Archive pour le Tag 'logement'

L’abandon des politiques de logement

L’abandon des politiques de logement

D’un côté, une accumulation d’indicateurs inquiétants : près de 5 millions d’adultes vivant chez leurs parents, une chute des réservations de logements neufs, une pénurie de l’offre de location. De l’autre, une réponse politique loin d’être à la hauteur. Alors que la crise du logement frappe durement depuis deux ans, notamment sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, le sujet se trouve quasiment absent de la campagne pour les élections européennes. Le gouvernement prépare bien un projet de loi « pour développer l’offre de logements abordables », mais il se contente de mettre en avant le logement intermédiaire, à destination des classes moyennes supérieures, au détriment du logement social.
par Véronique Chocron dans Le Monde

D’où vient ce paradoxe, alors que le logement, premier poste de dépense des Français, détermine en grande partie la vie de chacun, de son cadre de vie à son accès à l’emploi ?

« Pourquoi personne ne veut faire du logement un objet politique ? Déjà, on n’est pas aidé par nos concitoyens : dans les sondages, le sujet n’apparaît pas comme une préoccupation majeure », lâche, désappointé, le député (Renaissance, Val-d’Oise) Guillaume Vuilletet. Dans l’enquête Ipsos pour Le Parisien, le 25 février, le logement n’est qu’au dixième rang de la liste des douze préoccupations retenues, incluse en fait dans le pouvoir d’achat, classé premier.

La perte du pouvoir d’achat s’explique largement par la flambée du coût du logement. Comme le montre l’économiste du logement Jacques Friggit, à partir des années 2000, les prix de l’immobilier résidentiel ont progressé beaucoup plus vite que les revenus des ménages. Que les Français consacrent désormais 27 % de leur budget au logement, soit deux fois plus qu’à la nourriture, semble aujourd’hui acquis. « On s’est habitué au logement cher, mais la paix sociale a été achetée par la très forte valorisation du patrimoine immobilier, qui est allée de pair, estime Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques. En revanche, le logement cher s’est traduit par une paupérisation des locataires du parc privé. »

En matière de logement, c’est également parce que tous les territoires et toutes les générations ne font pas face aux mêmes difficultés. 

Crise du logement -300 000 pertes d’emplois d’ici 2025

Crise du logement -300 000 pertes d’emplois d’ici 2025

La crise du logement s’approfondit toujours. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui porte la voix des professionnels du logement neuf, avait tiré la sonnette d’alarme. « Il n’y a plus personne qui embauche chez les promoteurs, il y en a qui commencent à préparer des PSE », avait déclaré Pascal Boulanger. « On s’attend d’ici à 2025 à 300.000 pertes d’emplois, à peu près 150.000 dans le bâtiment, et 150.000 dans tout ce qui gravite autour, bureaux d’études, promoteurs, assureurs, etc. », avait-il poursuivi.
Bouygues Immobilier à son tour vient d’annoncer à ses équipes réunies en comité social et économique (CSE) un plan de départ volontaire et un plan de sauvegarde de l’emploi (PSE). Trois mois après l’annonce de Vinci et un mois après celle de Nexity, leader du logement neuf, la filiale du géant du BTP, qui compte 1.054 collaborateurs en France, va se séparer de 225 salariés en France.

En 2023, dans le logement neuf, les réservations ont baissé de 25%. Dans le tertiaire, ce n’est guère mieux : « L’activité commerciale reste à l’arrêt, les investisseurs reportant leur prise de décisions », poursuivait la major. Tant est si bien que le chiffre d’affaires de l’entité a chuté de 14% par rapport à 2023, de 11% dans le logement et de… 61% dans l’immobilier d’entreprise.

 

Dès septembre dernier, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui porte la voix des professionnels du logement neuf, avait tiré la sonnette d’alarme. « Il n’y a plus personne qui embauche chez les promoteurs, il y en a qui commencent à préparer des PSE », avait déclaré Pascal Boulanger. « On s’attend d’ici à 2025 à 300.000 pertes d’emplois, à peu près 150.000 dans le bâtiment, et 150.000 dans tout ce qui gravite autour, bureaux d’études, promoteurs, assureurs, etc. », avait-il poursuivi.

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Crise du logement : maintenir les quotas HLM

Crise du logement : maintenir  les quotas HLM

Adoptée en 2000, la loi SRU, pour Solidarité et renouvellement urbain, impose aux villes un quota de 20 à 25% de logements sociaux. Mais le Premier ministre, Gabriel Attal, a promis de la réformer pour intégrer dans le décompte les logements intermédiaires, aux loyers et aux plafonds de revenus plus élevés que dans le logement social.

 

Curieusement les quotas HLM pourraient être encore un peu moins respecté alors que la demande ne cesse d’augmenter. Une demande d’autant plus importante que beaucoup de candidats à l’accession à la propriété sont écartés faute de solvabilité. Des candidats à l’accession qui se retrouve sur le marché de la location

 

« La loi SRU a certes connu des évolutions, toujours dans le sens d’une plus juste application et d’une ambition renouvelée de mixité sociale. Jusqu’à maintenant aucune mesure significative n’est venue remettre en cause sa portée, au contraire », rétorquent les bailleurs sociaux. Entre 2020 et 2022, près des deux tiers des communes concernées par la loi SRU n’ont pas tenu leurs objectifs de production de logements sociaux, certaines, comme Nice, Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) ou Toulon, en étant même très loin.

Une ouverture des quotas aux logements intermédiaires risquerait de diminuer l’incitation à construire de nouveaux logements sociaux selon l’USH. Or, la confédération a annoncé fin janvier qu’en 2023, le nombre de ménages en attente d’un logement social a atteint 2,6 millions, soit une hausse de 7,5% sur un an, tandis que le nombre d’agréments est « à son pire niveau depuis 2005 ».« On n’a jamais aussi peu produit de logement social et on n’a jamais eu autant de demandeurs », résumait, à cette occasion, Emmanuelle Cosse de l’USH.

En effet, le nombre d’agréments de nouveaux logements sociaux « n’a jamais été aussi bas depuis au moins 2005 » et serait « bien en deçà de 85.000 », selon elle. À titre de comparaison, 87.500 agréments avaient été délivrés en 2020, année de la crise Covid, pendant laquelle les chantiers ont été à l’arrêt pendant plusieurs mois. « Pendant très longtemps, la moyenne oscillait entre 110.000 et 115.000 agréments annuels », avait commenté l’ex-ministre du Logement.

 Cette crise du logement social suit logiquement celle de la construction de neuf. Selon le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, le nombre de réservations auprès des promoteurs immobiliers s’établissait à 16.201 au troisième trimestre 2023. Soit une chute de 39,3% par rapport à la même période en 2022. Pis, le nombre d’habitats mis en vente suit la même tendance : 19.371 entre le 1er juillet et le 30 septembre 2023. Soit une baisse de 34,9% par rapport au troisième trimestre 2022.

 

 

 

 

Logement: crise profonde et durable

Logement: crise profonde et durable

 

Comme en Chine, la France pourrait bien connaître une crise immobilière hypothéquant aussi toute l’économie. Le secteur immobilier a en effet plongé la Chine dans une croissance très molle provoquée par l’emballement d’abord des prix puis une crise financière et économique plus globale. En France, la situation est également catastrophique. Globalement la France n’a même pas construit 300 000 logements en 2023 alors  que les besoins sont autour de 500 000 par an . 

Précédemment à l’intérieur de ces chiffres globaux, il fallait prendre en compte la dynamique de l’accession à la propriété. Une dynamique en berne avec par exemple une baisse de 40 % des crédits immobiliers en 2023. Une situation durable qui découle directement de la folle envolée des prix depuis 20 ans, des taux d’intérêt et du pouvoir d’achat des ménages. À titre d’exemple le prix d’un  logement atteint environ en moyenne 300 000 €, ce qui suppose un revenu des ménages de l’ordre de 5000 € par mois , or les couples ont en moyenne un revenu disponible de 4000 € par mois.

50 à 60% des ménages risquent désormais d’être écartés de la possibilité de l’accession à la propriété. Autrement dit de l’ordre de 30 % des ménages pourront prétendre à cette accession quand jusque-là ils étaient 60 %. Pour inverser la tendance, il faudrait une baisse significative des prix de l’ordre de 30 % afin de resolvabiliser les candidats à l’accession. On comprend que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter de telles baisses de prix. Mais en face ils auront du mal à trouver des acheteurs. Avec le temps, l’offre devra s’adapter à la demande solvable et les prix devront nécessairement diminuer de manière significative. En attendant, comme parallèlement on ne construit pas suffisamment de logements à louer, la crise va s’accentuer et peut-être aussi menacer l’ensemble de l’économie.

Immobilier-Crise du logement: profonde et durable

Immobilier-Crise du logement: profonde et durable

 

Comme en Chine, la France pourrait bien connaître une crise immobilière hypothéquant aussi toute l’économie. Le secteur immobilier a en effet plongé la Chine dans une croissance très molle provoquée par l’emballement d’abord des prix puis une crise financière et économique plus globale. En France, la situation est également catastrophique. Globalement la France n’a même pas construit 300 000 logements en 2023 alors  que les besoins sont autour de 500 000 par an . 

Précédemment à l’intérieur de ces chiffres globaux, il fallait prendre en compte la dynamique de l’accession à la propriété. Une dynamique en berne avec par exemple une baisse de 40 % des crédits immobiliers en 2023. Une situation durable qui découle directement de la folle envolée des prix depuis 20 ans, des taux d’intérêt et du pouvoir d’achat des ménages. À titre d’exemple le prix d’un  logement atteint environ en moyenne 300 000 €, ce qui suppose un revenu des ménages de l’ordre de 5000 € par mois , or les couples ont en moyenne un revenu disponible de 4000 € par mois.

50 à 60% des ménages risquent désormais d’être écartés de la possibilité de l’accession à la propriété. Autrement dit de l’ordre de 30 % des ménages pourront prétendre à cette accession quand jusque-là ils étaient 60 %. Pour inverser la tendance, il faudrait une baisse significative des prix de l’ordre de 30 % afin de resolvabiliser les candidats à l’accession. On comprend que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter de telles baisses de prix. Mais en face ils auront du mal à trouver des acheteurs. Avec le temps, l’offre devra s’adapter à la demande solvable et les prix devront nécessairement diminuer de manière significative. En attendant, comme parallèlement on ne construit pas suffisamment de logements à louer, la crise va s’accentuer et peut-être aussi menacer l’ensemble de l’économie.

 

 

Crise du logement: profonde et durable

Crise du logement: profonde et durable

 

Comme en Chine, la France pourrait bien connaître une crise immobilière hypothéquant aussi toute l’économie. Le secteur immobilier a en effet plongé la Chine dans une croissance très molle provoquée par l’emballement d’abord des prix puis une crise financière et économique plus globale. En France, la situation est également catastrophique. Globalement la France n’a même pas construit 300 000 logements en 2023 alors  que les besoins sont autour de 500 000 par an . 

Précédemment à l’intérieur de ces chiffres globaux, il fallait prendre en compte la dynamique de l’accession à la propriété. Une dynamique en berne avec par exemple une baisse de 40 % des crédits immobiliers en 2023. Une situation durable qui découle directement de la folle envolée des prix depuis 20 ans, des taux d’intérêt et du pouvoir d’achat des ménages. À titre d’exemple le prix d’un  logement atteint environ en moyenne 300 000 €, ce qui suppose un revenu des ménages de l’ordre de 5000 € par mois , or les couples ont en moyenne un revenu disponible de 4000 € par mois.

50 à 60% des ménages risquent désormais d’être écartés de la possibilité de l’accession à la propriété. Autrement dit de l’ordre de 30 % des ménages pourront prétendre à cette accession quand jusque-là ils étaient 60 %. Pour inverser la tendance, il faudrait une baisse significative des prix de l’ordre de 30 % afin de resolvabiliser les candidats à l’accession. On comprend que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter de telles baisses de prix. Mais en face ils auront du mal à trouver des acheteurs. Avec le temps, l’offre devra s’adapter à la demande solvable et les prix devront nécessairement diminuer de manière significative. En attendant, comme parallèlement on ne construit pas suffisamment de logements à louer, la crise va s’accentuer et peut-être aussi menacer l’ensemble de l’économie

 

 

Crise du logement : une goutte d’eau avec la construction de 10 000 logements intermédiaires

Crise du  logement : une goutte d’eau avec la construction de 10 000 logements intermédiaires

Alors que le logement connaît une crise catastrophique, le gouvernement réagit très mollement en annonçant la construction de 10 000 logements à loyer intermédiaire. En réalité ce n’est qu’une goutte d’eau quand on sait que la France n’a même pas construit 300 000 logements en 2023 et que les besoins sont autour de 500 000 par an .
Près d’un milliard d’euros vont être mobilisés «dans les mois qui viennent» pour réaliser 10.000 logements intermédiaires, destinés aux classes moyennes, ont annoncé les ministres de l’Economie et du Logement jeudi. Sur cette somme, 400 millions d’euros seront «fournis par 14 assureurs» et «250 millions d’euros fournis par la Caisse des dépôts et consignations» (CDC), tandis que l’État «mobilisera des fonds propres», a précisé le ministre de l’Economie Bruno Le Maire à l’issue d’une réunion avec la fédération des assureurs et la CDC.

 

Réseau Electricité : un besoin de 100 milliards d’euros ( RTE)

Réseau Electricité : un besoin de 100 milliards d’euros ( RTE)

L e gestionnaire des lignes à haute tension, RTE, a dévoilé jeudi son plan de modernisation du réseau, qu’il évalue à 100 milliards d’euros d’ici à 2040, mais la Commission de régulation de l’énergie (CRE) est  critique vis-à-vis des besoins de financement et veut exploiter les « flexibilités », c’est-à-dire la capacité à moduler la puissance de production ou de consommation pendant une période définie, afin de maintenir l’équilibre du réseau électrique. L’objectif : écraser la pointe, c’est-à-dire le pic de demande lors des moments les plus critiques. Avec aussi à la clé une modification et sans doute une augmentation de la tarification.

Côté offre, il s’agirait, par exemple, de mobiliser davantage les batteries électriques pour stocker de l’électricité afin de la réinjecter au bon moment. De fait, ces appareils deviendront cruciaux avec la croissance des énergies renouvelables à la production intermittente, c’est-à-dire variable selon la météo.

Le  régulateur devrait s’attaquer à la question des tarifs heures pleines/heures creuses, auxquels près de la moitié des Français au tarif réglementé de vente d’EDF ont souscrit. Car cette option, dont les horaires sont fixes, ne se soucie pas des creux et les pics réels sur le réseau à chaque instant.

Logement : une goutte d’eau avec la construction de 10 000 logements intermédiaires

Logement : une goutte d’eau avec la construction de 10 000 logements intermédiaires

Alors que le logement connaît une crise catastrophique, le gouvernement réagit très mollement en annonçant la construction de 10 000 logements à loyer intermédiaire. En réalité ce n’est qu’une goutte d’eau quand on sait que la France n’a même pas construit 300 000 logements en 2023 et que les besoins sont autour de 500 000 par an .
Près d’un milliard d’euros vont être mobilisés «dans les mois qui viennent» pour réaliser 10.000 logements intermédiaires, destinés aux classes moyennes, ont annoncé les ministres de l’Economie et du Logement jeudi. Sur cette somme, 400 millions d’euros seront «fournis par 14 assureurs» et «250 millions d’euros fournis par la Caisse des dépôts et consignations» (CDC), tandis que l’État «mobilisera des fonds propres», a précisé le ministre de l’Economie Bruno Le Maire à l’issue d’une réunion avec la fédération des assureurs et la CDC.

 

Avec la réduction de la prime Rénov’, le gouvernement enfonce un peu plus le secteur

Avec la réduction de la prime Rénov’, le gouvernement enfonce un peu plus le secteur

D’une certaine manière, c’est encore une sorte de coup de poignard dans le dos du secteur avec la réduction d’au moins 1 milliard de la prime destinée à la rénovation des logements. Pourtant déjà 100 000 habitats de moins avaient été rénovés en 2023. En cause évidemment l’intention du gouvernement de revoir sa copie pour le budget général de la France déjà obsolète. Le gouvernement justifie cette réduction de l’aide à la rénovation par le fait que 300 millions d’euros n’auraient pas été dépensés sur la somme prévue antérieurement. Pour le gouvernement, il s’agirait en fait des difficultés à trouver des artisans.

Un raisonnement particulièrement douteux car compte tenu de la baisse dramatique dans la construction de logements neufs et de l’immobilier en général, nombre d’entreprises se rabattent précisément sur l’entretien et la modernisation de l’ancien et il faut aussi constater la faillite de nombre d’entreprises du secteur.

Selon les derniers chiffres de cette dernière, 569.243 logements ont été rénovés en 2023, moyennant 2,74 milliards d’euros. Soit 100.000 habitats de moins qu’en 2022, année au cours de laquelle 669.890 logements ont été rénovés pour 3,1 milliards d’euros d’aides. Un budget de l’Agence nationale de l’habitat néanmoins revalorisé à 5 milliards en 2024 pour tenir l’objectif présidentiel de 200.000 rénovations globales.

Logement: Le pouvoir pour la densification verticale

Logement: Le pouvoir pour la densification verticale

La gravité secteur du logement ne peut malheureusement être contesté. Juste deux chiffres : on a construit 287 000 logements en un an quand il en faudrait 500 000. Le pouvoir à travers la voix du Premier ministre a dévoilé la liste des vingt-deux « Territoires engagés pour le logement ». Moyennant plusieurs dizaines de millions d’euros, l’Etat espère la sortie de 30.000 nouveaux logements d’ici à 2027. Une perspective très loin des enjeux. L’idée générale étend de favoriser la densification verticale.

Parmi ses « solutions immédiates » : un « choc d’offre », une vieille promesse du candidat Macron en 2017, qui est ensuite devenue un slogan gouvernemental « construire plus, mieux et moins cher ». Sauf que depuis sept ans, le nombre de logements collectifs et individuels mis en chantier sur l’ensemble du territoire dégringole : 437.200 en 2017, 399.500 en 2018, 387.400 en 2019, 357.000 en 2020…

Selon les derniers chiffres de l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH), qui distribue la prime Renov, seuls 569.243 logements ont été rénovés en 2023, moyennant 2,74 milliards d’euros. C’est 100.000 habitats de moins qu’en 2022, année au cours de laquelle 669.890 logements ont été rénovés pour 3,1 milliards d’euros d’aides. Dans les deux cas, l’objectif présidentiel de rénover 700.000 logements chaque année n’est pas tenu.

Par ailleurs on devrait accélérer les procédures notamment dans une vingtaine de zones désignées prioritaires compte tenu des tensions entre la demande et l’offre.« Nous accélérerons toutes les procédures comme nous avons su le faire pour l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques avec comme objectif d’y créer 30.000 nouveaux logements d’ici à 3 ans », a précisé le locataire de Matignon. Pas vraiment un objectif à la hauteur des besoins.

Au congrès des maires fin novembre, l’ex-ministre du Logement, Patrice Vergriete, avait promis aux élus locaux concernés des moyens et des dérogations pour tenir les objectifs. Le problème central, c’est que le pouvoir reste dans le flou total concernant les moyens notamment financiers.

Autre engagement : la réquisition de bâtiments vides, et notamment des bureaux. Lors des vœux des Intercommunalités de France, ce 31 janvier, son ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires s’en est fait le porte-parole, rappelant qu’il y a près 3,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Île-de-France.

Gabriel Attal s’est fait aussi l’avocat du logement social, égrenant des mesures déjà connues : maintien du taux de livret A à 3% pour ne pas pénaliser la dette des bailleurs, déblocage de 1,2 milliard d’euros pour la rénovation énergétique ou encore plan de rachat massif.

Entre la filiale logement de la Caisse des Dépôts, CDC Habitat, et le groupe Action Logement, pas moins de 50.000 logements neufs ont été achetés en 2023 aux promoteurs pour les aider à écouler leur stock mais aussi y produire du HLM.

Enfin, le Premier ministre a déclaré vouloir faire entrer du logement intermédiaire, ces habitats pour les classes moyennes trop pauvres pour le parc privé, et trop riches pour le parc social, dans les communes soumises à la loi SRU. Cette loi impose à certains maires d’avoir 25% de logements sociaux sur leurs territoires.

Demain, le logement intermédiaire entrera dans ce calcul des 25%. Sauf que les loyers de ces habitats sont bien trop élevés pour une grande majorité des classes moyennes, a réagi l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère l’ensemble des bailleurs sociaux. Seuls 3% des ménages en attente de logement social y sont éligibles, a poursuivi l’organisation présidée par Emmanuelle Cosse, ancienne ministre de François Hollande.

Quant à la question de donner aux maires la main pour la première attribution dans les nouveaux logements sociaux construits sur leur commune, le gouvernement évacue la question du clientélisme. « Critiquer la décentralisation est une forme d’offense à l’engagement des élus sur leur territoire. A Angers, j’ai 37% de logement social, » s’est agacé le ministre Béchu, ce 31 janvier, aux vœux d’Intercommunalités de France

Logement: légère baisse des taux mais prix inaccessibles

Logement: légère baisse des taux mais prix inaccessibles

Une légère baisse des taux d’emprunt pour l’acquisition immobilière mais toutefois encore autour de 4 %. Une baisse nettement insuffisante pour relancer le logement qui s’enfonce de plus en plus dans la crise. Par ailleurs les prix eux semblent relativement figés et se maintiennent à des niveaux inaccessibles pour nombre de candidats à l’accession à la propriété. Une crise conjoncturelle qui s’ajoute donc à une crise plus structurelle liée à la folle envolée des prix depuis 10 à 20 ans.

Après deux années de progression rapide, le taux moyen avait atteint un pic en décembre, mais l’augmentation avait déjà commencé à s’infléchir (+2 points de base). Une inflexion de la hausse qui s’est accompagnée, à partir de l’automne, d’une reprise de l’offre de crédit immobilier, notamment de la part des banques commerciales, grâce à une profitabilité retrouvée sur ces crédits. Le problème aujourd’hui se situe davantage du côté de l’offre, la hausse des taux, combinée à la faible correction sur les prix courants et aux critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), ont désolvabilisé une partie des ménages.

En 2023, selon les chiffres de la Banque de France (déblocage des fonds), la production a chuté de 40 % en 2023, à 129 milliards d’euros, un plus bas depuis 2014.

Selon les prévisions de l’Observatoire, le taux moyen devrait atteindre 3,25% au quatrième trimestre, soit un gain de 100 points de base en un an, et poursuivre une décrue plus lente en 2025.

Logement: Baisse des taux mais prix trop hauts

Logement: Baisse des taux mais prix trop hauts

Une légère baisse des taux d’emprunt pour l’acquisition immobilière mais toutefois encore autour de 4 %. Une baisse nettement insuffisante pour relancer le logement qui s’enfonce de plus en plus dans la crise. Par ailleurs les prix eux semblent relativement figés et se maintiennent à des niveaux inaccessibles pour nombre de candidats à l’accession à la propriété. Une crise conjoncturelle qui s’ajoute donc à une crise plus structurelle liée à la folle envolée des prix depuis 10 à 20 ans.

Après deux années de progression rapide, le taux moyen avait atteint un pic en décembre, mais l’augmentation avait déjà commencé à s’infléchir (+2 points de base). Une inflexion de la hausse qui s’est accompagnée, à partir de l’automne, d’une reprise de l’offre de crédit immobilier, notamment de la part des banques commerciales, grâce à une profitabilité retrouvée sur ces crédits. Le problème aujourd’hui se situe davantage du côté de l’offre, la hausse des taux, combinée à la faible correction sur les prix courants et aux critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), ont désolvabilisé une partie des ménages.

En 2023, selon les chiffres de la Banque de France (déblocage des fonds), la production a chuté de 40 % en 2023, à 129 milliards d’euros, un plus bas depuis 2014.

Selon les prévisions de l’Observatoire, le taux moyen devrait atteindre 3,25% au quatrième trimestre, soit un gain de 100 points de base en un an, et poursuivre une décrue plus lente en 2025.

Immobilier- logement : la prochaine crise après l’agriculture

Immobilier- logement : la prochaine crise après l’agriculture

Le logement- l’immobilier en général- pourrait faire naître une autre crise après l’agriculture. Le secteur est en effet en pleine dépression et des milliers d’emplois pourraient être supprimés dès cette année. En outre une crise structurelle avec des causes multiples et durables. Jean-Claude Driant, professeur à l’école d’urbanisme de Paris, auteur de Les politiques du logement en France (La documentation française, 2015), Explique dans « la Tribune » que la crise du logement va durer faute de politique contracyclique

En quoi la crise actuelle du logement est-elle différente des crises précédentes ?

JEAN-CLAUDE DRIANT : C’est une crise multifacette qui, pour simplifier, cumule deux crises. Celle du logement, comprendre du logement trop cher, alimenté depuis vingt ans par des conditions de crédits favorables dans le neuf comme dans l’ancien et qui se traduit aujourd’hui par une difficulté pour de très nombreux ménages d’y accéder, à laquelle s’ajoute une crise immobilière extrêmement lourde. Celle-ci est liée au contexte international, à l’inflation et à la montée des taux d’intérêt, et se développe de façon différenciée selon que l’on soit sur le marché du neuf ou sur celui de l’existant.

Dans le neuf, la question se pose en termes de coûts de construction et de foncier qui génèrent des prix complètement inabordables pour la plupart des ménages confrontés au crédit. Même s’il faut souligner que les taux d’intérêt d’aujourd’hui ne sont pas si élevés. Ils le sont moins que l’inflation, ce qui est presque anormal économiquement parlant, cependant ils sont quatre fois plus élevés qu’il y a deux ans alors que les prix des logements n’ont pas baissé en proportion.

Dans l’ancien, la crise est certes liée aux prix trop élevés, mais il semble que l’on fasse ici le pari d’un marché capable de s’ajuster tout seul. Autrement dit, les prix baisseront parce que les vendeurs ne parviennent plus à vendre. Ce qui diffère grandement du neuf dont ni le coût du foncier, ni celui de la construction ne s’ajustent aussi facilement que dans l’existant.

Dès lors, la réponse à cette crise est-elle différente des précédentes ?

Jusqu’alors, dès qu’une crise importante apparaissait en France, nous avions l’habitude de développer des mesures politiques contracycliques permettant de passer le cap. Souvenez-vous de la crise financière de 2008. Tout le monde craignait un effondrement du secteur du bâtiment. Lequel ne s’est pas produit parce qu’il y a eu, en réponse, une politique claire, forte, à travers le Scellier, le doublement du prêt à taux zéro, le rachat important de logements des promoteurs par des bailleurs sociaux… Ce qui diffère avec cette crise, c’est qu’il n’y a pas de mesures contracycliques, rien n’a été enclenché, excepté le rachat de logements par CDC Habitat et Action Logement. Ce qui paraît très insuffisant.

Pourquoi cette absence de réponse ?

J’ai deux explications à cela. La première, c’est qu’on sort des années du « Quoi qu’il en coûte ». Un « Quoi qu’il en coûte » qui, soit dit en passant, n’a pas véritablement alimenté le marché immobilier. En termes de politiques publiques, l’enjeu de revenir à une certaine forme de sagesse budgétaire n’incite donc pas l’État à remettre de l’argent dans la machine.

La deuxième explication est plus idéologique. En mai 2023, le président de la République qualifiait le secteur du logement comme « un système de sur-dépense publique ». C’est son interprétation, sa lecture d’un secteur dans lequel, selon lui, on a historiquement mis beaucoup d’argent pour fabriquer de la rente, sans résultat social et économique efficace. En fait, je crois qu’au sommet de l’Etat la question ne se pose pas vraiment. Le marché ajustera. Ou, à défaut, les collectivités territoriales.

Pourtant, on voit bien les difficultés de certaines collectivités à produire du logement, notamment social. En Provence-Alpes Côte d’Azur, le parc social ne représente que 14% du parc de résidences principales, contre plus de 17% au national. 95 communes régionales sont concernées par un arrêté de carence au titre du bilan triennal 2020-2022, dont 26 dans les Alpes-Maritimes où 72% des logements sociaux sont réalisés en Vefa par des promoteurs privés, contre 56% au national…

Cette particularité azuréenne est une démonstration de l’interdépendance qui s’est créé entre le monde du logement social, qui a besoin des promoteurs pour produire, et celui des promoteurs, lesquels se trouvent dans une situation d’arbitrage financier compliqué au regard des prix de vente des lots et ceux des logements individuels. Cette dépendance génère aujourd’hui une baisse sensible de la production de logements sociaux dans les territoires alors que les besoins sont très importants. Le fait que ce problème ne soit pas un sujet politique fort reste pour moi un facteur de surprise constant. Est-ce peut-être parce que 40% des ménages sont propriétaires ? C’est presque un ménage sur deux. Ou peut-être aussi parce que les gilets jaunes n’auraient pas parlé de logement ? Je ne suis pas d’accord avec cela. Nous les avons mal écoutés car tous les problèmes soulignés alors étaient intimement liés à la question du logement. Et le logement social est au cœur de tout cela.

Dans ce contexte difficile, quid de la question écologique ?

L’écologie va influer très lourdement sur les politiques du logement, et ce sur au moins trois points. Nous le constatons déjà avec la question de la sobriété foncière, cette fameuse ZAN (pour Zéro artificialisation nette, NDLR) qui pèse forcément sur la disposition du foncier. Il y a aussi la rénovation énergétique, laquelle pose de nombreuses questions d’ordre économique, social, patrimonial, générationnel même ! Qu’est-ce que c’est, par exemple, que de rénover sa maison quand on a 70 ans ? Enfin, le troisième volet, à savoir le bilan carbone de la construction neuve, est celui qui concentre des critiques de plus en plus voyantes. Un certain nombre d’acteurs issus des milieux économiques (Bercy) mettent en effet en cause le rythme de construction neuve au nom de tout un ensemble de choses dont l’écologie et la démographie. Il faut porter attention à ce type de propos, car nous allons les entendre de plus en plus souvent dans l’avenir. Ils généreront, je pense, des réflexions sur l’évolution des savoir-faire entre la construction neuve et la rénovation qui se traduiront par des transformations très lourdes pour l’ensemble des métiers.

Logement: La prochaine crise après l’agriculture ?

Logement: La prochaine crise après l’agriculture ?

Le logement- l’immobilier en général- pourrait faire naître une autre crise après l’agriculture. Le secteur est en effet en pleine dépression et des milliers d’emplois pourraient être supprimés dès cette année. En outre une crise structurelle avec des causes multiples et durables. Jean-Claude Driant, professeur à l’école d’urbanisme de Paris, auteur de Les politiques du logement en France (La documentation française, 2015), Explique dans « la Tribune » que la crise du logement va durer faute de politique contracyclique

En quoi la crise actuelle du logement est-elle différente des crises précédentes ?

JEAN-CLAUDE DRIANT : C’est une crise multifacette qui, pour simplifier, cumule deux crises. Celle du logement, comprendre du logement trop cher, alimenté depuis vingt ans par des conditions de crédits favorables dans le neuf comme dans l’ancien et qui se traduit aujourd’hui par une difficulté pour de très nombreux ménages d’y accéder, à laquelle s’ajoute une crise immobilière extrêmement lourde. Celle-ci est liée au contexte international, à l’inflation et à la montée des taux d’intérêt, et se développe de façon différenciée selon que l’on soit sur le marché du neuf ou sur celui de l’existant.

Dans le neuf, la question se pose en termes de coûts de construction et de foncier qui génèrent des prix complètement inabordables pour la plupart des ménages confrontés au crédit. Même s’il faut souligner que les taux d’intérêt d’aujourd’hui ne sont pas si élevés. Ils le sont moins que l’inflation, ce qui est presque anormal économiquement parlant, cependant ils sont quatre fois plus élevés qu’il y a deux ans alors que les prix des logements n’ont pas baissé en proportion.

Dans l’ancien, la crise est certes liée aux prix trop élevés, mais il semble que l’on fasse ici le pari d’un marché capable de s’ajuster tout seul. Autrement dit, les prix baisseront parce que les vendeurs ne parviennent plus à vendre. Ce qui diffère grandement du neuf dont ni le coût du foncier, ni celui de la construction ne s’ajustent aussi facilement que dans l’existant.

Dès lors, la réponse à cette crise est-elle différente des précédentes ?

Jusqu’alors, dès qu’une crise importante apparaissait en France, nous avions l’habitude de développer des mesures politiques contracycliques permettant de passer le cap. Souvenez-vous de la crise financière de 2008. Tout le monde craignait un effondrement du secteur du bâtiment. Lequel ne s’est pas produit parce qu’il y a eu, en réponse, une politique claire, forte, à travers le Scellier, le doublement du prêt à taux zéro, le rachat important de logements des promoteurs par des bailleurs sociaux… Ce qui diffère avec cette crise, c’est qu’il n’y a pas de mesures contracycliques, rien n’a été enclenché, excepté le rachat de logements par CDC Habitat et Action Logement. Ce qui paraît très insuffisant.

Pourquoi cette absence de réponse ?

J’ai deux explications à cela. La première, c’est qu’on sort des années du « Quoi qu’il en coûte ». Un « Quoi qu’il en coûte » qui, soit dit en passant, n’a pas véritablement alimenté le marché immobilier. En termes de politiques publiques, l’enjeu de revenir à une certaine forme de sagesse budgétaire n’incite donc pas l’État à remettre de l’argent dans la machine.

La deuxième explication est plus idéologique. En mai 2023, le président de la République qualifiait le secteur du logement comme « un système de sur-dépense publique ». C’est son interprétation, sa lecture d’un secteur dans lequel, selon lui, on a historiquement mis beaucoup d’argent pour fabriquer de la rente, sans résultat social et économique efficace. En fait, je crois qu’au sommet de l’Etat la question ne se pose pas vraiment. Le marché ajustera. Ou, à défaut, les collectivités territoriales.

Pourtant, on voit bien les difficultés de certaines collectivités à produire du logement, notamment social. En Provence-Alpes Côte d’Azur, le parc social ne représente que 14% du parc de résidences principales, contre plus de 17% au national. 95 communes régionales sont concernées par un arrêté de carence au titre du bilan triennal 2020-2022, dont 26 dans les Alpes-Maritimes où 72% des logements sociaux sont réalisés en Vefa par des promoteurs privés, contre 56% au national…

Cette particularité azuréenne est une démonstration de l’interdépendance qui s’est créé entre le monde du logement social, qui a besoin des promoteurs pour produire, et celui des promoteurs, lesquels se trouvent dans une situation d’arbitrage financier compliqué au regard des prix de vente des lots et ceux des logements individuels. Cette dépendance génère aujourd’hui une baisse sensible de la production de logements sociaux dans les territoires alors que les besoins sont très importants. Le fait que ce problème ne soit pas un sujet politique fort reste pour moi un facteur de surprise constant. Est-ce peut-être parce que 40% des ménages sont propriétaires ? C’est presque un ménage sur deux. Ou peut-être aussi parce que les gilets jaunes n’auraient pas parlé de logement ? Je ne suis pas d’accord avec cela. Nous les avons mal écoutés car tous les problèmes soulignés alors étaient intimement liés à la question du logement. Et le logement social est au cœur de tout cela.

Dans ce contexte difficile, quid de la question écologique ?

L’écologie va influer très lourdement sur les politiques du logement, et ce sur au moins trois points. Nous le constatons déjà avec la question de la sobriété foncière, cette fameuse ZAN (pour Zéro artificialisation nette, NDLR) qui pèse forcément sur la disposition du foncier. Il y a aussi la rénovation énergétique, laquelle pose de nombreuses questions d’ordre économique, social, patrimonial, générationnel même ! Qu’est-ce que c’est, par exemple, que de rénover sa maison quand on a 70 ans ? Enfin, le troisième volet, à savoir le bilan carbone de la construction neuve, est celui qui concentre des critiques de plus en plus voyantes. Un certain nombre d’acteurs issus des milieux économiques (Bercy) mettent en effet en cause le rythme de construction neuve au nom de tout un ensemble de choses dont l’écologie et la démographie. Il faut porter attention à ce type de propos, car nous allons les entendre de plus en plus souvent dans l’avenir. Ils généreront, je pense, des réflexions sur l’évolution des savoir-faire entre la construction neuve et la rénovation qui se traduiront par des transformations très lourdes pour l’ensemble des métiers.

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