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Immobilier : encore une année noire

Immobilier : encore une année noire

 

Depuis le début de l’année les lobbys ne cessent de lancer des messages optimistes du type «  c’est reparti », « les prix ne baissent plus voire augmentent » » les Françis réinvestissent dans la pierre ». En fait rien ou presque n’est reparti. La baisse des prix n’est pas enrayée même dans la région parisienne   Ne parlons pas des petites villes et des zones rurale où la baisse atteint 30 à 50%). La baisse des taux n’a  eu que peut d’influence simplement par manque de solvabilité des accédants. L’immobilier es t désormais beaucoup trop cher pour nombre de candidats à l’accession menacé dans leur pouvoir d’achat , surtout  dans la stabilité de leu emploi. Du coup la tendance baissière des prix ne peut que s’accentuer. C’est vrai dans l’ancien mais aussi dans le neuf.  Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000. Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%). Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000.  Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%).Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000. Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%).

 

Immobilier : chute des mises en chantier

Immobilier : chute des mises en chantier

Les mises en chantier de logements neufs en France ont chuté de 7,2% de mars à mai par rapport aux trois mêmes mois de l’année 2014, à 85.200, a annoncé vendredi 26 juin le ministère du Logement. La baisse est plus faible que les mois précédents : lors du premier trimestre 2015, elles avaient chuté de 12,5 % sur un an. Dans le même temps, le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseignent sur les futures mises en chantier, a baissé de 5,3%, à 88.300, précise le ministère dans un communiqué. Sur la période de douze mois achevée fin mai, les mises en chantier ont baissé de 6,1%, à 346.800. Les permis de construire ont connu sur cette période un repli identique, de 6,1%, à 362.000 unités. Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en repli de 6,4%, à 79.700 unités. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche, se sont lourdement contractées (-16,8%), à 5.500 unités. Le ministère du Logement a dévoilé fin février une nouvelle méthode pour évaluer les logements mis en chantier, qu’il estime plus fiable. Celle-ci a conduit à comptabiliser plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires par an, ces dernières années. Désormais, le nombre des logements mis en chantier est estimé à l’aide d’un modèle statistique censé délivrer une information en temps réel de la conjoncture et fournir des résultats « plus fidèles à la réalité du terrain ». Les données collectées sur le terrain sont complétées par des enquêtes annuelles et croisées avec d’autres paramètres (stock de logements invendus des promoteurs, taux d’intérêt, moral des ménages).

 

Immobilier : réduction drastique des aides au logement ?

Immobilier : réduction drastique des aides au logement ?

 

L’immobilier est en pleine crise et c’est pourtant ce moment que choisit  l’Institut des politiques publiques (IPP) , pour proposer de réduire drastiquement le nombre de bénéficiaires.  L’IPP privilégie une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l’emploi (PPE). «Cette fusion, qui constituerait la suite logique de la future ‘prime d’activité’ destinée à remplacer le RSA-activité et la PPE, permettrait de simplifier les dispositifs de soutien aux bas revenus, de réduire la capture des aides au logement par les bailleurs et de restaurer les gains à la reprise d’emploi», estime l’IPP. Cette fusion serait cependant réalisée à moyens constants, et ne permettrait donc pas de réaliser des économies. Or la politique du logement a clairement été identifiée par le gouvernement comme «un gisement d’économies» dans le cadre des 50 milliards d’euros qu’il souhaite mettre de côté d’ici 2017.  Des rapports récents ont suggéré d’autres pistes de réforme. Une note conjointe de l’Igas, de l’IGF et du Conseil général de l’environnement et du développement durable paru en janvier proposait par exemple d’introduire l’obligation, pour les parents, de choisir entre rattacher leur enfant à leur foyer fiscal et permettre à cet enfant de percevoir l’aide personnalisée au logement (APL). Elle préconisait aussi de réduire le nombre de bénéficiaires de l’APL en durcissant ses conditions d’accès. La Cour des comptes avait de son côté suggéré de supprimer les aides au logement pour les étudiants non boursiers. Autant de mesures qui visent autant à réformer le système qu’à faire des économies. Ces mesures, cependant, ne semblent pas séduire le gouvernement, gêné à l’idée de remettre en cause une aide distribuée à plus de 6 millions de personnes, alors qu’il a promis de ne plus augmenter les impôts. Le ministre des Finances, Michel Sapin, a d’ailleurs précisé mi-mai que le gouvernement n’économiserait finalement «que quelques centaines de millions d’euros» sur le budget des aides personnalisées au logement et que «la très grande majorité des bénéficiaires ne verra pas son aide diminuer».

 

Immobilier-Le prélèvement à la source : des conséquences pour le calcul de l’endettement

Immobilier-Le prélèvement à la source : des conséquences pour le calcul  de l’endettement

Normalement c’est en 2018 que devrait être généralisé le prélèvement à la source. Une des conséquences sans doute minimisées c’est la diminution mécanique de la capacité d’endettement pour l’achat d’un bien immobilier. Normalement aujourd’hui l’endettement ne doit pas dépasser 33% des revenus . Du coup avec le prélèvement de l’impôt , le salaire net va diminuer et la capacité d’endettement aussi sauf si les banques modifient leurs critère d’endettement.  Ce que démontre une  étude de la Tribune.  Prenons l’exemple d’un couple de cadres avec deux enfants gagnant ensemble 6640 euros par mois. Ils payent 3524 euros d’impôts par an, soit 270 euros par mois. Parce que les mensualités d’un crédit immobilier doivent au plus représenter 33 % des revenus, ce couple peut aujourd’hui devenir propriétaire d’une maison de 387.000 euros, en s’endettant sur 20 ans à 2,1 % (hors assurance) avec une mensualité 2213 euros, selon les calculs d’Immoprêt. A partir, de 2018, lorsque les impôts seront prélevés à la source, les revenus de ce couple seront amputés de 270 euros tous les mois et passeront à 6370 euros. Ce qui, selon les estimations d’Immoprêt devrait réduire sa capacité d’emprunt de 16.000 euros sur 20 ans. Pour que leur taux d’endettement représente au maximum 33 % de leurs revenus, ils devront acheter une maison un peu moins chère (371.000 euros) et payer une mensualité de 2123 euros (toujours dans l’hypothèse d’un crédit à 2,10 % sur 20 ans).

Immobilier : la hausse des impôts locaux va plomber un peu plus le marché

Immobilier : la hausse des impôts locaux va plomber un peu plus le marché

 

Il est clair que le niveau actuel des impôts locaux  (en particulier la taxe foncière) va plomber uen peu plus le marché. Aujourd’hui en moyenne la fiscalité locale est de l’ordre de 2000 euros ( taxe foncière et taxe d’habitation) , une fiscalité qui va augmenter de 5 à 10% compte tenu d’une  part de la situation endettement catastrophique de nombre de grandes villes mais en plus de la diminution de la dotation de l’Etat. Du coup nombre d’accédants à la propriété sont  financièrement dans l’incapacité de se loger dans ces grandes villes faute de solvabilité. le courtier en crédit, meilleurtaux.com,   a comparé 10 grandes villes réparties sur l’ensemble du territoire français, en se penchant sur la fiscalité locale (taxe d’habitation et taxe foncière) pour l’achat d’un bien immobilier type de 70m2, pour une famille avec deux enfants. «Ce ne sont pas des éléments que les gens prennent forcément en compte», explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Sur les 10 grandes villes étudiées, Paris fait figure de bonne élève. Les futurs acheteurs doivent débourser en moyenne 588.910 euros pour une surface de 70m2, explique l’étude, soit une mensualité de 3058 euros. La fiscalité locale s’élève à 1 104 euros par an. Les Parisiens doivent donc débourser moins d’une mensualité (0,4%) supplémentaire chaque année pour payer leurs impôts locaux. «Paris est l’une des villes avec la taxe foncière la moins élevée car les entreprises y sont nombreuses, ajoute Maël Bernier. Ces sociétés payent des taxes, donc cela pèse moins sur les particuliers». Un résultat à nuancer toutefois, car c’est aussi à Paris que les prix de ventes sont les plus élevés et donc les mensualités de crédit les plus importantes parmi les dix villes étudiées.

 

Immobilier :la remontée des taux

Immobilier :la remontée des taux

 

Pour l’instant la remontée est faible mais cependant progressive. Elle est surtout la conséquence de l’ environnement économique, des anticipation sur le relèvement prochain de la FED aussi des inquiétudes concernant la Grèce avec ou sans accord ( il faudra bien soit une  restructuration ou pire un défaut) . La  hausse ne sera pas cependant très forte  tant que la FED n’aura pas remonté ses taux ce qui pourrait se produire vers septembre ou au plus tard vers la fin de l’année. Les taux européens suivront.  Il faut dire que la baisse des taux dans l’immobilier était historique. Selon l’observatoire CSA/crédit logement, en mai, on empruntait à 2 % en moyenne pour un crédit immobilier. La société Artémis Courtage a répertorié quatre banques, dont  LCL et la Société Générale, qui ont relevé leurs taux.  Cela reste léger : entre 0,1 et 0,25 point d’augmentation  Ainsi, au Crédit foncier, on pense que les taux vont remonter dans les prochains mois parce que leur évolution est en partie liée à celle des obligations émises par la France. Les taux de ces emprunts d’état à long terme (10 ans) servent de référence et progressent sensiblement en ce moment, notamment sous l’effet de l’inquiétude liée à la Grèce. Si jamais cette hausse se poursuit, ce ne sera pas de bon augure pour les particuliers qui veulent emprunter. Chez Artémis, on s’attend à ce que d’autres établissements fassent de même dans les prochains jours. Ce serait donc une sorte de « fin de la récréation » après un an et demi de baisse quasi-continue. Rappelons d’abord que ces derniers mois, les taux d’emprunt étaient descendus très bas. Du jamais vu depuis 1945.  Et pour mieux comprendre ce que cela représente, une récente étude du Crédit Foncier fait la comparaison entre aujourd’hui et  2008. Avec la même mensualité, quelqu’un qui s’endette sur 20 ans peut emprunter 20 à 25 % de plus, même si l’on précise que les taux d’intérêt ne font pas tout ; encore faut-il avoir les moyens d’acheter un logement, avec un revenu suffisant et bien souvent un apport. Or c’est la principale raison de l’atonie du marché.

Immobilier : rebond des prix ?

Immobilier : rebond des prix ?

Miracle statistique ou réalité du marché ? C’est le questionnement quand l’indice des notaires annonce uen hausse de 0.3% au premier trimestre. Pas de quoi vraiment infléchir la tendance sur un an ( environ 2%°).  Difficile de voir une  vraie évolution.  cela représente environ  1000 euros sur un bien d’une  valeur en moyenne de 400 000 euros, autant dire pas grand chose. Ce qui peut aussi correspondre à la baisse tendancielle des frais des intermédiaires notamment des agences immobilière bien obligées de sacrifier leurs bénéfice pour réaliser des ventes en net recul. De toute manière une  hausse comme une baisse de 0.3% n’a pas beaucoup de sens d’un point  de vue méthodologique car cela se situe dans la  marge d’erreur statistique. Au mieux les prix en 2015 pourrait se stabiliser dans certaines régions mais continueront de chuter dans d’autres. .  Les prix des logements anciens auraient donc augmenté de 0,3% au premier trimestre en France (en données CVS), une hausse qui interrompt un mouvement de baisse entamé à l’automne 2011, selon la première estimation de l’indice Notaires-Insee publié jeudi. Sur un an, ils reculent de 1,9%, après une autre baisse de 2,5% au quatrième trimestre 2014. Cette légère reprise est due aux prix des seules maisons (+0,6% après -1,6% au quatrième trimestre) alors que ceux des appartements se sont repliés de 0,2% (après -0,8%). En Ile-de-France, la baisse des prix des logements anciens s’est poursuivie quasiment au même rythme que ces deux dernières années (-0,4% sur le trimestre, -2,1% sur un an), alors que la province a enregistré un rebond (+0,6%) après sa forte baisse du quatrième trimestre (-1,5%). A Paris, le recul est de 0,7% sur le trimestre et de 2,9% sur un an. En baisse depuis trois trimestres, le volume annuel de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se stabilise : il est estimé à 698.000 contre 691.000 fin 2014. Son recul sur un an est de 4,6%.

 

Immobilier neuf : hausse due aux investisseurs

Immobilier neuf : hausse due aux investisseurs

C’est grâce aux investisseurs que le marché reprend car l’accession à la propriété est toujours en panne.  Un bonne nouvelle même si on est encore en dessous des chiffres de 2011-2012. Évidemment très loin des objectifs du gouvernement puisqu’on a construit 300 000 logements en 2014 neufs pour 500 000 promis ! Avec des prix en moyenne de 4000 euros le m2 environ mais avec de fortes disparités selon les régions. Les ventes de logements neufs connaissent donc enfin une embellie. Celles des promoteurs se redressent depuis six mois. De janvier à mars, les ventes de logements neufs ont progressé de 10,4% sur un an, à 25.826 logements, selon les chiffres publiés jeudi 21 mai par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).  Parmi elles, les ventes au détail de logements neufs ont bondi de 20% tandis que les ventes en bloc reculaient en revanche de 23% sur un an, et celles de logements en résidences services baissaient de 7,7%. Déjà au dernier trimestre de l’an dernier, les ventes de logements neufs avaient progressé de 12,5%, faisant naître un espoir de reprise dès 2015, pour un marché sinistré ces dernières années.  Cette reprise est pour l’instant portée par les investisseurs particuliers, auprès desquels les ventes ont bondi de 59,4% tandis que les ventes aux accédants à la propriété régressaient de 3,3%, en dépit de taux d’intérêt toujours très bas. Les ventes aux investisseurs ont été relancées dès le mois de septembre, grâce aux assouplissements apportés au dispositif fiscal Pinel (ex-Duflot), rappelle la FPI. « Les besoins sont là, la confiance commence à revenir, le contexte macro-économique est plus favorable », souligne le président de la FPI François Payelle, mais le redémarrage des ventes aux investisseurs n’est « que le premier étage de la fusée ». Toutefois, « pour consolider ce début de reprise », il faut que s’y ajoutent « les deux autres étages », l’accession à la propriété, et un lancement de nouveaux projets « en nombre suffisant, permettant enfin de répondre à la demande ».  De leur côté, les mises en vente ont progressé de 6,5% au premier trimestre sur un an, pour concerner 20.969 logements, contre 19.683 à la même période un an plus tôt. Elles demeurent toutefois bien inférieures à leur niveau des années 2011-2012 (environ 28.000), ce qui « témoigne du net ralentissement de la construction observé au cours de l’année 2014″, dit la FPI.  Les prix de vente des logements sont restés quasi stables (-0,6%) à 3.945 euros le m2 en moyenne en France, sur les trois premiers mois de l’année, avec des évolutions très disparates d’une agglomération à l’autre. Ils ont progressé de 7,6% à Montpellier et 7,1% à Rennes, tandis qu’ils baissaient de 14,5% à Caen et de 13,5% à Arcachon.

 

Sondage Immobilier : frais d’agence trop élevés

Sondage Immobilier : frais d’agence trop élevés

 

D’après un sondage IFOP paru dans  le Figaro ce sont surtout les frais d’agence qui influencent  les Français dans leur choix d’agence. Des frais souvent jugés trop élevés. Des frais situés entre 6 et 7 % mais qui peuvent descendre jusqu’à 3% compte tenu de la crise.   Selon un sondage réalisé par l’IFOP pour le compte du réseau immobilier sans agence Optimhome, une petite majorité des Français (54%) ont une image positive des professionnels de l’immobilier. Et parmi eux seulement 2% des sondés sont très enthousiastes.  Et pourtant, parmi la petite minorité des sondés ayant eu recours aux services d’un professionnel pour vendre un bien immobilier au cours des trois dernières années (8% de l’échantillon), la satisfaction est plutôt au rendez-vous. Ils sont cette fois-ci 83% à y avoir trouvé leur compte et même 39% parmi eux à se déclarer «tout à fait satisfait» de l’expérience. Pas la peine de chercher bien loin les raisons du désamour des Français pour les agents et mandataires immobiliers. C’est visiblement une question d’argent. Près de 60% des sondés place ainsi les frais d’agence dans le trio de tête des critères qu’ils examinent pour choisir un professionnel. La question des honoraires est aussi devenu un argument important de certains nouveaux réseaux qui essaient de mettre en avant des frais réduits. Viennent ensuite l’offre de biens disponibles chez l’agent et l’accompagnement qu’il peut proposer (46%) puis son sens relationnel (36%). Dans cette relation toujours paradoxale, si les Français trouvent le service trop cher, ils ont tout de même des attentes très fortes sur le travail de l’agent immobilier. Si la qualité de son estimation arrive évidemment en tête de ce qu’attendent de lui ses clients, ils sont aussi attentifs sur la vérification de la solvabilité des % compte tenu de la cise. acquéreurs ou la réalisation des visites sans oublier les conseils relatifs aux diagnostics techniques.

Immobilier : la réforme du système d’aide au logement menace le secteur

Immobilier  : la réforme du système d’aide au logement  menace le secteur

 

 

 

Le projet de réforme de laide au logement inquiète les acteurs du secteur alors que déjà la conjoncture est très dépressive. La reforme pourrait tenir compte des revenus et du patrimoine. Car l’aide annuelle  représente 17 milliards pour 5 millions de Français, les dépenses de l’État ayant  augmenté de  500 à 600 millions d’euros, comment l’ont constaté l’Inspection générale des finances (IGF) et l’Inspection générale des Affaires sociales (Igas) dans leur dernier rapport publié en janvier, et qui présentait des mesures choc pour stopper la spirale inflationniste. Au total, l’État a dépensé 17 milliards d’euros (dont plus de la moitié pour le secteur privé locatif), rien qu’en aides au logement l’année dernière, qui ont concerné plus de 5 millions de foyers français.. L’idée de moduler les APL en fonction du taux d’effort (rapport entre la dépense en logement d’un ménage et son revenu) est aussi évoquée. Ainsi que de supprimer ces APL pour les propriétaires d’une résidence secondaire, ou d’un bien immobilier loué etc. Mais la proposition qui fait le plus polémique, c’est celle qui interdirait le rattachement au foyer fiscal des étudiants qui touchent une aide au logement. Une réforme à laquelle le gouvernement a déjà dû renoncer, sous la pression des parlementaires. Du coup les professionnels protestent car le gouvernement risque de tuer  dans l’œuf une reprise encore fragile. « La machine à déprimer le marché s’est remise en route », dénonce le patron d’Orpi, Bernard Cadeau. « Il y a urgence à la stopper ».   »Le marché commence tout juste à se remettre du traumatisme de la loi Duflot », renchérit Fabrice Abraham, le patron de Guy Hoquet. « Ces effets d’annonce risquent d’avoir un impact psychologique et de les faire fuir à nouveau ».

 

Immobilier : trop de «paperasse» (. Me Jean-François Sagaut)

Immobilier : trop  de «paperasse» (. Me Jean-François Sagaut)

Le président des notaires dénonce l’accumulation des formalités  administratives comme freine aux ventes dans uen interview au Figaro.

Signer une vente immobilière est plus long qu’auparavant en raison de tous les papiers à fournir. Sont-ils si importants?

Me Jean-François Sagaut - Les lois Solidarité et renouvellement urbain, Alur et Hamon obligent à fournir de plus en plus de documents lors d’une vente immobilière et ce dès l’avant-contrat. Les documents à annexer peuvent atteindre 150 à 300 pages selon les cas et il faut les fournir en plusieurs exemplaires. Lors de la vente d’un appartement, il faut par exemple remettre les divers modificatifs du règlement de copropriété et les diagnostics techniques du bien. Fournir ces pièces une fois est compréhensible, mais devoir le faire au minimum quatre fois ne l’est plus, notamment pour des questions de développement durable. Les notaires demandent qu’un tri soit fait et que si l’on fournit ces documents lors de l’avant-contrat lorsqu’il a été rédigé par un notaire, il ne soit pas besoin de recommencer lors de la signature de la vente. On ne peut signer la promesse de vente que si on a réuni toutes les pièces. Résultat, il fallait auparavant quelques jours seulement pour signer, aujourd’hui il faut deux à quatre semaines. Dans cet intervalle, l’acheteur peut se désister et les rétractations augmentent. Cela perturbe le marché de l’immobilier.

Vous voulez aussi un «tampon» juridique européen?

Les notaires existent dans 22 des 28 pays de l’Union européenne. Nous aimerions qu’un pas soit fait pour qu’un acte établi en France, un contrat de mariage par exemple, puisse être repris tel quel lors d’un achat immobilier à Berlin. Ce serait un premier pas vers un bagage juridique européen.

Vous voulez faire évoluer la signature d’un pacs. Pourquoi? Il est déjà possible de demander un conseil à un notaire pour un pacs.

Chaque année, 350.000 personnes, dont 98 % sont des couples hétérosexuels, se pacsent. Soit presque autant que le nombre de mariages, qui est de l’ordre de 230.000 et a donc concerné 460.000 personnes en 2014. Nous voudrions que lors de la signature d’un pacs, on passe chez un notaire. Ceux qui établissent un contrat de mariage le font (cela coûte 300 à 400 euros en moyenne). Cela mettrait les personnes qui se marient et celles qui se pacsent à égalité et éviterait la situation de plus en plus fréquente où des personnes pacsées ont égaré leur contrat et ne savent plus sous quel régime, indivision ou séparation de biens, leur contrat a été conclu!

Immobilier : davantage d’optimisme ?

Immobilier : davantage d’optimisme ?

Curieux titre de certains grands médias ! Les offensive du lobby immobilier se succèdent pour faire croise que la marché se retourne. Cette fois c’est un sondage CSA-Crédit foncier . En faiat un optimisme de façade car rien n’indique que les ventes seront plus dynamiques e 2015 même dans le sondage CSA.  Alors que les professionnels sont, pour les deux tiers d’entre eux, pessimistes quant au marché de l’immobilier en 2015, plus de la moitié s’attendent à une baisse des prix dans l’immobilier ancien au cours de l’année qui commence. C’est un des enseignements de la première édition du baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier diffusé ce matin. Si l’on étudie de plus près les résultats de l’enquête, on découvre aussi que la baisse attendue est significative. Si près de la moitié (47 %) des professionnels convaincus d’une baisse des prix, pensent que celle-ci sera contenue entre 2 et 5 %, c’est tout de même une forte minorité, 40 %, qui pensent qu’elle sera plus accentuée. Pour ce qui concerne les logements neufs, les pronostics sont sensiblement différents. En effet, 57 % des professionnels s’attendent à une stabilité des prix ; cependant 28 % d’entre eux s’attendent également à une baisse des prix. Réalisé en collaboration avec l’institut de sondage CSA, ce nouveau baromètre du Crédit Foncier dédié au moral des professionnels de l’immobilier mesure leur perception du marché du logement au cours des quatre derniers mois et leurs anticipations pour les douze prochains.

Immobilier : des logements plus grands mais plus chers !

Immobilier : des logements plus grands mais plus chers !

En 10 ans, le parc de logements n’a augmenté que de trois millions de logements. Soit environ 300.000 logements par an. Et depuis 2004, l’obsession de tous les gouvernements qui se sont succédé, leur leitmotiv, ça a été de viser et de promettre la construction de 500.000 logements par an. On n’y arrive pas, et en 10 ans, on a aggravé le retard, malgré un sursaut en 2007 et 2008.  L’INSEE relève que les maisons s’agrandissent, contrairement aux appartements dont la surface reste stable. Mais, une maison achevée après 2002, offre un surplus de surface de 10 m², par rapport à une maison achevée avant 1975. Et comme la taille des ménages a diminué, nous ne sommes plus que 2,3 personnes par logement, et bien chacun dispose de davantage de surface, 11 m² en maison et 6 m² en appartement. Mais cette moyenne ne doit pas masquer que le taux de surpeuplement augmente, c’est-à-dire qu’il y a de plus en plus de ménages qui vivent dans un logement trop petit pour leur besoin.   Donc les logements se sont considérablement améliorés en confort, d’un côté, mais la contrepartie, c’est qu’ils coûtent relativement plus cher. On est passé de 17% du revenu disponible en 1984, à plus de 23% en 2006.Or ce revenu disponible a augmenté. Mais en uen vingtaine années les prix des logements ont doublé. Du coup nombre de primo accédants se trouvent exclus du marché . Il faut rappeler que le prix moyen un logement est de l’ordre de 220 000 euros. Le taux d’effort des accédants à la propriété a augmenté pour compenser l’augmentation du prix du logement. Mais l’allongement de la durée des prêts et l’augmentation du taux d’effort ne suffisent plus, et au résultat, toute une frange de ceux que l’on appelle les primo-accédants sont désormais exclus du marché de l’accession à la propriété.  Les emprunteurs disposent aujourd’hui en moyenne par foyer d’un revenu de 4.500 euros nets par mois. Soit 2.250 euros par personne pour un couple. Leur apport personnel est de l’ordre de 50 000 euros pour uen emprunt de 170 000 euros. Seuls environ 20% de la population disposent  du revenu nécessaire.  Or, dans toutes les régions, il faut gagner plus de 4.000 euros nets en moyenne pour acheter un bien immobilier. A Paris, il faut même disposer de deux fois plus de ressources que la moyenne des Français. Avec 220 000 euros on peut  de s’offrir un bel appartement de 94 m2 à Rennes ou Strasbourg, un pavillon de 110 m2 ne proche banlieue  à  Nantes mais seulement un studio de 26 m2 dans la capitale.

Immobilier : toujours la baisse du neuf

Immobilier : toujours la baisse du neuf

 

Là comme ailleurs la reprise annoncée n’est pas au rendez vous. Au contraire dans le neuf on constate un nouveau recul à la fois des mises en chantier et des demandes de permis de construire. On est loin de la promesse de Hollande de construire 500 000 logements par an, on sera sans doute autour de 300 000 en 2015.  Au cours du premier trimestre, les mises en chantier ont reculé de 8,3 %, à 82.700 unités. Et la situation n’est pas près de s’améliorer si l’on en croit la chute des permis de construire, l’étape qui précède le début des chantiers. Entre janvier et mars, on n’en a délivré que 85.000, soit 12,5 % de moins qu’un an auparavant, pendant la même période. Cette glissade est préoccupante car elle se poursuit de façon continue depuis trois ans et demi. Après avoir construit 421.000 logements neufs en 2011, la France a plongé à 297.000 l’année dernière. Fort opportunément, le ministère du Logement a «retrouvé» 250 .000 logements neufs oubliés entre 2010 et 2014 dont plus de 50.000 l’année dernière. Mais ce redressement statistique ne change rien à la tendance: la construction de logements ne repart pas. Aujourd’hui, plus personne ne croit que François Hollande tiendra sa promesse: bâtir 500.000 unités.

Immobilier-logements neufs : amélioration ?

Immobilier-logements neufs : amélioration ?

 

 

Il y aurait uen légère amélioration des perspectives d’après une enquête de l’INSEE auprès des promoteurs. Les perspectives de demande de logements neufs s’amélioreraient  en France mais le climat conjoncturel reste « très dégradé » dans l’artisanat du bâtiment, selon des enquêtes publiées lundi par l’Insee. Les promoteurs interrogés par l’institut pour son enquête trimestrielle dans la promotion immobilière sont beaucoup moins nombreux qu’en janvier à indiquer une baisse de la demande de logements neufs. Le solde d’opinion correspondant, qui avait atteint en octobre son plus bas niveau depuis que la série existe, « s’est redressé depuis lors mais reste encore très en dessous de sa moyenne de long terme », souligne l’Insee. De même, les perspectives de mises en chantier de logements pour les trois prochains mois sont moins dégradées qu’en 2014 et s’améliorent nettement pour les logements destinés à la vente. Les promoteurs sont en outre nettement plus nombreux qu’en janvier à signaler une baisse de leur stock de logements invendus, le solde d’opinion correspondant retrouvant sa moyenne de long terme. Dans l’artisanat du bâtiment, les professionnels restent tout aussi pessimistes qu’en janvier sur l’évolution de leur activité au cours des trois prochains mois, même si leur opinion sur les perspectives globales du secteur est un peu moins mauvaise. Et les artisans sont presque aussi nombreux qu’en janvier à déclarer une baisse des effectifs pour les trois prochains mois. L’Insee publie également son enquête trimestrielle de conjoncture dans les travaux publics qui fait apparaître qu’une proportion record de chefs d’entreprise du secteur signalent une baisse de leur activité passée.  À l’inverse, ils sont légèrement moins nombreux à prévoir une baisse de leur activité pour les trois prochains mois. Leur jugement sur les carnets de commande atteint son plus bas depuis 1984. Le solde d’opinion correspondant aux effectifs prévus se dégrade fortement dans les travaux publics et atteint son plus bas niveau depuis 1993.

Immobilier-bâtiment : pas de reprise

Immobilier-bâtiment :  pas de reprise

D’après l’INSEE , ,le climat des affaires reste dégradé et l’indicateur qui le synthétise reste nettement en-dessous de sa moyenne de long terme. S’ils sont un peu moins nombreux à déclarer une baisse de leur activité sur la période récente et pour les prochains mois, ils sont en revanche plus nombreux à signaler une baisse attendue de leurs effectifs. D’ailleurs, ils ne sont que 37% à éprouver des difficultés de recrutement (contre 57% sur une longue période). Dans son bilan mensuel sur l’intérim, Prism’Emploi relève que le bâtiment est bel et bien le malade de l’économie française puisque ses effectifs intérimaires y ont baissé de 18,6% sur le seul mois de mars, alors que ceux de l’industrie ont progressé de 3,1%.  Quant aux carnets de commandes, qui assureront les chiffres d’affaires des mois prochains, ils sont qualifiés de dégradés par les professionnels du bâtiment. L’Insee note toutefois un point positif, puisque «le nombre de mois couverts par ces commandes continue d’augmenter légèrement».  Signe que les perspectives restent moroses et le manque de visibilité total, le taux d’utilisation des capacités de production se situe toujours à son plus bas niveau depuis 2009. Les chefs d’entreprise sont aussi nombreux qu’en mars à signaler des baisses de prix pour gagner des contrats.  Ce climat des affaires largement dégradé dans le bâtiment est corroboré par le bilan trimestriel récemment publié par la Capeb, qui représente les artisans du bâtiment, et qui montre une activité en baisse de 3%. sur les trois premiers mois de l’année. «L’un des points inquiétants, c’est les carnets de commandes, qui ne représentent plus que 66 jours d’activité, contre 72 jours début octobre», insiste Patrick Liébus, président de la Capeb. Résultat? Quelque 49.500 emplois ont été perdus entre fin 2013 et fin 2014, «soit 30 emplois par jour», sur un secteur qui employait 346.400 salariés à la fin de l’an dernier. Pour 2015, le secteur s’attend à un nouveau recul de l’activité en volume de 1% et la perte de 8000 emplois supplémentaires. De son côté, après une année 2014 marquée par un repli de 4,3% de l’activité et 30.000 postes détruits, la Fédération française du bâtiment ne prévoit pas vraiment de reprise en 2015. Elle table sur un recul nouveau recul de l’activité de 1,5%, et sur une nouvelle compression de quelque 32.000 postes.

 

Immobilier : le temps de la grande correction ?

Immobilier : le temps de la grande correction ?

 

Une double correction est à prévoir,  celle des prix moyens qui dans l’ancien ont enregistré uen hausse de 150% en dix ans et qui maintenant devrait diminuer d’au moins 50% sur une période équivalente. Seconde correction, l’accroissement des disparités régionales. Avec des prix qui résiste dans les grandes métropoles et des prix qui s’écroulent en zone peu denses ( déjà 5O% depuis  dans les zones rurales éloingées des grandes agglomérations). La fourchette des prix varie de près de 8000 euros au M2 à Paris à1000 euros en zone rurale isolée  « Entre 1998 et 2007, la croissance des prix de l’immobilier ancien a été de 150%. Depuis, la baisse cumulée n’est que de 7%. Le marché est en fait dans une phase de correction graduelle tout à fait normale« , estime Olivier Eluère, économiste au service des études économiques du Crédit Agricole. En fait, s’il y avait une réelle tendance à dégager sur le marché de l’immobilier français, ce serait davantage la hausse des disparités entre régions. « Nous constatons, sur les derniers mois, une érosion des prix qui se poursuit, même si l’on observe toujours de fortes disparités régionales« , confirment les notaires de France dans une note de conjoncture. Dans plusieurs villes de taille moyenne, les prix chutent et atteignent des points bas. A Reims par exemple, le prix moyen au mètre carré d’un appartement a baissé de 11,1 % à 1.930 euros au troisième trimestre 2014, par rapport au même trimestre de l’année précédente. A Saint-Étienne, le prix moyen n’est plus que de 1.000 euros du mètre carré, en baisse de 10,1 %. De même, à Caen, Besançon, Limoges, Dijon ou Toulon, les baissent avoisinent, voire dépassent, les 10%. Et, si l’on considère le prix des maisons anciennes, on constate par exemple qu’à Châteauroux le prix médian de vente dégringole de 15,6% à 105.500 euros. Au Havre, à Rouen ou à Brest, les baissent sont également très prononcées. « Il se confirme que les prix baissent de manière plus significative dès lors que l’on s’en éloigne des agglomérations« , constatent les notaires. Encore plus parlant, l’écart du prix moyen au mètre carré entre Paris intramuros et les villes de moins de 20.000 habitants s’est creusé entre 2009 et 2015 de 3.841 euros à 5.912 euros, note le réseau d’agents immobiliers Guy Hoquet. Preuve que l’attractivité d’une ville joue énormément dans l’évolution du prix des logements. « Faut-il incriminer les politiques de l’aménagement du territoire qui ont tout misé sur les zones urbaines, délaissant les zones rurales ?« , s’interroge ainsi les notaires. « On constate, dans certaines d’entre elles, qu’aucune transaction immobilière ne se réalise« , ajoutent-ils. A l’inverse, dans les grandes métropoles françaises, qui constituent les zones tendues, les baisses de prix sont faibles car, globalement, leur attractivité maintient une demande forte. A Paris, le prix moyen d’un appartement ancien baisse de 2,1 % à 7.960 euros, alors que, en « Ile-de-France, les prix des logements anciens diminuent de 2%, sans différence notable entre les appartements et les maisons« , expliquent les notaires. Du côté des autres grandes métropoles françaises, les prix des appartements anciens sont même en hausse à Lyon de 0,2 % à 3.260 euros en moyenne, à Toulouse de 3,3 % à 2.570 euros, et même à Bordeaux de 1,3 % à 3.095 euros. La baisse reste par ailleurs limitée à Lille (-1,2% à 2.880 euros), à Strasbourg (-2,5% à 2.460 euros) ou à Marseille (-2% à 2.330 euros).

 

 

Immobilier : toujours la crise

Immobilier : toujours la crise

 

Il ya à peine une  semaine les lobbies avent lancé une grande opération pour signifier la reprise du marché en particulier des primo accédants. Or les notaires viennent de contredire ce redémarrage L’année 2014 a été très mauvaise et 2015 ne paraît guère dynamique en dépit du environnement favorable concernant les taux( autour de 2%).  Alors que les taux immobiliers étaient historiquement bas, le marché n’est pas reparti de l’avant, constatent les Notaires de France dans une note publiée ce 13 avril.  A fin janvier 2015, le nombre des transactions réalisées au cours des douze derniers mois écoulés est estimé à 700.000 en France métropolitaine, en baisse de 3% par rapport à janvier 2014. « La baisse des volumes touche les deux tiers des départements de province. Le tiers restant enregistre des augmentations inférieurs à 5% », notent les Notaires.  Pourtant, les prix ont baissé en 2014. Au quatrième trimestre, le prix des logements anciens a cédé 1,2% sur l’ensemble de la France. Ce repli est de 1,4% pour les maisons et 0,9% pour les appartements. Sur l’ensemble de l’année, ce recul est de 2,5% pour les appartements et 2,4% pour les maisons. En province, la baisse sur un an est de 2,9% et en Ile-de-France de 2%.  Mais pour l’année en cours, les Notaires sont un peu plus confiants. « Sur le marché francilien dans l’ancien, le rythme des promesses de vente repart », estiment-ils. Pour le neuf, « les promoteurs immobiliers semblent retrouver le sourire : les effets désastreux du dispositif Duflot, qui a paralysé le marché durant des mois, semblent s’estomper grâce aux corrections émanant du dispositif Pinel ».  Néanmoins, les Notaires sont conscients des difficultés actuelles. « La situation sur le front de l’emploi et tout simplement la confiance en l’avenir ne sont pas au rendez-vous ». D’ailleurs, certains marchés comme celui des résidences secondaires sont toujours fortement sinistrés. Ils rappellent qu’aujourd’hui, posséder une résidence de vacances est un luxe surtout que les propriétaires n’en profitent que 42 nuits par an en moyenne.  Seul petit espoir: les taux immobiliers qui n’en finissent plus de baisser. Le mois dernier, ils étaient à 2,11% en moyenne, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, contre 2,21% en février. « Leur baisse depuis 2008 correspond à une hausse cumulée du pouvoir d’achat de 20% », soulignent les Notaires.

 

Immobilier- résidences « secondaires » : baisse des prix jusqu’à 50% depuis 2008

Immobilier- résidences « secondaires » : baisse des prix jusqu’à  50% depuis 2008

 

Les notaires constatent une baisse des prix jusqu’à 50% dans le secteur des résidences dites « secondaires ». Cette baisse concerne de nombreuses régions et bien au-delà de celles citées par les notaires. De plus comment faire le distinguo ente résidences secondaires et résidences principales dans les mêmes zones? Les résidences secondaires des uns sont souvent des résidences principales pour d’autres. Beaucoup de résidences dite « secondaires » sont d’anciennes résidences principales soit de retraités, soit d’actifs qui se sont rapprochés des bassins d’emplois. En clair c’est l’ ensemble du patrimoine foncier qui s’écroule en dehors des zones d’ attraction des grosses  agglomérations.  Les résidences secondaires se vendent de plus en plus mal, constatent donc les notaires, tant sur les côtes touristiques, où les prix et les volumes de ventes sont en berne, qu’à l’intérieur du pays où le  marché est véritablement sinistré. Dans leur dernière note de conjoncture publiée lundi, les notaires de France constatent ces derniers mois « une érosion des prix qui se poursuit » dans l’immobilier ancien, mais avec « de fortes disparités régionales ». de fortes baisses en 2014, quels que soient les secteurs ». Ainsi « sur les côtes touristiques, les volumes de ventes et les prix sont en berne et devraient le rester« , estiment les notaires de France.  Pire, « dans les zones intérieures, le prix des maisons de campagne s’effondre », notent-ils. Ainsi dans la Creuse, les prix ont chuté de 50% depuis 2008. Le constat est le même dans le Morvan, le Périgord, ou le Gers, constatent les notaires, au vu de leurs transactions. En Normandie et dans le Perche, les prix reculent de 20 à 25%, dans le Luberon, le repli est d’environ 10%.  « L’offre pléthorique de biens de cette catégorie démontre que ce marché est fortement touché », notent encore les notaires.  »Rappelons qu’il s’agit d’achats ‘plaisir’, que d’aucuns délaissent à défaut de confiance en l’avenir, ne sachant pas notamment si un tel investissement assurera la conservation de leur épargne« , analysent-ils. Ainsi dans le contexte économique actuel, « posséder une résidence secondaire est plus que jamais un luxe », estiment les notaires, rappelant que les propriétaires n’en profitent en moyenne que 42 nuits par an ».  De son côté le réseau immobilier Guy Hoquet (Nexity) a dressé en début d’année un « palmarès des régions de résidences secondaires où le marché baisse le plus ». La région Centre arrive en tête avec une baisse de 21,6% au dernier trimestre de l’an dernier, par rapport à un an plus tôt, à 1.231 euros le mètre carré. Suivent la Basse-Normandie (-10,1% à 2.372 euros le m2), la Bretagne (-6,5% à 2.301 euros), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (-6,5% à 4.751 euros), la région Rhône-Alpes (-4,4% à 2.458 euros) et les Pays de la Loire (-3,4% à 2.116 euros). 

 

Immobilier : « faire le ménage dans la profession » (J-F Buet président FNAIM)

Immobilier : «  faire le ménage dans la profession » (J-F Buet président FNAIM)

 

Dans une interview au Figaro le président de la FNIM estime qu’il faut faire le ménage dans les agences qui facturent notamment trop de frais en matière de location.

 

Vous avez réagi fin mars à la publication d’une étude de l’association CLCV selon laquelle plus de 40 % des agences immobilières ne respectent pas les nouveaux plafonds pour les honoraires de location. Pourquoi?

Jean-François Buet, président de la Fnaim - La loi Alur plafonne les honoraires de location que peuvent facturer les agences immobilières aux locataires. Elle est entrée en vigueur, il faut l’appliquer. Le consommateur attend une attitude irréprochable de la part des professionnels. J’incite donc nos adhérents à respecter et à se mettre en conformité avec ces nouvelles obligations et condamne fermement le non-respect de la loi. Sinon c’est un signe d’incompétence, voire de malhonnêteté. Il en va de la crédibilité de la profession.

Sur quels points voulez-vous voir la profession faire des progrès? Qu’est-ce qui vous agace le plus?

Quand on regarde les devantures de certaines agences immobilières, on ne peut que regretter le manque d’informations obligatoires pour le consommateur. Je vois encore, par exemple, trop de mentions «DPE en cours», alors que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire.

Etes-vous prêt à prendre des sanctions?

Oui, je le ferai. Quand tous les décrets que l’on attend encore sur la loi Alur seront publiés, je suis prêt à exclure certains s’ils ne respectent pas les honoraires de location, l’incompétence de quelques-uns ne doit pas rejaillir sur tous. C’est à nous de faire le ménage chez nous, c’est ce que fait l’ordre des médecins dans son domaine, nous voulons avoir ce rôle et c’est pour cela que nous avons souhaité rendre la formation continue obligatoire et élaborer un code d’éthique. Un décret de la loi Alur devrait d’ailleurs préciser avant l’été les obligations de formation continue qu’il faudra respecter pour faire renouveler sa carte professionnelle d’agent immobilier.

 

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