Archive pour le Tag 'Immobiliers'

Baisse des prix immobiliers de 1% sur trois mois

Baisse des prix immobiliers de 1% sur trois mois

Avec des baisses plus importantes comme  à Nice (-4,8%), Lille (-2,3%), Rennes (-5,9%) ou encore à Toulouse (-3,4%). il s’agit là des prix observés lors de la signature du compromis de vente. Cette baisse s’explique, selon l’étude, par le déclin des prix des maisons (-2,5%) plus soutenu qu’en 2016 à la même époque (-1,2%), alors que ceux des appartements sont restés stables après avoir augmenté rapidement depuis le début de l’été. Cette évolution saisonnière n’inquiète donc pas les spécialistes du secteur. « Il est habituel à cette période de l’année que le mouvement de progression des prix connaisse un grand ralentissement », nous a confiés Michel Mouillart, professeur d’Économie à l’Université Paris Ouest et auteur de cette étude mensuelle. Toutefois, « ce choc sur les prix est plus important que celui observé au cours des deux dernières années », tempère l’expert. En effet, sur la période juillet-septembre, les prix avaient reculé de 1,7% en 2014, de 0,8% en 2015 et de 0,1% en 2016. « Pendant deux années consécutives, l’affaiblissement des prix en septembre s’est atténué, mais cette année on repique du nez », analyse Michel Mouillart, selon lequel « ce choc sur les prix est bien en ligne avec l’affaiblissement de la demande ».  Par contre L’escalade a même tendance à s’amplifier sur Paris (+8,1%). Dans la capitale, le mètre carré se négocie en moyenne autour des 9200 euros, mais dépasse maintenant les 9000 euros dans douze arrondissements. 

 

Immobilier : le tassement des crédits se confirme

Immobilier :le  tassement des crédits  se confirme

Sur les trois mois à fin septembre, le montant global des crédits accordés accuse un recul de 0,2% par rapport à un an plus tôt et leur nombre diminue plus encore (-6,3%). Par comparaison, la production affichait encore des hausses trimestrielles de 29,9% à fin mars et de 4,1% à fin juin. La tendance reste très favorable sur douze mois, grâce aux chiffres élevés de début de 2017, avec des montants en hausse de 15,3% et un nombre de crédits accordés en progression de 9,1%. “Nous avons un effritement, qui commence à être visible sur tous les marchés, du nombre de prêts”, a souligné lors d‘une présentation Michel Mouillard, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et responsable des travaux de l‘Observatoire. “Nous ne sommes pas en période d‘effondrement, nous ne sommes pas en ouverture de récession, nous sommes en période d‘atterrissage de la production et des marchés, nous sommes encore en ‘soft’ landing”, a-t-il ajouté. Selon lui, la raison n‘est pas à trouver dans les conditions de financement toujours favorables – le taux moyen des crédits (1,56% en septembre) est pratiquement stable depuis avril, juste au-dessus des plus bas (1,31%) de novembre – mais dans la hausse rapide des coûts des transactions financées par emprunt. Elle atteint 5,9% sur les neuf premiers mois de 2017 par rapport à la même période de 2016, après avoir déjà augmenté de 4,3% l‘an passé, pendant que les revenus des ménages qui réalisent ces opérations n‘ont progressé que de 1,7% (après +0,6% en 2016).En conséquence, le coût relatif des opérations immobilières est monté à 5,0 années de revenus, soit le niveau le plus élevé constaté depuis le lancement de l‘Observatoire au début des années 2000, contre 4,86 l‘an passé à la même époque, et 4,48 en 2007, le sommet d‘avant-crise. Cette situation est particulièrement pénalisante pour les catégories les plus jeunes et les plus modestes, les principaux bénéficiaires des aides à l‘accession à la propriété dans le neuf, qui ont alimenté le rebond du marché jusqu‘en 2016.La part des moins de 35 ans pour les emprunteurs dans le neuf est passée en un an de 50,1% à 49,2% et celle des accédants modestes (moins de 3 smic) de 37,8% à 37,1%. Par comparaison, elles se situaient à respectivement 54,7% et 43,9% en 2009.“Il y a une dégradation pour les clientèles les plus modestes”, souligne Michel Mouillard, “ceux qui ont porté l‘expansion des marchés ces dernières années, notamment dans le neuf, sont en train de sortir progressivement». il s‘inquiète de la disparition du dispositif “APL accession” et de la division par deux du montant des PTZ – une concession du président Emmanuel Macron, qui voulait à l‘origine le supprimer complètement – dans les zones rurales, qui toucheront les prétendants à l‘accession les moins riches.“Le risque, c‘est que ces catégories disparaissent”, dit Michel Mouillard en soulignant que, si le prix de l‘immobilier est moins cher dans les campagnes, le coût relatif (prix de la transaction rapporté aux revenus) des opérations réalisées “est exactement le même” que dans les grandes agglomérations, hors Paris.

Immobiliers : pour vendre baisser les prix

Immobiliers : pour vendre baisser les prix

 

En moyenne il faut 3 à 4 mois pour vendre un bien mais c’est uen moyenne parfois il faut des années. En cause des prix déconnectés du marché, beaucoup trop chers, surévalués par les propriétaires vendeurs. . «Dans 80 % des cas, les particuliers vendent leur résidence principale pour en acquérir une autre, plus grande ou située dans un autre lieu par exemple», explique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Les vendeurs commencent à comprendre qu’attendre c’est prendre le risque de vendre encore moins cher. Uen évidence puisqu’on estime qu’il faut s’attendre une  baisse de 50% en dix ans.  «Comme le marché immobilier ancien est limité, les vendeurs ont pris conscience que s’ils n’ajustent pas leurs prix à la réalité du marché pour vendre rapidement, ils risquent de passer à côté du bien qu’ils convoitent», justifie-t-il. Grâce à ce retour progressif à la raison, le marché est un peu plus fluide et les délais de transaction commencent à raccourcir. Il faut désormais un peu moins de 100 jours en moyenne pour vendre une maison ou appartement contre 120 jours en 2014, constate le réseau Orpi. En juin, le prix moyen de vente d’un logement en France a atteint 200.600 euros, après avoir été mis sur le marché à 210.210 euros. Sans surprise, c’est pour les petites surfaces, les plus demandées par les acquéreurs, que l’écart entre le prix de vente et d’achat était le plus faible (4,10 % pour un deux-pièces), alors qu’il atteignait 5 % pour les cinq pièces et plus. Les disparités régionales sont encore plus marquées, avec d’un côté les grandes métropoles, où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande (écart de prix de seulement 2,6 % à Lyon, 2,7 % à Paris, 2,75 % à Montpellier) et de l’autre des villes de taille moyenne: différence de 11,4 % à Béziers, de 10,5 % à Aurillac et même de 8,1 % à Cannes. Sans parler des zones rurales à l’écart où des biens se négocient autour de 60 000-70 000 euros !

Immobiliers : construction de logements neufs au plus bas

Immobiliers : construction de logements neufs au plus bas

Mons de 300 000 logements construits cette année, c’est loin des 500 000 promis par Hollande et surtout, c’est le chiffre le plus bas depuis la guerre. En fait  le plan annoncé par Valls en août ne produit pas l’effet escompté.  Certes des mesures techniques ont été prises pour simplifier les procédures mais la question centrale est celle de la solvabilité. S’ajoute auusi le manque général de confiance. Manque de confiance des organismes de prêts qui ont resserré les conditions du crédit, manque de confiance des ménages auusi. Surtout la question de la solvabilité des candidats à l’accession. Compte tenu des conditions actuelles de financement (surtout de la durée des emprunts) les charges ne peuvent plus être supportées par nombre de candidats à l’accession surtout les primo accédants ; Il faut rappeler qu’en moyenne les organismes prêteurs exigent un revenu minimum de 4500 euro ! , Plus que jamais, les effets des mesures d’urgence se font attendre. État des lieux des principales mesures tardant à être mises en œuvre ou vidées de leur sens par le législateur. «On a perdu 3 à 9 mois pour la mise en œuvre de nouvelles normes techniques», explique-t-on à la FPI. Sur les 50 mesures de simplification promises pour fin 2014, la moitié ont été repoussées à courant 2015, voire même parfois au second semestre, constate la FPI. Ainsi, les 17 mesures allégeant les règles à l’accessibilité arrêtées mi-février en accord avec les associations représentatives (travaux rendant les logements adaptables aux handicapés), dont une ordonnance en octobre prévoyait les travaux modificatifs des acquéreurs à compter du 1er janvier 2015, sont désormais prévues pour juin 2015. Plusieurs mesures visent à simplifier les autorisations de construction et d’urbanisme de logements neufs afin de fluidifier le marché. Prévue pour décembre, la réduction des délais d’obtention de permis de construire sera votée au premier semestre 2015. En parallèle, la mesure réduisant les obligations de création de parkings dans les immeubles neufs situés en zones tendues et bien desservies par les transports en commun, prévue dans le projet de loi Simplification de la vie des entreprises, vient d’être vidée de son sens par le Sénat et limitée aux résidences pour étudiants et personnes âgées. Cette mesure sera-t-elle rétablie par les députés? Faute de visibilité, les mesures annoncées fin août pour inciter les particuliers à investir dans la pierre renforcent leur attentisme. Bien qu’entré en application le 1er septembre, le nouveau dispositif Pinel (version améliorée de l’ex dispositif Duflot) sera voté en fin d’année dans le cadre du projet de loi de Finances pour 2015. De nombreux particuliers ayant été séduits par le nouveau dispositif ont contacté les promoteurs. Mais, ils préfèrent attendre le vote définitif de la loi avant de s’engager. D’autant qu’il n’est pas exclu que les députés modifient légèrement le texte en deuxième lecture. Alors que le projet de loi prévoit que les investisseurs pourront louer leur bien à leurs ascendants (parents) et descendants (enfants) tout en conservant l’avantage fiscal, les parlementaires pourraient finalement réserver cette disposition à la seule location aux ascendants. Ceux qui loueraient leur bien à un enfant perdraient donc l’avantage fiscal. Par ailleurs, l’abattement exceptionnel de 100.000 euros pour les donations à ses enfants ou petits-enfants pour acheter un logement neuf, lui aussi prévu dans le projet de loi de Finances pour 2015, souffre selon la FPI d’une rédaction trop restrictive. «Il n’y a pas de donation en numéraire pour permettre l’achat d’un logement neuf. La mesure sera sûrement inefficace», juge la FPI.

 

Crédits immobiliers : pas de reprise

Crédits immobiliers : pas de reprise

 

Il manque toujours de l’ordre de 200 000 demandes essentiellement des primo-accédants. Pas certain qu’ils reviennent avec la crise, le manque de confiance et des prix toujours trop élevés, sans parler des restrictions de crédits des banques. . La production de crédits immobiliers en France devrait croître faiblement par rapport à 2013 si l’on retraite les renégociations de crédits qui ont atteint un niveau exceptionnellement élevé l’année passée grâce à la baisse des taux. Grâce aux niveau des taux d’intérêt de crédits immobiliers qui reste très bas à environ 3%, les renégociations devraient toujours représenter, « entre 10 et 15% de la production nouvelle en 2014″, estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Il prédit entre « 650.000 et 700.000 financements d’opérations immobilières » cette année. Ce chiffre avancé par Philippe Taboret est largement tiré par les financements « contraints » (environ 550.000 opérations) liés en premier lieu à l’appétence des Français pour la propriété, mais aussi à la mobilité professionnelle, aux séparations, aux décès, ou à l’agrandissement des familles. Pour revenir aux niveaux de crédits immobiliers d’avant crise en France, Philippe Taboret ne voit que « le retour des primo-accédants sur le marché de l’acquisition » qui ont quasiment disparu des radars depuis 2009. A sons sens, les 150.000 à 200.000 financements qui manquent par rapport à la période d’avant crise sont quasiment uniquement dus à leur retrait du marché de l’accession.

Immobiliers : baisse des taux mais pas assez pour relancer le marché

Immobiliers : baisse des taux mais pas assez pour relancer le marché

Les taux immobiliers poursuivent leur baisse mais pas assez pour relancer un  marché relativement bloqué .Trois problèmes majeurs, des prix de vente encore trop importants, le manque de solvabilité des accédants et un coût du crédit encore trop élevé en regard de l’inflation (autour de 1%°.).  Ils sont tombé en mars à 3% contre 3,04% en février, a indiqué l’observatoire Crédit Logement ce jeudi 24 avril. « Après avoir repris 19 points de base entre juin et octobre 2013, les taux avaient légèrement reculé au cours du troisième trimestre 2013, pour s’établir à 3,08% en décembre », précise le rapport. »Ils ont diminué plus rapidement au cours du 1er trimestre 2014, cédant 8 points de base et revenant à leur niveau d’août 2013″.  La baisse observée a été la plus forte sur le marché des travaux (3,03% en mars contre 3,12% en décembre) et sur celui de l’ancien (2,98% contre 3,08%). n revanche, elle est restée très limitée dans le neuf (3,06% en mars contre 3,08%). En mars, la durée des prêts s’est établie à 206 mois, en moyenne contre 199 mois en février. « La durée moyenne qui avait fortement reculé au début de l’année 2013 – avec le repli de la primo accession sous l’effet de la dégradation du prêt à taux zéro (PTZ+) », recentré sur le neuf – « s’était ressaisie au début du printemps, une fois le choc du PTZ+ absorbé », rappelle l’observatoire.

Baisse des prix immobiliers en France en 2014 d’après S&P

Baisse des prix immobiliers en France en 2014 d’après S&P

S&P  prévoit une nouvelle baisse des prix en 2014 mais suppose une remontée en 2015. Si on peut accorder du crédit à cette prévision de baisse par contre on peut s’interroger sur une éventuelle remontée en 2015 car comme le souligne S&P  le ratio d’accessibilité n’a encore guère gougé ; en clair les prix sont encore beaucoup trop élevés par rapport à la solvabilité des candidats à l’accession. La baisse des prix de l’immobilier résidentiel en France devrait se poursuivre cette année avant un léger rebond en 2015, le déficit structurel de l’offre continuant de soutenir le marché malgré une remontée progressive des taux d’intérêt, prévoit Standard & Poor’s. Les économistes de l’agence de notation anticipent ainsi une baisse des prix de 3,0% en 2014, venant après celles de 2% en 2013 et 2,1% en 2012, avant une hausse de 2,0% en 2015, et ce sur la base d’une croissance de l’économie française qui atteindrait 0,6% cette année et 1,4% l’an prochain. S&P insiste sur le caractère singulier du marché immobilier français, où la crise économique des cinq dernières années n’a que très peu amélioré le « ratio d’accessibilité » (prix moyen d’un bien rapporté au revenu annuel). A 3,8 en novembre 2013, celui-ci reste très proche de ses plus hauts de 2007. La faiblesse de l’offre explique pour l’essentiel que la correction soit restée modeste après la flambée spectaculaire des prix (+157%) enregistrée entre 1997 et 2007. S&P souligne que les derniers chiffres de permis de construire n’incitent pas à l’optimisme sur ce plan pour 2014. Un autre facteur de soutien au marché ces dernières années a été la baisse des taux de crédits, qui ne devraient remonter que très progressivement, selon le scénario de S&P. Une accélération de la hausse des taux aurait pour conséquence d’accentuer le recul des prix immobiliers, souligne l’agence, en précisant toutefois qu’elle juge peu probable pour l’instant une telle évolution.

 

Immobiliers : nouvelle remontée des taux

Immobiliers : nouvelle remontée des taux

 Les taux des prêts immobiliers ont poursuivi en août en France la remontée amorcée en juillet après une baisse ininterrompue depuis début 2012, selon les données publiées mercredi par l’observatoire Crédit logement/CSA. Les taux moyen des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis le mois dernier à 2,98%, contre 2,92% en juillet. Ils étaient tombés à 2,89% en juin, un niveau jamais constaté auparavant. La remontée est plus faible pour le marché du neuf (2,95% contre 2,91% en juin), dans la moyenne de l’ensemble pour le marché de l’ancien (2,98% contre 2,90%), mais un petit peu plus rapide pour le marché des travaux (3,01% contre 2,86%). En termes d’activité, le marché a accusé en août un recul saisonnier plus marqué qu’habituellement parce que les mois précédents avaient été particulièrement actifs. Le volume de production de prêts est toujours en progression (+14,3% par rapport à août 2012) mais, compte tenu de la forte diminution des apports personnels mobilisés et donc d’un recours au crédit plus intense, le nombre de prêts bancaires accordés a augmenté moins rapidement (+3,0% en rythme annuel).

 

Immobiliers ; augmentation des propriétaires surendettés

Immobiliers ; augmentation des propriétaires surendettés

 

 

Selon la dernière enquête typologique sur le surendettement des ménages , menée par la Banque de France sur l’année 2011, on trouve de plus en plus de propriétaires immobiliers parmi les personnes surendettées. La part des 202.874 dossiers traités par la Banque de France comportant un endettement immobilier est passée de 7,2 % en 2010 à 8,7 % en 2011. Un endettement consécutif à l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou suite à la réalisation de travaux. « Cette évolution est à mettre en relation avec la progression observée de la part des propriétaires et des propriétaires accédants dans les situations de surendettement déclarées recevables par la commission », constate la BDF. En effet, si les locataires constituent l’immense majorité des personnes en surendettement (78,6 % en 2011), La part des propriétaires est passée de 7,5 % à 9,3 % en un an. La différence entre les deux chiffres s’explique par le fait que la dette immobilière des propriétaires n’est pas toujours à l’origine du surendettement.  La Banque de France révèle aussi que l’encours moyen de dettes immobilières est nettement supérieur à celui des autres catégories de dettes (crédit à la consommation, crédit révolving etc.). Il ressort à 95.250 euros. Conséquence de cet accroissement des dettes liées aux emprunts immobiliers, l’endettement global moyen par dossier est en progression de 6,8 % à 36.800 euros. Une situation critique alors que 81,2 % des personnes dans cette situation dispose d’une capacité de remboursement inexistante ou faible (strictement inférieure à 450 euros par mois). L’enquête de la Banque de France montre aussi un vieillissement de la population surendettée. La part des plus de 65 ans grimpe à 8,4%, alors que les plus de 55 ans représentent près d’un quart de la population des surendettés (23,6 %), contre 53,3 % pour les 35-54 ans). Autre évolution montrée par les 202.874 dossiers déclarés recevables par la commission, la hausse du montant des ressources des personnes concernées : 78,5 % des ménages ont des ressources mensuelles inférieures ou égales à 2.000 euros. Ils étaient 83,1 % en 2010. On peut y voir aussi une conséquence de la crise qui touche une frange de plus en plus large de la population française.

 

 

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