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Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

Immobilier : le danger de la révision des valeurs locatives

 

La révision des valeurs locatives est entrée en application pour les locaux à usage commerciaux. Devrait suivre la révision des valeurs locatives des biens immobiliers des particuliers. 33 millions de biens  sont concernés. Or on sait que la fiscalité locale constitue l’impôt direct le plus important pour nombre de couches moyennes et populaires. En moyenne la taxe foncière actuelle représente 1000 € et la taxe d’habitation autant. Mais il y a beaucoup de dispersion  autour de cette moyenne. Certains propriétaires et certains locataires payent plusieurs milliers d’euros dans les grands centres urbains pour chacune de ces taxes. Pour les professionnels dans la majoration entre en vigueur en 2017 l’objectif est d’augmenter la fiscalité de 50 % d’ici 2027. Il faudra donc s’attendre à une augmentation du même ordre pour les particuliers à partir de 2000 18 août 2019. L’objectif est clair : compenser la baisse des dotations de l’État par une sur fiscalité locale. Nul doute qu’il y aura conjonction des volontés fiscaliste sur ce point et du gouvernement et des collectivités locales. . Annoncée dès 2009 et reportée à trois reprises, la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur cette année, mais pas pour tout le monde. Ces valeurs, qui servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, restent aujourd’hui définies selon des règles datant de 1970 et ne prennent plus suffisamment en compte la réalité du marché immobilier. Actuellement le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété, qui correspond aux loyers théoriques applicables que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait son bien en location dans des conditions normales. Ainsi, chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Reconsidère que ces valeurs locatives sont très sous-estimées en raison de leurs critères de confort d’aujourd’hui et de leur localisation géographique. Point du coup taxe foncière et taxe d’habitation sont susceptibles d’augmenter de manière notoire dans les prochaines années. L’objectif de cette réforme serait  de rétablir davantage d’équité. Mais pour l’heure, seuls les propriétaires des locaux commerciaux sont concernés. Les habitants, eux, attendront encore un peu avant de voir leurs impôts locaux refléter davantage le standing du logement qu’ils occupent. Cette révision – qui devrait rapporter quelque 70 milliards d’euros de recettes fiscales à l’État – va en tout cas se traduire dès cette année par une hausse des taxes pour 85% des locaux professionnels. Ainsi, les commerçants dont les boutiques sont implantées dans un centre commercial ou une galerie marchande verront leur taxe foncière progresser chaque année pendant dix ans de 47% en moyenne d’ici à 2026, rappelle le quotidien d’information en ligne Localtis.info consacré aux collectivités territoriales (Caisse des Dépôts). Plus curieux, les maisons de retraite subiront une hausse de 37% en moyenne, les déchetteries et les parkings de 35% et les crèches et centres médicaux de 25%. Des augmentations qui devraient être répercutées par les gestionnaires et propriétaires de ces biens immobiliers dans les factures des clients, des résidents et des patients.

Immobilier-réévaluation valeurs locatives: danger

 

Sous prétexte d’obsolescence des valeurs locatives, les technocrates du ministère des finances  veulenet revoir la méthodologie , en réalité c’est pour permettre une augmentation générale des impôts locaux. D’après ces experts en fiscalité,  les taxes actuelles ne correspondraoeient plus à la valuer locative réelle. Actuellement uen expérimentation est en cours  sur 5 départements, elle sera ensuite étendue à toute la France. Mais derrière ces arguties méthodologiques  se cache  bien autre chose. Le gouvernemenet actuel ( et ceux sans doute qui le suivront) veulent  réduire de manière assez drastique la dotation aux collectivités locales, ce qui ajouté à la situation dramatique de l’endettemenet des  dites collectivités va se traduire par une augmentation très sensible de la taxe d’habitation et de l’impôt fioncier. Aujourd’hui en moyenne cela représente  de ‘lodre de 2000 euros par logement ( avec de de très fortes disparités entre les ves zones). C’est l’impôt le plus important compte tenu du faiat que plus de  la moitié des Français ne payet pas d’impôt sur les revenus. Les valeurs locatives cadastrales date  1970 exactement. Elles n’ont été révisées qu’une seule fois en 1980 et depuis, tous les ans, elles sont réévaluées à l’aide d’un coefficient identique pour toute la France.  Autant dire qu’elles ne veulent plus dire grand-chose, compte tenu du changement de l’urbanisme, du tissu bâti, et des travaux qui ont été réalisés sur les immeubles, sans toujours être déclarés. Mais réviser les valeurs locatives cadastrales, c’est une entreprise difficile et complexe. On en parle depuis longtemps mais personne ne veut s’y mettre !  Pourtant, le ministre des Finances et du Budget vient de choisir cinq départements pour expérimenter, en 2015, une nouvelle méthode d’évaluation des valeurs locatives des locaux d’habitation. Les habitants de Charente-Maritime, du Nord, de l’Orne, de Paris et du Val-de-Marne reçoivent donc, en ce moment, une demande de renseignements relative aux caractéristiques de son immeuble.  Avant, en 1970, l’évaluation se faisait en tenant compte du degré de confort du logement. Par exemple, la salle de bains était beaucoup moins répandue qu’aujourd’hui, et donc, on prenait en compte la surface de votre logement, à laquelle on ajoutait 5 mètres carrés lorsque le logement disposait d’une baignoire. On appelait une équivalence superficielle. Ce système est d’ailleurs inspiré de la loi de 1948 et servait à calculer la fameuse « surface corrigée ». Aujourd’hui c’est dépassé. Le ministère estime que l’évaluation peut être basée sur un prix au mètre carré, sur un loyer, si l’on différencie les appartements des maisons individuelles et si l’on tient compte des annexes. La nouvelle méthode d’évaluation est donc plus simple et plus moderne. Mais il ne s’agit que d’une expérimentation. Si tout va bien, que la première expérimentation est positive, que l’on arrive à établir les nouvelles valeurs locatives pour tous les départements, sans retard, on devrait payer l’impôt de 2018 sur cette base.

 

Immobilier – Révision des valeurs locatives : la nouvelle grande arnaque

 

Immobilier - Révision des valeurs locatives : la nouvelle grande arnaque

 

C’est évidemment une nouvelle énorme  arnaque fiscale qui se prépare avec cette révision des valeurs locatives des logements. Théoriquement le produit global ne doit pas changer mais être mieux réparti en fonction des éléments de confort. 46 millions de logements vont donc être expertisés par des fonctionnaires, ce qui par parenthèse va représenter des dépenses énormes. On va commencer par une expérimentation dans 4 départements dont Paris. Au final en  prenant en compte l’endettement abyssal des collectivités locales et la baisse de la dotation aux collectivités locales tout cela va se traduire par une hausse substantielle. Pour justifier cette arnaque , comme d’habitude les arguments des technocrates ne manquent pas. « L’enjeu est d’actualiser les bases d’imposition de 46 millions de locaux d’habitation, fixées en 1970 et restées inchangées depuis: obsolètes, elles ne reflètent plus la réalité du marché locatif. Un chantier similaire pour les locaux professionnels a déjà été engagé et doit aboutir en 2015, mais la tâche était d’une bien moindre ampleur (3 millions de locaux).  Il y a 43 ans, une baignoire, le chauffage central ou les sanitaires, considérés comme des « indices de confort », justifiaient une valeur locative plus élevée. En conséquence, les bâtiments récents se retrouvent plus taxés que les immeubles anciens, dont la valeur locative est gelée depuis quarante ans, mais qui ont souvent été modernisés depuis. »  Le but affiché par le gouvernement est donc de « remettre de la justice dans le système fiscal local », tout en simplifiant le mode de calcul de ces valeurs locatives, qui seront désormais mises à jour très régulièrement.   Ce toilettage ne sera pas sans conséquences, ni pour les locataires, qui s’acquittent de la taxe d’habitation, ni pour les propriétaires, qui règlent la taxe foncière. « Cela va induire des transferts de charges entre les contribuables: pour certains, la valeur locative va augmenter, et pour d’autres, elle va baisser », reconnaît-on au ministère de la Décentralisation. Oui, mais au total, ce sera sans doute une hausse de la moyenne !

Révision des valeurs locatives= forte augmentation des impôts locaux

Révision des valeurs locatives= forte augmentation des impôts locaux

Sous prétexte que les base des valeurs locatives ont évolué depuis 1970 (il y aurait des salles de bain dans les ’appartements  !! le luxe quoi !), on va procéder à une évaluation de tout  le parc de logement. D’abord avec une expérimentation dans 4 départements puis une extension sur l’ensemble du parc. . L’idée d’une généralisation en 2018 a été évoquée. Un  rapport en 2015 devra examiner bien sûr les conséquences pour les contribuables, mais aussi pour les collectivités locales. Officiellement il ne s’agit pas d’augmenter globalement le produit de la fiscalité locale mais de la répartir autrement. En faiat compte tenu d’une part du fort endettement, d’autre part de la réduction de la dotation aux collectivités locales, cette nouvelle machine bureaucratique se traduira pare un relèvement substantiel des impôts locaux.  Les élus affirment que cette révision doit se faire comme un jeu à somme nulle en faisant jouer les taux. Mais elle impliquera des transferts entre contribuables, sujets sensibles en période électorale. « L’esprit de la loi est de maintenir le produit de l’impôt et de créer de l’équité entre les contribuables » précise l’association des communes de France (ADCF) tout en rappelant que ces baser servent d’assiette à 63 milliards d’euros d’impôts (taxe foncière, taxe d’habitation, Taxe ou redevance sur les ordures ménagères, cotisation foncière des entreprises). Une loi de 1990 avait déjà fixé le principe de la révision. Même chose en 2007, quand le gouvernement Fillon avait envisagé cette mesure avant de renoncer.  La méthode de l’expérimentation sur cinq départements avant généralisation à l’ensemble de la France a toutefois été appliquée dans le cas des locaux professionnels. En 2010, une expérimentation avait été menée auprès des professionnels de l’Hérault, du Pas-de-Calais, de la Haute-Vienne, Paris et du Bas-Rhin avant une généralisation à 3,3 millions de locaux. Là aussi, une grille tarifaire a été établie par catégorie de bien en 2013, et les contacts avec les propriétaires se sont faits en grande majorité par Internet. Ces éléments serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 2016




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