Archive pour le Tag 'immobilier'

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Immobilier : l’intox des lobbies contredit

Immobilier : l’intox des lobbies contredit

 

 

Depuis 2011, les ; lobbies ne cessent  de proclamer la reprise du secteur ; En 2015 on annonçait même des ventes en hausse de 20% dans le neuf, de 10% dans l’ancien et pratiquement l’arrêt des baisses de prix. Ce que contredit une étude de l’INSEE. En cause une offre très supérieure à la demande (3 vendeurs pour un acheteur),l’  impossible solvabilité de nombre de primo accédants et l’attentisme généralisé. On attend en effet de nouvelle baisse de prix qui viendront nécessairement.  D’après l’INSEE  la demande de logements neufs a subi un coup d’arrêt au troisième trimestre, les promoteurs faisant état d’un léger repli, selon l’enquête trimestrielle de conjoncture publiée mardi par l’Insee. Les perspectives de mises en chantier pour les trois prochains mois ont également fléchi au troisième trimestre – légèrement pour les logements destinés à la vente, plus fortement pour ceux destinés à la location – après s’être eux aussi nettement redressés depuis le début de l’année.   L’Insee fait état d’un climat qui se dégrade à nouveau après la légère embellie constatée depuis le début de l’année. Les chefs d’entreprises du secteur sont ainsi plus nombreux que dans la précédente enquête à annoncer une baisse de leur activité sur la période récente et, dans une moindre mesure, pour les trois prochains mois. Or, le soufflé risque de retomber. «L’immobilier reste affecté par des facteurs conjoncturels négatifs, tels qu’une croissance faible, un chômage élevé, l’impact des mesures fiscales de 2012/2013 et des prix élevés et encore surévalués», Les ventes de logements anciens pourraient légèrement baisser en 2016.

Immobilier : concurrence de l’assurance emprunteur freinée par les banques

Immobilier : concurrence de  l’assurance emprunteur freinée par les banques

La concurrence  dans ce domaine ne plait pas trop aux banques. Et pour cause par exemple pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans on peut  économiser 4 000euros en faisant varier le coût d’assurance de 0.5% à 0.4%. Le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour dynamiser la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur, l’UFC Que Choisir tire la sonnette d’alarme sur l’effectivité de certaines avancées et notamment sur la possible substitution de l’assurance emprunteur pendant 12 mois après la souscription d’un crédit immobilier. « Pour stimuler la concurrence, la loi de consommation a prévu la possibilité pour tous consommateurs de changer son assurance pendant 12 mois après la souscription d’un crédit immobilier », explique Cédric Musso, directeur de l’action politique de UFC Que Choisir. Le potentiel d’économie peut être très important. « Le problème c’est que les banques freinent cette possible substitution et les consommateurs s’en sont plaints auprès de nous. Les banques multiplient les prétextes« , poursuit l’expert.

Immobilier : prix toujours à la baisse

Immobilier : prix toujours à la baisse

 

Depuis 2013 es lobbies voudraient faire croire d’une  part que la baisse est terminée, d’autre part que les ventes reprennent. Ce qui est contredit par la réalité et ne fait que créer une peu plus d’attentisme chez les acheteurs et les vendeurs.  En effet  nous n’assistons pas à un arrêt de la baisse des prix. Ceci étant les situations sont très différentes entre certaines régions plus ou moins touchées par la crise de l’emploi, entre certaines régions très denses et d’autres qui le sont moins et entre certaines zones urbanisées et des zones rurales. Dans certains cas la baisse depuis le début de l’année peut atteindre de l’ordre de quelques pour cent ou près de 30 à 40 % dans des zones isolées. En cause évidemment la situation économique générale et la question de la solvabilité des candidats acquéreurs notamment des primo accédant. Pour ces derniers les prix sont encore beaucoup trop élevés par rapport aux revenus dont il dispose. Le rapport offre demande inévitablement va favoriser pendant encore longtemps la baisse structurelle des prix  La correction des prix de l’immobilier résidentiel se poursuit donc. Selon l’Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l’immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d’une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l’ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d’1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l’immobilier fut totalement décorrélée de l’évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu’ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s’ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année. Plusieurs analystes estiment ainsi qu’à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d’intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu’à 2017 ou 2018, pour que la capacité d’achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu’en 1998. Une évolution qui va à l’encontre des constatations d’Orpi en partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, qui constate que la baisse continue sa baisse même qu’elle elle se fait de plus en plus minime. Cet indicateur mesure la différence entre le prix de vente réel d’un appartement ou d’une maison et celui auquel les biens ont été proposés au départ. Au niveau national, cet écart est tombé à 4,5 % contre 4,55 % cet été et 4,74 % en avril. En moyenne annuelle, à fin septembre, un logement se vendait 200 425 euros après avoir été mis sur le marché pour 200.860 euros. Les prix des deux-pièces sont les plus fermes avec un écart de prix 3,95 % contre 4,9 % pour les 5 pièces. «Nous arrivons vraiment dans l’épaisseur du trait, estime Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Il y a deux ans encore, nous étions à 15 % et plus. Désormais, la marge d’évolution est très limitée.» Cette baisse des marges de négociation s’accompagne d’une très légère baisse des montants moyens de transaction, d’un rebond du volume de vente (+ 15 % chez Orpi) et d’un raccourcissement des délais de transaction.de toute manière méthodologiquement on ne peut se fonder sur les seuls résultats d’un seul réseau fut-il  auusi important qu’Orpi.

Immobilier : la redécouverte de Hollande

Immobilier : la redécouverte de Hollande

 

Mieux vaut tard que jamais mais il serait temps que le gouvernement prenne conscience de l’impact de l’immobilier sur l’économie ; d’une manière plus générale des conséquences négatives de l’ensemble du BTP sur la croissance. Un impact qui pourrait être de l’ordre de 1% et qui pèse énormément sur l’emploi local pourtant non délocalisable. La construction est  toujours dans le rouge et plombe la croissance, une construction  encore en repli de 4% ;  le secteur enregistre un nouveau recul après celui de 2013. L’atonie du secteur pèse toujours sur la croissance de l’économie française et constituera le principal facteur de son retard sur les autres pays de la zone euro cette année, estime l’Insee. Dans sa notre trimestrielle de conjoncture publiée jeudi, l’Institut a revu en légère baisse sa prévision pour 2015 à 1,1%, soit 0,1 point de moins que précédemment, du fait d’un « trou d’air » qu’il juge temporaire dans la production industrielle au printemps et au début de l’été.  Son estimation pour le PIB français reste supérieure à celle du gouvernement (1,0%). Mais elle se situe nettement en dessous de ses attentes pour l’ensemble de la zone euro (+1,6% en 2015), un décalage que l’Insee attribue au marasme de l’investissement en logements. Alors que le pouvoir d’achat des ménages progresse, l’Insee attend un repli de 3,9% de l’investissement en construction en 2015 après -3,3% en 2014.   »Le principal frein au décollage de l’activité en France reste le secteur de la construction », a souligné Vladimir Passeron, chef du département conjoncture de l’Insee. L’Institut estime ainsi à -0,4 point l’impact sur la croissance du seul secteur qui voit encore son climat des affaires se dégrader. « Les dépenses en logement des ménages, qui ont déjà reculé de 25% depuis 2007, continueraient encore de baisser en seconde partie de l’année », juge l’Insee, invoquant les délais dans ce secteur où les signaux positifs se matérialisent tardivement. Depuis 2010, le nombre de primo-accédants, c’est-à-dire le nombre de personnes qui achètent un logement pour la première fois, a diminué de 20%. Une chute préoccupante pour François Hollande, qui a promis que des mesures seraient annoncées d’ici la fin de l’année, à l’occasion du projet de loi de finances rectificative. Car le gouvernement l’a bien compris : la construction peu bel et bien être un levier pour faire redémarrer l’économie.  C’est dans cette perspective que, depuis un an, le gouvernement a commencé à revoir les plafonds, le ciblage et le zonage du prêt à taux zéro. Dans 30.000 petites communes en zone rurale, celui-ci est désormais étendu aux logements anciens à condition d’y effectuer des travaux. Et le gouvernement pourrait peut-être l’élargir à d’autres communes, plus grandes. Des  mesures bien insuffisantes car la vraie question est de resolvabiliser les primo accédants, ce qui suppose notamment  auusi une refonte de la durée des prêts et une réforme du foncier.

Hollande et la croissance : bla-bla et découverte de l’immobilier

Hollande et la croissance : bla-bla et découverte de l’immobilier

Pas grand-chose à retenir de l’intervention de Hollande sur RTL ce matin. La même rengaine sur la croissance et d’un coup la découverte (tardive) que l’immobilier se porte mal. Quand la croissance reprendra la baisse du chômage va suivre a-t-il dit naïvement. . Mais maintenant sans préciser de date. Sans doute la conséquence du tassement de l’économie mondiale.  « L’Europe va mieux ( !), la France aussi, nous allons faire 1,1% de croissance » cette année, a dit le chef de l’Etat. L’Insee a revu début octobre sa prévision de croissance de l’économie française pour cette année, à 1,1%, soit 0,1 point de moins que sa prévision de juin. Le projet de budget de l’Etat pour 2016 est quant à lui construit sur une prévision de croissance de 1,5% l’an prochain. Prié de dire quand le chômage baisserait, François Hollande a répondu : « Quand la croissance sera là et je pense qu’elle commence à se rendre plus robuste, il y aura nécessairement une baisse du chômage. » « Je suis lié à cette obligation de résultat : le chômage doit baisser et la croissance doit être la plus forte possible », a ajouté le chef de l’Etat qui a fait du recul du chômage une condition pour se présenter à l’élection présidentielle de 2017. « Toutes les réformes que je mène, toutes les actions que j’engage, c’est pour la croissance, pour l’emploi et pour la préparation de l’avenir », a-t-il poursuivi. Dans ce contexte, il a indiqué qu’il ferait prochainement des propositions pour faciliter l’accession à la propriété immobilière. « On va encore prendre des dispositions pour que l’accession à la propriété, ça intéresse beaucoup de nos concitoyens, notamment ce qu’on appelle les primo accédants, puisse être facilitée. Je ferai des propositions dans cette direction », a-t-il dit. En abaissant sa prévision de croissance pour cette année, l’Insee avait souligné que le principal frein au décollage de l’activité en France restait le secteur de la construction. L’atonie de ce secteur constituera le principal facteur du retard de la reprise en France par rapport aux autres pays de la zone euro avait ajouté l’institut.

Immobilier : la relance par le dispositif Pinel ne marche pas

Immobilier : la relance par le dispositif Pinel ne marche pas

En dépit des les avantages fiscaux consentis pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf de la loi Pinel, la demande ne reprend pas vraiment. En cause évidemment la crise qui affecte l’ensemble de l’immobilier depuis plusieurs années mais aussi le faite que le rendement financier dans ce neuf locatif demeure inférieur à celui de l’ancien. En cause également le plafond des loyers qui limitent la rentabilité de l’investissement. Unanimement, les professionnels de l’immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf. En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s’attendre à vendre 45.000 logements « Pinel » en 2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés « Duflot » en 2014, le dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers cette année. « La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de 53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions », confirmait récemment Nexity, l’un des plus importants promoteurs français. Les investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements « Pinel » dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à l’avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement. D’autre part, l’investissement dans l’immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se définit comme une plateforme dédiée à l’investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat de l’enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n’est pas compensée par l’avantage fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à celui de l’ancien.

Immobilier : toujours la baisse des prix

Immobilier : toujours la baisse des prix

 

En dépit de ce qu’affirme depuis des mois le lobby de l’immobilier nous n’assistons pas à un arrêt de la baisse des prix. Ceci étant les situations sont très différentes entre certaines régions plus ou moins touchées par la crise de l’emploi, entre certaines régions très denses et d’autres qui le sont moins et entre certaines zones urbanisées et des zones rurales. Dans certains cas la baisse depuis le début de l’année peut atteindre de l’ordre de quelques pour cent ou près de 30 à 40 % dans des zones isolées. En cause évidemment la situation économique générale et la question de la solvabilité des candidats acquéreurs notamment des primo accédant. Pour ces derniers les prix sont encore beaucoup trop élevés par rapport aux revenus dont il dispose. Le rapport offre demande inévitablement va favoriser pendant encore longtemps la baisse structurelle des prix  La correction des prix de l’immobilier résidentiel se poursuit donc. Selon l’Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l’immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d’une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l’ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d’1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l’immobilier fut totalement décorrélée de l’évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu’ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s’ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année. Plusieurs analystes estiment ainsi qu’à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d’intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu’à 2017 ou 2018, pour que la capacité d’achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu’en 1998.

Immobilier : la baisse des prix est finie (lobby) !!!!

Immobilier : la baisse des prix est finie (lobby) !!!!

 

Nouvelle offensive du lobby de l’immobilier qui déclarent  que la baisse des prix est terminée. Des annonces intempestives des lobbys immobiliers qui discréditent les perspectives et ne font que plonger un peu plus dans l’expectative les candidats à l’achat. Lobbys qui ont longtemps contesté cette baisse pour l’admettre enfin tout en la sous-estimant. En fait quelle  est la portée de ce message corporatiste ? Il s’agit de faire croire aux candidats potentiels qu’il est urgent d’acheter maintenant car les prix vont remonter. On peut évidemment comprendre que les lobbys de l’immobilier aient intérêt à ce que l’activité reprenne malheureusement ces propos corporatistes vont à l’encontre des chiffres puisque aussi bien les mises en chantier que les demandes de permis de construire sont en nette baisse. Par ailleurs dans l’ancien les prix continuent de régresser dans la plupart des villes avec souvent des diminutions assez contrastées. Et diminution faible en région parisienne et dans les grands centres urbains mais de l’ordre de10 à 20 % en un an dans d’autres villes voire de 50 % en milieu rural. La baisse structurelle des prix est loin d’être terminée la plupart des experts considérant d’ailleurs que cette baisse devrait attendre environ 50 % dans les 10ans. Certes il est souhaitable que l’immobilier reparte dans l’intérêt bien sûr du secteur mais dans l’intérêt  de toute l’économie notamment locale. Pour autant se pose toujours la question fondamentale de la solvabilité des acquéreurs notamment des primo accédant. Hors  dans la plupart des cas pour que les banques acceptent un prêt il faut en fonction du coût moyen d’un logement des revenus mensuels assurés de l’ordre de 4500 à 5000 €. Or peu de nouveaux candidats surtout les primo accédants peuvent présenter de telles  garanties. Pour faire croire à la reprise et forcer la main des acquéreurs on agite notamment le spectre de la remontée des taux. Des taux certes qui remontent légèrement mais compte tenu de l’environnement mondial ces taux  ne repartiront pas dans une hausse significative en 2015 voir en 2016. Conclusion,  on ne doit pas bien sûr décourager les candidats acheteurs mais on ne peut que leur conseiller de négocier les prix  à la baisse.

Investissement immobilier: 80% à Paris et dans le sud de la France

Investissement immobilier: 80% à Paris et dans le sud de la France

 

 

On peut mieux comprendre la crise de l’immobilier quand on analyse le profil des acquéreurs qui mobilisent près de 80 % des investissements locatifs au premier semestre 2015 concentrés sur l’Ile-de-France, les régions Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Languedoc-Roussillon :  ces investisseurs ont en moyenne 45 ans, dispose d’un revenu médian de 5500 € pour un bien d’une valeur de 160 000 €. Pour eux il s’agit essentiellement de se constituer un patrimoine susceptible de leur procurer des revenus lors de la retraite. Cette concentration géographique s’accentue, puisque ces six régions sur 22 représentaient 73% des transactions en 2010. Au premier semestre 2015, le locatif privé a représenté 13,7% du total des logements construits, contre 12,8% l’année d’avant, un niveau en retrait par rapport à celui de l’année 2011 (18%) où l’investissement locatif était encore boosté par le dispositif fiscal « Scellier », remplacé depuis par le « Duflot » puis le « Pinel », plus cadrés. Stable depuis plusieurs années, le revenu annuel médian des acquéreurs, âgés de 45 ans en moyenne, est de 67.500 euros à l’échelle nationale, avec des disparités régionales, puisqu’il monte à 74.390 euros en Ile-de-France et jusqu’à 73.600 euros en Rhône-Alpes. Neuf transactions sur dix portent sur des appartements, d’une taille moyenne de 41 m2, pour un montant d’acquisition moyen de 160.000 euros (mais 195.000 euros en Ile-de-France et 171.000 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur). Profiter d’une fiscalité attractive (54%), bénéficier d’un futur complément de retraite (44%) et se constituer un patrimoine (41%) sont les principales motivations citées par les particuliers qui investissent dans la pierre. Cette étude repose sur une enquête réalisée auprès de quelque 3.000 clients du Crédit Foncier

Immobilier : le foncier plombe les coûts

Immobilier : le foncier plombe les coûts

 

 

L’association de consommateurs CLCV mais justement en valeur l’importance du coût du foncier dans le coup de construction. Un coût important en valeur absolue et qui a considérablement augmenté au cours de ces dernières années. Ce coût est très variable puisqu’il se situe dans une fourchette de 10 à 30 % du coût total en fonction de la densité urbaine et de l’équilibre offre demande. Un coup qui ne cesse d’augmenter compte tenu des politiques urbanistiques qui ne cessent de concentrer les populations. Ce coût en augmentation n’est sans doute pas étranger à la crise que connaît l’immobilier et aux problèmes chroniques du manque de solvabilité et primo-accédants notamment. En forte hausse ces dernières années et très variable d’un territoire à l’autre, le coût du foncier constructible renchérit celui des logements, faute d’un marché organisé, dénonce l’association de défense des consommateurs CLCV, qui a saisi l’Autorité de la concurrence pour avis. Dans une étude sur la région Aquitaine publiée mardi, l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV) estime que la « forte croissance du prix du foncier et sa grande variabilité » observées, « proviennent notamment de l’absence d’un marché organisé et ouvert ». Forte de ce constat, la CLCV a écrit à la ministre du Logement Sylvia Pinel, pour lui demander de mettre en place un « baromètre local des prix du foncier constructible », sur le modèle de ce que publient les notaires sur les prix des logements anciens. « Parallèlement, notre association saisit l’Autorité de la concurrence pour avis sur le fonctionnement du marché du foncier », ajoute l’association. Entre 2006 et 2013, le coût du foncier a augmenté trois fois plus vite que celui de la construction, note la CLCV: le prix moyen d’un m2 de terrain en France s’est accru de 60% (de 46 à 73 euros), contre +21% pour le prix moyen du m2 de bâti (de 1.031 à 1.244 euros).
En outre, il ressort de l’étude menée par la CLCV dans la région Aquitaine que « la part du foncier dans le prix des logements est très variable selon les territoires ». Selon l’association, « ces écarts ne peuvent s’expliquer par la seule différence d’attractivité du territoire » puisque les prix du foncier et leur part dans le coût du logement sont parfois très différents sur des territoires « a priori très comparables », de par leur densité d’habitat notamment.

Immobilier : rebond ou rechute ?

Immobilier : rebond ou rechute ?

 

« Cela va franchement mieux dans l’immobilier » c’était le titre de grands médias  il y a quelques jours quand on a pris connaissance des ventes en une augmentation de 19 % dans l’immobilier neuf pour le premier semestre. Mais quelques jours après on apprenait que les mises en chantier et  les demandes de permis de construire accusaient  une baisse de près de 6 %. Aussi bien pour les mises en chantier que pour les permis construire c’est toujours la baisse. Cela en dépit de taux particulièrement favorable. La grande question est toujours celle de la solvabilité des candidats acquéreurs à laquelle s’ajoute un resserrement des conditions de crédit par les banques.  Les mises en chantier de logements neufs et les permis de construire accusent de nouveau un recul entre mai et juillet, annonce vendredi 28 août le ministère du Logement.   Sur la période de douze mois achevée fin juin, les mises en chantier ont baissé de 5,5%, à 342.400. Quant aux permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, ils ont reculé de 8% à 353.800, sur les 12 mois écoulés. En faite si les ventes se sont effectivement améliorées pendant le premier semestre cela est essentiellement dû à l’action commerciale qui a permis d’alléger les stocks. Pour l’avenir il ne faut pas compter sur une reprise significative. 

Immobilier : recul du neuf

Immobilier : recul du neuf

Aussi bien pour les mises en chantier que pour les permis construire c’est toujours la baisse. Cela en dépit de taux particulièrement favorable. La grande question est toujours celle de la solvabilité des candidats acquéreurs à laquelle s’ajoute un resserrement des conditions de crédit par les banques.  Les mises en chantier de logements neufs et les permis de construire accusent de nouveau un recul entre mai et juillet, annonce ce vendredi 28 août le ministère du Logement.  Chaque mois, les chiffres illustrent la morosité du marché du neuf dans l’Hexagone. Entre mai et juillet, les mises en chantier de logements neufs ont continué à diminuer en France. Elles accusent ainsi un recul de 6,3% à 86.100 unités sur un an, a annoncé vendredi 28 août le ministère du Logement. Après avoir affiché leur première hausse en neuf mois à fin juin, le nombre des permis de construire accordés pour des logements neufs a lui aussi diminué, de 7% à 93.900, sur les trois derniers mois écoulés, précise le ministère dans un communiqué. En août et septembre 2014, les permis de construire sur les trois mois écoulés avaient augmenté respectivement de +1,1% et +5,3% sur un an. Mais l’embellie a été de courte durée. Depuis, le recul -à l’exception de la période d’avril à juin- se poursuit. Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en repli de 5,7%, à 80.400 unités, de mai à juillet. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche, accusent également un recul de 13,8% à 5.700 unités. Sur la période de douze mois achevée fin juin, les mises en chantier ont baissé de 5,5%, à 342.400. Quant aux permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, ils ont reculé de 8% à 353.800, sur les 12 mois écoulés.

Immobilier : l’obligation de rénovation énergétique retoquée par le conseil constitutionnel

Immobilier : l’obligation de rénovation énergétique retoquée  par le conseil constitutionnel

L’obligation de rénovation énergétique que voulait imposer le gouvernement lors  de la mutation des biens immobiliers a été retoquée  le conseil constitutionnel. Cela aurait contraint à engager des travaux parfois considérables lors de la vente d’appartements ou de maisons. Bien entendu l’amélioration énergétique est nécessaire mais elle doit être encouragée au lieu d’être imposé par voie réglementaire. De ce point de vue le cumule de normes dans le neuf comme dans l’ancien constitue un élément de renchérissement des biens immobiliers est un frein à l’acquisition. Or nous sommes dans une période de crise grave qui va certainement encore durer pendant des années et des années faute de solvabilité suffisante des acquéreurs potentiels. En cause,  le décalage entre le revenu moyen surtout des primo accédant et les charges financières à assumer. L’article 6 de la loi sur «la transition énergétique pour la croissance verte»,  portant sur la rénovation énergétique des bâtiments a donc été censuré au motif que le législateur «n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de l’atteinte» possible au droit de propriété. Selon cette disposition, d’ici 2030, les constructions privées résidentielles devaient «faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats». Un décret devait ensuite en préciser les modalités, qui auraient été étalées jusqu’en 2050. Mais cette mesure jugée trop floue ne sera donc pas appliquée. Par contre le conseil constitutionnel a notamment validé le crédit d’impôt transition énergétique (30 % du montant des travaux, dans la limite de 8 000 € de travaux pour une personne seule et de 16 000 € pour un couple), l’écoprêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique et l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique lors de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou de transformation de combles.

Immobilier : la région Pays de Loire, zone sinistrée en dehors de Nantes

Immobilier : la région pays de Loire, zone sinistrée en dehors de Nantes

Le Figaro rapporte aujourd’hui les  éléments d’une étude du crédit foncier qui constate que le prix de l’immobilier est environ 30 % moins chers dans la région des Pays de la Loire. Un constat en contradiction avec une situation économique considérée comme dynamique par rapport au reste de la France. 4e PIB par habitant de France, taux de chômage le plus faible, et 3e croissance démographique sur l’ensemble des 13 régions. Effectivement le prix de l’immobilier est nettement en baisse depuis quelques années. Des prix qui dans l’ancien se négocient en moyenne autour de un peu plus de 2000 € le mètre carré. Mais il s’agit d’une moyenne et plus on s’éloigne de Nantes  vers l’est et plus les prix ne diminuent. En cause notamment la fermeture d’innombrables entreprises dans les villes moyennes et petites de la région. La région ce caractérise en effet par de très grande disparité sociale et économique. Certaines petites villes comme Saumur par exemple perdant même de la population. Dans le nord saumurois il est même possible acquérir un bien pour 100 000 € voir 80 000. La  région se concentre de plus en plus autour de Nantes et la désertification s’installe quand on s’en éloigne. La population des Pays de la Loire a augmenté de 18% entre 1990 et 2014, contre 13% au niveau national. Si l’on fait les comptes sur une année, la région gagne environ 30.000 habitants par an. Où s’installent en majorité ces nouveaux arrivants? C’est toute l’aire urbaine nantaise qui est la grande gagnante.  Avec près de 300.000 habitants dans sa commune et 900.000 dans son aire urbaine, Nantes constitue la sixième ville de France et la première de l’Ouest du pays. Les villes d’Angers et du Mans sont relativement peu dynamiques comparées à la région.  La région Pays de la Loire compte environ 1,9 million de logements, ce qui représente 6% du parc de logements. À noter que la région rassemble également 6% de la population nationale. De quoi est composé ce parc de logements ligériens? Aux trois quarts (73%) de maisons, selon le Crédit Foncier, soit quasiment 20 points de plus que la moyenne nationale, qui est de 56%. Les appartements ne représentent que 27% des logements, et ce, malgré la présence d’une grande métropole comme Nantes. Sur l’ensemble de la région, la proportion propriétaires/locataires est similaire à la tendance observée en France: 65% de propriétaires, contre 35% de locataires.  Les  prix de l’immobilier dans cette région sont inférieurs à la moyenne nationale, dans l’ancien comme dans le neuf. Le prix au mètre carré d’un logement ancien se monnaie à 2223 euros, quasiment 1000 euros moins cher dans cette région que dans le reste de la France. Pour le marché du neuf, cette tendance se vérifie, mais elle est moins accentuée. Le mètre carré se vend 3007 euros, contre 3655 euros pour l’ensemble du pays.

Immobilier : recul de plus de 7 % dans le neuf

Immobilier : recul de plus de 7 % dans le neuf

Contrairement à ce que proclament les lobbys depuis des semaines et des mois il n’y a pas de reprise dans le neuf qui accuse un repli de l’ordre de 7 %. Et cela en dépit d’une nouvelle méthodologie pour évaluer les mises en construction. La problématique est toujours la même d’une part l’insuffisance de solvabilité des futurs acquéreurs, d’autre part le manque de confiance générale. Dans le bâtiment, les derniers indices de conjoncture ne prêtent guère à l’optimisme, du moins à court terme. Les mises en chantier de logements neufs en France qui avaient chuté de 7,2 % de mars à mai , ont en effet continué à se rétracter, affichant d’avril à juin repli de 7,4% à 86.100, a annoncé mardi le ministère du Logement.  Un bémol toutefois, le nombre de permis de construire _ qui renseigne sur les mises en chantier futures _ est, lui, repassé dans le vert, « pour la première fois depuis neuf mois« , précise son communiqué. Les permis accordés ont ainsi progressé de 3,9% à 92.100 au deuxième trimestre, comparé à la même période un an plus tôt. L’avenir dira s’il s’agit d’une véritable reprise ou d’une simple embellie. En août et septembre 2014, les permis de construire sur les trois mois écoulés avaient augmenté de +1,1% puis de +5,3% sur un an, mais le rebond n’avait pas duré et depuis leur nombre n’avait fait que fondre. Par type de construction, le ministère note un repli de 5,3% mises en chantier de logements ordinaires, à 81.100 unités. Quant aux logements en résidence (pour seniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche, ils ont dévissé de 31,2% à 5.000 unités. En cumul sur la période de douze mois achevée fin juin cette fois, les indicateurs virent franchement au rouge. Les mises en chantier ont baissé de 5,8%, à 344.000. Et les permis de construire sont en repli de 5,4% à 362.400 unités. Le ministère du Logement a dévoilé fin février une nouvelle méthode pour évaluer les logements mis en chantier, qu’il estime plus fiable. Celle-ci a conduit à comptabiliser plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires par an, ces dernières années. Désormais, le nombre des logements mis en chantier est estimé à l’aide d’un modèle statistique censé délivrer une information en temps réel de la conjoncture et fournir des résultats « plus fidèles à la réalité du terrain ».

Immobilier : une relance par la baisse des prix

Immobilier : une relance par la baisse des prix

 

Interview d’ Henry Buzy-Cazaux ,t le président de l’Institut du Management des Services Immobiliers( Atlantico)

Henry Buzy-Cazaux : La baisse des prix constitue la raison majeure de la relance du marché. La solvabilité des ménages, c’est-à-dire leur capacité contributive, a fini par dicter sa loi au marché. Le phénomène a fait mentir ceux qui considéraient que le manque d’offre -on a même entendu le terme de « pénurie »- empêcherait les prix de baisser dans les zones tendues… Là comme ailleurs, le prix doit correspondre aux moyens des individus et des familles appelées à y vivre, et il était illusoire de croire que les étrangers, très minoritaires parmi les acquéreurs, allaient justifier des inflations de prix durables, même dans la capitale ou dans les métropoles de région. Au fond, après une douzaine d’années de hausse ininterrompue, on réalise que l’immobilier résidentiel est un marché comme un autre, qui ne peut s’abstraire de l’ajustement du prix des biens sur les budgets domestiques. On vérifie en outre qu’une correction des prix dynamise puissamment l’activité de la revente. Qu’en est-il des autres ressorts? Indéniablement, les taux d’intérêt bas ont été le deuxième catalyseur, mais il faut le relativiser: les banques ont durci depuis deux ans leurs conditions d’octroi des prêts. Derrière des taux alléchants, les critères de sélection ont exclu de l’accession une fraction des candidats à l’acquisition.

L’observatoire à l’origine de ce rapport précise que le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée par les ménages à leur achat, se réduit sensiblement (27,4% en 2014 contre 32.1% en 2012). Qui sont les premiers à en jouir, quelles catégories sociales parmi les primo-accédants ?

Il est clair que des prix moindres et des taux d’intérêt bas modifient favorablement l’équation logement des accédants, et que leur taux d’effort s’en trouve allégé. C’est une heureuse nouvelle: on sait parfaitement qu’un taux d’effort facial d’un tiers des revenus rend la situation difficile: au-delà du crédit, il faut prendre en compte toutes les charges attachées au logement, et en pratique les familles d’accédants consacraient ces dernières années près de la moitié de leur budget au logement.

 

Immobilier-livret A : bla-bla, c’est les vacances !

Immobilier-livret A : bla-bla,  c’est les vacances !

 

D’après un éditorialiste de grand média, le « sur rémunération du livret A coûterait 5000 logements à la France . Exactement l’argumentaire du gouverneur de la banque de France et de la caisse de dépôt. Du bla-bla pour la période de vacances car c ‘est oublier la situation dramatique des collectivités locales qui constitue le véritable obstacle à la construction de nouveaux logements. Mais comme il faut remplir les pages on recopie bêtement  les communiqués officiels :

 

Le Bla bal, extrait  :

 

« Tout milite pour que le gouvernement de Manuel Valls soit celui qui percera le plancher historique de 1% de rendement garanti net d’impôt et taxe du Livret A et du LDD. Économiquement, cette possibilité n’a jamais été aussi crédible.  Le gouverneur de la Banque de France, qui statutairement va présenter ses propositions au gouvernement, milite fortement dans ce sens : le taux du Livret A freine la reprise en France. Nos banques qui empruntent à 0,05% rémunèrent nos livrets à 1%. Cela leur coûte cher. Ce sont autant de financements en moins pour les entreprises.  La Caisse des Dépôts, qui finance 60% du logement social, trouve elle aussi la facture trop lourde : une rémunération deux fois supérieure à l’inflation, comme c’est aujourd’hui le cas, lui « coûterait » la non-construction de 5.000 logements HLM par an. »

Immobilier : encore une année noire

Immobilier : encore une année noire

 

Depuis le début de l’année les lobbys ne cessent de lancer des messages optimistes du type «  c’est reparti », « les prix ne baissent plus voire augmentent » » les Françis réinvestissent dans la pierre ». En fait rien ou presque n’est reparti. La baisse des prix n’est pas enrayée même dans la région parisienne   Ne parlons pas des petites villes et des zones rurale où la baisse atteint 30 à 50%). La baisse des taux n’a  eu que peut d’influence simplement par manque de solvabilité des accédants. L’immobilier es t désormais beaucoup trop cher pour nombre de candidats à l’accession menacé dans leur pouvoir d’achat , surtout  dans la stabilité de leu emploi. Du coup la tendance baissière des prix ne peut que s’accentuer. C’est vrai dans l’ancien mais aussi dans le neuf.  Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000. Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%). Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000.  Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%).Les entreprises du bâtiment et du logement espéraient une éclaircie pour cette année 2015. Les chiffres à mi-parcours du ministère du Logement ne vont pas les rassurer. On peut même parler de douche froide. Quel que soit l’indicateur analysé, le secteur de la construction de logements neufs affiche un état des lieux sinistré. Les mises en chantier reculent sur les six premiers mois (de 7% à fin mai). Il n’y a que 99.700 logements neufs disponibles en France. Une misère, quand l’objectif annuel est de 500.000. Plus grave encore : le nombre de permis de construire (l’indice de projection dans l’avenir) est, lui aussi, en retrait de 6%. Enfin on note que tous les types de marchés sont contaminés. Si les logements traditionnels (qu’ils soient individuels ou collectifs) sont touchés, ceux qui sont encore plus sensibles (résidences pour les seniors, les étudiants ou les jeunes travailleurs) subissent une véritable déroute (-17%).

 

Immobilier : chute des mises en chantier

Immobilier : chute des mises en chantier

Les mises en chantier de logements neufs en France ont chuté de 7,2% de mars à mai par rapport aux trois mêmes mois de l’année 2014, à 85.200, a annoncé vendredi 26 juin le ministère du Logement. La baisse est plus faible que les mois précédents : lors du premier trimestre 2015, elles avaient chuté de 12,5 % sur un an. Dans le même temps, le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseignent sur les futures mises en chantier, a baissé de 5,3%, à 88.300, précise le ministère dans un communiqué. Sur la période de douze mois achevée fin mai, les mises en chantier ont baissé de 6,1%, à 346.800. Les permis de construire ont connu sur cette période un repli identique, de 6,1%, à 362.000 unités. Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en repli de 6,4%, à 79.700 unités. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche, se sont lourdement contractées (-16,8%), à 5.500 unités. Le ministère du Logement a dévoilé fin février une nouvelle méthode pour évaluer les logements mis en chantier, qu’il estime plus fiable. Celle-ci a conduit à comptabiliser plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires par an, ces dernières années. Désormais, le nombre des logements mis en chantier est estimé à l’aide d’un modèle statistique censé délivrer une information en temps réel de la conjoncture et fournir des résultats « plus fidèles à la réalité du terrain ». Les données collectées sur le terrain sont complétées par des enquêtes annuelles et croisées avec d’autres paramètres (stock de logements invendus des promoteurs, taux d’intérêt, moral des ménages).

 

Immobilier : réduction drastique des aides au logement ?

Immobilier : réduction drastique des aides au logement ?

 

L’immobilier est en pleine crise et c’est pourtant ce moment que choisit  l’Institut des politiques publiques (IPP) , pour proposer de réduire drastiquement le nombre de bénéficiaires.  L’IPP privilégie une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l’emploi (PPE). «Cette fusion, qui constituerait la suite logique de la future ‘prime d’activité’ destinée à remplacer le RSA-activité et la PPE, permettrait de simplifier les dispositifs de soutien aux bas revenus, de réduire la capture des aides au logement par les bailleurs et de restaurer les gains à la reprise d’emploi», estime l’IPP. Cette fusion serait cependant réalisée à moyens constants, et ne permettrait donc pas de réaliser des économies. Or la politique du logement a clairement été identifiée par le gouvernement comme «un gisement d’économies» dans le cadre des 50 milliards d’euros qu’il souhaite mettre de côté d’ici 2017.  Des rapports récents ont suggéré d’autres pistes de réforme. Une note conjointe de l’Igas, de l’IGF et du Conseil général de l’environnement et du développement durable paru en janvier proposait par exemple d’introduire l’obligation, pour les parents, de choisir entre rattacher leur enfant à leur foyer fiscal et permettre à cet enfant de percevoir l’aide personnalisée au logement (APL). Elle préconisait aussi de réduire le nombre de bénéficiaires de l’APL en durcissant ses conditions d’accès. La Cour des comptes avait de son côté suggéré de supprimer les aides au logement pour les étudiants non boursiers. Autant de mesures qui visent autant à réformer le système qu’à faire des économies. Ces mesures, cependant, ne semblent pas séduire le gouvernement, gêné à l’idée de remettre en cause une aide distribuée à plus de 6 millions de personnes, alors qu’il a promis de ne plus augmenter les impôts. Le ministre des Finances, Michel Sapin, a d’ailleurs précisé mi-mai que le gouvernement n’économiserait finalement «que quelques centaines de millions d’euros» sur le budget des aides personnalisées au logement et que «la très grande majorité des bénéficiaires ne verra pas son aide diminuer».

 

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