Archive pour le Tag 'propriété'

Accession à la propriété d’un nouveau genre

Accession à la propriété d’un nouveau genre

« Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…) », le président d’Ulysse consultant plaide dans l’Opinion  pour cette solution permettant de « ​peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers »

 

J’ai lu avec intérêt l’article que Bertrand Jacquillat a consacré, sous le titre joyeusement provocateur « Les Soviets dans l’immobilier parisien ! » (l’Opinion des 30 avril-1ermai), au bail réel et solidaire, destiné à promouvoir des opérations d’accession à la propriété d’un nouveau genre. J’en rappelle ici la genèse et tente de le mettre en perspective.

En 2001, Bertrand Delanoë est élu maire de Paris. Son équipe et lui ont essentiellement une vision idéologique du logement, avec deux obsessions : les attributions de logements et le contrôle des organismes satellites de la ville. En charge du logement, Jean-Yves Mano interroge assez vite la pertinence de deux segments de la politique municipale, sa réflexion portant largement les défiances – et les credo – d’une grande partie de la gauche.

Le premier est le logement locatif intermédiaire (LLI), dédié au maintien des classes moyennes dans la capitale, enjeu majeur en termes de diversification de l’offre locative (eu égard aux écarts de loyer entre le parc social et le parc privé)… mais aussi de dynamiques électorales. Tout en adoptant un discours nuancé, la nouvelle équipe va privilégier une politique « hégémonique » du logement HLM, à commencer par la transformation en logements sociaux de milliers de logements intermédiaires et construits dans l’entre-deux-guerres, avec un résultat sans appel : sur la production de 42 000 LLI depuis 2015 (France entière), date de la relance de ce produit locatif, 8 % seulement sont situés à Paris, 14 % dans les Hauts-de-Seine et 23 % en Seine-Saint-Denis.

« L’argent de la ville ». Second segment problématique, plus emblématique encore : l’accession sociale à la propriété (ASP), des aides permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement à un prix inférieur à celui du marché. Les interrogations sont nombreuses contre ce totem : quelle est l’utilité de peser sur les coûts du foncier municipal pour des opérations ne trouvant aucun bénéfice social dans la durée (contrairement au locatif HLM) ? Surtout, comment maîtriser les phénomènes spéculatifs pour ne pas se voir reprocher d’utiliser « l’argent de la ville » hors de tout contrôle ? Une première parade consiste à prohiber la revente pendant une période donnée : trois ans puis cinq, puis dix… Mais au-delà, l’attractivité diminue et les tribunaux, garants du droit de propriété « inviolable et sacré », disent halte.

D’où l’idée qui émerge progressivement d’un montage conciliant la maîtrise du foncier dans le temps et l’encadrement des prix d’acquisition et de revente. C’est d’ailleurs ce second volet qui est le plus original, le premier, fondé sur la dissociation foncier/bâti, étant pratiqué depuis très longtemps (City de Londres).

Ce montage particulier permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30% à 50% sur les prix de marché

Sous l’impulsion d’experts et de parlementaires tels Audrey Linkenheld, rapporteure de la loi Alur, le montage en bail réel et solidaire (BRS) est né ! Il laisse la maîtrise pérenne du foncier à un organisme dédié (l’office foncier solidaire), cède le volume (l’usage) du logement et non sa pleine propriété (murs et terrain) à des « accédants » sous plafonds de ressources qui acceptent d’emblée de revendre, quand ils le souhaiteront, les droits qu’ils détiennent sur leur logement à un prix encadré et à des ménages respectant ces mêmes plafonds de ressources. Et il semble trouver son public aussi bien à Lille, Rennes, Biarritz, qu’en Outre-Mer, à Nantes et donc à Paris.

Compte tenu du net particularisme du montage – et de son impact économique qui permet, du fait de la non-cession du foncier, de pratiquer des décotes de 30 % à 50 % sur les prix de marché – quelle appréciation peut-on porter sur une telle ingénierie ?

Un premier enjeu concerne les stratégies foncières territoriales. Les collectivités locales ont compris progressivement l’intérêt qui s’attache à la maîtrise dans le temps d’un foncier de plus en plus rare. D’où ces montages dits « complexes » conduisant à réaliser en partenariat public-privé des logements, des stades, etc., sur la base de la dissociation foncier/bâti. A l’expiration d’un bail emphytéotique de cinquante ans, on peut concevoir de reconfigurer le bâti voire de créer un écoquartier, perspectives inenvisageables si l’on a cédé la pleine propriété des terrains il y a longtemps. Pourquoi les programmes d’accession échapperaient-ils à cette dynamique ?

D’autant que – et c’est le deuxième enjeu – la diversification de l’offre de logements est une clé fondamentale des politiques de l’habitat en zones tendues. C’est un lieu commun de dire que, dans notre pays, les parcours résidentiels sont devenus très compliqués et que les coûts de la mobilité (professionnelle, résidentielle) sont particulièrement élevés. Il faut donc imaginer des leviers desserrant ces contraintes.

Fluidifier. Cela peut être une politique du logement intermédiaire ciblée, pour fluidifier l’occupation du parc social et servir de sas au parc privé ; cela peut être aussi (faute de mieux ?) une politique d’accession déconnectée des circuits opaques qui, plus en France qu’ailleurs, maintiennent les prix des logements à un niveau dramatiquement élevé, quelle que soit la conjoncture. L’enjeu étant aussi, à terme, de peser sur les prix de marché en évitant l’encadrement des loyers et ses effets pervers…

Le troisième enjeu est profondément culturel. Alors que, partout dans le monde, se répand la prévalence de l’usage d’un bien sur sa détention (vélo, automobile…), sommes-nous prêts à accepter un modèle d’acquisition alternatif à la propriété classique ? A occuper durablement un logement sans le posséder, céder ses droits non au plus offrant mais à celui qui, comme nous-mêmes il y a cinq, dix, vingt ans, va bénéficier pour se loger d’un prix « hors marché » – et renoncer, donc, à la plus-value ?

L’extrême pénurie de logements abordables dans les métropoles ménage une place à un produit d’accession aussi atypique, et l’on comprend bien pourquoi l’équipe municipale à Paris se trouve à l’aise avec ce montage. Au demeurant, une bonne part des jeunes générations ne s’inscrit-elle pas dans la philosophie « responsable » que l’on vient de décrire à grands traits ? Si c’est une réponse positive qui émerge, c’est bien une nouvelle approche de la « fabrique de la valeur » qui se fera jour et, au-delà, une nouvelle approche de la « propriété » immobilière. On le voit, l’enjeu est capital : quels obstacles devraient nous détourner de l’explorer plus avant ?

Stéphane Carini est président d’Ulysse consultant, une structure de conseil dédiée aux acteurs du logement social et du développement territorial.

Santé–Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Santé–Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Au rythme actuel n’a population mondiale ne pourra pas être vaccinée totalement avant 2025 en particulier dans les pays pauvres. Du coup, des intellectuels et des politiques demandent que soit faite une entorse à la propriété intellectuelle des vaccins. Plus de 60 anciens chefs d’État plus de 100 lauréats du prix Nobel demandent donc à Joe Biden une dérogation.

Une dérogation stimulerait la fabrication de vaccins et accélérerait la réponse à la pandémie dans les pays plus pauvres qui, autrement, pourraient devoir attendre des années, ont-ils déclaré dans une lettre conjointe à Biden envoyée aux agences de presse mercredi.

« Le président Biden a déclaré que personne n’est en sécurité tant que tout le monde n’est pas en sécurité, et maintenant avec le G7 à venir, il y a une occasion sans précédent de fournir le leadership que seuls les États-Unis peuvent fournir », a déclaré l’ancien Premier ministre britannique Gordon Brown, faisant référence à un prochain réunion des pays les plus riches du monde.

La lettre demandait à Biden de soutenir une proposition de l’Afrique du Sud et de l’Inde à l’Organisation mondiale du commerce de déroger temporairement aux règles de propriété intellectuelle liées aux vaccins et aux traitements COVID-19.

Il a déclaré que, sur la base du rythme actuel de production de vaccins, la plupart des pays pauvres devront attendre au moins 2024 pour parvenir à une vaccination de masse contre le COVID-19.

Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Vaccins covid: Des prix Nobel et des dirigeants pour une dérogation à la propriété intellectuelle

Au rythme actuel n’a population mondiale ne pourra pas être vaccinée totalement avant 2025 en particulier dans les pays pauvres. Du coup, des intellectuels et des politiques demandent que soit faite une entorse à la propriété intellectuelle des vaccins. Plus de 60 anciens chefs d’État plus de 100 lauréats du prix Nobel demandent donc à Joe Biden une dérogation.

Une dérogation stimulerait la fabrication de vaccins et accélérerait la réponse à la pandémie dans les pays plus pauvres qui, autrement, pourraient devoir attendre des années, ont-ils déclaré dans une lettre conjointe à Biden envoyée aux agences de presse mercredi.

« Le président Biden a déclaré que personne n’est en sécurité tant que tout le monde n’est pas en sécurité, et maintenant avec le G7 à venir, il y a une occasion sans précédent de fournir le leadership que seuls les États-Unis peuvent fournir », a déclaré l’ancien Premier ministre britannique Gordon Brown, faisant référence à un prochain réunion des pays les plus riches du monde.

La lettre demandait à Biden de soutenir une proposition de l’Afrique du Sud et de l’Inde à l’Organisation mondiale du commerce de déroger temporairement aux règles de propriété intellectuelle liées aux vaccins et aux traitements COVID-19.

Il a déclaré que, sur la base du rythme actuel de production de vaccins, la plupart des pays pauvres devront attendre au moins 2024 pour parvenir à une vaccination de masse contre le COVID-19.

Vaccins : pour une remise en question de la propriété intellectuelle

En pleine pandémie, la spécialiste des questions de propriété intellectuelle, Gaëlle Krikorian, appelle, dans un entretien au « Monde », à une remise à plat de l’économie du médicament et à la nécessaire transparence des négociations.

Après une thèse de sociologie sur l’accès aux médicaments à l’Ecole des hautes études en sciences sociales (Ehess), Gaëlle Krikorian a travaillé au Parlement européen comme conseillère sur les questions de propriété intellectuelle, puis à Médecins sans frontières où elle a défendu un accès équitable aux traitements essentiels partout dans le monde.

En mai 2020, l’Union européenne appelait à faire du vaccin anti-Covid-19 un « bien public mondial ». Dix mois plus tard, les États les plus riches se disputent les doses tandis que les autres pays patientent. Comment analysez-vous la situation ?

L’appel de politiques à ce que le vaccin soit un « bien public mondial » est d’une terrible naïveté ou d’une grande hypocrisie. Il y a un paradoxe dans le fait de répéter, de ce côté-ci de l’Atlantique, que la santé doit être considérée comme un droit supérieur, que l’accès aux médicaments est universel, alors que l’on traite les produits de santé avant tout comme des marchandises et qu’on se refuse à prendre des mesures radicales.

Avec le système de propriété intellectuelle tel qu’il est appliqué par nos pays, un produit pharmaceutique ne peut pas devenir ce qu’on appelle en économie « un bien public » accessible à chacun. Il existe des principes de rivalité, de monopole, et donc d’exclusion.

Le même paradoxe existe dans d’autres domaines comme la biodiversité, par exemple, considérée en théorie comme un « bien public mondial », couvert par un accord international, le protocole de Nagoya, adopté en 2010. Dans les faits, il est extrêmement difficile, voire impossible, de faire respecter un tel principe au niveau global. D’une part, les lobbys industriels s’y opposent de toutes leurs forces, et d’autre part, ce sont les Etats qui autorisent des firmes à s’approprier, par des droits exclusifs, des savoirs sur les plantes que partagent et préservent depuis des millénaires les populations locales.

Un autre concept, celui de « biens communs », me semble plus intéressant, parce qu’il repose sur l’organisation d’une gestion collective de la ressource pour assurer son existence et son accès. Mais il nécessiterait une approche radicalement différente de celle qui prédomine actuellement, afin de traduire le fait que la recherche est un effort collectif qui mobilise de nombreux d’acteurs.

Quel regard portez-vous sur les débats autour de la répartition des vaccins contre le Covid-19 ?

La façon dont on a collectivement développé ce vaccin pose deux questions éthiques. La première porte sur la valeur de la vie, selon la zone géographique où l’on habite. Un système est-il pertinent si une partie de la population mondiale ne peut pas se protéger de l’épidémie ?

Poutine : une propriété de milliardaire de 7000 ha

Poutine : une propriété de milliardaire de 7000 ha

 

En toute discrétion ou presque Poutine à assuré ses vieux jours d’une part en prolongeant son mandat d’une vingtaine d’années (après déjà 20 ans d’exercice) d’autre part en investissant quelques 100 milliards de roubles dans une luxueuse propriété de 7000 ha que vient notamment de révéler l’opposant Alexeï Navalny que précisément Poutine vient de remettre en prison après son empoisonnement après les services secrets russes

Avait réservé à Vladimir Poutine une petite surprise : une vidéo choc de près de deux heures dans laquelle l’opposant s’en prend aux ultimes tabous en Russie, la fortune du maître du Kremlin et les liens avec sa famille.

La vidéo mise en ligne mardi, alors que Navalny achevait sa première journée de détention à la prison moscovite de Matrosskaya Tichina (« Le silence du matelot »), a été visionnée 20 millions de fois mercredi matin. La vaste enquête menée par l’équipe de Navalny – rassemblée au sein de sa Fondation contre la corruption (FBK)- tourne autour du « palais de Poutine », un véritable « château de Versailles » de 17 700 mètres carrés édifié près de Gelendjik, dans la région de Krasnodar, sur la côte de la Mer noire.

Ce projet pharaonique, entamé il y a quinze ans et pas encore achevé, aurait coûté 100 milliards de roubles

Logement : le droit de propriété limité aux murs ?

Logement : le droit de propriété limité aux murs ?

Une proposition assez innovante face à la crise de l’immobilier; dans les zones très tendues comme à Paris;  le soll appartiendrait aux pouvoirs publics et les murs aux propriétaires constructeurs. Ce qui ressort d’un rapport remis au premier ministre à fin d’étudier comment endiguer la hausse des prix du foncier, c’est-à-dire les terrains sur lesquels sont ensuite construits les logements.

Cette composante se traduit mécaniquement dans le prix d’ensemble: les promoteurs immobiliers répercutent dans leurs tarifs le montant auquel ils ont acheté le terrain.

t la proposition qui permettrait aux collectivités locales de conserver la propriété de terrains, en ne laissant au propriétaire que celle des murs..

La disposition, qui vise à sortir le prix des terrains du marché immobilier, passerait par la création d’organismes « fonciers » publics. Ils seraient obligatoires dans les zones dites « tendues », où l’offre de logements est jugée insuffisante par rapport à la demande.

Ce principe existe déjà, notamment à Lille où il est expérimenté depuis deux ans, mais il est limité aux dispositifs d’accession sociale à la propriété, c’est-à-dire sous conditions de ressources. Il s’agirait de l’étendre à tous types d’opérations.

Restera à prendre une orientation définitive et à traduire cela dans des textes législatifs

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

 

Une récente étude démontrée que les jeunes considéraient qu’ils vivaient moins bien que leurs parents. Un sentiment contestable au regard des chiffres car en moyenne sur longue période les revenus n’ont cessé d’augmenter même s’il faut prendre en compte la question dramatique du chômage. Par contre certaines inégalités ont effectivement progressé notamment en ce qui concerne l’accès à la propriété pour les ménages les ménages modestes. En cause pas tellement l’évolution des revenus qui ont augmenté en moyenne sur longue période mais surtout la flambée des prix, flambée des prix qui a pratiquement fait doubler le prix des logements. Du coup nombre de foyers modestes ne présentent  pas les critères de solvabilité nécessaires pour emprunter. La bulle immobilière est donc surtout subie par les ménages les moins favorisés. Les inégalités s’accroissent donc depuis quarante ans dans l’accès à la propriété, constate une étude, soulignant que la part de propriétaires a été divisée par deux de 1988 à 2013 parmi les 25 à 44 ans les plus modestes.  »Alors que l’accès à la propriété des plus modestes s’est détérioré depuis la fin des années 1980, il s’améliore depuis quarante ans pour les plus aisés », observe la Direction de la recherche, des études, évaluations et statistiques (Drees) dans une note mise en ligne vendredi dernier. En 1973, parmi les « jeunes ménages » (25 à 44 ans) les plus modestes, environ un sur trois (34%) était propriétaire. Quarante ans plus tard, ils n’étaient plus que 16%. En parallèle, la part des propriétaires s’est accrue au sein des jeunes ménages les plus aisés: ils étaient 66%, soit les deux tiers en 2013, contre 43% en 1973. Et si l’on prend la période allant de 1988 à 2013, la part de propriétaires a été divisée par deux parmi les 25 à 44 ans les plus modestes. Ainsi, « la stabilité globale du taux moyen de jeunes propriétaires depuis les années 1990, autour de 45% de la classe d’âge, masque une tendance de long terme fortement inégalitaire », souligne la Drees.

(Avec AFP)

Afrique :  » Bolloré a usurpé des droits de propriété » (Rocard)

 

Afrique :  » Bolloré a usurpé des droits de propriété » (Rocard)

La société Geftarail soutenue par Rocard a déposé, le 5 novembre, une requête devant la Cour Internationale d’Arbitrage de la Chambre de Commerce Internationale pour demander l’arrêt immédiat des travaux, qui ont démarré au Niger et au Bénin. En effet, cette société française a monté un autre projet, soutenu par l’ex Premier Ministre Michel Rocard, et signé un accord avec quatre Etats africains pour le mettre en œuvre. La requête, déposée par le cabinet d’avocats parisien Betto Seraglini et que Challenges a pu consulter, détaille les contrats signés par Geftarail. L’affaire est ancienne. C’est en 1999 que le Bénin, le Burkina Faso et le Niger, rejoints ensuite par le Togo, ont confié à cette société d’ingénierie « la mise en place d’une structure juridique concessionnaire chargée de la réalisation et de l’exploitation du réseau ferroviaire interconnecté ». Puis, en 2002, Geftarail et ces Etats ont créé Africarail, contrôlée à 90% par la société française, une entité qui a obtenu « le droit de construire le long du tracé de l’axe ferroviaire entre les villes de Kaya (Burkina Faso), Niamey (Niger) et Parakou (Bénin) ». Depuis, Africarail a cherché à financer son projet, qu’elle avait chiffré à 10 milliards d’euros. En 2011, un comité de pilotage « ferroviaire et minier » a été créé à Bercy, présidé par Michel Rocard et associant des groupes français -dont Bolloré- pour réunir les fonds. Sans succès. Quatre ans plus tard, Vincent Bolloré vient de lancer seul ce projet pharaonique de 3.000 kilomètres, qui prévoit la construction de 1.170 kilomètres de voie, le reste étant à réhabiliter. Dans leur requête, les plaignants dénoncent la décision du Niger et du Bénin « d’autoriser le groupe Bolloré à construire et exploiter une partie du chemin de fer du projet Africarail, en violation des droits concédés ». Ils demandent une astreinte de 50.000 euros par jour de retard dans « l’exécution des mesures provisoires et conservatoires ordonnées par le Tribunal Arbitral », soit la suspension des travaux qu’ils espèrent obtenir. Cette contestation est vivement soutenue par Michel Rocard. « Vincent Bolloré a usurpé les droits de propriété intellectuelle. Il viole des accords qui ont été passés avec les Etats africains. C’est un délit », nous confie dans ses bureaux parisiens l’ex-locataire de Matignon, 85 ans, qui a alerté François Hollande : « J’ai dit au président que la cérémonie de signature du contrat entre le Bénin, le Niger et le groupe Bolloré, à laquelle il devait participer (début juillet dernier, Ndlr), risquait d’être perturbée par les contentieux sur ce dossier »,  nous confie Rocard. Côté Bolloré, on dément. Il n’a jamais été question d’associer le chef de l’Etat français à la signature de la convention avec le Bénin et du Niger, qui a finalement été signée le 13 août. « Si des engagements ont été pris préalablement par les Etats, le Groupe Bolloré n’est pas directement concerné  par cette procédure », affirme un porte-parole du groupe. L’autre argument avancé par l’industriel breton, c’est sa capacité à mener à bien un chantier historique. « C’est un projet majeur en Afrique de l’Ouest. Historiquement il date de 1904, une partie de la boucle ferroviaire a été réalisée et s’est arrêtée dans les années 30, relève Ange Mancini, conseiller de Vincent Bolloré, qui supervise la construction de la boucle ferroviaire. Il y a eu jusqu’alors beaucoup d’études portant sur les projets de réhabilitation du réseau existant et la construction de nouveaux tronçons, mais elles n’ont  jamais débouché. Chez Bolloré, nous avons montré que l’on fait les choses et surtout on investit sur fonds propres ». N’empêche, cette procédure pourrait perturber ce méga projet. Vincent Bolloré a prévu de faire un appel au marché au printemps prochain, en introduisant à la Bourse de Paris une société visant à financer une partie des 2,5 milliards de travaux. Les investisseurs viendront-ils s’il y a un risque juridique ?( info Challenges)

Corse : la propriété réservée aux résidents !

Corse : la propriété réservée aux résidents !

Cela sent les municipales ! Pour lutter contre la spéculation foncière sur l’île, Paul Giacobbi, président du conseil exécutif de Corse (organe exécutif de la Collectivité territoriale) propose de limiter l’accès à la propriété aux seuls résidents.  Dans un entretien au quotidien local Corse-Matin, l’élu estime que « si on peut acheter un terrain en Corse aussi aisément qu’une tablette de chocolat sur le rayon d’un supermarché, on court à la catastrophe« . Il propose donc de « limiter l’accès à la propriété foncière pour les non-résidents ». « On pourrait fixer pourquoi pas le délai à cinq ans de résidence ou se fonder sur l’attachement familial à la Corse afin de ne pas pénaliser les Corses de l’extérieur », avance-t-il.  La mesure créerait ainsi un statut différent entre la Corse et le reste des régions de France. L’idée promet de faire polémique et, même sur l’Ile de Beauté, tout le monde n’y est pas favorable.  Camille de Rocca Serra, prédécesseur de Paul Giacobbi à la tête du Conseil exécutif, s’oppose à cette idée qui, selon lui, vise à « faire plaisir aux nationalistes alors que ça n’est pas réaliste, ça n’est pas possible. En France nous sommes régis par le droit du sol et non pas par le droit du sang. Donc distinguer la diaspora corse de l’ensemble de la communauté nationale, ça n’est pas quelque chose de possible », affirme le député (UMP) de Corse-du-Sud. En effet, pour Camille de Rocca Serra, imposer un délai de résidence aux éventuels acheteurs « n’est pas conforme aux principes fondamentaux de notre Constitution« . La lutte contre la spéculation foncière passe, selon lui, par une « régulation » plutôt que par une interdiction. D’autant, affirme-t-il par ailleurs, que « [la spéculation] existe bien plus aujourd’hui sur les grands programmes immobiliers » que sur les résidences secondaires.




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