La bulle immobilière (BCE)

La bulle immobilière inquiète le gendarme européen des banques

À juste titre,  la banque centrale européenne s’inquiète du possible éclatement de la bulle immobilière qui pourrait nourrir la prochaine crise financière. Dans les grandes métropoles, les prix n’ont cessé d’augmenter au point d’atteindre des seuils qui pourraient à terme mettre en cause l’intérêt financier de l’opération. De ce point de vue,  l’écart entre les grandes métropoles et certaines zones rurales paraient particulièrement excessif. Ainsi par exemple il faut compter plus de 10 000 € le mètre carré à Paris soit 10 fois plus que dans certaines zones rurales éloignées des centres économique. Un investissement d’un million voir davantage repose essentiellement sur la valeur de revente éventuelle du bien. Or le marché est devenu très spéculatif et rien n’indique que ce prix de revente va continuer de ce se  réévaluer. Au contraire, il pourrait bien être affecté par une baisse plus en adéquation avec les revenus des investisseurs propriétaires et l’évolution du prix des loyers. Pour les propriétaires comme pour le locataire il y a des seuils de solvabilité qu’il est difficile de dépasser sauf à imaginer que la spéculation continuera de soutenir les prix.  Danièle Nouy, la responsable de la supervision du secteur bancaire à la Banque centrale européenne (BCE), dans l’entretien accordé à l’agence de presse lettone LETA. Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a favorisé une envolée des prix de l’immobilier dans plusieurs villes et régions européennes, au risque de créer des bulles financières. « Qu’est-ce qui pourrait provoquer la prochaine crise ? Je ne sais pas, mais je suspecte que ce pourrait être le marché immobilier. Nous savons avec certitude qu’il y aura une nouvelle crise. Mais nous ignorons quand et pour quelle raison ». Concernant les pays baltes, Danièle Nouy estime aussi que le boom des prix dans l’immobilier commercial constitue un risque, tout comme le recours à des taux variables car il n’y a aucune garantie que les salaires ou les bénéfices augmenteront de concert avec les taux. Les pays nordiques notamment sont exposés par ricochet, les banques scandinaves détenant nombre d’établissements financiers baltes, a-t-elle ajouté.

 

 

L’Impôt sur la fortune immobilière : le piège à cons

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière pourrait se révéler particulièrement plus ravageur que l’ancien impôt sur la fortune. Cela en raison notamment de la croissance exponentielle des valeurs de l’immobilier dans les zones très denses et ou très touristiques. Un phénomène également encouragé par les plates-formes de location d’appartement à des étrangers notamment. Dans nombre de très grandes villes beaucoup d’appartement se transforme en fait en hôtels. Le taux de rentabilité de la location temporaire est autrement plus important qu’avec la location  traditionnelle. Sur la tendance dans les quatre à cinq ans à venir, il est probable que plusieurs millions de propriétaires immobiliers atteindront le chiffre fatidique de 1,3 millions d’euros pour la valeur de leur patrimoine immobilier. De ce point de vue là nouvelle taxe va forcément encourager la recherche d’une meilleure rentabilité du capital investi dans l’immobilier et contribuer à tirer encore les prix vers le haut. La suppression de l’ISF classique va entraîner un manque à gagner de près de 3,2 milliards d’euros pour l’État alors qu’en 2016, l’ISF a rapporté près de 5 milliards. Pour ses détracteurs, cette transformation est « un cadeau aux plus riches ». L’ISF est payé aujourd’hui par 350.000 foyers au patrimoine net supérieur à 1,3 million d’euros. Il sera remplacé par un nouvel impôt, au même seuil et au même taux, mais dont le champ sera réduit au patrimoine immobilier. En apparence donc pas de changement sauf que la valeur de l’immobilier ne cesse de s’envoler. Les principales victimes seront celles des propriétaires occupants même après l’abattement fiscal prévu L’IFI concernera donc les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier net taxable, après déduction des dettes, supérieur à 1,3 million d’euros. Le tarif applicable sera de 0,5% à 1,5% selon l’importance du patrimoine. L’abattement de 30% sur la résidence principale, lui, sera maintenu. L’IFI est censé concerner tous les placements immobiliers. Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les titres de sociétés foncières cotées en Bourse devraient donc, en toute logique, entrer dans son champ.

Balkany : un mariage arrangé pour réaliser une opération immobilière

Et encore une nouvelle affaire pour les Balkany qui aurait arrangé un mariage pour permettre a réalisation d’uen opération immobilière. Du coup les enfants du marié porte plainte d’autant que le marié a rapidement quitté son épouse après la vente un peu forcée de sa maison.  Patrick Balkany fait l’objet depuis octobre d’une mise en examen pour blanchiment de fraude fiscale mais il apparaît avec son épouse ce mardi dans une toute nouvelle affaire. Le parquet de Nanterre a ouvert une enquête préliminaire pour abus de faiblesse, révèle franceinfo. En cause, un mariage célébré en juin 2014 à la mairie de Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) par le député- maire (LR), Patrick Balkany.  La cérémonie se déroule en très petit comité. Les futurs époux sont sexagénaires et militants pro-Balkany; ils se sont rencontrés lors de la campagne des municipales, en 2014. La mariée est une ancienne standardiste de la mairie de Levallois-Perret. Patrick Balkany célèbre l’union devant trois témoins : sa femme et adjointe Isabelle, un élu, et le mari d’une conseillère municipale. Selon franceinfo, ce mariage n’a pas été publié au bulletin municipal. La mariée ne connaîtrait pas la famille de son époux.  Ce sont les deux filles du marié, mises au courant a posteriori du mariage, qui ont déposé plainte. Elles soupçonnent leur père d’avoir été abusé par sa nouvelle épouse. Car quelque temps après son mariage, il a vendu sa maison de Levallois à un conseiller municipal de la ville travaillant pour un homme d’affaires originaire de Dubaï. Selon France Info, le sexagénaire refusait jusqu’alors de vendre son logement, dernière parcelle à acquérir pour mener à bien le projet. Puis le marié est parti vivre en Normandie. Mais le couple a divorcé dans les mois qui ont suivi.   Tous les protagonistes du dossier ont déjà été entendus par les policiers en charge de l’enquête. Et contestent un quelconque mariage arrangé.

 

Crise immobilière : des prix qui ont trop flambé depuis 15 ans

Crise immobilière : des prix qui ont trop flambé depuis 15 ans

 

 

Inutile de chercher ailleurs la crise de l’immobilier, elle  tient à la hausse des prix au cours de ces 15 dernières années, des prix qui ont flambé. Du coup se pose un problème général de solvabilité pour les accédants et en particulier pour les jeunes primo accédants. Dans le même temps les banques ont resserré les conditions du crédit pour éviter d’accumuler des actifs douteux. Pour un  prix moyen de 230 000 euros , il faut une garantie de rémunération mensuelle « assurée »  de l’ordre de 4500 euros, garantie que bien peu peuvent présenter Le prix de l’achat moyen (mais il y a beaucoup de dispersion autour cette moyenne) est en effet passé à 230 000 euros . Dans la capitale, avec un budget constant corrigé de l’inflation de 230.000 euros, un acheteur peut aujourd’hui s’offrir un 27 m2, contre 57 m2 quinze ans plus tôt. À Nice, on est passé avec la même somme de 111 m2 en 1999 à 59 m2 cette année. Même glissade spectaculaire à Lyon, où ceux qui se payaient un 137 m2 en 1999 doivent se contenter maintenant d’un 70 m2.  Au cours des quinze dernières années, le smic n’a progressé que de 53 % quand, selon la Fnaim, les tarifs de la pierre se sont envolés à Paris (+ 165 %), à Lyon (+ 151 %) et à Nice (+ 142 %). Comment expliquer un tel phénomène?  « Ce phénomène de France immobilière à deux vitesses existe aussi entre les centres-villes et la périphérie» Jean-François Buet, président de la Fnaim. «Cette hausse des prix a été rendue supportable à cause de deux particularités: les taux des crédits immobiliers ont fortement reculé depuis quinze ans, passant dans la période de 6,40 % à 2,85 % aujourd’hui. Et la durée des crédits immobiliers a été allongée pour s’établir aujourd’hui à 17,5 ans», explique Jean-François Buet, président de la Fnaim. Reste que l’envolée des prix de la pierre ne concerne pas toute la France mais seulement les très grandes agglomérations. Pour l’immobilier comme pour les autres domaines, les écarts se creusent entre les grandes agglomérations et le reste du pays. Sans parler des territoires ruraux (où la les prix s’écroulent).  la comparaison avec les villes moyennes est édifiante. Avec 230.000 euros, à Mulhouse, l’acheteur peut quasiment se payer la même surface aujourd’hui (152 m2) qu’il y a quinze ans (157 m2). À Nevers, la surface achetable a un peu plus régressé. Mais la chute n’est pas sensible (206 m2 en 2014, contre 223 m2 en 1999). En fait, entre les grandes agglomérations et les villes moyennes, l’écart s’est creusé depuis la crise économique déclenchée fin 2008. À Paris comme à Nice et à Lyon, la surface achetable avec 230.000 euros a continué à reculer depuis, même s’il ne s’agit plus d’une chute spectaculaire. Autrement dit, le prix de la pierre a encore légèrement progressé. En revanche, dans les villes moyennes, la surface achetable pour ce budget corrigé de l’inflation s’est remise à progresser depuis cinq ans. À Nevers, elle est passée de 159 m2 à 206 m2. À Mulhouse de 128 m2 à 152 m2.

 

Nouvelle bulle immobilière en Europe ?

Nouvelle bulle immobilière en Europe ?

 

Une bulle immobilière en Europe, c’est possible mais avec des réalités  différentes. En Allemagne et à Londres, les prix augmentent dangereusement. En France c’est l’inverse, les prix chutent simplement parce qu’il n’y a plus d’acheteurs  (aux prix proposés) et que les banques ont resserré les conditions de crédit. A terme en tout cas, tout cela pourrait provoquer de fortes perturbations sur le marché. Ce week-end, Reikyavick a annoncé une mesure pour les ménages ayant contracté un emprunt immobilier indexé sur l’inflation: jusqu’à 24.000 euros de remise sur la somme à rembourser aux banques. Une décision qui n’est peut-être pas si isolée que cela. En effet, le spectre des bulles immobilières ressurgit en zone euro, alimenté peut-être par les politiques accommodantes des banques centrales européennes. C’est, en tous cas, un sujet de préoccupation au sein de la Banque centrale européenne, qui suit de très près l’évolution de certains marchés. Des taux très bas, des injections massives de liquidités, les deux ingrédients réunis sont-ils en train d’alimenter des bulles immobilières? Seule certitude: les prix sont en en train de flamber dans plusieurs pays européens. C’est à Londres que le phénomène est le plus spectaculaire, les prix ont grimpé de 10% en à peine 1 mois. En Allemagne, la hausse n’est pas comparable mais suffisante pour inquiéter la Bundesbank.Les prix ont grimpé de 20% en 3 ans dans toutes les grandes villes du pays, sur un marché immobilier où c’était pourtant le calme plat depuis des années. Selon le Bild, les taux sont tellement bas que de plus en plus d’Allemands en profitent pour acheter sans aucun apport.Le phénomène inquiète. Suffisamment, en tous cas, pour que la Banque d’Angleterre décide de lever le pied en fin de semaine dernière. Elle a décidé de suspendre toutes ses mesures qui favorisaient les crédits immobiliers.