Des  prêts hypothécaires  pour  relancer le marché de l’immobilier ?

 

Depuis 2022, les taux d’emprunts ne cessent d’augmenter provoquant une crise majeure du secteur immobilier. Si les taux étaient encore en dessous de 1 % fin 2021, ils sont en ce début d’année 2024 au-dessus de 4 % ce qui restreint drastiquement l’accès au crédit des potentiels acheteurs. En réponse à cette crise qui semble s’installer, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé lundi 12 février vouloir relancer le marché de l’immobilier avec la mise en place de nouveaux dispositifs tels que les prêts hypothécaires in fine. Mais que sont-ils exactement et peut-on vraiment considérer ces prêts comme la solution au problème des particuliers ?

 

par Jérémie BertrandProfesseur de finance, IÉSEG School of Management

et Aurore Buriet, Professeur de Finance, LEM-CNRS 9221, IÉSEG School of Management dans The conversation 

Le fonctionnement du prêt hypothécaire semble relativement bien connu des Français. C’est un crédit amortissable adossé à une garantie réelle. Amortissable car l’emprunteur rembourse tous les mois les intérêts du prêt mais également une partie du capital emprunté. Adossé à une garantie car le prêteur (souvent la banque) a le droit de saisir un bien de l’emprunteur, qu’il s’agisse de celui financé par le crédit ou un autre, si celui-ci n’a plus la capacité de rembourser son prêt. Le but est pour la banque de le revendre ensuite pour récupérer ses fonds. Ce prêt a également la particularité d’avoir un taux plus élevé qu’un crédit classique car il correspond à des emprunteurs dont les dossiers sont un peu plus risqués.

La logique du prêt in fine est un peu différente. Sa particularité réside dans l’échéancier que doit respecter l’emprunteur. Avec un prêt in fine, seuls les intérêts sont dus pendant la durée du prêt. La somme empruntée sera remboursée en totalité à la fin du prêt. Prenons un exemple concret : vous souhaitez emprunter 1 000 euros sur 5 ans à un taux de 5 %, vous avez le choix entre un prêt amortissable ou un prêt in fine, vos simulations donnent les informations suivantes :Comme nous pouvons l’observer, l’intérêt majeur du prêt in fine est de diminuer considérablement le montant des mensualités pendant les premières périodes du prêt (50€), par rapport à un prêt amortissable (221€). Cela permettant à l’emprunteur une gestion de trésorerie plus facile au quotidien.

Si dans le cas du prêt amortissable, le capital restant diminue, ce n’est pas la même chose pour un prêt in fine, entrainant la nécessité de la part de l’emprunteur de débourser un montant beaucoup plus important lors de la dernière mensualité. Par ailleurs, une simple somme permet d’observer que la totalité des mensualités est plus importante pour le prêt in fine que pour le prêt amortissable. Le prêt in fine est donc par construction plus cher que le prêt amortissable, et cela à taux d’emprunt identique. Or il est important de noter que les taux ne sont jamais identiques, et que les taux des prêts in fine sont toujours plus élevés que les taux des amortissables.

La proposition du ministre de la Transition écologique qui sera discutée avec les banques fin février 2024 combine le prêt hypothécaire et le prêt in fine. En quoi cela peut-il constituer une solution ?

Dans un contexte de taux élevés tel que ce que nous connaissons actuellement, un ménage qui souhaite emprunter pour acquérir un bien immobilier doit anticiper une charge de la dette (autre nom des intérêts) plus importante que si l’emprunt hypothécaire classique avait été contracté en 2021 quand les taux étaient plus bas. Cependant, si une partie du prêt hypothécaire est contractée sous la forme d’un prêt in fine, disons 20 % (le maximum annoncé par le ministre) alors, comme nous l’avons vu précédemment, cela contribue à diminuer la charge mensuelle de cette dette. En effet, si les 80 % entrainent un remboursement amortissable classique, les 20 % de prêt in fine permettent à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts, le capital étant remboursé à maturité. Si l’on reprend l’exemple précédent, en simulant un prêt hypothécaire in fine (20 %), cela nous donne les chiffres suivants :

En comparant ces chiffres aux chiffres précédents, on voit effectivement que mélanger les 2 types de crédits permet de réduire le montant des mensualités payées, permettant aux ménages de souffler un peu et donc potentiellement de pouvoir emprunter. Dans un autre exemple, on pourrait supposer que l’emprunteur ne souhaite pas nécessairement diminuer sa charge d’intérêts mensuelle. Alors le prêt hypothécaire in fine lui permettrait d’emprunter davantage et donc d’acheter plus grand pour le même remboursement mensuel.

Si cette option présente des avantages certains, peut-on réellement considérer ces prêts comme la solution au problème des acheteurs ? Les particuliers doivent-ils y souscrire ?

Le revers de ce type de prêt, c’est le montant total des intérêts payés qui peut très vite atteindre des sommes importantes, en plus de la contrainte financière que cela impose à l’emprunteur arrivé à la maturité de son prêt et devant rembourser l’intégralité de la somme empruntée en une fois. Cela implique que l’emprunteur ait une très bonne compréhension du mécanisme du crédit, lui permettant de gérer son épargne afin de limiter le risque de défaut et donc le risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt obtenu.

Dans un post sur LinkedIn, le gouverneur de la banque de France a lui-même rappelé que ces prêts existent déjà en France mais ne sont que très peu utilisés compte tenu du risque qu’ils représentent. Cette solution de court terme pourrait bien augmenter le risque à long terme pour l’ensemble du secteur.

NOUVELLE CALÉDONIE: risque de fermeture de mines de de NICKEL

NOUVELLE CALÉDONIE: risque de fermeture de mines de de NICKEL

Les mines de nickel de Nouvelle-Calédonie son menacé faute d’investissements et de de rentabilité suffisants.

« l’activité métallurgique n’est pas rentable » en Nouvelle-Calédonie, déplorent les experts: les trois industriels qui constituent l’essentiel de la filière (SLN, KNS et PRNC) « réalisent tous des pertes depuis plus de 10 ans ». Les mines et usines métallurgiques calédoniennes ne produisent pas assez et trop cher, résume le rapport. Surtout face à « l’émergence d’autres opérateurs industriels », notamment en Indonésie, qui bénéficient d’une énergie beaucoup moins chère, subventionnée par l’Etat, et de coûts de main d’oeuvre cinq fois inférieurs à celui de la Nouvelle Calédonie, analyse le rapport.

Et deux d’entre elles sont confrontées à « un épuisement progressif » de leurs gisements les plus riches. Or, ces entreprises ont bénéficié de financements publics « considérables »: depuis 2016, l’Etat a octroyé « près de 700 millions d’euros de prêts » à deux d’entre elles en ouvrant « 540 millions d’euros de garanties ».

Retour à l’exploitation des mines en France ?

Retour à l’exploitation des mines en France ? 

 

L’exploitation minière en France est un tabou qu’il faut lever. Elle peut favoriser la souveraineté dans le secteur des métaux, cruciaux pour la transition énergétique, créer des emplois et respecter l’environnement. Pour atteindre cet objectif, certaines conditions doivent être réunies. Par Didier Julienne, Président de Commodities & Resources (*).( dans la Tribune)

Dans les années 1950, une génération de géologues, de mineurs et d’énergéticiens exploita ce qui pouvait l’être en France avant de gagner des territoires à l’étranger. Cela permettait l’industrialisation de notre pays post-Deuxième guerre mondiale.

À cette époque, comme aujourd’hui, le cycle industriel et de réindustrialisation est le suivant: exploration, exploitation et transformation de ressources naturelles, ensuite fabrication industrielle, marketing, puis service et enfin recyclage.

Mais l’industrie minière française n’a pas échappé au grand mouvement «désindustrialisateur » qui fragilise notre pays. Elle est même une déception pour deux raisons. Par manque de vision, elle est restée prostrée, petite et figée alors que des géants sont nés ailleurs. Glencore, leader minier mondial, n’existait pas au début du siècle, il surpasse de loin nos sociétés minières centenaires. D’autres leaders mondiaux, Rio Tinto ou Newmont, ont bâti des empires en achetant notamment des découvertes françaises du BRGM (Yanacocha, Neves Corvo, Tembo Grande…) qui n’ont pas intéressé des mineurs français. Pourquoi ?

Depuis cette époque, la mine française n’a pas eu de nouveau projet d’ampleur si ce n’est le zénith de la catastrophe : l’affaire d’Uramin dont on a fêté le triste quinzième anniversaire le 15 juin dernier.

C’est pourquoi la mine française moderne doit être replacée au centre de l’intérêt général. À notre époque, c’est la décarbonation. Les métaux extraits doivent être sélectionnés pour être réellement utiles à réussir cet objectif tandis que les autres doivent rester sous terre.

En d’autres termes, nous avons aujourd’hui moins besoin d’extraire l’or de la Guyane que de développer l’exploitation avec responsabilité de nos gisements métropolitains de titane, de tungstène, d’étain, de lithium d’antimoine, de cuivre… Tous identifiés ou répertoriés dans le sous-sol hexagonal si peu exploré.

Deuxième réalité, reconnaissons que dans les esprits, la mine en France c’est Salsigne, et elle fait peur. Replacer la mine au centre de l’intérêt général et de l’industrie, c’est commencer par réparer : faisons nos preuves, nettoyons tous les Salsigne de l’hexagone. Nous en avons les compétences et, dans le cadre de l’économie circulaire, ces opérations seront rentables.

Troisièmement, libérons l’administration de ses carcans. Par exemple, est-il normal que l’autorisation administrative de deux forages identiques demande un délai administratif de deux mois pour une exploration géothermique, mais souffre d’un délai de deux ans pour une exploration minérale ?

Quatrièmement, la mine n’est plus celle de Zola, la mine française privilégie la sécurité de ses employés et les anciennes méthodes qui ont blessé la nature ont cédé la place aux méthodes environnementales modernes, compatibles avec notre territoire densément peuplé.

Ainsi, la future mine française est souterraine et non pas à ciel ouvert pour limiter son emprise écologique, elle fonctionne naturellement avec des engins électriques ou à hydrogène, elle n’engendre ni poussière, ni déchet, ni bruit à l’extérieur, elle a attiré à proximité les emplois d’industries métallurgiques qui convertissent immédiatement les métaux en produits, sans que ces derniers fassent le tour de la terre pour être transformés et consommés.

Elle est enfin une gigantesque pompe à chaleur capable d’engendrer sa propre énergie et fournir l’éclairage et le chauffage des villes aux alentours. En un mot, elle a réussi le compromis entre progrès et protection de l’environnement. Inversement, c’est au titre de cette crédibilité que nous devons exclure la folie des mines sous-marines, elles sont incompatibles avec ces normes d’exploitation responsable.

La France pourrait ainsi ouvrir rapidement une dizaine de petites mines, souvent avec des coproduits qui sont des « métaux stratégiques » et créer une multitude de nouveaux emplois qui serviraient la transition énergétique.

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(*) Didier Julienne anime un blog sur les problématiques industrielles et géopolitiques liées aux marchés des métaux. 

Chine : « Neutralité » carbone avec réouverture des mines de charbon

Chine : Neutralité carbone avec réouverture des mines de charbon

La Chine a adhéré au principe de la neutralité carbone mais sans indiquer la moindre date. Pas étonnant elle rouvre des mines de charbon. Au lendemain du rapport du Giec (Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat), la Chine demande au monde « d’avoir confiance » dans ses engagements dans la lutte contre le changement climatique. Mais dans le même temps, le gouvernement a rouvert des mines de charbon – énergie fossile très polluante – pour alimenter ses centrales électriques et faire face à la pénurie d’électricité.

CGT mines (dont EDF) : 3 mois d’action

CGT mines (dont EDF) : 3  mois d’action

 

Le secteur gaz-électricité notamment sera appelé à 3 mois d’action par la CGT pour défendre ses revendications spécifiques concernant notamment le service public avec aussi des convergences avec les cheminots.  La CGT Mines Energie appelle les salariés du secteur de l’énergie à un mouvement de protestation, selon une information du Parisien, datée du mercredi 28 mars et confirmée par franceinfo. C’est au cours d’une réunion mercredi avec l’ensemble des secrétaires généraux des structures locales de la CGT Mines qu’a été prise cette décision.  « Pendant trois mois, nous allons organiser des mouvements de grève, mais aussi intervenir sur notre outil de production pour faire reculer ce gouvernement, explique au Parisien Sébastien Menesplier, secrétaire général de la fédération CGT Mines Energie, premier syndicat du secteur. Il s’agit de défendre un service public de l’énergie et contrer sa libéralisation. » Les actions envisagées seront diverses : baisses de charges dans les centrales nucléaires, coupures ciblées sur certaines entreprises ou passage en heures creuses de certaines zones géographiques. « Le mouvement s’inscrira dans la durée », assure à franceinfo un représentant de la CGT Mines Energie, qui précise qu’il y aura  »des moments de convergence avec les cheminots« . 

 

 

Relance des mines françaises

Relance des mines françaises

Ce vendredi 21 février, Montebourg  il va ainsi annoncer officiellement la (re) naissance d’une « Compagnie nationale des mines de France » (CMF), dotée d’un budget de 200 à 400 millions d’euros et chargée d’explorer les sous-sol français et étrangers.   Dans une interview au Parisien/Aujourd’hui en France de ce 21 février, il lance: « l’industrie minière n’appartient absolument pas au passé. Nous recherchons du lithium par exemple, un métal fondamental pour les batteries des véhicules électriques. Avec notre nouvelle compagnie minière, nous protégerons nos intérêts nationaux! ».  Cette société publique « accompagnera aussi l’exploitation du sous-sol de nos territoires d’outre-mer, comme en Guyane, où nous disposons de réserves d’or considérables et où sévit un orpaillage sauvage. Là-bas c’est la loi de la jungle dans le secteur minier », précise-t-il « Nous explorerons aussi le sous-sol d’autres pays. Les pays d’Afrique francophone, notamment, aimeraient travailler avec nous plutôt que d’avoir affaire à des multinationales étrangères », explique Arnaud Montebourg, précisant que la nouvelle compagnie publique aura également « vocation à travailler en Asie centrale et en Amérique du sud ». Pour créer cette nouvelle entreprise publique, les pouvoirs publics vont fédérer l’Agence des participations de l’Etat et le Bureau des recherches géologiques minières (BRGM) « qui ensemble vont investir entre 200 et 400 millions d’euros sur cinq à sept ans », explique Arnaud Montebourg.  Mais pour Arnaud Montebourg, ce grand retour dans le domaine minier pourrait aussi être un nouveau pas de franchi vers l’exploitation du gaz de schiste dans l’Hexagone.  Le ministre du Redressement productif a souvent répété qu’il y était favorable, si une nouvelle technique d’extraction était trouvée pour remplacer la fracturation hydraulique, aujourd’hui interdite en France.