénérationnelles pour les primo-accédants augmente quant à lui surtout après 2008. Alors que 18 % en bénéficiaient pour constituer un apport avant 2000 et 14 % entre 2000 et 2007, ce sont 33 % des primo-accédants qui mobilisent cette source après 2008. Sur des secteurs spécifiques de marché, les retournements des modes d’acquisition peuvent être rapides et la substitution des transferts intergénérationnels aux politiques d’aides à l’accession est un facteur renforçant les inégalités.

L’évolution de l’abordabilité affecte aussi, et c’est la troisième conséquence, la géographie des mobilités résidentielles. 39 % des acquéreurs d’avant 2000 ont acheté dans la commune où ils résidaient, 29 % après 2008.

Ce mouvement est continu dans les agglomérations de Lyon et d’Avignon, alors qu’il semble se retourner après 2008 à Paris. Un élément d’explication tient au fait que les ménages déjà propriétaires de l’agglomération parisienne réinvestissent plus souvent dans la même commune que ceux des deux autres agglomérations. 67 % des acquéreurs issus de la même commune étaient déjà propriétaires dans les communes autour de Paris, contre 46 % à Lyon et 30 % à Avignon.

Une partie des propriétaires franciliens semblent parvenir à mieux tirer parti des hausses de prix pour se maintenir dans leur commune alors qu’à Lyon et Avignon ils changent de localisation pour poursuivre leur parcours résidentiel. Les différentiels d’abordabilité enclenchent donc des mobilités géographiques et redessinent les inégalités sociospatiales. Ces effets ne peuvent être saisis qu’en étant attentifs aux interactions avec les autres déterminants des trajectoires patrimoniales.

En combinant une approche systématique des marchés dans trois agglomérations différentes, mais aux dynamiques convergentes, à une enquête plus ciblée sur des secteurs de marché contrasté, on peut voir comment la réduction générale de l’abordabilité, passant par la médiation de facteurs patrimoniaux (durée d’emprunt, apport initial, transmissions intergénérationnelles, revente d’un logement précédent), affecte les profils et les parcours des propriétaires. Ce faisant, on peut mieux caractériser le blocage de l’accession à la propriété en y distinguant trois dimensions : un filtre social de plus en plus puissant, un surcroit de mobilisation de ressources et une contrainte de localisation grandissante.

Immobilier : la propriété de plus en plus inaccessible

Immobilier : la propriété de plus en plus inaccessible

ParRenaud Le Goix
Professeur en géographie urbaine et économique, Université Paris Cité

Loïc Bonneval
Maître de conférences en sociologie, Université Lumière Lyon 2 dans the Conversation

Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, publié en février dernier, on compterait en France 330 000 sans-abris, au moins 4 millions de personnes mal logées et 15 millions de personnes touchées par la crise du logement. Face à cette situation dramatique, l’un des enjeux porte sur les leviers de l’action sur les marchés du logement. Ces dernières années, la production neuve a ralenti (430 000 logements en 2012 à 370 000 en 2022) et la production de logements sociaux continue de se résidualiser (126 000 logements sociaux financés en 2016, 95 000 en 2021, 96 000 en 2022).

Au-delà de ces chiffres, la situation s’explique aussi par le blocage de la chaîne du logement du fait du ralentissement de l’accession à la propriété dans un contexte de hausse des prix. La part des primo-accédants tend à diminuer au profit de celle des propriétaires ayant fini de rembourser leur emprunt.

Dans ce contexte, nous avons mené une enquête financée par le programme ANR WIsDHoM (Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing Markets) portant sur les aires urbaines de Paris, Lyon et Avignon. Nous relevons que dans ces trois zones, l’accès à la propriété est devenu la norme, tout en étant moins abordable, creusant ainsi les inégalités.

Dans chacune des trois agglomérations, nous avons sélectionné quatre communes aux tendances de marché contrastées et nous y avons mené une enquête par voie postale auprès des propriétaires résidents (1 427 réponses). Les résultats tirés de cette enquête ne concernent donc pas l’ensemble des trois agglomérations mais des secteurs de marché spécifiques.

Le sens général de l’évolution ressort sans équivoque : l’abordabilité, entendue comme le rapport entre les prix et les revenus, a diminué partout.

Dans les trois agglomérations, les communes où un mois de revenu suffit pour acquérir un mètre carré sont de plus en plus reléguées dans les périphéries alors que le périmètre de celles où il faut plus de deux mois de revenu pour un mètre carré ne cesse de s’étendre.

Le processus est le plus marqué pour l’agglomération parisienne, dont la ville centre et la première ceinture étaient déjà peu abordables en 2002. Les niveaux d’abordabilité sont un peu meilleurs dans les deux autres agglomérations (plus pour Lyon que pour Avignon toutefois), mais la situation se détériore significativement.

Cette diminution de l’abordabilité a eu pour conséquence une triple évolution : une plus grande sélectivité sociale des marchés, une mobilisation plus importante des propriétaires pour leur parcours d’accession, et une recomposition de la géographie des parcours patrimoniaux.

La sélectivité sociale peut être mesurée par la hausse de la part des ménages à dominante cadre parmi les acquéreurs, part qui passe de 27 % avant l’inflation immobilière à 43 % après 2008. Cette hausse est surtout importante dans la première période de hausse des prix de l’immobilier à Paris et à Lyon, alors qu’elle est plus continue à Avignon.

On observe également une certaine convergence : les écarts entre les terrains de l’enquête dans les trois agglomérations sont moins élevés après 2008. Même si les niveaux de prix sont très différents d’une agglomération à l’autre, l’évolution de l’abordabilité produit des résultats assez similaires en termes de filtrage social par le marché du logement.

La deuxième conséquence porte sur les ressources mobilisées par les ménages pour devenir propriétaires, dans des logiques d’accumulation patrimoniale. Les catégories sociales qui parviennent encore à devenir propriétaires doivent s’engager dans des parcours d’accession à la fois plus longs et plus contraignants que par le passé.

La durée moyenne des emprunts ne cesse de s’allonger dans les trois agglomérations : 15,7 ans pour les acquéreurs d’avant 2000, 20 ans après 2015. Dans le même temps, la part de ceux dont l’apport est inférieur à 25 % du prix d’achat passe de 30 % avant 2000 à 25 % après 2008. Ce rôle déterminant de l’apport initial renvoie à la proportion croissante d’acquéreurs bénéficiant de la revente d’un autre bien immobilier.

Un tiers des acquéreurs des années 1980 et 1990 étaient déjà propriétaires avant d’acheter. Ils sont près de 60 % après 2008. Le découplage des prix et des revenus n’est ainsi tenable que par cette réinjection du patrimoine issu de la revente de biens immobiliers pour financer les acquisitions suivantes, au détriment des primo-accédants. Dans cette dynamique, l’agglomération d’Avignon comble progressivement l’écart avec les métropoles parisienne et lyonnaise, et les dépasse même après 2008.

Dans ce contexte, le maintien des primo-accédants sur le marché passe par deux canaux distincts : les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt à l’accession sociale d’une part, les transmissions intergénérationnelles d’autre part. Les premiers connaissent surtout un essor entre 2000 et 2007 où 41 % (contre 19 % auparavant) des primo-accédants enquêtés en bénéficient. Ils refluent ensuite à 31 %, reflet de l’évolution des terrains étudiés (certains sortant du zonage de ces dispositifs) et de du niveau social des acquéreurs (ces prêts aidés étant versés sous condition de revenus).

Le poids des transmissions intergénérationnelles pour les primo-accédants augmente quant à lui surtout après 2008. Alors que 18 % en bénéficiaient pour constituer un apport avant 2000 et 14 % entre 2000 et 2007, ce sont 33 % des primo-accédants qui mobilisent cette source après 2008. Sur des secteurs spécifiques de marché, les retournements des modes d’acquisition peuvent être rapides et la substitution des transferts intergénérationnels aux politiques d’aides à l’accession est un facteur renforçant les inégalités.

L’évolution de l’abordabilité affecte aussi, et c’est la troisième conséquence, la géographie des mobilités résidentielles. 39 % des acquéreurs d’avant 2000 ont acheté dans la commune où ils résidaient, 29 % après 2008.

Ce mouvement est continu dans les agglomérations de Lyon et d’Avignon, alors qu’il semble se retourner après 2008 à Paris. Un élément d’explication tient au fait que les ménages déjà propriétaires de l’agglomération parisienne réinvestissent plus souvent dans la même commune que ceux des deux autres agglomérations. 67 % des acquéreurs issus de la même commune étaient déjà propriétaires dans les communes autour de Paris, contre 46 % à Lyon et 30 % à Avignon.

Une partie des propriétaires franciliens semblent parvenir à mieux tirer parti des hausses de prix pour se maintenir dans leur commune alors qu’à Lyon et Avignon ils changent de localisation pour poursuivre leur parcours résidentiel. Les différentiels d’abordabilité enclenchent donc des mobilités géographiques et redessinent les inégalités sociospatiales. Ces effets ne peuvent être saisis qu’en étant attentifs aux interactions avec les autres déterminants des trajectoires patrimoniales.

En combinant une approche systématique des marchés dans trois agglomérations différentes, mais aux dynamiques convergentes, à une enquête plus ciblée sur des secteurs de marché contrasté, on peut voir comment la réduction générale de l’abordabilité, passant par la médiation de facteurs patrimoniaux (durée d’emprunt, apport initial, transmissions intergénérationnelles, revente d’un logement précédent), affecte les profils et les parcours des propriétaires. Ce faisant, on peut mieux caractériser le blocage de l’accession à la propriété en y distinguant trois dimensions : un filtre social de plus en plus puissant, un surcroit de mobilisation de ressources et une contrainte de localisation grandissante.

Société- Contre  l’accession à la propriété !

Les candidats de droite veulent faciliter l’accès à la propriété immobilière, pour des raisons tant politiques que morales, observe l’économiste Philippe Askenazy dans sa chronique.Une sorte de controverse classique de la gauche vis-à-vis de la propriété qui préfère sans doute la concentration urbaine dans les grandes monopoles.( Peut-être la solution à  mais à condition de posséder une résidence secondaire au Touquet ou à Saint-Tropez  ?) ( dans le Monde)

 

Chronique.

La question du patrimoine est revenue en force dans les débats présidentiels. Les droites rivalisent de propositions pour une « France de propriétaires », selon les mots de Valérie Pécresse. Un des plus précis est Eric Zemmour, qui propose une suppression des frais dits « de notaire » – qui représentent 7 % à 8 % du montant d’un bien – pour les jeunes acquéreurs d’une résidence principale.

Sur le plan de l’économie politique, le « tous propriétaires » permet de contourner les débats sur une taxation des successions et, plus généralement, du patrimoine : d’une part, l’accès de tous au patrimoine réglerait la question de la répartition inégalitaire des patrimoines ; d’autre part, plus il y aura de propriétaires, plus il y aura d’opposants à toute forme de taxation de la propriété, et plus les grandes fortunes seront préservées… Enfin, si chacun possède l’assurance de disposer d’un patrimoine, il est possible de réduire le capital de tous que représente la protection sociale, en particulier les systèmes de retraite.

 

Mais l’adhésion des droites françaises conservatrices à ce principe ne se résume pas à cette dimension politique. Elles demeurent convaincues des bienfaits de la propriété, notamment sous l’influence des travaux de Frédéric Le Play (1806-1882). Cet ingénieur, inventeur de la notion de « famille souche » – vu par certains comme précurseur, voire fondateur, de la sociologie française –, écrit : « plus j’étudie le problème social et plus je m’assure que le premier degré du bien-être ne consiste pas à étendre les satisfactions physiques, mais bien à créer les jouissances morales que donne la propriété » (La Réforme sociale en France : déduite de l’observation comparée des peuples européens, 1864). L’accès à la propriété renforce l’unité familiale. Il transforme l’individu en un membre plein d’une communauté locale, qui s’investit dans les associations, l’Eglise ou les affaires publiques. La valeur de long terme du bien familial dépendant des externalités positives d’un voisinage agréable, parents et enfants ont intérêt à entretenir leur bien, mais aussi à respecter la propriété des autres, s’éloignant ainsi de toute forme de délinquance.

Les travaux quantitatifs des sciences sociales peinent toutefois à en démontrer les bienfaits. Les dangers théoriques pour le fonctionnement de l’économie sont également difficiles à confirmer : plus le capital productif est mobile, plus l’inertie induite par la propriété serait individuellement et collectivement coûteuse. Car, en fixant les travailleurs dans leur logement, la propriété réduirait la mobilité de la main-d’œuvre, accroîtrait les risques de chômage et la perte de compétitivité des territoires manquant de main-d’œuvre.

 Contre  l’accession à la propriété !

Les candidats de droite veulent faciliter l’accès à la propriété immobilière, pour des raisons tant politiques que morales, observe l’économiste Philippe Askenazy dans sa chronique.Une sorte de controverse classique de la gauche vis-à-vis de la propriété qui préfère sans doute la concentration urbaine dans les grandes monopoles.( Peut-être la solution à  mais à condition de posséder une résidence secondaire au Touquet ou à Saint-Tropez  ?) ( dans le Monde)

 

Chronique.

La question du patrimoine est revenue en force dans les débats présidentiels. Les droites rivalisent de propositions pour une « France de propriétaires », selon les mots de Valérie Pécresse. Un des plus précis est Eric Zemmour, qui propose une suppression des frais dits « de notaire » – qui représentent 7 % à 8 % du montant d’un bien – pour les jeunes acquéreurs d’une résidence principale.

Sur le plan de l’économie politique, le « tous propriétaires » permet de contourner les débats sur une taxation des successions et, plus généralement, du patrimoine : d’une part, l’accès de tous au patrimoine réglerait la question de la répartition inégalitaire des patrimoines ; d’autre part, plus il y aura de propriétaires, plus il y aura d’opposants à toute forme de taxation de la propriété, et plus les grandes fortunes seront préservées… Enfin, si chacun possède l’assurance de disposer d’un patrimoine, il est possible de réduire le capital de tous que représente la protection sociale, en particulier les systèmes de retraite.

 

Mais l’adhésion des droites françaises conservatrices à ce principe ne se résume pas à cette dimension politique. Elles demeurent convaincues des bienfaits de la propriété, notamment sous l’influence des travaux de Frédéric Le Play (1806-1882). Cet ingénieur, inventeur de la notion de « famille souche » – vu par certains comme précurseur, voire fondateur, de la sociologie française –, écrit : « plus j’étudie le problème social et plus je m’assure que le premier degré du bien-être ne consiste pas à étendre les satisfactions physiques, mais bien à créer les jouissances morales que donne la propriété » (La Réforme sociale en France : déduite de l’observation comparée des peuples européens, 1864). L’accès à la propriété renforce l’unité familiale. Il transforme l’individu en un membre plein d’une communauté locale, qui s’investit dans les associations, l’Eglise ou les affaires publiques. La valeur de long terme du bien familial dépendant des externalités positives d’un voisinage agréable, parents et enfants ont intérêt à entretenir leur bien, mais aussi à respecter la propriété des autres, s’éloignant ainsi de toute forme de délinquance.

Les travaux quantitatifs des sciences sociales peinent toutefois à en démontrer les bienfaits. Les dangers théoriques pour le fonctionnement de l’économie sont également difficiles à confirmer : plus le capital productif est mobile, plus l’inertie induite par la propriété serait individuellement et collectivement coûteuse. Car, en fixant les travailleurs dans leur logement, la propriété réduirait la mobilité de la main-d’œuvre, accroîtrait les risques de chômage et la perte de compétitivité des territoires manquant de main-d’œuvre.

Accession à la propriété d’un nouveau genre

« Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…) », le président d’Ulysse consultant plaide dans l’Opinion  pour cette solution permettant de « ​peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers »

 

J’ai lu avec intérêt l’article que Bertrand Jacquillat a consacré, sous le titre joyeusement provocateur « Les Soviets dans l’immobilier parisien ! » (l’Opinion des 30 avril-1^ermai), au bail réel et solidaire, destiné à promouvoir des opérations d’accession à la propriété d’un nouveau genre. J’en rappelle ici la genèse et tente de le mettre en perspective.

En 2001, Bertrand Delanoë est élu maire de Paris. Son équipe et lui ont essentiellement une vision idéologique du logement, avec deux obsessions : les attributions de logements et le contrôle des organismes satellites de la ville. En charge du logement, Jean-Yves Mano interroge assez vite la pertinence de deux segments de la politique municipale, sa réflexion portant largement les défiances – et les credo – d’une grande partie de la gauche.

Le premier est le logement locatif intermédiaire (LLI), dédié au maintien des classes moyennes dans la capitale, enjeu majeur en termes de diversification de l’offre locative (eu égard aux écarts de loyer entre le parc social et le parc privé)… mais aussi de dynamiques électorales. Tout en adoptant un discours nuancé, la nouvelle équipe va privilégier une politique « hégémonique » du logement HLM, à commencer par la transformation en logements sociaux de milliers de logements intermédiaires et construits dans l’entre-deux-guerres, avec un résultat sans appel : sur la production de 42 000 LLI depuis 2015 (France entière), date de la relance de ce produit locatif, 8 % seulement sont situés à Paris, 14 % dans les Hauts-de-Seine et 23 % en Seine-Saint-Denis.

« L’argent de la ville ». Second segment problématique, plus emblématique encore : l’accession sociale à la propriété (ASP), des aides permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement à un prix inférieur à celui du marché. Les interrogations sont nombreuses contre ce totem : quelle est l’utilité de peser sur les coûts du foncier municipal pour des opérations ne trouvant aucun bénéfice social dans la durée (contrairement au locatif HLM) ? Surtout, comment maîtriser les phénomènes spéculatifs pour ne pas se voir reprocher d’utiliser « l’argent de la ville » hors de tout contrôle ? Une première parade consiste à prohiber la revente pendant une période donnée : trois ans puis cinq, puis dix… Mais au-delà, l’attractivité diminue et les tribunaux, garants du droit de propriété « inviolable et sacré », disent halte.

D’où l’idée qui émerge progressivement d’un montage conciliant la maîtrise du foncier dans le temps et l’encadrement des prix d’acquisition et de revente. C’est d’ailleurs ce second volet qui est le plus original, le premier, fondé sur la dissociation foncier/bâti, étant pratiqué depuis très longtemps (City de Londres).

Ce montage particulier permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30% à 50% sur les prix de marché

Sous l’impulsion d’experts et de parlementaires tels Audrey Linkenheld, rapporteure de la loi Alur, le montage en bail réel et solidaire (BRS) est né ! Il laisse la maîtrise pérenne du foncier à un organisme dédié (l’office foncier solidaire), cède le volume (l’usage) du logement et non sa pleine propriété (murs et terrain) à des « accédants » sous plafonds de ressources qui acceptent d’emblée de revendre, quand ils le souhaiteront, les droits qu’ils détiennent sur leur logement à un prix encadré et à des ménages respectant ces mêmes plafonds de ressources. Et il semble trouver son public aussi bien à Lille, Rennes, Biarritz, qu’en Outre-Mer, à Nantes et donc à Paris.

Compte tenu du net particularisme du montage – et de son impact économique qui permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30 % à 50 % sur les prix de marché – quelle appréciation peut-on porter sur une telle ingénierie ?

Un premier enjeu concerne les stratégies foncières territoriales. Les collectivités locales ont compris progressivement l’intérêt qui s’attache à la maîtrise dans le temps d’un foncier de plus en plus rare. D’où ces montages dits « complexes » conduisant à réaliser en partenariat public-privé des logements, des stades, etc., sur la base de la dissociation foncier/bâti. A l’expiration d’un bail emphytéotique de cinquante ans, on peut concevoir de reconfigurer le bâti voire de créer un écoquartier, perspectives inenvisageables si l’on a cédé la pleine propriété des terrains il y a longtemps. Pourquoi les programmes d’accession échapperaient-ils à cette dynamique ?

D’autant que – et c’est le deuxième enjeu – la diversification de l’offre de logements est une clé fondamentale des politiques de l’habitat en zones tendues. C’est un lieu commun de dire que, dans notre pays, les parcours résidentiels sont devenus très compliqués et que les coûts de la mobilité (professionnelle, résidentielle) sont particulièrement élevés. Il faut donc imaginer des leviers desserrant ces contraintes.

Fluidifier. Cela peut être une politique du logement intermédiaire ciblée, pour fluidifier l’occupation du parc social et servir de sas au parc privé ; cela peut être aussi (faute de mieux ?) une politique d’accession déconnectée des circuits opaques qui, plus en France qu’ailleurs, maintiennent les prix des logements à un niveau dramatiquement élevé, quelle que soit la conjoncture. L’enjeu étant aussi, à terme, de peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers et ses effets pervers…

Le troisième enjeu est profondément culturel. Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…), sommes-nous prêts à accepter un modèle d’acquisition alternatif à la propriété classique ? A occuper durablement un logement sans le posséder, céder ses droits non au plus offrant mais à celui qui, comme nous-mêmes il y a cinq, dix, vingt ans, va bénéficier pour se loger d’un prix « hors marché » – et renoncer, donc, à la plus-value ?

L’extrême pénurie de logements abordables dans les métropoles ménage une place à un produit d’accession aussi atypique, et l’on comprend bien pourquoi l’équipe municipale à Paris se trouve à l’aise avec ce montage. Au demeurant, une bonne part des jeunes générations ne s’inscrit-elle pas dans la philosophie « responsable » que l’on vient de décrire à grands traits ? Si c’est une réponse positive qui émerge, c’est bien une nouvelle approche de la « fabrique de la valeur » qui se fera jour et, au-delà, une nouvelle approche de la « propriété » immobilière. On le voit, l’enjeu est capital : quels obstacles devraient nous détourner de l’explorer plus avant ?

Stéphane Carini est président d’Ulysse consultant, une structure de conseil dédiée aux acteurs du logement social et du développement territorial.

Santé–Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Santé–Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Au rythme actuel n’a population mondiale ne pourra pas être vaccinée totalement avant 2025 en particulier dans les pays pauvres. Du coup, des intellectuels et des politiques demandent que soit faite une entorse à la propriété intellectuelle des vaccins. Plus de 60 anciens chefs d’État plus de 100 lauréats du prix Nobel demandent donc à Joe Biden une dérogation.

Une dérogation stimulerait la fabrication de vaccins et accélérerait la réponse à la pandémie dans les pays plus pauvres qui, autrement, pourraient devoir attendre des années, ont-ils déclaré dans une lettre conjointe à Biden envoyée aux agences de presse mercredi.

« Le président Biden a déclaré que personne n’est en sécurité tant que tout le monde n’est pas en sécurité, et maintenant avec le G7 à venir, il y a une occasion sans précédent de fournir le leadership que seuls les États-Unis peuvent fournir », a déclaré l’ancien Premier ministre britannique Gordon Brown, faisant référence à un prochain réunion des pays les plus riches du monde.

La lettre demandait à Biden de soutenir une proposition de l’Afrique du Sud et de l’Inde à l’Organisation mondiale du commerce de déroger temporairement aux règles de propriété intellectuelle liées aux vaccins et aux traitements COVID-19.

Il a déclaré que, sur la base du rythme actuel de production de vaccins, la plupart des pays pauvres devront attendre au moins 2024 pour parvenir à une vaccination de masse contre le COVID-19.

Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Au rythme actuel n’a population mondiale ne pourra pas être vaccinée totalement avant 2025 en particulier dans les pays pauvres. Du coup, des intellectuels et des politiques demandent que soit faite une entorse à la propriété intellectuelle des vaccins. Plus de 60 anciens chefs d’État plus de 100 lauréats du prix Nobel demandent donc à Joe Biden une dérogation.

Une dérogation stimulerait la fabrication de vaccins et accélérerait la réponse à la pandémie dans les pays plus pauvres qui, autrement, pourraient devoir attendre des années, ont-ils déclaré dans une lettre conjointe à Biden envoyée aux agences de presse mercredi.

« Le président Biden a déclaré que personne n’est en sécurité tant que tout le monde n’est pas en sécurité, et maintenant avec le G7 à venir, il y a une occasion sans précédent de fournir le leadership que seuls les États-Unis peuvent fournir », a déclaré l’ancien Premier ministre britannique Gordon Brown, faisant référence à un prochain réunion des pays les plus riches du monde.

La lettre demandait à Biden de soutenir une proposition de l’Afrique du Sud et de l’Inde à l’Organisation mondiale du commerce de déroger temporairement aux règles de propriété intellectuelle liées aux vaccins et aux traitements COVID-19.

Il a déclaré que, sur la base du rythme actuel de production de vaccins, la plupart des pays pauvres devront attendre au moins 2024 pour parvenir à une vaccination de masse contre le COVID-19.

Vaccins : pour une remise en question de la propriété intellectuelle

En pleine pandémie, la spécialiste des questions de propriété intellectuelle, Gaëlle Krikorian, appelle, dans un entretien au « Monde », à une remise à plat de l’économie du médicament et à la nécessaire transparence des négociations.

Après une thèse de sociologie sur l’accès aux médicaments à l’Ecole des hautes études en sciences sociales (Ehess), Gaëlle Krikorian a travaillé au Parlement européen comme conseillère sur les questions de propriété intellectuelle, puis à Médecins sans frontières où elle a défendu un accès équitable aux traitements essentiels partout dans le monde.

En mai 2020, l’Union européenne appelait à faire du vaccin anti-Covid-19 un « bien public mondial ». Dix mois plus tard, les États les plus riches se disputent les doses tandis que les autres pays patientent. Comment analysez-vous la situation ?

L’appel de politiques à ce que le vaccin soit un « bien public mondial » est d’une terrible naïveté ou d’une grande hypocrisie. Il y a un paradoxe dans le fait de répéter, de ce côté-ci de l’Atlantique, que la santé doit être considérée comme un droit supérieur, que l’accès aux médicaments est universel, alors que l’on traite les produits de santé avant tout comme des marchandises et qu’on se refuse à prendre des mesures radicales.

Avec le système de propriété intellectuelle tel qu’il est appliqué par nos pays, un produit pharmaceutique ne peut pas devenir ce qu’on appelle en économie « un bien public » accessible à chacun. Il existe des principes de rivalité, de monopole, et donc d’exclusion.

Le même paradoxe existe dans d’autres domaines comme la biodiversité, par exemple, considérée en théorie comme un « bien public mondial », couvert par un accord international, le protocole de Nagoya, adopté en 2010. Dans les faits, il est extrêmement difficile, voire impossible, de faire respecter un tel principe au niveau global. D’une part, les lobbys industriels s’y opposent de toutes leurs forces, et d’autre part, ce sont les Etats qui autorisent des firmes à s’approprier, par des droits exclusifs, des savoirs sur les plantes que partagent et préservent depuis des millénaires les populations locales.

Un autre concept, celui de « biens communs », me semble plus intéressant, parce qu’il repose sur l’organisation d’une gestion collective de la ressource pour assurer son existence et son accès. Mais il nécessiterait une approche radicalement différente de celle qui prédomine actuellement, afin de traduire le fait que la recherche est un effort collectif qui mobilise de nombreux d’acteurs.

Quel regard portez-vous sur les débats autour de la répartition des vaccins contre le Covid-19 ?

La façon dont on a collectivement développé ce vaccin pose deux questions éthiques. La première porte sur la valeur de la vie, selon la zone géographique où l’on habite. Un système est-il pertinent si une partie de la population mondiale ne peut pas se protéger de l’épidémie ?