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Immobilier : une crise qui menace toute l’économie

Immobilier : une crise qui menace toute l’ économie

Pour l’instant , la crise immobilière ne semble pas alarmer les pouvoirs publics. Pourtant cette crise risque d’entraîner toute l’économie. Pour deux raisons principales à savoir le poids que représente le bâtiment dans le PIB et la part que les ménages consacrent au logement

la crise est en effet conjoncturel mais aussi structurelle. Il y a bien sûr la partie très visible celle de l’envolée des taux d’intérêt qui découle évidemment de la lutte contre l’inflation menée par les banques centrales. En relevant les taux d’intérêt, mécaniquement les taux d’emprunt s’envolent également à des niveaux rarement atteints, on va sans doute assez durablement vers des taux de prêt de l’ordre de 5 % tout compris.

Ceci étant, la crise est aussi structurelle, ce qui est plus grave. En effet la crise se caractérise par la disparition des acheteurs potentiels. Les jeunes en particulier ne peuvent plus envisager l’acquisition d’un logement à des montants de 300 000 à 400 000 € compte tenu de leurs capacités financières. Même étalés sur la durée du prêt, les mensualités ne sont plus supportables et de toute manière les établissements financiers ne veulent plus prêter faute de garanties suffisantes. Une crise qui va surtout concerner en particulier les jeunes et les couches moyennes; ce qui va poser un problème économique mais aussi démocratique.

Faute d’acheteurs, le système va éclater d’ici quelques mois. Le marché va se réduire à pas grand-chose ( la baisse des prêts va atteindre 50 % d’ici la fin d’année ! ). Les vendeurs qui n’acceptent pas de vendre aujourd’hui avec une baisse des prix de l’ordre de 10 % seront le moment venu contraints de brader leurs biens faute de candidats potentiels à l’achat.

C’est toute l’économie qui risque d’être concernée puisque l’activité et du bâtiment général représente au moins 20 % du produit intérieur brut. En outre la crise va encore encourager un peu plus l’étalement urbain. Enfin, la crise immobilière menace les actifs des banques et leur stabilité. C’est tout le système économique et financier qui risque d’être menacé

Crédit immobilier: une baisse de 50%, pourquoi ?

Crédit immobilier: une baisse de 50%, pourquoi ?

s’enfonce de plus en plus dans la crise
En un an, le nombre de prêts octroyés par les banques s’est effondré de 50%. Idem pour le montant total de crédits. Du jamais vu depuis 6 ans, hors Covid explique un papier du Figaro.

Le nombre de prêts immobiliers a été divisé par deux en un an, selon l’Observatoire Crédit Logement. Idem pour la production de crédit qui a également chuté de 50%: de 22 milliards d’euros en mai 2022 à 11 milliards d’euros un an plus tard, selon la Banque de France. Du jamais depuis 6 ans, hors Covid! Deux dégringolades vertigineuses qui n’ont rien à voir, dans leur ampleur, avec le recul modéré des prix de l’immobilier. Car pour relancer le marché, cette baisse semble indispensable pour contrer la hausse des taux de crédit. Si la première est à l’œuvre, elle n’est pas suffisante. La seconde, quant à elle, continue sa progression et n’en finit plus de dégrader la solvabilité des emprunteurs.

Le blocage du marché immobilier prend ainsi la forme d’une crise du pouvoir d’achat. Pour inciter les vendeurs à baisser leur prix, les acheteurs, qui ont repris le pouvoir, imposent leur prix. Si le propriétaire est pressé, il accepte. Sinon, il refuse. Avec le risque que les prix continuent de baisser. Mais pendant ce temps-là, l’acheteur n’est pas forcément plus gagnant car les taux poursuivent leur ascension. C’est à celui qui perdra le moins de plumes. «C’est la faute des banques qui ne prêtent plus!», dénonce un quadragénaire, pourtant aisé, qui n’a pas pu obtenir de crédit pour acheter un logement à Bordeaux. «Nous sommes contraints par des règles très strictes», rétorque un banquier.

Il y en a trois. La première? Ne pas dépasser le taux d’usure, taux maximal fixé par la loi au-delà une banque ne peut pas prêter. Actuellement, il est fixé à 5,33%. Or, le taux de crédit moyen avoisine les 4%. Si vous ajoutez le taux de l’assurance et les frais annexes (caution/hypothèque, dossier), la barre des 5,33% ne devrait pas être dépassée *.

La seconde? Ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% (des revenus). Problème: il l’est souvent à cause d’un apport trop faible ou d’un coût du crédit trop élevé. Car la troisième règle à respecter pour les banques, c’est de ne pas prêter sur plus de 25 ans. Or, la durée d’emprunt ne cesse de grimper et se rapproche lentement mais sûrement du seuil maximal: de 200 mois (16,7 ans) fin 2014 à 250 mois (21 ans) aujourd’hui.

Un chiffre prouve que le seuil maximal se rapproche: 66%. C’est la part de crédits accordés sur 20 à 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement. En 2019, elle ne s’élevait qu’à 46%. Dans le même temps, les emprunts sur 15-20 ans ont fait le chemin inverse, passant de 31% à 19%. Pour relancer le marché du crédit et alléger la facture des emprunteurs, la solution serait d’allonger la durée maximale d’emprunt. Mais Bercy, pour l’heure, s’y refuse. «Pourquoi pas mais à condition que l’emprunteur reste longtemps dans son logement, analyse de son côté Maël Bernier, de Meilleurtaux. Si c’est pour vendre 2 ou 3 ans après avoir acheté, ce n’est pas intéressant. Sur 30 ans, on diminue les mensualités et l’endettement certes mais on amortit le coût de l’emprunt moins vite.» Résultat: au moment de la revente, le capital restant dû reste trop élevé (189.000 euros pour un emprunt de 200.000 euros sur 30 ans à 4,3% (hors assurance). Pour peu que les prix du nouveau logement n’aient pas baissé, ce sera la double peine.

Conjoncture Immobilier : la baisse des ventes continue

Conjoncture Immobilier : la baisse des ventes continue

Le marché immobilier est en partie gelée d’une part par l’affaiblissement de la demande et par la hausse des taux d’intérêt. Conséquence les prix s’inscrivent dans une tendance baissière. La baisse des transactions pourrait atteindre 10 % comme celle des prix. Mais il faudrait une baisse de près de 25 % pour vraiment relancer le marché. Du coup, les candidats à l’accession attendent cette baisse des prix tandis que les vendeurs de leur côté font de la résistance vis-à-vis de leurs prétentions initiales. Par ailleurs dans le neuf on constate la chute d’environ 20 % des permis de construire

Le problème est à la fois conjoncturel du fait d’une inflation qui s’est envolée provoquant une hausse des taux d’intérêt difficilement supportable. Et de manière plus structurelle en raison de la progression folle des prix depuis une dizaine d’années, la cible des candidats à l’accession se réduit de plus en plus. En clair, de moins en moins de ménage disposent des moyens financiers nécessaires à leur projet d’acquisition. Une situation grave qui pourrait même provoquer une crise sans précédent de l’ensemble du secteur immobilier.

Les prix immobiliers à Rennes chutent ainsi de -14 %, suivi de Metz à -13 %, de Nantes à -11 %, puis de Bordeaux à -10 %.

La désertification des acquéreurs immobiliers fragilise tout un écosystème à la fois professionnel et sociétal. Le secteur des agents immobiliers déplore une baisse de leur activité de -40 % à -50 % sur les transactions immobilières depuis le début d’année 2023. Et les entreprises du bâtiment enregistrent faillite sur faillite.

immobilier: Menace de crise grave

immobilier: Menace de crise grave


Menace de bulles dans l’immobilier à commencer par les SCPI. Au premier semestre 2023, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 4,1 milliards d’euros, en repli de 23 % par rapport au premier semestre 2022 entraînant mécaniquement une baisse de la valorisation. Autre indice de la baisse, celle des permis de construire qui diminuent d’environ 20 %

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) entrent dans une période difficile. Le géant de la gestion d’actifs Amundi a sonné le marché, lundi 24 juillet, en dévaluant de 12% à 17%, les parts de trois de ses principaux fonds immobiliers. Une décision qui pourrait faire tâche d’huile.

BNP Paribas Reim vient d’ailleurs d’annoncer une baisse de la valeur de la part de la SCPI Accimmo, comprise entre 15,28% et 17,28%. En mars dernier, une première alerte était passée presque inaperçue lorsque AEW Patrimoine a revu à la baisse la part de la SCPI Laffitte (-8,44%).« Je pense que quelques autres sociétés vont aussi suivre ce chemin », confie à La Tribune, Frédéric Puzin, cofondateur de la société de gestion Corum.

Officiellement, Amundi explique que cette baisse est due aux difficultés que subit l’immobilier cette année. « Le contexte d’inflation favorise plutôt les rendements locatifs mais la hausse rapide des taux de financement impacte, elle, la demande immobilière, via une baisse des volumes des transactions locatives et elle provoque ainsi la baisse des valorisations des biens », explique Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier.

Selon une étude récente du think tank Terra Nova, les prix de l’immobilier pourraient chuter de 20% en 2023, en raison de la hausse des taux d’intérêt qui rend plus difficile l’accès au crédit pour les nouveaux acquéreurs. Cette situation s’annonce comme une crise majeure pour le secteur immobilier, qui a déjà connu de nombreuses phases difficiles par le passé. Les crédits immobiliers, accessibles à presque tout le monde ces dix dernières années, ont fait grimper les prix à des niveaux insoupçonnés.

Dans son rapport, Terra Nova estime que la hausse des taux d’intérêt est le principal moteur de cette baisse annoncée des prix de l’immobilier. Les taux d’emprunt ont en effet entamé une remontée depuis plusieurs mois, rendant plus difficile l’accès au crédit pour les futurs acquéreurs. Cette situation pourrait ainsi entraîner une baisse significative des prix, notamment pour les biens ne bénéficiant pas d’une situation géographique exceptionnelle ou d’une qualité de construction irréprochable.

De quoi fragiliser l’activité des professionnels : sur les quatre premiers mois de l’année, les défaillances de promoteurs étaient en hausse de 53,8% et celles de constructeurs de 55,6% selon les données du cabinet de conseil Altarès.

Immobilier: Baisse des permis de construire

Immobilier: Baisse des permis de construire


Sur un an, le nombre de permis a chuté de 19,6% par rapport à la même période un an plus tôt, soit 412.100 autorisations délivrées entre juillet 2022 et juin 2023, et de 10,5% par rapport aux douze mois précédant la crise sanitaire.

Cette chute du nombre d’autorisations, sur un an, en dit long sur l’état du marché de la promotion et la construction. Les professionnels du secteur font, en effet, état d’une crise, pris en étau entre la hausse des coûts de construction d’une part et les difficultés d’accès au crédit des acquéreurs d’autre part. Ils pointent également la frilosité des maires à signer des permis.

Au deuxième trimestre 2023, le nombre de chantiers commencés, qui suit traditionnellement celui des permis de construire avec quelques mois d’écart, a reculé de son côté de 3,7%. À l’image du nombre de permis, les chantiers débutés entre juillet 2022 et juin 2023, au nombre de 337.200, sont inférieurs de 12,7% à leur nombre un an plus tôt. Ce sont les maisons qui connaissent la plus forte diminution (-17,2%) devant les logements individuels groupés (-10,6%), les logements collectifs ordinaires (-10%) et les logements en résidence (-8,7%).

« Cela fait environ trois ans que nous voyons les signes avant-coureurs de cette crise », a abondé ce vendredi Xavier Huillard, PDG du groupe de construction Vinci, estimant que les réponses des décideurs n’étaient « pas à la hauteur » et que la situation commençait à être « réellement problématique (…) pour la cohésion sociale de notre pays ».

« Il faut bien comprendre que c’est une véritable filière, qui commence par le logement d’urgence (…), qui passe ensuite au logement social puis au logement intermédiaire puis aux logements libres, qu’ils soient achetés par des particuliers ou par des investisseurs pour ensuite les louer. Et lorsque ça bloque au niveau du haut, c’est-à-dire du logement libre, eh bien cela empêche les populations des étages précédents (…) de sortir de la situation dans laquelle elles sont », a ajouté le PDG de Vinci.

De quoi fragiliser l’activité des professionnels : sur les quatre premiers mois de l’année, les défaillances de promoteurs étaient en hausse de 53,8% et celles de constructeurs de 55,6% selon les données du cabinet de conseil Altarès.

« Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire », a notamment alerté Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), dans une interview accordée à La Tribune.

Immobilier: Menace de bulles

Immobilier: Menace de bulles


Menace de bulles dans l’immobilier à commencer par les SCPI. Au premier semestre 2023, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 4,1 milliards d’euros, en repli de 23 % par rapport au premier semestre 2022 entraînant mécaniquement une baisse de la valorisation

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) entrent dans une période difficile. Le géant de la gestion d’actifs Amundi a sonné le marché, lundi 24 juillet, en dévaluant de 12% à 17%, les parts de trois de ses principaux fonds immobiliers. Une décision qui pourrait faire tâche d’huile.

BNP Paribas Reim vient d’ailleurs d’annoncer une baisse de la valeur de la part de la SCPI Accimmo, comprise entre 15,28% et 17,28%. En mars dernier, une première alerte était passée presque inaperçue lorsque AEW Patrimoine a revu à la baisse la part de la SCPI Laffitte (-8,44%).« Je pense que quelques autres sociétés vont aussi suivre ce chemin », confie à La Tribune, Frédéric Puzin, cofondateur de la société de gestion Corum.

Officiellement, Amundi explique que cette baisse est due aux difficultés que subit l’immobilier cette année. « Le contexte d’inflation favorise plutôt les rendements locatifs mais la hausse rapide des taux de financement impacte, elle, la demande immobilière, via une baisse des volumes des transactions locatives et elle provoque ainsi la baisse des valorisations des biens », explique Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier.

Selon une étude récente du think tank Terra Nova, les prix de l’immobilier pourraient chuter de 20% en 2023, en raison de la hausse des taux d’intérêt qui rend plus difficile l’accès au crédit pour les nouveaux acquéreurs. Cette situation s’annonce comme une crise majeure pour le secteur immobilier, qui a déjà connu de nombreuses phases difficiles par le passé. Les crédits immobiliers, accessibles à presque tout le monde ces dix dernières années, ont fait grimper les prix à des niveaux insoupçonnés.

Dans son rapport, Terra Nova estime que la hausse des taux d’intérêt est le principal moteur de cette baisse annoncée des prix de l’immobilier. Les taux d’emprunt ont en effet entamé une remontée depuis plusieurs mois, rendant plus difficile l’accès au crédit pour les futurs acquéreurs. Cette situation pourrait ainsi entraîner une baisse significative des prix, notamment pour les biens ne bénéficiant pas d’une situation géographique exceptionnelle ou d’une qualité de construction irréprochable.

Immobilier : la baisse des ventes continue

Immobilier : la baisse des ventes continue

Le marché immobilier est en partie gelée d’une part par l’affaiblissement de la demande et par la hausse des taux d’intérêt. Conséquence les prix s’inscrivent dans une tendance baissière. La baisse des transactions pourrait atteindre 10 % comme celle des prix. Mais il faudrait une baisse de près de 25 % pour vraiment relancer le marché. Du coup, les candidats à l’accession attendent cette baisse des prix tandis que les vendeurs de leur côté font de la résistance vis-à-vis de leurs prétentions initiales.

Le problème est à la fois conjoncturel du fait d’une inflation qui s’est envolée provoquant une hausse des taux d’intérêt difficilement supportable. Et de manière plus structurelle en raison de la progression folle des prix depuis une dizaine d’années, la cible des candidats à l’accession se réduit de plus en plus. En clair, de moins en moins de ménage disposent des moyens financiers nécessaires à leur projet d’acquisition. Une situation grave qui pourrait même provoquer une crise sans précédent de l’ensemble du secteur immobilier.

Les prix immobiliers à Rennes chutent ainsi de -14 %, suivi de Metz à -13 %, de Nantes à -11 %, puis de Bordeaux à -10 %.

La désertification des acquéreurs immobiliers fragilise tout un écosystème à la fois professionnel et sociétal. Le secteur des agents immobiliers déplore une baisse de leur activité de -40 % à -50 % sur les transactions immobilières depuis le début d’année 2023. Et les entreprises du bâtiment enregistrent faillite sur faillite.

Secteur Immobilier : chute confirmée

Secteur Immobilier : chute confirmée

La production a chuté d’environ 50 % au premier semestre. La baisse des prix est amorcée mais est encore insuffisante pour relancer le marché. Les vendeurs ne veulent pas baisser de manière significative le prix, on attend 10 % sur l’année mais il faudrait 25 % pour relancer durablement l’activité. De leur côté, les acheteurs sont dans une position d’attente espérant des baisses significatives.Des baisses qui pourraient éventuellement provenir d’un éclatement d’ une bulle immobilière devenue préoccupante aussi bien dans l’immobilier commercial que dans l’immobilier de particuliers

La baisse de l’activité et des prix s’est accrue au premier semestre 2023 en dépit de l’effet traditionnellement dynamisant de la période printanière. Les relations se crispent entre acheteurs et vendeurs. Tous les territoires ne sont pas concernés de la même façon, révèlent les indices « Meilleurs Agents – Les Echos » du 1 er juillet.

Ce n’est pas la chute libre mais les signes d’essoufflement de l’immobilier résidentiel tricolore s’intensifient . Le ralentissement du marché amorcé en début d’année, tant en termes d’activité qu’en prix, s’est accentué au deuxième trimestre. L’effet saisonnier et traditionnellement revigorant de la période printanière sur le secteur n’aura pas réussi cette fois-ci à renverser la vapeur.

Au 1er juillet, d’après les indices Meilleurs Agents – « Les Echos », sur six mois, les prix ont reculé de 0,4 % pour s’établir à 3.180 euros le prix moyen au mètre carré, France entière. « C’est la première fois depuis 2015 que l’on enregistre un semestre de baisse des prix à l’échelle de l’Hexagone », s’exclame Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Immobilier : chute confirmée

Immobilier : chute confirmée

La production a chuté d’environ 50 % au premier semestre. La baisse des prix est amorcée mais est encore insuffisante pour relancer le marché. Les vendeurs ne veulent pas baisser de manière significative le prix, on attend 10 % sur l’année mais il faudrait 25 % pour relancer durablement l’activité. De leur côté, les acheteurs sont dans une position d’attente espérant des baisses significatives.

La baisse de l’activité et des prix s’est accrue au premier semestre 2023 en dépit de l’effet traditionnellement dynamisant de la période printanière. Les relations se crispent entre acheteurs et vendeurs. Tous les territoires ne sont pas concernés de la même façon, révèlent les indices « Meilleurs Agents – Les Echos » du 1 er juillet.

Ce n’est pas la chute libre mais les signes d’essoufflement de l’immobilier résidentiel tricolore s’intensifient . Le ralentissement du marché amorcé en début d’année, tant en termes d’activité qu’en prix, s’est accentué au deuxième trimestre. L’effet saisonnier et traditionnellement revigorant de la période printanière sur le secteur n’aura pas réussi cette fois-ci à renverser la vapeur.

Au 1er juillet, d’après les indices Meilleurs Agents – « Les Echos », sur six mois, les prix ont reculé de 0,4 % pour s’établir à 3.180 euros le prix moyen au mètre carré, France entière. « C’est la première fois depuis 2015 que l’on enregistre un semestre de baisse des prix à l’échelle de l’Hexagone », s’exclame Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité


Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier: Une crise de solvabilité

Immobilier: Une crise de solvabilité


Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier : d’abord un crise financière

Immobilier : d’bord un crise financière


D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier: transactions en panne en attendant la baisse des prix

Immobilier: transactions en panne en attendant la baisse des prix


L’attentisme des Français se traduit par un écroulement des transactions qui diminuent d’environ 20 %. En cause, le fait que les Français attendent une baisse des prix de l’ordre de 25 % après les folles envolées des années passées. Or le prix ne baisse en moyenne que de l’ordre de 2 %

Selon Orpi et Century 21. «L’immobilier vit une crise non pas conjoncturelle mais structurelle. Au-delà du manque de logement, les prix doivent baisser pour que l’offre et la demande se rencontrent à nouveau et que le marché retrouve un bon dynamisme», martèle Guillaume Martinaud, président d’Orpi.

L’envolée des prix couplée à la hausse des taux de crédit a également fait dégringoler les ventes au premier semestre. Alors que d’aucuns espèrent que le second soit moins catastrophique, les indicateurs avancés du premier réseau de France sont inquiétants. Le nombre des compromis de vente, qui précèdent les ventes de 3 mois généralement, a chuté de 21% en France entre janvier et mai 2023. La chute s’élève même à 32% à Paris et à Lille. Seule Rennes fait mieux que résister avec une hausse de 13%. La raison? Les prix immobiliers ont reculé de 17% dans la cité bretonne, là où ils ne reculent que de 2%, au niveau national.

Immobilier : crédits en baisse d’ « Action Logement »

Immobilier : crédits en baisse d’ « Action Logement »

Le groupe Action Logement, géant de la production de logements sociaux et des aides à la mobilité des salariés se félicite de l’enveloppe de 14,4 milliards d’euros sur cinq ans pour soutenir le secteur selon la nouvelle convention quinquennale signée l’État à Matignon. Reste que cette enveloppe en dépit de la crise immobilière demeure en recul par rapport à la précédente: 14,4 milliards d’euros contre 15,2 milliards pour la période 2018-2022 -

Action Logement table sur la construction de 200.000 nouveaux logements en cinq ans et sur la réhabilitation de 200.000 autres. Concrètement, la nouvelle convention doit bénéficier à quatre millions de ménages. La garantie Visale, qui aide des salariés à louer un logement en leur octroyant une caution, passera notamment de 900.000 à 2,1 millions de bénéficiaires. Cette garantie bénéficie essentiellement à des jeunes de moins de 30 ans mais devrait être bientôt élargie aux travailleurs saisonniers et aux indépendants. Autre nouveauté, les prêts d’accession à la propriété dans le neuf et les programmes de vente HLM seront ramenés à 1%, contre 1,5% actuellement, pour aider les primo-accédants.

« Cela a été une négociation difficile, exigeante, longue, mais qui, au final, a porté ses fruits, parce que les ambitions restent fortes, l’ambition globale élevée et le ciblage plus précis », a déclaré à l’AFP le président d’Action Logement Bruno Arcadipane.
Il était « nécessaire que cette convention soit conclue après tant d’attente incompréhensible », a estimé de son côté Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, qui représente les bailleurs sociaux. Mais cette signature « ne règle rien à la question du financement de la production de nouveaux logements sociaux », a-t-elle ajouté, le gouvernement devant admettre « qu’il doit revenir dans le tour de table du financement du logement social ».

Ce nouvel accord intervient moins de deux semaines après la conclusion du Conseil national de la refondation sur le logement, dont les annonces avaient unanimement déçu les professionnels du secteur. Lors d’un point presse à la Fondation Abbé Pierre, son délégué général Christophe Robert a évoqué un sentiment de « gueule de bois » avec « deux gros sujets d’inquiétude » ; dont l’absence de mesures fortes pour le logement social. « En termes de production de logements sociaux, on est face à une dégringolade hyper importante. L’objectif du gouvernement, c’était 125.000 logements sociaux agréés en 2022, il y en a eu 95.000 et cette année on sera plutôt à 80-85.000. Quand on perd 30.000 logements par an, c’est 30.000 ménages qui ne sont pas logés », a-t-il relevé.

L’Association des maires d’Ile-de-France (AMIF), l’Association des maires ruraux de France (AMRF), l’Association des petites villes de France (APVF), France Urbaine, Intercommunalités de France et Ville & Banlieue regrettaient notamment l’absence de mesures leur permettant d’avoir la main sur les crédits MaPrimeRénov’, et l’accès aux « outils de la régulation publique aujourd’hui réservés aux zones tendues, comme l’encadrement des loyers, la régulation des meublés touristiques afin de lutter plus efficacement contre la spéculation immobilière ».

(Avec AFP)

Immobilier -Crise du logement : la maison individuelle remise en cause ?

Immobilier -Crise du logement : la maison individuelle remise en cause ?

par Fabien Jannic-Cherbonnel , France Télévisions

Un article intéressant mais qui milite quand même pour la densification et la sur urbanisation résultat d’un modèle qui favorise la mètropolitisation et les grandes villes. La question de l’aménagement du territoire avec un meilleur équilibre et une meilleure répartition de l’habitat et de l’emploi n’est pas posée. NDLR

Considéré comme « moche » par certains, le pavillon reste privilégié par les Français et les Françaises. Mais face aux objectifs de zéro artificialisation des sols et à l’envolée des coûts de construction, il est remis en cause. Une rangée de maisons, chacune au milieu d’un jardin, une route qui se termine en cul-de-sac, le tout dans la périphérie d’une ville, en bordure de champs. C’est, en une phrase, la façon dont on pourrait décrire le modèle pavillonnaire à la française, mis en place dans les années 1970. Accusé de rendre la France « moche » par le magazine Télérama en 2010, de grignoter les terres agricoles, de favoriser l’endettement des ménages et d’être incompatible avec la transition écologique, ce modèle est de plus en plus remis en cause.

« Il faut en finir avec la maison individuelle », avait même lancé Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, en 2021, rappelle Le Figaro. Des propos qui avaient fait polémique, alors que la maison individuelle est encore vue comme un idéal par une large majorité des Français. Mais la future loi zéro artificialisation nette, qui empêchera théoriquement la création de lotissements sur des terres agricoles ou naturelles, risque de venir doucher ces aspirations. Et de signer la fin du pavillon, cette « passion française » selon l’expression des sociologues Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé.

Rembobinons. Nous sommes au milieu des années 1970. Les autorités, après avoir fortement développé l’habitat collectif au sortir de la Seconde Guerre mondiale, décident de changer de braquet. « Ce que l’on appelle le modèle pavillonnaire est une construction politique et économique, mis notamment en place après l’élection de Valéry Giscard d’Estaing en 1977, et qui promet un logement à tous grâce à l’accession à la propriété », détaille Lionel Rougé, maître de conférences à l’université de Toulouse 2 et spécialiste du sujet.

Très vite, les lotissements fleurissent un peu partout en France, presque toujours en périphérie des villes. Eloignés des lieux de travail, des centres-villes ou des écoles, ces lotissements s’y font dortoirs et la voiture y est reine. La France « a choisi de s’inspirer du modèle américain », souligne Lucile Mettetal, géographe et chargée d’études et de projets à l’institut Paris Région. Les maisons y sont construites « au milieu d’un jardin », à l’inverse de ce qui se fait dans d’autres pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, où les maisons sont fréquemment mitoyennes. A la clé, la promesse d’un environnement sécurisant, où l’on peut s’épanouir en bricolant ou jardinant, à l’abri des regards des voisins.

Ce modèle, poussé par les politiques locales d’aménagement du territoire, mais aussi par des dispositifs nationaux comme le prêt à taux zéro depuis les années 1990, permet aux classes moyennes et populaires d’accéder à la propriété. Près de 62% des ménages français étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale en 2020, contre 44% en Allemagne, d’après l’OCDE. Et parmi ces logements, la maison est reine : selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 79% des ménages propriétaires habitent dans une maison.

Malgré son succès, le pavillon est la cible de critiques régulières, d’abord pour l’imaginaire qu’il charrie, comme Télérama dézinguant « la France moche ». La cible à abattre ? Ces longues rues bordées de maisons similaires, situées à l’entrée d’une commune et proches d’une zone commerciale. « Les zones pavillonnaires sont le symbole d’un monde urbain qui grignote la campagne », résume Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne. Une contradiction forte pour un type d’habitat censé rapprocher ses habitants de la nature.

Au-delà de l’aspect esthétique, le modèle pavillonnaire est surtout critiqué pour son impact sur l’environnement. « Ce développement par zones – pavillonnaires, d’activités et commerciales – séparées est problématique », explique Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes. C’est « un urbanisme totalement tourné vers la voiture » qui, en plus de forcer les habitants à faire des kilomètres pour se rendre au travail, a « fait perdre aux enfants énormément d’autonomie », ajoute-t-elle.

Malgré ces critiques, l’attrait de la maison individuelle reste important. « Le désir de maison n’a pas faibli, il a même été réactivé par les confinements et l’étendue du télétravail », souligne Lucile Mettetal. Ainsi, 84% des personnes interrogées préféreraient vivre dans ce type de logement, selon un sondage Ifop de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles réalisé en mars et rapporté par Le Journal de l’Agence.

Si tous les Français, ou presque, ont le même rêve, ils n’habitent pas tous de la même façon. « Toutes les maisons ne se valent pas, souligne Lionel Rougé. On voit les classes supérieures investir les zones pavillonnaires, souvent construites dans les années 1970, qui sont désormais bien insérées dans le milieu urbain. » Ce « pavillon enchanté », comme l’appelle Hervé Marchal, a tout pour lui : il est connecté à la ville, aux transports en commun et aux services.

A l’inverse, les classes populaires peinent de plus en plus à trouver des maisons à prix abordable. « Ceux qui allaient dans le périurbain sont dorénavant forcés d’aller encore plus loin », résume Lionel Rougé, qui s’alarme de voir des ménages « s’installer à 70 km de Toulouse pour accéder à une maison ». « Ce pavillonnaire désenchanté va fréquemment de pair avec un ressentiment de ses habitants », résume le chercheur.

« Loin de tout, ils ont le sentiment d’être oubliés. Les façades en crépi, l’état des fenêtres sont autant de choses qui rappellent aux gens qu’ils sont moins bien lotis. »

Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne à franceinfoCe sentiment d’exclusion, « l’un des moteurs derrière la colère des ‘gilets jaunes’ », rappelle Christine Leconte, pourrait encore s’exacerber avec l’augmentation des prix de l’énergie liée à la guerre en Ukraine. D’autant que les constructions neuves ont fortement ralenti en 2022, rapporte Le Monde. En cause, la poussée des coûts de construction, de 8,8% sur un an selon l’Insee, ainsi que la hausse des taux d’intérêts qui freine l’accession aux prêts immobiliers.

A ces difficultés conjoncturelles s’ajoute une problématique de long terme : celle de la transition écologique. Le pavillon et sa voiture quasi obligatoire semblent peu compatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique. Et l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, inclus dans la loi Climat, risque bien de remettre en cause tout le modèle de développement urbain français. Le gouvernement veut d’ailleurs faire adopter un nouveau texte, pour préserver la biodiversité et empêcher l’étalement urbain en incitant la construction sur des friches ou des espaces vacants dans les villages. La future loi, pour l’instant votée par le Sénat, inquiète les maires de petites villes, qui craignent de ne plus attirer de ménages. Logique, souligne Hervé Marchal, « car pendant longtemps, la figure d’un bon maire a été celle de l’élu qui attirait sans cesse de nouveaux habitants ».

De quoi signer la fin du pavillon ? « Non », répond Lionel Rougé, pour qui l’on assiste « à un renouvellement du modèle pavillonnaire » plutôt qu’à sa mort. Pour se réinventer, les zones pavillonnaires vont donc devoir évoluer. « L’une des clés est la densification des zones périurbaines, souligne Christine Leconte. Il va falloir se préoccuper de l’intégration de ces zones dans le tissu urbain, rapprocher les gens des services publics et sortir du tout-voiture. » Une « clé de la transition écologique » qui demande de diversifier l’usage des zones pavillonnaires, pour en faire des lieux de vie.

Reste à savoir comment densifier. Lucile Mettetal distingue « la densification dure », qui remplace des zones pavillonnaires par des barres d’immeubles, à l’œuvre notamment en petite et moyenne couronne en Ile-de-France, comme le raconte Le Monde, de « la densification douce » : « Il s’agit d’une division des parcelles ou d’un remplissage des dents creuses. » Par exemple, un couple qui vend une partie de son jardin pour rénover sa maison achetée dans les années 1970.

Réenchanter la zone pavillonnaire ne se fera en tout cas pas sans ses habitants. « Nous n’avons pas d’autre solution que de travailler avec les personnes qui y habitent », met en garde Christine Leconte. « Il ne faut pas diaboliser les zones pavillonnaires, mais plutôt y mettre de la pensée urbaine, ajoute Lionel Rougé. Il faut réfléchir à une manière de les agencer et de les urbaniser qui soit démocratique. Les gens souhaitent de la ville à la campagne, il faut les laisser l’inventer. »

La France pourrait s’inspirer de certains de ses voisins européens, alors que « notre pays est le champion du mitage [l'implantation d'édifices dispersés dans un paysage naturel]« , s’exclame Hervé Marchal. Le chercheur suggère de regarder vers « le Royaume-Uni, où le pavillonnaire mitoyen est plus développé et intégré dans les villes ». Lucile Mettetal invite le législateur à se poser la question du partage de l’habitat : « On pourrait regarder en Allemagne, où les générations cohabitent plus fréquemment. »

Si la France n’en est pas encore à révolutionner son habitat, certaines envies semblent être en train d’évoluer, selon les observateurs et professionnels du secteur. Les jeunes ménages n’ont plus tout à fait les mêmes aspirations que leurs parents. « La place du jardin est toujours importante, mais il n’a pas besoin d’être très grand. Surtout, l’envie d’avoir une maison avec quatre faces est moins forte aujourd’hui et les ménages ne veulent pas être trop loin du centre-ville », souligne Lionel Rougé.

Est-ce un signe que le discours écologique est en train d’infuser ? « La réduction de la taille des maisons et des jardins est notamment liée à une question d’économies et de confort, mais quelque part, ça pénètre », pense Christine Leconte. Au législateur d’arriver à convaincre les Français de changer leurs aspirations, et de répondre aux contradictions qui poussent les ménages à « vouloir habiter à proximité de la nature, tout en étant intégrés au tissu urbain », résume Hervé Marchal.

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