Immobilier : la chute continue

Immobilier : la chute continue

Du faîte de folle des prix, de la montée des taux d’intérêt passé de 1 % à 3 % et bientôt à 4 % et surtout de la baisse du pouvoir d’achat nombre de candidats à l’accession à la propriété non plus la solvabilité nécessaire. Du coup l’immobilier s’écroule et la crise du logement va devenir très grave pour l’ensemble du secteur.

Le secteur tout entier neuf et occasion, achat ou location constitue une bombe qui pourrait exploser. En effet la cible des éventuels acquéreurs se réduit de plus en plus compte-tenu de leur manque de solvabilité. Une crise de solvabilité nourrie par la baisse du pouvoir d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt et la folle envolée des prix de l’immobilier. Quant à la location elle est notamment aussi affectée par les nouvelles normes kafkaïennes et très coûteuses qui découragent les propriétaires de louer les appartements qu’il possède. Finalement en fin d’année on risque de constater une baisse des emprunts de leur de 40 à 50 %.

Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), prévient, d’une manière plus pressante que «l’année 2023 sera catastrophique». Début avril, Olivier Salleron, le président de la Fédération française du bâtiment (FFP), avait, lui, souligné que «100.000 emplois étaient menacés dans la construction». De fait, la crise est globale et affecte tout le secteur, depuis l’achat dans le neuf et l’ancien à la location.

Au-delà de leur impact économique, les graves difficultés que connaît actuellement l’immobilier risquent d’engendrer une crise sociétale si les Français ne parviennent plus à se loger correctement. De quoi envisager «une bombe sociale», un terme évoqué pour la première fois par Robin…

C’est la douche froide pour les Français qui souhaitent acheter un logement pour le louer. Longtemps bien aimés des banques, les investisseurs se voient aujourd’hui barrer la route du crédit. Elles ne leur prêtent plus ou peu. Et même avec un apport substantiel d’argent frais, ils ne parviennent tout simplement plus à obtenir un crédit. «Les clients veulent acheter. Ils en ont la capacité. Mais quand on dépose un dossier de prêt tout devient plus compliqué», indique Samuel Berrih, agent immobilier pour le réseau de mandataires Keller Williams à Paris. Les établissements financiers ont fermé les vannes. «Certaines banques nous disent qu’elles ne veulent même pas étudier de nouveaux dossiers», poursuit le professionnel.

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

Par David Brauman, gérant associé de BLG immobilier dans la Tribune

Un article qui pense avoir trouver un des remèdes pour résoudre en partie la question de la crise des régimes des retraites. Le problème c’est qu’il fait l’impasse sur la crise du logement qui justement va priver une partie importante de la population et notamment les jeunes de l’accès à la propriété fautent de solvabilité suffisante face à la folle envolée des prix, à la hausse des taux d’intérêt et à la baisse du pouvoir d’achat . Avant de prétendre résoudre la question des retraites, il serait utile de résoudre la crise du logement en général NDLR

Incertitude et méfiance, une France inquiète. Le système de retraites actuel n’est pas crédible sur le long terme. Dans un contexte d’inflation galopante et de service public en difficulté, il y a fort à parier que les pensions versées s’avèreront insuffisantes, voire même inexistantes, et ce quelle que soit la profession exercée et le régime de retraite correspondant.

Si ce présage peut paraître bien sombre, il n’est pas l’apanage de quelques oiseaux de mauvais augure isolés : selon une analyse publiée par la Caisse des Dépôts en avril 2023, 78% des personnes interrogées s’inquiètent pour le système des retraites et 40 % pensent ne pas avoir de pension lorsque viendra l’heure de leur départ, chiffre qui atteint 52% chez les 25-34 ans (2). Cette préoccupation a été motrice dans les contestations de la réforme des retraites laborieusement actée par le Président, et s’assortit d’une méfiance croissante envers la politique.

De fait, au début de l’année 2022, « méfiance » est le deuxième mot le plus cité spontanément par les Françaises et Français lorsqu’on les interroge sur leur état d’esprit actuel, avec le score inédit de 37% de mention, juste après la lassitude et avant la morosité3. Incertitude quant aux retraites et baisse notable de la confiance dans les dirigeantes et dirigeants du pays, voilà deux motivations qui engagent à assurer ses vieux jours soi-même. Pour ce faire, il n’y a pas de secret. Il faut investir.

L’investissement, le choix de la raison
« Ta retraite c’est pas dans la rue, c’est dans la pierre » (4).

Ce slogan d’une récente campagne d’affichage placardée dans les rues parisiennes, donne le ton. Compter sur les pensions de retraites pour bien vivre, c’est prendre un risque considérable. Épargner et investir pour devenir propriétaire n’est pas un luxe, c’est un choix stratégique indispensable.

En 2018 en France, seuls 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l’INSEE. La location est un gouffre financier, de l’argent jeté par les fenêtres. Quitte à avoir des dépenses mensuelles, autant qu’elles soient des mensualités de remboursement de prêt immobilier permettant l’acquisition, à terme, d’un patrimoine.

Des obstacles illusoires, l’investissement à la portée de la majorité

La réserve avancée du fait de revenus faibles par certaines et certains est loin d’être un véritable obstacle. Sous couvert d’être un « bon payeur », c’est-à-dire que lesdits revenus soient réguliers et que la situation professionnelle soit stable, les banques sont en réalité plutôt enclines à accorder des prêts immobiliers aux ménages modestes. Autre frein qui paralyse les particulières et particuliers, l’obsession de résider à proximité immédiate de son lieu de travail.

Fausse bonne idée, car ces lieux n’offrent pas forcément de logement à la vente et contraignent donc à la location ad vitam æternam. Or l’ère de l’emploi à vie est depuis plusieurs années déjà révolue, de fait, conditionner ses dépenses financières à la localisation de son job du moment et donc potentiellement se priver d’accéder à la propriété, gage de sécurité, relève d’un mauvais calcul.

Investir pour son avenir, cela témoigne d’une vision de long terme prudente et prévoyante. Et cela s’adresse particulièrement aux femmes, dont le patrimoine est inférieur à celui des hommes (5), écart qui tend à se creuser avec une différence de capital passée de 9% en 1998 à 16% en 2015 (6). Ne pas gaspiller son argent en loyer, ni le laisser croupir. Pour Sibylle Le Maire, directrice exécutive du groupe Bayard et fondatrice de ViveS, un média « pour les femmes qui osent parler d’argent », les femmes démontrent globalement une très bonne gestion des comptes du foyer mais se cantonnent souvent à la sphère domestique, restant encore majoritairement éloignées des cercles d’investissement (7). De fait, les éventuels divorces ou ruptures professionnelles, ainsi que le passage à la retraite les placent dans des situations de vulnérabilité financière. Il est temps d’oser placer son capital pour s’en prémunir.

Enfin investir, cela n’est pas abandonner la lutte pour le maintien du système de retraites solidaire si caractéristique de la France. Assurer ses arrières ne signifie pas renoncer à l’idée des droits sociaux. Mais s’il convient d’œuvrer en leur faveur, il s’avère précautionneux d’imaginer devoir faire sans. « Espérer le meilleur et prévoir le pire » pour résumer l’idée. Juste au cas où.

______

(1) Sondage Toluna Harris Interactive pour Public Sénat et AEF Info, 27 mars 2023

(2) Analyse de la Caisse des Dépôts, 15 avril 2023

(3) Baromètre de la confiance politique du CEVIPOF, 2022

(4) Campagne d’affichage de David Brauman, mars 2023

(5) Pourquoi les hommes sont plus riches que les femmes en France. Et de plus en plus » Le Monde, Marceau Bretonnier et Clémence Duneau, 12 juillet 2020

(6) Inequalities and the individualization of wealth, 2019

(7) Vidéo Le HuffPost « Inciter les femmes à investir leur argent, c’est l’objectif de ce média », 30 novembre 2022

Immobilier-Faire face à la crise du logement

Immobilier-Faire face à la crise du logement

Xavier Lépine , président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) appelle à repenser les manières de soutenir le secteur pour permettre aux Français d’accéder à la propriété. Tribune dans le JDD.

« 3,5 milliards d’euros : c’est le montant que la Caisse des dépôts va engager pour « sauver » le logement, en rachetant des programmes de construction. C’est beaucoup d’argent, nécessaire et bienvenu ; et en même temps, c’est bien peu. C’est l’équivalent de 17 000 logements, autrement dit pas grand-chose en regard du 1,2 million de transactions annuelles, représentant 250 milliards d’euros, et de l’angoisse qui traverse notre pays du fait de l’impossibilité de bien se loger, ou de se loger tout court. Les politiques publiques à coups de milliards, qui devraient faire disparaître le problème mais ne le font en réalité que superficiellement, nous en avons l’habitude. Elles sont l’expression d’un mal français, fait de résignation, de conservatisme et d’une croyance naïve dans la toute-puissance de l’État. Le logement est en crise : soit ! Eh bien, pour reprendre l’aphorisme churchillien : ne gâchons pas une bonne crise ! À la résignation, opposons l’optimisme, et au conservatisme, l’innovation !

Faisons-le en partant du bon constat. En vingt ans, le prix du logement a doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 35 %. Par ailleurs, les coûts de construction ne vont pas baisser : le réchauffement climatique imposera des coûts supplémentaires d’adaptation de nos habitats. Autre réalité : les taux d’intérêt ne reviendront pas de sitôt à 1 %. Enfin, ce que l’on ne dit pas assez fort, c’est que l’accès à la propriété – rêve que pouvaient encore réaliser les générations précédentes – est devenu pour de multiples raisons un objectif inaccessible. Pour beaucoup de Français, la location s’est imposée comme un horizon indépassable. Pour autant, être locataire suppose déjà que des investisseurs soient prêts à détenir des actifs immobiliers dont la rentabilité est de plus en plus faible.

Jeunes générations, familles monoparentales, familles recomposées, familles nombreuses, ou tout simplement résidents dans une zone dense hors de prix : la réponse aux aspirations légitimes de toutes ces personnes ne peut se limiter à soutenir le marché à hauteur de moins de 10 % de la production annuelle de logements neufs, alors même que l’essentiel des transactions concerne l’ancien, dont le volume d’échange est cinq fois supérieur ; elle ne doit pas se limiter à un « coup de pouce » de l’État, ou à généraliser le logement social comme norme de la septième puissance économique mondiale.

Des milliards, oui ! Mais, surtout, plus d’intelligence dans la manière de les investir. Nous avons le devoir de réinventer un marché devenu dysfonctionnel. Et nous sommes quelques acteurs, nouveaux entrants sur le marché de l’immobilier et de l’accès à la propriété, à être persuadés que cette crise est une opportunité d’innover, de penser « out of the box », pour reprendre une expression que Churchill aurait sûrement appréciée.

Il est urgent de faire évoluer notre système de financement, de détention des actifs ; urgent d’adapter au logement ce que le secteur automobile fait depuis des années. Aujourd’hui, on n’achète plus sa voiture comme avant, on l’achète en LOA (location avec option d’achat). On peut imaginer des solutions équivalentes pour l’immobilier. Il existe des voies alternatives à la pleine propriété, qui permettent de faire converger les intérêts de ceux qui aspirent à acheter, jusqu’ici en vain, et ceux d’acteurs institutionnels prêts à investir en sortant des schémas classiques pour autant que la rentabilité soit au rendez-vous. Il y a des voies nouvelles pour permettre à de nombreuses personnes d’acquérir autrement le logement dont elles ont besoin, avec les moyens financiers dont elles disposent.

En nous penchant vraiment sur la question de la propriété, nous touchons à l’âme de notre nation, et à son tourment du déclassement. Cette crise du logement nous invite collectivement, acteurs privés et publics, à faire preuve de plus d’inventivité pour rendre de nouveau possible cette aspiration si puissante dans notre imaginaire : devenir propriétaire de son logement. »

Immobilier- Inquiétude sur les SCPI

Immobilier- Inquiétude sur les SCPI

La crise générale du logement nécessairement à des conséquences sur les placements financiers en particulier les SCPI dont les rendements risquent de s’affaiblir de manière très notable. L’an passé, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont encore séduit les particuliers, qui y ont investi plus de 10 milliards d’euros. Si elles conservent un large intérêt en 2023, le nouveau contexte économique incite cependant à la prudence.

En 2022, les fonds immobiliers grand public ont encore bénéficié d’un engouement des épargnants et battu leur précédent record. « Toutes catégories confondues, la collecte nette a été de 16,1 milliards d’euros, soit 47 % de plus que l’année précédente », explique Jean-Marc Coly, président de l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Sans surprise, dans cette famille de placements, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) restent le produit préféré des investisseurs, puisqu’ils y ont placé près de 10,1 milliards. Le reste de la collecte se partage entre les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les sociétés civiles à vocation immobilière (SCI). Au global, « en tenant compte de la détention en unités de compte immobilières, ce sont plus de 4 millions de Français qui détiennent aujourd’hui des parts de fonds immobiliers non cotés », ajoute Jean-Marc Coly.

Le problème c’est que les SCPI pourraient aussi être touchées par la crise plus générale du logement qui se caractérise par un gap de plus en plus important entre le manque de solvabilité de nombre d’acquéreurs potentiels et les prix de l’immobilier. L’hypothèse de l’éclatement d’une bulle immobilière n’est pas écartée en raison de cet écart entre l’offre et la demande.

Immobilier : Tendance inévitable à la baisse des prix

Immobilier : Tendance inévitable à la baisse des prix

L’augmentation des taux d’intérêt et d’une façon plus générale l’inflation affecte durablement la solvabilité des acquéreurs potentiels. Le secteur se retrouve dans une situation de crise grave dont témoigne déjà la baisse très nette du nombre de prêts et de transactions. Tendanciellement les prix devraient diminuer pendant assez longtemps.

Dans leur dernière note de conjoncture immobilière, diffusée le 15 mai, les Notaires de France font parler les avant-contrats pour anticiper l’état du marché de l’immobilier ancien dans les mois à venir.

Le volume de transactions immobilières annuelles pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été 2023, selon les Notaires de France. (Sébastien CALVET/REA)

. Après plusieurs années de taux bas soutenant le pouvoir d’achat des ménages et les prix de l’immobilier, le retour à la normale est brutal. Dommage collatéral de la lutte contre l’inflation, le taux d’emprunt moyen a été multiplié par trois en quinze mois, passant de 1,07 % hors assurance en janvier 2022 à 3,15 % en avril dernier, d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.La tendance est aujourd’hui autour de 4 %

L’amoindrissement de l’effet de levier du crédit a des répercussions sur le terrain : les opérations immobilières marquent le pas. D’après la note de conjoncture des Notaires de France parue ce 15 mai, le volume de transactions en France, hors Mayotte, en cumul sur douze mois, est passé de 1.205.000 en août 2021 (le dernier pic atteint) à 1.083.000 fin février 2023.

Secteur -Immobilier: une catastrophe annoncée

Secteur -Immobilier: une catastrophe annoncée

Par Raphaël Legendre et Jérémy Bouillard dans l’Opinion

Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc d’offre et de demande. Une bombe sociale à retardement, comme l’explique notre le Raphaël Legendre

Pourquoi le secteur du logement est-il dans la tourmente ?
Raphaël Legendre, journaliste au service économie de l’Opinion : Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc. Un choc d’offre tout d’abord, avec la flambée des coûts de l’énergie qu’on a connue après l’invasion russe en Ukraine.

Les pénuries de matériaux qui ont entraîné aussi une très forte hausse des coûts de la construction. Et, depuis un an, est venu s’ajouter à ce choc d’offre un choc de demande avec une hausse brutale des taux d’intérêt de la BCE : + 3 points en 12 mois, ce qui a très fortement resserré le crédit bancaire pour les logements.

Les ménages ont aujourd’hui beaucoup moins de moyens de s’endetter pour acheter leur logement. Ce qui a jeté un grand coup de froid sur le marché de l’immobilier.

Pourquoi le problème est politique en plus d’être économique ?
Le logement c’est d’abord et avant tout le quotidien des Français. C’est l’une des premières dépenses contraintes, tout comme l’alimentation. On a vu la colère monter avec la flambée de l’inflation ces derniers mois. C’est la même chose sur le logement.

C’est un sujet d’abord et avant tout politique. Véronique Bédague, présidente de Nexity, premier promoteur immobilier, très critique vis-à-vis de l’inaction du gouvernement ces derniers jours, a cité quelques chiffres qui font froid dans le dos.

Le logement c’est plus 100 000 personnes mal logées, plus 10% de personnes à la rue et plus 100 000 demandeurs de logements sociaux.

Des demandes de logements sociaux qui touchent désormais la classe moyenne. Ce qui donne un sentiment de déclassement qui est, bien évidemment, d’abord et avant tout politique.

Quelles solutions sont sur la table ?

D’abord, au sein de l’exécutif, on explique que si la construction neuve est effectivement en crise, la rénovation peut prendre le relais pour les entreprises du bâtiment.

La France détient le record européen des logements vacants et beaucoup sont à rénover, notamment du côté des passoires énergétiques. Cela donne un relais de croissance pour les entreprises de la construction.

Par ailleurs, la Caisse des dépôts est actuellement en train de préparer un plan pour supporter la construction. On parle de 15 à 20 000 logements supplémentaires qui pourraient être mis sur le marché.

Et enfin, Bruno Le Maire travaille actuellement à un assouplissement des conditions d’octroi du crédit bancaire avec le gouverneur de la Banque de France.

L’année dernière, le Haut Conseil de stabilité financière avait donné un gros tour de vis sur les conditions d’octroi de ces crédits : pas plus de 25 ans, pas plus de 35% d’endettement.

Ces conditions pourraient être assouplies d’ici la prochaine réunion du Haut Conseil de stabilité financière, en juin. Avec, à l’ordre du jour, une éventuelle révision du taux d’usure qui a très nettement contraint le crédit ces derniers mois.

Immobilier: une catastrophe annoncée

Immobilier: une catastrophe annoncée

Par Raphaël Legendre et Jérémy Bouillard dans l’Opinion

Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc d’offre et de demande. Une bombe sociale à retardement, comme l’explique notre le Raphaël Legendre

Pourquoi le secteur du logement est-il dans la tourmente ?
Raphaël Legendre, journaliste au service économie de l’Opinion : Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc. Un choc d’offre tout d’abord, avec la flambée des coûts de l’énergie qu’on a connue après l’invasion russe en Ukraine.

Les pénuries de matériaux qui ont entraîné aussi une très forte hausse des coûts de la construction. Et, depuis un an, est venu s’ajouter à ce choc d’offre un choc de demande avec une hausse brutale des taux d’intérêt de la BCE : + 3 points en 12 mois, ce qui a très fortement resserré le crédit bancaire pour les logements.

Les ménages ont aujourd’hui beaucoup moins de moyens de s’endetter pour acheter leur logement. Ce qui a jeté un grand coup de froid sur le marché de l’immobilier.

Pourquoi le problème est politique en plus d’être économique ?
Le logement c’est d’abord et avant tout le quotidien des Français. C’est l’une des premières dépenses contraintes, tout comme l’alimentation. On a vu la colère monter avec la flambée de l’inflation ces derniers mois. C’est la même chose sur le logement.

C’est un sujet d’abord et avant tout politique. Véronique Bédague, présidente de Nexity, premier promoteur immobilier, très critique vis-à-vis de l’inaction du gouvernement ces derniers jours, a cité quelques chiffres qui font froid dans le dos.

Le logement c’est plus 100 000 personnes mal logées, plus 10% de personnes à la rue et plus 100 000 demandeurs de logements sociaux.

Des demandes de logements sociaux qui touchent désormais la classe moyenne. Ce qui donne un sentiment de déclassement qui est, bien évidemment, d’abord et avant tout politique.

Quelles solutions sont sur la table ?

D’abord, au sein de l’exécutif, on explique que si la construction neuve est effectivement en crise, la rénovation peut prendre le relais pour les entreprises du bâtiment.

La France détient le record européen des logements vacants et beaucoup sont à rénover, notamment du côté des passoires énergétiques. Cela donne un relais de croissance pour les entreprises de la construction.

Par ailleurs, la Caisse des dépôts est actuellement en train de préparer un plan pour supporter la construction. On parle de 15 à 20 000 logements supplémentaires qui pourraient être mis sur le marché.

Et enfin, Bruno Le Maire travaille actuellement à un assouplissement des conditions d’octroi du crédit bancaire avec le gouverneur de la Banque de France.

L’année dernière, le Haut Conseil de stabilité financière avait donné un gros tour de vis sur les conditions d’octroi de ces crédits : pas plus de 25 ans, pas plus de 35% d’endettement.

Ces conditions pourraient être assouplies d’ici la prochaine réunion du Haut Conseil de stabilité financière, en juin. Avec, à l’ordre du jour, une éventuelle révision du taux d’usure qui a très nettement contraint le crédit ces derniers mois.

Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

L’année 2023 sera sans doute le début d’une très grande crise affectant l’immobilier. L’envolée des prix a été telle que désormais une énorme majorité de Français n’ont plus la solvabilité nécessaire espérer l’acquisition. Ainsi par exemple pour acquérir un bien de 400 000 € sur 25 ans il faut un salaire de 4850 €Quel revenu pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ? Pour souscrire un emprunt de 400 000 € sur 25 ans, votre salaire mensuel doit être au minimum de 4 850 € , soit seulement autour de 10 % de la population.

par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université dans the Conversation

En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d’agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l’été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023. En outre l’envol des taux d’intérêt bientôt à 4 % contribue évidemment honnête tassement du secteur.

Ce retournement s’explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production – comme les matières premières et l’énergie fossile – ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.

Immobilier: Des taux qui vont approfondir la crise

Immobilier: Des taux qui vont approfondir la crise

La chute drastique du nombre de prêts pour achat immobilier témoigne de la gravité de la crise ; une crise qui va encore s’approfondir avec la perspective de taux encore en hausse et bientôt à 4 %. En clair, se pose une énorme question de solvabilité pour les candidats acheteurs dont la cible continue de se réduire. Il n’y a plus que 10 à 20 % de la population qui présente une solvabilité suffisante pour acquérir un logement.

Le nombre de crédit immobiliers a chuté de 40% en un an. Cela risque de ne pas s’arranger, puisque les taux d’intérêt vont encore augmenter. Qui pourra encore acheter ?
Financer son achat immobilier coûte de plus en plus cher, et la situation pourrait bien empirer, car les taux d’intérêt s’envolent. À 1,07% en moyenne il y a un an et demi, ils sont à 3,15% en avril, et ils pourraient grimper à 4% en septembre.

Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les ménages empruntent moins d’argent. Un couple avec 3 000 euros net de revenus par mois pouvait emprunter 210 000 euros en janvier 2022. En septembre, si le taux augmente à 4%, ils n’auront que 165 000 euros. Moins de budget disponible pour acheter, et c’est tout le marché immobilier qui est bousculé.
Les taux d’intérêt continuent d’augmenter, car les banques empruntent elles aussi plus cher qu’avant. Et selon les experts, la situation ne devrait pas s’améliorer. Le nombre de prêts octroyés a baissé de près de 40 % en un an.

Secteur Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

Secteur Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

L’année 2023 sera sans doute le début d’une très grande crise affectant l’immobilier. L’envolée des prix a été telle que désormais une énorme majorité de Français n’ont plus la solvabilité nécessaire espérer l’acquisition. Ainsi par exemple pour acquérir un bien de 400 000 € sur 25 ans il faut un salaire de 4850 €Quel revenu pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ? Pour souscrire un emprunt de 400 000 € sur 25 ans, votre salaire mensuel doit être au minimum de 4 850 € , soit seulement autour de 10 % de la population.

par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université dans the Conversation

En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d’agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l’été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023. En outre l’envol des taux d’intérêt bientôt à 4 % contribue évidemment honnête tassement du secteur.

Ce retournement s’explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production – comme les matières premières et l’énergie fossile – ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.

Ensuite, pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales (dites de second rang), à partir de juillet dernier. Pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d’emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.

Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient en conséquence plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables.

Un autre élément devrait enfin peser sur le marché immobilier en 2023 : les mesures prises en faveur de la transition écologique. Après la « fossilflation », l’inflation due aux fossiles, l’économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, pointe du doigt un autre phénomène : la « greenflation », liée aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante.

Autrement dit, la transition écologique risque d’accentuer à court terme le phénomène d’inflation avec une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d’achat pour les consommateurs.

En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) s’applique depuis janvier 2023 afin de lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » : elle interdit dorénavant la mise en location de certains logements classés G en consommation d’énergie, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi prévoit qu’au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués puis elle s’appliquera ensuite aux logements de classe F au 1er janvier 2028, et au logement de classe E le 1er janvier 2034.

Selon un sondage mené par la Fnaim, un quart des propriétaires-bailleurs envisagerait ainsi de vendre plutôt que rénover leur logement, ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. En effet, certains propriétaires-bailleurs n’auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides. Les futurs investisseurs devront même intégrer dans le calcul de la rentabilité le coût des travaux de transformation et le manque à gagner durant la période sans loyers perçus, dégradant l’effet de levier des investissements.

Au bilan, l’abondance de biens immobiliers d’un côté et le ralentissement de la demande de l’autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023.

Immobilier -Crise du logement : la solution de l’industrialisation ?

Immobilier -Crise du logement : la solution de l’industrialisation ?

Comment endiguer la hausse continue des prix de la construction afin de relancer une production de logements au point mort s’interroge le journal les Échos ? Cette tension sur les prix, alimentée par l’inflation des matériaux de construction , lézarde le secteur du bâtiment qui doit en parallèle faire face à l’incidence de la RE2020, la nouvelle réglementation environnementale s’appliquant à la construction neuve mise en oeuvre l’an dernier, qui a déjà un impact inflationniste. Sans doute que l’industrialisation pourrait constitué l’un des axes en même temps que la régulation du foncier devenu inabordable avec la sur-urbanisation notamment la Metropolisation.

Faute de solvabilité, le quart ou le cinquième d’entre elles seulement peuvent maintenant accéder à un logement neuf sans l’aide de l’Etat. Dans un avenir prochain cette proportion pourrait n’être plus que d’un ou deux ménages sur vingt. Finalement, les rapporteurs de la commission du Ve Plan étaient arrivés à l’issue de leurs travaux à la conclusion que l’objectif fixé pour 1970 (500 000 logements par an) ne serait pas atteint, à moins d’une baisse substantielle des coûts de revient, de l’ordre de 20 à 30 %. Est-il possible de suffisamment améliorer la productivité dans le bâtiment pour arriver à de telles baisses des prix de revient ? Poser la question c’est s’interroger sur la possibilité d’industrialiser la construction, c’est-à-dire de fabriquer des maisons comme on fabrique des automobiles : par grandes séries, à partir de quelques modèles seulement. Est-ce réalisable ? Est-ce souhaitable ? Où en est-on actuellement dans ce domaine ?

Une problématique déjà abordée dans les années 60 dans un papier du « Monde »

Il serait intéressant de savoir le prix auquel serait vendue une automobile si Renault, Citroën, Peugeot ou Simca employaient les méthodes de fabrication en usage dans le bâtiment. Le calcul n’a pas été fait, mais il est probable qu’une 2 CV Citroën, par exemple, coûterait plus d’un million et que les 404 et les DS seraient réservées à quelques richissimes tant leurs coûts seraient élevés. Comment l’industrie automobile est-elle donc arrivée à mettre sur le marché des biens dont les prix sont relativement peu élevés lorsqu’on les compare à ceux du logement ?

Des méthodes de fabrication opposées

Les deux processus de fabrication et de vente sont en fait presque totalement opposés, ce qui explique bien des choses et d’abord les écarts de prix de revient. Dans l’industrie automobile tout commence par l’étude du modèle qui va être construit, c’est-à-dire par la définition du produit. Cette première démarche est très importante. Elle va en effet conditionner toutes les autres : la forme du véhicule, sa puissance, son confort, ses performances, sa consommation d’essence, son prix, dépendront de la clientèle à laquelle il sera destiné, de l’usage qui en sera fait.

On conçoit donc que cette première étape soit longue et coûteuse. Un exemple donnera une idée des délais qui s’écoulent entre la date où la décision de lancer une voiture est prise et celle où la fabrication commence effectivement en usine : le 6 mars 1951 la régie Renault décide de construire une nouvelle voiture. Une étude des marchés français et étrangers est entreprise pour savoir comment évoluera la demande au cours des quinze prochaines années, c’est-à-dire jusqu’aux environs de 1965-1966 (un modèle de voiture doit pour être rentable se vendre pendant dix ans). Une maquette est ensuite réalisée puis un prototype mis à l’essai. Enfin un plan de fabrication est mis au point. En 1953, c’est-à-dire trois ans avant que débute la production, on commence à construire des usines pour doubler la capacité des établissements de Flins. En avril 1956, la production des Dauphine commence : il y a cinq ans que celle-ci a été décidée. On le voit, avant de vendre une seule Dauphine, la régie Renault avait déjà dépensé des sommes importantes en études et recherches. Mais celles-ci, non seulement permettront de répondre au goût du public (quoique certains échecs retentissants aient prouvé que les études de marché n’étaient jamais assez poussées pour cerner à coup sûr les besoins et les goûts des usagers), mais encore de parfaitement préparer la fabrication industrielle : la réalisation de chaque pièce, l’assemblage, seront prévus, les investissements calculés (acquisition des moyens de production), le personnel recruté et formé si nécessaire. Un prix de vente peut alors être calculé qui tient compte de tous les éléments du prix de revient (salaires, amortissements). Les réseaux de vente sont alertés. L’aventure peut commencer.

Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

Immobilier : 2023, année du début d’une grande crise

L’année 2023 sera sans doute le début d’une très grande crise affectant l’immobilier. L’envolée des prix a été telle que désormais une énorme majorité de Français n’ont plus la solvabilité nécessaire espérer l’acquisition. Ainsi par exemple pour acquérir un bien de 400 000 € sur 25 ans il faut un salaire de 4850 €Quel revenu pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ? Pour souscrire un emprunt de 400 000 € sur 25 ans, votre salaire mensuel doit être au minimum de 4 850 € , oit seulement autour de 10 % de la population.

par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université dans the Conversation

En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d’agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l’été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023.

Ce retournement s’explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production – comme les matières premières et l’énergie fossile – ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.

Ensuite, pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales (dites de second rang), à partir de juillet dernier. Pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d’emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.

Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient en conséquence plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables.

Un autre élément devrait enfin peser sur le marché immobilier en 2023 : les mesures prises en faveur de la transition écologique. Après la « fossilflation », l’inflation due aux fossiles, l’économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, pointe du doigt un autre phénomène : la « greenflation », liée aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante.

Autrement dit, la transition écologique risque d’accentuer à court terme le phénomène d’inflation avec une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d’achat pour les consommateurs.

En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) s’applique depuis janvier 2023 afin de lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » : elle interdit dorénavant la mise en location de certains logements classés G en consommation d’énergie, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi prévoit qu’au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués puis elle s’appliquera ensuite aux logements de classe F au 1er janvier 2028, et au logement de classe E le 1er janvier 2034.

Selon un sondage mené par la Fnaim, un quart des propriétaires-bailleurs envisagerait ainsi de vendre plutôt que rénover leur logement, ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. En effet, certains propriétaires-bailleurs n’auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides. Les futurs investisseurs devront même intégrer dans le calcul de la rentabilité le coût des travaux de transformation et le manque à gagner durant la période sans loyers perçus, dégradant l’effet de levier des investissements.

Au bilan, l’abondance de biens immobiliers d’un côté et le ralentissement de la demande de l’autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023.

Secteur Immobilier : 2023, année du grand retournement ?

Secteur Immobilier : 2023, année du grand retournement ?

par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université dans the Conversation

En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d’agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l’été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023.

Ce retournement s’explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production – comme les matières premières et l’énergie fossile – ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.

Ensuite, pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales (dites de second rang), à partir de juillet dernier. Pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d’emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.

Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient en conséquence plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables.

Un autre élément devrait enfin peser sur le marché immobilier en 2023 : les mesures prises en faveur de la transition écologique. Après la « fossilflation », l’inflation due aux fossiles, l’économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, pointe du doigt un autre phénomène : la « greenflation », liée aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante.

Autrement dit, la transition écologique risque d’accentuer à court terme le phénomène d’inflation avec une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d’achat pour les consommateurs.

En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) s’applique depuis janvier 2023 afin de lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » : elle interdit dorénavant la mise en location de certains logements classés G en consommation d’énergie, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi prévoit qu’au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués puis elle s’appliquera ensuite aux logements de classe F au 1er janvier 2028, et au logement de classe E le 1er janvier 2034.

Selon un sondage mené par la Fnaim, un quart des propriétaires-bailleurs envisagerait ainsi de vendre plutôt que rénover leur logement, ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. En effet, certains propriétaires-bailleurs n’auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides. Les futurs investisseurs devront même intégrer dans le calcul de la rentabilité le coût des travaux de transformation et le manque à gagner durant la période sans loyers perçus, dégradant l’effet de levier des investissements.

Au bilan, l’abondance de biens immobiliers d’un côté et le ralentissement de la demande de l’autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023.

Immobilier : 2023, année du grand retournement ?

Immobilier : 2023, année du grand retournement ?

par Fatmatül Pralong, Professeur agrégé en sciences économiques, Sorbonne Université dans the Conversation

En 2022, les ventes immobilières ont franchi la barre du million, selon un bilan publié par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui observe cependant un repli du nombre de transactions : -6,5 % sur un an par rapport à 2021. Même constat du côté du réseau d’agences Century 21, qui avance le chiffre de -4 %. Quant aux prix, ils ont commencé à baisser à partir de l’été 2022 et pourraient encore reculer de 5 % à 10 % en 2023.

Ce retournement s’explique notamment par la forte inflation qui a marqué 2022, atteignant 6,2 % sur un an en fin d’année. Cette hausse des prix a eu deux conséquences qui pèsent sur le marché immobilier. D’abord, les entreprises qui supportent une hausse de leurs coûts de production – comme les matières premières et l’énergie fossile – ont répercuté ces hausses sur les prix afin de sauvegarder leurs marges. Cette inflation dite « par les coûts » pousse ainsi à la hausse des prix à la construction dans le neuf, ce qui évince les acheteurs les plus modestes.

Ensuite, pour freiner l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de relever son taux directeur, c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales (dites de second rang), à partir de juillet dernier. Pour préserver leurs marges, les banques ont alors relevé leurs taux d’emprunt, ce qui impacte les projets immobiliers et entraîne une baisse des ventes.

Pour préserver la solvabilité des emprunts, le système bancaire devient en conséquence plus sélectif dans l’octroi des prêts, éliminant les débiteurs les plus vulnérables.

Un autre élément devrait enfin peser sur le marché immobilier en 2023 : les mesures prises en faveur de la transition écologique. Après la « fossilflation », l’inflation due aux fossiles, l’économiste allemande Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, pointe du doigt un autre phénomène : la « greenflation », liée aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante.

Autrement dit, la transition écologique risque d’accentuer à court terme le phénomène d’inflation avec une augmentation des coûts financiers pour les producteurs et une baisse du pouvoir d’achat pour les consommateurs.

En France, la loi Climat et résilience (adoptée en 2019) s’applique depuis janvier 2023 afin de lutter contre les « passoires énergétiques » ou « thermiques » : elle interdit dorénavant la mise en location de certains logements classés G en consommation d’énergie, consommant plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi prévoit qu’au 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués puis elle s’appliquera ensuite aux logements de classe F au 1er janvier 2028, et au logement de classe E le 1er janvier 2034.

Selon un sondage mené par la Fnaim, un quart des propriétaires-bailleurs envisagerait ainsi de vendre plutôt que rénover leur logement, ce qui pourrait entrainer un afflux de biens sur le marché. En effet, certains propriétaires-bailleurs n’auront pas les moyens de financer la remise aux normes malgré les aides. Les futurs investisseurs devront même intégrer dans le calcul de la rentabilité le coût des travaux de transformation et le manque à gagner durant la période sans loyers perçus, dégradant l’effet de levier des investissements.

Au bilan, l’abondance de biens immobiliers d’un côté et le ralentissement de la demande de l’autre devraient donc entretenir la baisse des prix immobiliers en 2023.

Immobilier: l’alerte

Immobilier: l’alerte

Le patron du Medef alerte sur la situation critique du logement en France et sur l’insuffisance de l’offre.

Geoffroy Roux de Bézieux, a voulu pousser un «cri d’alerte» sur le manque de construction de logements en France, affirmant que le pays va «au-devant d’une catastrophe» sur ce sujet. Pour le président du syndicat patronal, le décalage entre les constructions et la demande de logements atteint des niveaux inquiétants. Le nombre de logements neufs construits sera certainement «en dessous de 300.000 en 2024», bien loin des 500.000 nécessaires par an. Selon son analyse, cette situation «devrait être la grande cause du quinquennat» car cette tension entre la demande et l’offre crée des niveaux de prix qui «obèrent le pouvoir d’achat» des Français.

Une problématique déjà abordé par ParRenaud Le Goix,Professeur en géographie urbaine et économique, Université Paris Cité etLoïc Bonneval
Maître de conférences en sociologie, Université Lumière Lyon 2 dans the Conversation.

Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, publié en février dernier, on compterait en France 330 000 sans-abris, au moins 4 millions de personnes mal logées et 15 millions de personnes touchées par la crise du logement. Face à cette situation dramatique, l’un des enjeux porte sur les leviers de l’action sur les marchés du logement. Ces dernières années, la production neuve a ralenti (430 000 logements en 2012 à 370 000 en 2022) et la production de logements sociaux continue de se résidualiser (126 000 logements sociaux financés en 2016, 95 000 en 2021, 96 000 en 2022).

Au-delà de ces chiffres, la situation s’explique aussi par le blocage de la chaîne du logement du fait du ralentissement de l’accession à la propriété dans un contexte de hausse des prix. La part des primo-accédants tend à diminuer au profit de celle des propriétaires ayant fini de rembourser leur emprunt.

Dans ce contexte, nous avons mené une enquête financée par le programme ANR WIsDHoM (Wealth Inequalities and the Dynamics of Housing Markets) portant sur les aires urbaines de Paris, Lyon et Avignon. Nous relevons que dans ces trois zones, l’accès à la propriété est devenu la norme, tout en étant moins abordable, creusant ainsi les inégalités.

Dans chacune des trois agglomérations, nous avons sélectionné quatre communes aux tendances de marché contrastées et nous y avons mené une enquête par voie postale auprès des propriétaires résidents (1 427 réponses). Les résultats tirés de cette enquête ne concernent donc pas l’ensemble des trois agglomérations mais des secteurs de marché spécifiques.

Le sens général de l’évolution ressort sans équivoque : l’abordabilité, entendue comme le rapport entre les prix et les revenus, a diminué partout.

Dans les trois agglomérations, les communes où un mois de revenu suffit pour acquérir un mètre carré sont de plus en plus reléguées dans les périphéries alors que le périmètre de celles où il faut plus de deux mois de revenu pour un mètre carré ne cesse de s’étendre.

Le processus est le plus marqué pour l’agglomération parisienne, dont la ville centre et la première ceinture étaient déjà peu abordables en 2002. Les niveaux d’abordabilité sont un peu meilleurs dans les deux autres agglomérations (plus pour Lyon que pour Avignon toutefois), mais la situation se détériore significativement.

Cette diminution de l’abordabilité a eu pour conséquence une triple évolution : une plus grande sélectivité sociale des marchés, une mobilisation plus importante des propriétaires pour leur parcours d’accession, et une recomposition de la géographie des parcours patrimoniaux.

La sélectivité sociale peut être mesurée par la hausse de la part des ménages à dominante cadre parmi les acquéreurs, part qui passe de 27 % avant l’inflation immobilière à 43 % après 2008. Cette hausse est surtout importante dans la première période de hausse des prix de l’immobilier à Paris et à Lyon, alors qu’elle est plus continue à Avignon.

On observe également une certaine convergence : les écarts entre les terrains de l’enquête dans les trois agglomérations sont moins élevés après 2008. Même si les niveaux de prix sont très différents d’une agglomération à l’autre, l’évolution de l’abordabilité produit des résultats assez similaires en termes de filtrage social par le marché du logement.

La deuxième conséquence porte sur les ressources mobilisées par les ménages pour devenir propriétaires, dans des logiques d’accumulation patrimoniale. Les catégories sociales qui parviennent encore à devenir propriétaires doivent s’engager dans des parcours d’accession à la fois plus longs et plus contraignants que par le passé.

La durée moyenne des emprunts ne cesse de s’allonger dans les trois agglomérations : 15,7 ans pour les acquéreurs d’avant 2000, 20 ans après 2015. Dans le même temps, la part de ceux dont l’apport est inférieur à 25 % du prix d’achat passe de 30 % avant 2000 à 25 % après 2008. Ce rôle déterminant de l’apport initial renvoie à la proportion croissante d’acquéreurs bénéficiant de la revente d’un autre bien immobilier.

Un tiers des acquéreurs des années 1980 et 1990 étaient déjà propriétaires avant d’acheter. Ils sont près de 60 % après 2008. Le découplage des prix et des revenus n’est ainsi tenable que par cette réinjection du patrimoine issu de la revente de biens immobiliers pour financer les acquisitions suivantes, au détriment des primo-accédants. Dans cette dynamique, l’agglomération d’Avignon comble progressivement l’écart avec les métropoles parisienne et lyonnaise, et les dépasse même après 2008.

Dans ce contexte, le maintien des primo-accédants sur le marché passe par deux canaux distincts : les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt à l’accession sociale d’une part, les transmissions intergénérationnelles d’autre part. Les premiers connaissent surtout un essor entre 2000 et 2007 où 41 % (contre 19 % auparavant) des primo-accédants enquêtés en bénéficient. Ils refluent ensuite à 31 %, reflet de l’évolution des terrains étudiés (certains sortant du zonage de ces dispositifs) et de du niveau social des acquéreurs (ces prêts aidés étant versés sous condition de revenus).

Le poids des transmissions intergénérationnelles pour les primo-accédants augmente quant à lui surtout après 2008. Alors que 18 % en bénéficiaient pour constituer un apport avant 2000 et 14 % entre 2000 et 2007, ce sont 33 % des primo-accédants qui mobilisent cette source après 2008. Sur des secteurs spécifiques de marché, les retournements des modes d’acquisition peuvent être rapides et la substitution des transferts intergénérationnels aux politiques d’aides à l’accession est un facteur renforçant les inégalités.

L’évolution de l’abordabilité affecte aussi, et c’est la troisième conséquence, la géographie des mobilités résidentielles. 39 % des acquéreurs d’avant 2000 ont acheté dans la commune où ils résidaient, 29 % après 2008.

Ce mouvement est continu dans les agglomérations de Lyon et d’Avignon, alors qu’il semble se retourner après 2008 à Paris. Un élément d’explication tient au fait que les ménages déjà propriétaires de l’agglomération parisienne réinvestissent plus souvent dans la même commune que ceux des deux autres agglomérations. 67 % des acquéreurs issus de la même commune étaient déjà propriétaires dans les communes autour de Paris, contre 46 % à Lyon et 30 % à Avignon.

Une partie des propriétaires franciliens semblent parvenir à mieux tirer parti des hausses de prix pour se maintenir dans leur commune alors qu’à Lyon et Avignon ils changent de localisation pour poursuivre leur parcours résidentiel. Les différentiels d’abordabilité enclenchent donc des mobilités géographiques et redessinent les inégalités sociospatiales. Ces effets ne peuvent être saisis qu’en étant attentifs aux interactions avec les autres déterminants des trajectoires patrimoniales.

En combinant une approche systématique des marchés dans trois agglomérations différentes, mais aux dynamiques convergentes, à une enquête plus ciblée sur des secteurs de marché contrasté, on peut voir comment la réduction générale de l’abordabilité, passant par la médiation de facteurs patrimoniaux (durée d’emprunt, apport initial, transmissions intergénérationnelles, revente d’un logement précédent), affecte les profils et les parcours des propriétaires. Ce faisant, on peut mieux caractériser le blocage de l’accession à la propriété en y distinguant trois dimensions : un filtre social de plus en plus puissant, un surcroit de mobilisation de ressources et une contrainte de localisation grandissante.

Sans nier l’inflation alimentaire, il rappelle que le logement, pour ceux qui ne sont pas propriétaires, était le pôle de dépense « qui compte le plus » dans un budget. Pour sortir de cette situation, le président du Medef appelle les acteurs à faire « un choix de société ». « On veut loger les Français, on veut préserver la diversité, on ne veut pas densifier les centres-villes. » Pour lui, ces injonctions contradictoires sont nuisibles et une concertation « au plus près du terrain » avec les élus locaux permettrait de « faire des choses intelligemment sans dépenser plus d’argent ».

Le président du Medef affirme que, notamment dans le secteur de l’alimentaire, « l’offre et la demande vont faire que, d’ici la fin de l’année, l’inflation va ralentir », en suivant avec quelques mois de décalage la baisse du coût des matières premières. « On redécouvre le monde de l’inflation (…), les entreprises s’adaptent en discutant en aval avec leurs clients, a-t-il expliqué, cela met du temps dans un sens comme dans l’autre. » Malgré ce scénario optimiste, il s’inquiète du sort de « la France qui se lève tôt » – reprenant la célèbre expression de Nicolas Sarkozy – « qui gagne sa vie mais a l’impression d’avoir des difficultés pour boucler ses fins de mois ».