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Logement : pour un autre conception

Logement :  pour un autre conception 

Philosophe de la ville et de l’architecture, Philippe Simay a parcouru le monde à la découverte des habitats les plus étonnants. De cette expérience est née un questionnement : comment habiter le monde en société et en harmonie avec l’environnement ? Rencontre. (Cet article est issu de T La Revue n°11 – « Habitat : Sommes-nous prêts à (dé)construire? », actuellement en kiosque).

 

C’est une philosophie révolutionnaire de l’habitat que Philippe Simay enseigne à ses élèves de l’École nationale supérieure d’architecture de Paris-Belleville, diffuse auprès des lecteurs de la revue Métropolitiques ou des téléspectateurs d’Arte friands de sa série de documentaires « Habiter le monde ». Révolutionnaire parce qu’elle combine frugalité, sobriété et innovation, parce qu’elle dépèce la standardisation hégémonique des formes et des techniques coupable d’éradiquer les savoir-faire traditionnels, parce qu’elle démontre l’extrême nocivité du béton, parce qu’elle discrédite le moteur productiviste par la faute duquel l’habitat est devenu un simple (et vite obsolète) produit de consommation, parce qu’elle fait riposte aux propriétés d’exclusion et de déshumanisation aujourd’hui dominantes dans notre rapport à l’espace. « Or, habiter – qui informe beaucoup sur ce que nous sommes -, c’est considérer, solliciter et accueillir le dehors pour enrichir son dedans, c’est s’unir à autrui, à tous les êtres vivants – humains, animaux, végétaux », estime l’auteur de La Ferme du Rail : pour une ville écologique et solidaire (avec son épouse Clara Simay, Actes Sud, 2022). Et de placer la conscience écologique au cœur de sa révolution espérée de l’habitat. Un habitat alors imbriquant intimement écologie environnementale (enjeu climatique, consommation d’énergie, usage des matériaux bio-sourcés, économie circulaire, etc.) et écologie sociale (insertion, alimentation, santé, formation), conjurant les injustices (environnementales, sociales, spatiales), privilégiant la réparation de l’existant à la construction du neuf, reconnaissant le citoyen dans son utilité déterminante au territoire où il réside. Un habitat responsable, un habitat qui revitalise la démocratie, un habitant réhumanisé et réhumanisant.

Un article intéressant à plusieurs points de vue mais qui cependant ne répond pas clairement à la question de la folie de l’hyper concentration urbaine. Certains aspects sont par ailleurs traités de manière un peu ésotérique! NDLR

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Pourquoi et comment les sujets de l’habitat, de l’architecture, de l’urbanisme, de la construction, interrogent-ils l’exercice de la philosophie ?

Philippe Simay- Philosopher, c’est apprendre à habiter, c’est-à-dire à questionner la façon dont nous sommes présents au monde, aux choses, aux autres et à soi-même. Nous n’avons pas d’autre choix que d’occuper physiquement un espace et de le transformer en fonction de nos besoins. Mais les réponses apportées à cette exigence n’ont rien d’évident. Cet espace, comment le penser, le bâtir, l’occuper, le transformer, l’activer ? La manière dont nous habitons informe beaucoup sur nous-mêmes. Ces fascinantes interrogations nous placent à la croisée de la philosophie et de l’anthropologie.

Mais si habiter est une modalité que nous partageons universellement, elle est une réalité kaléidoscopique : infini est le nombre de configurations – géographiques, historiques, culturelles – qui déterminent les façons d’occuper l’espace. « Absolument tout le monde est extrêmement concerné par le lieu où il vit, l’interrogation sur l’avenir des territoires habités est universellement partagée », avez-vous constaté lors de votre périple sur la planète. Un même diagnostic, mais des remèdes bien différents…

Au cours de mes voyages, j’ai été impressionné par ce constat : partout sur la planète, les individus et les sociétés ont « quelque chose à dire » de passionnant sur la façon dont ils habitent. J’ai été frappé par les discours extrêmement nourris, incroyablement argumentés de mes interlocuteurs. Chaque individu sait ce qu’habiter signifie pour lui. Je ne connais pas d’autre sujet qui déclenche des raisonnements aussi structurés.

La mondialisation – du commerce, de la consommation, des processus – exerce, dans nombre de domaines, un mal sournois, tentaculaire : l’uniformisation. Ce poison contamine-t-il l’habitat dans les mêmes proportions ?

Absolument. Et c’est d’ailleurs à lutter contre cette standardisation, à défendre les trésors de la pluralité – en matière d’architecture mais aussi de modes de vie – que j’emploie mes voyages, mes rencontres, mes travaux. Des pays qui possédaient une architecture vernaculaire traditionnelle extrêmement riche l’ont progressivement perdue au profit d’architectures standardisées. Et que dire du béton, premier matériau de construction au monde, avec une production de 6 milliards de m3 par an ! Observez comment il s’est répandu partout, en Asie mais aussi en Afrique de l’Ouest où le ciment est devenu synonyme de réussite. Heureusement, certains architectes, comme le Burkinabé Diébédo Francis Kéré, premier Africain à recevoir, cette année, le Prix Pritzker, défendent encore la construction en terre crue.

Toutefois, ne nions pas que le béton a été un matériau capital de progrès urbanistique, social, sociétal, en premier lieu dans les pays en voie de développement…

Le béton a été, pendant un temps, un outil d’émancipation : économique à produire, facile à mettre en œuvre, il a permis de promouvoir partout en Europe une architecture de qualité. Ainsi, par exemple, le mouvement Bauhaus mettait en exergue un même design quelles que soient les classes sociales auxquelles il s’adressait. Mais ce caractère démocratique du béton a occulté ses conditions de production. Conditions écologiques d’abord, puisque chaque mètre cube nécessite 350 kg de ciment, 700 kg de sable, 1 200 kg de gravillons et 150 litres d’eau, soit autant de ressources non-renouvelables. Conditions sociales, ensuite, parce que la culture du béton a appauvri les techniques de construction ou d’artisanat, jusqu’à les voir disparaître. Aujourd’hui, qui oserait le nier ? Même si les industriels communiquent abondamment sur l’innovation des « bétons haute performance », nombreux – notamment les jeunes – sont ceux qui cherchent des alternatives.

De jeunes diplômés d’AgroParisTech ont d’ailleurs récemment exhorté leur auditoire à entrer en dissidence avec les pratiques traditionnelles de leur filière. Cet acte de contestation, voire de rébellion, l’observez-vous dans votre environnement ? Y souscrivez-vous ?

Cette colère, je la vois monter également parmi mes étudiants. On leur enseigne que l’architecture a pour vocation de permettre aux personnes d’habiter du mieux possible, or ils constatent que les techniques conventionnelles de construction, toujours fondées sur le béton, l’aluminium, l’acier – soit les matériaux les plus carbonés – sont une arme de destruction massive de la planète. « Quelque chose » dissone en eux : la manière dont ils reçoivent leurs études n’est pas alignée sur les difficultés qu’ils éprouvent à se projeter dans un monde devenu vulnérable et de plus en plus incertain. Le monde de la construction est sorti de ses gonds, et la génération en devenir a le courage de le dire.

La manière dont nous habitons le monde, notre logement, notre conscience – et en filigrane notre intégrité, notre éthique – devraient, idéalement, être homogènes. Du rêve à la réalité, il existe bien souvent un abîme. L’Occident consumériste, capitaliste, aliénateur, extracteur, dévoie-t-il le sens du verbe « habiter » ?

Je le crois profondément. La logique de l’économie linéaire, « extraire – consommer – jeter », traduit une trajectoire délétère pour la planète. Il est urgent de sortir d’un système productiviste qui conçoit le logement comme un produit de consommation rapidement obsolète. Il n’est également plus tolérable que 98 % des matériaux qui constituent nos habitats soient non renouvelables alors que l’on pourrait construire avec des matières premières issues de la biomasse (chanvre, bois, paille, etc.). L’extraction et la consommation de matières premières détruisent massivement nos écosystèmes. Nous feignons de l’ignorer en exploitant des terres et des hommes à l’autre bout de la planète, dans des pays pauvres. Mais nous sommes rattrapés par ces images de sols éventrés, de forêts décimées, de nappes phréatiques empoisonnées. Il est temps de se réveiller.

À n’être que des « consommateurs » de notre logement, nous ne pouvons pas le considérer comme un lieu d’espace vers l’autre, de construction de relations sociales, de relations humaines, d’intégration dans un environnement…

Cette relation fondamentale aux autres doit se retrouver dans l’acte même de construire, dans la relation aux matériaux qui nous permettent d’habiter. Nous ne nous en soucions jamais, comme si nous pouvions prendre et jeter impunément les matériaux. Mais il existe de par le monde de nombreuses sociétés qui interrogent vraiment ce que l’on peut prendre, mais aussi ce que l’on doit rendre à la nature. En Papouasie, j’ai pu rencontrer les Korowai, qui vivent dans une forêt immense. La ressource en bois est pléthorique et pourrait être largement exploitée. Pourtant, ils veillent à ne pas étendre le périmètre de leurs maisons. D’où vient une telle sagesse ? Ils estiment qu’ils n’habitent pas simplement leur maison mais l’ensemble de la forêt, qui constitue un milieu vivant. Attention, cela ne signifie pas qu’ils ne coupent pas d’arbres ; mais plutôt que chaque arbre composant cette forêt est un être vivant auquel ils réservent une attention particulière. Sur la rive péruvienne du lac Titicaca, s’étend une île artificielle faite de joncs. Lesquels se désagrègent très vite et doivent être coupés toutes les deux semaines pour régénérer le socle de l’île. On devine comment cela se traduit en termes de consommation de ressources… De ce jonc, dénommé totora, un Indien uros me confia un jour : « Elle est mon père et ma mère. » Symboliquement, il m’indiquait que nous avons des devoirs envers les plantes comme nous en avons envers nos parents. Nous pouvons utiliser des matériaux qui proviennent de la vie, mais nous devons avoir pour eux respect ou amour, et a minima attention. La conscience écologique, la conscience de partager un espace avec d’autres êtres vivants, devrait être centrale dans notre conception de l’habitat.

En Occident, la notion de propriété en général est centrale, celle du logement en particulier est cardinale. Avec pour conséquence le sentiment d’exercer un droit sur l’espace intérieur et extérieur que l’on habite. Mais « philosophiquement » est-il juste d’être propriétaire de ce bout de planète ? N’est-ce pas l’addition de ces propriétés qui conduit à la dévastation de la planète ?

Le sujet de la propriété devrait être indissociable de celui de la responsabilité. Être propriétaire ne devrait pas autoriser à entreprendre « n’importe quoi », ni « n’importe comment ». Dans son remarquable ouvrage, La propriété de la terre (Wildproject, 2018), la juriste Sarah Vanuxem démontre par le droit que la propriété ne peut être considérée comme le pouvoir souverain d’un individu sur les choses mais qu’il implique des obligations vis-à-vis de la Terre, qui nous est commune. Nous savons pertinemment que nos manières de construire et d’habiter arrivent désormais à une forme d’épuisement, d’impasse. Elles doivent évoluer dans le sens d’une grande responsabilité.

Les expériences de mixité – sociale, ethnique, intergénérationnelle – s’étendent. Avec à la clé des résultats nécessairement contrastés. De quelles « valeurs » un tronc commun doit-il être constitué assurant à ces expériences de s’accomplir et d’essaimer ?

L’espace, habité en commun, doit être produit en commun : voilà la valeur centrale pour sortir d’une culture de l’expertise et du travail en silo. C’est ce que nous avons voulu montrer avec l’équipe de la Ferme du Rail dont ma femme est l’une des architectes. Cette aventure, entreprise dans le cadre de l’appel à projet « Réinventer Paris » lancé par Anne Hidalgo, a pour cadre une minuscule parcelle du 19ᵉ arrondissement. Nous y avons bâti la première ferme urbaine à Paris, riche d’une activité maraîchère et composée d’un bâtiment de logements – qui héberge des personnes en situation de grande précarité – et d’une serre avec un restaurant. Ces personnes sont formées pour collecter des déchets organiques, fabriquer du compost, amender les sols, et cultiver des produits bio. Nous voulons harmoniser et même imbriquer l’écologie environnementale (enjeu climatique, consommation d’énergie, usage des matériaux bio-sourcés, etc.) et l’écologie sociale (insertion, alimentation, santé, formation). Ces deux dimensions de l’écologie sont indissociables l’une de l’autre : accomplir l’une exige d’intégrer l’autre, et leurs bienfaits respectifs se nourrissent mutuellement. Injustices environnementale, sociale, spatiale sont insécables. Y faire riposte répond de la même logique, car c’est la condition pour rassembler les consciences, fédérer les énergies, et déterminer un sens, une utilité concrète à cette dynamique. À cette condition, nous pouvons habiter autrement.

Les nouvelles technologies dissolvent les frontières spatiales et temporelles, plaçant leurs utilisateurs dans une extrême promiscuité. Elles nous font vivre dans l’hyperconnectivité instantanée. Est-ce supportable, lorsque s’y ajoutent l’hyperdensification, l’hyperurbanisation caractéristiques des villes, partout sur la planète ?

 Nous avons des raisons d’avoir peur mais nous avons aussi des raisons et, peut-être, le devoir d’espérer. Il existe une ambivalence intrinsèque des technologies qu’il est possible de retourner à son avantage. Internet est à la fois ce système qui mondialise la communication et qui s’empare de nos données ; les réseaux sociaux démocratisent la parole et propagent en même temps les discours de haine. Tant qu’il est possible de la « hacker » – au sens de requestionner, détourner, se réapproprier à des fins démocratiques -, toute innovation technologique mérite de se développer ; et il vaut mieux « être dans » le système que l’on s’emploie ainsi à corriger, à limiter, à améliorer, plutôt que de s’en éloigner au risque alors de laisser dériver ces technologies vers des pratiques délétères.

La standardisation des modèles (de consommation, d’architecture, de villes) est-elle corrélée aux nouvelles possibilités de mobilité par lesquelles nous défions l’organisation traditionnelle des espaces ?

Il n’est pas rare qu’un touriste qui séjourne à Shanghai ou à Rio de Janeiro aille boire un café dans un Starbucks, se restaurer dans un McDonald’s, et s’habiller chez Zara. Comment expliquer qu’à l’autre bout de « son » monde il éprouve le besoin de retrouver ce qu’il connaît plutôt que de s’aventurer dans l’inconnu ? Probablement parce que c’est facile et rassurant. Quand les lieux ont une identité trop forte, ils exigent du temps et des efforts. Pour nombre de personnes, c’est une entrave à la mobilité. Les lieux doivent donc perdre une partie de leur singularité pour devenir accessibles. C’est le revers de la médaille : l’identité des lieux n’est pas compatible avec l’exigence de mobilité et d’immédiateté universelles.

Mais on peut faire aussi (et heureusement !) le choix de s’exposer volontairement à cette altérité, de se confronter délibérément à cet inconnu, et ainsi de se placer dans le « merveilleux inconfort » où patientent les véritables trésors du voyage…

C’est l’art du voyage, or il disparaît peu à peu. Car la mobilité, le trajet, le transport, ce n’est pas le voyage. Le voyage, c’est l’idée que toutes les étapes du parcours ont une valeur, c’est la conviction que seule l’expérience de la traversée doit compter. L’exposition aux véritables découvertes, aux déplacements en soi, aux imprévus, aux temps longs, peu de personnes y sont enclines. La logique dominante est de « rationaliser au maximum » son séjour et d’emmagasiner le plus et le plus vite possible.

Lors de vos voyages, parfois dans des zones très inhospitalières, vous avez observé la manière dont l’homme habite l’espace, c’est-à-dire l’occupe, le domine ou s’y soumet, respecte (ou non) son environnement, s’associe (ou non) aux autres membres de son espèce, etc. Avons-nous à « apprendre, philosophiquement, » de la façon dont les animaux composent leur habitat ? Est-il encore possible de dépasser notre anthropocentrisme ?

Question fondamentale. Nos sociétés occidentales considèrent qu’habiter est le propre de l’humain, que seul l’homme habite. Notre anthropocentrisme établit des lignes de partage entre nature et culture, comme s’il était possible de les dissocier ! Cette vanité aveugle nous empêche d’observer la manière, si riche d’enseignements, dont les espèces animales composent leur habitat. Elles aussi habitent, et c’est l’intrication des façons d’habiter de et entre toutes les espèces vivantes qui permet de fabriquer le monde. Pourquoi continue-t-on de ne pas toutes les estimer comme des cohabitants ? L’enjeu capital est de partager l’espace avec eux alors que l’espèce humaine demeure obsédée par sa seule relation à l’espace. Dès lors, pourquoi faudrait-il concevoir l’architecture seulement pour l’espèce humaine ? Pourquoi ne devrait-elle pas être pensée pour rendre la vie possible pour l’ensemble des êtres vivants ?

L’habitat est porteur d’enjeux économiques majeurs : choix des matériaux, types de construction, ingénierie, gestion des risques. Vous l’affirmez : la construction du neuf doit devenir l’exception et non la règle. Nous devons apprendre à faire avec ce qui reste, à réparer et à valoriser l’existant. Si l’on admet que la pertinence d’une pensée se mesure aussi à sa faisabilité et aux conditions de sa mise en œuvre, le philosophe (que vous êtes) a-t-il questionné l’économiste (que vous n’êtes pas) pour estimer les répercussions économiques, financières, sociales d’un tel aggiornamento ?

Le livre que Clara et moi avons écrit sur l’aventure de la Ferme du Rail aborde concrètement ce sujet. Certes, à une petite échelle, mais elle a une valeur. L’architecture écologique se heurte à des obstacles, aussi bien idéologiques, normatifs, assurantiels, etc., et – comme un sempiternel leitmotiv – économiques. Nous démontrons qu’une fois les externalités de production et de consommation réintégrées, le coût final des matériaux traditionnels est sensiblement plus élevé que celui des solutions alternatives que nous proposons. L’extraction des minerais à l’autre bout du globe est-elle d’un coût neutre ? Une fois estimées les nombreuses externalités négatives, la tonne de ciment est-elle toujours aussi abordable ? Et le coût social du travail non déclaré ou des accidents est-il négligeable ? Travailler en réemploi des matériaux déjà produits permet de ne consommer aucune nouvelle ressource, produire des matériaux bio ou géo-sourcés grâce à l’économie circulaire est très économe, créer des réseaux de solidarité entre territoires urbains et agricoles profite équitablement, dégager des économies « matérielles » encourage une meilleure rémunération des ouvriers et l’ouverture de chantiers d’insertion, etc. C’est, au final, redonner un véritable sens, une exigence éthique au projet de construction. Cette réalité, malheureusement, est encore très difficile à promouvoir dans ce secteur de l’architecture fondé sur l’utilisation des ressources nouvelles – elle serait la « garantie » que chaque partie prenante de l’écosystème « profite » financièrement du cycle.

Quel serait votre habitat idéal ?

Lors de mes reportages aux quatre coins du globe, je me suis parfois hasardé à poser cette question à mes interlocuteurs. La réponse était immuable : « Nulle part ailleurs qu’ici, chez moi. » Mon propre « habitat idéal » est, lui aussi, « chez moi », dans ce quartier cosmopolite et bigarré du 19e arrondissement de Paris auquel je suis très attaché. Ce que ce quartier m’a donné, j’éprouve le devoir de le lui rendre, à partir des merveilleuses ressources matérielles, humaines, sociales, associatives que nous contribuons à cultiver – grâce notamment à la Ferme du rail. Ici sont mes racines, je veux être loyal à ce territoire, je veux agir en responsabilité à son égard, selon le délicieux principe de réciprocité. Faire avec les autres rend chacun d’entre nous davantage présent au monde, individuellement mais aussi ensemble. Et c’est une immense source de satisfaction.

Des taux d’intérêts qui vont plomber le marché du logement

Des taux d’intérêts qui vont plomber le marché du logement

 

L’activité et les prix sur les marchés des logements des principales économies développées ont continué à nettement progresser pendant la crise COVID. La remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat des ménages du fait de l’inflation pourrait rapidement infléchir la tendance. Par Clémentine Gallès, Cheffe Economiste et Stratégiste de Société Générale Private Banking.( la Tribune)

 

Depuis la crise Covid, les prix de l’immobilier du logement ont significativement augmenté dans la plupart des économies développées.

Les prix ont ainsi progressé d’environ 30% aux Etats-Unis, 20% en Allemagne et de plus de 10% en France depuis la fin d’année 2019. Ces progressions ont renforcé une tendance haussière des prix enclenchée depuis déjà plusieurs années . La récente montée des prix des logements s’explique par différents facteurs. Tout d’abord, les politiques monétaires extrêmement accommodantes mises en place pendant la crise covid ont accentué la baisse des taux d’intérêt. Ensuite, l’épargne accumulée par les ménages pendant la pandémie a augmenté leur capacité d’achat. Enfin, les confinements et la banalisation du télétravail ont encouragé des départs vers des villes de seconde taille, créant un nouvel attrait pour ces marchés.

Pour les trimestres à venir, le mouvement enclenché de remontée des taux d’intérêt devrait infléchir cette tendance haussière des prix des logements.

Différents facteurs pèsent aujourd’hui sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Tout d’abord, les prix du logement sont aujourd’hui élevés et donc plus difficilement accessibles pour les ménages. Ensuite, l’inflation pèse globalement sur les revenus en termes réels et contraignent la capacité d’achat. Et enfin, le durcissement des politiques monétaires commence à avoir un effet sur les taux du crédit immobilier . Cette combinaison de facteurs indique que l’activité sur les marchés immobiliers devrait nettement se réduire et pourrait impliquer des contractions des prix des logements. En Europe, la contraction pourrait rester limitée par le fait que les ménages continuent de privilégier l’immobilier comme placement de leur épargne, dans un contexte de baisse marquée des marchés financiers depuis le début de l’année. Aux Etats-Unis, l’ajustement des prix des logements pourrait être plus prononcé compte tenu de la plus forte hausse des taux immobiliers.

A plus long terme, des facteurs de soutien des marchés du logement restent présents et impliquent que l’ajustement des prix devrait rester de courte durée. En effet différents pays, notamment la France et les Etats-Unis continuent d’afficher un déficit de l’offre immobilière face à une demande qui resterait soutenue par une démographie dynamique. Par ailleurs les évolutions des normes environnementales, particulièrement nécessaires pour les logements en matière d’efficacité énergétique, seront un facteur de soutien aux investissements immobiliers et donc aux prix des différents marchés – notamment par le biais du soutien des pouvoirs publics pour la transition énergétique.

 

Gouvernement : Borne oublie le logement

Gouvernement  : Borne  oublie le logement 

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dénonce l’absence de portefeuille dédié au premier budget des ménages dans le nouveau gouvernement d’Elisabeth Borne.(dans capital)

Emmanuel Macron est un homme libre. Il n’est d’aucun parti et le mouvement qu’il a créé au moment de sa première campagne n’aspire pas à entrer dans cette catégorie. Il ne fait pas allégeance. Il aime être où l’on ne l’attend pas. Il veut aussi montrer qu’il est maître du temps : il a ainsi fait attendre au pays la nomination de son nouveau gouvernement et n’a pas hésité à faire des choix hétérodoxes, tel celui du ministre de l’Education, historien et chercheur combattant de la cause de la diversité, mais aussi de femmes et d’hommes sans densité politique, sélectionnées pour leur compétence sectorielle. La plus grosse surprise est d’une autre nature que l’audace du casting. Elle prend à revers tous ceux, nombreux, qui se demandaient si le logement, premier poste budgétaire des ménages, à l’heure de la dégradation du pouvoir d’achat, ferait partie des attributions d’un grand ministère, d’un simple portefeuille ou d’un secrétariat d’État. Toute la communauté immobilière, mais aussi le monde du logement social, espérait que le périmètre de responsabilité inclût l’aménagement du territoire, voire la ville durable ou encore la construction. Eh bien, rien de tout cela, rien du tout, ni secrétaire d’État, ni ministre, ni ministre d’État. Nada (les Espagnols en ont un). Nichts (les Allemands aussi).

Pour la première fois depuis le début de la cinquième République, impasse sur le logement. Pour être honnête, il y a un précédent : le premier gouvernement d’Édouard Philippe ne comportait pas de titulaire du logement et il a été reconnu dans les heures qui ont suivi la nomination que c’était un fâcheux oubli et qu’en fait l’éphémère ministre en charge de la cohésion des territoires, Richard Ferrand, un mois aux affaires, était bel et bien chargé du logement. D’ailleurs son successeur, Jacques Mézard, sera flanqué d’un secrétaire d’État, Julien Denormandie, plus tard promu ministre de plein exercice. Bref, c’était une gaffe, une bévue, une bavure, une bourde et le décret d’attribution a été retouché d’un trait de plume. On ne fait pas deux fois le même oubli. Cette fois, le Président Macron a délibérément allégé l’organigramme gouvernemental du logement. Pour être précis, il faudra prendre connaissance des décrets d’attribution, lorsqu’ils paraîtront au Journal officiel, et on y trouvera peut-être le logement dans le giron d’un ministre. Il reste que le logement n’aura pas été cité. Il n’aura pas été mis au fronton du gouvernement de la République et ce n’est pas seulement un surprise, c’est une erreur démocratique grave.

Pourquoi ? Parce que le rapport des ménages français au logement, de trop d’entre eux, n’est ni simple ni indolore ni léger. On l’a cru ou on a fait semblant de le croire depuis quinze ans, malgré la hausse des prix éprouvant la solvabilité des familles, malgré l’insuffisance de l’offre privée et sociale, en grande partie grâce aux taux d’intérêt  bas et à l’accès ouvert au crédit, qui en atténuaient les effets. Depuis deux ans, on fait aussi semblant de croire que la crise sanitaire n’a pas troublé le marché immobilier résidentiel, oubliant que le « quoi qu’il en coûte » a neutralisé la fragilisation des ménages, que les acheteurs avaient néanmoins monté en gamme, ou encore que 80% de l’épargne supplémentaire constituée pendant la covid l’avait été par 20% des ménages. Oubliant aussi que les aides s’arrêteraient, que les entreprises devraient rembourser les prêts garantis par l’État – nous sommes dans cette période -, occultant qu’il faudrait en payant plus de taxes et d’impôts rembourser la dette publique abyssale, négligeant l’impact insondable des travaux de transition environnementale sur les budgets domestiques et la valeur des actifs immobiliers.

La communauté immobilière n’est-elle pas coupable d’avoir témoigné trop d’optimisme, d’avoir tenu des discours trop enthousiastes et à courte vue ? Au point qu’un Président de la République, déjà peu enclin à estimer l’immobilier, ait pu penser qu’il n’était pas un sujet d’urgence politique. Quoi qu’il en soit, que la filière le lui ait bien ou mal expliqué, ne lui appartient-il pas d’avoir la pleine conscience de la réalité de son pays ? N’a-t-il pas arpenté la France pour sa campagne et au cours de son premier mandat? N’a-t-il pas perçu le désarroi des Gilets jaunes, certes éprouvés par le prix du gas oil, mais également atteints par la dépréciation de leur pavillon, construit dans des communes en déprise économique, périmé selon les normes écologiques du moment ? À cet égard, ne sommes-nous pas presque tous dans cette situation de désarroi face aux contraintes climatiques, au point d’avoir besoin de boussole et d’accompagnement ? A supposer que le Président de la République et sa Première ministre se reprennent, ce sera du réchauffé. On apprend dans les bonnes écoles de commerce qu’ « on n’a pas deux occasions de faire une première bonne impression ». Les ménages français, les professionnels et les associations à leur service ont lu le signe: le logement ne compte pas pour Emmanuel Macron.

Pourtant, au rang des mesures annoncées comme devant figurer dans le projet de loi pour soutenir le pouvoir d’achat en période d’inflation, la désindexation des loyers a été citée. La tête de l’exécutif voit la souffrance des locataires, sans d’ailleurs noter que les propriétaires n’ont pas sans aide à consentir l’effort qu’on leur demanderait, et ne considère pas le logement comme un sujet majeur. Singulier. Les enseignements de cette mésestime officielle du logement sont de deux ordres : au sommet de l’État, on ne comprend pas que le pays a bel et bien un problème logement, et que c’est une équation complexe que la polytechnicienne cheffe du gouvernement ne pourra pas ne pas équilibrer ; ensuite, la communauté du logement ne fera pas l’économie de se demander collégialement pourquoi sa voix est si ténue que le son n’en parvienne ni Faubourg Saint-Honoré, jusqu’à l’Élysée, ni rue de Varenne, jusqu’à l’hôtel de Matignon.

Logement et Patrimoine : Des inégalités croissantes

Logement et Patrimoine : Des inégalités croissantes

 

L’économiste Jean-Benoît Eyméoud identifie, dans une tribune au « Monde », quatre inégalités qui concernent les jeunes générations dans leur souhait d’accéder à un logement. Celles-ci se sont même fortement accentuées depuis trente ans.

 

Tribune.

 

Depuis quelques semaines la question du logement s’est imposée dans la course à l’élection présidentielle à travers la question de la fiscalité de l’héritage. Si l’on ne peut que se réjouir de voir le thème du logement enfin devenir une question du débat, se concentrer uniquement sur les inégalités de patrimoine conduit à laisser de côté des questions de solidarité intergénérationnelle plus larges qui pourtant structurent la société et mériteraient d’être replacées au cœur du débat.

Toutes les études le montrent, depuis quelques années, le logement est devenu le premier poste de dépenses des ménages français, devant l’alimentation, les transports ou encore la santé. Si la crise sanitaire et la guerre en Ukraine n’ont pas encore d’effets tangibles sur les
prix de l’immobilier, leur impact sur le coût de l’énergie est déjà visible et viendra, à terme, alourdir encore un peu plus la barque des dépenses de logement. Pourtant, derrière cette tendance moyenne se cachent des inégalités générationnelles profondes qui méritent qu’on s’y attarde.

 

Première inégalité, l’accès au patrimoine immobilier. Si l’on ne choisit pas sa famille, on ne choisit pas non plus la période économique dans laquelle on fait ses premiers pas. A cet égard, la génération des baby-boomeurs a bénéficié de cieux économiques incomparables. Au cours de leur trajectoire professionnelle, les bébés post-seconde guerre mondiale ont eu la chance d’évoluer dans un monde prospère où le chômage était une vue de l’esprit et l’achat d’un appartement dans le centre de Paris ou Bordeaux un horizon tout à fait atteignable.

Entre 1967 et 2013, le taux de propriétaires a fortement augmenté, passant de 41 % à 58 %. A partir des années 1980, un parfait alignement de planètes s’est produit : la baisse des taux couplée à l’allongement des durées d’emprunt a rendu les ménages plus solvables et donc la demande plus forte. L’offre foncière en France étant plutôt rigide, les prix se sont envolés et les propriétaires ont pu capitaliser la hausse des prix.

Aussi, si la croissance des années 1970 a permis de créer une génération de propriétaires, la baisse des taux des années 1990 les a rendus riches. Cette histoire, certes un peu rapide, ne s’observe pas qu’en France mais dans beaucoup de pays développés, et de nombreuses études s’intéressent à ses implications économiques.

 

Ainsi, une étude américaine s’alarme que, en 1990, une génération de baby-boomeurs, dont l’âge médian était de 35 ans, possédait un tiers des biens immobiliers américains en valeur, alors qu’en 2019, une cohorte de taille similaire de milléniaux, âgés de 31 ans, n’en possédait que 4 %. Actuellement, les données françaises ne permettent pas de construire une telle statistique mais tout laisse à penser qu’une dynamique comparable est à l’œuvre.

Logement : bombe à venir

Logement : bombe à venir

 

 Robin Rivaton , économiste, va plus loin que le rapport Rebsamen et plaide dans la « Tribune » pour une nouvelle fiscalité de l’immobilier. Des propositions radicales qui devraient faire réagir dans une campagne présidentielle où la question du logement est de plus en plus présente.

 

Vous publiez pour Real Estech une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir ». C’est incontestable. Quel est votre diagnostic ?

ROBIN RIVATON : Le diagnostic est simple : d’un côté le taux de propriétaires ne bouge plus depuis 2007, de l’autre l’accumulation du patrimoine a été massive L’étude récente de l’Insee est d’ailleurs venue mettre des chiffres sur ce phénomène. La situation inégalitaire est devenue insupportable.

Dans le même temps, la production neuve en baisse et les réglementations énergétiques liées à l’existant vont limiter l’offre de logements et mécaniquement exacerber les tensions. Tous les décideurs vous le diront : il y a la crainte généralisée d’une bombe sociale même si la mèche qui l’allumera n’est pas encore là.

Entre la réglementation environnementale des bâtiments neufs dite « RE2020 » et la loi « Climat et Résilience » qui va diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici à 2030 et qui va faire sortir les passoires thermiques E, F et G du parc locatif en 2025, 2028 et 2034, la transition écologique ne freine-t-elle pas l’accès au logement ?

R.R. : Je soutiens puissamment la « RE2020 » dès lors que nous laissons la liberté de moyens aux acteurs de l’atteindre.

Il n’empêche : reste en haut de la pyramide de nos priorités le fait de se loger, puis se loger bien et enfin se loger vert. Adoptons donc des formules de calcul dynamiques des obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) et au zéro artificialisation nette des sols (ZAN) en fonction de ce qui est rénové et de ce qui est réalisé en production neuve.

En première ligne, les maires sont soumis à des injonctions contradictoires : ils détiennent encore et toujours le pouvoir du permis de construire, tout en ayant l’obligation d’ériger des logements sociaux, le tout dans un contexte de zéro artificialisation nette des sols (ZAN).

R.R. : J’échange régulièrement avec des présidents de conseils départementaux et des maires. Il en ressort que soit les gens n’arrivent plus à se loger, soit doivent cohabiter de manière contrainte.

La responsabilité des maires est complexe : leur jeter la pierre en disant que c’est leur faute, c’est trop facile. Ils évoluent dans le cadre d’une économie politique dont ils espèrent que les dépenses seront compensées par des recettes futures. Sauf que beaucoup d’édiles ne s’y retrouvent plus et font face à un problème de ressources. Donnons-leur donc des ressources propres et tenons réellement la promesse d’autonomie fiscale et financière.

S’agissant des refus de la construction, les maires ne sont que les porte-voix de leurs administrés. Ces derniers ont aujourd’hui des capacités de contestation associative, juridique et médiatique. Avec Facebook et Twitter, le niveau de barrière à l’entrée pour contester s’est réduit.

C’est pour cela que lorsque j’entends dire que la solution est que les préfets reprennent la main sur l’instruction des permis de construire, je suis sceptique. D’ailleurs l’Etat s’est gardé un pouvoir régalien pour dire que telle ou telle zone relevait de l’intérêt général : l’opération d’intérêt national. S’il considère qu’il faut produire des logements, quitte à déranger des

Logement : un échec de Macron d’après la fondation Abbé Pierre

Logement : un échec de Macron d’après la fondation Abbé Pierre

 

La fondation Abbé Pierre est très sévère par rapport au bilan du septennat en matière de logement. Au cours du mandat, la part des dépenses publiques pour le logement a reculé, passant de 1,82% du PIB en 2017 à 1,63% en 2020. « Depuis 1984, l’effort public pour le logement n’a jamais été aussi faible », relève l’association. La Fondation Abbé Pierre y voit le fruit d’un désengagement de l’Etat dans son soutien aux ménages modestes. Dès 2017, en réduisant de cinq euros le montant mensuel des aides personnalisées au logement (APL), puis en rognant par divers moyens sur ces APL, l’exécutif a réalisé des économies « faramineuses », chaque année plus importantes.  »Sur le quinquennat, ce sont près de 15 milliards qui ont ainsi été ôtés aux plus modestes [en puisant dans les APL]. »

 

Un autre « pilier de la politique du logement » a vu son budget raboté : le logement social. « Entre 2018 et 2022, l’Etat aura privé les organismes HLM de six milliards d’euros », une  »somme considérable » qui aurait pu permettre de « construire plus de 200 000 logements sociaux supplémentaires dans cette période », selon l’association. Malgré une hausse de la demande, le nombre de nouvelles constructions a reculé dans le parc social, au détriment notamment des jeunes : « Sur les 60 000 logements [étudiants] promis, seuls 30 000 seront produits à la fin du quinquennat. »Tous secteurs confondus, « la production de logements s’est affaissée », enfonce la Fondation, tout en reconnaissant le rôle aggravant de la crise du Covid-19. « La pénurie de logements dans les zones tendues a donc perduré, voire s’est accrue, se traduisant par des prix à l’achat et à la location insoutenables pour les classes populaires et moyennes. »

Dès lors, face à un parc social engorgé, comment permettre à chacun de se loger, notamment dans les métropoles ? « Le gouvernement a suivi une politique très timide en matière d’encadrement des loyers », regrettent les auteurs. La régulation des locations de type Airbnb, qui accentuent la pénurie, est aussi jugée insuffisante. Idem pour les sanctions contre les villes ne respectant pas les critères de 20 ou 25% de logements sociaux. Concernant l’amélioration de l’habitat, le bilan est mitigé. L’association note un « retour bienvenu des crédits d’Etat pour la rénovation des logements sociaux ». Côté privé, elle salue le remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique par MaPrimeRénov« qui évite aux ménages de faire l’avance de l’aide de l’Etat ». Pour autant, le reste à charge pour les particuliers demeure important et les dispositifs d’aide encouragent trop peu une rénovation globale des logements, pourtant plus efficace. Sur un volet plus extrême, la lutte contre les bâtiments les plus inadaptés, dégradés ou dangereux patine : moins de 20 000 cas ont été pris en charge chaque année, un niveau « modeste au regard des 600 000 logements indignes environ restant en France ».

La question du mal-logement, cœur de l’engagement et de l’expertise de la Fondation Abbé Pierre, est loin d’avoir été résolue. Selon les estimations de l’association, un « noyau dur » de 4,1 millions de personnes mal-logées subsiste. On y retrouve notamment 300 000 sans-domicile, qui vivent et dorment dans la rue, à l’hôtel ou encore en hébergement d’urgence, un chiffre qui a doublé en dix ans. A ce premier cercle s’ajoutent plus de 10 millions de personnes « fragilisées par rapport au logement », qui sont confrontées à des impayés de loyer, à des situations de surpeuplement ou encore contraintes de vivre dans le froid chez elles.Dès son arrivée au pouvoir, Emmanuel Macron Avaient annoncé la couleur en supprimant l’impôt sur la fortune mais crée un impôt sur la fortune immobilière. Un symbole, pas toujours bien vécu.

« Le chef de l’Etat considère que l’immobilier est improductif, que les propriétaires sont des rentiers, analyse Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. La politique menée est très défavorable à la propriété. Ainsi, avec la suppression de la taxe d’habitation [soit un coût budgétaire de 18 milliards d’euros par an], les élus, privés de cette recette, sont tentés d’alourdir la taxe foncière, qui, désormais, pèse sur les seuls bailleurs et propriétaires occupants. Je pense à ces veuves aux petites retraites, qui habitent encore le logement familial et ne peuvent pas payer. » 

L’échec de la politique du logement de Macron

L’échec de la politique du logement de Macron 

 

Le  déficit de constructions de logements sociaux ou privés restera comme un échec. C’est particulièrement vrai concernant la situation des sans-abri, un fléau que M. Macron ambitionnait d’éradiquer. Malgré des efforts significatifs de la part de l’Etat pour ouvrir des places d’hébergement, l’offre n’a pas suivi. Cette situation a conduit à mener une politique inverse à celle que le gouvernement souhaitait, c’est-à-dire à investir dans le temporaire et l’urgence, au détriment de solutions pérennes.

Il ne faut pas s’attendre à ce que la crise du logement se résorbe d’elle-même avec la reprise économique. Au contraire, sans un volontarisme politique assumé, la situation risque d’empirer. Faute d’une offre suffisante, les prix à la location comme à l’achat s’envolent.

Les dépenses des ménages pour ce poste sont en constante augmentation. Elles représentent aujourd’hui 28 % de leur budget, contre 18 % en 2005.

Certes, le sujet est technique, appelant des solutions de longue haleine, complexes, qui doivent être trouvées dans un écheveau de responsabilités croisées entre Etat et collectivités locales. Dès lors, difficile d’en faire un thème de campagne porteur. D’autant que, dans les sondages sur les préoccupations des Français, le logement arrive souvent au dernier rang. C’est pourtant un élément-clé pour la qualité de vie et un facteur d’inégalités déterminant. Ce désintérêt peut s’expliquer par le fait que 40 % des ménages sont des propriétaires sans plus aucune charge de crédit et qui ont donc intérêt à voir leur patrimoine se valoriser.

Cette simplification pourrait commencer par une centralisation de la prise de décision dans les mains d’un acteur unique, suffisamment proche du terrain pour appréhender les besoins, mais pas trop, afin qu’il se tienne à distance des intérêts locaux qui bloquent les évolutions. Car l’un des écueils de la politique du logement réside dans les aspirations contradictoires entre ceux qui sont déjà installés et ceux qui ne le sont pas encore.

Convertir en logements des bureaux vacants ; accélérer la mobilisation des friches ; assouplir l’accès au foncier grâce à une fiscalité incitative ; rendre plus attractives les zones urbaines où la tension de la demande est la moins forte ; densifier là où c’est possible : autant de pistes pour relancer le logement et nourrir un débat électoral qui reste inaudible sur le sujet.

Garde à vue pour avoir voulu déloger des squatteurs

  • Garde à vue pour avoir voulu déloger des squatteurs de son logement
  • C’est un peu évidemment le monde à l’envers avec la mise en garde à vue d’un propriétaire qui a voulu déloger des squatters.
  • «Le 13 octobre 2021, en rentrant du supermarché, je constate que le portail a été fracturéavait raconté, la semaine dernière au Figaro le trentenaire vit avec sa mère malade. Il y a chez nous deux jeunes hommes, une femme et un pitbull. Ils ont jeté mes vêtements à la cave
  • Appelée aussitôt, la police avait fait sortir les individus… qui reviendront quelques minutes plus tard. Ils finiront par quitter les lieux après une énième intervention des forces de l’ordre.
  • Le 1er novembre, les squatteurs étaient pourtant de retour. Le propriétaire a tenté de récupérer pacifiquement son logement mais se retrouve désormais en garde à vue !
  • Au parquet de Bobigny, on réplique que «les violences peuvent être psychologiques: le simple fait d’arriver à 23 ( des voisins) en menaçant d’expulser des gens en pleine nuit, en plein hiver».

Relance du logement : obligation morale (Jean-Philippe Dugoin-Clément )

Relance du logement : obligation morale (Jean-Philippe Dugoin-Clément )

Pour l’élu francilien, «la relance du logement est une obligation morale et sociale pour permettre aux Français de vivre dignement et une réponse aux craintes qu’ils ont pour leur niveau de vie» ( tribune dans l’Opinion) 

Depuis vingt ans, les prix du logement ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus. Une réalité qui frappe de plein fouet les classes moyennes et populaires, pour lesquelles il s’agit du premier poste de dépense. Nous devons donc faire du logement l’une des priorités de nos politiques publiques. Après le Grenelle de l’environnement, initié par Jean-Louis Borloo, pourquoi ne pas imaginer le Grenelle du logement et de l’habitat ? Et parce qu’il y a urgence, agissons aussi dès maintenant avec pragmatisme.

La crise du logement est encore trop peu prise au sérieux par nos grands élus et ceux qui ont les moyens d’agir au plus haut sommet de l’Etat. Comme vice-président de région en charge du logement et maire d’une petite commune de grande couronne, je mesure chaque jour les défis à relever pour offrir un logement décent, en particulier à ceux qui ont le moins de moyens. La relance du logement est une obligation morale et sociale pour permettre aux Français de vivre dignement et une réponse aux craintes qu’ils ont pour leur niveau de vie.

Rétablir un lien dynamique et pérenne entre recettes des communes et évolutions de population

Historiquement, le moteur de la construction de logements reposait sur la taxe d’habitation. Sa suppression et l’absence de visibilité sur sa compensation ont grippé la machine. En tant que maire, je le vis au quotidien : sans nouvelles ressources, comment financer les écoles, les crèches, les centres de loisirs, les équipements sportifs, sociaux et culturels nécessaires à une bonne qualité de vie ?

Les primes aux maires bâtisseurs sont de simples effets d’aubaines pour des projets qui se seraient faits de toute façon. Personne n’aura le courage politique de revenir sur la suppression de la taxe d’habitation. Nous devons donc relancer la construction au niveau local en récréant un lien dans le temps entre les recettes des communes et l’évolution de leurs populations.

Confier aux maires la gestion des attributions de logements sociaux

Les attributions de logements sociaux sont confiées aux communes pour 20 % d’entre eux, à l’Etat pour 30 %, les 50 % restants étant répartis entreAction logement, les bailleurs sociaux, les départements et les régions. Or la gestion des contingents Etat/Action logement se fait sans territorialisation des demandes. Les maires se retrouvent alors confrontés à l’incompréhension des foyers en attente d’un logement et qui ne peuvent bénéficier de nouvelles constructions dans leur commune.

Il n’est plus possible d’accepter le double discours de certains élus, notamment à Paris, qui plaident pour du logement accessible à tous, contre l’extension urbaine et l’artificialisation des sols mais, au niveau local, s’opposent à toute construction de logement

Le gouvernement a levé partiellement ce tabou en confiant la première attribution de ses contingents aux maires dans les quartiers des gares du Grand Paris. Allons plus loin en déléguant l’attribution des contingents Etat et Action logement aux communes. Cela ne coûtera rien à l’Etat tout permettant des économies de personnel et le portage par les élus locaux de la construction de logements sociaux.

Plafonner le prix du foncier en zone tendue

Dans les zones tendues, le prix de sortie d’un bien est essentiellement déterminé par le coût du foncier. Les gains sur les process de construction sont marginaux. Ils vont encore se réduire au fur et à mesure des nouvelles réglementations thermiques et énergétiques.

Il est donc impératif de maîtriser le coût du foncier. Certains opérateurs (Grand Paris aménagement et la Société du Grand Paris) ont commencé à le faire. Je propose de systématiser les ventes à prix fixe des terrains du secteur public pour mettre un terme au dumping financier qui se répercute sur les prix de vente à la hausse, et la qualité du bâti à la baisse.

Sécuriser les propriétaires et rendre fiscalement la location pour habiter plus intéressante que la location touristique

Nous manquons de logements et pourtant certains restent inoccupés car, grâce aux garanties offertes par les plateformes de location en ligne, il est parfois plus rentable et plus sûr pour les propriétaires de louer temporairement leur bien plutôt que d’y installer durablement un locataire.

Utilisons le levier de la fiscalité pour créer un cercle vertueux entre propriétaires et occupants en faveur de la location « durable ». Mécanisme à coupler avec un système de garantie automatique des loyers impayés pour les propriétaires s’engageant sur une mise en location accompagnée d’un loyer plafond, à l’identique de ce que proposent les plateformes de location du type Airbnb.

Lutter contre le malthusianisme et l’égoïsme paré de vert

Il n’est plus possible d’accepter le double discours de certains élus, notamment à Paris, qui plaident pour du logement accessible à tous, contre l’extension urbaine et l’artificialisation des sols mais, au niveau local, s’opposent à toute construction de logement et surfent sur les peurs pour s’opposer à la densification des territoires déjà urbanisés.

La population augmente, la cellule familiale s’est fragmentée et la durée de vie s’est allongée. Refuser de construire, c’est contribuer à l’explosion du coût du logement et condamner les plus fragiles à cohabiter dans des conditions indignes. L’égoïsme et le repli sur soi ne peuvent pas être les moteurs d’un pays qui s’est toujours voulu généreux avec ses enfants.

La crise sanitaire nous le démontre chaque jour avec force.

Jean-Philippe Dugoin-Clément est vice-président (UDI) de la région Ile-de-France en charge du logement, de l’aménagement durable des territoires et du SDRIF environnemental, président de Grand Paris Aménagement et de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, maire de Mennecy (91). Il est soutien de Valérie Pécresse.

Spéculation et logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

 

Spéculation et logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

L’avocate Eva Joly et la maire (EELV) du 12e arrondissement de Paris, Emmanuelle Pierre-Marie, pointent, dans une tribune au « Monde », la financiarisation des logements dans les grandes villes européennes, dont Paris, ce qui aboutit à un contournement des législations sociales en vigueur.

 

Un article intéressant mais qui fait l’impasse sur un facteur explicatif central à savoir l’hyper concentration urbaine ou métropolisation qui nourrit la spéculation grâce à la rareté de l’espace NDLR

 

Tribune.  

 

Cela fait déjà longtemps que le logement est bien plus et bien moins que ce qu’il devrait être ou que ce que les petits investisseurs voudraient qu’il soit. Ni droit humain ni « placement sûr », il est devenu un ingrédient incontournable de la financiarisation du système économique ; une évolution aux conséquences aussi considérables que difficiles à combattre.

Pour ceux qui participent de cette dynamique, la valeur d’un appartement, d’un immeuble, d’une maison n’est que marginalement liée à leur fonction initiale. C’est leur insertion dans des portefeuilles d’actifs, leur titrisation financière et leur articulation avec des centaines voire des milliers d’autres titres qui rendent ces logements non plus utiles mais profitables.

La commercialisation à outrance de fragiles créances immobilières et la crise des subprimes de 2008 constituèrent l’une des plus terribles illustrations de ce phénomène ces deux dernières décennies. D’après la sociologue hollando-américaine Saskia Sassen, rien qu’aux Etats-Unis, sur une période incluant les années 2006 à 2010, une dizaine de millions de saisies immobilières privèrent 35 millions de personnes de leur foyer. Et ce n’est là qu’une manifestation parmi d’autres de l’ampleur du problème.

Aujourd’hui encore, beaucoup de destins se heurtent à la transformation de leurs lieux de vie en véritables mines à exploiter au maximum. A tel point que Saskia Sassen tirait l’alarme dès 2015 sur l’augmentation massive des investissements internationaux dans l’immobilier urbain et sur les effets que cela aurait sur ce qui fait la vitalité sociale d’une ville : sa diversité, sa capacité à accueillir une pluralité de publics, la multiplicité des services et des cultures auxquels elle donne accès.

Ce phénomène ne touche pas tous les pays de la même manière. La législation, par exemple en protégeant les locataires, peut plus ou moins efficacement le réguler. Depuis le quartier de la City à Londres, dont un logement sur trois – devenu pour son propriétaire un actif parmi d’autres – demeurerait vide sur le long terme, jusqu’au centre historique de Lisbonne, où la même proportion de logements était disponible en 2020 pour des locations de courtes durées, il n’est toutefois pas une nation qui soit en mesure de lui échapper totalement.

La crise liée au Covid-19 a renforcé cette tendance par l’instabilité qu’elle a introduite sur certains marchés et par la nécessité pour différents acteurs de faire migrer une partie de leurs intérêts dans l’immobilier d’entreprise vers d’autres formes d’investissements – y compris les immeubles d’habitation. La presse, dont Le Monde, s’en est fait l’écho. La ville de Paris et sa région elles-mêmes sont de plus en plus concernées par l’appétit de jeunes start-up ou par de grands groupes internationaux aux confins de la finance et de l’immobilier.

Logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

Logement- Contre la financiarisation de l’habitat dans les grandes villes

L’avocate Eva Joly et la maire (EELV) du 12e arrondissement de Paris, Emmanuelle Pierre-Marie, pointent, dans une tribune au « Monde », la financiarisation des logements dans les grandes villes européennes, dont Paris, ce qui aboutit à un contournement des législations sociales en vigueur.

 

Un article intéressant mais qui fait l’impasse sur un facteur explicatif central à savoir l’hyper concentration urbaine ou métropolisation qui nourrit la spéculation grâce à la rareté de l’espace NDLR

 

Tribune.  

 

Cela fait déjà longtemps que le logement est bien plus et bien moins que ce qu’il devrait être ou que ce que les petits investisseurs voudraient qu’il soit. Ni droit humain ni « placement sûr », il est devenu un ingrédient incontournable de la financiarisation du système économique ; une évolution aux conséquences aussi considérables que difficiles à combattre.

Pour ceux qui participent de cette dynamique, la valeur d’un appartement, d’un immeuble, d’une maison n’est que marginalement liée à leur fonction initiale. C’est leur insertion dans des portefeuilles d’actifs, leur titrisation financière et leur articulation avec des centaines voire des milliers d’autres titres qui rendent ces logements non plus utiles mais profitables.

La commercialisation à outrance de fragiles créances immobilières et la crise des subprimes de 2008 constituèrent l’une des plus terribles illustrations de ce phénomène ces deux dernières décennies. D’après la sociologue hollando-américaine Saskia Sassen, rien qu’aux Etats-Unis, sur une période incluant les années 2006 à 2010, une dizaine de millions de saisies immobilières privèrent 35 millions de personnes de leur foyer. Et ce n’est là qu’une manifestation parmi d’autres de l’ampleur du problème.

Aujourd’hui encore, beaucoup de destins se heurtent à la transformation de leurs lieux de vie en véritables mines à exploiter au maximum. A tel point que Saskia Sassen tirait l’alarme dès 2015 sur l’augmentation massive des investissements internationaux dans l’immobilier urbain et sur les effets que cela aurait sur ce qui fait la vitalité sociale d’une ville : sa diversité, sa capacité à accueillir une pluralité de publics, la multiplicité des services et des cultures auxquels elle donne accès.

Ce phénomène ne touche pas tous les pays de la même manière. La législation, par exemple en protégeant les locataires, peut plus ou moins efficacement le réguler. Depuis le quartier de la City à Londres, dont un logement sur trois – devenu pour son propriétaire un actif parmi d’autres – demeurerait vide sur le long terme, jusqu’au centre historique de Lisbonne, où la même proportion de logements était disponible en 2020 pour des locations de courtes durées, il n’est toutefois pas une nation qui soit en mesure de lui échapper totalement.

La crise liée au Covid-19 a renforcé cette tendance par l’instabilité qu’elle a introduite sur certains marchés et par la nécessité pour différents acteurs de faire migrer une partie de leurs intérêts dans l’immobilier d’entreprise vers d’autres formes d’investissements – y compris les immeubles d’habitation. La presse, dont Le Monde, s’en est fait l’écho. La ville de Paris et sa région elles-mêmes sont de plus en plus concernées par l’appétit de jeunes start-up ou par de grands groupes internationaux aux confins de la finance et de l’immobilier.

Logement : De plus en plus petit et de plus en plus cher

 Logement : De plus en plus petit et de plus en plus cher

Les pouvoirs publics doivent s’attaquer au tabou du coût du foncier en milieu urbain, estime dans une tribune au « Monde » l’architecte Paul Chemetov, qui fustige la petitesse des appartements mis actuellement sur le marché.

 

Tribune.

 

 La ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon, n’imaginait pas le tollé que provoqueraient ses déclarations sur l’étalement du bâti, qualifiant de « non-sens écologique, économique et social » « le modèle du pavillon avec jardin (…), modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture ». En réponse, la Fédération française du bâtiment dénonçait « la stigmatisation persistante de l’habitat individuel, à contresens des aspirations des Français ».

Il y a un siècle, plus de la moitié des Français étaient paysans ; aujourd’hui, la plupart sont urbains et même ceux qui vivent de l’agriculture ont adopté, la télévision aidant, des modes de vie urbains. Et en un siècle, la population française a augmenté de près de trente millions de personnes. On mesure mal la violence de cette mutation et ses conséquences sur l’imaginaire et le comportement de nos contemporains. Une maison à soi, « fruit du travail et de l’épargne », était un des slogans du Front populaire. Le pavillon, objet fétiche, répond à cette insatisfaction.

 

Que le logement soit individuel, individualisé, individualisable, et non la répétition du même à l’infini, est une évidence.

Ce qui s’exprime dans le rêve d’une maison, c’est la demande d’une liberté possible, d’un bricolage du chez-soi, d’un espace extérieur. L’habitat individuel groupé comme l’habitat collectif doivent répondre à ces souhaits. Cela demande des architectures qui empruntent aux archétypes de ces deux traditions et les mettent en œuvre dans un continu de formes et de volumes qui vont de la maison de ville à l’immeuble urbain.

Récemment, François Leclercq [architecte et urbaniste] et Laurent Girometti [directeur de l’établissement public d’aménagement EpaMarne] ont remis à Emmanuelle Wargon un rapport sur le logement et ce qu’il devrait assurer. Le confinement avait mis en lumière les insuffisances de bien des logements, privés d’espaces extérieurs praticables, de surfaces intérieures capables d’offrir en même temps à chacun l’intimité d’une chambre à soi et les espaces de la vie commune, et porté une attention nouvelle aux salles de bains comme aux cuisines, prenant le jour par des fenêtres.

Aujourd’hui, allons-nous mettre sur le marché des projets déjà périmés ? « Un beau trois-pièces de 57 m² », disent les brochures promotionnelles, « avec vue sur l’avenir », ajoutent-elles, alors que l’étude de François Leclercq prouve que, en dessous de 62 m², sans compter la nécessaire surface extérieure, il est difficile de projeter un trois-pièces confortable. Ces cinq mètres carrés n’exigent aucune porte supplémentaire, aucun ascenseur de plus, aucune fenêtre, aucun évier ni aucune douche, seuls cinq mètres carrés de plancher et de sol, et les mêmes à peindre au plafond.

Passoires énergétiques logement : l’urgence

Passoires énergétiques logement : l’urgence

 

 

Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, insiste sur le caractère d’urgence pour régler les questions de passoire énergétique des logements 

 

Au gré de mes déplacements sur le terrain, de mes rencontres avec des élus, je constate à quel point le contenu de la loi Climat et résilience, ce qu’elle induit pour le parc de logements, est ignoré. Cette méconnaissance m’inquiète, car elle s’oppose à toute anticipation.

Le Parlement a voté en 2021 une interdiction de location des logements classés G au 1er janvier 2025 (et pour certains dès le 1er janvier 2023 !), et F au 1er janvier 2028. Levons un doute : il s’agit bien d’une interdiction de location quand ces notes sont obtenues lors du diagnostic de performance énergétique (DPE). Non, cela n’interrompt pas les baux en cours, mais oui, cela s’oppose à toute remise en location. Mesurons-nous ce que cela signifie ? 40 % de nos concitoyens sont locataires ! Et indépendamment des mobilités individuelles, il y aura, demain, toujours 40 % de locataires, 11,8 millions de ménages ainsi logés. Cette mesure est votée, il ne s’agit plus de s’interroger sur l’opportunité de ce calendrier, mais de poser les conditions de sa faisabilité et donc d’anticiper. Urgemment.

En premier lieu, j’invite les élus à cartographier leur patrimoine : combien de logements seront interdits à la location en 2023, combien en 2025, en 2028 sur leur territoire ? Soyons honnêtes, la loi a été votée alors que la réalité du parc était ignorée.

Le hasard du calendrier fait que nous avons changé de DPE au même moment. Ce nouveau DPE connaît des débuts compliqués puisque, pour des raisons techniques, il a commencé par faire exploser le nombre de logements F et G. Si dans toute transition, une phase de tâtonnement est logique, un raté dans de telles proportions aurait pu et dû être évité, au moment où le classement d’un bien déterminera sa capacité ou non à être loué en 2025.

Car 2025, c’est demain. Et ce sont aujourd’hui des décisions d’investissement à prendre pour les bailleurs et des votes de copropriété. Avec la « suspension » des DPE, nous avons encore perdu au moins six mois dans un calendrier déjà extrêmement court, et les logements très énergivores seront plus nombreux ! L’heure n’est donc plus à la tergiversation, elle est à l’anticipation et aux moyens.

Bien sûr, l’avenir du parc de logements passe par son renouvellement et il faut construire des logements. La crise de l’offre est réelle et nous ne pouvons que nous réjouir des annonces en faveur de la construction, issues du rapport Rebsamen. Mais ce ne peut pas être la seule réponse : nous ne pourrons pas faire l’impasse sur les rénovations de l’ensemble du parc locatif, social et privé. Il est crucial de rénover les deux parcs dans les cinq ans qui arrivent, afin de faire disparaître les logements très énergivores. C’est un objectif commun qui s’anticipe… et s’accompagne.

Deux solutions. Notre parc locatif privé repose sur des bailleurs détenant en moyenne 1,8 logement en location (64 % n’en possèdent qu’un seul). Il faut les accompagner. Bien sûr il y a MaPrimeRénov, que la Cour des comptes vient de saluer, parce qu’elle encourage la massification de la rénovation. Mais les magistrats financiers s’interrogent aussi sur les économies d’énergie financées par ce biais. Nous aussi ! L’enjeu à court terme est de financer des travaux de rénovation, mais surtout d’assurer l’efficacité des travaux effectués. C’est une urgence écologique et sociale, surtout à l’heure de l’explosion des prix de l’énergie. Ces enjeux ne peuvent pas être reportés après l’élection présidentielle !

Pour cela, deux problèmes, deux solutions. D’une part, il faut inciter les propriétaires bailleurs à faire des travaux qui permettent une sortie effective du statut de passoire énergétique : nous proposons de doubler jusqu’en 2028 le plafond du déficit foncier reportable sur les revenus globaux, un dispositif bien connu des bailleurs, dès lors qu’une part significative (40 %) du montant des travaux est composée de travaux d’économie d’énergie.

 

D’autre part, il faut anticiper un désinvestissement des bailleurs, en évitant qu’un trop grand nombre de biens actuellement loués ne sortent du parc locatif. L’un des risques est que les propriétaires bailleurs préfèrent vendre le bien qu’ils louent plutôt que de faire les travaux d’un bien qui, entre-temps, aura perdu de sa valeur. Notre solution : utiliser le Denormandie dans l’ancien, réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover s’il est mis en location. Il faut étendre ce dispositif aux F et G, pour susciter de nouvelles vocations de bailleurs.

C’est un gigantesque carambolage auquel nous assistons entre les aspirations de nos concitoyens à plus d’espace et une politique de restriction foncière et d’attrition de l’offre locative. Sans action rapide, la France du logement va se réveiller avec la gueule de bois.

Jean-Marc Torrollion est président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le principal syndicat des agents immobiliers.

Logement : Le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023

Logement : Le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023

Une bonne nouvelle pour continuer de soutenir la construction de logements avec la prolongation du prêt à taux zéro prolongé jusque fin 2023 Le dispositif du Prêt à taux zéro, qui devait s’arrêter fin 2022, est prolongé d’un an jusqu’à la fin 2023, a annoncé mercredi la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Les conditions de ressources pour y accéder seront maintenues.

Le gouvernement renonce à la réforme du dispositif du Prêt à taux zéro (PTZ) qu’il avait envisagé pour changer le mode de prise en compte des ressources. « C’est très complexe à mener et donc on ne le fera pas au 1er janvier 2022 », a admis la ministre du Logement Emmanuelle Wargon sur BFM Business. Du coup, elle a annoncé que le PTZ est prolongé d’un an jusqu’à la fin 2023, et les conditions de ressources pour y accéder seront maintenues.

Des chèques pour le logement aussi (Castex )

Des chèques pour le logement aussi (Castex )

Comme Macon, le premier ministre ouvre aussi son chéquier cette fois pour soutenir le logement à l’occasion du congrès HLM de Bordeaux.

« Je le dis clairement : la situation n’est pas satisfaisante et appelle des mesures nouvelles et urgentes ! », a-t-il martelé, soulignant l’importance de continuer à construire des logements dans les zones tendues, qui correspondent schématiquement aux métropoles et aux grandes villes où la demande est structurellement supérieure à l’offre.

Le premier ministre annonce 180.000 logements collectifs en zone tendue en 2021 contre 240.000 en 2017. Et le constat n’est pas meilleur pour le logement social avec moins de 48.000 agréments en zone tendue cette année contre 75.000 en 2017. De toute manière ces mesures s’étaleront dans le temps et il faudra plusieurs années pour en mesurer l’efficacité

Selon les projections de Matignon, le coût de cette mesure est évalué à 70 millions d’euros par an pour 100.000 logements sociaux agréés, soit 700 millions d’euros sur dix ans. Sachant que la mesure ne commencera en réalité à peser sur le budget de l’Etat qu’à partir de la livraison des logements, soit d’ici trois ou quatre ans et pour les dix ans qui suivent. L’État va inciter les maires à passer des contrats logements et promet aussi de dégager des espaces publics.Les  investisseurs dans le logement intermédiaire à loyers modérés verront également leur exonération de TFPB transformée en crédit d’impôt d’un montant équivalent afin que le coût de cette incitation fiscale pèse sur le budget de l’Etat plutôt que sur les budgets locaux.

Dans le parc existant, le dispositif « louer abordable » sera rendu plus incitatif en zone tendue pour convaincre davantage de propriétaires bailleurs de s’y mettre en plafonnant leurs loyers, là encore dès 2022.« L’exonération de taxe sur le foncier bâti était devenu un énorme problème [...] Le crédit d’impôt sur les sociétés d’un montant équivalent ne change rien en termes de rentabilité, mais nous enlève un frein. Plutôt que de  produire des logements libres, nous allons retrouver cette capacité à développer des logements intermédiaires. »

En revanche, les principales fédérations HLM sont plus critiques notamment sur le sujet de la réduction du loyer de solidarité et de la réforme du calcul des APL.

Concilier patrimoine et politique du logement

Concilier patrimoine et politique du logement

 

. Par Rodolphe Albert, Président d’Histoire & Patrimoine( dans la tribune, extrait)

Cette année, le Ministère de la Culture a placé les Journées Européennes du Patrimoine sous le thème du « Patrimoine pour tous ». Quelle heureuse idée ! La formule, loin d’être un slogan démagogue ou une lubie collectiviste, résume parfaitement ce qu’est le Patrimoine.

Le Patrimoine agit comme la Madeleine de Proust, non pas comme porteur d’une mémoire individuelle surgie du gâteau amolli dans le thé, mais comme réceptacle de notre mémoire commune. Ce n’est pas le souvenir du dimanche matin à Combray qu’il évoque pour nous tous mais celui de l’Histoire de France et avec elle de toute une cohorte de valeurs esthétiques, culturelles, architecturales, sociales…

La silhouette élancée vers le ciel d’une cathédrale, le rythme recueilli des colonnes d’un cloître, l’élégante sophistication d’un parquet à la Versailles, la noblesse de la pierre sculptée ou l’harmonie parfaite des châteaux du Grand Siècle entrent en résonnance avec la culture, l’éducation, les souvenirs ou l’idée de la beauté de chacun et de tous, enracinés dans ce socle commun qui nous réunit en tant que Français.

D’ailleurs, si le Patrimoine s’adresse à tous, peut-être est-ce tout simplement parce qu’il est l’œuvre de tous ? En effet, ce ne sont pas les seuls rois, princes, évêques, nantis ou puissants à qui l’ont doit notre exceptionnelle richesse patrimoniale mais à tout un peuple qui, de générations en générations, y a consacré argent, travail, savoir-faire, vie même parfois : artisans talentueux, généreux petits donateurs, architectes de génie, manœuvres courageux. Légué par nos aïeux, le Patrimoine est bien plus que de la belle pierre, il est une transmission humaine, presque charnelle, de bâtiments classés de toutes sortes : des hôpitaux encore imprégnés de la douleur de ses malades, des couvents irradiés par la foi des croyants, des casernes où résonnent encore les voix des soldats, des cathédrales industrielles qui ont connu le bruit des machines et la sueur des ouvriers ou tout simplement de superbes demeures ayant abrité les joies et les peines de ceux qui nous y ont précédés. Tous, dans toutes les générations, ont vu leur vie mêlée d’une façon ou d’une autre au Patrimoine.

Loin de la société de consommation, le Patrimoine est au cœur d’une société de préservation, dans l’intérêt de tous. Dans une ère mondialisée, il est un repère pour tous. Il donne du travail à tous, en préservant des métiers anciens et en magnifiant nos paysages et nos cœurs de ville historiques qui attirent les touristes du monde entier. Il préserve même l’environnement de tous car le restaurer en logements laisse une empreinte carbone très réduite par rapport à la construction neuve.

Sans cesse transmis, rénové, visité, habité, le Patrimoine ne doit en aucun cas être transformé en mausolée : il est vivant, se situe au cœur de la Cité humaine, dans le passé et le présent de tous.

Logement : manque d’offre, la ministre découvre la lune !

Logement : manque d’offre, la ministre découvre la lune !

 

 

La ministre du logement, EMMANUELLE WARGON , semble découvrir la lune dans une interview à la Tribune en affirmant un manque en matière d’offre de logement et non de  la demande.  

 

Interview

EMMANUELLE WARGON : Cette piste pour construire bien et durablement fonctionne très bien à tel point que nous avons déjà délégué la totalité des 300 millions d’euros à 200 projets. C’est pourquoi le Premier ministre a décidé d’y ajouter 350 millions d’euros pour porter des projets supplémentaires. Le volume des premières demandes sur les projets a atteint en effet les 1,5 milliards d’euros ! Si ces opérations sont vertueuses, elles n’en demeurent pas moins coûteuses, à Saint-Fargeau comme à Saumur où je me trouvais la semaine dernière.

Au regard du grand écart – de 1 à 10 – entre les 6,7 milliards d’euros fléchés vers la rénovation et les 650 millions d’euros pour la construction neuve, dont les 300 du plan Friches, les aménageurs, les constructeurs et les promoteurs immobiliers s’affichent pessimistes…

Bien sûr et je les comprends. Qu’ils soient rassurés : nous suivons les chiffres de près. Aujourd’hui, en termes de mises en chantier, nous nous trouvons entre 6 à 10% en-dessous du rythme d’avant la crise sanitaire. Cela n’est pas si bas, mais cela reste très inquiétant. C’est pourquoi le Premier ministre vient d’annoncer la création de cette Commission nationale de Relance de la Construction qui devra formuler des propositions opérationnelles avant l’été pour nourrir le projet de loi de finances 2022 de septembre. Avec d’autres élus locaux, des économistes et des promoteurs, son président François Rebsamen, président (PS) de Dijon Métropole, devra partager un diagnostic et trouver les bons leviers pour redémarrer la machine. Actuellement, nous rencontrons bien plus un problème d’offre qu’un problème de demande, les particuliers et les investisseurs étant toujours présents.

Vous avez déjà signé en novembre un Pacte national pour la construction durable, ainsi qu’un avenant à la charte en question pour délivrer 250.000 agréments de logements sociaux d’ici à fin 2022. Les professionnels du logement neuf construisent en effet la moitié du parc HLM…

Le logement social tire le logement privé et inversement. Ce n’est donc pas un problème de modèle économique, mais un sujet de résistance culturelle à la construction.

L’aide aux maires densificateurs de 350 millions d’euros serait donc inutile ?

Non, au contraire, puisqu’elle a permis de financer la sortie de 1.000 permis de construire dans près de 700 communes pour un montant total de 70 millions d’euros. Cela devrait donc permettre de donner un coup de pouce financier à 30.000 logements. En termes de densification, la transformation de bureaux en logements peut aussi aider. Dans la loi Climat, nous avons réintroduit un dispositif qui facilite l’accès au bonus de constructibilité pour équilibrer les opérations. J’ajoute que je suis en train de faire un tour des métropoles pour discuter avec leurs président(e)s – comme lundi dernier avec Jeanne Barseghian maire de Strasbourg – après avoir été à Lyon et à Orléans et avant de me rendre à Rennes.

Justement, le projet de loi Climat et Résilience, qui vient d’être adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, consacre que « l’Etat continuera à financer les aides à la rénovation sur un délai de dix ans ». Pour quels montants ? Pour qui ? Pour quel type de travaux ?

La loi climat prévoit une programmation de la rénovation énergétique à travers la loi quinquennale sur l’énergie, qui elle-même est un acquis parlementaire de 2019. Tout ceci sera formalisé d’ici à 2023. En attendant, nous mettons déjà en place une politique de moyen et de long-terme avec des aides financières, un accompagnement et des guichets de proximité. Nous mettons fin au sans stop-and-go. Nous avons en effet déjà progressé depuis le début du mandat avec une montée en charge de plus en plus forte. De 190.000 dossiers déposés en 2020 auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), nous en sommes à 285.000 en ce 19 mai et nous devrions atteindre bientôt les 400.000 et même les 700 à 800.000 fin 2021. Soit quatre fois plus de Ma Prime Rénov qu’en 2020. Il est assez rare qu’une aide trouve à ce point son public.

Il n’empêche, le rôle d’accompagnateur fait débat. Les architectes, pour ne citer qu’eux, revendiquent de déjà jouer ce rôle auprès des particuliers.

Cette proposition « d’accompagnateur », formulée par le directeur général délégué de la Caisse des Dépôts Olivier Sichel, doit être précisée. L’objectif est d’arriver à un cahier des charges où l’accent sera mis sur la neutralité du conseil. Nous allons ainsi agréer des réseaux étatiques, des associations voire des réseaux privés sous conditions. Pour cela, nous avons encore besoin de quelques semaines de concertation. Notre objectif : publier le décret d’application pour une entrée en vigueur progressive début 2022.

Parallèlement, le ministère de la Transition écologique, dont dépend celui du Logement, publie ce mercredi 19 mai son Observatoire de la rénovation énergétique 2016-2019. A y regarder de plus près, avec 1,4 millions de rénovations, les maisons individuelles dépassent légèrement les logements collectifs qui en totalisent 700.000. Quelles conclusions en tirez-vous pour aujourd’hui et demain ?

Les grands gagnants, ce sont les Français ! Au-delà de la formule, cela fait un an que je mobilise mes services pour que nous ayons accès à ces données. En l’absence de ces chiffres, nous serions amenés à conduire une politique de manière aveugle. Là, au contraire, avec cette méthode fiable, nous disposons de premières données solides. Nous pouvons par exemple recenser tous les logements aidés, même si nous ne pouvons pas encore chiffrer les rénovations dans les logements collectifs qui n’ont pas été aidés. Demain, nous voulons être en capacité de disposer de données exhaustives. Toujours est-il que rien qu’en 2019, un logement sur quinze a été rénové. C’est loin d’être négligeable. D’autant que les économies d’énergie réalisées au total s’améliorent avec +50% de gains estimés. Les aides ont donc bel et bien ciblé les travaux les plus efficaces. In fine, ces économies d’énergie nous permettent de tenir les objectifs de notre stratégie nationale bas carbone, même si ces objectifs vont s’accentuer à l’avenir et qu’il faudra donc encore accélérer.

Les propriétaires occupants sont les premiers à réaliser des travaux, démontre également cette étude. Pour reprendre votre expression, en avez-vous fini avec le stop-and-go qui excluait les plus riches des dispositifs avant de les réintégrer dans le plan France relance de septembre 2020 ?

Notre politique répond à deux objectifs : financer les travaux les plus efficaces et aider ceux qui ont en le plus besoin. C’est une première en France. Alors que le volume de travaux a augmenté de 20%, les économies d’énergie ont cru de 50% car nous avons ciblé les travaux les plus efficaces, notamment via les certificats d’économie d’énergie pour l’isolation des combles. De la même façon, nous avons été redistributifs en transformant le crédit d’impôt pour la transition énergétique traditionnellement utilisé par les plus aisés en MaPrimeRenov’, une prime dont les montants les plus élevés bénéficient aux ménages aux revenus les plus modestes. Nous n’avons pas encore les chiffres de 2020, mais je suis sûre que cette année sera encore plus redistributive, Ma Prime Rénov les aidant encore davantage en ciblant les économies d’énergie.

Que répondez-vous à l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) qui se déclarent « inquiets » sur les obligations de rénovation et les interdictions de mise en location ?

Je les comprends et je tiens à les rassurer : nous accompagnerons chaque propriétaire. Les logements G, c’est-à-dire les plus énergivores, seront interdits à la location en 2025, suivis des habitats F en 2028 et E en 2034. Avec la loi Climat, nous aurons les moyens de solliciter individuellement tous les propriétaires, en nous fondant sur la base des diagnostics de performance énergétique (DPE). Nous aurons également besoin de la mobilisation de l’ensemble des professionnels de l’immobilier, gestionnaires, syndics, agences, etc.. Que tous se rassurent : d’ici à 2025, nous avons un délai suffisant pour que les propriétaires aient le temps de réaliser les travaux. Ils savent que cela ne peut qu’améliorer la valeur de leur bien – la valeur verte – et qu’ils pourront le revendre à un meilleur prix . C’est pourquoi nous menons actuellement un gros travail d’accompagnement et que nous avons ouvert Ma Prime Rénov aux copropriétés et aux bâtiments eux-mêmes le 1er janvier dernier. Elle sera aussi accessible aux propriétaires bailleurs à partir du 1er juillet prochain. Cela va beaucoup aider les propriétaires de logements en location.

Par ailleurs, le changement de chauffage et/ou de système d’eau chaude sanitaire apparaissent, selon l’Observatoire de la rénovation, comme les gestes les plus efficaces devant l’isolation des murs, des toits ou des planchers. Cela va-t-il vous faire revoir vos priorités ? Prioriser des actions plutôt que d’autres ?

Nous ne nous sommes pas fixé d’objectifs par type de travaux, mais nous continuons à souhaiter que les diagnostics soient les plus fréquents possibles et que les bouquets de travaux soient les plus complets. Chaque bâtiment a son chemin spécifique de rénovation. Parfois il faut refaire le mur, le plancher, ou plutôt changer la chaudière, ou l’ensemble, cela offre à chacun la possibilité de rénover son logement en fonction de ses caractéristiques et des besoins issus du diagnostic.

Les rénovations sont plus nombreuses dans le Nord-Est du pays que dans le Sud, à cause du froid, et dans le périurbain davantage que dans les villes-centres. Sachant que la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs stipule une résistance aux vagues de chaleur, comment allez-vous concilier les deux contraintes de température ?

Je vous rappelle que les données de l’Observatoire de la rénovation énergétique balayent les années 2016-2019. Il est en outre normal que les rénovations se concentrent là où il fait le plus froid, et car les besoins de chauffage et factures d’énergie y sont plus élevés, et que les rénovations soient davantage sur le périurbain car c’est là où se trouvent les maisons individuelles. Nous devrions quand même avoir un volume croissant dans les centres villes.

Encore faudra-t-il améliorer la notoriété des aides, qui souffrent d’un « déficit » de reconnaissance…

Nous avons beaucoup communiqué, notamment autour de MaPrimeRenov’,et la situation est en train de changer. Depuis le 1er janvier 2021, nous avons eu plus de 4 millions de visites sur le site officiel maprimerenov’.gouv.fr, et en juin prochain, nous lancerons des publicités à destination des propriétaires bailleurs. C’est une aide qui existe depuis seulement un an. D’après notre dernière étude, 88% des utilisateurs se déclarent satisfaits et surtout 69% assurent qu’ils n’auraient pas réalisé de travaux sans l’aide Ma Prime Rénov.

Vous espérez le dépôt de 700 à 800.000 dossiers à l’Agence nationale de l’habitat d’ici à la fin de l’année. Où en êtes-vous dans la consommation de l’enveloppe de 2 milliards d’euros de France Relance dédiée aux logements privés ?

La montée en puissance est extrêmement rapide. Nous avons dépensé 510 millions d’euros depuis le début de l’année, si bien que nous devrions avoir consommé une grande partie de l’enveloppe d’ici à fin 2021.

Qu’en est-il pour les 500 millions d’euros dévolus aux habitats à loyer modéré (HLM) ?

Beaucoup de demandes ont été déposées pour lesquelles nous sommes en train de répartir les enveloppes, mais cela devrait concerner près de 40.000 HLM.

Quid des 1,3 milliards d’euros de dotation de subvention à l’investissement local (DSIL) fléchés vers la rénovation des bâtiments appartenant aux collectivités locales, dont 300 millions pour les régions, 300 millions pour les départements et 650 millions pour les communes ?

Nous devrions obtenir une vision consolidée fin mai étant donné que les négociations sont toujours en cours entre les élus locaux et les préfets. Ces derniers nous font déjà remonter qu’il y a plutôt trop de demandes que pas assez !

Comment allez-vous répondre à cet afflux dans cas ?

C’est avant tout aux préfets, qui sont proches du terrain, de prioriser en fonction des besoins du territoire mais aussi de la qualité des projets : s’assurer que l’on retient les plus ambitieux pour l’environnement et ceux qui peuvent se lancer vite pour relancer l’activité économique locale rapidement.

La ministre du Logement pour la mixité mais pas pour elle !

La ministre du Logement pour la mixité mais pas pour elle !

 

La ministre, produit de la bourgeoisie et de l’ENA qui prône à tout vent la mixité sociale ne l’applique pas pour elle-même révèle le Figaro. Emmanuelle Wargon vit à Saint-Mandé, dans le Val-de-Marne (94). Une ville cossue où les prix peuvent dépasser allégrement les 10.000 euros le m² car située à proximité de Paris. La ministre y possède d’ailleurs une maison de 150 m², estimée à 1,5 million d’euros, selon sa déclaration de patrimoine.

Pire, Saint-Mandé, ville d’une vingtaine de milliers d’habitants, est un des plus mauvais élèves du département avec 11,5% de HLM, selon le dernier bilan triennal de la loi SRU publié en janvier dernier par le gouvernement. «On est passé au-dessus des 12% depuis», précise Julien Weil, nouveau maire de Saint-Mandé, élu l’été dernier. Seules 5 des 21 communes du Val-de-Marne soumises à la loi SRU font moins bien. Saint-Mandé fait d’ailleurs partie des 280 communes carencées, qui n’ont pas atteint leur objectif.

Évidemment entre l’élite qui vit dans de beaux quartiers et la population, le doute s’installe quand à la sincérité de propos en contradiction totale avec les pratiques. Finalement la tare classique des milieux politiques.

 

Logement:5000 euros du m2 à Paris, mais pour 99 ans seulement

Des logements pratiquement à moitié prix ce sera possible à Paris pour les futurs propriétaires remplissant les conditions de plafond de ressources. Finalement une évolution qu’on connaît depuis longtemps au Royaume-Uni mais aussi aux États-Unis. Le niveau très spéculatif des logements parisiens provient notamment du coût  excessif du foncier qui resterait une propriété publique.

Lorsqu’on devient propriétaire d’un bien immobilier, au Royaume-Uni, c’est le plus souvent pour une durée limitée. Acheter revient à contracter un bail emphytéotique (un « leasehold ») qui donne un droit de pleine propriété reconnu comme absolu sur le bâti, mais seulement pour une période de 21 à 99 ans. Cela peut aller jusqu’à 125 ans, parfois plus. Mais ce n’est pas pour l’éternité.

 

Largement répandu dans tout le pays, à l’exception de l’Ecosse, et notamment dans les grandes villes, le « leasehold » donne à l’occupant la possibilité de revendre son droit à tout moment. Il peut aussi hypothéquer ou louer son bien sans restriction. Mais il doit, en contrepartie de son droit de jouissance, s’acquitter d’une rente auprès du bailleur (le « freeholder »), qui reste propriétaire du terrain et auquel revient le logement à l’issue du bail. Enfin, il doit lui verser un service annuel couvrant les frais d’entretien et de gestion des parties communes.

Pour la France, La Ville de Paris offrira dès mardi ses premiers logements en accession à 5.000 euros du m2, soit moitié moins cher que les prix du marché, à destination des familles de classe moyenne grâce au dispositif du bail réel solidaire (BRS), explique l’adjoint au logement Ian Brossat à l’AFP. La Foncière de la Ville de Paris (FDVP), organisme de foncier solidaire (OFS) permis par la loi Alur de 2014, gère cette nouvelle offre d’accession sociale à la propriété en dissociant le foncier du bâti grâce au BRS.

« La Foncière achète et conserve à perpétuité le foncier, tandis que seul le bâti est vendu à des familles parisiennes pour une durée de 99 ans. Le ménage verse en complément une redevance de 2,5€ par mois et par m2 à la Foncière correspondant à la participation foncière », explique la mairie.

En cas de décès de l’acquéreur, « la succession se fait au profit de l’héritier », précise M. Brossat à l’AFP. Si l’héritier gagne plus que le plafond de ressources, la FDVP lui rachète le logement « en valeur d’achat réévaluée avec l’inflation ».

S’inspirant d’un modèle venu des Etats-Unis où il a émergé dans les années 1980, quelques collectivités territoriales françaises se sont déjà emparées de ce nouveau dispositif, comme les métropoles de Lille, Rennes et Lyon.

L’adjoint à la maire PS Anne Hidalgo jugeant les plafonds de ressources « un peu trop bas pour la sociologie parisienne », il dit avoir engagé une discussion avec le ministère du Logement pour pouvoir les rehausser et passer ainsi par exemple, pour un couple avec deux enfants, de 4.900 euros à 5.500 euros en revenus mensuels.

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Immobilier–Logement : la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public

Anne-Sophie Grave est la nouvelle patronne de la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement. . Nouvelle présidente du directoire de CDC Habitat, la filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, Anne-Sophie Grave explique que la CDC doit devenir un opérateur global d’intérêt public (interview la Tribune)

 

Avant de prendre ce 16 décembre 2020 la présidence du directoire de CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts dédiée au logement, vous avez, notamment, été directrice des retraites et de la solidarité de la Caisse des Dépôts de même que vous avez présidé Osica et le directoire d’EFIDIS, filiales du groupe SNI devenu CDC Habitat. Ce retour à la maison à la suite du départ d’André Yché, c’est le changement dans la continuité ?

ANNE-SOPHIE GRAVE - Avant de revenir chez CDC Habitat, j’ai dirigé pendant trois ans le groupe 3F, filiale d’Action Logement, opérateur de 250.000 logements sociaux en France, la moitié en Ile-de-France, la moitié en province, et producteur de 11.000 logements par an.

Je précise qu’André Yché devient président du conseil de surveillance de CDC Habitat. Le changement dans la continuité est une bonne expression pour qualifier cette transition. CDC Habitat a été fortement mobilisé sur le plan de relance, lançant un appel à manifestation d’intérêt auprès des promoteurs immobiliers pour acquérir 40.000 logements neufs en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Le Groupe est fortement sous tension, pour mettre en œuvre cette production et nous entendons bien poursuivre cette dynamique. Nous allons de même renforcer les projets sur les territoires, puisque nous souhaitons nous positionner comme un opérateur global de l’habitat d’intérêt public. Des équipes municipales renouvelées sont arrivées avec des attentes en termes de construction durable, de mixité, de rénovation de cœurs de ville. Nous sommes en capacité d’intervenir.

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