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Immobilier : des risques de baisse de prix pour les banques (BCE)

Immobilier : des risques de baisse de prix pour les banques (BCE)

Avec la baisse des prix qui sans doute ne fait que débuter, la Banque centrale européenne attire l’attention des établissements financiers pour surveiller l’impact sur d’éventuels actifs pourris. Les banques de la zone euro doivent donc tenir compte du risque d’une nouvelle baisse des prix de l’immobilier lorsqu’elles font des provisions et des plans concernant leur capital, a déclaré mardi le président du conseil de surveillance prudentielle de la Banque centrale européenne

Le président du conseil de surveillance prudentielle de la BCE a déclaré, mardi 7 novembre, aux banques de la zone euro qu’elles devaient s’attendre à d’éventuelles nouvelles difficultés alors que les prix de l’immobilier ont déjà chuté dans plusieurs pays, notamment en Allemagne.

Accentuation. « L’environnement actuel de taux d’intérêt élevés pourrait accentuer la pression à la baisse sur les prix des bureaux et des logements, ce qui rendrait plus difficile le service de la dette pour les propriétaires de biens commerciaux et les ménages », a résumé Andrea Enria au Parlement européen. « Les banques devraient tenir compte de ces risques dans leurs pratiques de provisionnement et de planification des capitaux », a-t-il demandé. La BCE, principal superviseur bancaire de la zone euro, fixe les exigences en matière de fonds propres pour les banques et s’oppose régulièrement à leurs projets de versement de dividendes ou de rachat d’actions.

Crise Immobilier : Catastrophe en vue

Crise Immobilier :Catastrophe en vue

L’immobilier connait une crise sans précédent avec des baisses qui sont de l’ordre de 30 %. Aussi bien pour les constructions en cours que pour les prochaines. En cause évidemment l’inflation qui provoque la montée des frais financiers. Nombre de candidats à l’accession à la propriété n’ont plus le niveau souhaité de solvabilité et d’une certaine manière sont éjectés du marché. La baisse des demandes de crédit pourrait atteindre jusqu’à 50 %. Avec les taux actuels, les charges financières peuvent doubler par rapport à la situation d’il y a quelques années.

Le nombre de permis de construire a continué à chuter en septembre, avec 371.300 nouveaux logements autorisés en 12 mois, soit une baisse annuelle de 28,3%, selon les chiffres provisoires dévoilés vendredi par le ministère de la Transition écologique.
Le nombre estimé de chantiers commencés, qui suit traditionnellement de quelques mois celui des permis, s’érode lui aussi nettement, avec 315.800 mises en chantier sur 12 mois, une baisse de 16,6%. La chute des autorisations concerne tous les types d’habitat, l’individuel pur (-31,8%), l’individuel groupé comprenant les lotissements (-27,6%), et le collectif (-28,3%). Les résidences (étudiantes, séniors, etc.) souffrent un peu moins (-19,7%).

Du côté des promoteurs et constructeurs, les crises mondiales successives (pandémie, guerre en Ukraine…) ont fait s’envoler les coûts des matériaux de construction, et le durcissement de la réglementation environnementale sur les projets neufs ajoute encore un surcoût aux opérations. Les promoteurs pointent également la frilosité des maires à accorder des permis, sous la pression d’administrés peu enclins à accepter de nouvelles constructions.

Bref, c’est une véritable catastrophe que va connaître le secteur et qui pourrait bien se contaminer à d’autres champs d’activité comme en Chine où le pays ne se remet pas de la crise immobilière.

Immobilier-Le massacre de l’accession à la propriété

Immobilier-Le massacre de l’accession à la propriété

Les taux de crédit continuent de grimper d’après « Capital »; Ils vont bientôt dépasser 4 % en moyenne. selon l’observatoire Crédit logement/CSA, ils s’élevaient en moyenne à 3,77% au 3e trimestre 2023, contre 3,31% au 2e trimestre. . D’après une étude du courtier Meilleurtaux, publiée ce mardi 17 octobre, alors que pour un emprunt de 200 000 euros contracté en octobre 2022, le coût du crédit s’élevait à 54 353 euros (avec un taux de 2,50%), un an plus tard, le chiffre n’est pas loin d’avoir doublé. Pour un même niveau d’emprunt, le coût du crédit atteint désormais 98 514 euros (pour un taux à 4,30%).

Mécaniquement, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter. En un an, pour un emprunt de 200 000 euros, elles ont grimpé de 1 060 euros à 1 243 euros. Compte tenu du taux d’endettement dont la référence est fixée à 33% des revenus (hors assurance), pour acheter un bien, les revenus nécessaires flambent.

Toujours pour un emprunt à 200 000 euros, selon Meilleurtaux, le revenu net mensuel nécessaire était de 3 190 euros en octobre 2022. Un an plus tard, il grimpe à 3 720 euros, soit 530 euros de plus. Et comparé à janvier 2022, lorsque les revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros se limitaient à 2 840 euros, il faut 880 euros de plus en octobre 2023. Ainsi, «pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus», calcule le courtier.

Immobilier: La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

Immobilier: La situation du logement en France en 2023 ( INSEE)

La croissance nombre de logements se tasse depuis 2007 . Au 1er janvier 2023, la France compte 37,8 millions de logements hors Mayotte , soit 13,4 millions de logements supplémentaires depuis 1983 et 3,4 millions depuis 2013. Depuis le début des années 1980, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne. Le taux de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période : il est toutefois un peu moins élevé depuis 2007, et particulièrement sur les cinq dernières années (+0,9 % par an en moyenne, figure 2). Ce ralentissement est notamment porté par le parc en France métropolitaine. Dans le territoire composé des départements et régions d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu’en France métropolitaine (+2,4 % par an en moyenne depuis 1983). Cependant, l’augmentation du nombre de logements s’atténue depuis 2007, comme en France métropolitaine.

En 2023, en France hors Mayotte, comme en France métropolitaine, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants. Cette répartition diffère dans les DOM avec en particulier davantage de logements vacants (81 résidences principales, 6 résidences secondaires ou logements occasionnels et 13 logements vacants).

En France métropolitaine, la part des résidences principales a diminué entre 1983 et 1990, passant de 82,5 % à 82,1 %, puis a augmenté jusqu’en 2006, passant de 82,1 % à 83,9 %, avant de diminuer de nouveau depuis. Elle baisse également dans les DOM hors Mayotte depuis 2007, passant de 86,3 % à 81,3 %. Ces évolutions s’expliquent par une croissance un peu moins soutenue du nombre de résidences principales par rapport à l’ensemble du parc.

La part des résidences secondaires et des logements occasionnels augmente depuis le début des années 2010 en France métropolitaine, passant de 9,5 % en 2011 à 9,9 % en 2023, ainsi que, plus fortement encore, depuis la fin des années 2000 dans les DOM, passant de 3,6 % en 2007 à 6,3 % en 2023. Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente en effet davantage que l’ensemble du parc sur ces périodes.

En France métropolitaine, la part des logements vacants est en hausse depuis 2007, passant de 6,4 % à 8,1 % en 2018, et se stabilise depuis. Dans les DOM hors Mayotte, la part des logements vacants augmente également depuis 2007, passant de 10,1 % à 12,3 % en 2023. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s’agir de logements inoccupés, sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement soit mis en vente ou en location.

En 2023, l’habitat individuel représente 55,1 % des logements en France hors Mayotte, soit un demi-point de moins qu’en 1983. Deux tiers des logements ultramarins sont des logements individuels, une proportion nettement plus élevée qu’en France métropolitaine. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires ou logements occasionnels. Il est néanmoins en net recul depuis 1983 dans les DOM (77,6 %, contre 66,1 % en 2023) et légèrement depuis 2007 en France métropolitaine (55,3 %, contre 54,8 % en 2023).

En 2023, 57,2 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en France hors Mayotte (figure 3). Cette part a augmenté entre 1983 et 1990, passant de 51,2 % à 54,9 %, s’est ensuite stabilisée jusqu’en 1997, avant d’augmenter à nouveau de façon continue jusqu’en 2014 (57,8 %). Cependant, depuis 2014, elle diminue très légèrement.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1983. En 2023, les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17,6 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs privés, 22,6 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le début des années 2000, alors qu’elle avait nettement augmenté entre 1983 et 1997. Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue depuis 1983, pour atteindre 2,6 % en 2023 contre 8,2 % quarante ans plus tôt.

En 2023, les ménages locataires sont plus nombreux en proportion dans les DOM hors Mayotte (43,2 %) qu’en France métropolitaine (40,2 %), tout comme les ménages logés gratuitement (5,7 %, contre 2,5 % en France métropolitaine). À l’inverse, les ménages propriétaires sont moins nombreux (51,1 %, contre 57,3 % en France métropolitaine), notamment les propriétaires accédants (14,7 %, contre 20,4 % en France métropolitaine). En 1983, le constat était inverse, les ménages locataires étaient moins nombreux dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine, et les ménages propriétaires plus nombreux.

En France métropolitaine, la part de logements dans les unités urbaines hors Paris est plus importante qu’en 1983.

Depuis le début des années 1980, la répartition du parc de logements en France métropolitaine selon la taille de l’unité urbaine a évolué sous l’effet de deux phénomènes. D’une part, la croissance du parc a évolué de façon hétérogène sur le territoire. D’autre part, sa répartition s’est également modifiée avec le phénomène d’extension urbaine, par l’apparition de nouvelles unités urbaines ou l’agrandissement d’unités urbaines déjà existantes.

En 2023, 32,2 % des résidences principales se situent dans une commune urbaine de moins de 100 000 habitants et 31,8 % dans une commune urbaine de plus de 100 000 habitants hors Paris (figure 4). Ces proportions ont légèrement augmenté depuis 1983 (29,7 % dans une commune de moins de 100 000 habitants et 29,3 % dans une commune de plus de 100 000 habitants) au détriment de l’unité urbaine de Paris et des communes hors unité urbaine.

En 2023, 77,0 % des résidences secondaires et des logements occasionnels sont situés dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. Cette proportion a globalement diminué par rapport à 1983, où elle atteignait 83,4 %. Par ailleurs, en 2023, seules 52,3 % des résidences principales se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. La proportion des résidences secondaires et des logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine a nettement baissé par rapport au début des années 1980, passant de 51,8 % en 1983 à 37,1 % en 2023, alors qu’elle s’est accrue dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants, de 31,6 % à 39,9 %. Ces deux tendances inverses s’expliquent par une évolution plus faible du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine par rapport aux autres communes, et par l’intégration de communes hors unité urbaine dans l’espace urbain.

La majorité des logements vacants (58,7 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. L’évolution de la part de logements vacants est différenciée selon le type de commune. La proportion des logements vacants hors unité urbaine s’est réduite par rapport au début des années 1980, passant de 29,9 % en 1983 à 23,9 % en 2023, tout comme au sein de l’unité urbaine de Paris, passant de 16,3 % à 13,3 %. Au contraire, la part des logements vacants dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants a augmenté, passant de 28,9 % en 1983 à 34,8 % en 2023.

Enfin, l’habitat individuel est d’autant plus fréquent que la taille de l’unité urbaine à laquelle appartient la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre).

Immobilier : recentrage du prêt à taux zéro (PTZ)

Immobilier : recentrage du prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ ,prêt à taux zéro, un prêt complémentaire à un crédit classique sera réservé entre 2024 et 2027 à l’achat d’un logement neuf dans l’immobilier collectif en zone tendue, c’est-à-dire là où l’offre d’habitats est inférieure à la demande, ainsi qu’à l’acquisition d’un bien ancien en zone détendue à condition de le rénover. Le nouveau prêt à taux zéro vise surtout à concentrer davantage les populations urbaines alors que le rêve des Français et de posséder une maison individuelle

Le PTZ ne financera plus les constructions de maisons individuelles neuves, au regard de la politique gouvernementale de la zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Dans le même temps, du fait de l’effondrement du crédit immobilier, le montant maximum du prêt à taux zéro va passer de 80.000 à 100.000 euros. De même que les plafonds de revenus vont être revus pour que les classes moyennes et les plus modestes y soient éligibles. Enfin, le PTZ couvrira plus de communes que précédemment.

Immobilier : le taux d’endettement maximum autorisé tue aussi la solvabilité, un nouveau frein au crédit

Immobilier : le taux d’endettement maximum autorisé tue aussi la solvabilité, un nouveau frein au crédit

Les taux d’intérêt assomme évidemment le pouvoir d’achat immobilier. Il renchérit considérablement le crédit au point d’éjecter du marché nombre de candidats à la propriété. S’y ajoute aussi le ^lafonf d’emprunt maximum à 35 %.

Le pouvoir d’achat immobilier est complètement massacré. Ainsi par exemple un ménage pouvant gagner autour de 5000 € par mois qui pouvaient emprunter 350 000 € ne peut plus obtenir de crédit supérieur à 270 000 €.

Les deux phénomènes évoqués ci-dessus constituent une sorte de terrible mécanisme d’exclusion de couches moyennes ne disposant pas de patrimoine personnel.

Les demandes d’emprunt immobilier s’est à peine réduite au deuxième semestre 2023, en baisse de 16,8% sur un an.

« La baisse de la demande est moins importante qu’au 1er semestre (20,3%). Cependant, elle ne s’arrête pas et est même en forte progression depuis cet été », constate Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Aujourd’hui, « quatre dossiers sur dix sont refusés », alerte notamment le courtier. La crise de l’immobilier ne s’améliore pas, suivant logiquement la hausse des taux directeurs opérée par la Banque centrale européenne. Pour rappel, cette dernière a entamé un marathon haussier depuis l’été 2022, dans l’espoir de juguler l’inflation. Elle a ainsi relevé onze fois ses taux. Ils atteignent désormais une fourchette entre 4% et 4,75%, soit un plus haut depuis la création de la monnaie unique en 1999.

« Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d’intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd’hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », rappelle la représentante de Meilleurtaux, précisant que le taux moyen d’un crédit immobilier, situé en octobre à 4,3%, n’a pas été observé depuis 2012, dernière crise immobilière.

En conséquence, la capacité d’emprunt des ménages se réduit. Meilleurtaux donne notamment l’exemple d’un ménage gagnant 10.000 euros par mois, pouvant emprunter 705.000 euros, sur 20 ans, en janvier 2022. Ils doivent aujourd’hui se limiter à 540.000. Sacrée baisse de pouvoir d’achat immobilier.

Une limite, destinée à protéger les emprunteurs du surendettement, est à présent au cœur de la frustration des courtiers : le taux d’endettement maximum. Cette part maximale que peut représenter un emprunt (et toutes les charges associées) dans les revenus totaux d’un ménage a été plafonnée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis janvier 2022. En février 2023, cette règle ne posait pas de difficultés. En effet, aucun dossier, ou presque, ne dépassait les 35% en février 2023. En revanche, près de 40% des emprunteurs voient aujourd’hui la part de leur crédit sur leurs revenus se situer au-dessus de ce taux.

Imploré par les professionnels du crédit, le HCSF a examiné un éventuel assouplissement de ce taux d’endettement, le 26 septembre dernier. L’autorité a finalement maintenu ce plafond, au motif que les banques ont le droit de déroger à cette règle pour 20% de leurs dossiers.

Or, « la production de crédits « non conformes » relevant de cette flexibilité ne représente que 13,8 % de la production totale des crédits, au deuxième trimestre 2023 », déclarait l’organisme, fin septembre.

Le pouvoir d’achat immobilier entamé

Le pouvoir d’achat immobilier entamé

Prix en baisse, délais de vente qui s’allongent, coût de la rénovation énergétique… les difficultés s’accumulent pour les propriétaires. Les explications de Sébastien Laye, économiste et entrepreneur, et Florent Rocca Serra, cofondateur de la start-up Hyppo dans Capital

Selon l’Insee, l’immobilier représente 62% du patrimoine des ménages français, avec près de 30 millions de lots résidentiels, pesant près de 6 900 milliards d’euros. Au cours des 25 dernières années, l’immobilier français a enregistré une appréciation moyenne de 40%. Cependant, au cours des 18 derniers mois, l’inflation et le contexte géopolitique ont fait grimper les taux directeurs de 1% à presque 4%, entraînant une chute brutale de la production de crédits de 60% et, par conséquent, des transactions immobilières. Les Français qui souhaitent vendre leur bien se retrouvent parfois sans acheteur ou dans l’obligation de le faire à la baisse.

En dépit d’attaques répétées des gouvernements contre la supposée rente immobilière, avoir un toit sur sa tête mais aussi pouvoir investir dans l’immobilier, notamment pour sa retraite, est une priorité pour les Français. Cependant, les récentes fluctuations du marché ont semé l’incertitude parmi les propriétaires, les incitant à chercher des alternatives à la vente pour faire face à la tendance baissière de l’immobilier. Quand il n’y a pas d’accord entre vendeurs et acheteurs sur les valorisations immobilières, les transactions n’ont pas lieu, et la seule issue pour un vendeur qui aurait besoin de liquidités est de reporter la vente… sans vraiment savoir quand la valorisation du bien qu’il a en tête sera celle du marché et des acheteurs. En attendant, nombre de vendeurs ont des besoins de liquidité.

On a souvent dit, lors de la période de marché haussier, que la France était un paradis pour le crédit immobilier. Les emprunteurs y bénéficient de taux fixes (pas de risques de subprime à taux variables comme aux USA avant 2008), et les taux immobiliers ont été limités entre 1 et 2% à peine entre 2019 et 2022. Même aujourd’hui, à 3,6% sur 20 ans, on reste loin du 7% américain. Malheureusement, un crédit ne peut être contracté que lors de l’acquisition d’un bien ou, exceptionnellement, pour des travaux. Ainsi, nombre de Français ayant remboursé une partie de leur crédit immobilier ne peuvent pas ré-emprunter pour dégager des liquidités. Ils sont réduits à simplement refinancer le montant courant du prêt, ce que personne n’a intérêt à faire en période de hausse des taux.

Immobilier: un accès la propriété de plus en plus hypothétique

Immobilier: un accès la propriété de plus en plus hypothétique


Le maintien des prix élevés de l’immobilier est la véritable cause de la crise du logement en France, estime Daniel Labaronne, député (Renaissance) d’Indre-et-Loire, dans une tribune au « Monde ».

Les acteurs du logement sonnent le tocsin d’une crise violente. Ils fustigent la hausse des taux d’intérêt et exhortent le gouvernement à prendre des mesures budgétaires à la hauteur de cette crise. Une fois le détournement d’attention opéré par certains, revenons à la réalité des faits. Regardons plutôt du côté du maintien à un niveau élevé des prix du logement pour expliquer les difficultés immobilières actuelles.

Le logement bénéficie en France de 40 milliards d’euros de dépenses publiques. Un montant très élevé sans équivalent en Europe. Au lieu de rajouter des milliards d’argent public, ne faudrait-il pas mieux s’interroger sur l’efficacité de cette politique ? Une politique où tout est prioritaire : logements sociaux, intermédiaires, parc privé, accession à la propriété dans le neuf, dans l’ancien, primo-accédants, jeunes, zones tendues, détendues. Une politique où la fiscalité est lourde sur le capital immobilier, compensée par une kyrielle d’exonérations : crédits d’impôt, déductions fiscales, taux réduits de TVA.

L’action publique en faveur du logement devrait retenir une priorité, l’assumer, la mettre en œuvre et contrôler son efficacité. En misant, par exemple, sur les logements intermédiaires pour soutenir la classe moyenne : celle dont les membres travaillent et ont des revenus à la fois trop élevés pour occuper des logements sociaux, mais insuffisants pour louer dans le parc privé.

Immobilier : vers un désastre

Immobilier : vers un désastre


Une crise sans précédent de l’offre qui par ailleurs devient de plus en plus inaccessible en raison du manque de solvabilité. Des taux qui s’envolent et réduisent les possibilités d’emprunt, des cours qui augmentent en raison du prix des matériaux et des nouvelles normes. Un gouvernement qui considère que l’immobilier est un capital mort. Bref tous les ingrédients sont réunis pour que survienne une véritable catastrophe dans le logement et l’immobilier en général.

Nouvel appel des professionnels en forme d’alerte concernant la situation économique de l’immobilier qui s’écroule littéralement. le choc est brutal pour les professionnels de l’immobilier : « La situation est alarmante et nécessite une action immédiate », agite Thierry Leblanc, le président de la Fédération française du bâtiment de Gironde, à l’occasion du coup de gueule poussé conjointement avec huit autres organisations professionnelles ce mercredi 4 octobre : FPI, FFB Habitat, USH, Fnaim, Aria, Medef, CPME, Unam (*).

« On n’a jamais connu une crise pareille. Il est impératif de prendre des mesures urgentes et décisives, il faut se réveiller ! Sinon on aura des conséquences gravissimes pour tout le monde », appuie Franck Schikowski, le président du pôle habitat de la FFB girondine, qui représente des aménageurs, promoteurs et constructeurs de maisons individuelles. Ces derniers sont ceux qui souffrent le plus avec des carnets de commandes qui se sont effondrés de moitié depuis un an sous l’effet conjugué de la flambée des taux de crédits immobiliers, de la hausse des coûts de construction et de la pression foncière. Des plans sociaux sont en cours chez les gros acteurs du secteur et les licenciements économiques se multiplient chez les plus petits.

Immobilier- la crise du foncier

Immobilier- la crise du foncier

Comme nombre d’élus franciliens, j’hérite aujourd’hui d’une ville très majoritairement bâtie avec plus de 90% des fonciers construits. Le ZAN (Zéro Artificialisation Nette), nous le pratiquons depuis des années, bien avant qu’il ne fasse loi. Nous agissons au travers d’opérations sur les terrains à requalifier dans le respect de l’insertion urbaine et de la qualité architecturale. Mais ces opérations ne suffiront pas à répondre à l’ensemble des besoins.

par Julien Chambon, Maire de Houilles dans la Tribune

Au-delà de la crise conjoncturelle, la crise du logement dans les zones tendues restera avant tout une crise du foncier.

À cet égard, je ne peux que constater le manque d’outils dont nous disposons face à la réalité de nos territoires. Les modèles de production, encore trop largement tournés vers la construction neuve, reposent bien souvent sur des objectifs de volume, de densité et de rentabilité par opération, souvent incompatibles avec la nature de nos tissus urbains.

Démolir pour densifier encore et toujours plus ne peut être une solution soutenable. Une telle logique fait l’objet d’un rejet croissant de la part de nos concitoyens. Je ne peux non plus accepter de voir nos quartiers pavillonnaires être grignotés par des opérations immobilières hors échelle. Ils sont des atouts essentiels à préserver face aux changements climatiques, grâce à leurs nombreux jardins et la biodiversité qu’ils abritent. Par ailleurs, il peut exister d’autres moyens de réaliser de la densité tout en préservant le caractère humain et pavillonnaire des quartiers.

Pour produire les logements de demain, nous devons donc sortir des sentiers battus : réhabiliter, transformer, surélever, optimiser le « déjà-là ». Le tout dans le respect et la préservation de notre cadre de vie et de nos espaces verts. Il s’agit désormais de rentrer dans l’ère de « l’urbanisme de dentelle et de transformation ».

La profession des promoteurs est de manière générale très en retard sur ce sujet et n’a pas pris le virage puisqu’elle reste concentrée sur la construction et non sur la réhabilitation. Or, la réhabilitation est plus complexe et demande une mutation des métiers ainsi qu’un changement de modèle économique pour des opérations à taille plus humaine. Nous devons accélérer cette transition.

Si les Maires sont évidemment en première ligne, nous ne pourrons pleinement déployer cette transformation sans le concours de l’État et l’aménagement d’un cadre législatif, fiscal et réglementaire. Les aides fiscales ont, par exemple, été trop orientées sur la construction neuve, servant ainsi l’activité économique d’un système productif, mais sans faire baisser les prix. Au contraire, le prix du foncier que j’évoquais plus haut s’est accru en raison, notamment, des aides solvabilisatrices à court terme, mais inflationnistes à long terme. Il est urgent de réformer ce cadre, car tout un système économique en a profité, au détriment du caractère abordable du logement.

Il en va par exemple du PTZ dans l’ancien, aujourd’hui non éligible dans des communes comme celle de Houilles. Or l’immense majorité des constructions de demain existe déjà. Une telle exclusion est en décalage avec la réalité de nos territoires. Il faut ouvrir les aides conditionnées à la réhabilitation dans les zones tendues. Plus largement, cette inadéquation du zonage des aides par rapport aux besoins illustre les effets d’une politique trop centralisée. La décentralisation doit faire partie des priorités de réforme du secteur.

Autre idée dans le cadre du triptyque « Rénover, adapter, créer ». Avec près d’un propriétaire sur deux âgé de plus de 55 ans, les quartiers pavillonnaires sont sujets à un fort phénomène de vieillissement et de décohabitation. Soutenir la mobilité résidentielle est une part de la solution afin de libérer de grands logements pour de jeunes familles. Mais permettre aux habitants, attachés à leur quartier de rester chez eux, est aussi nécessaire. En ce sens, engager des travaux de rénovation, notamment énergétiques, et d’adaptation, doit pouvoir être l’occasion, pour ceux qui le souhaitent, de reconfigurer leur propriété en y ajoutant par exemple un logement destiné à de jeunes ménages dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur. Une telle disposition permettrait en outre de diminuer, voire d’annuler le reste à charge par l’apport des nouvelles recettes issues des logements créés. C’est le cas également des copropriétés, pour lesquelles les possibilités d’optimisation et de surélévation sont nombreuses. Il faut réorienter les aides vers ce type de démarches.

Enfin, la fiscalité de l’aménagement s’avère inadaptée. La taxe d’aménagement est encore exclusivement indexée à la création de surfaces neuves. Elle exclut ainsi les projets de création de logements dans des enveloppes existantes, ce qui n’apporte aucune contribution à la collectivité pour financer ses équipements publics. Nous devons également repenser l’assiette de la fiscalité pour les adapter à ces nouveaux enjeux.

Pour résoudre la crise latente du logement, il nous faut inventer de nouvelles manières de produire. Il ne s’agit pas d’avoir une vision purement quantitative de la production de logements. Ce qui importe, c’est la production de logements abordables, de qualité, énergétiquement sobres et adaptés aux usages d’aujourd’hui pour les populations qui font vivre la ville.

Des Maires sont prêts à relever le défi. À l’État de nous donner les moyens de nos ambitions.

Immobilier: Vers une catastrophe

Immobilier: Vers une catastrophe


Une crise sans précédent de l’offre qui par ailleurs devient de plus en plus inaccessible en raison du manque de solvabilité. Des taux qui s’envolent et réduisent les possibilités d’emprunt, des cours qui augmentent en raison du prix des matériaux et des nouvelles normes. Un gouvernement qui considère que l’immobilier est un capital mort. Bref tous les ingrédients sont réunis pour que survienne une véritable catastrophe dans le logement et l’immobilier en général.

Nouvel appel des professionnels en forme d’alerte concernant la situation économique de l’immobilier qui s’écroule littéralement. le choc est brutal pour les professionnels de l’immobilier : « La situation est alarmante et nécessite une action immédiate », agite Thierry Leblanc, le président de la Fédération française du bâtiment de Gironde, à l’occasion du coup de gueule poussé conjointement avec huit autres organisations professionnelles ce mercredi 4 octobre : FPI, FFB Habitat, USH, Fnaim, Aria, Medef, CPME, Unam (*).

« On n’a jamais connu une crise pareille. Il est impératif de prendre des mesures urgentes et décisives, il faut se réveiller ! Sinon on aura des conséquences gravissimes pour tout le monde », appuie Franck Schikowski, le président du pôle habitat de la FFB girondine, qui représente des aménageurs, promoteurs et constructeurs de maisons individuelles. Ces derniers sont ceux qui souffrent le plus avec des carnets de commandes qui se sont effondrés de moitié depuis un an sous l’effet conjugué de la flambée des taux de crédits immobiliers, de la hausse des coûts de construction et de la pression foncière. Des plans sociaux sont en cours chez les gros acteurs du secteur et les licenciements économiques se multiplient chez les plus petits.

Immobilier: Baisse des prix, Ce n’est qu’un début

Immobilier: Baisse des prix, Ce n’est qu’un début


La baisse des prix dans l’immobilier a d’abord été contestée considérant que l’offre était inférieure à la demande. En cause évidemment l’assèchement des crédits avec la remontée des taux. En clair, les candidats à l’accession à la propriété pour un grand nombre ne sont plus solvables. Leur capacité d’emprunt à considérablement diminué.

Les banques de leur côté ont aussi resserré le robinet des crédits pour ne pas avoir un jour à supporter des actifs pourris.

Du fait de la hausse des taux un emprunteur se retrouve avec un prêt réel de 150 000 € au lieu de 200 000. 50 000 € ont disparu dans la hausse des taux.

Désormais la profession reconnaît la baisse des prix et la disparition de la demande en tout cas d’une partie. Les crédits devraient diminuer de près de 50 % en nombre d’ici la fin de l’année.

Les prix vont donc continuer de diminuer mais ce n’est qu’un début. Il faudrait qu’ils diminuent de l’ordre de 25 % pour retrouver l’ancienne solvabilité.

Pour les appartements par exemple la baisse est supérieure à 4 %, une baisse qui doit se poursuivre et s’amplifier.

Pour l’instant les vendeurs résignent à diminuer le prix mais avec le temps, un an et davantage, ils y seront bien contraints d’autant que les prix d’achat auront encore diminué. La cherté du crédit immobilier a réduit le nombre d’acheteurs. La valeur des appartements baisse de 4,1 % sur un an, selon Century 21. Ce recul devrait se poursuivre.

Immobilier- « Zéro artificialisation nette (ZAN): Refus d’application par la région Auvergne Rhône-Alpes

Immobilier- « Zéro artificialisation nette (ZAN): Refus d’application par la région Auvergne Rhône-Alpes

Le président d’Auvergne-Rhône-Alpes, a annoncé ce samedi la sortie de sa région du « zéro artificialisation nette » (ZAN) .

La loi Climat et Résilience vise à interdire notamment toute nouvelle surface de construction d’habitation, même à transformer un bâtiment existant en logement. Des restrictions s’appliquent aussi aux espaces économiques. Un objectif largement soutenu par les écolos qui veulent concentrer les populations dans les zones urbaines.

Une loi que refuse le président de la région Auvergne Rhône-Alpes pour protester contre un élément de frein à l’accession à la propriété notamment en zones rurale.

Notons aussi que ce concept de ZAN est très flou car le territoire au cours de l’histoire a toujours été remanié et d’une certaine manière est totalement artificiel par rapport à son état d’origine.

i y aurait sans doute mieux à faire notamment en s’attaquant à la bétonisation et à la sur urbanisation qui génère de nombreux couts sociaux en termes de nuisances, de sécurité et de pollution.

Notons que le développement économique de certaines zones rurales est très contingenté, en clair il est limité. De sorte que les habitants sont contraints de multiplier les kilomètres de déplacements pour trouver du travail ce qui n’est pas particulièrement cohérent avec des objectifs environnementaux

Immobilier : un taux d’usure qui fait doubler le montant de l’endettement en 10 ans

Immobilier : un taux d’usure qui fait doubler le montant de l’endettement en 10 ans

Le taux usure au-delà duquel pour l’instant des banques ne peuvent traiter va mécaniquement s’il est appliqué faire doubler le montant de l’endettement en disant. En clair avec l’inflation toujours galopante entre parenthèse environ 5 % sur un an) les taux d’intérêt augmentent et la somme réellement empruntée diminue. Ainsi un candidat à l’accession à la propriété qui pouvait emprunter 200 000 € devra se contenter de 150 000 € avec les charges nouvelles d’intérêt. Conséquence aussi les champs d’insolvabilité des futurs emprunteurs ne cessent de se réduire au point que l’accession à la propriété ne sera désormais possible que pour les cadres. Pour redonner une certaine solvabilité et relancer le logement, il faudrait que les prix diminuent de 25 % !

Le taux d’usure continue son inexorable ascension et se rapproche désormais des 6 %. Ce taux plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter est fixé à 5,8 % à partir du 1er octobre pour un crédit immobilier sur 20 ans et plus, selon les données publiées au « Journal Officiel » ce vendredi. Une hausse spectaculaire puisqu’il était encore à 3,57 % en janvier et qu’il n’a passé les 5 % que cet été .

Immobilier : pas de modification du plafond d’endettement

Immobilier : pas de modification du plafond d’endettement

En dépit de la baisse du volume des crédits des candidats à l’accession à la propriété qui pourrait atteindre environ 50 % d’ici la fin de l’année, le gouvernement ne veut pas procéder à une modification du plafond d’endettement qui demeure donc à 35 % du revenu des intéressés.

Le gouvernement ne veut pas prendre le risque d’enfoncer financièrement des ménages dont les revenus sont déjà limite avec un énorme endettement.

Un risque qui pourrait aussi concerner les banques si la crise devait s’accentuer dans le secteur avec l’incapacité de nombre d’emprunteurs de faire face à leurs obligations.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui statue sur les règles d’octroi des crédits, estime donc qu’il n’est pas nécessaire d’assouplir les règles encadrant le crédit immobilier malgré la chute de l’activité, au motif que les flexibilités existantes ne sont pas utilisées par les banques. Pouvant atteindre 20% du nombre total des crédits, le nombre de dérogations à ces règles n’est pas atteint fait valoir le HCSF.

Pour l’autorité, la situation du marché des crédits immobiliers est certes difficile, mais elle ne justifie pas pour l’instant de modification des règles. Car « l’endettement des ménages, en particulier le crédit immobilier, et des entreprises reste, en France, plus dynamique que dans le reste de la zone euro », affirme le HCSF. Et ce malgré, la flambée des taux d’intérêt des crédits qui sont passés d’une moyenne de 1,06% en décembre 2021 à 3,63% en août 2023. Une hausse des taux qui a fait fondre le nombre de crédits immobiliers accordés, hors renégociation, au plus bas en juillet depuis avril 2016, à 10,1 milliards d’euros. Un montant deux fois inférieur à celui de juillet 2022, selon la Banque de France.

Le HCSF veut se montrer ferme en montrant que le grippage du crédit n’est pas sa priorité et qu’il souhaite avant tout « éviter une perte de contrôle de la distribution de crédits immobiliers et une augmentation du nombre de cas de surendettement », estime l’organisme.

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