« Les loyers sont trop chers, même pour les HLM » (Louis Gallois)

‘Europe 1 rend compte d’uen interview de Louis Gallois, le président de la Fédération des Acteurs de la Solidarité qui dénonce des loyers toujours trop chers, même dans le secteur du logement social. Et qui met le doigt sans doute sur la bulle financière et sociale qui risque d’éclater.

« Pourquoi y a-t-il autant d’expulsions ? Parce que les loyers sont trop chers et que les habitants ne peuvent plus les payer, même pour les HLM », explique l’ancien PDG de la SNCF et d’Airbus. En 2017, 126.000 décisions d’expulsion ont été prononcées, dont plus de 120.000 pour impayés locatifs (+49% depuis 2001), selon le dernier bilan annuel de la Fondation Abbé Pierre (FAP). La même année, 15.547 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, dernière étape si aucune solution n’est trouvée. 

Pour le président de la FAS, le problème vient avant tout du parc locatif de logements sociaux. « Le gouvernement s’était engagé à construire 40.000 logements très sociaux en 2018. Or on est à 32.000. Et nous sommes inquiets parce que les lancements de programmes [de construction] ne sont pas très bons. Nous pensons donc que cette cible de 40.000 logements est difficile à atteindre et pourtant, c’est un minimum. Nous en demandons 60.000 pour faire face à cette crise d’hébergement. »

Cette crise du logement concerne en outre toute la France bien qu’elle soit encore plus marquée dans les « zones tendues comme Paris, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Nantes… ». 

Louis Gallois dénonce également un certain désengagement de l’État dans le secteur des logements sociaux. Et cela s’illustre en particulier dans la décision de 2017 de baisser le montant de l’Aide personnalisée au Logement (APL) de 5 euros.  »Nous sommes opposés à cette baisse qui s’est traduite par une baisse des loyers des HLM. Cela les a privé de 800 millions d’euros en 2018 et 900 millions en 2019. C’est autant d’argent en moins pour la rénovation des HLM et la construction de logements très sociaux. » S’agit-il d’un désintérêt de l’État pour la question du logement ?  »Le logement très social n’est peut-être pas au niveau de priorité où il devrait être », répond Louis Gallois.

Autre revendication de la FAS : une meilleure dotation du fonds d’indemnisation des bailleurs, qui a diminué de près de deux tiers depuis 2005, passant de 78 millions à 24 millions en 2018. Ces sommes servent à indemniser les bailleurs lorsque les locataires ne peuvent plus payer leur loyer. « L’une des solutions pour lutter contre les expulsions locatives, c’est que pendant que les personnes recherchent un logement moins coûteux, ils puissent rester dans leur logement actuel. L’idéal étant qu’il n’y ait pas d’expulsion sans relogement. »

Loyers fictifs: le retour du fantasme !

 

Il faut sans doute avoir vraiment l’esprit tordu pour imaginer que les propriétaires perçoivent un loyer fictif du faite qu’ils n’ont pas de frais de location. C’est évidemment oublier le montant de l’investissement qui a été consenti. Le rêve de certaines administrations serait donc de taxer ce loyer fictif. En quelque sorte une sorte d’impôt foncier supplémentaire justifié par le fait que les propriétaires ne payent pas de loyer. Avec un tel raisonnement on pourrait évidemment taxer tous les biens en propriété dont on supposerait qu’on économise les coûts de location. Un vrai raisonnement de malades atteints de pathologies fiscales. Dans un document paru mi-juillet, l’Institut de la statistique explique que le concept lui est très utile pour rénover son approche du taux d’effort des ménages en matière de logement. La méthode traditionnelle de calcul ne prend en compte que les dépenses effectives des ménages pour leur logement par rapport à leurs revenus et ne «prend pas en compte le coût du service de logement que les propriétaires se rendent à eux-mêmes quand ils occupent leur logement», comme l’écrit Pascal Godefroy de la division Logement de l’Insee. Rappelant la parenté de cette approche avec la «proposition délirante de France Stratégie», le promoteur Norbert Fanchon se demande pourquoi l’Insee s’attaque ainsi à la résidence principale. Selon le président du directoire du groupe Gambetta, ce procédé «est assimilable à une tentative rampante d’immiscer cette idée (taxer les propriétaires occupants, Ndlr) dans les futures décisions politiques et l’esprit des Français». Selon lui, le fait de l’intégrer à une statistique, à un mode de calcul est «une façon pernicieuse d’installer un concept, de le rendre incontestable» puisqu’il n’émane pas de Bercy ou d’un think tank.

 

Prisons : des loyers excessifs payés  pour les prisons privées

•  

 

Pour résumer la Cour des Comptes dénonce le coût des loyers excessifs payés pour les prisons privées. En gros c’est comme si la France rémunérait le capital investi à hauteur de 6,4 % alors qu’elle aurait pu emprunter pour moins de 2 %. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept de partenariat public privé (PPP). Un concept tordu qui permet artificiellement d’alléger la dette de la France mais qui transfère la facture sur les couts de fonctionnement. Schématiquement on allège la colonne investissement mais on alourdit la colonne dépense de fonctionnement.  La Cour des comptes appelle le gouvernement à «renoncer à l’avenir» aux partenariats public-privé (PPP) pour la construction de prisons ou de palais de justice, déplorant dans un rapport publié mercredi le coût considérable de ces opérations qui pèsent à long terme sur les finances publiques. Dans ce document intitulé «la politique immobilière du ministère de la Justice: mettre fin à la fuite en avant», la Cour donne notamment l’exemple du nouveau palais de justice de Paris, qui accueillera ses premières audiences en avril, né d’un partenariat avec le groupe privé de BTP Bouygues pour un coût global de plus de 2,3 milliards d’euros.  Le recours à ce PPP, «guidé par des considérations budgétaires de court terme, implique des loyers annuels d’un montant moyen de 86 M d’euros (jusqu’en 2044) qui pèseront fortement sur le budget du ministère de la Justice», selon les magistrats de la rue Cambon. L’avantage du partenariat public-privé, choisi pour la construction de 14 prisons ou palais de justice ces quinze dernières années, était, pour le gouvernement, de répondre dans l’urgence à un besoin criant: construire vite, sans avancer d’argent, des prisons pour réduire la surpopulation carcérale, en moyenne de 120% en France où l’on compte près de 69.000 détenus pour 58.700 places, ou rénover de vieux palais décrépis, touchés au quotidien par des fuites d’eau ou des pannes informatiques. Les géants du BTP Bouygues, Eiffage et Spie Batignolles se sont partagé l’essentiel de ces contrats.  Mais la contrepartie est lourde, souligne le rapport: en vertu des PPP en cours, pour les seuls tribunaux de grande instance (TGI) de Paris et Caen, c’est quelque 90 millions par an qui devront être versés aux partenaires privés, une redevance représentant le remboursement de l’investissement, les frais financiers et la maintenance des installations. Une somme considérable au regard des 900 millions annuels de dépenses immobilières du ministère (constructions, entretien, loyers…) sur un budget annuel de 8 milliards.

Les taux d’intérêt auxquels le ministère est soumis dans ce cadre sont bien plus élevés que s’il avait eu recours à un marché public: à titre d’exemple, le taux fixe du coût du PPP du TGI de Paris est de 6,4%, alors qu’en 2012, date de la signature du contrat avec Bouygues, le taux moyen pondéré du financement de l’Etat à moyen-long terme était de 1,86% (jusqu’à 3% à 30 ans).

 

Loyers HLM : 20% en difficulté pour payer

Loyers HLM : 20% en difficulté pour payer

 

 

Près 20% des locataires d’HLM ont des difficultés pour régler leurs loyers   selon les derniers chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. Un taux élevé reconnaît les auteurs de l’enquête. En cause  évidemment la ségrégation sociale et la concentration de cas sociaux dans des HLM qui sinon resteraient  inoccupés dans les zones sensibles ; Mais ceux qui n’arrivent pas à payer leurs loyers sont rarement toujours les mêmes. Parce qu’il existe ce qu’on appelle des apurements à l’amiable ou encore des protocoles d’accord permettant à ceux dont le bail a été résilié par la justice de toucher encore les APL. Du coup ce sont beaucoup plus de 20% qui éprouvent des difficultés. Bref, il y a un gros travail de prévention à faire de la part des bailleurs sociaux. Mais attention, il y a aussi une augmentation des contentieux : en un an, 150.000 fois, un huissier a toqué à la porte d’un locataire HLM pour lui donner l’ordre de payer son loyer.

Encadrement des loyers : une promesse très partiellement  tenue par Hollande

 

« Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation. » c’était l’engagement de Hollande. Plus de trois ans après l’élection du candidat socialiste, l’encadrement des loyers est entré en application le 1er août 2015, mais à Paris seulement. Concrètement, la loi Alur promulguée le 24 mars 2014 prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Pour déterminer le niveau des loyers de référence dans la capitale, les pouvoirs publics se sont appuyés sur les données représentatives produites par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Ces loyers de référence correspondent en fait à des loyers médians qui prennent en compte quatre éléments : le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces, l’époque de construction et le secteur géographique. Concernant Paris, l’Olap a divisé la capitale en 80 quartiers et 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes. S’il est encore trop tôt pour analyser les effets d’une telle mesure, il y a cependant fort à parier – au regard du niveau des différents plafonds disponibles sur le site de la préfecture d’Ile-de-France – qu’elle aura un effet significatif sur les locations de petites surfaces. Ce qui correspondrait du reste à l’objectif du gouvernement de redonner du pouvoir d’achat aux étudiants et aux jeunes actifs fraîchement diplômés. Mais pour en être certain, il faudra juger à la lumière des faits, car certaines ambiguïtés introduites dans le dispositif pourraient faire changer la donne. Notamment la possibilité donnée aux propriétaires bailleurs d’appliquer un complément de loyer pour dépasser les plafonds. Celle-ci est très mal définie. La loi prévoit concrètement d’appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Encadrement des loyers : comme l’enfer, pavé de bonnes intentions

 

Très majoritairement la régulation des loyers set approuvée par les Français qui ont raison car dans certaines zones très denses les loyers devient inabordables et indécents . Pour autant, ce qui régule vraiment c’est l’offre et la demande. Or le problème fondamental c’est quel ‘offre est en panne de développement et que le dispositif prévu va décourager les investisseurs. Sans parler des conséquences malheureuses sur les petits loyers qui vont augmenter. Justement les loyers de ceux qui ont le moins de moyens. En outre la mesure appliquée sur les zone tendues va surtout se répercuter sur les zones qui l’étaient mois jusque là. D’où de sérieuses interrogations sur cette décision pavée de bonnes intentions. . L’entrée en vigueur cet été à Paris de l’encadrement des loyers, est plébiscitée par trois Français sur quatre et réjouit les associations de défense des consommateurs qui réclament son extension, prévue par la loi Alur, à l’ensemble des zones tendues. Un décret instaurant l’encadrement des loyers à la relocation à compter du 1er août dans la capitale, où ils ont grimpé de 42% en dix ans, est paru au Journal officiel (J.O.) vendredi. Ils ne pourront plus dépasser un montant maximum par m2. Selon un sondage OpinionWay pour le réseau immobilier Orpi publié vendredi, 75% des Français y voient un «bon dispositif pour protéger les locataires» et 76% estiment que «le gouvernement a raison de mettre un peu d’ordre dans le marché de l’immobilier». «Les Français voient d’un bon oeil cet encadrement des loyers, en particulier les jeunes qui souffrent de la crise de l’emploi et de la crise du logement», a expliqué à l’AFP Fabrice Abraham, directeur général du réseau immobilier Guy Hoquet. Du côté des associations de défense des consommateurs, l’heure est également à la satisfaction. Tout le monde semble avoir le même avis. Et pourtant…  «Le fait que 70% des sondés disent qu’il faut arrêter de décourager les propriétaires constitue un vrai contraste !»Bernard Cadeau. «Il faut aussi noter que plus de la moitié des sondés pensent que le plafond minimum prévu par la loi va faire augmenter les petits loyers. 

Immobilier :encadrement des loyers , une mesure technocratique

Immobilier :encadrement des loyers , une mesure technocratique

 

En apparence sociale cette mesure risque d’être uen véritable catastrophe économique mais aussi sociale. En fait elle risque de faire baisser le loyer les plus chers  des plus aisés mais aussi de faire remontrer ceux des plus modestes ( avec la loyer plancher). Finalement uen mesure administrative qui risque de décourager les investisseurs alors que le nombre de logements est déjà notoirement insuffisants ( 500 000 logements neuf promis par Hollande et seulement 300 000 en 2014).  L’encadrement des loyers, mesure phare de la loi « Alur », très contestée par les professionnels de l’immobilier, sera effectif à Paris d’ici début juillet, a fait savoir lundi le ministère du Logement. La mesure sera appliquée uniquement à Paris, puisque l’Olap, l’observatoire chargé de définir les loyers de référence médians sur lesquels seront fondés les textes réglementaires, n’a pas demandé d’agrément pour la banlieue. Le dernier décret d’application nécessaire pour l’entrée en vigueur de cette mesure censée corriger les abus sur les loyers devrait être publié en mai, a-t-on dit lundi au ministère. Un arrêté préfectoral définissant les loyers de référence, sur la base des travaux de l’Olap, devra alors être pris pour que l’encadrement soit mis en oeuvre. « Il est raisonnable d’envisager un délai d’un mois », a-t-on dit, ce qui renvoie au plus tard au 1er juillet. L’arrêté préfectoral fixera le loyer de référence pour chacun des 80 quartiers parisiens – les arrondissements sont divisés en quatre quartiers -, ainsi qu’un loyer majoré de 20% qui constituera le plafond à ne pas dépasser. Un nouvel arrêté devra être pris chaque année. La mesure n’entraînera pas de révision des baux en cours puisqu’elle concerne les nouveaux contrats de location et les renouvellements de baux, c’est-à-dire les baux entre mêmes propriétaire et locataire mais profondément modifiés. Plusieurs villes de France, dont Lille, Strasbourg ou Grenoble, avaient dit souhaiter encadrer les loyers comme le prévoyait à l’origine la loi « Alur », qui avait ciblé 28 zones « tendues ».  Mais le Premier ministre Manuel Valls, à l’écoute des professionnels du secteur, a voulu limiter cette mesure à Paris, à titre « expérimental », avait-il dit, invoquant l’absence de données fiables ailleurs en France.

 

Encadrement des loyers : une nouvelle fronde contre Valls

Encadrement des loyers : une nouvelle fronde contre Valls

 

 

La suppression de l’encadrement des loyers suscite une levée de boucliers dans de nombreuses villes en particulier là où les loyers sont très élevés et donc pas seulement qu’à Paris. Pas facile pour Valls de concilier économie et social. En l’occurrence, il a choisi l’économie pour la relance du logement ( en pleine déconfiture). Au détriment des locataires. Articuler social et économie un exercice inconnu au gouvernement et au PS qui préfère alaterne l’un et l’autre, duo la confusion que donne son orientation politique. Les appels à l’application de l’encadrement des loyers, symbole de la loi Alur, se multiplient et dessinent un nouveau front de gauche face à la politique de Manuel Valls, qui a enterré publiquement ce dispositif la semaine dernière. Le Premier ministre a annoncé vendredi, lors de la présentation des mesures de relance du secteur immobilier, que l’encadrement des loyers serait appliqué à Paris à titre expérimental, mais nulle part ailleurs d’ici 2017. Si la nouvelle a réjoui les professionnels de l’immobilier, qui ont milité pour l’abrogation du projet porté par l’ancienne ministre écologiste Cécile Duflot, arguant qu’il freinait l’investissement locatif, les communes commencent à réagir. La maire de Lille et ex-patronne du PS, Martine Aubry, a été la première à sortir du bois samedi en demandant, au moment même où Manuel Valls arrivait à La Rochelle pour l’université d’été du PS, que l’encadrement des loyers soit appliqué dans sa ville. Son appel a fait boule de neige. Claude Bartolone, président de l’Assemblée, l’a soutenue sur le fond. Et tour à tour, le maire écologiste de Grenoble, Eric Piolle, puis les Verts lyonnais et des élus de Plaine Commune, agglomération de 400.000 habitants autour de Saint-Denis, près de Paris, ont suivi. D’autres voix encore se sont jointes à ce qui s’apparente à une nouvelle épreuve politique pour l’exécutif, même si Manuel Valls a modéré sa position dimanche dans une déclaration au JDD, disant : « Si d’autres villes comme Lille sont volontaires pour expérimenter l’encadrement des loyers, qu’elles le fassent ». « C’est la réponse qu’on attendait », a dit à Reuters Audrey Linkenheld, conseillère municipale déléguée au logement à Lille. « On peut se douter que les 28 agglomérations n’ont pu mettre en place l’observatoire. Pour ceux qui ne sont pas prêts, ça ne me choque pas qu’on dise : ‘on attend l’expérimentation’. Mais d’autres avaient anticipé, bossé sérieusement », souligne-t-elle. Si Manuel Valls a pensé évacuer le problème, il n’en est rien. Il devra faciliter les choses aux 27 villes – hors Paris – citées dans la loi pour qu’elles s’essaient à l’encadrement. « Ce n’est pas la ville qui décide puisque ça dépend à la fois de (l’observatoire) qui doit établir le loyer de référence et du préfet, chargé de rédiger l’arrêté. Nous dépendons de l’Etat », expose Ian Brossat, adjoint chargé du Logement à Paris. Aussi le maire de Grenoble invite-t-il l’exécutif à se souvenir de la campagne présidentielle. « C’était prévu dans les engagements de François Hollande et c’est une des rares lois qui est passée comme une lettre à la poste », souligne Eric Piolle. Adjoint au maire communiste de Saint-Denis et président de Plaine Commune Habitat, Stéphane Peu se place lui aussi sur le terrain du combat pour une politique de gauche. Il va le porter et espère le gagner à l’échelle de la Métropole, cette semaine. « Quand on fait des permanences dans nos mairies ou nos quartiers, neuf demandes d’entretien sur dix concernent le logement. Il ne faut pas le considérer comme une marchandise mais comme un bien de première nécessité », lance-t-il. « La cherté des loyers et leur augmentation se constatent aussi sur la petite couronne. Sur le terrain, nous en mesurons tous les jours les conséquences sociales et économiques. »

 

Aubry contre Valls sur l’encadrement des loyers

Aubry contre Valls  sur  l’encadrement des loyers

Martien Aubry a saisi la première opportunité pour contre Valls : sur l’encadrement des loyers ; promis par Hollande (engagement 22 a rappelé  Aubry) et annulé par Valls dans la loi Duflot. Encore un clou dans la chaussure de Valls, cette fois par un poids lourd du PS vis-à-vis duquel l’autoritarisme n’aura aucun effet, bien au contraire ! La maire de Lille demande que cette mesure emblématique de la loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), portée par Cécile Duflot à l’époque ministre du Logement, soit appliquée dans sa ville. « Lille a besoin d’une régulation de ses loyers. La loi Alur le permet », plaide la socialiste dans un communiqué. « Paris n’est pas la seule ville de France à avoir besoin d’une régulation de ses loyers », insiste-t-elle encore. Elle demande que Lille « malheureusement reconnue comme la troisième ville la plus chère de France » puisse également encadrer ses loyers. « Il  est bien sûr exact, pour reprendre les termes utilisés par le Premier Ministre, que ‘les conditions techniques ne sont pas partout réunies’ pour fixer dès maintenant dans les agglomérations les plus tendues de notre pays des loyers locaux de référence. Comment pourrait-il en être autrement quelques mois à peine après l’adoption de la loi Alur? », interroge-t-elle.  Martine Aubry précise encore que dans sa ville, un travail en anticipation des obligations légales est mené depuis plus d’un an. « Plus que jamais nous sommes déterminés à faire aboutir ce travail, car notre ville a cruellement besoin d’un dispositif national lui permettant de réguler localement ses loyers et de les rapprocher des capacités financières réelles de ses habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs », défend-t-elle. Et la maire de Lille de demander que, comme Paris, « Lille et d’autres villes volontaires » puissent bénéficier de l’encadrement des loyers « dans le respect de l’engagement 22 de François Hollande ».  Claude Bartolone est favorable à la demande de Martine Aubry : « Ça ne me dérange pas qu’on prenne en compte ce qu’elle a dit. On peut laisser le pouvoir aux collectivités locales pour voir si elle l’applique ou pas. » Et le président de l’Assemblée nationale d’ajouter : « Dans une France décentralisée, c’est une manière moderne de gouverner. »

 

Immobilier : loyers étudiants en baisse

Immobilier : loyers étudiants en baisse

 

Selon Century 21, les loyers des logements étudiants sont en baisse dans la plupart des villes étudiantes, à l’exception de Salon-de-Provence, Le Kremlin Bicêtre, Mont-de-Marsan et Choisy-le-Roy.   Le réseau immobilier donne des estimations de loyers charges comprises pour des studios et T1 loués dans des villes situées à proximités des principales académies de l’Hexagone.  Malgré la baisse des loyers étudiants, les prix restent élevés à Paris. Il faut compter en moyenne 723 euros par mois pour se loger pour un appartement dont la surface est comprise entre 16 et 26 m² alors que pour un appartement à Granville ou à Brest, seuls 280 et 320 euros suffiront.  Le 5e arrondissement est le plus cher de la capitale avec un loyer moyen de 1.000 euros par mois. Bizarrement dans le 1er et le 2e arrondissement les loyers tournent autour de 600 euros par mois en moyenne alors que dans le 18e et le 20e, les tarifs sont respectivement de 825 euros et 750 euros. Le 16e arrondissement n’est pas plus cher des arrondissements, à 675 euros, le 19e affiche le même tarif moyen. En banlieue parisienne, avec un loyer compris entre 530 et 630 euros, la ville de Versailles est la deuxième ville la plus chère pour se loger quand on est étudiant. Elle est suivie de près par Nice (entre 490 à 525 euros par mois), Aix-en-Provence et Marseille (entre 450 et 575 euros par mois). Entre Paris et la Province, les surfaces minimales varient elles aussi. A Paris, la  plupart des surfaces minimales tournent autour de 15m² alors qu’en Province elles se situent le plus souvent autour de 20 m².

 

Immobilier : la garantie universelle des loyers adoptée mais qui va payer ?

La garantie universelle des loyers : qui va payer ?  

 

L’Assemblée nationale a adopté jeudi la garantie universelle des loyers (GUL) mais on ne sait pas qui va payer et quelles dérives de ce système (obligatoire pour tous les propriétaires, financement privé ou public ? durée de la garantie ? Incidence sur le montant des loyers ? Etc.) , la GUL  qui doit protéger les propriétaires des impayés, une mesure du projet de loi Duflot sur l’accès au logement âprement discutée à droite et à gauche. L’article 8 du projet de loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), voté en première lecture, prévoit une garantie publique et obligatoire, sur l’ensemble du parc privé, qui pourrait se substituer à la caution d’ici au 1er janvier 2016. La gauche a très majoritairement voté en faveur de cet article. Cependant le député socialiste de Paris Christophe Caresche, opposé à « un mode de gestion tout public » et inquiet d’un « risque de dérives », s’est abstenu. L’UMP, qui dénonce « un impôt pour tous », a voté contre, tandis que l’UDI s’est abstenue. « Comment mutualiser sans déresponsabiliser? », s’est interrogé le député centriste Michel Piron, pour qui « les intentions, même les meilleures, ne suffisent pas à faire de bonnes lois ». Aux yeux de Benoist Apparu, ex-ministre UMP délégué au Logement, le texte n’est « pas clair du tout »: « Est-ce une garantie universelle ou obligatoire? Est-ce que vous supprimez la caution? » Si la caution est supprimée, cela fera « payer 97% des locataires et propriétaires pour seulement 2,5% d’impayés de loyers », a plaidé le député de la Marne. Le gouvernement s’en remet en fait au décret d’application de la loi qui définira « le montant minimal d’impayés ouvrant droit à la garantie, le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie, et la durée des versements ». Mais aussi « les modalités de recouvrement des impayés ainsi que les mesures d’accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie ». Les députés ont donc débattu sans avoir tous les outils en mains.

Immobilier : encadrement des loyers reconduit pour un an

Immobilier : encadrement des loyers reconduit pour un an

 

Le décret, paru mercredi au Journal officiel, interdit aux propriétaires privés d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) lors de la relocation du bien ou du renouvellement du bail, dans 39 agglomérations « où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées », rappelle la ministre du Logement Cécile Duflot dans un communiqué.  Aux agglomérations de métropole déjà concernées viennent s’ajouter trois villes, Arras, Compiègne et Rouen. Les autres sont Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon, Toulouse, précise le décret paru au JO.  En revanche Douai-Lens et Forbach ont quitté le dispositif.  Et outre-mer, les agglomérations entrant dans le dispositif sont Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre – Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre.  Ces zones présentent à la fois un loyer moyen supérieur à 11 euros le mètre carré (en 2012) et une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2011.  Cette mesure d’urgence doit être relayée à partir de l’an prochain par un dispositif « pérenne », dans le cadre du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui sera débattu à l’Assemblée nationale en septembre. Ce texte prévoit que le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone.

 

Logement- Duflot : qui va payer les loyers impayés ?

Logement- Duflot : qui va payer les loyers impayés ?

 

Le droit au logement c’est bien, à condition que le parc soit suffisant, ce qui est loin  d’être le cas et les objectifs de construction prévus par le gouvernement ne seront pas tenus. Reste l’épineuse question du financement des loyers impayés car la garantie obligatoire va mécaniquement faire augmenter les loyers donc aussi les impayés. La Commission des affaires économiques de l’Assemblée a commencé mardi soir l’examen de ce projet de loi de 84 articles, présenté le 26 juin en Conseil des ministres par Mme Duflot, et qui sera examiné en première lecture par l’Assemblée à compter du 10 septembre, premier jour de la session parlementaire extraordinaire de rentrée. La commission doit examiner 1.118 amendements.  Ce texte renforce l’encadrement des loyers et prévoit d’instaurer, à partir de 2016, une garantie obligatoire publique contre les loyers impayés, financée par les cotisations des bailleurs et des locataires, ce qui a suscité de vives réactions des propriétaires et professionnels de l’immobilier.  Il vise à « faire en sorte que nos concitoyens puissent avoir accès à un logement (…) compatible avec leurs revenus », a plaidé mardi la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, soulignant qu’un « ménage sur cinq dans le parc privé utilise plus de 40% de ses ressources pour se loger ».   »Je sais qu’il y a sur ces bancs de très nombreux combattants du droit au logement, je sais qu’il est venu, le temps de la régulation, celui qui mettra fin à l’exagération de la spéculation et je sais (…) que visiblement, ça dérange », a lancé la ministre dans l’hémicycle lors des questions au gouvernement.   »Alors je dirai à certains des collègues, sur les bancs de la droite de l’Assemblée, +Attaquez-vous à notre projet de loi, attaquez-vous à ceux qui défendent le droit au logement!+, mais je dirai aussi que c’est au nom de toutes celles et de tous ceux qui ne sont pas dans cette salle et qui ont du mal à se loger, que vos attaques insidieuses ne porteront pas », a-t-elle poursuivi.   »Je suis heureuse de ce projet de loi, qui remettra le logement au centre du pacte républicain et social (…) et je dirai à ceux qui essaieront d’y faire échec, que je ne suis pas en tungstène, mais je serai solide, et comme diraient les Malouins: +Qui qu’en grogne!+ », a-t-elle conclu. En commission, l’UMP, pour qui l’encadrement des loyers est « une erreur majeure » qui va accentuer la pénurie de logement, s’est déclarée contre le projet, selon une source parlementaire. L’UDI est réservée, tandis que les écologistes et le Front de gauche l’ont globalement approuvé, de même que les socialistes.  Le gouvernement a déposé notamment un amendement prévoyant que les modalités d’exercice de la garantie obligatoire — remboursement des impayés et conditions exigées pour le bénéfice de celle-ci — « seront précisées par décret, dans le but d’éviter la déresponsabilisation des locataires et des bailleurs, et maîtriser le coût du dispositif ».  Mardi en début de soirée, la commission n’avait pas encore examiné cet amendement, mais avait en revanche voté un autre, déposé par les rapporteurs, les socialistes Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld, qui impose une référence à un loyer médian de référence dans les contrats de bail afin d’améliorer l’information des locataires.

 

 

Prix Immobilier français surévalué de 35 à 50%

Prix Immobilier français surévalué de 35 à 50%

 

La bulle immobilière pourrait bien éclater car The Economist révèle que les prix de l’immobilier français sont les plus surcotés du monde. La légère baisse des prix amorcée ces derniers mois n’y a rien changé, l’immobilier français serait parmi les plus surévalués au monde, selon une étude récente du magazine The Economist. Il y a quelques mois encore, la France était le deuxième pays européen le plus surcoté (derrière la Belgique), elle est aujourd’hui le numéro un en Europe pour la surévaluation des loyers par rapport au prix de vente (seuls le Canada, Hongkong et Singapour sont devant) et le numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages (devant le Canada, les Pays-Bas et l’Australie).  Selon l’étude, les tarifs français sont surcotés de 50% pour les loyers et de 35% pour les prix. Elle relève au passage que, malgré le dévissage des prix espagnols (près de 10% après une baisse de 5,5% l’année précédente), le marché ibère reste trop cher de 20%. Il y aurait donc peu de chance d’un retour rapide à la normale en France puisque «la chute des prix en France devrait vraisemblablement être modeste comparée à celle d’Espagne». Mais, plus encore que la France, The Economist distingue l’Allemagne comme «l’exception européenne». Avec une hausse des prix modérée de 2,7%, la même que celle de l’année précédente, le magazine souligne que «les propriétaires allemands ont de bonnes chances de continuer à enregistrer des plus-values», d’autant que les taux d’intérêt et de chômage sont particulièrement bas. Au total, les loyers outre-Rhin, tout comme les prix, seraient sous-évalués de 17%.

Encadrement des loyers : aucun effet

Encadrement des loyers : aucun effet

C’était l’une des promesses de campagne de François Hollande. Objectif affiché : mettre un frein à l’augmentation galopante des loyers dans certaines villes. Depuis le 1er août, un décret réglemente la hausse des loyers dans 27 agglomérations tendues en matière de logement. Europe 1 a voulu dresser un premier bilan de ce dispositif. Un bilan plus que mitigé. En théorie, le mécanisme est simple. Entre deux locataires, le propriétaire d’un appartement ou d’une maison ne peut augmenter le loyer de plus de 2,15%, soit le montant de l’indice légal de référence actuel.  En réalité, des dérogations peuvent être accordées au propriétaire, notamment s’il effectue des travaux dans le logement avant de le remettre en location. Autre cas de figure : si le loyer est considéré comme largement sous-évalué par rapport au marché.  Mais il n’existe aucun observatoire légal qui permette de déterminer le prix moyen du mètre carré dans une zone donnée. Les propriétaires fixent donc librement leur loyer, souvent en se basant sur les prix affichés dans les agences immobilières du quartier. Du côté des locataires, les plaintes sont peu nombreuses. En effet, à moins de connaître le locataire précédent, il est difficile de savoir le montant du loyer. Et même si un futur locataire constate que le loyer est augmenté de plus de 2,15%, il préférera ne rien dire plutôt que de risquer de perdre une chance d’obtenir le logement. « Tant qu’il y aura 25 personnes qui attendent pour visiter un 20m² à Paris, de toute façon le loyer sera au prix du marché. Vous pourrez faire ce que vous voulez, par un décret, une loi, les gens se débrouilleront toujours. Tout cela est lié aux prix de l’immobilier », reconnaît Martin, propriétaire d’une demi-douzaine d’appartements dans la capitale, interrogé par Europe 1. Propriétaires comme locataires ne semblent pour l’instant pas vraiment se soucier de l’augmentation des loyers. Le 0.805.160.111, le numéro vert mis en place pour répondre à leurs questions, est loin d’être pris d’assaut : à peine trois appels par jour. Les propriétaires récalcitrants ne risquent de toute façon pas grand chose. Le décret du 1er août ne prévoit qu’une condamnation à baisser son loyer et éventuellement à payer une réparation au locataire lésé. Conscient des failles du dispositif, le gouvernement prépare une loi pour l’année prochaine. Elle devrait prévoir l’obligation d’inscrire dans le bail, le montant du précédent loyer.