Logement : un enjeu de santé publique

Logement : un enjeu de santé publique

Par Yankel Fijalkow
Professeur, sociologue et urbaniste, Laboratoire LAVUE UMR 7218 CNRS, École nationale supérieure d’architecture de Paris Val de Seine (ENSAPVS) – USPC

Yaneira Wilson
Architecte – Docteure en Urbanisme, École nationale supérieure d’architecture de Paris Val de Seine (ENSAPVS) – USPC

Le gouvernement vient de proposer des mesures pour relancer la construction, la rénovation et l’accession à la propriété. Mais ces mesures prendront-elles en compte les pollutions que présentent certains habitats ? En effet on considère souvent – à tort – les logements comme des abris à l’écart des toxicités de la vie urbaine. Celles-ci sont par ailleurs élevées. Selon le The _Lancet_Planetary Health du 18 mai 2022, neuf millions de personnes meurent ainsi chaque année dans le monde à cause de la pollution, de l’air, de l’eau ou des sols soit trois fois plus que les morts cumulés des suites du sida, de la tuberculose et du paludisme. En Île-de-France, le nombre de décès évitable est estimé à 8000 par an.

Or, l’Organisation mondiale de la Santé (OMS) a montré le rôle primordial de la qualité du logement dans la prise en charge de ces questions. Ainsi les maladies respiratoires et cardiovasculaires, les dépressions et le stress sont aussi à mettre en rapport avec la qualité de l’air et des matériaux, l’humidité, l’isolation phonique et thermique, le manque d’espace de nos logements.

Depuis une dizaine d’années, plusieurs équipes d’experts réfléchissent à la mise au point d’un index des qualités de l’habitat en matière de santé.

Cependant, les mesures établies par ces chercheurs, qu’il s’agisse de l’Indice de salubrité du logement (2014), Healthy Homes Barometer (2015), HEQI (2019), ou Domiscore (2020), considèrent peu la santé comme un état de bien-être physique et mental (définition de l’OMS de 1946), et ne s’intéressent pas aux immeubles ordinaires non classés comme insalubres.

De plus les études nécessitent de tenir compte des évolutions démographiques comme le vieillissement de la population, ou l’augmentation des familles monoparentales qui montrent que les qualités attendues de l’habitat sont aussi plurielles que liées à la santé physique et mentale (chutes, accidents domestiques, stress…).

La qualité architecturale des logements… sans la santé  !
Le problème de la qualité des logements est en effet général. Depuis une dizaine d’années, les architectes et les constructeurs réfléchissent à cette question. Après la loi Élan (2018) qui propose de « construire plus, mieux et moins cher », trois rapports officiels abordent le sujet.

Le rapport Lemas/Badia (2020), met l’accent sur la question des surfaces des logements sociaux, leur modularité et leur adaptabilité, leur luminosité et leur rapport à l’extérieur.

Le rapport Laurent Girometti et François Leclerq (2021) qui soutiennent « un référentiel destiné à améliorer la qualité d’usage des logements pour répondre aux nouveaux besoins des occupants et retrouver le désir d’habiter en ville ».

Le rapport de l’Institut des Hautes Études pour l’Action dans le Logement IDHEAL (2021) souligne la méconnaissance des usages et modes de vie de la part des concepteurs. Sur la base d’une analyse de 200 plans d’appartements construits depuis vingt ans, il constate une détérioration des surfaces aménageables dans les appartements, notamment la surface des pièces, les cuisines ouvertes, et les espaces extérieurs.

En 2021, le gouvernement a lancé un vaste appel d’idées et d’expérimentations sur « la qualité du logement de demain » et désigné une centaine de lauréats faisant l’objet d’un suivi scientifique et technique.

Cependant, dans ces consultations, la notion de santé n’apparaît pas ou peu, du moins de façon explicite. Ceci illustre les difficultés des deux domaines du logement et de la santé à dialoguer, ce qui n’a pas toujours été cas.

Le XIXe siècle correspond à l’entrée du logement comme question politique. En France, la loi sur l’habitat insalubre, adoptée en 1850, vise les appartements loués dont les caractéristiques sont « susceptibles de nuire à la vie ou à la santé des habitants ». En 1891, le docteur Jacques Bertillon, qui publie le premier recensement des conditions de logement et cartographie le surpeuplement des ménages, compare cette carte avec celle des décès (Bertillon, 1894).

Les architectes du mouvement moderne, guidé par Le Corbusier, mettront à profit ces constats. Au nom de l’hygiène, ils préconisent des logements aérés, lumineux et respectant des dimensions standardisées devant procurer à l’habitant un sentiment de bien-être et de confort.

De son côté, la statistique publique des conditions de logement se fonde depuis l’après-guerre sur la présence d’équipements sanitaires comme indice de salubrité. À partir de 2000, observant que plus de 90 % des logements sont équipés, des chercheurs de l’Insee ont montré que d’autres défauts affectent l’habitat et la santé.

Ainsi, la qualité de l’habitat ne se réduit pas à des dimensions techniques. Elle comprend la possibilité pour l’habitant de partir ou de déménager (principe de mobilité)  ; le principe d’adaptabilité du logement à tous les âges et cycles de la vie  ; le principe d’identité qui permet ou non à l’habitant de se reconnaître dans son lieu de vie et d’en parler (principe de narrativité).

Ces éléments correspondent à la notion de santé dans le sens de l’OMS (un sentiment de bien-être physique et mental) on peut étudier l’effet de la représentation par les habitants de leur habitat sur leur santé. La qualité des habitats peut-elle être évaluée à partir de la notion de santé  ?

La qualité des habitats peut-elle être évaluée à partir de la notion de santé  ? Tel est le projet du programme SAPHIR, soutenu par l’Agence Régionale pour la Santé. Il consiste en une recherche-action dans le cadre d’un partenariat entre le bailleur social Paris Habitat et IDHEAL.

Il s’appuie sur une typologie de 12 immeubles représentatifs, par leur taille, l’époque de construction du Nord-est parisien. Ils reflètent une gamme diversifiée de logements sociaux et très sociaux. Auprès des habitants de ces immeubles, il s’agit de mesurer la capacité des habitants à se saisir des questions d’habitat par le biais de la santé, qu’il s’agisse du chauffage, de l’humidité, de la qualité de l’air, des nuisances sonores, etc.

La recherche de la santé et le bien-être dans le logement sont ainsi des occasions d’évoquer le rapport des habitants à l’architecture qu’ils habitent, aux dispositifs techniques, et au gestionnaire.

Concrètement, dans chaque immeuble l’intervention des chercheurs correspond à plusieurs étapes  :

Un « café pédagogique » où les habitants sont abordés dans l’espace d’accueil au moyen d’une affiche grand format présentant la recherche et les affections probables dans le logement

Une campagne d’entretiens individuels amenant les locataires à expliciter leurs parcours résidentiels, leurs pratiques de l’habitat et du quartier, leurs difficultés et le lien qu’ils font ou non avec les questions de santé.

Un premier focus group d’habitants dressant des éléments de diagnostics et de bilan partagés sur la qualité des logements. Il développe, amplifie ou minimise les éléments apparus lors des entretiens individuels.

Un second focus avec les équipes techniques.

Les premiers résultats de la recherche montrent que si la préoccupation de la santé dans l’habitat se développe, elle n’aborde pas les mêmes thèmes selon les types d’immeubles et les phases du cycle de vie. De nouveaux critères de qualité de l’habitat émergent (comme la qualité de l’air, l’isolation phonique et thermique) à la fois plus subjectifs et techniques.

Des modalités de dialogues entre habitants et gestionnaires sont à inventer, les chercheurs ayant joué un rôle d’éveilleur, en posant la question de la santé comme un problème collectif. Cependant le rôle de la recherche ne s’arrête pas là. Elle consiste aussi à interroger les concepteurs, car si le consommateur d’aujourd’hui est exigeant à l’égard des produits qui lui sont proposés, il est permis de penser que l’habitant de demain le sera vis-à-vis de son cadre de vie.

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Comme souvent, il y a bien sûrs plusieurs facteurs explicatifs pour tenter de comprendre la grave crise du logement qui se prépare et pourrait déboucher sur l’éclatement d’une bulle. En clair sur un effondrement de la production en même temps que des prix. Parmi les facteurs explicatifs, il faut surtout prendre en compte le coût du foncier qui en moyenne équivaut à peu près à la moitié du prix du logement. Des prix qui se sont envolés car la demande est surtout concentrée dans les métropoles et autres grandes villes où on a aussi concentré l’emploi. Du coup même à 10 ou 20 km du centre, le foncier a enregistré des augmentations qui d’une certaine manière tuent l’activité du logement. Des augmentations du foncier économiquement non fondées et qui sont le résultat de la pure spéculation.

Pour résoudre ce problème il faudrait évidemment remettre en cause la philosophie de la métropolisation qui a pour objet de concentrer la population dans 10 à 15  villes de plus d’un million d’habitants. Le reste du territoire étend abandonné aux moins favorisés contraints de faire des déplacements domicile travail de 40,60, voire 100 kms par jour. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept d’aménagement du territoire.

Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. La situation est problématique tant dans le neuf que sur le marché de la location. . Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de 34 % par rapport à la même période de l’année précédente. Et la chute atteint 46 % par rapport au premier trimestre 2019. Les acheteurs-habitants sont en très fort recul (- 31 %), mais c’est encore pire du côté des investisseurs (- 52 %). Cette dégringolade du marché du neuf a forcément ses conséquences sur l’activité des professionnels de la construction. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime à 100.000 le nombre d’emplois menacés à un horizon de 18 à 24 mois.

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Crise du logement : des mesurettes !

Crise du logement : des mesurettes !

La déception des professionnels du logement est totale après l’annonce par le gouvernement des mesures sensées mettre fin à la très grave crise du logement en cours.

« Le gouvernement a-t-il conscience que la situation deviendra hors de contrôle et que toute la chaîne du logement continuera à se bloquer ? , s’interrogent ces professionnels.

Le Conseil de la Refondation consacré au logement n’aura pas servi à grand-chose. Très peu de mesures auront été entendues par le gouvernement. Rien vraiment d’étonnant à cela car ce conseil de la Refondation en plus n’a aucune vraie légitimité démocratique. Le conseil national de la Refondation a donc estimé que le plan du gouvernement était à la foie minimaliste et imprécis un plan « minimaliste et imprécis ».

« Rien ne change la donne sur le marché de la location. Le bailleur n’est pas dans un paradis fiscal. Le logement est aussi un secteur matraqué fiscalement », a insisté Véronique Bédague, répondant, sans le dire, aux propos du chef de l’Etat qui avait taclé un « paradis pour les investisseurs immobiliers ».

Son binôme le délégué général de la Fondation Abbé Pierre, a, de son côté, appelé à « sortir le logement de la technique, de la lecture que pourraient en avoir les financierss de la République ». « C’est une question de Première ministre, de président de la République, de société », a-t-il ajouté, à l’adresse… du ministre Klein.

« Sur le logement social, ce n’est pas acceptable. Sur la nécessité de faire quelque chose sur le foncier, maîtrisons-le. Enfin, je regrette qu’il n’y ait pas d’aides aux maires bâtisseurs. Je ne comprends pas, alors que ce serait un super message de l’Etat ! », a soutenu Christophe Robert.

la Première ministre a pourtant admis que « le nombre de permis de construire recule dans les zones tendues [où la demande prime sur l'offre] là où nous avons le plus besoin de logements », avec un marché locatif de longue durée « qui se réduit » et des conséquences « préoccupantes » pour les Français.

« Pas de déni mais un défi. Il n’y a pas de mesures magiques seules et uniques pour débloquer la situation », a fait valoir Elisabeth Borne, appelant à la mobilisation collective et à l’engagement.

Et d’annoncer que 600 millions d’euros seront débloqués chaque année jusqu’en 2027 pour la prolongation du prêt à taux zéro, à condition d’acheter dans le collectif neuf ou dans l’ancien sous réserve de rénovation. Mais aussi près de 1 milliard d’euros de prêts de la Caisse des Dépôts pour le bail réel solidaire, des logements moins chers car distinguant les prix du foncier et du bâti.

« L’Etat a une exigence d’efficacité de la dépense publique », a aussi souligné la cheffe du gouvernement. Pourtant en contradiction complète avec l’enflure de l’endettement global et du déficit budgétaire qui permet de se poser la question de savoir où passe l’argent ?

Crise du logement : des mesurettes !

Crise du logement : des mesurettes !

La déception des professionnels du logement est totale après l’annonce par le gouvernement des mesures sensées mettre fin à la très grave crise du logement en cours.

« Le gouvernement a-t-il conscience que la situation deviendra hors de contrôle et que toute la chaîne du logement continuera à se bloquer ? , s’interrogent ces professionnels.

Le Conseil de la Refondation consacré au logement n’aura pas servi à grand-chose. Très peu de mesures auront été entendues par le gouvernement. Rien vraiment d’étonnant à cela car ce conseil de la Refondation en plus n’a aucune vraie légitimité démocratique. Le conseil national de la Refondation a donc estimé que le plan du gouvernement était à la foie minimaliste et imprécis un plan « minimaliste et imprécis ».

« Rien ne change la donne sur le marché de la location. Le bailleur n’est pas dans un paradis fiscal. Le logement est aussi un secteur matraqué fiscalement », a insisté Véronique Bédague, répondant, sans le dire, aux propos du chef de l’Etat qui avait taclé un « paradis pour les investisseurs immobiliers ».

Son binôme le délégué général de la Fondation Abbé Pierre, a, de son côté, appelé à « sortir le logement de la technique, de la lecture que pourraient en avoir les financierss de la République ». « C’est une question de Première ministre, de président de la République, de société », a-t-il ajouté, à l’adresse… du ministre Klein.

« Sur le logement social, ce n’est pas acceptable. Sur la nécessité de faire quelque chose sur le foncier, maîtrisons-le. Enfin, je regrette qu’il n’y ait pas d’aides aux maires bâtisseurs. Je ne comprends pas, alors que ce serait un super message de l’Etat ! », a soutenu Christophe Robert.

la Première ministre a pourtant admis que « le nombre de permis de construire recule dans les zones tendues [où la demande prime sur l'offre] là où nous avons le plus besoin de logements », avec un marché locatif de longue durée « qui se réduit » et des conséquences « préoccupantes » pour les Français.

« Pas de déni mais un défi. Il n’y a pas de mesures magiques seules et uniques pour débloquer la situation », a fait valoir Elisabeth Borne, appelant à la mobilisation collective et à l’engagement.

Et d’annoncer que 600 millions d’euros seront débloqués chaque année jusqu’en 2027 pour la prolongation du prêt à taux zéro, à condition d’acheter dans le collectif neuf ou dans l’ancien sous réserve de rénovation. Mais aussi près de 1 milliard d’euros de prêts de la Caisse des Dépôts pour le bail réel solidaire, des logements moins chers car distinguant les prix du foncier et du bâti.

« L’Etat a une exigence d’efficacité de la dépense publique », a aussi souligné la cheffe du gouvernement. Pourtant en contradiction complète avec l’enflure de l’endettement global et du déficit budgétaire qui permet de se poser la question de savoir où passe l’argent ?

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Comme souvent, il y a bien sûrs plusieurs facteurs explicatifs pour tenter de comprendre la grave crise du logement qui se prépare et pourrait déboucher sur l’éclatement d’une bulle. En clair sur un effondrement de la production en même temps que des prix. Parmi les facteurs explicatifs, il faut surtout prendre en compte le coût du foncier qui en moyenne équivaut à peu près à la moitié du prix du logement. Des prix qui se sont envolés car la demande est surtout concentrée dans les métropoles et autres grandes villes où on a aussi concentré l’emploi. Du coup même à 10 ou 20 km du centre, le foncier a enregistré des augmentations qui d’une certaine manière tuent l’activité du logement. Des augmentations du foncier économiquement non fondées et qui sont le résultat de la pure spéculation.

Pour résoudre ce problème il faudrait évidemment remettre en cause la philosophie de la métropolisation qui a pour objet de concentrer la population dans 10 à 15  villes de plus d’un million d’habitants. Le reste du territoire étend abandonné aux moins favorisés contraints de faire des déplacements domicile travail de 40,60, voire 100 kms par jour. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept d’aménagement du territoire.

Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. La situation est problématique tant dans le neuf que sur le marché de la location. . Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de 34 % par rapport à la même période de l’année précédente. Et la chute atteint 46 % par rapport au premier trimestre 2019. Les acheteurs-habitants sont en très fort recul (- 31 %), mais c’est encore pire du côté des investisseurs (- 52 %). Cette dégringolade du marché du neuf a forcément ses conséquences sur l’activité des professionnels de la construction. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime à 100.000 le nombre d’emplois menacés à un horizon de 18 à 24 mois.

Logement : quelle efficacité des financements publics ?

Logement : quelle efficacité des financements publics ?

par Véronique Chocron dans le Monde

est en plein marasme, la première ministre, Elisabeth Borne, et le ministre Olivier Klein devaient rendre publiques, lundi 5 juin, les mesures issues des travaux du Conseil national de la refondation-logement.*
« On a créé un système de surdépenses publiques pour de l’inefficacité collective. » En brocardant dans le magazine Challenges, en mai, la politique du logement en France, le président de la République, Emmanuel Macron, n’a pas apaisé un secteur plongé dans une crise brutale, amplifiée par une hausse forte et rapide des taux d’intérêt. Dans cette optique, la première ministre, Elisabeth Borne, et le ministre chargé du logement, Olivier Klein, doivent rendre publiques, lundi 5 juin, les mesures issues des travaux du ­Conseil national de la refondation-logement.

Quelques chiffres illustrent le marasme actuel : au premier trimestre, les réservations de logements neufs auprès des promoteurs immobiliers se sont effondrées de 41 % et les ventes de logements anciens en Ile-de-France ont chuté de près d’un quart (– 22 %), par rapport à la même période de 2022.

Non seulement l’envolée du taux moyen du crédit immobilier, passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai 2023, a eu un impact puissant sur le budget des acheteurs, mais les banques ont resserré le robinet du crédit. Les ménages, bloqués dans leur projet d’accession à la propriété, n’ont pas d’autre choix que de rester locataires. Le marché locatif s’enraye, et plus de 2,4 millions de ménages se retrouvent désormais en attente d’un logement social, un niveau inédit.

Cette crise serait-elle l’occasion de remettre à plat une politique publique du logement trop peu efficace, « un secteur où on finance l’offre, l’investissement et la demande », alors que « malgré tout on produit moins, et c’est plutôt plus cher qu’ailleurs », selon la charge du chef de l’Etat ?

Les résultats de cette politique publique restent, en effet, très imparfaits, en raison d’un problème d’accès à des logements abordables. Les prix des biens ont doublé entre 2000 et 2017. Près d’un tiers des jeunes ménages à faibles revenus étaient propriétaires en 1973, contre 16 % à peine quarante ans plus tard.

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Le gouvernement va donc annoncer des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Le logement social: encore une priorité ?

Le logement social: encore une priorité ?

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Immobilier

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? 

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Finances: Le livret A à toutes les sauces : pour le nucléaire, pour le logement, pour l’industrie, pour la défense !

Finances: Le livret A à toutes les sauces : pour le nucléaire, pour le logement, pour l’industrie, pour la défense !

En panne de financement et face à une dette colossale, quelques responsables politiques se rabattent systématiquement sur l’utilisation des fonds du livret A comme solution pour le financement des projets. Notons qu’au départ le livret A est destiné surtout au financement du logement. Justement un secteur qui connaît une crise sans précédent avec l’écoulement des prêts pour les candidats à l’accession. Un énorme décalage entre l’offre et la demande. Les candidats potentiels sont de plus en plus de l’accession en raison de la folie des prix de l’immobilier. La cible potentielle des futures acheteurs ne cesse de se réduire. La location est aussi victime de cette situation mais aussi du fatras de normes qui pratiquement génèrent des surcoûts impossibles à amortir pour les appartements et maisons à mettre en location.

Parallèlement on s’interroge aussi sur la possibilité maintenant de financer les projets de défense en sollicitant aussi le livret A.
Un livret A qu’on imagine d’une façon plus générale mettre la disposition de toutes l’industrie. Enfin le même livret pourrait servir à l’énorme besoin de financement d’EDF pour les centrales décidées par le gouvernement mais non financées.

Bref le signe qu’on décide de grandes orientations sans prévoir le financement en se rabattant sur des fonds normalement destinés au secteur du logement qui connaît pourtant une crise sans précédent.

Face aux difficultés de financement que rencontre cette filière, notamment ses startups et ses PME, et des dangers d’une mise en œuvre d’une taxonomie trop radicale au niveau européen qui exclurait l’industrie de la défense, quatre députés, dont le président de la commission de la défense de l’Assemblée nationale Thomas Gassilloud (Renaissance), ainsi que le rapporteur du projet de loi de programmation militaire en cours d’examen, Jean-Michel Jacques (Renaissance), Christophe Plassard (Horizon) et enfin Jean-Louis Thiériot (Les Républicains) pourraient avoir trouvé une esquive imparable : « mobiliser une partie de l’encours non centralisé du livret A et du Livret de développement durable au service des entreprises contribuant à la souveraineté nationale, dont font partie les entreprises de la BITD (la base industrielle et technologique de défense, soit l’ensemble des industries de défense du pays Ndlr)», selon un amendement déposé mercredi à l’issue d’une discussion entre Bercy et les parlementaires.