Economie-L’inévitable baisse des prix de l’immobilier 

 

Sur un an, les prix dans l’immobilier s’inscriraient dans une tendance baissière de l’ordre de 7à 8 %. Le marché se dégèle un peu mais la tendance devrait se poursuivre. En effet, en raison de la spéculation générale les prix de l’immobilier ont atteint des sommets qui ont en quelque sorte ont  solvabilisé une grande partie des acheteurs potentiels. Dans les couches moyennes, rares sont ceux qui peuvent encore consacrer entre 300 et 400 000 € pour l’achat d’un logement ( sans parler de Paris où il faut au moins 1 million). Même la moindre maison de campagne se négocie à 150 à 200 000 €. Le marché se réduit donc comme peau de chagrin avec des vendeurs qui jusque-là ne voulaient pas diminuer leur prix de vente et des acheteurs incapables d’emprunter par manque de solvabilité. 

On a fort légitimement imputer le rétrécissement du marché à la hausse des taux d’intérêt. Des taux d’intérêt pratiquement nul il y a trois ans et qui tourne aujourd’hui autour de 4 %. Une évolution qui génère évidemment des charges financières insupportables quand le pouvoir d’achat ne suit pas. Mais il y a surtout les prix invraisemblables de l’immobilier qui ont doublé en une vingtaine d’années et en quelque sorte ont éjecté les candidats potentiels à l’achat surtout les primo accédants.

« La baisse des prix accélère depuis plusieurs mois, confirme Jordan Frarier, présiden

L’inévitable baisse des prix de l’immobilier 

 

Sur un an, les prix dans l’immobilier s’inscriraient dans une tendance baissière de l’ordre de 7à 8 %. Le marché se dégèle un peu mais la tendance devrait se poursuivre. En effet, en raison de la spéculation générale les prix de l’immobilier ont atteint des sommets qui ont en quelque sorte ont  solvabilisé une grande partie des acheteurs potentiels. Dans les couches moyennes, rares sont ceux qui peuvent encore consacrer entre 300 et 400 000 € pour l’achat d’un logement ( sans parler de Paris où il faut au moins 1 million). Même la moindre maison de campagne se négocie à 150 à 200 000 €. Le marché se réduit donc comme peau de chagrin avec des vendeurs qui jusque-là ne voulaient pas diminuer leur prix de vente et des acheteurs incapables d’emprunter par manque de solvabilité. 

On a fort légitimement imputer le rétrécissement du marché à la hausse des taux d’intérêt. Des taux d’intérêt pratiquement nul il y a trois ans et qui tourne aujourd’hui autour de 4 %. Une évolution qui génère évidemment des charges financières insupportables quand le pouvoir d’achat ne suit pas. Mais il y a surtout les prix invraisemblables de l’immobilier qui ont doublé en une vingtaine d’années et en quelque sorte ont éjecté les candidats potentiels à l’achat surtout les primo accédants.

« La baisse des prix accélère depuis plusieurs mois, confirme Jordan Frarier, président de Foncia Transaction. Et la tendance devrait se poursuivre dans les mois qui viennent. »

La raison ? Le retour des acheteurs tout d’abord, qui profitent à la fois de banques plus promptes à prêter et de taux de crédit passés de 4,4% sur 20 ans en fin d’année à 3,7%…

 

Des  prêts hypothécaires  pour  relancer le marché de l’immobilier ?

 

Depuis 2022, les taux d’emprunts ne cessent d’augmenter provoquant une crise majeure du secteur immobilier. Si les taux étaient encore en dessous de 1 % fin 2021, ils sont en ce début d’année 2024 au-dessus de 4 % ce qui restreint drastiquement l’accès au crédit des potentiels acheteurs. En réponse à cette crise qui semble s’installer, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé lundi 12 février vouloir relancer le marché de l’immobilier avec la mise en place de nouveaux dispositifs tels que les prêts hypothécaires in fine. Mais que sont-ils exactement et peut-on vraiment considérer ces prêts comme la solution au problème des particuliers ?

 

par Jérémie BertrandProfesseur de finance, IÉSEG School of Management

et Aurore Buriet, Professeur de Finance, LEM-CNRS 9221, IÉSEG School of Management dans The conversation 

Le fonctionnement du prêt hypothécaire semble relativement bien connu des Français. C’est un crédit amortissable adossé à une garantie réelle. Amortissable car l’emprunteur rembourse tous les mois les intérêts du prêt mais également une partie du capital emprunté. Adossé à une garantie car le prêteur (souvent la banque) a le droit de saisir un bien de l’emprunteur, qu’il s’agisse de celui financé par le crédit ou un autre, si celui-ci n’a plus la capacité de rembourser son prêt. Le but est pour la banque de le revendre ensuite pour récupérer ses fonds. Ce prêt a également la particularité d’avoir un taux plus élevé qu’un crédit classique car il correspond à des emprunteurs dont les dossiers sont un peu plus risqués.

La logique du prêt in fine est un peu différente. Sa particularité réside dans l’échéancier que doit respecter l’emprunteur. Avec un prêt in fine, seuls les intérêts sont dus pendant la durée du prêt. La somme empruntée sera remboursée en totalité à la fin du prêt. Prenons un exemple concret : vous souhaitez emprunter 1 000 euros sur 5 ans à un taux de 5 %, vous avez le choix entre un prêt amortissable ou un prêt in fine, vos simulations donnent les informations suivantes :Comme nous pouvons l’observer, l’intérêt majeur du prêt in fine est de diminuer considérablement le montant des mensualités pendant les premières périodes du prêt (50€), par rapport à un prêt amortissable (221€). Cela permettant à l’emprunteur une gestion de trésorerie plus facile au quotidien.

Si dans le cas du prêt amortissable, le capital restant diminue, ce n’est pas la même chose pour un prêt in fine, entrainant la nécessité de la part de l’emprunteur de débourser un montant beaucoup plus important lors de la dernière mensualité. Par ailleurs, une simple somme permet d’observer que la totalité des mensualités est plus importante pour le prêt in fine que pour le prêt amortissable. Le prêt in fine est donc par construction plus cher que le prêt amortissable, et cela à taux d’emprunt identique. Or il est important de noter que les taux ne sont jamais identiques, et que les taux des prêts in fine sont toujours plus élevés que les taux des amortissables.

La proposition du ministre de la Transition écologique qui sera discutée avec les banques fin février 2024 combine le prêt hypothécaire et le prêt in fine. En quoi cela peut-il constituer une solution ?

Dans un contexte de taux élevés tel que ce que nous connaissons actuellement, un ménage qui souhaite emprunter pour acquérir un bien immobilier doit anticiper une charge de la dette (autre nom des intérêts) plus importante que si l’emprunt hypothécaire classique avait été contracté en 2021 quand les taux étaient plus bas. Cependant, si une partie du prêt hypothécaire est contractée sous la forme d’un prêt in fine, disons 20 % (le maximum annoncé par le ministre) alors, comme nous l’avons vu précédemment, cela contribue à diminuer la charge mensuelle de cette dette. En effet, si les 80 % entrainent un remboursement amortissable classique, les 20 % de prêt in fine permettent à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts, le capital étant remboursé à maturité. Si l’on reprend l’exemple précédent, en simulant un prêt hypothécaire in fine (20 %), cela nous donne les chiffres suivants :

En comparant ces chiffres aux chiffres précédents, on voit effectivement que mélanger les 2 types de crédits permet de réduire le montant des mensualités payées, permettant aux ménages de souffler un peu et donc potentiellement de pouvoir emprunter. Dans un autre exemple, on pourrait supposer que l’emprunteur ne souhaite pas nécessairement diminuer sa charge d’intérêts mensuelle. Alors le prêt hypothécaire in fine lui permettrait d’emprunter davantage et donc d’acheter plus grand pour le même remboursement mensuel.

Si cette option présente des avantages certains, peut-on réellement considérer ces prêts comme la solution au problème des acheteurs ? Les particuliers doivent-ils y souscrire ?

Le revers de ce type de prêt, c’est le montant total des intérêts payés qui peut très vite atteindre des sommes importantes, en plus de la contrainte financière que cela impose à l’emprunteur arrivé à la maturité de son prêt et devant rembourser l’intégralité de la somme empruntée en une fois. Cela implique que l’emprunteur ait une très bonne compréhension du mécanisme du crédit, lui permettant de gérer son épargne afin de limiter le risque de défaut et donc le risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt obtenu.

Dans un post sur LinkedIn, le gouverneur de la banque de France a lui-même rappelé que ces prêts existent déjà en France mais ne sont que très peu utilisés compte tenu du risque qu’ils représentent. Cette solution de court terme pourrait bien augmenter le risque à long terme pour l’ensemble du secteur.

Crise de l’Immobilier: » on ne peut plus attendre »

Crise de l’Immobilier:  » on ne peut plus attendre »

OPINION. Des professionnels du BTP jusqu’à ceux du financement, des consommateurs jusqu’aux parlementaires, tout le monde s’accorde à reconnaître que le logement traverse une crise historique en France. Par Didier Kling, Président du Groupe CNCEF ; Stéphane Fantuz, Président CNCEF Assurance et Patrimoine ; Côme Robet, Président CNCEF Crédit ; Jean-Paul Serrato, Président CNCEF Immobilier et Marc Sabate, Président CNCEF France M&A
Didier Kling, Stéphane Fantuz, Côme Robet, Jean-Paul Serrato et Marc Sabate
dans la Tribune


Un cri d’alerte justifié qui va sans doute couvrir une période longue tellement le pouvoir d’achat logement des ménages est amputé. Par exemple en matière d’accession à la propriété presque 90 % des ménages sont maintenant exclus. Un exemple dans les grandes métropoles il faut compter un prix de l’ordre de 400 000 € pour un logement alors que le revenu moyen de 3000 €. Par un prêt de 400 000 € sur 20 ans, on exige un revenu de 6000 € par mois. Une acquisition Impossible pour celui qui ne dispose pas d’apport personnel. On s’éloigne Du centre de la métropole on trouvera un bien à 300 000 € voir à 200 000 € à 25 km ou 30kms. La crise du logement est donc structurelle et conjoncturelle. Conjoncturelle a cause de la hausse des taux d’intérêt actuellement supérieur à 4 % Hurel, structurelle à cause de la folie des prix depuis 20 ans. NDLR

La fermeture d’agences immobilières et d’études notariales est annoncée, et que la baisse des prix des biens ne changera pas la donne pour 2024. Location, achat, investissement…Tous les segments sont bloqués, marqués par l’attentisme et l’inflation. Mais surtout par une crise de confiance entre les Français et les pouvoirs publics, alimentée, s’agissant de l’offre et de la demande, par une ambivalence entre les déclarations et la réalité.

Rien qu’à l’Assemblée nationale, plus de huit propositions de loi sont en attente pour juguler les tensions du marché locatif, relancer la construction, ou encore faciliter la rénovation… Ces initiatives parlementaires sont louables, mais risquent d’être hors-sol, le temps du Parlement n’étant pas celui de la société.

Alors que le marché de l’immobilier est bien malade, le gouvernement tarde à se pencher à son chevet. Pourtant, le diagnostic est grave : il n’y a plus de ministre de plein exercice dédié au Logement et le remaniement a emporté avec lui le projet de loi sur l’immobilier-logement pourtant promis pour ce printemps. Les Français comme les professionnels du secteur ne pourront plus se contenter d’une énième déclaration de bonne intention, ni attendre un retournement de conjoncture. Ils souhaitent une loi d’urgence, concertée et collective pour déclencher des actions salutaires.

Nous pouvons, pour justifier cette impérieuse nécessité, livrer une masse de données chiffrées, mais elles sont déjà connues de tous et n’ont pas suffi jusqu’ici à faire réagir la classe politique. Ce que nous constatons sur le terrain, en revanche, c’est que la volonté de nos compatriotes s’émousse. Nos intermédiaires en crédit, qui traitent la moitié des demandes de financement, confirment que les projets immobiliers sont reportés ou abandonnés par 1 Français sur 5 depuis deux ans, principalement pour des raisons économiques. Trouver un bien immobilier qui leur plaît, et surtout financer un achat, apparaît beaucoup plus difficile.

Les pouvoirs publics ont beau jeu de nous opposer que l’offre n’est pas en adéquation avec la conjoncture et que le nombre de biens disponibles n’est pas suffisant. Ce sont pourtant les mêmes qui, quelques mois en arrière, promettaient de construire « plus vite, plus facilement, plus simplement ». Ou qui appelaient à la fois à financer l’immobilier tout en rappelant les règles de prudence. Ces antagonismes étouffent le marché !

La réalité est que la pénurie de logements abordables dans les grandes villes est criante et que les normes énergétiques alourdissent, voire empêchent, la mise à disposition de biens sur le marché. Et surtout que la demande reste forte et qu’elle ne se concrétise pas.

Tout d’abord chez les primo-accédants qui ont des revenus et un reste à vivre suffisants, mais peu ou pas d’apport personnel et une épargne de précaution relativement modeste. Ils constituent la part la plus importante des dossiers de financement refusés par les banques.

Ensuite, chez les investisseurs privés qui souhaitent se constituer un patrimoine et le mettre en location (logements étudiants, revenus locatifs en prévision de la retraite, etc.) qui sont bloqués par le taux d’endettement. Pourtant, la pierre reste majoritairement perçue comme un bon investissement, même si l’accès à la propriété se durcit.

Parce que sans logement, nos concitoyens ne peuvent s’ancrer dans le quotidien, envisager l’avenir et concrétiser le projet d’une vie, notre pays mérite mieux qu’un énième « Grenelle », qu’une énième loi parcellaire sur l’immobilier. Nous n’en avons plus le temps. Convaincus que nous pouvons agir collectivement, nous demandons à dialoguer rapidement avec les responsables politiques pour trouver l’issue d’une crise qui réside dans la volonté du Gouvernement. Et non dans un empilement de discours, de normes et de règles. Il y a bien péril en la demeure !

Le moment encore d’ investir dans l’immobilier ?

Le moment encore d’ investir dans l’immobilier ?

Avec la baisse globale des prix annoncée par quelques acteurs du secteur, la hausse du coût du crédit et une récession qui s’annonce durable, le marché de l’immobilier n’est plus aussi attractif. Les français doivent-ils pour autant lui tourner le dos ? Par Jose Kamga, fondateur de Miami Rental Solutions ( dans La Tribune)

Valeur refuge dans l’esprit des Français depuis plusieurs générations déjà, l’investissement dans la pierre devient à priori de moins en moins attirant.
Parmi les facteurs déterminants, on retrouve bien entendu le prix : sur le marché français dans sa globalité, on atteint des sommets qui effraient certains experts. On peut donc légitimement prévoir que le potentiel à la hausse sera limité. On pourrait même dans certains cas craindre une baisse.

Le deuxième aspect à prendre en compte est lié au coût de cet investissement. Sans surprise, la hausse du taux d’intérêt est un frein et les tendances à moyen terme ne semblent pas très encourageantes. En effet, les prévisions vont plutôt dans le sens d’une augmentation importante à court/moyen terme et les taux devraient assez vite avoisiner les 5%. Certains économistes prévoient même un chiffre bien supérieur. En comparaison, il est actuellement très difficile de trouver un crédit à moins de 7% aux États-Unis, et ce même avec un excellent dossier. Même son de cloche à Dubai où les banques, anticipant une hausse, privilégient les prêts à taux variable. Une hausse du crédit au-dessus des 5% est donc plus qu’envisageable en France.

Par ailleurs, on constate que l’accès même au financement est devenu beaucoup plus difficile. Un notaire expliquait récemment que sur 10 dossiers traités en octobre 2022, aucun n’avait réussi à l’obtenir ; une situation inédite à laquelle les ménages français ne sont pas habitués et qui induit un doute supplémentaire au moment de se décider pour un achat.

Ces éléments nous montrent donc que la situation actuelle n’est plus aussi favorable qu’au cours des deux dernières décennies. Cependant, les statistiques prouvent que les prix continuent de grimper (entre 6 et 8% en moyenne selon les sources).

Cette hausse va-t-elle alors s’arrêter dans un avenir proche ?
À noter que même si le nombre de transactions a fortement diminué, le prix des biens immobiliers reste toujours élevé. Les besoins ont certes changé (on privilégie les maisons ou les appartements plus grands), mais un problème persiste : le manque de logements disponibles. Pour les secteurs recherchés, on constate qu’il faut encore batailler pour trouver un bien sans défaut majeur. Il faut dire que les acheteurs dans ces quartiers ont les meilleurs dossiers et surtout les budgets les plus importants. Pas de coup de fusil, il faudra toujours payer le prix fort.

De plus, face au refus des banques, de plus en plus de ménages paient leur nouveau logement comptant ou avec très peu de crédit notamment suite à la vente d’un premier bien. De même, un projet de loi concernant la portabilité des prêts immobiliers est actuellement à l’étude et devrait fortement faciliter les transactions s’il est validé.

Pour la grande majorité, l’immobilier est depuis longtemps la valeur refuge par excellence, même devant l’or. Historiquement, on a pu constater qu’à moins d’une révolution, il n’est pas facile de changer la culture et les habitudes surtout quand il s’agit des anciennes générations peu enclines à se risquer aux nouveaux marchés tels que les cryptomonnaies ou l’immobilier à l’étranger (et ce ne sont pas les récentes faillites qui leur donneront tort).

Un dernier aspect à prendre en compte en France pour analyser la tendance des ventes immobilières : Le marché de la location. Le constat est toujours le même : louer le logement que l’on veut n’est pas simple. De surcroit, la loi Climat va accentuer un déséquilibre déjà énorme entre l’offre et la demande locative. Les Français qui le peuvent n’auront pas trop le choix : il vaudra mieux acheter.

Ces derniers éléments montrent qu’il n’est donc pas trop tard pour choisir d’investir dans la pierre. Bien entendu, il ne s’agit pas d’acheter à tout prix, mais bien de cibler les secteurs, car il semblerait que le risque d’une baisse radicale à moyen/long terme soit assez limité : une légère correction peut être, mais probablement pas dans les quartiers les plus prisés. Rappelons qu’une des clés de la réussite dans l’immobilier est la patience et même si les nouvelles générations veulent souvent aller plus vite dans tout, c’est en gardant une vision à long terme que l’investissement sera le mieux valorisé.

Eoliennes terrestres: Une dépréciation de l’immobilier de 30 %

Eoliennes terrestres: Une dépréciation de l’immobilier de 30 %

  Le mix énergétique a été remis en cause, en clair la part du nucléaire ne va pas bouger avant 2040 ou 2050 au moins  contrairement à la loi de programmation énergétique. Pire, on va construire de nouvelles centrales EPR après avoir fermé Fessenheim ! Mais pour masquer,son revirement , Macron annonce qu’il va accélérer le développement des inutiles et coûteuses éoliennes ;Il s’agit de tenter de sauver son vernis écolo auprès de la gauche. Les conséquences sur les différents projets sont catastrophiques sur le prix de l’immobilier et se traduisent en réalité par des effets antiredistributifs.

D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes..Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éoliennes dans des communes de l’est du Maine et Loire ( par exemple  à Noyant village de 2000 habitants qui a déjà accepté des éoliennes dans la zone de Chigné et qui est favorable à de nouvelles implantations) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  80 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.

La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminuer. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. . Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales.

Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées comptent  sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Le prix moyen d’un séjour est de 2000 à 3000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans ! Un problème pour la population très âgée d’une commune comme Noyant qui compte environ 40% de personnes âgées de plus de 60 ans ( pour 25% en moyenne départementale ) et qui ne cesse de perdre de la population par manque d’attractivité

Eoliennes: Une dépréciation de l’immobilier de 30 %

Eoliennes: Une dépréciation de l’immobilier de 30 %

  Le mix énergétique a été remis en cause, en clair la part du nucléaire ne va pas bouger avant 2040 ou 2050 au moins  contrairement à la loi de programmation énergétique. Pire, on va construire de nouvelles centrales EPR après avoir fermé Fessenheim ! Mais pour masquer,son revirement , Macron annonce qu’il va accélérer le développement des inutiles et coûteuses éoliennes ;Il s’agit de tenter de sauver son vernis écolo auprès de la gauche. Les conséquences sur les différents projets sont catastrophiques sur le prix de l’immobilier et se traduisent en réalité par des effets antiredistributifs.

D’après de nombreuses études faites au plan international et national (en France notamment auprès des notaires et des commissaire-enquêteur),  l’éolien entraîne une baisse très sensible de la valeur du foncier et en particulier de l’immobilier. Pour l’immobilier, la perte moyenne se situe autour de 30 % avec une certaine dispersion selon l’équilibre entre la demande et l’offre et selon l’éloignement des éoliennes..Les pertes les plus importantes se situent dans les zones rurales déjà économiquement défavorisées. Des zones qui ne cessent de perdre des habitants et des emplois qui déséquilibrent la demande au profit du phénomène de sururbanisation. Du coup, les prix ne sont soutenus dans les zones peu denses essentiellement que par les achats de retraités et de résidents secondaires y compris dans certains cas d’étrangers. En dépit de cela,  les prix ont baissés d’environ 50 % en une quinzaine d’années. Avec  l’installation d’éoliennes,  la perte supplémentaire serait  d’environ 30%. Pour preuve les effets désastreux de l’annonce d’éoliennes dans des communes de l’est du Maine et Loire ( par exemple  à Noyant village de 2000 habitants qui a déjà accepté des éoliennes dans la zone de Chigné et qui est favorable à de nouvelles implantations) où des pavillons type 5 avec jardin se vendent  autour de 50 000 à  80 000 euros quand ils valaient encore 100 000 euros il y a quelques années.

La perspective de projet même vague concernant des parcs d’éolienne éloigne certains candidats à l’achat en particulier des retraités mais surtout les étrangers. Ainsi en Anjou, où résident nombre de britanniques, l’impact est significatif. Cela en raison du fait qu’en général les britanniques ont en moyenne acheté  au double du prix habituel il y a une quinzaine d’années soutenant ainsi les prix du marché. Depuis avec la dépréciation de la livre, le Brexit, la dépréciation immobilière générale des zones peu denses, les prix de vente vont notoirement diminuer. Ils vont subir une nouvelle baisse avec l’éolien qui contaminera l’ensemble de l’offre. . Un transfert financier en quelque sorte vers les bénéficiaires, les promoteurs et les ressources publiques locales.

Comme redistribution on fait mieux ! Pour vérifier le raisonnement, il suffit d’abord de comparer le prix estimé par les propriétaires et celui estimé par les notaires ou agences immobilière. Un exercice recommandé  pour voir plus clair !  En général la surestimation frôle les 50%. Là où on évalue un bien à 150 000 euros, il faudra sans doute se contenter de 100 000 lors de la transaction. Là dessus, il conviendra désormais d’appliquer une dépréciation liée à l’implantation des éoliennes. Observons l’un des effets de l’observation de ce phénomène de dépréciation des prix. Nombre de personnes âgées comptent  sur la valeur de leur patrimoine immobilier pour financer leur futur séjour en maison de retraites. Le prix moyen d’un séjour est de 2000 à 3000 euros mensuels or la valeur du patrimoine sera consommée  en 3 ou 4 ans ! Un problème pour la population très agée d’une commune comme Noyant qui compte environ 40% de personnes âgées de plus de 60 ans ( pour 25% en moyenne départementale ).

Calcul de l’inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

Calcul de l’inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

 

Pour nombre de ménages les charges de prêts à l’acquisition d’un logement représentent et de loin le premier poste de dépenses. Pourtant, cette dépense n’est pas intégrée dans l’indice des prix à la consommation de l’INSEE ! L’indice des prix à la consommation sous-estime donc l’inflation, car son calcul ne prend pas en compte les prix de l’immobilier, l’achat d’un logement étant considéré par l’Insee comme un investissement, et non comme un bien de consommation. Toutefois, la Banque centrale européenne pourrait revoir cette définition.

Depuis des années, nos dirigeants assurent que les prix n’augmentent pas. À peine 1,4% en 2019. Et pourtant, le ressenti des Français est bien différent. Il faut dire qu’un élément capital, essentiel même, n’est pas pris en compte dans le calcul des prix : l’immobilier. Et pourtant, en 20 ans, les prix de l’immobilier ont doublé, voire triplé dans les grandes villes. Soit une augmentation de plus de 200%. C’est ce que l’on appelle une inflation galopante.

L’Insee ne tient pas compte de l’immobilier dans l’indice des prix, parce qu’elle calcule l’indice des prix « à la consommation ». Tout est question de définition. Acheter un appartement ne fait pas partie de la consommation. On ne consomme pas un appartement, il s’agit d’un investissement qui garde toute sa valeur, et que son propriétaire pourra transmettre à ses enfants.

 

L’Insee prend simplement en compte les loyers dans son calcul de l’indice des prix. Et même s’ils augmentent, ils ne pèsent que pour 6% dans cet indice;  Une sous-estimation indiscutable. Et pourtant, le logement est devenu l’un des premiers sujets de préoccupation des Français. Il absorbe plus de 25% du budget des ménages.

 

Calcul de l’Inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

Calcul de l’Inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

 

Pour nombre de ménages les charges de prêts à l’acquisition d’un logement représentent et de loin le premier poste de dépenses. Pourtant, cette dépense n’est pas intégrée dans l’indice des prix à la consommation de l’INSEE ! L’indice des prix à la consommation sous-estime donc l’inflation, car son calcul ne prend pas en compte les prix de l’immobilier, l’achat d’un logement étant considéré par l’Insee comme un investissement, et non comme un bien de consommation. Toutefois, la Banque centrale européenne pourrait revoir cette définition.

Depuis des années, nos dirigeants assurent que les prix n’augmentent pas. À peine 1,4% en 2019. Et pourtant, le ressenti des Français est bien différent. Il faut dire qu’un élément capital, essentiel même, n’est pas pris en compte dans le calcul des prix : l’immobilier. Et pourtant, en 20 ans, les prix de l’immobilier ont doublé, voire triplé dans les grandes villes. Soit une augmentation de plus de 200%. C’est ce que l’on appelle une inflation galopante.

L’Insee ne tient pas compte de l’immobilier dans l’indice des prix, parce qu’elle calcule l’indice des prix « à la consommation ». Tout est question de définition. Acheter un appartement ne fait pas partie de la consommation. On ne consomme pas un appartement, il s’agit d’un investissement qui garde toute sa valeur, et que son propriétaire pourra transmettre à ses enfants.

 

L’Insee prend simplement en compte les loyers dans son calcul de l’indice des prix. Et même s’ils augmentent, ils ne pèsent que pour 6% dans cet indice;  Une sous-estimation indiscutable. Et pourtant, le logement est devenu l’un des premiers sujets de préoccupation des Français. Il absorbe plus de 25% du budget des ménages.

Inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

Inflation : l’indice des prix à la consommation ne prend pas en compte l’immobilier

 

Pour nombre de ménages les charges de prêts à l’acquisition d’un logement représentent et de loin le premier poste de dépenses. Pourtant, cette dépense n’est pas intégrée dans l’indice des prix à la consommation de l’INSEE ! L’indice des prix à la consommation sous-estime donc l’inflation, car son calcul ne prend pas en compte les prix de l’immobilier, l’achat d’un logement étant considéré par l’Insee comme un investissement, et non comme un bien de consommation. Toutefois, la Banque centrale européenne pourrait revoir cette définition.

Depuis des années, nos dirigeants assurent que les prix n’augmentent pas. À peine 1,4% en 2019. Et pourtant, le ressenti des Français est bien différent. Il faut dire qu’un élément capital, essentiel même, n’est pas pris en compte dans le calcul des prix : l’immobilier. Et pourtant, en 20 ans, les prix de l’immobilier ont doublé, voire triplé dans les grandes villes. Soit une augmentation de plus de 200%. C’est ce que l’on appelle une inflation galopante.

L’Insee ne tient pas compte de l’immobilier dans l’indice des prix, parce qu’elle calcule l’indice des prix « à la consommation ». Tout est question de définition. Acheter un appartement ne fait pas partie de la consommation. On ne consomme pas un appartement, il s’agit d’un investissement qui garde toute sa valeur, et que son propriétaire pourra transmettre à ses enfants.

 

L’Insee prend simplement en compte les loyers dans son calcul de l’indice des prix. Et même s’ils augmentent, ils ne pèsent que pour 6% dans cet indice;  Une sous-estimation indiscutable. Et pourtant, le logement est devenu l’un des premiers sujets de préoccupation des Français. Il absorbe plus de 25% du budget des ménages.

 

Risque de bulle financière sur les actions et l’immobilier (Patrick Artus)

Risque de bulle financière sur les actions et l’immobilier  (Patrick Artus)

Pour Patrick Artus, directeur de la recherche et des études de Natixis, la reprise ne fait aucun doute mais les jeunes paieront le plus lourd de la facture de la crise avec la flambée du prix des actifs et un sous-emploi massif. Les politiques monétaires resteront expansionnistes longtemps car un retour en arrière pourrait s’avérer trop dangereux. L’économiste ne croit pas au retour de l’inflation ( de ce point de vue il a sans doute tort si l’on se fie à l’évolution des prix de l’essence, des prix agricoles, de ce des matières premières et des services NDLR, ) interview dans la Tribune.

 

 

- Quelles sont les principales leçons que nous pouvons tirer de cette crise sanitaire ?

PATRICK ARTUS - Cette crise a tout d’abord révélé un problème de couverture de la protection sociale en France. Toute une partie de la population – les jeunes, les intérimaires et les contrats précaires, les artisans et les indépendants – est beaucoup moins protégée que d’autres catégories. Des programmes d’urgence ont été mis en place. Mais, faut-il les pérenniser et étendre la protection sociale des salariés en CDI à l’ensemble de ces populations qui ont été fragilisées ? La seconde question que pose cette crise est le déclassement de la recherche en France, et pas seulement médicale. Il est indispensable d’inverser la tendance au risque d’accumuler un lourd handicap dans la compétition mondiale. Il existe clairement une insuffisance de moyens, une mauvaise articulation entre les laboratoires de recherche et le secteur privé et, enfin, un rejet presque culturel, de la prise de risque.

Quels seront les impact sur l’économie ?

Plusieurs questions font actuellement débat. Il existe un consensus chez les économistes sur la destruction de croissance à long terme d’une telle crise. Les entreprises ont sous-investi et toute une génération de jeunes semble sacrifiée, à la fois en termes de formation et d’emplois. Les chefs d’entreprises ne partagent pas cette vision et tablent sur une reprise forte, un retour « aux années folles », avec une consommation débridée et des nouvelles technologies. Certes, il y aura une envie de consommer mais ce phénomène risque d’être transitoire car nous avons détruit beaucoup de capital, notamment du capital humain.

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Dans le JDD, Alain Dinin, PDG de Nexity, patron du leader français de l’immobilier ne s’attend pas à une baisse massive des prix. Il espère un plan de relance gouvernemental 
pour enrayer le déclin du logement neuf. Un propos intéressant mais qui n’est pas totalement neutre évidemment. L’intéressé reconnaît cependant une baisse de production de 100 000 logements pour l’année .( quant à l’éventualité de l’éclatement d’une une bulle immobilière , personne n’en sait rien NDLR).

 

Baisse ou non des prix de l’immeuble billet ? Le coronavirus a emporté celui qu’il avait nommé pour lui succéder. Revenu à la tête de Nexity, Alain Dinin persiste à dénoncer l’insuffisance de l’offre de logements. « Pour avoir une France de ‘bien logés’, [...] la seule solution est d’abandonner le principe du ‘tous propriétaires’ et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés », explique-t-il dans un entretien au JDD.

Faut-il craindre un krach immobilier?
Je pense qu’il n’y aura pas de krach ni de baisse massive des prix de l’immobilier. Mais il faut nuancer entre les métropoles et les plus petites villes. Le choc économique, dont les conséquences dans le temps ne sont pas encore toutes ressenties, peut amplifier la désertification des petites villes dont l’économie n’était déjà pas florissante ; on peut y craindre une forte baisse des prix.

Les grandes villes échapperont-elles à la baisse?
Une baisse des prix serait la conséquence du déséquilibre entre l’offre et la demande. Or, dans des grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nice, ou même Nantes et Rennes, l’offre va rester rare et la demande conséquente. On ne peut donc pas anticiper une forte baisse des prix. Mais cela dépend aussi du niveau de gamme des biens : sur le marché atypique de Paris, dans certains arrondissements, les prix excessifs pourraient diminuer de 10 % à 15 %, mais pas au-delà.

Observez-vous les signes 
d’une reprise depuis le 11 mai?
Depuis l’annonce de cette décision, le nombre de contacts clients en ligne sur nos réseaux est revenu au même niveau qu’avant le confinement. Une tendance confirmée par la fréquentation de nos agences, qui rouvrent. Les personnes qui viennent se renseigner sur un bien, demander un plan de financement ou regarder les conditions de crédit ne le font pas par hasard. La demande est donc bien encore là.

Pensez-vous que les Français 
vont s’éloigner des grandes villes?
Les gens vont sans doute vouloir un peu plus de verdure ou de surface. Une augmentation des prix en périphérie des grandes villes est prévisible. Dans certains quartiers, il pourra peut-être en résulter une baisse des prix de l’ancien, sauf pour les petits appartements, qui resteront très recherchés et notamment comme pied-à-terre.

Certains salariés songent-ils
 à télétravailleur depuis la campagne?
Cela concerne surtout les métiers digitalisés ou les ménages les plus aisés. Il faudra repenser le tissu des infrastructures collectives dans les territoires ruraux (hôpitaux, écoles, etc.) et se poser la question de la consommation carbone générée par des trajets potentiellement plus nombreux et plus longs.

Comme avant la crise, la demande reste-t-elle supérieure à l’offre?
Oui, un déséquilibre très important persiste en France. Dans les dix prochaines années, il y aura 4 millions de ménages en plus. Dans un monde parfait, il faudrait donc construire entre 350.000 et 400.000 logements par an. Or, en 2020, on va descendre un peu en dessous de 300 000 et, en 2021, en dessous de 280 000. Le déficit continue de se creuser.

Comment s’explique cette érosion de la construction?
Plusieurs facteurs négatifs freinent ou vont la freiner : le décalage des permis de construire, les règles d’urbanisme compliquées. En outre, les contraintes sanitaires impactent fortement la productivité des entreprises du bâtiment et entraînent 
des surcoûts de construction.

Avec la crise, les ménages ne vont-ils pas avoir un problème de revenus?
De fait, si l’offre reste structurellement faible et plus chère, la demande qui est forte va aussi être moins solvable. Avec la montée du chômage, la remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat, il faudrait construire, plus et moins cher, mais c’est le contraire qui se produit.

La hausse des taux va-t-elle durer?
Elle s’explique, selon moi, par le besoin des banques de reconstituer leurs marges et d’écarter certains clients à risque, dont le niveau d’endettement devient trop élevé par rapport à leurs revenus, selon les recommandations des instances financières (HCSF). Mais arrivera le moment où la Banque de France et le ministère de l’Économie interviendront. Au final, les taux vont rester bas.

Ce qui est bon pour l’accession
à la propriété?
Oui et non car le revenu médian d’un couple français avec un enfant se situe entre 3.400 et 3.900 euros selon qu’il habite en Île-de-France ou non. Le prix moyen d’un logement est de 4.000 euros le mètre carré en province et de 4.500 à 4.700 euros en Île-de-France. 80% des familles qui ne sont pas propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter un logement. Si les taux d’intérêt montent, si le chômage augmente, ce taux va passer à 85% ou 90%.

Comment résoudre ce problème?
Le problème est politique. Le logement est un bien de première nécessité, mais aussi un élément clé du « bien-vivre », on l’a vu lors de cette crise : les personnes qui ont le mieux vécu le confinement sont celles qui étaient le mieux logées. Mais pour avoir une France de « bien logés », en prenant comme hypothèse que les prix resteront élevés, ne serait-ce que par l’addition du prix du terrain, du prix de construction, des taxes et impôts, et face à une clientèle plus fragile, la seule solution est d’abandonner le principe du « tous propriétaires » et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés.

Est-ce le bon moment pour agir?
C’est en tout cas maintenant qu’il convient de mettre à plat la problématique du logement. En traitant en même temps l’attente et le besoin de se loger, les contraintes de production et la politique et son « projet ».

La crise sanitaire et le télétravail
 vont-ils changer les bureaux?
Cela va modifier la façon de travailler, d’aménager les surfaces et de repenser les systèmes de circulation de l’air. Les bureaux avec la climatisation qui tourne en permanence ne répondent plus aux exigences de qualité de l’air. Sur le sujet, nous sommes déjà en train de tester un bâtiment qui ne fait appel à aucune source d’énergie. Chez Nexity, l’aménagement est en cours d’adaptation avec plus de cloisonnements et d’espace entre les bureaux, sans pour autant d’économie de surface compte tenu des distances à respecter entre les collaborateurs.

Si le virus disparaît cet été, un retour rapide à la normale est-il possible?
Je ne crois pas à un retour à la normale avant la fin de l’année et je ne pense pas non plus que nous rattraperons le retard, contrairement à ce que disent certains patrons. Pour la production immobilière, l’année 2020 sera en baisse importante, d’au moins 100.000 logements.

Quelles sont les conditions
 d’un scénario rose pour le secteur?
Indépendamment d’un second tour des élections municipales rapide, débloquant les permis de construire, il conviendrait, comme le président Emmanuel Macron et le ministre Julien Denormandie l’ont annoncé, qu’il y ait un réel plan de relance de la construction.

L’immobilier fausse l’inflation ?

Alexandre Mirlicourtois, Xerfi  estime dans la Tribune que l’immobilier fausse l’inflation et le pouvoir d’achat

« Ce chiffre fait hurler : 6%. C’est le poids du logement dans la mesure de l’inflation calculée par l’Insee. Autrement dit, le coût du loyer vaut pour 6% du budget total des ménages. Ce niveau suscite légitiment l’incompréhension. Même en ajoutant les petits travaux d’entretien, l’eau, l’électricité, le gaz et autres combustibles, la balance indique seulement 14%.

14% pour se loger : le traitement réservé au logement apparaît donc comme déficient, plus particulièrement dans un pays comme la France où les prix de l’immobilier ont explosé. L’inflation serait donc systématiquement sous-estimée avec ses conséquences en cascades sur le calcul du pouvoir d’achat, mais également sur les revalorisations du SMIC, des prestations sociales, mais aussi des salaires, la hausse des prix restant le grand repère pour les négociations salariales. Comme toute statistique, l’indice des prix à la consommation (l’IPC) est avant tout un construit social aux effets politiques importants fait de conventions.

L’IPC mesure, par définition, les prix et les services consommés. Or, l’achat d’un bien immobilier ne donne pas lieu au processus de destruction qu’entraîne la consommation et participe à la constitution d’un patrimoine. Sauf que près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leurs logements en France et ne paient, par définition, aucun loyer et sont donc exclus de facto du champ de l’analyse. L’indice des prix « logement » concerne donc seulement les 40% de la population locataire dont près de la moitié est logée dans le parc social. La part des loyers dans leur consommation, une fois déduite les allocations, est de l’ordre de 20% en moyenne.

C’est mathématique 20% de 40%, cela fait 8 ! Il faut aussi intégrer que le niveau de vie des locataires, et par conséquent leurs dépenses de consommation, est plus faible de 20% environ à celles des propriétaires. La part des loyers dans leurs dépenses de consommation est rapportée à la contribution de ces ménages à la consommation totale pour obtenir une part moyenne de 6% de l’ensemble de la consommation.

L’histoire ne peut cependant pas s’arrêter là au regard de la pression qu’exerce objectivement le logement sur les ménages. Pour les propriétaires non-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont plus aucune charge de remboursement, le problème ne se pose pas : la part des loyers est de zéro, ils n’ont plus qu’à s’acquitter de l’entretien et des charges courantes. Cela concerne près des deux tiers des propriétaires, soit quand même 40% environ des ménages. En revanche, le coup de projecteur doit être donné sur le tiers de propriétaires restant, plus précisément les accédants à la propriété, ceux qui tous les mois ont une partie de leur budget dédiée au remboursement de leurs emprunts et qui ampute leur reste à vivre. On parle là, quand même, de 20% de la population française, dont le coût des remboursements bancaires compte actuellement pour 0% dans l’IPC, alors que leur taux d’effort moyen est d’environ 25%. C’est là qu’est le hiatus.

C’est encore une fois de la simple arithmétique, 20% de 25%, c’est une pondération de 5 points de plus pour le logement avec cette interrogation : quel indicateur de prix prendre ? Simplement les prix des logements ? Dans ce cas, c’est une envolée de 122,3% depuis le début des années 2000, soit de 4,3% en moyenne par an.

C’est extrêmement brutal. Sauf que l’on ne sait pas répartir rigoureusement cette hausse dans le temps. Chaque année, elle ne touche que les nouveaux acquéreurs, soit une très faible proportion de la population. Sauf aussi qu’en face, il y a un coût du crédit qui s’est réduit avec des taux au plancher. Sauf aussi qu’intégrer le coût des opérations immobilières, si elle enrichit notre connaissance du coût de la vie, ne peut plus être dénommé « prix de la consommation » au sens strict. C’est compliqué à bâtir. Mais là où il y a une volonté, il y a un chemin. Il ne faut cependant pas s’attendre à un grand bond en avant : le poids du logement au sens large ne dépassant pas 20%, l’inflation dévirait de sa trajectoire de moins de 0,5 point en moyenne par an.

Et c’est tant mieux car le risque, sinon, c’est de se retrouver en porte-à-faux avec la réalité. Imaginons : un pays en pleine euphorie économique, avec une flambée de l’immobilier, puis une cassure avec à la clé une récession et un krach immobilier… Une trop grande prise en compte du logement n’est pas un problème en phase ascendante du cycle, l’accélération de l’inflation vient juste mordre sur le pouvoir d’achat. Mais en cas de retournement conjoncturel brutal, la chute des prix de l’immobilier pourrait entraîner un repli de l’inflation encore plus rapide que celui des revenus avec ce résultat paradoxal : une hausse du pouvoir d’achat, alors même que la consommation est pénalisée par des effets de richesse négatifs.

Il faut mettre plus d’immobilier dans l’IPC, c’est un sujet dont la BCE va s’emparer. Mais attention danger. »

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Prix de l’immobilier : bientôt l’explosion de la bulle ?

Il est clair que la hausse invraisemblable du marché de l’immobilier risque de produire une explosion de la bulle un moment ou à un autre. Dans les grandes métropoles et autres grandes villes, les prix atteignent maintenant des niveaux explosifs  au regard des capacités financières des éventuels accédants. Ne parlons pas de Paris qui va devoir se vider de ses habitants au profit des touristes puisqu’il faut compter au bas mot 1 million d’euros pour un appartement correct. Dans les autres métropoles pour un F4-F5, les prix atteignent autour de 400 000 € c’est-à-dire bien loin des possibilités de remboursement d’emprunt contracté par des candidats à l’accession. En effet dans la plupart des cas compte tenu de ces prix, les accédants sans fortune personnelle devraient emprunter de l’ordre de 300 000 € soit des remboursements mensuels qui tournent autour de 4500 € (la somme varie selon les durées de remboursement). En clair, ces investissements ne sont accessibles qu’aux revenus  de l’ordre de 10 000 euros mensuels  au moins. (Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières en général élevées dans les zones très dense) s Deux études Standard & Poor’s et UBS pointent les risques d’un marché où les prix ne sont plus corrélés aux revenus des ménages. Bercy commence aussi à se réveiller mais pour l’instant sur pression des lobbies estime ne pas devoir intervenir pour l’instant.

Virginie Calmels (ex LR) voyage éclair chez Juppé, Wauquiez et l’immobilier de luxe !

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Le moins que l’on puisse dire c’est que Virginie Calmels  le a les dents longues. Certes elle ne manque pas de qualités puisqu’elle a notamment occupé des fonctions de gestion notamment dans le groupe Canal. Mais elle semble vouloir mener sa carrière professionnelle comme sa carrière politique, à la hussarde. Il lui a suffi de quelques années pour devenir la principale collaboratrice de Juppé avant de le lâcher pour rejoindre Wauquiez. Un couple qui n’aura duré que quelques mois. Après avoir laissé tomber la politique Virginie Calmels reclassé dans l’immobilier de luxe. Là aussi le compagnonnage n’aura pas dépassé quelques semaines et la rupture est brutale comme souvent chez Virginie Calmels  qui soigne sans doute son image de marque pour une prochaine étape professionnelle et pourquoi pas politique. Pourquoi pas chez Macron ou encore à la mairie de Bordeaux sur laquelle la république en marche rêve de mettre la main depuis le placard doré de Juppé au conseil constitutionnel. En tout cas les méthodes autocratiques de Virginie Calmels  devraient plaire à certains qui ne s’embarrassent pas de déontologie. En effet dans le cadre du conflit avec la société Barnes qu’elle dirigeait  «Virginie Calmels a cru bon de révéler publiquement l’existence d’un litige qui oppose la société BGL à l’administration fiscale française. Barnes a toujours veillé à respecter ses obligations fiscales et collaborera avec les autorités compétentes afin de démontrer qu’elle est en conformité avec la loi», indique le groupe.