Immobilier: Les causes de la crise (Xavier Lépine)

Immobilier: Les causes de la crise (Xavier Lépine)

Certains responsables et les médias commence à constater un phénomène de baisse des prix dans le logement y compris dans les grandes villes. Un phénomène qui ne fait que débuter et pourrait déboucher sur une crise grave compte tenu en particulier du manque de solvabilité des candidats à la fin et de la folie des prix intérieurs Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière (dans la Tribune)

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.

Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Les causes de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Les causes de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.

Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Economie- Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Economie- Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.

Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Présidentielle: Pécresse, l’épine dans le pied de Macron

Présidentielle:  Pécresse,: l’épine dans le pied de Macron

Valérie Pécresse,  candidate du parti Les Républicains à l’élection présidentielle de 2022, est « gênante pour Emmanuel Macron » selon le politologue Pascal Perrineau. Un sondage de BFM la donne d’ailleurs gagnante au second tour devant Macron

Valérie Pécresse est-elle une candidate de droite dangereuse pour Emmanuel Macron ?

Pascal Perrineau : Oui, pour plusieurs raisons. Le grand défi pour la droite d’abord, c’était de réussir son processus de choix. Personne ne s’attendait à ce que le processus soit réussi en septembre. La première étape est réussie et la droite, d’une certaine manière, revient de loin. Le deuxième élément, c’est de pouvoir s’inviter au premier tour en reconquête dans l’électorat naturel de la droite, c’est-à-dire les électeurs qui avaient voté Fillon en 2017. Pour l’instant, Valérie Pécresse, n’en contrôle que 50%. Donc, il s’agit de reconquérir les électeurs qui, d’un côté, sont partis chez Emmanuel Macron, plutôt sur des thématiques de crédibilité économique, que la droite aurait pu faire et qu’elle n’avait pas fait. Et puis, il y a ceux qui sont partis du côté d’Eric Zemmour, et dans un moindre degré, Marine Le Pen. Donc, il faut tenir les deux bouts de la chaîne. Pour reconquérir les électeurs de droite partis vers Macron, elle a la crédibilité économique, la crédibilité gestionnaire pour éventuellement envoyer des messages qui seront entendus par ses électeurs. Et puis, on l’a vu dans la campagne, elle s’est droitisée, comme l’ensemble des candidats qui participaient à cette primaire fermée. Elle a maintenant les terrains régaliens classiques sur l’immigration, l’insécurité. Des mesures très fermes, même si ça ne va pas jusqu’aux mesures qu’avait mises en avant son challenger Eric Ciotti.

Est-elle plus gênante pour le président sortant que les autres candidats ?

C’est difficile pour le candidat Macron, qui joue beaucoup sur le thème du premier de la classe, du président brillant, du président en surplomb. Il a à faire à quelqu’un qui est sorti des mêmes écoles que lui, qui est à la tête d’une des plus grosses régions en Europe sur le plan démographique. Et même ses opposants le disent, elle n’a pas failli à la tête de cette région. Ce n’est pas Marine Le Pen. Et donc, pour Emmanuel Macron, elle est gênante. D’autre part, c’est une femme. Vous ne pouvez pas ajuster de la même manière les coups en matière politique quand votre adversaire est une femme.

Aujourd’hui le principal défi de Valérie Pécresse est de « tenir les deux bouts de la chaîne », de garder cette famille de droite unie d’Éric Ciotti à Xavier Bertrand ?

Bien sûr, c’est le défi d’ailleurs que tous les leaders de droite ont depuis le Front national. Ça a été le défi de Jacques Chirac, de Nicolas Sarkozy et maintenant celui de Valérie Pécresse. Elle peut le réussir. Cependant, attention, aujourd’hui, elle est à 12 % d’intentions de vote à peu près. Marine Le Pen est à 20%. Il va falloir faire face à ce handicap, et ce n’est pas une chose simple. La droite a l’habitude d’être au pouvoir sous la Ve République et elle se présente souvent comme une droite gestionnaire. Ce n’est pas naturel pour la droite d’être dans l’opposition. Donc, il faut montrer sa capacité sur la gestion des affaires, et j’ai été frappé dans les débats d’entendre Valérie Pécresse, qui est une vraie budgétaire. Elle a été ministre du Budget. C’est certainement des thèmes qui plaisent aux électeurs de droite, dont certains ont pu être séduits par le côté sérieux, et maintenant, on le voit, il y a une nouvelle Valérie Pécresse, beaucoup plus sensible aux thèmes régaliens, aux thèmes d’autorité, de verticalité et sur l’immigration. Elle propose une vigoureuse politique de quotas et cela peut séduire les électeurs tentés par l’aventure Zemmour. Mais il faudra qu’elle trouve une place dans son dispositif à Éric Ciotti. Parce que Éric Ciotti c’est quelqu’un d’important, c’est une grosse fédération, les Alpes-Maritimes et elle va avoir besoin de toutes les énergies. J’ai remarqué l’intelligence des premiers déplacements de Valérie Pécresse : dans les Alpes-Maritimes, la Savoie, les Hauts-de-France. Elle joue son rôle de rassembleuse et c’est ce qu’on attend d’elle.

Aujourd’hui, la droite doit d’abord conquérir les classes populaires, reconquérir les jeunes ou au contraire, les CSP+ qui sont plutôt tournés vers Emmanuel Macron ?

C’est un peu tout le monde. Cependant, il y a des priorités. La droite républicaine s’est vidée de sa substance populaire. Ça n’a pas toujours été le cas. L’électorat gaulliste, l’électorat pompidolien, c’était un électorat qui avait renoué avec les couches populaires. La droite était concurrentielle vis-à-vis de la gauche. Là, le gros problème en France, c’est que les grands partis qui ont structuré toute notre vie politique sous la Ve République, le Parti socialiste, l’héritier du RPR et de l’autre côté, Les Républicains, ont perdu leur substance populaire, qui est allée vers les extrêmes, et particulièrement au Front national. Marine Le Pen garde un électorat très profondément populaire. Il y a cette reconquête, en effet, des couches populaires, et même une conquête des jeunes. Même si, on le sait, les jeunes sont plus tentés par l’abstention que d’autres. Donc, parfois, pour beaucoup de politiques, ce n’est pas la priorité. Parce qu’on se dit de toute façon, ils vont s’abstenir massivement. Donc, on préfère se concentrer sur les plus de 65 ans, plus fidèles dans les urnes. Donc, il y a deux grosses priorités pour la droite.

 

Pécresse : l’épine dans le pied de Macron

Pécresse : l’épine dans le pied de Macron

Valérie Pécresse,  candidate du parti Les Républicains à l’élection présidentielle de 2022, est « gênante pour Emmanuel Macron », selon le politologue Pascal Perrineau, invité de franceinfo dimanche 5 décembre. La présidente de la région Ile-de-France a été investie avec 60,95% des voix face à Éric Ciotti samedi 4 décembre.

Valérie Pécresse est-elle une candidate de droite dangereuse pour Emmanuel Macron ?

Pascal Perrineau : Oui, pour plusieurs raisons. Le grand défi pour la droite d’abord, c’était de réussir son processus de choix. Personne ne s’attendait à ce que le processus soit réussi en septembre. La première étape est réussie et la droite, d’une certaine manière, revient de loin. Le deuxième élément, c’est de pouvoir s’inviter au premier tour en reconquête dans l’électorat naturel de la droite, c’est-à-dire les électeurs qui avaient voté Fillon en 2017. Pour l’instant, Valérie Pécresse, n’en contrôle que 50%. Donc, il s’agit de reconquérir les électeurs qui, d’un côté, sont partis chez Emmanuel Macron, plutôt sur des thématiques de crédibilité économique, que la droite aurait pu faire et qu’elle n’avait pas fait. Et puis, il y a ceux qui sont partis du côté d’Eric Zemmour, et dans un moindre degré, Marine Le Pen. Donc, il faut tenir les deux bouts de la chaîne. Pour reconquérir les électeurs de droite partis vers Macron, elle a la crédibilité économique, la crédibilité gestionnaire pour éventuellement envoyer des messages qui seront entendus par ses électeurs. Et puis, on l’a vu dans la campagne, elle s’est droitisée, comme l’ensemble des candidats qui participaient à cette primaire fermée. Elle a maintenant les terrains régaliens classiques sur l’immigration, l’insécurité. Des mesures très fermes, même si ça ne va pas jusqu’aux mesures qu’avait mises en avant son challenger Eric Ciotti.

Est-elle plus gênante pour le président sortant que les autres candidats ?

C’est difficile pour le candidat Macron, qui joue beaucoup sur le thème du premier de la classe, du président brillant, du président en surplomb. Il a à faire à quelqu’un qui est sorti des mêmes écoles que lui, qui est à la tête d’une des plus grosses régions en Europe sur le plan démographique. Et même ses opposants le disent, elle n’a pas failli à la tête de cette région. Ce n’est pas Marine Le Pen. Et donc, pour Emmanuel Macron, elle est gênante. D’autre part, c’est une femme. Vous ne pouvez pas ajuster de la même manière les coups en matière politique quand votre adversaire est une femme.

Aujourd’hui le principal défi de Valérie Pécresse est de « tenir les deux bouts de la chaîne », de garder cette famille de droite unie d’Éric Ciotti à Xavier Bertrand ?

Bien sûr, c’est le défi d’ailleurs que tous les leaders de droite ont depuis le Front national. Ça a été le défi de Jacques Chirac, de Nicolas Sarkozy et maintenant celui de Valérie Pécresse. Elle peut le réussir. Cependant, attention, aujourd’hui, elle est à 12 % d’intentions de vote à peu près. Marine Le Pen est à 20%. Il va falloir faire face à ce handicap, et ce n’est pas une chose simple. La droite a l’habitude d’être au pouvoir sous la Ve République et elle se présente souvent comme une droite gestionnaire. Ce n’est pas naturel pour la droite d’être dans l’opposition. Donc, il faut montrer sa capacité sur la gestion des affaires, et j’ai été frappé dans les débats d’entendre Valérie Pécresse, qui est une vraie budgétaire. Elle a été ministre du Budget. C’est certainement des thèmes qui plaisent aux électeurs de droite, dont certains ont pu être séduits par le côté sérieux, et maintenant, on le voit, il y a une nouvelle Valérie Pécresse, beaucoup plus sensible aux thèmes régaliens, aux thèmes d’autorité, de verticalité et sur l’immigration. Elle propose une vigoureuse politique de quotas et cela peut séduire les électeurs tentés par l’aventure Zemmour. Mais il faudra qu’elle trouve une place dans son dispositif à Éric Ciotti. Parce que Éric Ciotti c’est quelqu’un d’important, c’est une grosse fédération, les Alpes-Maritimes et elle va avoir besoin de toutes les énergies. J’ai remarqué l’intelligence des premiers déplacements de Valérie Pécresse : dans les Alpes-Maritimes, la Savoie, les Hauts-de-France. Elle joue son rôle de rassembleuse et c’est ce qu’on attend d’elle.

Aujourd’hui, la droite doit d’abord conquérir les classes populaires, reconquérir les jeunes ou au contraire, les CSP+ qui sont plutôt tournés vers Emmanuel Macron ?

C’est un peu tout le monde. Cependant, il y a des priorités. La droite républicaine s’est vidée de sa substance populaire. Ça n’a pas toujours été le cas. L’électorat gaulliste, l’électorat pompidolien, c’était un électorat qui avait renoué avec les couches populaires. La droite était concurrentielle vis-à-vis de la gauche. Là, le gros problème en France, c’est que les grands partis qui ont structuré toute notre vie politique sous la Ve République, le Parti socialiste, l’héritier du RPR et de l’autre côté, Les Républicains, ont perdu leur substance populaire, qui est allée vers les extrêmes, et particulièrement au Front national. Marine Le Pen garde un électorat très profondément populaire. Il y a cette reconquête, en effet, des couches populaires, et même une conquête des jeunes. Même si, on le sait, les jeunes sont plus tentés par l’abstention que d’autres. Donc, parfois, pour beaucoup de politiques, ce n’est pas la priorité. Parce qu’on se dit de toute façon, ils vont s’abstenir massivement. Donc, on préfère se concentrer sur les plus de 65 ans, plus fidèles dans les urnes. Donc, il y a deux grosses priorités pour la droite.

Voir les commentaires

2022- concours Lépine des promesses : Le Pen propose un chèque de 200 € par mois

2022- concours Lépine des promesses : Le Pen propose un chèque de 200 € par mois

Il est évident que la décision de Macon d’attribuer un chèque de 100 € une fois pour toutes contre l’inflation notamment constatée dans l’énergie fait t un peu petit bras par rapport à la proposition de Le Pen de restituer 200 € par mois aux ménages. Rien de moins !

D’autres candidats reposent aussi des mesures d’augmentation du pouvoir d’achat. Par exemple Anne Hidalgo qui propose le doublement du salaire des enseignants. Ce concours Lépine des promesses salariales témoigne à l’évidence du vide du contenu de la campagne électorale. Faute d’être en capacité d’avoir une vision pertinente sur l’avenir du pays, nombre de candidats se rabattent sur des orientations de nature syndicale. Notons aussi la proposition de l’écolo Sandrine Rousseau qui propose elle une nouvelle réduction du temps de travail à 32 heures. À quand la proposition d’un temps de travail à 20 heures avec un SMIC à 2000 € ?

Gouvernement : le concours Lépine des nouveaux impôts

Gouvernement : le concours Lépine des nouveaux impôts

 

Il est pour le moins paradoxal que le gouvernement recherche de nouvelles pistes de fiscalité alors que précisément le mouvement des gilets jaunes a démarré à partir d’une colère contre l’augmentation de l’impôt sur les carburants. C’est ainsi qu’on voit resurgir la question de la taxe, taxe miraculeuse pour l’écologie mais qui en fait finirait  comme les autres dans le trou du budget sans pour autant favoriser la transition écologique. Cela pour une raison simple, e la transition écologique dépend avant tout de la politique de l’offre. Sans autre solution pour le chauffage ou les transports par exemple, les consommateurs sont bien contraints d’utiliser les technologies actuelles et un nouvel impôt n’y change rien. Une autre initiative est venue cette fois de la ministre des territoires qui a proposé un impôt universel imposable à tous pour remplacer l’impôt sur le revenu. D’autres encore ont évoqué la suppression de certaines niches fiscales mais le gouvernement a vite refermé ce dossier pour ne pas se mettre à dos les lobbys. Bref,  la créativité gouvernementale s’exerce surtout sur l’ingénierie fiscale alors qu’elle devrait porter sur la réduction des dépenses et par conséquence la diminution aussi du poids des prélèvements obligatoires. Faut-il rappeler que la France détient déjà le record du monde des prélèvements obligatoires puisque les impôts représentent 48 % du PIB,  c’est-à-dire de la richesse nationale. Dans les cahiers de doléances des mairies, sur les forums d’Internet, les citoyens se sont emparés avec fougue de ces questions. Tous s’accordent sur le principe d’un allégement de la fiscalité. Mais les suggestions concrètes manquent. En fait, une seule demande claire émerge sur le plan fiscal: le rétablissement de l’ISF.  Or Emmanuel Macron ne veut pas revenir sur ce symbole de son quinquennat. Pour démontrer aux Français que leur souhait de justice a été étendu, ministres et députés se sont donc lancés dans un véritable concours Lépine de la réforme fiscale. Cette foire aux idées nourrit un sentiment d’errance, anxiogène pour les ménages comme les investisseurs.  Or si le niveau de l’impôt constitue un obstacle majeur pour la croissance son instabilité en rajoute aussi sur son consentement.

 

 

Boissons énergisantes : une taxe candidate au concours Lépine de la fiscalité

Boissons énergisantes : une taxe candidate au concours Lépine de la fiscalité

Au PS c’est le concours Lépine de la fiscalité ; Pour s’illustrer et sortir de l’anonymat chaque député y va de sa petite taxe.txe sur les boissons alcoolisées bien sûr mais taxe sur les boissons sucrées, taxe sur les boissons non sucrées et maintenant taxes sur les boissons énergisantes ! Et jusqu’à 1 euro par canette ! A quand une taxe sur l’eau de pluie ? Alors que l’agence sanitaire Anses rend mardi un rapport pointant les risques sanitaires des boissons énergisantes, contenant caféine, ginseng, taurine ou vitamines, le député Gérard Bapt propose de taxer sensiblement ces boissons. « Il y a urgence à considérer cette consommation sous l’angle sanitaire, sous l’angle de la santé publique. Ma proposition est effectivement une taxe comportementale, sans doute entre 0,5 et 1 euro par cannette. Je pense que cette addition peut être dissuasive », a estimé l’élu socialiste mardi matin sur Europe 1. « Ce n’est pas une nouvelle taxe, puisque cette taxe avait été votée par le Parlement l’an dernier, mais censurée par le Conseil constitutionnel parce qu’il avait considéré qu’il n’y avait pas suffisamment d’éléments sanitaires », a poursuivi le député de Haute-Garonne. « Aujourd’hui, nous avons les éléments sanitaires ; des troubles cardio-vasculaires ou des troubles neuropsychiques peuvent être occasionnés par la seule consommation de boisson énergisantes, indépendamment de toute ingestion alcoolisée. Le gouvernement et le Parlement dans son ensemble, n’auront aucune raison de s’y opposer », a-t-il espéré.

 

Bernard Cazeneuve : fin du concours Lépine fiscal en 2015 ?

Bernard Cazeneuve : fin du concours Lépine fiscal  en 2015 ?

La fin du concours Lépine fiscal est reporté en 2015 d’après Bernard Cazeneuve ; il faut dire que les administrations, les élus et autres institutions ont fait preuve d’une rare imagination ces temps derneirs pour taxer ; derniers exemples en date les taxes dans le domaine de la santé ou encore plus surréaliste la proposition du Conseil d’analyse économique de taxer les propriétaires de logement du fait qu’ils ne payent pas de loyers ! En ces temps de ras-le-bol fiscal, et après la présentation des grandes orientations budgétaires pour 2014, le gouvernement veut se montrer rassurant. C’est dans ce contexte que Bernard Cazeneuve a rappelé l’objectif de l’exécutif, à savoir stabiliser les impôts parallèlement à une réduction du déficit. « Nous avons prévu en 2015 de faire – et c’est la trajectoire dans laquelle nous sommes engagés et dont témoigne le budget 2014, puisqu’il y a 15 milliards d’économies – un ajustement exclusivement par les économies sur la dépense », a indiqué le ministre du Budget à l’AFP, en marge d’une visite au centre des Finances publiques de Melun. En réponse à la question « donc pas de hausses d’impôts ? », M. Cazeneuve a déclaré: « Voilà, notre objectif c’est celui-ci et nous commençons à y tendre en 2014″. Pierre Moscovici, le ministre de l’Economie, avait promis mercredi des économies de dépenses sans précédent de 15 milliards d’euros, qui devront assurer 80% de l’effort de réduction des déficits prévu dans le budget 2014. Il avait parallèlement confirmé que le déficit public de la France dépasserait à la fin de l’année les prévisions. Alors que le gouvernement avait annoncé 3,7% du PIB pour 2013, le déficit attendu sera de 4,1% (après 4,8% du PIB en 2012).Pour 2014, il sera de 3,6% du PIB, en conformité avec l’exigence de la Commission européenne, a assuré Pierre Moscovici. Le ministre a également maintenu l’objectif d’un retour sous le plafond européen des 3% du PIB fin 2015, comme réclamé également par Bruxelles.