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Immobilier: La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

Immobilier: La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

La croissance nombre de logements se tasse depuis 2007 . Au 1er janvier 2023, la France compte 37,8 millions de logements hors Mayotte , soit 13,4 millions de logements supplémentaires depuis 1983 et 3,4 millions depuis 2013. Depuis le début des années 1980, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne. Le taux de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période : il est toutefois un peu moins élevé depuis 2007, et particulièrement sur les cinq dernières années (+0,9 % par an en moyenne, figure 2). Ce ralentissement est notamment porté par le parc en France métropolitaine. Dans le territoire composé des départements et régions d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu’en France métropolitaine (+2,4 % par an en moyenne depuis 1983). Cependant, l’augmentation du nombre de logements s’atténue depuis 2007, comme en France métropolitaine.

En 2023, en France hors Mayotte, comme en France métropolitaine, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants. Cette répartition diffère dans les DOM avec en particulier davantage de logements vacants (81 résidences principales, 6 résidences secondaires ou logements occasionnels et 13 logements vacants).

En France métropolitaine, la part des résidences principales a diminué entre 1983 et 1990, passant de 82,5 % à 82,1 %, puis a augmenté jusqu’en 2006, passant de 82,1 % à 83,9 %, avant de diminuer de nouveau depuis. Elle baisse également dans les DOM hors Mayotte depuis 2007, passant de 86,3 % à 81,3 %. Ces évolutions s’expliquent par une croissance un peu moins soutenue du nombre de résidences principales par rapport à l’ensemble du parc.

La part des résidences secondaires et des logements occasionnels augmente depuis le début des années 2010 en France métropolitaine, passant de 9,5 % en 2011 à 9,9 % en 2023, ainsi que, plus fortement encore, depuis la fin des années 2000 dans les DOM, passant de 3,6 % en 2007 à 6,3 % en 2023. Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente en effet davantage que l’ensemble du parc sur ces périodes.

En France métropolitaine, la part des logements vacants est en hausse depuis 2007, passant de 6,4 % à 8,1 % en 2018, et se stabilise depuis. Dans les DOM hors Mayotte, la part des logements vacants augmente également depuis 2007, passant de 10,1 % à 12,3 % en 2023. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s’agir de logements inoccupés, sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement soit mis en vente ou en location.

En 2023, l’habitat individuel représente 55,1 % des logements en France hors Mayotte, soit un demi-point de moins qu’en 1983. Deux tiers des logements ultramarins sont des logements individuels, une proportion nettement plus élevée qu’en France métropolitaine. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires ou logements occasionnels. Il est néanmoins en net recul depuis 1983 dans les DOM (77,6 %, contre 66,1 % en 2023) et légèrement depuis 2007 en France métropolitaine (55,3 %, contre 54,8 % en 2023).

En 2023, 57,2 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en France hors Mayotte (figure 3). Cette part a augmenté entre 1983 et 1990, passant de 51,2 % à 54,9 %, s’est ensuite stabilisée jusqu’en 1997, avant d’augmenter à nouveau de façon continue jusqu’en 2014 (57,8 %). Cependant, depuis 2014, elle diminue très légèrement.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1983. En 2023, les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17,6 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs privés, 22,6 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le début des années 2000, alors qu’elle avait nettement augmenté entre 1983 et 1997. Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue depuis 1983, pour atteindre 2,6 % en 2023 contre 8,2 % quarante ans plus tôt.

En 2023, les ménages locataires sont plus nombreux en proportion dans les DOM hors Mayotte (43,2 %) qu’en France métropolitaine (40,2 %), tout comme les ménages logés gratuitement (5,7 %, contre 2,5 % en France métropolitaine). À l’inverse, les ménages propriétaires sont moins nombreux (51,1 %, contre 57,3 % en France métropolitaine), notamment les propriétaires accédants (14,7 %, contre 20,4 % en France métropolitaine). En 1983, le constat était inverse, les ménages locataires étaient moins nombreux dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine, et les ménages propriétaires plus nombreux.

En France métropolitaine, la part de logements dans les unités urbaines hors Paris est plus importante qu’en 1983.

Depuis le début des années 1980, la répartition du parc de logements en France métropolitaine selon la taille de l’unité urbaine a évolué sous l’effet de deux phénomènes. D’une part, la croissance du parc a évolué de façon hétérogène sur le territoire. D’autre part, sa répartition s’est également modifiée avec le phénomène d’extension urbaine, par l’apparition de nouvelles unités urbaines ou l’agrandissement d’unités urbaines déjà existantes.

En 2023, 32,2 % des résidences principales se situent dans une commune urbaine de moins de 100 000 habitants et 31,8 % dans une commune urbaine de plus de 100 000 habitants hors Paris (figure 4). Ces proportions ont légèrement augmenté depuis 1983 (29,7 % dans une commune de moins de 100 000 habitants et 29,3 % dans une commune de plus de 100 000 habitants) au détriment de l’unité urbaine de Paris et des communes hors unité urbaine.

En 2023, 77,0 % des résidences secondaires et des logements occasionnels sont situés dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. Cette proportion a globalement diminué par rapport à 1983, où elle atteignait 83,4 %. Par ailleurs, en 2023, seules 52,3 % des résidences principales se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. La proportion des résidences secondaires et des logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine a nettement baissé par rapport au début des années 1980, passant de 51,8 % en 1983 à 37,1 % en 2023, alors qu’elle s’est accrue dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants, de 31,6 % à 39,9 %. Ces deux tendances inverses s’expliquent par une évolution plus faible du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine par rapport aux autres communes, et par l’intégration de communes hors unité urbaine dans l’espace urbain.

La majorité des logements vacants (58,7 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. L’évolution de la part de logements vacants est différenciée selon le type de commune. La proportion des logements vacants hors unité urbaine s’est réduite par rapport au début des années 1980, passant de 29,9 % en 1983 à 23,9 % en 2023, tout comme au sein de l’unité urbaine de Paris, passant de 16,3 % à 13,3 %. Au contraire, la part des logements vacants dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants a augmenté, passant de 28,9 % en 1983 à 34,8 % en 2023.

Enfin, l’habitat individuel est d’autant plus fréquent que la taille de l’unité urbaine à laquelle appartient la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre).

La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

La croissance nombre de logements se tasse depuis 2007 . Au 1er janvier 2023, la France compte 37,8 millions de logements hors Mayotte , soit 13,4 millions de logements supplémentaires depuis 1983 et 3,4 millions depuis 2013. Depuis le début des années 1980, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne. Le taux de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période : il est toutefois un peu moins élevé depuis 2007, et particulièrement sur les cinq dernières années (+0,9 % par an en moyenne, figure 2). Ce ralentissement est notamment porté par le parc en France métropolitaine. Dans le territoire composé des départements et régions d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu’en France métropolitaine (+2,4 % par an en moyenne depuis 1983). Cependant, l’augmentation du nombre de logements s’atténue depuis 2007, comme en France métropolitaine.

En 2023, en France hors Mayotte, comme en France métropolitaine, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants. Cette répartition diffère dans les DOM avec en particulier davantage de logements vacants (81 résidences principales, 6 résidences secondaires ou logements occasionnels et 13 logements vacants).

En France métropolitaine, la part des résidences principales a diminué entre 1983 et 1990, passant de 82,5 % à 82,1 %, puis a augmenté jusqu’en 2006, passant de 82,1 % à 83,9 %, avant de diminuer de nouveau depuis. Elle baisse également dans les DOM hors Mayotte depuis 2007, passant de 86,3 % à 81,3 %. Ces évolutions s’expliquent par une croissance un peu moins soutenue du nombre de résidences principales par rapport à l’ensemble du parc.

La part des résidences secondaires et des logements occasionnels augmente depuis le début des années 2010 en France métropolitaine, passant de 9,5 % en 2011 à 9,9 % en 2023, ainsi que, plus fortement encore, depuis la fin des années 2000 dans les DOM, passant de 3,6 % en 2007 à 6,3 % en 2023. Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente en effet davantage que l’ensemble du parc sur ces périodes.

En France métropolitaine, la part des logements vacants est en hausse depuis 2007, passant de 6,4 % à 8,1 % en 2018, et se stabilise depuis. Dans les DOM hors Mayotte, la part des logements vacants augmente également depuis 2007, passant de 10,1 % à 12,3 % en 2023. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s’agir de logements inoccupés, sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement soit mis en vente ou en location.

En 2023, l’habitat individuel représente 55,1 % des logements en France hors Mayotte, soit un demi-point de moins qu’en 1983. Deux tiers des logements ultramarins sont des logements individuels, une proportion nettement plus élevée qu’en France métropolitaine. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires ou logements occasionnels. Il est néanmoins en net recul depuis 1983 dans les DOM (77,6 %, contre 66,1 % en 2023) et légèrement depuis 2007 en France métropolitaine (55,3 %, contre 54,8 % en 2023).

En 2023, 57,2 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en France hors Mayotte (figure 3). Cette part a augmenté entre 1983 et 1990, passant de 51,2 % à 54,9 %, s’est ensuite stabilisée jusqu’en 1997, avant d’augmenter à nouveau de façon continue jusqu’en 2014 (57,8 %). Cependant, depuis 2014, elle diminue très légèrement.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1983. En 2023, les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17,6 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs privés, 22,6 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le début des années 2000, alors qu’elle avait nettement augmenté entre 1983 et 1997. Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue depuis 1983, pour atteindre 2,6 % en 2023 contre 8,2 % quarante ans plus tôt.

En 2023, les ménages locataires sont plus nombreux en proportion dans les DOM hors Mayotte (43,2 %) qu’en France métropolitaine (40,2 %), tout comme les ménages logés gratuitement (5,7 %, contre 2,5 % en France métropolitaine). À l’inverse, les ménages propriétaires sont moins nombreux (51,1 %, contre 57,3 % en France métropolitaine), notamment les propriétaires accédants (14,7 %, contre 20,4 % en France métropolitaine). En 1983, le constat était inverse, les ménages locataires étaient moins nombreux dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine, et les ménages propriétaires plus nombreux.

En France métropolitaine, la part de logements dans les unités urbaines hors Paris est plus importante qu’en 1983.

Depuis le début des années 1980, la répartition du parc de logements en France métropolitaine selon la taille de l’unité urbaine a évolué sous l’effet de deux phénomènes. D’une part, la croissance du parc a évolué de façon hétérogène sur le territoire. D’autre part, sa répartition s’est également modifiée avec le phénomène d’extension urbaine, par l’apparition de nouvelles unités urbaines ou l’agrandissement d’unités urbaines déjà existantes.

En 2023, 32,2 % des résidences principales se situent dans une commune urbaine de moins de 100 000 habitants et 31,8 % dans une commune urbaine de plus de 100 000 habitants hors Paris (figure 4). Ces proportions ont légèrement augmenté depuis 1983 (29,7 % dans une commune de moins de 100 000 habitants et 29,3 % dans une commune de plus de 100 000 habitants) au détriment de l’unité urbaine de Paris et des communes hors unité urbaine.

En 2023, 77,0 % des résidences secondaires et des logements occasionnels sont situés dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. Cette proportion a globalement diminué par rapport à 1983, où elle atteignait 83,4 %. Par ailleurs, en 2023, seules 52,3 % des résidences principales se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. La proportion des résidences secondaires et des logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine a nettement baissé par rapport au début des années 1980, passant de 51,8 % en 1983 à 37,1 % en 2023, alors qu’elle s’est accrue dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants, de 31,6 % à 39,9 %. Ces deux tendances inverses s’expliquent par une évolution plus faible du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine par rapport aux autres communes, et par l’intégration de communes hors unité urbaine dans l’espace urbain.

La majorité des logements vacants (58,7 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. L’évolution de la part de logements vacants est différenciée selon le type de commune. La proportion des logements vacants hors unité urbaine s’est réduite par rapport au début des années 1980, passant de 29,9 % en 1983 à 23,9 % en 2023, tout comme au sein de l’unité urbaine de Paris, passant de 16,3 % à 13,3 %. Au contraire, la part des logements vacants dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants a augmenté, passant de 28,9 % en 1983 à 34,8 % en 2023.

Enfin, l’habitat individuel est d’autant plus fréquent que la taille de l’unité urbaine à laquelle appartient la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre).

Logement : un accès la propriété de plus en plus impossible

Logement : un accès la propriété de plus en plus impossible


Le maintien des prix élevés de l’immobilier est la véritable cause de la crise du logement en France, estime Daniel Labaronne, député (Renaissance) d’Indre-et-Loire, dans une tribune au « Monde ».

Les acteurs du logement sonnent le tocsin d’une crise violente. Ils fustigent la hausse des taux d’intérêt et exhortent le gouvernement à prendre des mesures budgétaires à la hauteur de cette crise. Une fois le détournement d’attention opéré par certains, revenons à la réalité des faits. Regardons plutôt du côté du maintien à un niveau élevé des prix du logement pour expliquer les difficultés immobilières actuelles.

Le logement bénéficie en France de 40 milliards d’euros de dépenses publiques. Un montant très élevé sans équivalent en Europe. Au lieu de rajouter des milliards d’argent public, ne faudrait-il pas mieux s’interroger sur l’efficacité de cette politique ? Une politique où tout est prioritaire : logements sociaux, intermédiaires, parc privé, accession à la propriété dans le neuf, dans l’ancien, primo-accédants, jeunes, zones tendues, détendues. Une politique où la fiscalité est lourde sur le capital immobilier, compensée par une kyrielle d’exonérations : crédits d’impôt, déductions fiscales, taux réduits de TVA.

L’action publique en faveur du logement devrait retenir une priorité, l’assumer, la mettre en œuvre et contrôler son efficacité. En misant, par exemple, sur les logements intermédiaires pour soutenir la classe moyenne : celle dont les membres travaillent et ont des revenus à la fois trop élevés pour occuper des logements sociaux, mais insuffisants pour louer dans le parc privé.

Logement: Le gouvernement ignore la crise

Logement: Le gouvernement ignore la crise

Le gouvernement est sourd et ignore la crise du logement estime Muriel Boulmier, la présidente de l’Union régionale de nouvelle Aquitaine.Interview dans la Tribune

LA TRIBUNE – Quelle est la situation du logement social en Nouvelle-Aquitaine en cette rentrée 2023 ?

MURIEL BOULMIER – Le contexte est difficile pour les organismes HLM comme pour tous les acteurs du logement. On a le sentiment que le gouvernement est sourd face à la crise du logement et aux attentes des populations. Pour le logement social, la crise est importante car l’effondrement de la construction de logements neufs entrave la mobilité résidentielle : avec l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat, les locataires du parc social n’en sortent plus ! Dans ce contexte, on a en 2023 une programmation de moins de 9.000 nouveaux logements sociaux ! C’est très faible en comparaison des 11.000 logements annuels d’avant le Covid.

Le problème c’est qu’à l’autre bout de la chaîne, il y a des demandes toujours plus nombreuses d’entrer dans le parc social. Au niveau régional, on a 172.000 demandes de logements sociaux en attente, contre 139.000 il y a trois ans. À Bordeaux Métropole, on est à 47.000 contre 42.000 en 2020… C’est une véritable embolie, particulièrement dans l’agglomération bordelaise et sur la côte basque.


Quelles sont les racines du problème ?

Le taux du livret A, sur lequel sont assis ceux des prêts aux organismes HLM, a été multiplié par près de sept tandis que les loyers que nous percevons sont encadrés, et c’est bien normal. Mais parallèlement, la réduction de loyer de solidarité (RLS) imposée par l’Etat est maintenue alors que demandions qu’elle soit amoindrie ou suspendue le temps que le taux du livret A redescende. Pour la Nouvelle-Aquitaine, cela représente 10 % de notre capacité annuelle d’investissement alors même que les coûts de construction s’accroissent !

L’Etat se désengage depuis des années du logement social et la situation est bloquée malgré les aides des collectivités locales, qui perçoivent bien que le logement est un ferment d’agitation sociale pour leurs habitants, leurs salariés et leurs entreprises. Concrètement, l’équilibre des opérations est complètement remis en cause à tel point que nous avons environ 6.000 logements prévus mais qui ne peuvent sortir de terre en l’état. Et les sommes que nous investissons pour débloquer ces projets ne servent plus à financer de nouvelles opérations.

Face à ce blocage, quel est votre réaction vis-à-vis du contenu du projet de budget pour 2024 ?

Thomas Cazenave a toujours montré un intérêt pour le logement mais maintenant qu’il est ministre du Budget on attend des preuves ! Le représentant du gouvernement sera attendu de pied ferme par les professionnels du logement social lors du congrès de l’Union sociale pour l’habitat. Ce que je note de positif dans ce budget c’est la petite augmentation des APL. Ensuite, la prolongation du prêt à taux zéro c’est bien mais il est recentré sur les zones tendues. Croire qu’il n’y a des problèmes de logements que dans les zones tendues est une illusion, il faut donc revoir ce point.

Enfin, sur le plan de la rénovation énergétique, ce budget 2024 est ahurissant ! On sait tous que nous avons un impératif commun de diminuer nos émissions de gaz à effet de serre. Or, ce budget supprime les 700 millions d’euros prévus au niveau national pour la rénovation énergétique ! 700 millions sur trois ans ce n’était pas suffisant mais c’était déjà ça. La conséquence c’est que les organismes HLM vont devoir arbitrer leurs investissements entre rénovation et construction alors que la stratégie nationale bas carbone nous impose de réhabiliter 8.000 logements par an rien qu’en Nouvelle-Aquitaine !

Crise logement social : de pire en pire

Crise logement social : de pire en pire

A l’occasion du 83e congrès de l’Union sociale pour l’habitat (USH), on fait malheureusement le triste constat de l’inadéquation de l’offre par rapport à la demande en matière de logement social. En réalité, on construit de moins en moins. Compte tenu des besoins il faudrait construire 200 000 logements par an alors qu’on atteint à peine le chiffre de 85 000. Fin 2022, 2,42 millions de ménages étaient en attente d’un logement social, dont 1,63 million pour une première attribution, selon les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat.

Les besoins de nouveaux logements sociaux sont bien plus élevés. « On vient de faire une étude qui montre qu’il faudrait produire chaque année environ 198 000 logements, soit du logement neuf, soit du logement que l’on fait dans des bâtiments existants », affirme ainsi Emmanuelle Cosse.

Et les perspectives d’avenir n’incitent pas à l’optimisme. Les bailleurs sociaux, pris entre leurs obligations de rénovation et une dette grandissante, pourront construire beaucoup moins de logements dans les prochaines décennies, selon une étude prospective de la Banque des territoires, publiée fin septembre. La construction de HLM devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66 000 nouveaux logements annuels à partir de 2030.

Selon cette même étude, les bailleurs sociaux n’auront, par ailleurs, pas les moyens de rénover et de construire dans le même temps.

Le blocage du marché locatif social s’explique aussi par un autre phénomène : la baisse du taux de mobilité. Une très faible part du parc social (7,9%) a été proposée à la location par mobilité des locataires en 2022, selon les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. Actuellement, un tiers des ménages ne sont pas propriétaires et peuvent prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus, selon le bailleur. Mais une grande partie d’entre eux ne font pas de demande de logement social, en raison, notamment, des délais d’attente pour y accéder.

Logement social : de pire en pire

Logement social : de pire en pire

A l’occasion du 83e congrès de l’Union sociale pour l’habitat (USH), on fait malheureusement le triste constat de l’inadéquation de l’offre par rapport à la demande en matière de logement social. En réalité, on construit de moins en moins. Compte tenu des besoins il faudrait construire 200 000 logements par an alors qu’on atteint à peine le chiffre de 85 000. Fin 2022, 2,42 millions de ménages étaient en attente d’un logement social, dont 1,63 million pour une première attribution, selon les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat.

Les besoins de nouveaux logements sociaux sont bien plus élevés. « On vient de faire une étude qui montre qu’il faudrait produire chaque année environ 198 000 logements, soit du logement neuf, soit du logement que l’on fait dans des bâtiments existants », affirme ainsi Emmanuelle Cosse.

Et les perspectives d’avenir n’incitent pas à l’optimisme. Les bailleurs sociaux, pris entre leurs obligations de rénovation et une dette grandissante, pourront construire beaucoup moins de logements dans les prochaines décennies, selon une étude prospective de la Banque des territoires, publiée fin septembre. La construction de HLM devrait continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66 000 nouveaux logements annuels à partir de 2030.

Selon cette même étude, les bailleurs sociaux n’auront, par ailleurs, pas les moyens de rénover et de construire dans le même temps.

Le blocage du marché locatif social s’explique aussi par un autre phénomène : la baisse du taux de mobilité. Une très faible part du parc social (7,9%) a été proposée à la location par mobilité des locataires en 2022, selon les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. Actuellement, un tiers des ménages ne sont pas propriétaires et peuvent prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus, selon le bailleur. Mais une grande partie d’entre eux ne font pas de demande de logement social, en raison, notamment, des délais d’attente pour y accéder.

Le gouvernement ignore la crise du logement

Le gouvernement ignore la crise du logement

Le gouvernement est sourd et ignore la crise du logement estime Muriel Boulmier, la présidente de l’Union régionale de nouvelle Aquitaine.Interview dans la Tribune

LA TRIBUNE – Quelle est la situation du logement social en Nouvelle-Aquitaine en cette rentrée 2023 ?

MURIEL BOULMIER – Le contexte est difficile pour les organismes HLM comme pour tous les acteurs du logement. On a le sentiment que le gouvernement est sourd face à la crise du logement et aux attentes des populations. Pour le logement social, la crise est importante car l’effondrement de la construction de logements neufs entrave la mobilité résidentielle : avec l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat, les locataires du parc social n’en sortent plus ! Dans ce contexte, on a en 2023 une programmation de moins de 9.000 nouveaux logements sociaux ! C’est très faible en comparaison des 11.000 logements annuels d’avant le Covid.

Le problème c’est qu’à l’autre bout de la chaîne, il y a des demandes toujours plus nombreuses d’entrer dans le parc social. Au niveau régional, on a 172.000 demandes de logements sociaux en attente, contre 139.000 il y a trois ans. À Bordeaux Métropole, on est à 47.000 contre 42.000 en 2020… C’est une véritable embolie, particulièrement dans l’agglomération bordelaise et sur la côte basque.


Quelles sont les racines du problème ?

Le taux du livret A, sur lequel sont assis ceux des prêts aux organismes HLM, a été multiplié par près de sept tandis que les loyers que nous percevons sont encadrés, et c’est bien normal. Mais parallèlement, la réduction de loyer de solidarité (RLS) imposée par l’Etat est maintenue alors que demandions qu’elle soit amoindrie ou suspendue le temps que le taux du livret A redescende. Pour la Nouvelle-Aquitaine, cela représente 10 % de notre capacité annuelle d’investissement alors même que les coûts de construction s’accroissent !

L’Etat se désengage depuis des années du logement social et la situation est bloquée malgré les aides des collectivités locales, qui perçoivent bien que le logement est un ferment d’agitation sociale pour leurs habitants, leurs salariés et leurs entreprises. Concrètement, l’équilibre des opérations est complètement remis en cause à tel point que nous avons environ 6.000 logements prévus mais qui ne peuvent sortir de terre en l’état. Et les sommes que nous investissons pour débloquer ces projets ne servent plus à financer de nouvelles opérations.

Face à ce blocage, quel est votre réaction vis-à-vis du contenu du projet de budget pour 2024 ?

Thomas Cazenave a toujours montré un intérêt pour le logement mais maintenant qu’il est ministre du Budget on attend des preuves ! Le représentant du gouvernement sera attendu de pied ferme par les professionnels du logement social lors du congrès de l’Union sociale pour l’habitat. Ce que je note de positif dans ce budget c’est la petite augmentation des APL. Ensuite, la prolongation du prêt à taux zéro c’est bien mais il est recentré sur les zones tendues. Croire qu’il n’y a des problèmes de logements que dans les zones tendues est une illusion, il faut donc revoir ce point.

Enfin, sur le plan de la rénovation énergétique, ce budget 2024 est ahurissant ! On sait tous que nous avons un impératif commun de diminuer nos émissions de gaz à effet de serre. Or, ce budget supprime les 700 millions d’euros prévus au niveau national pour la rénovation énergétique ! 700 millions sur trois ans ce n’était pas suffisant mais c’était déjà ça. La conséquence c’est que les organismes HLM vont devoir arbitrer leurs investissements entre rénovation et construction alors que la stratégie nationale bas carbone nous impose de réhabiliter 8.000 logements par an rien qu’en Nouvelle-Aquitaine !

Logement en zone parisienne. Un loyer en moyenne de 1000 € par mois pour 50m2 !

Logement en zone parisienne. Un loyer en moyenne de 1000 € par mois pour 50m2 !


Une double crise du logement en France. Celle qui concerne les loyers des grandes villes notamment en région parisienne où il faut compter 1000 € pour 50 m² ! Et celle des candidats à l’accession dont le nombre ne cesse de se réduire en raison du coût d’achat et des taux d’intérêt.

Près de 1.000 euros. Tel était le loyer moyen en Île-de-France en 2022. Plus précisément, il se situait à 998 euros pour un logement non meublé dans le parc privé, hors charges, selon les calculs définitifs publiés ce vendredi 15 septembre par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap).

L’Olap précise que la surface moyenne des logements évalués était de 53 mètres carrés, et augmente à mesure que l’on s’éloigne de Paris…tout comme les prix.

Sans surprise, c’est, en effet, à Paris intra-muros que le loyer moyen est le plus élevé : à 1.230 euros, hors charges, pour une surface moyenne de 50 mètres carrés. Une somme qui descend à 937 euros, pour 52 mètres carrés en moyenne, dans les départements de petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). En grande couronne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise), les communes situées dans l’agglomération parisienne ont affiché un loyer moyen de 855 euros, la surface moyenne s’établissant à 57 mètres carrés. Enfin, les plus rurales ou éloignées de la capitale, étudiées avec moins de finesse par l’Olap, affichaient elles un loyer de 783 euros pour des biens de 64 mètres carrés en moyenne.

Par ailleurs, pour les locataires qui voudraient devenir propriétaires, leur part ne cesse de chuter, passant de 27% en 2022 à 23% aujourd’hui, selon un sondage Ifop pour les Notaires du Grand Paris en partenariat avec La Tribune et dévoilé le 14 septembre.

En cause, un contexte de plus en plus difficile d’accès au crédit immobilier en raison de la flambée des taux d’intérêt, désormais proches des 5%. En effet, 78% des Franciliens jugent que les conditions d’accès aux crédits sont devenues plus difficiles. 82% estiment qu’il est beaucoup difficile de devenir propriétaire qu’il y a 20 ans en Île-de-France et que l’accession à la propriété est devenue quasiment impossible pour les jeunes générations.

Comment résoudre la crise du logement

Comment résoudre la crise du logement

« Au-delà des actions immédiates et ponctuelles nécessaires au soutien des acteurs, les pouvoirs publics peuvent (doivent ?) faire de la crise actuelle le creuset d’une réflexion pour assurer à long terme une offre nouvelle de logements locatifs abordables »

par Erwan Le Bot , expert en développement urbain et territorial dans l’Opinion

La crise du logement est désormais reconnue par l’ensemble des acteurs et, depuis peu, par le gouvernement. Surtout elle concerne en priorité certains territoires, pas n’importe lesquels : Paris et sa couronne et la plupart des métropoles de province (accessoirement les zones littorales/touristiques où les problématiques sont largement différentes) c’est-à-dire les territoires qui sont porteurs de l’essentiel du développement économique du pays.

Cette crise du logement concerne d’abord les jeunes, en ménage ou non, qui retardent le moment de quitter le domicile des parents, supportent des conditions de logement dégradées ou s’éloignent des lieux de travail, certains choisissant même de quitter les territoires métropolitains, un phénomène en accélération sur les années 2021 et 2022. La perte d’attractivité des métropoles est d’abord liée aux conditions de logement. C’est-à-dire aux conditions d’un équilibre acceptable entre son coût (loyer et charges) et ses caractéristiques : les qualités du logement en lui-même, les aménités qu’offre sa localisation et le temps de trajet domicile-travail. Rétablir un équilibre entre ces critères dans les métropoles françaises est un enjeu national.

Au-delà des actions immédiates et ponctuelles nécessaires au soutien des acteurs, les pouvoirs publics peuvent (doivent ?) faire de la crise actuelle le creuset d’une réflexion pour assurer à long terme une offre nouvelle de logements locatifs abordables. La première étape du parcours résidentiel des ménages est le logement locatif (moins cher que l’achat). C’est sur cette étape que le gouvernement doit agir en priorité, tant pour le logement social que pour le logement libre.

S’agissant des qualités intrinsèques des logements, et au-delà de la réglementation environnementale (RE 2020), il est sans doute temps de cristalliser les enseignements opérationnels qu’il faut tirer des innovations (techniques, de modes constructifs, de valeurs d’usage) multiples qui se sont multipliées depuis 2010 en matière de logement, souvent dans le cadre de programmes ou d’initiatives soutenues et labellisées par les pouvoirs publics (investissements d’avenir, écoquartiers, appel à projets « réinventer Paris », etc.). En particulier, la domotique ou les modes constructifs permettent, à certaines conditions, une réduction drastique des charges et la valeur d’usage de certains immeubles peut intégrer dans le loyer une plus-value significative en termes de « mieux vivre » dans son logement.

Urbanisme. Des retours d’expérience sont à faire à partir des réalisations échantillonnaires de ces quinze dernières années. Les aménités, parce qu’elles dessinent la vie de quartier, sont une condition de la soutenabilité de la densité, qui, elle-même, est une condition clé du prix de sortie des logements (et de respect des objectifs du zéro artificialisation nette). De nombreuses collectivités locales ont, en particulier, développé des réflexions sur la place du commerce dans les programmes neufs ou anciens (portage des cellules commerciales), des équipements publics (ouvertures partielles/déménagements, etc.) ou des espaces publics (verdissement/espaces verts, élargissement de la trame viaire, sécurité, etc.). La centralité autorise la densité et réciproquement.

« C’est à l’Etat de construire les conditions du rapprochement à court, moyen et long terme des intérêts entre ces différentes parties prenantes (élus locaux, promoteurs, constructeurs, investisseurs institutionnels publics et privés professionnels de la gestion locative) »

Enfin, dans les métropoles, la question du temps de trajet entre domicile et travail, au-delà des enjeux du télétravail, est centrale, elle conditionne la qualité de vie. Le gouvernement, s’appuyant sur l’expérience du Grand Paris Express, affiche la volonté de soutenir le développement de « RER métropolitains », cette volonté n’a de sens que si elle s’accompagne d’une action sur l’urbanisme et la construction de logements autour des gares existantes ou à venir de ces RER.

Dans le Grand Paris comme dans les métropoles de province, des perspectives de long terme de construction de logements neufs doivent s’ouvrir. Un pilotage minimum et un soutien financier raisonnable de la puissance publique doivent permettre de s’assurer que ces logements seront abordables, une programmation et des engagements sur des séries limitées et qualifiées – tirant le meilleur des innovations éparses menées ces dernières années par les acteurs – doivent permettre de tenir cet objectif. Parallèlement les investisseurs existent qui, recueillant l’épargne abondante des Français, cherchent des placements sûrs et disposant des meilleures garanties ESR que, précisément, ces innovations permettent d’assurer. C’est à l’Etat de construire les conditions du rapprochement à court, moyen et long terme des intérêts entre ces différentes parties prenantes (élus locaux, promoteurs, constructeurs, investisseurs institutionnels publics et privés professionnels de la gestion locative).

Au final, pour répondre à la crise du logement dans le Grand Paris comme dans certaines métropoles, il est temps de réécrire avec les outils et les acteurs d’aujourd’hui les enseignements de l’aménagement haussmannien, en gros, de réinventer l’eau chaude, exercice toujours salutaire.

Erwan Le Bot est expert en développement urbain et territorial

Immobilier- Logement : une crise prévisible

Logement : une crise prévisible

Par manque de volontarisme politique, la France n’a pas construit suffisamment pour accompagner les transformations de la société. Comme dans l’éducation ou la santé, la procrastination se paye aujourd’hui.( papier du Monde)

La crise du logement est tout sauf une surprise. Annoncée par les professionnels du secteur depuis des mois, elle semble désormais inéluctable. La remontée des taux d’intérêt entraîne une restriction des crédits immobiliers et une réduction du nombre d’acheteurs potentiels. La faiblesse de la demande commence à peser sur les prix et la fluidité des transactions. Le marché de la construction neuve est en chute libre, avec pour corollaire un impact à venir sur le secteur du BTP.

Cet effet domino intervient alors qu’il existait déjà une pénurie importante de logements. Toute la chaîne menace désormais de se gripper, entre des ménages qui sont dans l’incapacité d’accéder à la propriété, des locataires qui se heurtent à un manque criant d’offres et un secteur social qui n’arrive plus à remplir sa mission.

Si la situation n’a rien de surprenant, le manque d’anticipation est en revanche frappant. Qui croyait sérieusement que la période de l’argent quasi gratuit puisse se prolonger indéfiniment ? Le retour au réel est d’autant plus brutal que planait l’illusion d’une remontée des taux d’intérêt progressive. Le surgissement de l’inflation dans la foulée de la crise pandémique en a décidé autrement. Faute d’avoir préparé les esprits à cette normalisation accélérée, celle-ci ne peut se faire que dans la douleur.

Le logement illustre jusqu’à la caricature les contradictions auxquelles nous sommes confrontés. Il faudrait ainsi calmer l’inflation, qui rogne le pouvoir d’achat, sans pénaliser le crédit, qui facilite l’accession à la propriété. Il serait urgent d’augmenter l’offre de logements au moment où la transition écologique encadre strictement la construction et oblige à retirer du marché de la location les biens mal isolés. Les promoteurs réclament enfin de perpétuer des dispositifs coûteux d’aide à l’investissement, alors que leur efficacité reste médiocre et que la dépense publique est sous contrainte.

Mais la crise ne peut se résumer à ces contradictions. Les politiques du logement peinent à anticiper les mouvements de fond que la société française connaît depuis des décennies. L’augmentation de la population, la décohabitation des ménages, l’explosion du nombre d’étudiants ou encore la concentration de la demande dans les zones les plus attractives ont aggravé le mal-logement. Par manque de volontarisme politique, la France, quelles que soient les majorités au pouvoir, s’est accommodée de ne pas construire suffisamment pour accompagner ces transformations. Comme dans l’éducation ou la santé, la procrastination se paye aujourd’hui.

Il s’agit d’un échec collectif. Les maires sont les mieux placés pour répondre aux besoins, mais ils font primer la quiétude de leurs administrés sur l’intérêt général, qui réclamerait de construire davantage pour accueillir de nouvelles populations. La rareté du foncier devrait inciter à construire en hauteur pour faire baisser les coûts du logement, mais la France continue à privilégier l’étalement urbain au détriment de la densification. Quant au gouvernement, on peut se demander si c’était le meilleur moment pour limiter l’accès au prêt à taux zéro, sans parler des atermoiements incompréhensibles pour aligner la fiscalité des meublés touristiques sur celle de la location classique.

L’un des objectifs fixé par le Conseil national de la refondation consacré au logement a l’ambition de « redonner aux Français le pouvoir d’habiter ». La crise qui s’annonce risque plutôt de leur laisser le goût amer d’une certaine impuissance.

Le Monde

Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Signe de la décélération de l’économie, la croissance est retombée dans le rouge en juillet et août. Par ailleurs, le climat des affaires se détériore sérieusement. Malheureusement, si l’inflation se tasse un peu en Europe avec plus 5 % en moyenne sur un an, le niveau des prix demeure particulièrement excessif en regard de l’évolution du pouvoir d’achat.

Un pouvoir d’achat largement toujours plombé par la hausse de l’alimentaire. Une hausse officiellement de l’ordre de 12 % mais dans la réalité plus proche de 20 %. Résultat, les ménages adaptent en partie leur demande à l’offre en réduisant le volume des achats et en privilégiant géant si possible les prix bas. Cette crise du pouvoir d’achat dans l’alimentaire pèse lourdement sur la consommation des ménages et donc sur la croissance. La France pourrait donc tomber en déflation pour le second semestre de l’année cela d’autant plus que l’énergie demeure à des niveaux de prix importants.

L’autre facteur qui pourrait peser de manière négative sur la croissance est l’activité du logement. Un secteur qui pourrait bien même connaître un crash à partir de la fin de l’année et sans doute pour plusieurs années. En tout cas tant que les prix ne se seront pas adaptés au capacités financières des candidats à l’accession à la propriété. Le marché va dangereusement se réduire à ceux qui possèdent déjà un capital notamment les populations les plus âgés. Pour les jeunes , il est évident qu’on ne peut plus supporter des prix de maisons ou d’appartements de 300 000 à 400 000 € dans la plupart des grandes villes ( ne parlons pas de Paris). Du fait de l’inflation, par exemple la capacité d’emprunt pour un montant de 200 000 € s’est réduite à 160 000 € soit une baisse brutale de capacité d’emprunt de 20 %. Clairement l’offre doit s’adapter et les prix baisser de 20 % aussi pour relancer le marché. Or vraisemblablement les prix ne baisseront que de leur de 10 % d’ici à fin de l’année.

La crise du bâtiment va aussi lourdement peser sur l’activité économique et contribuer aussi à plomber la croissance. Pour éviter la catastrophe économique, la stratégie doit donc prioritairement viser d’une part à soutenir le pouvoir d’achat des ménages, d’autre part à relancer l’activité du bâtiment.

Économie–Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Économie–Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Signe de la décélération de l’économie, la croissance est retombée dans le rouge en juillet et août. Par ailleurs, le climat des affaires se détériore sérieusement. Malheureusement, si l’inflation se tasse un peu en Europe avec plus 5 % en moyenne sur un an, le niveau des prix demeure particulièrement excessif en regard de l’évolution du pouvoir d’achat.

Un pouvoir d’achat largement toujours plombé par la hausse de l’alimentaire. Une hausse officiellement de l’ordre de 12 % mais dans la réalité plus proche de 20 %. Résultat, les ménages adaptent en partie leur demande à l’offre en réduisant le volume des achats et en privilégiant géant si possible les prix bas. Cette crise du pouvoir d’achat dans l’alimentaire pèse lourdement sur la consommation des ménages et donc sur la croissance. La France pourrait donc tomber en déflation pour le second semestre de l’année cela d’autant plus que l’énergie demeure à des niveaux de prix importants.

L’autre facteur qui pourrait peser de manière négative sur la croissance est l’activité du logement. Un secteur qui pourrait bien même connaître un crash à partir de la fin de l’année et sans doute pour plusieurs années. En tout cas tant que les prix ne se seront pas adaptés au capacités financières des candidats à l’accession à la propriété. Le marché va dangereusement se réduire à ceux qui possèdent déjà un capital notamment les populations les plus âgés. Pour les jeunes , il est évident qu’on ne peut plus supporter des prix de maisons ou d’appartements de 300 000 à 400 000 € dans la plupart des grandes villes ( ne parlons pas de Paris). Du fait de l’inflation, par exemple la capacité d’emprunt pour un montant de 200 000 € s’est réduite à 160 000 € soit une baisse brutale de capacité d’emprunt de 20 %. Clairement l’offre doit s’adapter et les prix baisser de 20 % aussi pour relancer le marché. Or vraisemblablement les prix ne baisseront que de leur de 10 % d’ici à fin de l’année.

La crise du bâtiment va aussi lourdement peser sur l’activité économique et contribuer aussi à plomber la croissance. Pour éviter la catastrophe économique, la stratégie doit donc prioritairement viser d’une part à soutenir le pouvoir d’achat des ménages, d’autre part à relancer l’activité du bâtiment.

Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Inflation et crise du logement vont plomber la croissance

Signe de la décélération de l’économie, la croissance est retombée dans le rouge en juillet et août. Par ailleurs, le climat des affaires se détériore sérieusement. Malheureusement, si l’inflation se tasse un peu en Europe avec plus 5 % en moyenne sur un an, le niveau des prix demeure particulièrement excessif en regard de l’évolution du pouvoir d’achat.

Un pouvoir d’achat largement toujours plombé par la hausse de l’alimentaire. Une hausse officiellement de l’ordre de 12 % mais dans la réalité plus proche de 20 %. Résultat, les ménages adaptent en partie leur demande à l’offre en réduisant le volume des achats et en privilégiant géant si possible les prix bas. Cette crise du pouvoir d’achat dans l’alimentaire pèse lourdement sur la consommation des ménages et donc sur la croissance. La France pourrait donc tomber en déflation pour le second semestre de l’année cela d’autant plus que l’énergie demeure à des niveaux de prix importants.

L’autre facteur qui pourrait peser de manière négative sur la croissance est l’activité du logement. Un secteur qui pourrait bien même connaître un crash à partir de la fin de l’année et sans doute pour plusieurs années. En tout cas tant que les prix ne se seront pas adaptés au capacités financières des candidats à l’accession à la propriété. Le marché va dangereusement se réduire à ceux qui possèdent déjà un capital notamment les populations les plus âgés. Pour les jeunes , il est évident qu’on ne peut plus supporter des prix de maisons ou d’appartements de 300 000 à 400 000 € dans la plupart des grandes villes ( ne parlons pas de Paris). Du fait de l’inflation, par exemple la capacité d’emprunt pour un montant de 200 000 € s’est réduite à 160 000 € soit une baisse brutale de capacité d’emprunt de 20 %. Clairement l’offre doit s’adapter et les prix baisser de 20 % aussi pour relancer le marché. Or vraisemblablement les prix ne baisseront que de leur de 10 % d’ici à fin de l’année.

La crise du bâtiment va aussi lourdement peser sur l’activité économique et contribuer aussi à plomber la croissance. Pour éviter la catastrophe économique, la stratégie doit donc prioritairement viser d’une part à soutenir le pouvoir d’achat des ménages, d’autre part à relancer l’activité du bâtiment.

Logement- Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Logement- Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.

Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

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Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Arrêt de l’artificialisation-des-sols: risque de hausse du prix du logement

Arrêt de l’artificialisation-des-sols: risque de hausse du prix du logement


La loi Climat et résilience entend combattre l’artificialisation des sols, mais elle risque d’accroître la crise du logement, en opérant des transferts de richesse de jeunes générations vers des propriétaires plus âgés, alerte, dans une tribune au « Monde », l’économiste Carl Gaigné.

Le constat est le suivant. Le prix du logement a explosé de manière disproportionnée dans de nombreux territoires. Les raisons évoquées dans le discours d’Elisabeth Borne, lundi 5 juin, sont les coûts de la construction et, plus récemment, du crédit immobilier. Les aides publiques, comme le rappelle la première ministre, peuvent également avoir des effets inflationnistes sur les prix du logement.

Un facteur important manque néanmoins à l’appel. La hausse du prix de l’immobilier est attribuable en très grande partie à la hausse du prix des terres en ville, un constat partagé par différentes études économiques, autour de 80 %. La valeur du sol urbain dépend fortement de sa localisation, c’est-à-dire de la qualité de l’environnement local, et de l’accessibilité aux emplois et services.

Un même logement a une valeur très différente selon sa localisation. Une note de l’Insee soulignait que le prix d’un appartement de 60 mètres carrés est de 90 000 euros à Provins et de 780 000 euros dans le 6e arrondissement, à Paris. Les coûts de construction et du crédit variant très faiblement entre les communes, l’écart de prix, près de 700 000 euros, s’explique en grande partie par l’écart dans la valeur du foncier urbain.

La valeur foncière représente en moyenne près de la moitié de la valeur d’un logement. C’est pourquoi l’accession à la propriété par les ménages de la classe moyenne s’est traduite par un étalement des villes, afin de bénéficier entre autres de prix abordables. En parallèle, le gouvernement fait de la lutte contre l’artificialisation des sols une réforme prioritaire. Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite protéger les espaces naturels, en instaurant l’objectif de zéro artificialisation nette. Il s’agit de stopper l’agrandissement des zones urbanisées ou de rendre à la nature l’équivalent des superficies absorbées par l’urbanisation.

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