Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Inflation-Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Inflation-Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui montent est une solvabilité atteinte par la baisse du pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du fait des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements ( en moyenne 30 à 40 000 euros). Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début. Certains pensent qu’elle pourrait atteindre jusqu’à 20 % ici un an ou deux ans.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Prix Immobilier: la baisse des prix va se répandre en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui montent est une solvabilité atteinte par la baisse du pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du fait des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements ( en moyenne 30 à 40 000 euros). Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Immobilier: la baisse des prix se répand en France

Immobilier: la baisse des prix se répand en France

Comme c’était visible, l’immobilier risque de connaître une crise particulièrement grave à la fois dans le domaine du neuf comme de l’occasion. Les candidats à l’accession à la propriété sont coincés entre des prix complètement excessifs, des taux d’intérêt qui manque est une solvabilité atteinte par la baisse de leur pouvoir d’achat. Dans la location la situation et neutraliser du faîte des coûts exorbitants nécessaires pour la mise aux normes des appartements et autres logements. Conséquence la baisse des prix se répand un peu partout en France mais ce n’est qu’un début.

Pour la première fois depuis 2015, les prix immobiliers ont reculé pour les ventes dans le logement ancien. Après Paris, les régions sont désormais touchées par le phénomène.

«L’immobilier est entré dans une nouvelle ère.» Fini les crédits qui se décrochent aisément et les logements qui se vendent en quelques jours. Sauf pour ceux qui sont exceptionnels. Mais tout le monde n’a pas les moyens de s’en offrir un. En effet, la plupart des ménages n’arrivent plus à acquérir un logement: à cause de la hausse des taux, leur capacité d’emprunt moyenne est passée, en dix-huit mois, de 200.000 euros sur 20 ans à 150.000 euros, selon le courtier Meilleurtaux.

Conséquence: les ventes immobilières ont chuté de plus de 10% en un an et demi. À cette allure-là, la barre symbolique du million de transactions, dépassée ces 4 dernières années, sera franchie à la baisse. «On a l’habitude de dire que l’année (immobilière) se fait au printemps. Ce principe est à reconsidérer», analyse Me Élodie Frémont, présidente de la commission statistique des notaires du Grand Paris.

Immobilier : les taux montent

Immobilier : les taux montent

Même si l’inflation est encore nettement supérieure au taux d’intérêt, ces derniers ne cessent de progresser. Un handicap supplémentaire pour les candidats à l’accession à la propriété qui emprunte. Un phénomène qui s’ajoute à la baisse des salaires en euros constants équivalents alimentés la crise de l’immobilier. Pour résumer la cible des candidats à l’accession présentant une solvabilité suffisante se réduit de plus en plus.

Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel il est autorisé d’accorder un prêt, vient d’être révisé à la hausse.

Selon un avis paru dimanche au Journal Officiel, il sera autorisé, à partir du 1er juin, d’accorder des prêts immobiliers allant jusqu’à 4,68 % pour un crédit de 20 ans et plus. Il s’établissait à 4,52 % en avril , et encore à 4,24 % le mois précédent. Depuis le début de l’année, il a ainsi progressé de 112 points, soit 1,12 %.

Financement transition écologique : Borne contre le rétablissement d’un ISF immobilier vert

Financement transition écologique : borne contre le rétablissement d’un ISF vert

La Première ministre est clairement contre le rétablissement d’un ISF vert destiné à favoriser le financement de la transition écologique et préconisé par le rapport de l’économiste Jean Pisani-Ferry.

Questionnée sur la création d’un « ISF vert », en lien avec le rapport de l’économiste Jean Pisani-Ferry, missionné par elle pour évaluer les impacts économiques de la transition écologique en France, la Première ministre répond que oui, « il faut accélérer » la transition écologique et que « cela passe par différentes mesures ». Elisabeth Borne le concède, « il faudra évidemment plus de financements ». Combien ? La Première ministre « est en train de chiffrer les besoins supplémentaires » mais « il y aura des augmentations de budget dans le projet de loi de finances pour 2024″ !!!! Sans autre précision.

Elle a déclaré : Il ne s’agit pas de faire des nouveaux impôts », fermant ainsi la porte à la mesure. Elle se prononce en revanche pour « réorienter nos ressources, nos financements, en faveur de la transition écologique ». Pour ce faire, Elisabeth Borne affirme avoir « demandé à chaque ministre de regarder dans son budget pour dégager 5% qui peuvent être redéployés précisément au bénéfice de la transition écologique ».Bref, un financement anecdotique d’une part parce qu’on ne dégagera pas une économie de 5 % par ministère et que de toute manière les que les économies réalisées seront alors loin des enjeux ( autour de 20 milliards par an) . Un petit calcul de coin de table vite fait car les 5 % supposés d’économie par ministère représenteraient autour de 20 milliards par an ! Autant dire un tour de passe-passe

Le rapport Pisani-Ferry, présenté lundi 22 mai, affirme notamment que la transition vers une économie décarbonée nécessite des investissements massifs et ne pourra réussir sans aider les ménages et alourdir la dette publique. Le rapport évoque le chiffre de 66 milliards d’euros supplémentaires par an pour la transition énergétique. Il préconise également de taxer le patrimoine financier des plus aisés via un « ISF vert ».

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

Immobilier- « Le logement social est-il encore une priorité ? »

par Marcel Rogemont, président de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat

Dans une tribune au « Monde », le président des organismes publics de HLM, Marcel Rogemont, interpelle le gouvernement, s’inquiétant d’une baisse du financement du logement social au profit de l’aide au secteur privé.

Où en est le pacte de confiance entre le gouvernement et le logement social ? Il devait être signé au congrès HLM de 2022 avec la première ministre et le ministre du logement. Le sera-t-il pour celui de 2023 ? Rien n’est moins sûr. A peine y a-t-il eu des contacts avec les ministères sur des pistes de réflexion, mais l’impression donnée ne laisse pas augurer, en l’absence d’un dialogue fécond avec le gouvernement, une issue positive.

A ce point, il est bon de rappeler la phrase que l’on prête à l’abbé Sieyès : « Le pouvoir vient d’en haut, la confiance vient d’en bas. » Car, au point où nous en sommes, il y a du travail à faire pour retrouver la confiance !

La dépense pour le logement en France est passée, entre 2016 et 2021, de 42 à 35 milliards d’euros, alors que, dans le même temps, les recettes augmentaient de 20 milliards pour passer de 68 à 88 milliards d’euros ! Parallèlement, les allocations personnalisées au logement ont subi une baisse de 2,5 milliards d’euros, et une ponction du même ordre pèse sur les organismes de HLM qui logent les ménages aux revenus les plus modestes.

Peut-on affirmer que le logement social reste une priorité lorsque, dans le même temps, la dépense pour le secteur privé locatif, de type Pinel, n’a cessé de croître, passant de 1 milliard à 2,5 milliards d’euros en dix ans, créant, comme l’a dit lui-même le président de la République dans un entretien au magazine Challenges publié le 10 mai, « un paradis pour les investisseurs immobiliers » ?

Ces questions résonnent d’autant plus que la très nette augmentation du taux du Livret A, qui est la base du coût de la dette des organismes de HLM, est passée de 0,5 % à 3 %, ce qui rend difficile, à moyens constants, toute nouvelle ambition de production de nouveaux logements HLM. Pourtant, les ménages à revenus modestes ou moyens sont de plus en plus exclus du marché privé locatif et de l’accession sociale à la propriété, bloquée par les taux d’intérêt et les coûts de la construction.

Ils sont plus de 2,3 millions de nos concitoyens à demander un HLM. En 2016, plus de 120 000 agréments pour la construction d’un HLM avaient été programmés, mais seulement 95 000 ces deux dernières années, 2021 et 2022, et probablement moins de 80 000 pour 2023 et 2024. Un abondement des crédits pour la production neuve est nécessaire.

Immobilier : la chute continue

Immobilier : la chute continue

Du faîte de folle des prix, de la montée des taux d’intérêt passé de 1 % à 3 % et bientôt à 4 % et surtout de la baisse du pouvoir d’achat nombre de candidats à l’accession à la propriété non plus la solvabilité nécessaire. Du coup l’immobilier s’écroule et la crise du logement va devenir très grave pour l’ensemble du secteur.

Le secteur tout entier neuf et occasion, achat ou location constitue une bombe qui pourrait exploser. En effet la cible des éventuels acquéreurs se réduit de plus en plus compte-tenu de leur manque de solvabilité. Une crise de solvabilité nourrie par la baisse du pouvoir d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt et la folle envolée des prix de l’immobilier. Quant à la location elle est notamment aussi affectée par les nouvelles normes kafkaïennes et très coûteuses qui découragent les propriétaires de louer les appartements qu’il possède. Finalement en fin d’année on risque de constater une baisse des emprunts de leur de 40 à 50 %.

Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), prévient, d’une manière plus pressante que «l’année 2023 sera catastrophique». Début avril, Olivier Salleron, le président de la Fédération française du bâtiment (FFP), avait, lui, souligné que «100.000 emplois étaient menacés dans la construction». De fait, la crise est globale et affecte tout le secteur, depuis l’achat dans le neuf et l’ancien à la location.

Au-delà de leur impact économique, les graves difficultés que connaît actuellement l’immobilier risquent d’engendrer une crise sociétale si les Français ne parviennent plus à se loger correctement. De quoi envisager «une bombe sociale», un terme évoqué pour la première fois par Robin…

C’est la douche froide pour les Français qui souhaitent acheter un logement pour le louer. Longtemps bien aimés des banques, les investisseurs se voient aujourd’hui barrer la route du crédit. Elles ne leur prêtent plus ou peu. Et même avec un apport substantiel d’argent frais, ils ne parviennent tout simplement plus à obtenir un crédit. «Les clients veulent acheter. Ils en ont la capacité. Mais quand on dépose un dossier de prêt tout devient plus compliqué», indique Samuel Berrih, agent immobilier pour le réseau de mandataires Keller Williams à Paris. Les établissements financiers ont fermé les vannes. «Certaines banques nous disent qu’elles ne veulent même pas étudier de nouveaux dossiers», poursuit le professionnel.

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

L’investissement immobilier pour pallier l’incertitude des retraites ?

Par David Brauman, gérant associé de BLG immobilier dans la Tribune

Un article qui pense avoir trouver un des remèdes pour résoudre en partie la question de la crise des régimes des retraites. Le problème c’est qu’il fait l’impasse sur la crise du logement qui justement va priver une partie importante de la population et notamment les jeunes de l’accès à la propriété fautent de solvabilité suffisante face à la folle envolée des prix, à la hausse des taux d’intérêt et à la baisse du pouvoir d’achat . Avant de prétendre résoudre la question des retraites, il serait utile de résoudre la crise du logement en général NDLR

Incertitude et méfiance, une France inquiète. Le système de retraites actuel n’est pas crédible sur le long terme. Dans un contexte d’inflation galopante et de service public en difficulté, il y a fort à parier que les pensions versées s’avèreront insuffisantes, voire même inexistantes, et ce quelle que soit la profession exercée et le régime de retraite correspondant.

Si ce présage peut paraître bien sombre, il n’est pas l’apanage de quelques oiseaux de mauvais augure isolés : selon une analyse publiée par la Caisse des Dépôts en avril 2023, 78% des personnes interrogées s’inquiètent pour le système des retraites et 40 % pensent ne pas avoir de pension lorsque viendra l’heure de leur départ, chiffre qui atteint 52% chez les 25-34 ans (2). Cette préoccupation a été motrice dans les contestations de la réforme des retraites laborieusement actée par le Président, et s’assortit d’une méfiance croissante envers la politique.

De fait, au début de l’année 2022, « méfiance » est le deuxième mot le plus cité spontanément par les Françaises et Français lorsqu’on les interroge sur leur état d’esprit actuel, avec le score inédit de 37% de mention, juste après la lassitude et avant la morosité3. Incertitude quant aux retraites et baisse notable de la confiance dans les dirigeantes et dirigeants du pays, voilà deux motivations qui engagent à assurer ses vieux jours soi-même. Pour ce faire, il n’y a pas de secret. Il faut investir.

L’investissement, le choix de la raison
« Ta retraite c’est pas dans la rue, c’est dans la pierre » (4).

Ce slogan d’une récente campagne d’affichage placardée dans les rues parisiennes, donne le ton. Compter sur les pensions de retraites pour bien vivre, c’est prendre un risque considérable. Épargner et investir pour devenir propriétaire n’est pas un luxe, c’est un choix stratégique indispensable.

En 2018 en France, seuls 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l’INSEE. La location est un gouffre financier, de l’argent jeté par les fenêtres. Quitte à avoir des dépenses mensuelles, autant qu’elles soient des mensualités de remboursement de prêt immobilier permettant l’acquisition, à terme, d’un patrimoine.

Des obstacles illusoires, l’investissement à la portée de la majorité

La réserve avancée du fait de revenus faibles par certaines et certains est loin d’être un véritable obstacle. Sous couvert d’être un « bon payeur », c’est-à-dire que lesdits revenus soient réguliers et que la situation professionnelle soit stable, les banques sont en réalité plutôt enclines à accorder des prêts immobiliers aux ménages modestes. Autre frein qui paralyse les particulières et particuliers, l’obsession de résider à proximité immédiate de son lieu de travail.

Fausse bonne idée, car ces lieux n’offrent pas forcément de logement à la vente et contraignent donc à la location ad vitam æternam. Or l’ère de l’emploi à vie est depuis plusieurs années déjà révolue, de fait, conditionner ses dépenses financières à la localisation de son job du moment et donc potentiellement se priver d’accéder à la propriété, gage de sécurité, relève d’un mauvais calcul.

Investir pour son avenir, cela témoigne d’une vision de long terme prudente et prévoyante. Et cela s’adresse particulièrement aux femmes, dont le patrimoine est inférieur à celui des hommes (5), écart qui tend à se creuser avec une différence de capital passée de 9% en 1998 à 16% en 2015 (6). Ne pas gaspiller son argent en loyer, ni le laisser croupir. Pour Sibylle Le Maire, directrice exécutive du groupe Bayard et fondatrice de ViveS, un média « pour les femmes qui osent parler d’argent », les femmes démontrent globalement une très bonne gestion des comptes du foyer mais se cantonnent souvent à la sphère domestique, restant encore majoritairement éloignées des cercles d’investissement (7). De fait, les éventuels divorces ou ruptures professionnelles, ainsi que le passage à la retraite les placent dans des situations de vulnérabilité financière. Il est temps d’oser placer son capital pour s’en prémunir.

Enfin investir, cela n’est pas abandonner la lutte pour le maintien du système de retraites solidaire si caractéristique de la France. Assurer ses arrières ne signifie pas renoncer à l’idée des droits sociaux. Mais s’il convient d’œuvrer en leur faveur, il s’avère précautionneux d’imaginer devoir faire sans. « Espérer le meilleur et prévoir le pire » pour résumer l’idée. Juste au cas où.

______

(1) Sondage Toluna Harris Interactive pour Public Sénat et AEF Info, 27 mars 2023

(2) Analyse de la Caisse des Dépôts, 15 avril 2023

(3) Baromètre de la confiance politique du CEVIPOF, 2022

(4) Campagne d’affichage de David Brauman, mars 2023

(5) Pourquoi les hommes sont plus riches que les femmes en France. Et de plus en plus » Le Monde, Marceau Bretonnier et Clémence Duneau, 12 juillet 2020

(6) Inequalities and the individualization of wealth, 2019

(7) Vidéo Le HuffPost « Inciter les femmes à investir leur argent, c’est l’objectif de ce média », 30 novembre 2022

Immobilier-Faire face à la crise du logement

Immobilier-Faire face à la crise du logement

Xavier Lépine , président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) appelle à repenser les manières de soutenir le secteur pour permettre aux Français d’accéder à la propriété. Tribune dans le JDD.

« 3,5 milliards d’euros : c’est le montant que la Caisse des dépôts va engager pour « sauver » le logement, en rachetant des programmes de construction. C’est beaucoup d’argent, nécessaire et bienvenu ; et en même temps, c’est bien peu. C’est l’équivalent de 17 000 logements, autrement dit pas grand-chose en regard du 1,2 million de transactions annuelles, représentant 250 milliards d’euros, et de l’angoisse qui traverse notre pays du fait de l’impossibilité de bien se loger, ou de se loger tout court. Les politiques publiques à coups de milliards, qui devraient faire disparaître le problème mais ne le font en réalité que superficiellement, nous en avons l’habitude. Elles sont l’expression d’un mal français, fait de résignation, de conservatisme et d’une croyance naïve dans la toute-puissance de l’État. Le logement est en crise : soit ! Eh bien, pour reprendre l’aphorisme churchillien : ne gâchons pas une bonne crise ! À la résignation, opposons l’optimisme, et au conservatisme, l’innovation !

Faisons-le en partant du bon constat. En vingt ans, le prix du logement a doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 35 %. Par ailleurs, les coûts de construction ne vont pas baisser : le réchauffement climatique imposera des coûts supplémentaires d’adaptation de nos habitats. Autre réalité : les taux d’intérêt ne reviendront pas de sitôt à 1 %. Enfin, ce que l’on ne dit pas assez fort, c’est que l’accès à la propriété – rêve que pouvaient encore réaliser les générations précédentes – est devenu pour de multiples raisons un objectif inaccessible. Pour beaucoup de Français, la location s’est imposée comme un horizon indépassable. Pour autant, être locataire suppose déjà que des investisseurs soient prêts à détenir des actifs immobiliers dont la rentabilité est de plus en plus faible.

Jeunes générations, familles monoparentales, familles recomposées, familles nombreuses, ou tout simplement résidents dans une zone dense hors de prix : la réponse aux aspirations légitimes de toutes ces personnes ne peut se limiter à soutenir le marché à hauteur de moins de 10 % de la production annuelle de logements neufs, alors même que l’essentiel des transactions concerne l’ancien, dont le volume d’échange est cinq fois supérieur ; elle ne doit pas se limiter à un « coup de pouce » de l’État, ou à généraliser le logement social comme norme de la septième puissance économique mondiale.

Des milliards, oui ! Mais, surtout, plus d’intelligence dans la manière de les investir. Nous avons le devoir de réinventer un marché devenu dysfonctionnel. Et nous sommes quelques acteurs, nouveaux entrants sur le marché de l’immobilier et de l’accès à la propriété, à être persuadés que cette crise est une opportunité d’innover, de penser « out of the box », pour reprendre une expression que Churchill aurait sûrement appréciée.

Il est urgent de faire évoluer notre système de financement, de détention des actifs ; urgent d’adapter au logement ce que le secteur automobile fait depuis des années. Aujourd’hui, on n’achète plus sa voiture comme avant, on l’achète en LOA (location avec option d’achat). On peut imaginer des solutions équivalentes pour l’immobilier. Il existe des voies alternatives à la pleine propriété, qui permettent de faire converger les intérêts de ceux qui aspirent à acheter, jusqu’ici en vain, et ceux d’acteurs institutionnels prêts à investir en sortant des schémas classiques pour autant que la rentabilité soit au rendez-vous. Il y a des voies nouvelles pour permettre à de nombreuses personnes d’acquérir autrement le logement dont elles ont besoin, avec les moyens financiers dont elles disposent.

En nous penchant vraiment sur la question de la propriété, nous touchons à l’âme de notre nation, et à son tourment du déclassement. Cette crise du logement nous invite collectivement, acteurs privés et publics, à faire preuve de plus d’inventivité pour rendre de nouveau possible cette aspiration si puissante dans notre imaginaire : devenir propriétaire de son logement. »

Immobilier- Inquiétude sur les SCPI

Immobilier- Inquiétude sur les SCPI

La crise générale du logement nécessairement à des conséquences sur les placements financiers en particulier les SCPI dont les rendements risquent de s’affaiblir de manière très notable. L’an passé, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont encore séduit les particuliers, qui y ont investi plus de 10 milliards d’euros. Si elles conservent un large intérêt en 2023, le nouveau contexte économique incite cependant à la prudence.

En 2022, les fonds immobiliers grand public ont encore bénéficié d’un engouement des épargnants et battu leur précédent record. « Toutes catégories confondues, la collecte nette a été de 16,1 milliards d’euros, soit 47 % de plus que l’année précédente », explique Jean-Marc Coly, président de l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Sans surprise, dans cette famille de placements, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) restent le produit préféré des investisseurs, puisqu’ils y ont placé près de 10,1 milliards. Le reste de la collecte se partage entre les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les sociétés civiles à vocation immobilière (SCI). Au global, « en tenant compte de la détention en unités de compte immobilières, ce sont plus de 4 millions de Français qui détiennent aujourd’hui des parts de fonds immobiliers non cotés », ajoute Jean-Marc Coly.

Le problème c’est que les SCPI pourraient aussi être touchées par la crise plus générale du logement qui se caractérise par un gap de plus en plus important entre le manque de solvabilité de nombre d’acquéreurs potentiels et les prix de l’immobilier. L’hypothèse de l’éclatement d’une bulle immobilière n’est pas écartée en raison de cet écart entre l’offre et la demande.

Immobilier : Tendance inévitable à la baisse des prix

Immobilier : Tendance inévitable à la baisse des prix

L’augmentation des taux d’intérêt et d’une façon plus générale l’inflation affecte durablement la solvabilité des acquéreurs potentiels. Le secteur se retrouve dans une situation de crise grave dont témoigne déjà la baisse très nette du nombre de prêts et de transactions. Tendanciellement les prix devraient diminuer pendant assez longtemps.

Dans leur dernière note de conjoncture immobilière, diffusée le 15 mai, les Notaires de France font parler les avant-contrats pour anticiper l’état du marché de l’immobilier ancien dans les mois à venir.

Le volume de transactions immobilières annuelles pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été 2023, selon les Notaires de France. (Sébastien CALVET/REA)

. Après plusieurs années de taux bas soutenant le pouvoir d’achat des ménages et les prix de l’immobilier, le retour à la normale est brutal. Dommage collatéral de la lutte contre l’inflation, le taux d’emprunt moyen a été multiplié par trois en quinze mois, passant de 1,07 % hors assurance en janvier 2022 à 3,15 % en avril dernier, d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.La tendance est aujourd’hui autour de 4 %

L’amoindrissement de l’effet de levier du crédit a des répercussions sur le terrain : les opérations immobilières marquent le pas. D’après la note de conjoncture des Notaires de France parue ce 15 mai, le volume de transactions en France, hors Mayotte, en cumul sur douze mois, est passé de 1.205.000 en août 2021 (le dernier pic atteint) à 1.083.000 fin février 2023.

Secteur -Immobilier: une catastrophe annoncée

Secteur -Immobilier: une catastrophe annoncée

Par Raphaël Legendre et Jérémy Bouillard dans l’Opinion

Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc d’offre et de demande. Une bombe sociale à retardement, comme l’explique notre le Raphaël Legendre

Pourquoi le secteur du logement est-il dans la tourmente ?
Raphaël Legendre, journaliste au service économie de l’Opinion : Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc. Un choc d’offre tout d’abord, avec la flambée des coûts de l’énergie qu’on a connue après l’invasion russe en Ukraine.

Les pénuries de matériaux qui ont entraîné aussi une très forte hausse des coûts de la construction. Et, depuis un an, est venu s’ajouter à ce choc d’offre un choc de demande avec une hausse brutale des taux d’intérêt de la BCE : + 3 points en 12 mois, ce qui a très fortement resserré le crédit bancaire pour les logements.

Les ménages ont aujourd’hui beaucoup moins de moyens de s’endetter pour acheter leur logement. Ce qui a jeté un grand coup de froid sur le marché de l’immobilier.

Pourquoi le problème est politique en plus d’être économique ?
Le logement c’est d’abord et avant tout le quotidien des Français. C’est l’une des premières dépenses contraintes, tout comme l’alimentation. On a vu la colère monter avec la flambée de l’inflation ces derniers mois. C’est la même chose sur le logement.

C’est un sujet d’abord et avant tout politique. Véronique Bédague, présidente de Nexity, premier promoteur immobilier, très critique vis-à-vis de l’inaction du gouvernement ces derniers jours, a cité quelques chiffres qui font froid dans le dos.

Le logement c’est plus 100 000 personnes mal logées, plus 10% de personnes à la rue et plus 100 000 demandeurs de logements sociaux.

Des demandes de logements sociaux qui touchent désormais la classe moyenne. Ce qui donne un sentiment de déclassement qui est, bien évidemment, d’abord et avant tout politique.

Quelles solutions sont sur la table ?

D’abord, au sein de l’exécutif, on explique que si la construction neuve est effectivement en crise, la rénovation peut prendre le relais pour les entreprises du bâtiment.

La France détient le record européen des logements vacants et beaucoup sont à rénover, notamment du côté des passoires énergétiques. Cela donne un relais de croissance pour les entreprises de la construction.

Par ailleurs, la Caisse des dépôts est actuellement en train de préparer un plan pour supporter la construction. On parle de 15 à 20 000 logements supplémentaires qui pourraient être mis sur le marché.

Et enfin, Bruno Le Maire travaille actuellement à un assouplissement des conditions d’octroi du crédit bancaire avec le gouverneur de la Banque de France.

L’année dernière, le Haut Conseil de stabilité financière avait donné un gros tour de vis sur les conditions d’octroi de ces crédits : pas plus de 25 ans, pas plus de 35% d’endettement.

Ces conditions pourraient être assouplies d’ici la prochaine réunion du Haut Conseil de stabilité financière, en juin. Avec, à l’ordre du jour, une éventuelle révision du taux d’usure qui a très nettement contraint le crédit ces derniers mois.

Immobilier: une catastrophe annoncée

Immobilier: une catastrophe annoncée

Par Raphaël Legendre et Jérémy Bouillard dans l’Opinion

Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc d’offre et de demande. Une bombe sociale à retardement, comme l’explique notre le Raphaël Legendre

Pourquoi le secteur du logement est-il dans la tourmente ?
Raphaël Legendre, journaliste au service économie de l’Opinion : Depuis un an, le secteur de l’immobilier connaît un double choc. Un choc d’offre tout d’abord, avec la flambée des coûts de l’énergie qu’on a connue après l’invasion russe en Ukraine.

Les pénuries de matériaux qui ont entraîné aussi une très forte hausse des coûts de la construction. Et, depuis un an, est venu s’ajouter à ce choc d’offre un choc de demande avec une hausse brutale des taux d’intérêt de la BCE : + 3 points en 12 mois, ce qui a très fortement resserré le crédit bancaire pour les logements.

Les ménages ont aujourd’hui beaucoup moins de moyens de s’endetter pour acheter leur logement. Ce qui a jeté un grand coup de froid sur le marché de l’immobilier.

Pourquoi le problème est politique en plus d’être économique ?
Le logement c’est d’abord et avant tout le quotidien des Français. C’est l’une des premières dépenses contraintes, tout comme l’alimentation. On a vu la colère monter avec la flambée de l’inflation ces derniers mois. C’est la même chose sur le logement.

C’est un sujet d’abord et avant tout politique. Véronique Bédague, présidente de Nexity, premier promoteur immobilier, très critique vis-à-vis de l’inaction du gouvernement ces derniers jours, a cité quelques chiffres qui font froid dans le dos.

Le logement c’est plus 100 000 personnes mal logées, plus 10% de personnes à la rue et plus 100 000 demandeurs de logements sociaux.

Des demandes de logements sociaux qui touchent désormais la classe moyenne. Ce qui donne un sentiment de déclassement qui est, bien évidemment, d’abord et avant tout politique.

Quelles solutions sont sur la table ?

D’abord, au sein de l’exécutif, on explique que si la construction neuve est effectivement en crise, la rénovation peut prendre le relais pour les entreprises du bâtiment.

La France détient le record européen des logements vacants et beaucoup sont à rénover, notamment du côté des passoires énergétiques. Cela donne un relais de croissance pour les entreprises de la construction.

Par ailleurs, la Caisse des dépôts est actuellement en train de préparer un plan pour supporter la construction. On parle de 15 à 20 000 logements supplémentaires qui pourraient être mis sur le marché.

Et enfin, Bruno Le Maire travaille actuellement à un assouplissement des conditions d’octroi du crédit bancaire avec le gouverneur de la Banque de France.

L’année dernière, le Haut Conseil de stabilité financière avait donné un gros tour de vis sur les conditions d’octroi de ces crédits : pas plus de 25 ans, pas plus de 35% d’endettement.

Ces conditions pourraient être assouplies d’ici la prochaine réunion du Haut Conseil de stabilité financière, en juin. Avec, à l’ordre du jour, une éventuelle révision du taux d’usure qui a très nettement contraint le crédit ces derniers mois.