Archive pour le Tag 'immobilier'

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Prêt Immobilier : la fin des taux fixes ?

Prêt Immobilier : la fin des taux fixes ?

Le comité de Bâle qui représente en fait les intérêts des banques (noyauté par les anglo-saxons)  souhaite faire disparaitre les prêts à taux fixes dans  l’ immobilier. Un souhait qui s’appuie  sur le fait que les taux n’ont jamais auusi bas (autour de 3%°). , qu’ils vont nécessairement remonter et qu’il est souhaitable que le différentiel soit supporté par le client  et plus par les banques (qui pourtant peuvent se couvrir et faire supporter ce coût).  Or ce système déstabiliserait le marché immobilier en France qui connaît déjà assez de difficultés ; En France  9 prêts immobiliers sur 10 sont à taux fixe. Pour les français, c’est rassurant car cela assure une visibilité sur les charges à payer. Avec une augmentation forte à la hausse nombre de ménages pourraient ne plus être e capacité de rembourser leurs prêts ; Résultat, le Comité de Bâle qui est l’organisme international qui défend les banques veut changer les règles et faire disparaître les prêts à taux fixes. Le Comité est persuadé que les taux vont remonter et il souhaite que la hausse soit supportée par les particuliers plutôt que par les banques ! Il devrait faire cette recommandation début 2015. Pour les établissements français, ce serait une catastrophe car cela risquerait de bloquer complètement un marché immobilier déjà bien affaibli par le manque de confiance général.

Immobilier Paris : prix en baisse

Immobilier Paris : prix en baisse

 

Les lobbys s’efforcent de relativiser la baisse des prix de l’immobilier pour éviter l’effondrement voire l’éclatement d’une bulle. Pour autant les prix baissent y compris à Paris ( mais moins qu’ailleurs) ;  même si mécaniquement les prix sont plus élevés sur les petites surfaces qui mobilisent moins de capitaux de départ.  . Selon les observations de MeilleursAgents.com, en 2010-2011, 25 % des biens se vendaient rapidement et sans décote. Les 75 % restant se vendaient un peu plus lentement avec une réduction de seulement -5 %. Aujourd’hui, 84 % des ventes se font avec une réduction moyenne de -9 % alors que seulement 16 % des biens se vendent au prix demandé. D’où l’importance de mettre un bien au prix du marché, sans espérer un miracle qui ferait vendre 10 % à 15 % au dessus du prix, ce qu’espèrent généralement les vendeurs qui tentent dans un premier temps de le céder de particulier à particulier. Car le temps joue contre les vendeurs. Les indicateurs sont toujours à la baisse. L’indicateur de tension immobilière (ITI) de MeilleursAgents.com indique toujours un marché baissier. l’ITI, indicateur permettant de mesurer la tendance sur les six prochains mis, est calculé en divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs. Le marché est haussier lorsque l’ITI et supérieur à 3 (3 acheteurs actifs pou 1 vendeur). Pour qu’il soit stable, il faut un ITI entre 2 et 3 et s’il est inférieur à 2, la tendance est à la baisse. Or, actuellement l’ITI à Paris, petite et grande couronne indique clairement une tendance baissière. Dans la capitale intramuros, on compte 1 acheteur pour un vendeur, mais seulement 0,8 acheteur pour un vendeur dans les Hauts-de-Seine (92), un peu moins encore pour les Yvelines (78) avec 0,6 acheteur pour un vendeur. Quant aux départements de l’Essone (91), Seine-Saint-Denis (93) et Val d’Oise (95), ils affichent l’ITI le plus bas avec seulement 0,4 acheteur pour un vendeur.

Immobilier : prix en baisse mais pas assez

Immobilier : prix en baisse mais pas assez

L’immobilier c’est sacré en France, on ne peut en parler qu’avec modération ; donc pas question de dire trop fort que les prix baissent même sils sont encore beaucoup trop élevés pour relancer le marché. D’autant que notaires et agents immobiliers se rémunèrent encore sur le prix ! Les notaires avouent  toutefois  une baisse  prix des logements anciens « en pente douce »: recul de 1,7% (-1,9% pour les appartements et -0,4% pour les maisons anciennes) au niveau national à fin septembre. «Depuis 2011, les prix des appartements en France ont baissé de 7% en moyenne en retirant l’inflation et ceux des maisons de 5%», précise Thierry Thomas, président de l’Institut notarial du droit immobilier. «La tendance baissière se confirme», ajoute-t-il. Elle devrait même s’accélérer début 2015, prédisent les notaires en se basant sur les avant-contrats signés cet automne et dont les actes définitifs de vente seront signés en janvier (-1,7% entre octobre et janvier 2015) et -1,2% pour les maisons qui retrouveront leur niveau de 2010). À Paris, les prix au m2 devraient ainsi passer en janvier sous la barre des 8000 euros en moyenne. Mais, plus que jamais, de très importantes disparités régionales se cachent derrière ces moyennes de prix, avec d’un côté les grandes villes qui résistent plus ou moins bien et de l’autre, les campagnes qui s’effondrent.  Dans les campagnes les prix ont baissé de l’ordre de 50% en moyenne depuis 2008.  En zone urbaine la baisse est nettement plus légère mais réelle ‘(surtout dans les banlieues éloignées). L’immobilier devient de plus en plus un marché de vieux car les primo accédants jeunes ne peuvent supporter des charges d’un logement  de 230 000 euros (valeur moyenne). Du coup tendanciellement, le prix est condamné à baisser.  De moins en moins présents sur le marché, les acquéreurs âgés de moins de 30 ans ont été à l’origine de 18,8% des ventes d’appartements anciens, sur les 12 mois écoulés à fin septembre, contre 19,6% en 2013. Ils ont réalisé 15,6% des transactions sur les maisons anciennes, contre 16,2% sur la même période un an plus tôt. A contrario, les acheteurs âgés de 60 ans et plus, se sont renforcés, en étant à l’origine de 21% des ventes d’appartements anciens et 14,8% de celles des maisons anciennes, contre respectivement 20,3% et 14% un an auparavant mais on ne relance par un marché uniquement avec de retraités.

 

Immobilier: nouvelle chute du logement neuf

Immobilier: nouvelle chute du logement neuf

 

Avec Hollande on devait construire 500 000 logements par an, on en fera à peine 300 000 en 2014. Le fameux plan logement du gouvernement tombe à plat. Certes,  certaines simplifications ne sont pas inutiles (il y en a encore bien d’autres à supprimer) mais la question centrale est celle de la solvabilité des accédants notamment des primo-accédants. Les banques ne veulent plus prendre de risque compte tenu de la précarité du marché du travail. Pour un prêt,   elles exigent en moyenne un revenu de 4500 euros pour un achat lui auusi en moyenne de 230 000 euros (avec apport personnel de 20%). Des garanties que de moins en moins peuvent  apporter ; Pour relancer le logement il conviendrait d’agir sur deux leviers d’une part la baisse des couts (en particulier du foncier), d’autre part sur la durée des prêts (comme en Allemagne par exemple).  En attendant Le marché de l’immobilier continue de reculer. Les mises en chantier de logements neufs ont reculé de 5% d’août à octobre à 72.785, selon des chiffres publiés ce mardi par le ministère du Logement.   Par type de logement, sur la période, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en baisse de 6,4% à 66.984 unités. Celles des logements en résidence (pour seniors, étudiants, de tourisme), un secteur plus restreint et qui a bien mieux résisté à une conjoncture économique morose ces derniers mois, ont progressé de 15,4% à 5 801 unités.  Sur les 12 mois écoulés entre novembre 2013 et octobre 2014, le nombre de logements neufs mis en chantier affiche encore un recul de 11,4% à 301 240 unités. En 2013, déjà ce chiffre avait reculé de 4,2% sur un an. L’objectif gouvernemental, encore jamais atteint dans l’Hexagone, d’un demi-million de logements construits par an, est loin En parallèle, le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs, un indicateur qui renseigne sur les futures mises en chantier, a régressé de 3,9% sur la période, à 98.017, selon ces statistiques. Après un léger rebond – sur le trimestre achevé à fin août, puis à fin septembre – les permis de construire mordent ainsi à nouveau dans le rouge.  Le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs était repassé dans le vert à fin août et était resté sur une pente positive à fin septembre, après avoir été dans le rouge de façon continue, depuis le premier trimestre 2013.  Les permis accordés pour les logements ordinaires ont reculé de 7,5% à 88.801 unités d’août à octobre, tandis que ceux octroyés aux logements en résidence bondissaient de 52,8% à 9.216. Sur 12 mois, les permis de construire affichent toutefois encore un repli de 12,1% à 387.502 unités. 

 

Immobilier : la quasi suppresion de l’APL va faire plonger le marché

Immobilier : la quasi suppresion de l’APL va faire plonger le marché

 

 C’est u véritable tsunami qui se prépare dans l’immobilier avec la quasi suppresion de l’APL. Un marché déjà en crise grave et qui pourrait encore plonger.  Le projet de loi de finances 2015 prévoit de quasiment supprimer l’APL (aide personnalisée au logement) Accession, qui accorde une aide mensuelle sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale. Une modification aux implications lourdes pour les primo-accédants aux revenus modestes. En tout, ce sont près de 30.000 personnes par an qui bénéficient de l’APL Accession, dont le dispositif sera examiné mercredi 29 octobre puis voté le 04 novembre. Passé presque inaperçu, l’article 52 du PLF 2015 a prévu une modification de l’APL Accession qui ne devrait être versée à l’avenir qu’en cas de baisse de 30 % de revenus et non systématiquement à la mise en place du crédit. Actuellement, l’APL est accordée par l’Etat à tous les emprunteurs qui deviennent propriétaires dans l’ancien via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS), prêt accordé sous conditions de revenus, sur des durées allant jusqu’à 30 ans et permettant également de bénéficier de frais de dossiers et de garanties réduits. La quasi-suppression de l’APL Accession pourrait exclure du marché de nombreux emprunteurs modestes qui n’auront pas la possibilité de trouver un financement pour leur projet sans cette aide, leur taux d’endettement devenant trop important. Une mesure que déplore Sandrine Allonier, Responsable des Relations Banques du courtier immobilier VousFinancer.com, qui explique que « l’APL est une aide très efficace car elle est directement versée à la banque prêteuse et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur jusqu’à 30%, voire davantage dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire » précise-t-elle. Revalorisée en 2013 et début octobre lors de la modification du zonage et de la hausse des plafonds de revenus, la suppression de cette aide en 2015 pourrait exclure de l’accès à la propriété un certain nombre de jeunes emprunteurs. « En 2014, entre 10 et 15 % des prêts que nous avons financés donnent droit aux APL. La suppression de celles-ci risque d’avoir un impact très négatif sur les primo-accédants dont beaucoup se sont déjà retirés du marché. D’un côté le gouvernement élargit le prêt à taux zéro dans le neuf et le réhabilite dans l’ancien en zone rurale, et de l’autre il supprime les APL qui ont un véritable impact sur l’endettement des ménages et donc sur leur capacité à devenir propriétaire. C’est donner d’un côté pour reprendre de l’autre. A un moment où le marché commence à reprendre des couleurs ce type de mesure pourrait casser la dynamique enclenchée et donner un nouveau coup de frein au marché immobilier » conclut Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com.

 

Immobilier: une taxe sur les annonces entre particuliers?

Immobilier: une taxe sur les  annonces entre particuliers?

Encore une trouvaille de l’ingénierie fiscale française avec cette idée de taxer les annonces immobilières entre particuliers. Une idée d’une députée PS, ancienne fonctionnaire (comme la plupart des députés surtout de gauche), qui évidemment considère l’impôt comme l’alpha et l’oméga d’une politique économique. Le gouvernement a promis de ne pas alourdir la pression fiscale des particuliers. Qu’importe, les idées fusent du côté des députés pour aller chercher des recettes supplémentaires. Comme cette députée PS, Sylviane Bulteau, qui a suggéré dans une question adressée au gouvernement, de taxer les annonces immobilières entre particuliers.  Dans son viseur : des sites comme le Bon Coin ou De Particulier à Particulier. Pour elle, ces sites exercent une concurrence déloyale face aux agents traditionnels.  Concrètement, elle dénonce le fondement même de ces sites qui consistent à ne pas faire payer d’honoraires. C’est un manque à gagner pour l’Etat dit-elle. La députée est d’ailleurs allée jusqu’à le chiffrer, en prenant pour exemple le tout premier site d’annonces.  Il publie 260.000 offres. S’il fallait payer des frais sur ces transactions et si elles étaient soumises à la TVA. C’est 312 millions d’euros qui retomberaient dans les caisses de l’Etat.  C’est d’autant plus grave, selon elle, qu’il y a des abus. Certains particuliers, propriétaires de plusieurs appartements, agissent comme des agents immobiliers déguisés. En clair, c’est au nom de ces abus qu’il faudrait taxer toutes les annonces entre particuliers.

 

Immobilier : la fin des taux fixes ?

Immobilier : la fin des taux fixes ?

La fin des prêts à taux fixes dans l’immobilier ? C’est possible car c’est une pratique bien française très avantageuse comme en ce moment pour les particulier quand les taux sont bas mais catastrophique quand les contrats sont conclus en période de forte inflation. C’est en tout cas la crainte des banques françaises. Il y a quelques semaines, elles ont même écrit un courrier commun au Comité de Bâle qui souhaiterait mettre un terme à ce type de prêts et qui pourrait faire cette recommandation dans les premiers mois de 2015. Un système qui déstabiliserait le marché immobilier en France alors qu’aujourd’hui le financement de ce secteur ne connait pas de souci, au contraire grâce aux taux d’intérêts historiquement bas. C’est le produit fétiche des français… 9 prêts immobiliers sur 10 sont à taux fixe. Pour les français, c’est rassurant (avec même le sentiment d’avoir échappé aux subprimes grâce à ça) et, en ce moment, c’est imbattable puisqu’on peut emprunter à moins de 3%… Un taux historiquement bas. Résultat, le Comité de Bâle qui est l’organisme international qui défend les banques veut changer les règles et faire disparaître les prêts à taux fixes. Le Comité est persuadé que les taux vont remonter et il souhaite que la hausse soit supportée par les particuliers plutôt que par les banques ! Il devrait faire cette recommandation début 2015. Pour les établissements français, ce serait une catastrophe car cela risquerait de bloquer complètement le marché immobilier alors qu’aujourd’hui il est très dynamique et permet aux banques de conquérir de nouveaux clients. Malheureusement, les français sont très seuls dans ce combat car il n’y a presque plus de pays dans le monde où on pratique le système des taux fixes.

Prix immobilier : l’intox

Prix immobilier : l’intox

 

La baisse des prix de l’immobilier ne plait pas à tout le monde notamment à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris dans une étude publiée récemment qui annonce une stabilité des prix pour es mois à venir.   »Vouloir à tout prix annoncer de fortes évolutions des prix du marché de l’immobilier en Ile-de-France déforme la réalité, celle d’une stabilité des prix sur la majorité d’un territoire francilien figé« , explique la fédération d’agents immobiliers, visiblement agacée par la multitude de chiffres publiés par les différents acteurs du marché de l’immobilier francilien. Pourtant nombre d’experts et les notaires eux-mêmes constate cette baisse. Une baisse inévitable en létat catastrophique du marché. Une diminution qui s’imposera de toute façon pour solvabiliser  les primo accédants qui ne peuvent plus supporter des charges d’emprunt incompatible avec les revenus et surtout avec  l’instabilité de ces revenus. C’est donc une opération d’intox pour agents immobiliers qui n’ont pas intérêt à voir les prix régresser. Notons que dans les tests réalisés par la BCE on a intégré une éventuelle baise de 30% de l’immobilier.   Concrètement, la Fnaim annonce une stabilité des prix au cours des six derniers mois dans tous les départements du Grand Paris, sauf dans la capitale et en Seine-Saint-Denis. Ainsi, dans les Hauts-de-Seine, les prix des maisons restent, comme avant, plus élevés que ceux des appartements. Dans le Val-de-Marne, les tarifs des logements restent précisément « identiques à ce qu’ils étaient il y a six mois, à l’exception de Sucy-en-Brie, Créteil, Ormesson-sur-Marne et Noiseau, villes dans lesquelles certains secteurs sont à la hausse« , explique la Fnaim. De même, dans les Yvelines, « les prix stagnent dans 261 villes du département à l’exception de 20 villes où l’on constate une augmentation variant de 0,5% (au Vésinet) à 24% (à Vélizy-Villacoublay, où un tramway sera inauguré le 13 décembre)« .  La stagnation globale sévit également dans 196 villes de l’Essonne et en Seine-et-Marne, où « les prix ont généralement stagné, sauf dans 24 villes où ils ont augmenté (entre 1% et 11%), et dans 3 villes où ils ont baissé, à savoir : Attainville, Bruyères-sur-Oise et Villiers-le-Sec« , est-il indiqué dans l’étude de la Fnaim. A Paris en revanche, les évolutions sont très disparates : « Une baisse est constatée dans les 1er, 2e et 13e arrondissements, ainsi que dans le secteur Vaugirard du 6e arrondissement, et de Drouot dans le 9e« , explique l’étude. Mais à l’inverse, les prix sont en hausse « dans les 7e et 10e arrondissements, ainsi que dans deux des trois secteurs du 4e et un des secteurs du 5e arrondissement« , ajoute-elle. La Seine-Saint-Denis fait enfin office d’exception dans la région puisque, selon la Fnaim, « les prix sont uniformément à la baisse dans toutes les villes du département (de l’ordre de 2% à 3 %), sauf à Sevran et à Bagnolet« .

 

Immobilier: prix en baisse mais pas assez

Immobilier: prix en baisse mais pas assez

 

En dépit d’une baisse constatée par les notaires, le marché ne repart part pas. Sans doute des baisses encore très insuffisantes pour resolvabiliser les candidats à l’achat notamment les primo-accédants. Cela en dépit de taux historiquement bas. Bonne nouvelle pour les primo-accédants, les prix des logements anciens en France ont légèrement baissé au deuxième trimestre. Ils ont cédé 0,5% par rapport au trois mois précédents, selon les données définitives de l’indice Notaires-Insee publié ce 21 octobre.  D’avril à juin, les prix des maisons ont en revanche légèrement progressé de 0,2%.  Sur un an, les prix des logements anciens affichent un recul de 1,3% en France, plus marqué que celui annoncé le mois dernier dans des données provisoires, le prix des appartements baissant de 1,3% et celui des maisons de 1,2%.   »La tendance à la baisse se confirme, et ce un peu plus nettement en Ile-de-France qu’en province. La baisse cumulée de l’indice national atteint 4,4% depuis le point haut du troisième trimestre 2011″, estiment les notaires. Dans un marché qualifié « d’atone et attentiste », ils appellent à l’application imminente des mesures du plan de relance annoncé par le gouvernement, « afin d’en percevoir au plus vite les effets et rompre l’immobilisme des acteurs du marché ».  Du coté des taux, la baisse continue également. Sur 15 ans, ils ont cédé 0,25 point depuis un mois, selon les chiffres du courtier Empruntis, atteignant 2,45%. Sur 20 ans, ils ressortent à 2,75% et sur 25 ans 3,3%.  Le courtier table sur des taux stables ou en baisse pour la fin de l’année.

 

Immobilier : trop d’impôts

Immobilier : trop d’impôts

Comme pour l’ensemble de l’économie, l’immobilier est plombé par la fiscalité, un facteur explicatif majeur qui s’ajoute à l’envol du prix du foncier. En moyenne, les coûts de construction des logements se sont envolés de 50 % en dix ans. « Il est facile de mesurer l’impact des normes de construction, elles expliquent les deux tiers de la hausse, remarque François Payelle, président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers). L’impact du prix du foncier est plus dur à mesurer. Mais surtout, dans ce débat sur la cherté des logements, on avait oublié la fiscalité. » Selon une ’étude de Fidal, pour un logement neuf vendu 200.000 euros toutes taxes comprises (TTC), en moyenne, la fiscalité représente 27 % du prix payé par le particulier. C’est de loin la pression fiscale la plus forte parmi les principaux pays européens. « La France a un écart défavorable de 12,5 points en moyenne par rapport aux autres pays européens et de 17 points par rapport à l’Allemagne ! » souligne la FPI. Deuxième fiscalité la plus élevée, celle du Royaume-Uni ne fait que 20 % du prix d’acquisition TTC, tandis que l’Allemagne, souvent citée en exemple pour son marché du logement vertueux, n’applique qu’une pression fiscale de 10 %. Si la fiscalité totale y est bien plus élevée qu’ailleurs, c’est parce que l’Hexagone cumule une importante TVA et des « taxes indirectes », un terme qui désigne les taxes des collectivités locales.  Les taxes indirectes ont explosé avec la dégradation de la situation financière des collectivités locales.  Pour un couple de classe moyenne avec deux enfants occupant son logement pendant dix ans, la fiscalité française est à nouveau la plus élevée. Il y paiera 20.000 euros de taxe foncière pour un logement acheté 200.000 euros, contre 8.000 euros au Royaume-Uni, deuxième pays d’Europe ayant la fiscalité la plus forte ! Avec cette étude, la FPI espère recentrer le débat et contrer la remise en cause des aides au logement qui monte depuis quelques mois. « Les aides ne font que compenser en partie la pression fiscale, martèle François Payelle. Et au final, si les aides au logement coûtent 42 milliards d’euros par an – dont 43 % sont versés aux occupants et non en soutien à la construction –, la fiscalité immobilière rapporte 60 milliards, dont 31 milliards à l’Etat et 29 milliards aux collectivités. »

Immobilier- taxe foncière : +21% en cinq ans

Immobilier- taxe foncière : +21% en cinq ans

 

Difficile de croire que l’inflation est limitée à environ 0.4% en 2014 quand on constate l’augmentation de a taxe foncière. Il faut préciser que les impôts ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’inflation ! En cinq ans la taxe foncière a augmenté de 21,26% avec une augmentation particulièrement forte pour les parisiens.  Pour l’avenir cette taxe devrait augmenter encre beaucoup du fait de la diminution de la dotation aux collectivités locales et de l’augmentation croissante des déficits des organisations territoriales.  La taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté en moyenne de 21,26% en France entre 2008 et 2013, selon une étude de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), publiée mardi. La forte hausse sur cinq ans est en partie due à l’augmentation des taux d’impositions départementaux (+24,49%) et communaux (+18,42%) mais aussi à la progression de la valeur locative sur laquelle est calculée l’impôt. Entre 2008 et 2013, la majoration a été de 9,65%. Au niveau de la part départementale, entre 2008 et 2013, ce sont les contribuables parisiens qui ont enregistré la plus forte hausse avec une augmentation de 232%. Au petit taux régional appliqué en 2008 (1,27%) est venu s’ajouter en 2009 un taux départemental de 3%, passé à 5,13% en 2013. Le taux régional a lui totalement disparu partout en France en 2011. En revanche, le taux global de la taxe foncière de la capitale s’établit à 13,5% en 2013, soit un des plus faibles des cinquante plus grandes villes de France. Amiens (55,87%), Le Havre (54,36%) et Grenoble (54%) occupent les trois premières places du classement des villes au plus haut taux de taxe foncière (département et bloc communal). Lyon (28,26%) et Aix-en-Provence (30,97%) figurent en 45e et 43e position. Marseille (39,83%) se classe 30e, et Toulouse occupe la 19e place (44,72%). Nice (35,54%) est 39e sur 50. Les taux d’imposition sont calculés sur la valeur locative des immeubles. L’étude rappelle « que ceux-ci sont déterminées au niveau local en fonction des caractéristiques des immeubles et notamment de leur situation géographique », ce qui explique les grandes disparités entre les communes. Derrière Paris, le département de la Corse du Sud a appliqué la plus forte hausse (73,40% en moyenne) sur 5 ans, suivie par l’Aisne (62,05% en moyenne) et le Val d’Oise (31,07%). C’est en Guadeloupe que la part départementale a le moins augmenté (9%), devancée par la Martinique (9,03%), La Guyane (10,28%) et l’Orne (10,30%). En 2013, le taux de la taxe foncière était de 35,59% pour Saint-Denis de la Réunion et de 39,51% pour Saint-Paul. Le département des Bouches-du-Rhône a relevé ses prélèvements à hauteur de 10,75% de 2008 à 2013, soit une faible hausse. En revanche, les habitants de Marseille ont vu leur taxe foncière augmenter de 5,94% entre 2013 et 2014, selon l’étude, et se retrouvent en tête du classement, devant Courbevoie (2,37%) et Créteil (2,15%). L’augmentation pour le contribuable parisien est de 0,9%, comme Toulouse, Nice, Lyon et Lille.

 

Crédit immobilier: les taux bas qui ne suffiront pas à relancer le marché

Crédit immobilier: les taux bas qui ne suffiront pas à relancer le marché

A défaut de satisfaction concernant les transactions, on se félicite du niveau historiquement bas des taux. Ainsi il y aura par exemple seulement de l’ordre de 300 000 logements neufs au lieu de 500 000 prévus. Coté ancien, ce n’est pas non plus très dynamique. La baisse des prix et d’une manière générale les conditions financières relative à l’achat d’un bien immobilier sont très insuffisantes pour redonner significativemenet de la vigueur aux ventes. Les taux nominaux des crédits immobiliers sont donc au plus bas et devraient le rester jusqu’à la fin de l’année, selon le courtier immobilier Meilleurtaux.com. Ils ont baissé à 2.59 % en moyenne en septembre 2014 d’après l’observatoire Crédit Logement, rendant les crédits à l’habitat très bon marché. Ainsi, selon le courtier, le coût d’un crédit pour un même emprunt a diminué de 25% en seulement une année et a été divisé par deux par rapport au point le plus haut en 2008. Meilleurtaux.com justifie en premier lieu sa prédiction pour la fin 2014 par une raison commerciale. Les banques se sont en effet fixé des objectifs de production de crédits immobiliers similaires à ceux réalisés en 2013 où les renégociations et les rachats de crédits avaient été massifs. Or, ceux-ci ont été atones lors du premier semestre 2014. Ils n’ont pris leur envol qu’à l’été. Leur impact ne s’est donc pas encore fait sentir concrètement cette année. Résultat, les banques voient leur production de crédits baisser par rapport à la même époque de l’année dernière. Elles restent donc très agressives dans la distribution pour attirer les emprunteurs. Ainsi début octobre, 37% des nouveaux barèmes de taux de crédit envoyés par les banques au courtier Meilleurtaux sont en baisse par rapport au mois précédent; 60% sont stables, et seulement 3% sont en croissance.

 

Immobilier logement : action contre Foncia

Immobilier logement  : action contre Foncia

l’UFC-Que Choisir a choisi comme cible le « leader européen du service immobilier » accusé de facturer des frais de quittance de loyer.  L’UFC-Que Choisir a déjà fait condamner Foncia l’année dernière pour de telles pratiques reconnues illégales par la justice. Fort de ce jugement, l’association passe donc à la vitesse supérieure et compte avec la nouvelle  action de groupe entrée en vigueur le 1er octobre pour  obtenir le remboursement des frais indûment payés pendant des années par les quelques 318.000 locataires revendiqués par Foncia. Les sommes en jeu peuvent paraitre faible, le groupe immobilier facturait 2, 30 euros par mois son service d’avis d’échéance. Sauf que ça a duré des années et que c’était illégal.   Selon UFC-Que Choisir, ces frais ont rapporté au groupe immobilier 44 millions d’euros sur les cinq dernières années. Une somme que Foncia va peut-être devoir redistribuer à tous ses locataires. C’est désormais à la justice de le dire,  en l’occurrence, le tribunal de grande instance de Nanterre. En tout cas dans un premier temps. Car il y des possibilités d’appel. Et l’ensemble de la procédure peut être longue. « Les consommateurs ne seront avertis qu’en toute fin de procédure, ça peut prendre des années  et des années. Encore faut-il avoir gardé les preuves. J’invite les locataires à garder les factures, les quittances, toutes les preuves qui vont démontrer qu’ils ont dû payer ces sommes » insiste Alain Bazot, le président de l’UFC-Que Choisir.

 

Immobilier neuf : recul de 12%

Immobilier neuf : recul de 12%

On est loin des 500 000 logements annuels promis par Hollande il en manquera environ 200 000.  Les mises en chantier de logements neufs en France ont encore dévissé de juin à août, avec un recul de 11,3 % sur un an, s’établissant à 69.227  Par type de logement, de juin à août, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en baisse de 15 % à 63.726 unités (contre -16 % sur les trois mois achevés à fin juillet), selon ces statistiques publiées mardi. Celles des logements en résidence (pour seniors, étudiants…), un secteur plus restreint, ont bondi de 77 % à 5.501 unités. Sur les 12 mois écoulés entre septembre 2013 et août 2014, le nombre de logements neufs mis en chantier a affiché un recul de 11,6 %, à 303.218 unités En revanche, pour la première fois depuis le premier trimestre 2013, le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs , qui renseignent sur les futures mises en chantier, est en augmentation sur les trois derniers mois écoulés : il est repassé dans le vert avec une progression de 4,8 % sur cette période, à 103.505. Les permis accordés pour les logements ordinaires ont augmenté de 3,9 % à 94.208 unités de juin à août, tandis que ceux octroyés aux logements en résidence bondissaient de 14,6 % à 9.297. Sur 12 mois, les permis de construire affichent toutefois encore un repli de 13,9 % à 394.154 unités. En 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre en repli de 4,2 % sur un an, bien en deçà de l’objectif gouvernemental, encore jamais atteint dans l’Hexagone, d’un demi-million de logements construits par an.

Crise Immobilier : la faute aux banques ( sondage)

Crise Immobilier : la faute aux banques

 

Pas vraiment une surprise mais une confirmation, les français estiment que les banques sont le premier facteur explicatif de la risque de l’immobilier. De fait le secteur immobilier à l’origine de la cirse bancaire de 2009 est appréhendé aujourd’hui par les banques avec la plus grande réserve ? En clair il faut t une solide solvabilité pour que les banques consentent à prêter.  La donne a en effet changé, précédemment les banques prêtaient avec largesse car en cas de défaillance de l’emprunteur, elles vendaient le bien avec une très forte plus value, donc sans risque financier bien au contraire et cela jusqu’à la crise financière. Aujourd’hui les prix baissent, le raisonnement ne tient plus et certaines garanties de solvabilité des candidats emprunteurs sont aléatoires (exemple revenus salariaux appuyés sur  CDD, des CDI dans des secteurs économiques et/ou entreprises  fragiles etc.). Il fauta environ prés de 5000 euros de revenus pour un bien d’une valeur de 240 000 euros. Autant dire que la cible des futurs emprunteurs devient de plus en plus réduite pour les banques. Un sondage Ipsos pour le réseau immobilier Orpi publié ce vendredi 5 septembre révèle que les banques sont citées comme premier facteur de blocage du marché, à 49%, loin devant le gouvernement (15%), les agents immobiliers (15%), les acheteurs (14%) et les vendeurs (7%). Quelque 45% des sondés juge que les banques sont « les mieux positionnées pour débloquer le marché », là encore loin devant le gouvernement (34%) ou les vendeurs (9%). Des banques de plus en plus exigeantes, selon les Français Or pour 59% des Français, les banques se montrent au contraire « de plus en plus exigeantes et sélectives dans l’attribution de crédits », alors même que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont tombés à 2,68% en moyenne au mois d’août, soit leur plus bas depuis quelque 70 ans. Pour débloquer le marché immobilier, 32% des sondés préconisent le retour à « plus de souplesse dans les conditions d’accès au crédit », devant une amélioration des aides aux ménages accédant à la propriété (26%) ex aequo avec une politique fiscale plus favorable (26%). Ce sondage a été réalisé par internet du 18 au 22 juillet, auprès d’un échantillon de 2.012 personnes, représentatif de la population française.

Immobilier- logement: les honoraires plafonnés

Immobilier- logement: les honoraires plafonnés

Jusqu’à présent, les honoraires atteignaient parfois jusqu’à un mois de loyer.  Ce décret d’application de la loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars vise à encadrer les pratiques et la formation des professionnels de la gestion immobilière.  La loi Alur, partiellement retoquée par le gouvernement cet été, a posé le principe selon lequel les honoraires de mise en location d’un logement sont désormais à la charge exclusive du bailleur, alors que les frais de location étaient jusqu’ici essentiellement à la charge du locataire.  Les nouvelles dispositions prévoient une exception pour quatre prestations: la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et la réalisation de l’état des lieux devront être facturées par les agents immobiliers conjointement au bailleur et au locataire.  Les trois premières prestations sont désormais plafonnées selon trois zones: à 12 euros TTC le mètre carré en « zone très tendue », à 10 euros le mètre carré en « zone tendue » et à 8 euros le mètre carré sur le reste du territoire. S’y ajoute un montant plafonné à 3 euros le mètre carré pour la réalisation de l’état des lieux, partout en France. Soit au total, respectivement des frais de 15, 13 et 11 euros TTC le mètre carré. La zone « très tendue » correspond à Paris et sa petite couronne – la zone A bis du dispositif fiscal Duflot – où la demande excède largement l’offre de logements et les prix des logements sont les plus élevés. La « zone tendue » correspond aux 28 agglomérations – toutes les grandes métropoles régionales et d’autres villes – où s’applique la taxe sur les logements vacants.

 

Sondage – les raisons du blocage de l’immobilier : les banques responsables

Sondage – les raisons  du blocage de l’immobilier  : les banques responsables

 

Enfin, un élément d’éclairage sur la situation catastrophique de l’ immobilier avec ce sondage qui montre que 59% des Français estiment que les banques sont responsables. Des banques qui (comme pour les entreprises) se montrent  de plus en plus implacable vis-à-vis des préteurs.  Ces banques représentent le premier facteur de blocage du marché de l’immobilier selon les Français, loin devant le gouvernement ou les agents immobiliers. « L’acteur qui a le plus d’influence » sur le marché de l’immobilier est le secteur bancaire, selon les Français. Un sondage Ipsos pour le réseau immobilier Orpi publié ce vendredi 5 septembre révèle que les banques sont citées comme premier facteur de blocage du marché, à 49%, loin devant le gouvernement (15%), les agents immobiliers (15%), les acheteurs (14%) et les vendeurs (7%). Quelque 45% des sondés juge que les banques sont « les mieux positionnées pour débloquer le marché », là encore loin devant le gouvernement (34%) ou les vendeurs (9%). Or pour 59% des Français, les banques se montrent au contraire « de plus en plus exigeantes et sélectives dans l’attribution de crédits », alors même que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont tombés à 2,68% en moyenne au mois d’août, soit leur plus bas depuis quelque 70 ans. Pour débloquer le marché immobilier, 32% des sondés préconisent le retour à « plus de souplesse dans les conditions d’accès au crédit », devant une amélioration des aides aux ménages accédant à la propriété (26%) ex aequo avec une politique fiscale plus favorable (26%).Les Français n’ont pas tort cependant c’est le niveau de solvabilité qui est en cause surtout. Avec en moyenne un cout d’ achat en France de 230 000 euros, il faut un revenu de 4500  à 5000 euros, or en l’état du marché du travail (et des rémunérations) peu de candidats à l’accession peuvent présenter cette garantie. Le prix de l’immobilier, la durée des prêts sont donc aussi à prendre en compte avec l’attitude des banques.

Immobilier : taux au plus bas mais demande credit aussi au plus bas

Immobilier : taux au plus bas mais demande credit aussi au plus bas  

C’est le paradoxe les taux n’ont jamais été auusi bas depuis plus de 70 ans et dans le même temps les demandes de crédit ne cessent de reculer. En cause le prix des logements beaucoup trop chers et inaccessibles (en particulier le foncier mais pas seulement.)à nombre de ménages  .). Du coup les candidats à la propriété notamment les primo-accédants n’atteignent pas les seuils de solvabilité. Il faudrait donc agir sur le niveau des prix et étaler davantage dans le temps les remboursements dont les échéances mensuelles sont trop lourdes. Comme en Allemagne par exemple où les crédits sont étalés jusqu’à 40 ou 50 ans contre au maximum 20 ans en France. En outre les organismes de crédit ont notoirement resserré les conditions de délivrance de ces crédit non seulement concernant le niveau de revenus mais aussi leur stabilité dans le temps. (Candidats avec un CDD s’abstenir !). Lentement mais sûrement, les taux des crédits immobiliers continuent de baisser. En août, les Français se sont endettés à 2,68 % en moyenne (hors assurance), contre 2,7 % en juillet, constate l’Observatoire Crédit Logement/CSA, souligne l’étude. Un niveau auquel personne ne croyait en début d’année.  La quasi-totalité des crédits (97 %) ont été accordés à un taux inférieur à 3,5 % (contre 85,2 % en 2013). Les particuliers ont emprunté sur 17,4 ans en moyenne (209 mois). Ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété se sont endettés sur une durée plus longue: 19,9 ans pour un achat dans le neuf et 18,4 ans pour un logement ancien. Mais il faut un apport personnel de plus en plus conséquent pour pouvoir emprunter: il progresse de 0,9 % sur un an fin août, après un repli de 5,5 % en 2013. Depuis le début de l’année, les taux ont déjà perdu 0,4 %. «En août, la baisse s’est ralentie, sur un marché très tranquille durant cette période estivale», souligne toutefois, l’étude, précisant tout de même que «le mouvement de recul, qui dure depuis plusieurs mois, est inédit depuis les années 1940. Les raisons? Le taux de l’OAT, l’obligation d’Etat à 10 ans sur lequel sont indexés les prêts à taux fixe a fortement baissé depuis le début de l’année. Cette tendance s’est même amplifiée pendant l’été, l’OAT atteignant des niveaux historiquement bas (1,31 % le 3 septembre). Paradoxalement, malgré ces conditions d’emprunt exceptionnelles, le nombre de crédits accordés a reculé en août de 5,6 % sur un an. Le ralentissement constaté depuis le printemps laisse attendre une année 2014 médiocre», prévoit l’Observatoire Crédit Logement/CSA…

 

Immobilier: les pistes du gouvernement…. des gadgets

Immobilier: les pistes du gouvernement…. des gadgets

 

 

Come d’habitude le gouvernement va se satisfaire de gadgets pour faire face à la crise catastrophique que subit le logement. 250 000 logements neufs devraient en effet être construits au lieu des 500  000 promis par Hollande. La question centrale, c’est le prix de la construction et donc la solvabilité des acquéreurs surtout des primo-accédants. La solution pourrait passer par la location du foncier (comme dans certains pays,  sur 100 ans par exemple) ou la vente du patrimoine foncier public en priorité pour le logement ainsi que par l’ allongement de la durée des pr^st jusqu’à 40 ans (là encore comme dans d’autres pays) et par une fiscalité nettement plus avantageuses. Le Premier ministre Manuel Valls en personne annoncera vendredi 29 août son plan de relance de l’immobilier. Certaines pistes sont d’ores et déjà évoquées mais pour certaines elles relèvent surtout du gadget. .  Tout d’abord, il est question d’autoriser ceux qui achètent grâce au dispositif Duflot à louer à leur famille. Concrètement, ces propriétaires auront le droit de louer leurs biens à leurs parents ou leurs enfants. Une piste qui pourrait notamment rendre service aux étudiants, qui peinent à trouver un logement, et qui en loueraient ainsi un directement auprès de leurs parents.  Le gouvernement prévoirait en outre un allègement de la fiscalité sur les terrains à bâtir. L’idée serait de rendre plus vite disponible ces terrains. Tout l’inverse de ce qui a cours aujourd’hui, où plus vous attendez pour vendre, moins vous payez d’impôts sur la plus-value.  Ensuite, le gouvernement voudrait réduire les normes de construction de 10% afin de relancer les mises en chantier.  Du côté de la fiscalité, le dispositif Duflot qui permet, sous conditions, une réduction d’impôt lors d’un achat immobilier pourrait être changée. Ce dispositif pourrait évoluer vers une version encore plus avantageuse fiscalement.  

 

Immobilier : nouveau recul du logement

Immobilier : nouveau  recul du logement

 

Les mises en chantier ont reculé de 13,3% sur un an, pour s’établir à 73.468, selon les chiffres du Logement publiés ce mardi 26 août.  Sur les douze mois écoulés entre août 2013 et juillet 2014, le nombre de logements neufs mis en chantier affiche un recul également notable de 10,8% à 305.079 unités. La tendance s’aggrave cette fois: le repli n’était encore que de 8,5% au mois de mai.  Le président François Hollande, qui a fait de la relance de la construction une de ses priorités de la rentrée, a promis la semaine dernière un nouveau « plan de relance » pour le secteur, alors que les efforts du gouvernement n’ont pas permis jusqu’ici d’enrayer l’effondrement de la construction.  Petite lueur à l’horizon tout de même, le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseigne sur les futures mises en chantier, a de son côté diminué de 1,1% de mai à juillet, à 101.885. Il s’agit malgré tout d’une nette amélioration, car à fin mai les permis de construire des trois mois écoulés étaient en repli de 16,1%, et à fin avril ils avaient chuté de 22,8%.  Sur douze mois, la baisse se réduit un peu pour les permis de construire, avec un repli cumulé de 17% à fin juillet (contre 20,7% à fin mai) à 391.474 unités.  En 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre en repli de 4,2% sur un an, bien en deçà de l’objectif gouvernemental – encore jamais atteint dans l’Hexagone – d’un demi-million de logements construits par an.

 

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