Immobilier -Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

Immobilier -Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

par Fabien Jannic-Cherbonnel , France Télévisions

Un article intéressant mais qui milite quand même pour la densification et la sur urbanisation résultat d’un modèle qui favorise la mètropolitisation et les grandes villes. La question de l’aménagement du territoire avec un meilleur équilibre et une meilleure répartition de l’habitat et de l’emploi n’est pas posée. NDLR

Considéré comme « moche » par certains, le pavillon reste privilégié par les Français et les Françaises. Mais face aux objectifs de zéro artificialisation des sols et à l’envolée des coûts de construction, il est remis en cause. Une rangée de maisons, chacune au milieu d’un jardin, une route qui se termine en cul-de-sac, le tout dans la périphérie d’une ville, en bordure de champs. C’est, en une phrase, la façon dont on pourrait décrire le modèle pavillonnaire à la française, mis en place dans les années 1970. Accusé de rendre la France « moche » par le magazine Télérama en 2010, de grignoter les terres agricoles, de favoriser l’endettement des ménages et d’être incompatible avec la transition écologique, ce modèle est de plus en plus remis en cause.

« Il faut en finir avec la maison individuelle », avait même lancé Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, en 2021, rappelle Le Figaro. Des propos qui avaient fait polémique, alors que la maison individuelle est encore vue comme un idéal par une large majorité des Français. Mais la future loi zéro artificialisation nette, qui empêchera théoriquement la création de lotissements sur des terres agricoles ou naturelles, risque de venir doucher ces aspirations. Et de signer la fin du pavillon, cette « passion française » selon l’expression des sociologues Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé.

Rembobinons. Nous sommes au milieu des années 1970. Les autorités, après avoir fortement développé l’habitat collectif au sortir de la Seconde Guerre mondiale, décident de changer de braquet. « Ce que l’on appelle le modèle pavillonnaire est une construction politique et économique, mis notamment en place après l’élection de Valéry Giscard d’Estaing en 1977, et qui promet un logement à tous grâce à l’accession à la propriété », détaille Lionel Rougé, maître de conférences à l’université de Toulouse 2 et spécialiste du sujet.

Très vite, les lotissements fleurissent un peu partout en France, presque toujours en périphérie des villes. Eloignés des lieux de travail, des centres-villes ou des écoles, ces lotissements s’y font dortoirs et la voiture y est reine. La France « a choisi de s’inspirer du modèle américain », souligne Lucile Mettetal, géographe et chargée d’études et de projets à l’institut Paris Région. Les maisons y sont construites « au milieu d’un jardin », à l’inverse de ce qui se fait dans d’autres pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, où les maisons sont fréquemment mitoyennes. A la clé, la promesse d’un environnement sécurisant, où l’on peut s’épanouir en bricolant ou jardinant, à l’abri des regards des voisins.

Ce modèle, poussé par les politiques locales d’aménagement du territoire, mais aussi par des dispositifs nationaux comme le prêt à taux zéro depuis les années 1990, permet aux classes moyennes et populaires d’accéder à la propriété. Près de 62% des ménages français étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale en 2020, contre 44% en Allemagne, d’après l’OCDE. Et parmi ces logements, la maison est reine : selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 79% des ménages propriétaires habitent dans une maison.

Malgré son succès, le pavillon est la cible de critiques régulières, d’abord pour l’imaginaire qu’il charrie, comme Télérama dézinguant « la France moche ». La cible à abattre ? Ces longues rues bordées de maisons similaires, situées à l’entrée d’une commune et proches d’une zone commerciale. « Les zones pavillonnaires sont le symbole d’un monde urbain qui grignote la campagne », résume Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne. Une contradiction forte pour un type d’habitat censé rapprocher ses habitants de la nature.

Au-delà de l’aspect esthétique, le modèle pavillonnaire est surtout critiqué pour son impact sur l’environnement. « Ce développement par zones – pavillonnaires, d’activités et commerciales – séparées est problématique », explique Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes. C’est « un urbanisme totalement tourné vers la voiture » qui, en plus de forcer les habitants à faire des kilomètres pour se rendre au travail, a « fait perdre aux enfants énormément d’autonomie », ajoute-t-elle.

Malgré ces critiques, l’attrait de la maison individuelle reste important. « Le désir de maison n’a pas faibli, il a même été réactivé par les confinements et l’étendue du télétravail », souligne Lucile Mettetal. Ainsi, 84% des personnes interrogées préféreraient vivre dans ce type de logement, selon un sondage Ifop de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles réalisé en mars et rapporté par Le Journal de l’Agence.

Si tous les Français, ou presque, ont le même rêve, ils n’habitent pas tous de la même façon. « Toutes les maisons ne se valent pas, souligne Lionel Rougé. On voit les classes supérieures investir les zones pavillonnaires, souvent construites dans les années 1970, qui sont désormais bien insérées dans le milieu urbain. » Ce « pavillon enchanté », comme l’appelle Hervé Marchal, a tout pour lui : il est connecté à la ville, aux transports en commun et aux services.

A l’inverse, les classes populaires peinent de plus en plus à trouver des maisons à prix abordable. « Ceux qui allaient dans le périurbain sont dorénavant forcés d’aller encore plus loin », résume Lionel Rougé, qui s’alarme de voir des ménages « s’installer à 70 km de Toulouse pour accéder à une maison ». « Ce pavillonnaire désenchanté va fréquemment de pair avec un ressentiment de ses habitants », résume le chercheur.

« Loin de tout, ils ont le sentiment d’être oubliés. Les façades en crépi, l’état des fenêtres sont autant de choses qui rappellent aux gens qu’ils sont moins bien lotis. »

Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne à franceinfoCe sentiment d’exclusion, « l’un des moteurs derrière la colère des ‘gilets jaunes’ », rappelle Christine Leconte, pourrait encore s’exacerber avec l’augmentation des prix de l’énergie liée à la guerre en Ukraine. D’autant que les constructions neuves ont fortement ralenti en 2022, rapporte Le Monde. En cause, la poussée des coûts de construction, de 8,8% sur un an selon l’Insee, ainsi que la hausse des taux d’intérêts qui freine l’accession aux prêts immobiliers.

A ces difficultés conjoncturelles s’ajoute une problématique de long terme : celle de la transition écologique. Le pavillon et sa voiture quasi obligatoire semblent peu compatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique. Et l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, inclus dans la loi Climat, risque bien de remettre en cause tout le modèle de développement urbain français. Le gouvernement veut d’ailleurs faire adopter un nouveau texte, pour préserver la biodiversité et empêcher l’étalement urbain en incitant la construction sur des friches ou des espaces vacants dans les villages. La future loi, pour l’instant votée par le Sénat, inquiète les maires de petites villes, qui craignent de ne plus attirer de ménages. Logique, souligne Hervé Marchal, « car pendant longtemps, la figure d’un bon maire a été celle de l’élu qui attirait sans cesse de nouveaux habitants ».

De quoi signer la fin du pavillon ? « Non », répond Lionel Rougé, pour qui l’on assiste « à un renouvellement du modèle pavillonnaire » plutôt qu’à sa mort. Pour se réinventer, les zones pavillonnaires vont donc devoir évoluer. « L’une des clés est la densification des zones périurbaines, souligne Christine Leconte. Il va falloir se préoccuper de l’intégration de ces zones dans le tissu urbain, rapprocher les gens des services publics et sortir du tout-voiture. » Une « clé de la transition écologique » qui demande de diversifier l’usage des zones pavillonnaires, pour en faire des lieux de vie.

Reste à savoir comment densifier. Lucile Mettetal distingue « la densification dure », qui remplace des zones pavillonnaires par des barres d’immeubles, à l’œuvre notamment en petite et moyenne couronne en Ile-de-France, comme le raconte Le Monde, de « la densification douce » : « Il s’agit d’une division des parcelles ou d’un remplissage des dents creuses. » Par exemple, un couple qui vend une partie de son jardin pour rénover sa maison achetée dans les années 1970.

Réenchanter la zone pavillonnaire ne se fera en tout cas pas sans ses habitants. « Nous n’avons pas d’autre solution que de travailler avec les personnes qui y habitent », met en garde Christine Leconte. « Il ne faut pas diaboliser les zones pavillonnaires, mais plutôt y mettre de la pensée urbaine, ajoute Lionel Rougé. Il faut réfléchir à une manière de les agencer et de les urbaniser qui soit démocratique. Les gens souhaitent de la ville à la campagne, il faut les laisser l’inventer. »

La France pourrait s’inspirer de certains de ses voisins européens, alors que « notre pays est le champion du mitage [l'implantation d'édifices dispersés dans un paysage naturel]« , s’exclame Hervé Marchal. Le chercheur suggère de regarder vers « le Royaume-Uni, où le pavillonnaire mitoyen est plus développé et intégré dans les villes ». Lucile Mettetal invite le législateur à se poser la question du partage de l’habitat : « On pourrait regarder en Allemagne, où les générations cohabitent plus fréquemment. »

Si la France n’en est pas encore à révolutionner son habitat, certaines envies semblent être en train d’évoluer, selon les observateurs et professionnels du secteur. Les jeunes ménages n’ont plus tout à fait les mêmes aspirations que leurs parents. « La place du jardin est toujours importante, mais il n’a pas besoin d’être très grand. Surtout, l’envie d’avoir une maison avec quatre faces est moins forte aujourd’hui et les ménages ne veulent pas être trop loin du centre-ville », souligne Lionel Rougé.

Est-ce un signe que le discours écologique est en train d’infuser ? « La réduction de la taille des maisons et des jardins est notamment liée à une question d’économies et de confort, mais quelque part, ça pénètre », pense Christine Leconte. Au législateur d’arriver à convaincre les Français de changer leurs aspirations, et de répondre aux contradictions qui poussent les ménages à « vouloir habiter à proximité de la nature, tout en étant intégrés au tissu urbain », résume Hervé Marchal.

Prix immobilier : tendance à la chute

Prix immobilier : tendance à la chute

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a constaté Une chute de 15 % des transactions sur un an et une nette tendance à la baisse des prix.

En juin, la fédération a constaté une chute de 15% des transactions immobilières sur un an, « soit la deuxième plus forte baisse annuelle des ventes depuis 1990 », rappelle l’organisme. Ce brusque coup de frein au marché immobilier a d’ailleurs déjà provoqué une hausse de 84% des faillites d’agences immobilières entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.
la baisse du problème est bien l’accès au crédit. Selon la Fnaim, « le moral des ménages montre qu’ils ne sont plus du tout dans une dynamique d’achat »

Et pour cause : les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont été multipliés par trois en 18 mois, pour atteindre 3,5% sur 25 ans en moyenne en juin. « Jamais nous n’avons connu une hausse des taux d’emprunt aussi rapide », alerte le président de la fédération qui affirme que sur 18 mois, les Français ont perdu 40.000 euros de capacité d’achat, soit 4% de leur capacité de 2022.

Le retournement visible, depuis quelques mois, n’en est qu’à ses débuts selon la Fnaim qui anticipe une baisse de la capacité d’achat des Français de 7,5% en 2023. « Les taux ne pourront pas baisser au vu de la situation en Europe liée à l’inflation », regrette Loïc Cantin qui affirme que la seule solution pour un retour à la normale des transactions immobilières est la baisse des prix. « Elle sera inéluctable », martèle-t-il.

Ainsi, la Fnaim s’attend à une chute de 5% de la moyenne des prix en 2023 et même de 6 à 7% pour celui des maisons. En prenant en compte l’inflation estimée à 5% pour le restant de l’année, la fédération estime la baisse du capital immobilier des Français à 10% en 2023 et « cette dynamique va se poursuivre en 2024 », ajoute inquiet son président.

Immobilier: Les commissions des agents immobiliers critiquées

Immobilier: Les commissions des agents immobiliers critiquées

Avec la folle envolée prix, il est clair que la rémunération en pourcentage des agences immobilières a aussi dérapé. Ceci étant le marché étant en grande partie figé, il faut s’attendre un grand nettoyage des agences dont la moitié au moins pourrait disparaître Les frais d’agence, payés par le vendeur ou l’acheteur, une fois la vente scellée, sont autour de 5,78 % TTC en 2022, selon l’Autorité de la concurrence, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne à près de 4 %.

L’Autorité de la concurrence veut faire baisser les frais d’agence, ce qui ferait économiser 3 milliards d’euros.

Bercy fait feu de tout bois pour redonner un peu de pouvoir d’achat aux ménages. Et s’attaque désormais aux agences immobilières, pour améliorer la qualité des transactions et en baisser le coût. L’Autorité de la concurrence, saisie par Bercy l’année dernière, a rendu ce mercredi un avis sur la situation concurrentielle des transactions immobilières, réalisées par des professionnels. Les conclusions sont explosives.

Principal point noir? Les frais d’agence, payés par le vendeur ou l’acheteur, une fois la vente scellée, sont autour de 5,78 % TTC en 2022, selon l’Autorité de la concurrence, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne à près de 4 %. «Les prix ont augmenté très fortement ces dernières années, et les taux des honoraires sont restés les mêmes. Le montant des commissions a quasiment doublé. Ils sont passés de 7000 à 8000 euros à 15.000 euros en moyenne», indique Thibaud Vergé, vice-président de l’Autorité de la concurrence.

Crise immobilier: La conséquence d’une urbanisation folle

Crise immobilier: La conséquence d’une urbanisation folle

Comme souvent, il y a bien sûrs plusieurs facteurs explicatifs pour tenter de comprendre la grave crise du logement qui se prépare et pourrait déboucher sur l’éclatement d’une bulle. En clair sur un effondrement de la production en même temps que des prix. Parmi les facteurs explicatifs, il faut surtout prendre en compte le coût du foncier qui en moyenne équivaut à peu près à la moitié du prix du logement. Des prix qui se sont envolés car la demande est surtout concentrée dans les métropoles et autres grandes villes où on a aussi concentré l’emploi. Du coup même à 10 ou 20 km du centre, le foncier a enregistré des augmentations qui d’une certaine manière tuent l’activité du logement. Des augmentations du foncier économiquement non fondées et qui sont le résultat de la pure spéculation.

Pour résoudre ce problème il faudrait évidemment remettre en cause la philosophie de la métropolisation qui a pour objet de concentrer la population dans 10 à 15  villes de plus d’un million d’habitants. Le reste du territoire étend abandonné aux moins favorisés contraints de faire des déplacements domicile travail de 40,60, voire 100 kms par jour. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept d’aménagement du territoire.

Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. La situation est problématique tant dans le neuf que sur le marché de la location. . Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de 34 % par rapport à la même période de l’année précédente. Et la chute atteint 46 % par rapport au premier trimestre 2019. Les acheteurs-habitants sont en très fort recul (- 31 %), mais c’est encore pire du côté des investisseurs (- 52 %). Cette dégringolade du marché du neuf a forcément ses conséquences sur l’activité des professionnels de la construction. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime à 100.000 le nombre d’emplois menacés à un horizon de 18 à 24 mois.

Immobilier : une crise structurelle grave

Immobilier : une crise structurelle grave

Alors que plus que jamais la question du logement et des solutions pouvant être apportées à la crise est d’actualité et après l’annonce des conclusions d’un Conseil national de la reformation faisant l’unanimité des regrets et des commentaires négatifs, André Yché, Président du conseil de surveillance chez CDC Habitat, apporte sa pierre à l’édifice en nous présentant la vision d’un véritable acteur du secteur ( dans la Tribune)

Comme à la guerre, le risque qui pèse constamment sur l’entrepreneur et, plus généralement, sur tout décideur privé ou public consiste à préparer la bataille passée, en perfectionnant une stratégie fondamentalement obsolète et vouée à l’échec dans l’avenir. Ainsi la ligne Maginot s’inspirait-elle de l’expérience des tranchées de 1914 / 1918 alors que le moteur thermique réhabilitait la guerre de mouvement ; de même, la capacité de projection du porte-avions marquait-elle le déclin du cuirassé, acteur dominant du combat naval depuis la seconde moitié du XIXe siècle.

Dès lors, quels sont les facteurs de rupture qui vont bouleverser l’économie immobilière au cours du deuxième quart du XXIe siècle ?
Des taux d’intérêt réels élevés (3% à 4% à court / moyen terme) dont les niveaux de la dette souveraine et du déficit budgétaire écartent, du moins à brève échéance, toute perspective de baisse.

Un fort ralentissement de la construction neuve dans le secteur résidentiel (de l’ordre de 40% à 50%, vers un flux annuel compris entre 200 000 et 300 000 unités) du fait de la rareté organisée du foncier constructible et de la difficulté croissante de trouver l’équilibre économique de nouveaux projets (diminution de la constructibilité imposée par les pouvoirs locaux, baisse du pouvoir d’achat disponible après dépenses contraintes et de la capacité d’endettement des ménages.

À cet égard, il convient de souligner l’impact des critères de solvabilité imposés, à juste titre, par le secteur bancaire ainsi que l’exigence, pour l’attribution de la garantie financière d’achèvement des opérations (GFA) aux promoteurs, de taux de pré-commercialisation de 50% à 80%, sur la base de refus de prêt de l’ordre de 30% à 50% des demandes).

Des surcapacités structurelles d’immobilier tertiaire (bureaux notamment) alimentées par la généralisation du télétravail et accentuées par la nécessité, pour les entreprises, de tirer les conséquences de la baisse de productivité de l’économie enregistrée en 2022 (-3%) et pour les administrations, de l’impasse budgétaire et du risque croissant de « jacquerie fiscale ».

L’ampleur de la perte de valeur menaçant les sociétés foncières fortement engagées dans le tertiaire, par suite du comportement mimétique des directions d’investissement, apparaîtra lors du renouvellement des baux (hors « prime ») au cours des prochaines années ; elle pourrait atteindre, pour la seule région d’Île-de-France, de l’ordre de 5 à 10 milliards d’euros.

La reconfiguration inévitable de plusieurs centaines de centres commerciaux, dont le modèle est atteint par le développement du e-commerce et qui devront réduire l’emprise de leurs immobilisations physiques, voire les reconvertir entièrement dans les situations les plus critiques. L’urbanisme des entrées de ville doit donc être repensé, avec l’émergence possible de nouveaux « micro-quartiers » destinés à éviter l’apparition de friches urbaines et indispensables pour la préservation de l’attractivité résidentielle de nombreuses villes moyennes (ex. « villes dortoirs ») en périphérie des agglomérations.

L’impact sur l’offre locative privée et publique (et l’accueil de l’opinion, dont celui réservé aux projets de ZFE permet de préjuger) de la règlementation thermique excluant progressivement de la relocation les logements classés G, F, E, soit, a minima, huit millions d’unités résidentielles, c’est-à-dire le quart du parc des résidences principales.

La remise aux normes thermiques, impliquant des investissements (CAPEX) non programmés sans évolution significative des produits locatifs associés, eu égard au niveau atteint par les taux d’intérêt réels pour de tels projets (plus de 4%), impliquera une perte de valeur de marché des actifs concernés de l’ordre de 30% à 35%.

Politiquement, ce sont les classes moyennes, déjà frappées par l’absence d’actualisation du barème de l’IFI, qui subiront cette déflation patrimoniale, alors qu’elles ne s’étaient guère mobilisées à l’occasion de la crise des « Gilets jaunes », alimentée par les catégories dites « populaires » composées essentiellement de ruraux modestes.

Ainsi donc, c’est tout un secteur économique dont le poids est constamment sous-estimé, en termes d’emploi, de support d’épargne de précaution et de transmission intergénérationnelle, c’est-à-dire, in fine, de préservation de l’ordre politique et social, qui est exposé au risque croissant d’une déstabilisation profonde et durable.

Comment les grands acteurs de l’économie immobilière peuvent-ils prendre en compte ces bouleversements imminents et s’y préparer dans l’intérêt général ?
La seule voie de sortie « par le haut » de cette crise structurelle réside, plutôt que dans la résurrection du passé, dans l’innovation : financière, architecturale et urbanistique, managériale et stratégique, mais aussi politique, administrative et fiscale. Mais l’auteur de cet article peut témoigner personnellement, à partir d’une expérience d’un quart de siècle, que promouvoir des solutions originales est un exercice épuisant et risqué, car tous les conservatismes se liguent spontanément contre le changement ; les exemples sont légion : la sortie du secteur HLM d’une pure économie d’endettement subventionnée et la prise en compte d’un besoin accru de fonds propres, destinés à compenser l’écart entre l’évolution des coûts de production et celle des loyers en introduisant dans le modèle les plus-values latentes dans le patrimoine par le biais de l’accession à la propriété dans le parc HLM ancien, et donc amorti ; les démembrements de propriété, à travers le recours à des baux emphytéotiques ; plus récemment, pour compenser les effets d’éviction de la loi DALO au détriment des « key-workers » et des classes moyennes, l’invention du logement locatif intermédiaire, financé par le secteur privé institutionnel.

À partir des enseignements procurés par ces expériences dont la généralisation a fini par s’imposer en dépit d’années, sinon de décennies, de dénigrement, comment penser l’innovation de nos jours ? Trois données essentielles doivent nous guider.

L’époque de la « promotion facile » par aménagement de terrain agricole (les « champs de betteraves » et les « terrains à vaches ») est révolue, conduisant désormais à concevoir des opérations complexes et risquées ; le secteur de la promotion est donc à la veille d’un mouvement de concentration d’où émergeront deux catégories d’acteurs : les plus puissants, mieux à même de se diversifier ; les plus agiles, qui sauront se repositionner sur des créneaux porteurs.

Les foncières significativement investies dans le tertiaire, en dehors des produits « prime » (et encore…) doivent s’apprêter à enregistrer de fortes moins-values, qui seront révélées lors du renouvellement (ou non) de leurs baux. La transformation de leurs actifs s’avèrera de plus en plus difficile, du fait de la saturation du plan de charge du BTP, par ailleurs mobilisé par la mise aux normes thermiques de l’habitat privé et public. De surcroît, des obstacles actuellement dirimants devront être surmontés, par exemple le surcoût de travaux effectués hors du champ de récupération de la TVA.

Enfin, l’État central, contraint par la dette souveraine, ne sera plus en situation d’assurer la régulation d’un secteur très capitalistique et sera amené à engager un mouvement de décentralisation vers les collectivités territoriales conservant quelques capacités d’investissement (régions, métropoles) en considération d’arguments stratégiques : l’évidente complémentarité logement / mobilité ; le poids de l’immobilier dans la transition environnementale ; les enjeux en matière d’emploi et de formation. Observons enfin qu’en matière de fiscalité foncière, aucun gouvernement n’assumera spontanément la responsabilité d’une révision des valeurs cadastrales…

La crise globale qui affecte aujourd’hui, et plus encore demain, le secteur immobilier présente donc de multiples opportunités à condition d’être correctement appréhendée.

Un exemple parmi d’autres : la reconversion d’immeubles de bureaux en logements : l’affaire n’est pas si simple. Sur le plan économique, le surcoût par rapport à une construction neuve est considérable, la facture étant aisément doublée ; les difficultés techniques sont multiples : l’accès aux issues de secours qui implique la création de nouvelles cages d’escalier ou de galeries extérieures, l’épaisseur des trames qui impose la conception d’immeubles multifonctionnels : co-working en second jour, etc., le coût spécifique, pour les immeubles de grande hauteur, de la règlementation IGH, incitant à la « neutralisation » des étages supérieurs, la fiscalité pénalisante puisque le passage en secteur résidentiel met fin à la récupérabilité de la TVA sur travaux (faut-il compenser un allègement de la TVA sur travaux de transformation en logement intermédiaire par une fiscalité progressive sur les bureaux vacants ?) ; enfin, l’accord des maires qui suppose, en regard de la perte (apparente) des taxes prélevées sur les immeubles de bureau (destinés, pour certains, à devenir des « friches verticales »), une forme d’intéressement au résultat final de l’opération (via la participation minoritaire d’EPL au montage ?). La meilleure manière d’avancer dans ce chantier consiste à conduire de premières expérimentations.

À partir de ces considérations, la redéfinition des stratégies d’entreprises et territoriales s’impose d’évidence, dans la perspective de prendre en compte une donnée longtemps absente de l’économie immobilière et de la politique afférente (réglementaire, fiscale notamment) : la réapparition du risque de promotion et de transformation. L’absence apparente (et illusoire) de risque a conduit les collectivités, à tous les niveaux : national, local, à opérer une lourde taxation foncière, parfois en anticipant des prélèvements sur plusieurs années de futures contributions, telles qu’escomptées : par exemple au titre de redevances domaniales. L’hypothèse sous-jacente, largement partagée, résidait alors dans le découplage de la sphère immobilière vis-à-vis de l’économie générale.

Cette situation est manifestement révolue, de telle sorte que les acteurs privés devront réfléchir à l’introduction de nouveaux mécanismes issus de l’économie financière (contrats d’options du type « put » et « call » et dérivés) afin de redistribuer les risques de perte et les opportunités de gain, de même que les collectivités publiques devront mettre en place les instruments permettant de raccorder des décisions d’investissement à court terme avec des horizons qui, s’agissant d’immobilier, ressortissent nécessairement du long terme (fonds territoriaux dédiés à la rénovation thermique des logements et à la reconversion des emprises foncières).

La conjugaison d’une problématique particulièrement complexe met en cause de multiples intérêts particuliers, comme chaque fois que, dans l’histoire, des mécanismes de rente sont menacés ; dans ce cas d’espèce, l’ampleur des enjeux touche intimement à la confiance publique, de telle sorte que c’est l’intérêt général lui-même qui n’est pas exempt des conséquences d’une crise dont le caractère inédit, car global et systémique, se révèlera tardivement aux « laudatores temporis acti » (cf. Horace, Art poétique).

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Inflation-Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Inflation-Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui montent est une solvabilité atteinte par la baisse du pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du fait des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements ( en moyenne 30 à 40 000 euros). Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début. Certains pensent qu’elle pourrait atteindre jusqu’à 20 % ici un an ou deux ans.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui montent est une solvabilité atteinte par la baisse du pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du fait des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements ( en moyenne 30 à 40 000 euros). Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Immobilier: la baisse des prix se répand en France

Immobilier: la baisse des prix se répand en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui manque est une solvabilité atteinte par la baisse de leur pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du faîte des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements. Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Immobilier : les taux montent

Immobilier : les taux montent

Même si l’inflation est encore nettement supérieure au taux d’intérêt, ces derniers ne cessent de progresser. Un handicap supplémentaire pour les candidats à l’accession à la propriété qui emprunte. Un phénomène qui s’ajoute à la baisse des salaires en euros constants équivalents alimentés la crise de l’immobilier. Pour résumer la cible des candidats à l’accession présentant une solvabilité suffisante se réduit de plus en plus.

Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel il est autorisé d’accorder un prêt, vient d’être révisé à la hausse.

Selon un avis paru dimanche au Journal Officiel, il sera autorisé, à partir du 1er juin, d’accorder des prêts immobiliers allant jusqu’à 4,68 % pour un crédit de 20 ans et plus. Il s’établissait à 4,52 % en avril , et encore à 4,24 % le mois précédent. Depuis le début de l’année, il a ainsi progressé de 112 points, soit 1,12 %.

Financement transition écologique : Borne contre le rétablissement d’un ISF immobilier vert

Financement transition écologique : borne contre le rétablissement d’un ISF vert

La Première ministre est clairement contre le rétablissement d’un ISF vert destiné à favoriser le financement de la transition écologique et préconisé par le rapport de l’économiste Jean Pisani-Ferry.

Questionnée sur la création d’un « ISF vert », en lien avec le rapport de l’économiste Jean Pisani-Ferry, missionné par elle pour évaluer les impacts économiques de la transition écologique en France, la Première ministre répond que oui, « il faut accélérer » la transition écologique et que « cela passe par différentes mesures ». Elisabeth Borne le concède, « il faudra évidemment plus de financements ». Combien ? La Première ministre « est en train de chiffrer les besoins supplémentaires » mais « il y aura des augmentations de budget dans le projet de loi de finances pour 2024″ !!!! Sans autre précision.

Elle a déclaré : Il ne s’agit pas de faire des nouveaux impôts », fermant ainsi la porte à la mesure. Elle se prononce en revanche pour « réorienter nos ressources, nos financements, en faveur de la transition écologique ». Pour ce faire, Elisabeth Borne affirme avoir « demandé à chaque ministre de regarder dans son budget pour dégager 5% qui peuvent être redéployés précisément au bénéfice de la transition écologique ».Bref, un financement anecdotique d’une part parce qu’on ne dégagera pas une économie de 5 % par ministère et que de toute manière les que les économies réalisées seront alors loin des enjeux ( autour de 20 milliards par an) . Un petit calcul de coin de table vite fait car les 5 % supposés d’économie par ministère représenteraient autour de 20 milliards par an ! Autant dire un tour de passe-passe

Le rapport Pisani-Ferry, présenté lundi 22 mai, affirme notamment que la transition vers une économie décarbonée nécessite des investissements massifs et ne pourra réussir sans aider les ménages et alourdir la dette publique. Le rapport évoque le chiffre de 66 milliards d’euros supplémentaires par an pour la transition énergétique. Il préconise également de taxer le patrimoine financier des plus aisés via un « ISF vert ».

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Immobilier : la chute continue

Immobilier : la chute continue

Du faîte de folle des prix, de la montée des taux d’intérêt passé de 1 % à 3 % et bientôt à 4 % et surtout de la baisse du pouvoir d’achat nombre de candidats à l’accession à la propriété non plus la solvabilité nécessaire. Du coup l’immobilier s’écroule et la crise du logement va devenir très grave pour l’ensemble du secteur.

Le secteur tout entier neuf et occasion, achat ou location constitue une bombe qui pourrait exploser. En effet la cible des éventuels acquéreurs se réduit de plus en plus compte-tenu de leur manque de solvabilité. Une crise de solvabilité nourrie par la baisse du pouvoir d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt et la folle envolée des prix de l’immobilier. Quant à la location elle est notamment aussi affectée par les nouvelles normes kafkaïennes et très coûteuses qui découragent les propriétaires de louer les appartements qu’il possède. Finalement en fin d’année on risque de constater une baisse des emprunts de leur de 40 à 50 %.

Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), prévient, d’une manière plus pressante que «l’année 2023 sera catastrophique». Début avril, Olivier Salleron, le président de la Fédération française du bâtiment (FFP), avait, lui, souligné que «100.000 emplois étaient menacés dans la construction». De fait, la crise est globale et affecte tout le secteur, depuis l’achat dans le neuf et l’ancien à la location.

Au-delà de leur impact économique, les graves difficultés que connaît actuellement l’immobilier risquent d’engendrer une crise sociétale si les Français ne parviennent plus à se loger correctement. De quoi envisager «une bombe sociale», un terme évoqué pour la première fois par Robin…

C’est la douche froide pour les Français qui souhaitent acheter un logement pour le louer. Longtemps bien aimés des banques, les investisseurs se voient aujourd’hui barrer la route du crédit. Elles ne leur prêtent plus ou peu. Et même avec un apport substantiel d’argent frais, ils ne parviennent tout simplement plus à obtenir un crédit. «Les clients veulent acheter. Ils en ont la capacité. Mais quand on dépose un dossier de prêt tout devient plus compliqué», indique Samuel Berrih, agent immobilier pour le réseau de mandataires Keller Williams à Paris. Les établissements financiers ont fermé les vannes. «Certaines banques nous disent qu’elles ne veulent même pas étudier de nouveaux dossiers», poursuit le professionnel.

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

Par David Brauman, gérant associé de BLG immobilier dans la Tribune

Un article qui pense avoir trouver un des remèdes pour résoudre en partie la question de la crise des régimes des retraites. Le problème c’est qu’il fait l’impasse sur la crise du logement qui justement va priver une partie importante de la population et notamment les jeunes de l’accès à la propriété fautent de solvabilité suffisante face à la folle envolée des prix, à la hausse des taux d’intérêt et à la baisse du pouvoir d’achat . Avant de prétendre résoudre la question des retraites, il serait utile de résoudre la crise du logement en général NDLR

Incertitude et méfiance, une France inquiète. Le système de retraites actuel n’est pas crédible sur le long terme. Dans un contexte d’inflation galopante et de service public en difficulté, il y a fort à parier que les pensions versées s’avèreront insuffisantes, voire même inexistantes, et ce quelle que soit la profession exercée et le régime de retraite correspondant.

Si ce présage peut paraître bien sombre, il n’est pas l’apanage de quelques oiseaux de mauvais augure isolés : selon une analyse publiée par la Caisse des Dépôts en avril 2023, 78% des personnes interrogées s’inquiètent pour le système des retraites et 40 % pensent ne pas avoir de pension lorsque viendra l’heure de leur départ, chiffre qui atteint 52% chez les 25-34 ans (2). Cette préoccupation a été motrice dans les contestations de la réforme des retraites laborieusement actée par le Président, et s’assortit d’une méfiance croissante envers la politique.

De fait, au début de l’année 2022, « méfiance » est le deuxième mot le plus cité spontanément par les Françaises et Français lorsqu’on les interroge sur leur état d’esprit actuel, avec le score inédit de 37% de mention, juste après la lassitude et avant la morosité3. Incertitude quant aux retraites et baisse notable de la confiance dans les dirigeantes et dirigeants du pays, voilà deux motivations qui engagent à assurer ses vieux jours soi-même. Pour ce faire, il n’y a pas de secret. Il faut investir.

L’investissement, le choix de la raison
« Ta retraite c’est pas dans la rue, c’est dans la pierre » (4).

Ce slogan d’une récente campagne d’affichage placardée dans les rues parisiennes, donne le ton. Compter sur les pensions de retraites pour bien vivre, c’est prendre un risque considérable. Épargner et investir pour devenir propriétaire n’est pas un luxe, c’est un choix stratégique indispensable.

En 2018 en France, seuls 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l’INSEE. La location est un gouffre financier, de l’argent jeté par les fenêtres. Quitte à avoir des dépenses mensuelles, autant qu’elles soient des mensualités de remboursement de prêt immobilier permettant l’acquisition, à terme, d’un patrimoine.

Des obstacles illusoires, l’investissement à la portée de la majorité

La réserve avancée du fait de revenus faibles par certaines et certains est loin d’être un véritable obstacle. Sous couvert d’être un « bon payeur », c’est-à-dire que lesdits revenus soient réguliers et que la situation professionnelle soit stable, les banques sont en réalité plutôt enclines à accorder des prêts immobiliers aux ménages modestes. Autre frein qui paralyse les particulières et particuliers, l’obsession de résider à proximité immédiate de son lieu de travail.

Fausse bonne idée, car ces lieux n’offrent pas forcément de logement à la vente et contraignent donc à la location ad vitam æternam. Or l’ère de l’emploi à vie est depuis plusieurs années déjà révolue, de fait, conditionner ses dépenses financières à la localisation de son job du moment et donc potentiellement se priver d’accéder à la propriété, gage de sécurité, relève d’un mauvais calcul.

Investir pour son avenir, cela témoigne d’une vision de long terme prudente et prévoyante. Et cela s’adresse particulièrement aux femmes, dont le patrimoine est inférieur à celui des hommes (5), écart qui tend à se creuser avec une différence de capital passée de 9% en 1998 à 16% en 2015 (6). Ne pas gaspiller son argent en loyer, ni le laisser croupir. Pour Sibylle Le Maire, directrice exécutive du groupe Bayard et fondatrice de ViveS, un média « pour les femmes qui osent parler d’argent », les femmes démontrent globalement une très bonne gestion des comptes du foyer mais se cantonnent souvent à la sphère domestique, restant encore majoritairement éloignées des cercles d’investissement (7). De fait, les éventuels divorces ou ruptures professionnelles, ainsi que le passage à la retraite les placent dans des situations de vulnérabilité financière. Il est temps d’oser placer son capital pour s’en prémunir.

Enfin investir, cela n’est pas abandonner la lutte pour le maintien du système de retraites solidaire si caractéristique de la France. Assurer ses arrières ne signifie pas renoncer à l’idée des droits sociaux. Mais s’il convient d’œuvrer en leur faveur, il s’avère précautionneux d’imaginer devoir faire sans. « Espérer le meilleur et prévoir le pire » pour résumer l’idée. Juste au cas où.

______

(1) Sondage Toluna Harris Interactive pour Public Sénat et AEF Info, 27 mars 2023

(2) Analyse de la Caisse des Dépôts, 15 avril 2023

(3) Baromètre de la confiance politique du CEVIPOF, 2022

(4) Campagne d’affichage de David Brauman, mars 2023

(5) Pourquoi les hommes sont plus riches que les femmes en France. Et de plus en plus » Le Monde, Marceau Bretonnier et Clémence Duneau, 12 juillet 2020

(6) Inequalities and the individualization of wealth, 2019

(7) Vidéo Le HuffPost « Inciter les femmes à investir leur argent, c’est l’objectif de ce média », 30 novembre 2022