Archive pour le Tag 'L’immobilier'

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Dans le JDD, Alain Dinin, PDG de Nexity, patron du leader français de l’immobilier ne s’attend pas à une baisse massive des prix. Il espère un plan de relance gouvernemental 
pour enrayer le déclin du logement neuf. Un propos intéressant mais qui n’est pas totalement neutre évidemment. L’intéressé reconnaît cependant une baisse de production de 100 000 logements pour l’année .( quant à l’éventualité de l’éclatement d’une une bulle immobilière , personne n’en sait rien NDLR).

 

Baisse ou non des prix de l’immeuble billet ? Le coronavirus a emporté celui qu’il avait nommé pour lui succéder. Revenu à la tête de Nexity, Alain Dinin persiste à dénoncer l’insuffisance de l’offre de logements. « Pour avoir une France de ‘bien logés’, [...] la seule solution est d’abandonner le principe du ‘tous propriétaires’ et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés », explique-t-il dans un entretien au JDD.

Faut-il craindre un krach immobilier?
Je pense qu’il n’y aura pas de krach ni de baisse massive des prix de l’immobilier. Mais il faut nuancer entre les métropoles et les plus petites villes. Le choc économique, dont les conséquences dans le temps ne sont pas encore toutes ressenties, peut amplifier la désertification des petites villes dont l’économie n’était déjà pas florissante ; on peut y craindre une forte baisse des prix.

Les grandes villes échapperont-elles à la baisse?
Une baisse des prix serait la conséquence du déséquilibre entre l’offre et la demande. Or, dans des grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nice, ou même Nantes et Rennes, l’offre va rester rare et la demande conséquente. On ne peut donc pas anticiper une forte baisse des prix. Mais cela dépend aussi du niveau de gamme des biens : sur le marché atypique de Paris, dans certains arrondissements, les prix excessifs pourraient diminuer de 10 % à 15 %, mais pas au-delà.

Observez-vous les signes 
d’une reprise depuis le 11 mai?
Depuis l’annonce de cette décision, le nombre de contacts clients en ligne sur nos réseaux est revenu au même niveau qu’avant le confinement. Une tendance confirmée par la fréquentation de nos agences, qui rouvrent. Les personnes qui viennent se renseigner sur un bien, demander un plan de financement ou regarder les conditions de crédit ne le font pas par hasard. La demande est donc bien encore là.

Pensez-vous que les Français 
vont s’éloigner des grandes villes?
Les gens vont sans doute vouloir un peu plus de verdure ou de surface. Une augmentation des prix en périphérie des grandes villes est prévisible. Dans certains quartiers, il pourra peut-être en résulter une baisse des prix de l’ancien, sauf pour les petits appartements, qui resteront très recherchés et notamment comme pied-à-terre.

Certains salariés songent-ils
 à télétravailleur depuis la campagne?
Cela concerne surtout les métiers digitalisés ou les ménages les plus aisés. Il faudra repenser le tissu des infrastructures collectives dans les territoires ruraux (hôpitaux, écoles, etc.) et se poser la question de la consommation carbone générée par des trajets potentiellement plus nombreux et plus longs.

Comme avant la crise, la demande reste-t-elle supérieure à l’offre?
Oui, un déséquilibre très important persiste en France. Dans les dix prochaines années, il y aura 4 millions de ménages en plus. Dans un monde parfait, il faudrait donc construire entre 350.000 et 400.000 logements par an. Or, en 2020, on va descendre un peu en dessous de 300 000 et, en 2021, en dessous de 280 000. Le déficit continue de se creuser.

Comment s’explique cette érosion de la construction?
Plusieurs facteurs négatifs freinent ou vont la freiner : le décalage des permis de construire, les règles d’urbanisme compliquées. En outre, les contraintes sanitaires impactent fortement la productivité des entreprises du bâtiment et entraînent 
des surcoûts de construction.

Avec la crise, les ménages ne vont-ils pas avoir un problème de revenus?
De fait, si l’offre reste structurellement faible et plus chère, la demande qui est forte va aussi être moins solvable. Avec la montée du chômage, la remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat, il faudrait construire, plus et moins cher, mais c’est le contraire qui se produit.

La hausse des taux va-t-elle durer?
Elle s’explique, selon moi, par le besoin des banques de reconstituer leurs marges et d’écarter certains clients à risque, dont le niveau d’endettement devient trop élevé par rapport à leurs revenus, selon les recommandations des instances financières (HCSF). Mais arrivera le moment où la Banque de France et le ministère de l’Économie interviendront. Au final, les taux vont rester bas.

Ce qui est bon pour l’accession
à la propriété?
Oui et non car le revenu médian d’un couple français avec un enfant se situe entre 3.400 et 3.900 euros selon qu’il habite en Île-de-France ou non. Le prix moyen d’un logement est de 4.000 euros le mètre carré en province et de 4.500 à 4.700 euros en Île-de-France. 80% des familles qui ne sont pas propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter un logement. Si les taux d’intérêt montent, si le chômage augmente, ce taux va passer à 85% ou 90%.

Comment résoudre ce problème?
Le problème est politique. Le logement est un bien de première nécessité, mais aussi un élément clé du « bien-vivre », on l’a vu lors de cette crise : les personnes qui ont le mieux vécu le confinement sont celles qui étaient le mieux logées. Mais pour avoir une France de « bien logés », en prenant comme hypothèse que les prix resteront élevés, ne serait-ce que par l’addition du prix du terrain, du prix de construction, des taxes et impôts, et face à une clientèle plus fragile, la seule solution est d’abandonner le principe du « tous propriétaires » et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés.

Est-ce le bon moment pour agir?
C’est en tout cas maintenant qu’il convient de mettre à plat la problématique du logement. En traitant en même temps l’attente et le besoin de se loger, les contraintes de production et la politique et son « projet ».

La crise sanitaire et le télétravail
 vont-ils changer les bureaux?
Cela va modifier la façon de travailler, d’aménager les surfaces et de repenser les systèmes de circulation de l’air. Les bureaux avec la climatisation qui tourne en permanence ne répondent plus aux exigences de qualité de l’air. Sur le sujet, nous sommes déjà en train de tester un bâtiment qui ne fait appel à aucune source d’énergie. Chez Nexity, l’aménagement est en cours d’adaptation avec plus de cloisonnements et d’espace entre les bureaux, sans pour autant d’économie de surface compte tenu des distances à respecter entre les collaborateurs.

Si le virus disparaît cet été, un retour rapide à la normale est-il possible?
Je ne crois pas à un retour à la normale avant la fin de l’année et je ne pense pas non plus que nous rattraperons le retard, contrairement à ce que disent certains patrons. Pour la production immobilière, l’année 2020 sera en baisse importante, d’au moins 100.000 logements.

Quelles sont les conditions
 d’un scénario rose pour le secteur?
Indépendamment d’un second tour des élections municipales rapide, débloquant les permis de construire, il conviendrait, comme le président Emmanuel Macron et le ministre Julien Denormandie l’ont annoncé, qu’il y ait un réel plan de relance de la construction.

L’immobilier fausse l’inflation ?

L’immobilier fausse l’inflation ?

Alexandre Mirlicourtois, Xerfi  estime dans la Tribune que l’immobilier fausse l’inflation et le pouvoir d’achat

« Ce chiffre fait hurler : 6%. C’est le poids du logement dans la mesure de l’inflation calculée par l’Insee. Autrement dit, le coût du loyer vaut pour 6% du budget total des ménages. Ce niveau suscite légitiment l’incompréhension. Même en ajoutant les petits travaux d’entretien, l’eau, l’électricité, le gaz et autres combustibles, la balance indique seulement 14%.

14% pour se loger : le traitement réservé au logement apparaît donc comme déficient, plus particulièrement dans un pays comme la France où les prix de l’immobilier ont explosé. L’inflation serait donc systématiquement sous-estimée avec ses conséquences en cascades sur le calcul du pouvoir d’achat, mais également sur les revalorisations du SMIC, des prestations sociales, mais aussi des salaires, la hausse des prix restant le grand repère pour les négociations salariales. Comme toute statistique, l’indice des prix à la consommation (l’IPC) est avant tout un construit social aux effets politiques importants fait de conventions.

L’IPC mesure, par définition, les prix et les services consommés. Or, l’achat d’un bien immobilier ne donne pas lieu au processus de destruction qu’entraîne la consommation et participe à la constitution d’un patrimoine. Sauf que près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leurs logements en France et ne paient, par définition, aucun loyer et sont donc exclus de facto du champ de l’analyse. L’indice des prix « logement » concerne donc seulement les 40% de la population locataire dont près de la moitié est logée dans le parc social. La part des loyers dans leur consommation, une fois déduite les allocations, est de l’ordre de 20% en moyenne.

C’est mathématique 20% de 40%, cela fait 8 ! Il faut aussi intégrer que le niveau de vie des locataires, et par conséquent leurs dépenses de consommation, est plus faible de 20% environ à celles des propriétaires. La part des loyers dans leurs dépenses de consommation est rapportée à la contribution de ces ménages à la consommation totale pour obtenir une part moyenne de 6% de l’ensemble de la consommation.

L’histoire ne peut cependant pas s’arrêter là au regard de la pression qu’exerce objectivement le logement sur les ménages. Pour les propriétaires non-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont plus aucune charge de remboursement, le problème ne se pose pas : la part des loyers est de zéro, ils n’ont plus qu’à s’acquitter de l’entretien et des charges courantes. Cela concerne près des deux tiers des propriétaires, soit quand même 40% environ des ménages. En revanche, le coup de projecteur doit être donné sur le tiers de propriétaires restant, plus précisément les accédants à la propriété, ceux qui tous les mois ont une partie de leur budget dédiée au remboursement de leurs emprunts et qui ampute leur reste à vivre. On parle là, quand même, de 20% de la population française, dont le coût des remboursements bancaires compte actuellement pour 0% dans l’IPC, alors que leur taux d’effort moyen est d’environ 25%. C’est là qu’est le hiatus.

C’est encore une fois de la simple arithmétique, 20% de 25%, c’est une pondération de 5 points de plus pour le logement avec cette interrogation : quel indicateur de prix prendre ? Simplement les prix des logements ? Dans ce cas, c’est une envolée de 122,3% depuis le début des années 2000, soit de 4,3% en moyenne par an.

C’est extrêmement brutal. Sauf que l’on ne sait pas répartir rigoureusement cette hausse dans le temps. Chaque année, elle ne touche que les nouveaux acquéreurs, soit une très faible proportion de la population. Sauf aussi qu’en face, il y a un coût du crédit qui s’est réduit avec des taux au plancher. Sauf aussi qu’intégrer le coût des opérations immobilières, si elle enrichit notre connaissance du coût de la vie, ne peut plus être dénommé « prix de la consommation » au sens strict. C’est compliqué à bâtir. Mais là où il y a une volonté, il y a un chemin. Il ne faut cependant pas s’attendre à un grand bond en avant : le poids du logement au sens large ne dépassant pas 20%, l’inflation dévirait de sa trajectoire de moins de 0,5 point en moyenne par an.

Et c’est tant mieux car le risque, sinon, c’est de se retrouver en porte-à-faux avec la réalité. Imaginons : un pays en pleine euphorie économique, avec une flambée de l’immobilier, puis une cassure avec à la clé une récession et un krach immobilier… Une trop grande prise en compte du logement n’est pas un problème en phase ascendante du cycle, l’accélération de l’inflation vient juste mordre sur le pouvoir d’achat. Mais en cas de retournement conjoncturel brutal, la chute des prix de l’immobilier pourrait entraîner un repli de l’inflation encore plus rapide que celui des revenus avec ce résultat paradoxal : une hausse du pouvoir d’achat, alors même que la consommation est pénalisée par des effets de richesse négatifs.

Il faut mettre plus d’immobilier dans l’IPC, c’est un sujet dont la BCE va s’emparer. Mais attention danger. »

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Virginie Calmels (ex LR) voyage éclair chez Juppé, Wauquiez et l’immobilier de luxe !

Virginie Calmels (ex LR) voyage éclair chez Juppé, Wauquiez et l’immobilier de luxe !

 

Le moins que l’on puisse dire c’est que Virginie Calmels  le a les dents longues. Certes elle ne manque pas de qualités puisqu’elle a notamment occupé des fonctions de gestion notamment dans le groupe Canal. Mais elle semble vouloir mener sa carrière professionnelle comme sa carrière politique, à la hussarde. Il lui a suffi de quelques années pour devenir la principale collaboratrice de Juppé avant de le lâcher pour rejoindre Wauquiez. Un couple qui n’aura duré que quelques mois. Après avoir laissé tomber la politique Virginie Calmels reclassé dans l’immobilier de luxe. Là aussi le compagnonnage n’aura pas dépassé quelques semaines et la rupture est brutale comme souvent chez Virginie Calmels  qui soigne sans doute son image de marque pour une prochaine étape professionnelle et pourquoi pas politique. Pourquoi pas chez Macron ou encore à la mairie de Bordeaux sur laquelle la république en marche rêve de mettre la main depuis le placard doré de Juppé au conseil constitutionnel. En tout cas les méthodes autocratiques de Virginie Calmels  devraient plaire à certains qui ne s’embarrassent pas de déontologie. En effet dans le cadre du conflit avec la société Barnes qu’elle dirigeait  «Virginie Calmels a cru bon de révéler publiquement l’existence d’un litige qui oppose la société BGL à l’administration fiscale française. Barnes a toujours veillé à respecter ses obligations fiscales et collaborera avec les autorités compétentes afin de démontrer qu’elle est en conformité avec la loi», indique le groupe.

 

 

L’immobilier trop cher tue la croissance

L’immobilier trop cher tue  la croissance

Comme dans toute l’Europe, les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche en France dans les années 2000. Mais contrairement à nos voisins, ils n’ont pas baissé après la crise de 2008, ou très modérément. Trop, selon Terra Nova, le laboratoire d’idées proche du Parti socialiste, qui souligne les conséquences négatives de ces prix élevés. L’épargne des Français est ainsi entièrement dédiée au logement, ce qui ralentit la consommation d’autres biens. Mais l’achat immobilier est pourtant réservé qu’à quelques ménages. Les plus modestes et les plus jeunes n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété, ce qui renforce les inégalités entre ces exclus et les propriétaires de longue date qui étoffent encore leur patrimoine. Pour enrayer ce système, Terra Nova émet plusieurs propositions. La fondation suggère par exemple de rendre obligatoire la construction sur un terrain pour lequel une attestation de constructibilité a été émise, faute de quoi le propriétaire serait exproprié ou contraint de payer à la commune une contribution aux investissements collectifs. Dissocier la propriété du foncier et de la construction pourrait également être une solution pour développer l’offre, comme cela se fait déjà dans d’autres pays.




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