Archive pour le Tag 'immobilier'

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Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Alain Dinin est l’un des grands spécialistes français du secteur immobilier. (Interview le Figaro)

Pour quelles raisons les prix des logements ne baissent-ils pas?

Alain Dinin - Les prix de construction sont très élevés. Cela est dû à la fois aux taxes, à un excès de normes et au coût du terrain. Prenons l’exemple d’un bien coûtant 120.000 euros. La TVA représente 20 % du prix contre 0 % en Allemagne et 4 % en Italie. Il faut ensuite ajouter 7 % de taxes locales, qui permettront de construire les infrastructures et les écoles ou la crèche obligatoires dans les villes où l’on fabrique des logements supplémentaires.

Par ailleurs, le terrain pèse dans les zones urbaines entre 30 % et 35 % du coût du logement et la marge du promoteur est d’environ 10 %. Pour compléter, bien sûr, restent les coûts de construction et les normes. Au cours des dix dernières années, on a fabriqué 5000 nouvelles normes qui ont un impact considérable sur le prix. Mais c’est aussi le changement permanent des lois qui freine le processus de construction. L’offre est donc faible et les prix ne peuvent pas baisser. Ceux-ci ne sont pas compatibles avec le revenu de nombreux ménages.

Que faudrait-il faire pour rendre la pierre plus abordable?

Alain Dinin - Faire baisser le coût du logement est la question-clé aujourd’hui. La demande est forte car nous avons une croissance démographique continue. Mais depuis trente ans, les mesures mises en place par les différents gouvernements soutiennent essentiellement la demande. On aide les particuliers à devenir propriétaires. Ce qui coûte cher au budget de l’État. Il faudrait donc soutenir l’offre en supprimant ou en réduisant, par exemple, le taux de TVA. Il pourrait passer à 5,5 % ou 10 %, pour les logements neufs destinés aux primo-accédants.

Immobilier neuf : la France deuxième pays le plus cher d’Europe

Immobilier neuf : la France  deuxième pays le plus cher d’Europe

Une étude de Deloitte permet de comparer les prix dans de nombreux pays européens: c’est au Royaume-Uni que l’on trouve les prix les plus chers, suivi de la France, et de la Suède.  . Ainsi, en 2014, il fallait ainsi compter 14.089 €/m² en moyenne dans le centre de Londres, contre 10.266 euros/m² à Paris. De l’autre côté du tableau, c’est à Porto, au Portugal, que l’on trouve les tarifs les moins chers du marché : 860 euros par m² ! Mais les plus fortes évolutions de prix dans l’immobilier résidentiel neuf sont enregistrées en Irlande (+31,7 % en 2014 par rapport à 2013), et au Royaume-Uni (+21,6 %), selon Deloitte. Dans quel pays peut-on accéder à la propriété le plus aisément sur le Vieux continent ? En Belgique, selon Deloitte, où il faut compter 3,2 années de salaire brut pour acquérir un logement de… 70 m². Pour la même surface, il faudra entre 6 et 8 ans en Italie, en Pologne et en France pour y parvenir.

Immobilier en Europe : 40% des revenus en logement

Immobilier en Europe : 40% des  revenus en logement

Une étude menée par le réseau Re/Max Europe auprès de 8.000 Européens montre qu’en moyenne, 40% des revenus sont consacrés à l’habitation. Un budget qui correspond peu ou prou (39%) à la limite que les Européens disent ne pas vouloir dépasser. Mais ce « seuil de tolérance » varie d’un Etat à l’autre : les Français et les Suisses placent la barre plus bas, à 30% des revenus, tandis que les Espagnols et les Grecs ne veulent pas dépenser plus de 50% en moyenne, selon Re/Max. Enfin, un européen sur cinq parvient à limiter ces coûts à 20%, tandis qu’à l’inverse, 9% des personnes interrogées affirment qu’elles dépensent entre 70 et 90%.

L’immobilier : placement compétitif ?

L’immobilier : placement compétitif ?

C’est l’économiste Philippe Waechter (Natixis asset management) qu’il affirme, l’immobilier serait compétitif par rapport à d’autres modes de placement. C’est sans doute un constat à la fois vrai et faux. Certes l’immobilier a enregistré depuis la crise une certaine tendance à la baisse des prix  mais la rentabilité du capital a subi moins de perturbations que les autres placements plus risqués. Cela tient pour l’essentiel à des prix très élevés en France. Des prix tellement élevés que nombre de candidats potentiels ne peuvent remplir les critères de solvabilité nécessaires pour emprunter et donc acheter. Cela concerne en particulier les primo accédant qui précédemment représentaient  70 % des parts de marché et qui ne comptent plus que pour environ 30 %. En fait en France les prix paraissent se maintenir en dépit de la baisse déjà évoquée mais ce sont souvent des prix virtuels car le marché est relativement bloqué. On constate en effet trois vendeurs pour un acheteur. À la différence des États-Unis où après la crise immobilière les prix se sont écroulés mais ont permis de resolvabiliser  des acheteurs, en même temps de relancer le secteur. Conclusion l’investissement dans l’immobilier en l’état actuel des prix n’est certainement pas à long terme un placement à recommander

Immobilier : PTZ, un moyen d’alléger la cahrge du prêt

Immobilier : PTZ, un moyen d’alléger  la cahrge du  prêt

 

 

Le prêt à taux zéro présente évidemment l’avantage d’alléger la charge que constituent  les intérêts (pour la partie couverte par le PTZ), en outre il rendra possible de diminuer les remboursements mensuels avec l’allongement de la durée des prêts. Sans doute le seul moyen pour permettre de resolvabiliser les primo-accédants. Par ailleurs on a relevé le plafond de revenus pour rendre le PTZ accessible à un plus grand nombre et le PTZ pourra couvrir jusqu’à 40 % du montant du prêt.  Il s’agit, selon la ministre du Logement Sylvia Pinel, de créer « au moins 50.000 emplois » et de « redonner confiance » aux jeunes, aux ménages modestes et aux classes moyennes qui ont « perdu espoir de devenir propriétaire ». Cette prévision de 50 000 emplois est sans doute très approximative et elle relève sans doute davantage de la méthode du doigt mouillé que d’une approche économique crédible. Pour autant cette réforme du PTZ va dans le bon sens même si elle est encore trop limitée. « C’est pour (…) leur permettre d’y accéder que nous avons décidé de prendre ces mesures qui auront un impact rapide sur la construction et la rénovation dans l’ancien », a  déclaré la ministre lors d’une conférence de presse. Le plan du gouvernement permettra de financer via le PTZ 40% de l’acquisition d’un logement neuf, où qu’il se trouve, contre 18% à 26% actuellement selon les zones. Il prévoit également de relever le plafond de revenus pour les bénéficiaires — actuellement, un couple avec deux enfants qui souhaite acheter à Paris doit avoir des revenus annuels de 72.000 euros maximum pour y prétendre.  Le gouvernement entend par ailleurs donner aux emprunteurs la possibilité de différer le début de leur remboursement de cinq à 15 ans selon leurs revenus et d’allonger les prêts sur 20 ans pour réduire les mensualités.

Immobilier : les délais de vente augmentent

Immobilier : les délais de vente augmentent

 

Prix encore trop élevés, 3 vendeurs pour 1 acheteur, absence de solvabilité surtout des primo accédants, frilosité des banques autant d’éléments qui retardent les ventes.  Les délais entre la mise en vente et la signature de la promesse de vente s’allongent. C’est l’avis de 51% des agents immobiliers interrogés dans le cadre d’une enquête publiée par Logic-Immo.com. Dorénavant, il faut compter 134 jours en moyenne (4 mois et demi) pour signer une transaction, disent-ils. Un délai qui retombe à 102 jours en Ile-de-France, marché tendu, contre 146 jours en province.  Et si la vente immobilière s’éternise, c’est avant tout à cause de vendeurs trop gourmands. En effet, les professionnels sont quasi-unanimes cette fois (95%) à juger que les prix demandés par les vendeurs sont au-dessus du marché, presque autant en Ile-de-France (92%) qu’en Province (96%).  Bien sûr, ce n’est pas le seul facteur qui joue pour expliquer cet allongement: pour plus de 4 agents immobiliers sur 10, les éventuels défauts du bien, par exemple un vis-à-vis important ou un manque d’ensoleillement, font la différence entre une vente rapide et une autre qui dépassera les quatre mois. Tout comme les travaux à prévoir (36% des sondés) ou la localisation du bien (26%).

Immobilier intox : les prix remontent !!!

Immobilier intox : les prix remontent !!!

 

Depuis 2011, chaque année, des « experts des lobbies annoncent  la fin de la baisse des prix. Cette fois, c’est sûr, les prix vont remonter en 2016 ; « Tous les voyants sont au vert » titre-t-on dans les plus sérieux journaux économiques. Dans la réalité les prix baissent depuis 4 ans et ils vont continuer. Première raison, il n’y a pas de véritable reprise économique en zone euro et surtout en France. Le ralentissement mondial  se fait sentir partout. La précarité pèse sur les critères des banques accordant les prêts. En moyenne,  il y a 3 vendeurs pour un acheteur. La question primordiale de la solvabilité des primo accédants n’est pas réglée. Il représentait 60% à 70%. du marché ils n’en représentent plus que 30%. Les derniers chiffres ( certainement sous-estimés) en provenance de l’Insee et des notaires le confirment: les prix dans l’immobilier refluent encore dans l’ancien. Au 2ème trimestre, le recul atteint 0,6%, un nouveau repli qui porte à 15 le nombre de trimestres successifs de baisse. Pas de suspense sur l’issue de l’année, les prix seront en baisse, environ de 2% en moyenne, pour la 4ème année de suite.

Immobilier : taux zéro pour logements anciens

Immobilier : taux zéro pour  logements anciens

Le chef de l’Etat a annoncé à Nancy  l’élargissement prochain du prêt à taux zéro (PTZ) à l’achat de logements anciens afin de faciliter l’accès à la propriété pour un plus grand nombre de Français.  François Hollande a également demandé que certains prêts à taux zéro soient accordés avec un différé de remboursement de cinq ans. Le gouvernement fera des propositions en ce sens « dans les jours qui viennent », a-t-il précisé.  Jusqu’ici, le prêt à taux zéro était réservé pour l’essentiel à l’acquisition de logements neufs. Ou à l’achat d’un logement ancien avec travaux dans les zones rurales. Le projet de budget pour 2016 prévoit d’ailleurs de l’étendre à 30.000 communes (toute la zone C), contre 6000 auparavant. Il sera aussi assoupli. Les bénéficiaires de ce prêt pourront quitter leur logement (leur résidence principale), six ans après le déblocage du prêt, contre 25 ans actuellement.

Immobilier : l’intox des lobbies contredit

Immobilier : l’intox des lobbies contredit

 

 

Depuis 2011, les ; lobbies ne cessent  de proclamer la reprise du secteur ; En 2015 on annonçait même des ventes en hausse de 20% dans le neuf, de 10% dans l’ancien et pratiquement l’arrêt des baisses de prix. Ce que contredit une étude de l’INSEE. En cause une offre très supérieure à la demande (3 vendeurs pour un acheteur),l’  impossible solvabilité de nombre de primo accédants et l’attentisme généralisé. On attend en effet de nouvelle baisse de prix qui viendront nécessairement.  D’après l’INSEE  la demande de logements neufs a subi un coup d’arrêt au troisième trimestre, les promoteurs faisant état d’un léger repli, selon l’enquête trimestrielle de conjoncture publiée mardi par l’Insee. Les perspectives de mises en chantier pour les trois prochains mois ont également fléchi au troisième trimestre – légèrement pour les logements destinés à la vente, plus fortement pour ceux destinés à la location – après s’être eux aussi nettement redressés depuis le début de l’année.   L’Insee fait état d’un climat qui se dégrade à nouveau après la légère embellie constatée depuis le début de l’année. Les chefs d’entreprises du secteur sont ainsi plus nombreux que dans la précédente enquête à annoncer une baisse de leur activité sur la période récente et, dans une moindre mesure, pour les trois prochains mois. Or, le soufflé risque de retomber. «L’immobilier reste affecté par des facteurs conjoncturels négatifs, tels qu’une croissance faible, un chômage élevé, l’impact des mesures fiscales de 2012/2013 et des prix élevés et encore surévalués», Les ventes de logements anciens pourraient légèrement baisser en 2016.

Immobilier : concurrence de l’assurance emprunteur freinée par les banques

Immobilier : concurrence de  l’assurance emprunteur freinée par les banques

La concurrence  dans ce domaine ne plait pas trop aux banques. Et pour cause par exemple pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans on peut  économiser 4 000euros en faisant varier le coût d’assurance de 0.5% à 0.4%. Le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour dynamiser la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur, l’UFC Que Choisir tire la sonnette d’alarme sur l’effectivité de certaines avancées et notamment sur la possible substitution de l’assurance emprunteur pendant 12 mois après la souscription d’un crédit immobilier. « Pour stimuler la concurrence, la loi de consommation a prévu la possibilité pour tous consommateurs de changer son assurance pendant 12 mois après la souscription d’un crédit immobilier », explique Cédric Musso, directeur de l’action politique de UFC Que Choisir. Le potentiel d’économie peut être très important. « Le problème c’est que les banques freinent cette possible substitution et les consommateurs s’en sont plaints auprès de nous. Les banques multiplient les prétextes« , poursuit l’expert.

Immobilier : prix toujours à la baisse

Immobilier : prix toujours à la baisse

 

Depuis 2013 es lobbies voudraient faire croire d’une  part que la baisse est terminée, d’autre part que les ventes reprennent. Ce qui est contredit par la réalité et ne fait que créer une peu plus d’attentisme chez les acheteurs et les vendeurs.  En effet  nous n’assistons pas à un arrêt de la baisse des prix. Ceci étant les situations sont très différentes entre certaines régions plus ou moins touchées par la crise de l’emploi, entre certaines régions très denses et d’autres qui le sont moins et entre certaines zones urbanisées et des zones rurales. Dans certains cas la baisse depuis le début de l’année peut atteindre de l’ordre de quelques pour cent ou près de 30 à 40 % dans des zones isolées. En cause évidemment la situation économique générale et la question de la solvabilité des candidats acquéreurs notamment des primo accédant. Pour ces derniers les prix sont encore beaucoup trop élevés par rapport aux revenus dont il dispose. Le rapport offre demande inévitablement va favoriser pendant encore longtemps la baisse structurelle des prix  La correction des prix de l’immobilier résidentiel se poursuit donc. Selon l’Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l’immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d’une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l’ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d’1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l’immobilier fut totalement décorrélée de l’évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu’ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s’ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année. Plusieurs analystes estiment ainsi qu’à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d’intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu’à 2017 ou 2018, pour que la capacité d’achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu’en 1998. Une évolution qui va à l’encontre des constatations d’Orpi en partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, qui constate que la baisse continue sa baisse même qu’elle elle se fait de plus en plus minime. Cet indicateur mesure la différence entre le prix de vente réel d’un appartement ou d’une maison et celui auquel les biens ont été proposés au départ. Au niveau national, cet écart est tombé à 4,5 % contre 4,55 % cet été et 4,74 % en avril. En moyenne annuelle, à fin septembre, un logement se vendait 200 425 euros après avoir été mis sur le marché pour 200.860 euros. Les prix des deux-pièces sont les plus fermes avec un écart de prix 3,95 % contre 4,9 % pour les 5 pièces. «Nous arrivons vraiment dans l’épaisseur du trait, estime Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Il y a deux ans encore, nous étions à 15 % et plus. Désormais, la marge d’évolution est très limitée.» Cette baisse des marges de négociation s’accompagne d’une très légère baisse des montants moyens de transaction, d’un rebond du volume de vente (+ 15 % chez Orpi) et d’un raccourcissement des délais de transaction.de toute manière méthodologiquement on ne peut se fonder sur les seuls résultats d’un seul réseau fut-il  auusi important qu’Orpi.

Immobilier : la redécouverte de Hollande

Immobilier : la redécouverte de Hollande

 

Mieux vaut tard que jamais mais il serait temps que le gouvernement prenne conscience de l’impact de l’immobilier sur l’économie ; d’une manière plus générale des conséquences négatives de l’ensemble du BTP sur la croissance. Un impact qui pourrait être de l’ordre de 1% et qui pèse énormément sur l’emploi local pourtant non délocalisable. La construction est  toujours dans le rouge et plombe la croissance, une construction  encore en repli de 4% ;  le secteur enregistre un nouveau recul après celui de 2013. L’atonie du secteur pèse toujours sur la croissance de l’économie française et constituera le principal facteur de son retard sur les autres pays de la zone euro cette année, estime l’Insee. Dans sa notre trimestrielle de conjoncture publiée jeudi, l’Institut a revu en légère baisse sa prévision pour 2015 à 1,1%, soit 0,1 point de moins que précédemment, du fait d’un « trou d’air » qu’il juge temporaire dans la production industrielle au printemps et au début de l’été.  Son estimation pour le PIB français reste supérieure à celle du gouvernement (1,0%). Mais elle se situe nettement en dessous de ses attentes pour l’ensemble de la zone euro (+1,6% en 2015), un décalage que l’Insee attribue au marasme de l’investissement en logements. Alors que le pouvoir d’achat des ménages progresse, l’Insee attend un repli de 3,9% de l’investissement en construction en 2015 après -3,3% en 2014.   »Le principal frein au décollage de l’activité en France reste le secteur de la construction », a souligné Vladimir Passeron, chef du département conjoncture de l’Insee. L’Institut estime ainsi à -0,4 point l’impact sur la croissance du seul secteur qui voit encore son climat des affaires se dégrader. « Les dépenses en logement des ménages, qui ont déjà reculé de 25% depuis 2007, continueraient encore de baisser en seconde partie de l’année », juge l’Insee, invoquant les délais dans ce secteur où les signaux positifs se matérialisent tardivement. Depuis 2010, le nombre de primo-accédants, c’est-à-dire le nombre de personnes qui achètent un logement pour la première fois, a diminué de 20%. Une chute préoccupante pour François Hollande, qui a promis que des mesures seraient annoncées d’ici la fin de l’année, à l’occasion du projet de loi de finances rectificative. Car le gouvernement l’a bien compris : la construction peu bel et bien être un levier pour faire redémarrer l’économie.  C’est dans cette perspective que, depuis un an, le gouvernement a commencé à revoir les plafonds, le ciblage et le zonage du prêt à taux zéro. Dans 30.000 petites communes en zone rurale, celui-ci est désormais étendu aux logements anciens à condition d’y effectuer des travaux. Et le gouvernement pourrait peut-être l’élargir à d’autres communes, plus grandes. Des  mesures bien insuffisantes car la vraie question est de resolvabiliser les primo accédants, ce qui suppose notamment  auusi une refonte de la durée des prêts et une réforme du foncier.

Hollande et la croissance : bla-bla et découverte de l’immobilier

Hollande et la croissance : bla-bla et découverte de l’immobilier

Pas grand-chose à retenir de l’intervention de Hollande sur RTL ce matin. La même rengaine sur la croissance et d’un coup la découverte (tardive) que l’immobilier se porte mal. Quand la croissance reprendra la baisse du chômage va suivre a-t-il dit naïvement. . Mais maintenant sans préciser de date. Sans doute la conséquence du tassement de l’économie mondiale.  « L’Europe va mieux ( !), la France aussi, nous allons faire 1,1% de croissance » cette année, a dit le chef de l’Etat. L’Insee a revu début octobre sa prévision de croissance de l’économie française pour cette année, à 1,1%, soit 0,1 point de moins que sa prévision de juin. Le projet de budget de l’Etat pour 2016 est quant à lui construit sur une prévision de croissance de 1,5% l’an prochain. Prié de dire quand le chômage baisserait, François Hollande a répondu : « Quand la croissance sera là et je pense qu’elle commence à se rendre plus robuste, il y aura nécessairement une baisse du chômage. » « Je suis lié à cette obligation de résultat : le chômage doit baisser et la croissance doit être la plus forte possible », a ajouté le chef de l’Etat qui a fait du recul du chômage une condition pour se présenter à l’élection présidentielle de 2017. « Toutes les réformes que je mène, toutes les actions que j’engage, c’est pour la croissance, pour l’emploi et pour la préparation de l’avenir », a-t-il poursuivi. Dans ce contexte, il a indiqué qu’il ferait prochainement des propositions pour faciliter l’accession à la propriété immobilière. « On va encore prendre des dispositions pour que l’accession à la propriété, ça intéresse beaucoup de nos concitoyens, notamment ce qu’on appelle les primo accédants, puisse être facilitée. Je ferai des propositions dans cette direction », a-t-il dit. En abaissant sa prévision de croissance pour cette année, l’Insee avait souligné que le principal frein au décollage de l’activité en France restait le secteur de la construction. L’atonie de ce secteur constituera le principal facteur du retard de la reprise en France par rapport aux autres pays de la zone euro avait ajouté l’institut.

Immobilier : la relance par le dispositif Pinel ne marche pas

Immobilier : la relance par le dispositif Pinel ne marche pas

En dépit des les avantages fiscaux consentis pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf de la loi Pinel, la demande ne reprend pas vraiment. En cause évidemment la crise qui affecte l’ensemble de l’immobilier depuis plusieurs années mais aussi le faite que le rendement financier dans ce neuf locatif demeure inférieur à celui de l’ancien. En cause également le plafond des loyers qui limitent la rentabilité de l’investissement. Unanimement, les professionnels de l’immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf. En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s’attendre à vendre 45.000 logements « Pinel » en 2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés « Duflot » en 2014, le dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers cette année. « La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de 53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions », confirmait récemment Nexity, l’un des plus importants promoteurs français. Les investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements « Pinel » dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à l’avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement. D’autre part, l’investissement dans l’immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se définit comme une plateforme dédiée à l’investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat de l’enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n’est pas compensée par l’avantage fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à celui de l’ancien.

Immobilier : toujours la baisse des prix

Immobilier : toujours la baisse des prix

 

En dépit de ce qu’affirme depuis des mois le lobby de l’immobilier nous n’assistons pas à un arrêt de la baisse des prix. Ceci étant les situations sont très différentes entre certaines régions plus ou moins touchées par la crise de l’emploi, entre certaines régions très denses et d’autres qui le sont moins et entre certaines zones urbanisées et des zones rurales. Dans certains cas la baisse depuis le début de l’année peut atteindre de l’ordre de quelques pour cent ou près de 30 à 40 % dans des zones isolées. En cause évidemment la situation économique générale et la question de la solvabilité des candidats acquéreurs notamment des primo accédant. Pour ces derniers les prix sont encore beaucoup trop élevés par rapport aux revenus dont il dispose. Le rapport offre demande inévitablement va favoriser pendant encore longtemps la baisse structurelle des prix  La correction des prix de l’immobilier résidentiel se poursuit donc. Selon l’Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l’immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d’une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l’ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d’1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l’immobilier fut totalement décorrélée de l’évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu’ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s’ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année. Plusieurs analystes estiment ainsi qu’à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d’intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu’à 2017 ou 2018, pour que la capacité d’achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu’en 1998.

Immobilier : la baisse des prix est finie (lobby) !!!!

Immobilier : la baisse des prix est finie (lobby) !!!!

 

Nouvelle offensive du lobby de l’immobilier qui déclarent  que la baisse des prix est terminée. Des annonces intempestives des lobbys immobiliers qui discréditent les perspectives et ne font que plonger un peu plus dans l’expectative les candidats à l’achat. Lobbys qui ont longtemps contesté cette baisse pour l’admettre enfin tout en la sous-estimant. En fait quelle  est la portée de ce message corporatiste ? Il s’agit de faire croire aux candidats potentiels qu’il est urgent d’acheter maintenant car les prix vont remonter. On peut évidemment comprendre que les lobbys de l’immobilier aient intérêt à ce que l’activité reprenne malheureusement ces propos corporatistes vont à l’encontre des chiffres puisque aussi bien les mises en chantier que les demandes de permis de construire sont en nette baisse. Par ailleurs dans l’ancien les prix continuent de régresser dans la plupart des villes avec souvent des diminutions assez contrastées. Et diminution faible en région parisienne et dans les grands centres urbains mais de l’ordre de10 à 20 % en un an dans d’autres villes voire de 50 % en milieu rural. La baisse structurelle des prix est loin d’être terminée la plupart des experts considérant d’ailleurs que cette baisse devrait attendre environ 50 % dans les 10ans. Certes il est souhaitable que l’immobilier reparte dans l’intérêt bien sûr du secteur mais dans l’intérêt  de toute l’économie notamment locale. Pour autant se pose toujours la question fondamentale de la solvabilité des acquéreurs notamment des primo accédant. Hors  dans la plupart des cas pour que les banques acceptent un prêt il faut en fonction du coût moyen d’un logement des revenus mensuels assurés de l’ordre de 4500 à 5000 €. Or peu de nouveaux candidats surtout les primo accédants peuvent présenter de telles  garanties. Pour faire croire à la reprise et forcer la main des acquéreurs on agite notamment le spectre de la remontée des taux. Des taux certes qui remontent légèrement mais compte tenu de l’environnement mondial ces taux  ne repartiront pas dans une hausse significative en 2015 voir en 2016. Conclusion,  on ne doit pas bien sûr décourager les candidats acheteurs mais on ne peut que leur conseiller de négocier les prix  à la baisse.

Investissement immobilier: 80% à Paris et dans le sud de la France

Investissement immobilier: 80% à Paris et dans le sud de la France

 

 

On peut mieux comprendre la crise de l’immobilier quand on analyse le profil des acquéreurs qui mobilisent près de 80 % des investissements locatifs au premier semestre 2015 concentrés sur l’Ile-de-France, les régions Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Languedoc-Roussillon :  ces investisseurs ont en moyenne 45 ans, dispose d’un revenu médian de 5500 € pour un bien d’une valeur de 160 000 €. Pour eux il s’agit essentiellement de se constituer un patrimoine susceptible de leur procurer des revenus lors de la retraite. Cette concentration géographique s’accentue, puisque ces six régions sur 22 représentaient 73% des transactions en 2010. Au premier semestre 2015, le locatif privé a représenté 13,7% du total des logements construits, contre 12,8% l’année d’avant, un niveau en retrait par rapport à celui de l’année 2011 (18%) où l’investissement locatif était encore boosté par le dispositif fiscal « Scellier », remplacé depuis par le « Duflot » puis le « Pinel », plus cadrés. Stable depuis plusieurs années, le revenu annuel médian des acquéreurs, âgés de 45 ans en moyenne, est de 67.500 euros à l’échelle nationale, avec des disparités régionales, puisqu’il monte à 74.390 euros en Ile-de-France et jusqu’à 73.600 euros en Rhône-Alpes. Neuf transactions sur dix portent sur des appartements, d’une taille moyenne de 41 m2, pour un montant d’acquisition moyen de 160.000 euros (mais 195.000 euros en Ile-de-France et 171.000 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur). Profiter d’une fiscalité attractive (54%), bénéficier d’un futur complément de retraite (44%) et se constituer un patrimoine (41%) sont les principales motivations citées par les particuliers qui investissent dans la pierre. Cette étude repose sur une enquête réalisée auprès de quelque 3.000 clients du Crédit Foncier

Immobilier : le foncier plombe les coûts

Immobilier : le foncier plombe les coûts

 

 

L’association de consommateurs CLCV mais justement en valeur l’importance du coût du foncier dans le coup de construction. Un coût important en valeur absolue et qui a considérablement augmenté au cours de ces dernières années. Ce coût est très variable puisqu’il se situe dans une fourchette de 10 à 30 % du coût total en fonction de la densité urbaine et de l’équilibre offre demande. Un coup qui ne cesse d’augmenter compte tenu des politiques urbanistiques qui ne cessent de concentrer les populations. Ce coût en augmentation n’est sans doute pas étranger à la crise que connaît l’immobilier et aux problèmes chroniques du manque de solvabilité et primo-accédants notamment. En forte hausse ces dernières années et très variable d’un territoire à l’autre, le coût du foncier constructible renchérit celui des logements, faute d’un marché organisé, dénonce l’association de défense des consommateurs CLCV, qui a saisi l’Autorité de la concurrence pour avis. Dans une étude sur la région Aquitaine publiée mardi, l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV) estime que la « forte croissance du prix du foncier et sa grande variabilité » observées, « proviennent notamment de l’absence d’un marché organisé et ouvert ». Forte de ce constat, la CLCV a écrit à la ministre du Logement Sylvia Pinel, pour lui demander de mettre en place un « baromètre local des prix du foncier constructible », sur le modèle de ce que publient les notaires sur les prix des logements anciens. « Parallèlement, notre association saisit l’Autorité de la concurrence pour avis sur le fonctionnement du marché du foncier », ajoute l’association. Entre 2006 et 2013, le coût du foncier a augmenté trois fois plus vite que celui de la construction, note la CLCV: le prix moyen d’un m2 de terrain en France s’est accru de 60% (de 46 à 73 euros), contre +21% pour le prix moyen du m2 de bâti (de 1.031 à 1.244 euros).
En outre, il ressort de l’étude menée par la CLCV dans la région Aquitaine que « la part du foncier dans le prix des logements est très variable selon les territoires ». Selon l’association, « ces écarts ne peuvent s’expliquer par la seule différence d’attractivité du territoire » puisque les prix du foncier et leur part dans le coût du logement sont parfois très différents sur des territoires « a priori très comparables », de par leur densité d’habitat notamment.

Immobilier : rebond ou rechute ?

Immobilier : rebond ou rechute ?

 

« Cela va franchement mieux dans l’immobilier » c’était le titre de grands médias  il y a quelques jours quand on a pris connaissance des ventes en une augmentation de 19 % dans l’immobilier neuf pour le premier semestre. Mais quelques jours après on apprenait que les mises en chantier et  les demandes de permis de construire accusaient  une baisse de près de 6 %. Aussi bien pour les mises en chantier que pour les permis construire c’est toujours la baisse. Cela en dépit de taux particulièrement favorable. La grande question est toujours celle de la solvabilité des candidats acquéreurs à laquelle s’ajoute un resserrement des conditions de crédit par les banques.  Les mises en chantier de logements neufs et les permis de construire accusent de nouveau un recul entre mai et juillet, annonce vendredi 28 août le ministère du Logement.   Sur la période de douze mois achevée fin juin, les mises en chantier ont baissé de 5,5%, à 342.400. Quant aux permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, ils ont reculé de 8% à 353.800, sur les 12 mois écoulés. En faite si les ventes se sont effectivement améliorées pendant le premier semestre cela est essentiellement dû à l’action commerciale qui a permis d’alléger les stocks. Pour l’avenir il ne faut pas compter sur une reprise significative. 

Immobilier : recul du neuf

Immobilier : recul du neuf

Aussi bien pour les mises en chantier que pour les permis construire c’est toujours la baisse. Cela en dépit de taux particulièrement favorable. La grande question est toujours celle de la solvabilité des candidats acquéreurs à laquelle s’ajoute un resserrement des conditions de crédit par les banques.  Les mises en chantier de logements neufs et les permis de construire accusent de nouveau un recul entre mai et juillet, annonce ce vendredi 28 août le ministère du Logement.  Chaque mois, les chiffres illustrent la morosité du marché du neuf dans l’Hexagone. Entre mai et juillet, les mises en chantier de logements neufs ont continué à diminuer en France. Elles accusent ainsi un recul de 6,3% à 86.100 unités sur un an, a annoncé vendredi 28 août le ministère du Logement. Après avoir affiché leur première hausse en neuf mois à fin juin, le nombre des permis de construire accordés pour des logements neufs a lui aussi diminué, de 7% à 93.900, sur les trois derniers mois écoulés, précise le ministère dans un communiqué. En août et septembre 2014, les permis de construire sur les trois mois écoulés avaient augmenté respectivement de +1,1% et +5,3% sur un an. Mais l’embellie a été de courte durée. Depuis, le recul -à l’exception de la période d’avril à juin- se poursuit. Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties en repli de 5,7%, à 80.400 unités, de mai à juillet. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche, accusent également un recul de 13,8% à 5.700 unités. Sur la période de douze mois achevée fin juin, les mises en chantier ont baissé de 5,5%, à 342.400. Quant aux permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, ils ont reculé de 8% à 353.800, sur les 12 mois écoulés.

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