Immobilier : les prix doivent baisser

Immobilier : les prix doivent baisser

Jusque là notaires et agents immobiliers affirmaient que les prix ne baiseraient toujours pas. Sur le terrain, sauf dans les grandes villes, la situation est différente d’autant que les transactions se sont écroulées en 2012 (-25%) Pour la première fois le président du réseau Orpi appelle à une baisse des prix. Estimant que les prix de l’immobilier sont surévalués selon les secteurs de 5 à 15 %,  Bernard Cadeau, le Président du réseau Orpi lance à l’échelle nationale l’opération « Revisitons les prix ». Objectif : débloquer le marché. (le Figaro)

 

 

LE CLUB IMMO. Comment qualifieriez-vous l’année 2012 dans votre secteur?

BERNARD CADEAU : Elle a été paradoxale et contrastée, avec plusieurs faits économiques et politiques marquants. Bien évidemment, les échéances électorales ont pesé, tout comme le contexte économique et international, sans oublier de nombreuses décisions gouvernementales qui ont tardé à venir pour l’immobilier. Nous avons enregistré une perte importante en volume, puisque l’ensemble du marché de la transaction immobilière est en recul de 20 à 25%. Le marché s’est bloqué faute de pouvoir d’achat des acquéreurs mais aussi de lisibilité quant aux mesures gouvernementales. Tous ces facteurs se conjuguent et engendrent un marché compliqué. Je crains que les difficultés ne s’accroissent en ce début 2013.

 

LE CLUB IMMO.  Quelles sont les principales tendances observées par l’étude que vous venez de publier?

B. C. : Il y a toujours un écart important entre le prix rêvé par le vendeur et le prix réel, jugé acceptable par l’acquéreur. Aujourd’hui, nous constatons une accentuation de ces deux phénomènes. La conséquence directe est l’allongement du délai de vente, qui a crevé le plafond symbolique des 100 jours. Le marché continue de se tendre énormément.

 

LE CLUB IMMO. Cette situation peut-elle durer longtemps ?

B. C. : Non, elle ne peut durer ainsi, il faut faire quelque chose. Le besoin d’acquérir un logement est toujours aussi important, mais il y a des limites mécaniques, en dépit de taux d’intérêts historiquement bas. D’ailleurs, si les taux venaient à augmenter ne serait ce que d’un point, cela représenterait 7% de pouvoir d’achat en moins pour nos clients acquéreurs, donc l’écart continuerait de s’accroître. Chez Orpi, nous souhaitons prendre les choses en main en allant à la rencontre de nos vendeurs, car les prix sur le marché de l’immobilier ancien, sont, selon les secteurs et les produits, surestimés aujourd’hui de 5 à 15%. Si l’on veut débloquer ce marché et gagner en fluidité en 2013, il faut ramener les vendeurs à la raison. Nous lançons une opération baptisée « revisitons nos prix » qui consiste à expliquer de façon pédagogique, sans dénoncer, la réalité du marché. Économiquement parlant, cela a du sens de réviser son prix, car 8 vendeurs sur 10 sont aussi des acquéreurs, donc il n’y a pas de perte d’argent. Par exemple, sur les quinze dernières années, le prix moyen de l’immobilier a augmenté trois fois plus vite que le revenu brut des Français. À un moment donné, la machine ne peut plus fonctionner.

 

LE CLUB IMMO.  Quelles sont vos autres pistes pour relancer le marché ?

B. C. : On vend sa résidence principale 2 à 4 fois dans une vie. Le placement immobilier est important, il permet d’assurer des revenus pour la retraite. On a donc besoin de visibilité. Et malheureusement, aujourd’hui, c’est un peu la cacophonie. Il y a eu des effets d’annonces, des mesures votées en pleine nuit, des taxes supplémentaires sur les plus-values, etc. Quant à l’encadrement des loyers, il n’amènera pas la baisse escomptée des loyers. La solution est d’agir sur le volume. La France manque cruellement de logements. Il faut rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande, qui pousse les prix à la hausse. Il faut réfléchir à la question du logement tous ensemble. Il y a aussi un stock important de logements à réhabiliter. Mais surtout, il faut une vraie politique globale du logement, et il est urgent de lancer des pistes de construction massive pour qu’à terme, il y ait moins de pression sur les prix.

Immobilier : 77% des vendeurs prêts à baisser leur prix.

Immobilier : 77% des  vendeurs prêts à baisser leur prix.

 

Notaires et agents immobiliers ne cessent d’affirmer que les prix ne baisseront pas pourtant 77% des vendeurs se disent prêts à cette baisse ! Les transactions immobilières, on le sait, ont nettement diminué l’an passé. Les différents organes spécialisés sont unanimes sur le sujet : le reflux atteint 30% par rapport à 2011. Baisse de régime qui ne s’accompagne toutefois pas d’un recul similaire des prix dans le résidentiel ancien puisque selon les chiffres de la FNAÏM, ils ont augmenté de 0,8% sur la France entière. De fortes disparités demeurent entre l’Ile de France et le reste de l’Hexagone. Au jeu des pronostics auquel se livrent tous les professionnels de l’immobilier en ce début d’année, la FNAÏM se veut prudente : elle anticipe une évolution des prix comprise entre -2% et 0% pour l’année qui commence. En réalité,  la fédération professionnelle ne s’inquiète pas fondamentalement de cette tendance. Elle craint bien davantage le net ralentissement des transactions. Et à ce stade, elle les voit au mieux stagner par rapport à 2012 (à 655.000) voire baisser encore jusqu’à 600.000 transactions (pour enregistrer un nouveau repli de 8,5%) alors qu’on en avait compté 830.000 en 2005. « L’expert est celui qui se trompe avec certitude », prévient avec ironie Jean-François Buet, le nouveau président de la FNAÏM pour relativiser ses anticipations. Ce spécialiste se monter toutefois très inquiet à ce sujet pour 2013. « La France peut-elle vivre avec 500 ou 550.000 transactions par an ? Clairement non. La raison en est simple : le marché de la revente des logements est un marché de besoins. Ce sont les mutations professionnelles, les mariages, les séparations, les naissances, les décès qui le conditionnent à plus de 80%. Celui des résidences secondaires et de l’investissement locatif en constitue le solde. Si ce marché était parvenu au rythme de 800.000, c’est parce que c’était sa respiration naturelle », affirme le numéro un de la FNAÏM. Des lois de finance rectificatives non favorables à la propriété. Qui voit plusieurs raisons à ce phénomène de baisse et notamment les deux dernières lois de finances rectificatives avec la multiplication « gestes indélicats à l’encontre de la propriété ».« Le gouvernement commet deux erreurs : il ne voit pas que la resolvabilisation par la modération des prix a déjà eu lieu et qu’elle est même déjà à l’œuvre à Paris. Il alourdit, en outre, le fardeau fiscal sur l’immobilier sans aucune contrepartie ». L’alourdissement fiscal ne fait aucun doute. La modération des prix à Paris reste encore à prouver. Acheter un appartement parisien à un prix minimum de 7 à 8000 euros le mètre reste totalement hors de portée des primo accédants sans capital. Pour appuyer ses propos, Jean-François Buet a commandé un sondage à l’Ifop. On y voit notamment que parmi les trois principaux facteurs expliquant la baisse de l’activité, la volonté de repousser à plus tard la décision d’achat arrive en tête, viennent ensuite des conditions d’obtention de crédit plus difficiles, puis des prix perçus comme trop élevés. Par ailleurs, 77% des personnes interrogées se disent prêtes à baisser leurs prix si l’hypothèse de la vente de leur bien se précise. Un résultat intéressant, à l’heure où les transactions souffrent en effet de l’opposition entre des vendeurs campés sur leur prix et des acheteurs attendant des heures plus propices. La preuve, s’il en était besoin, que le marché est arrivé à un point de non retour où les vendeurs vont être contraints (pour ceux qui doivent absolument vendre), d’abaisser leurs prétentions.

 

Immobilier : maintien des prix en 2013 ? Le mensonge du lobby immobilier

Immobilier : maintien des prix en 2013 ? Le mensonge du lobby immobilier

 

Depuis des mois notaires et agents immobiliers ne cessent d’affirmer que les prix de baissent pas, pire ils affirment que les prix ne baisseront pas en 2013. En réalité les ventes s’écroulent et tout naturellement les prix sont naturellement à la baisse sauf dans certaines grandes villes. En zone rurale, les prix peuvent baisser jusqu’à50%. En faiat le marché est assez bloqué les acheteurs attendent à juste titre de nouvelles baisses et certains vendeurs maintiennent des prix très au dessus du marché. Il faut comprendre le raisonnement des notaires et des agents immobiliers qui se rémunèrent sur le prix. Pourtant dans nombre d’agences dans les faits les sociétés immobilières sont contraintes de diminuer leurs frais pour conclure de affaires qui ne cessent de s’étaler dans le temps (mais bien sûr il ne faut pas le dire). Ceux qui ont le projet d’acheter un appartement ou une maison cette année devront faire avec: la baisse massive des prix de l’immobilier ancien tant attendue n’aura pas lieu en 2013. C’est en tout cas l’avis des grands réseaux d’agents immobiliers. «Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont stables, il n’y aura qu’une faible baisse des prix comprise entre 1 à 2 %», affirme Laurent Vimont, président de Century 21. Un point de vue partagé par Jean-François Buet, président de la Fnaim. Président du réseau Orpi, Bernard Cadeau anticipe quant à lui un recul des tarifs inférieur à 3 %. Une quasi-stabilité des prix surprenante alors que le chômage progresse chaque mois et que, dans les entreprises, les augmentations de salaire sont réduites à la portion congrue. Une bizarrerie d’autant plus incompréhensible que les prix de l’immobilier ancien ont doublé au cours de la dernière décennie. Pour expliquer ce phénomène, Laurent Vimont a son idée: «Les prix de l’immobilier ancien ne reculent pas nettement car on ne construit pas suffisamment en France, analyse-t-il. Crise ou pas, il manque toujours 800 000 logements.» Les taux d’intérêt des crédits immobiliers historiquement bas (3,23 %) expliquent aussi pourquoi les prix ne décrochent pas. En baissant, ces taux ont resolvabilisé les acquéreurs potentiels et permis aux vendeurs de ne pas diminuer sensiblement leurs prix. La conséquence: entre des vendeurs qui ne veulent pas en rabattre sur leurs prétentions financières et des acheteurs frustrés par cette absence de franche baisse des prix, le marché va continuer à se gripper. Après une année 2011 record où près de 858 000 transactions avaient été enregistrées, l’année 2013 devrait être un tout petit cru: «Nous craignons que le nombre de transactions ne tombe à environ 600 000 cette année», affirme Frédéric Monssu, directeur général du réseau Guy Hoquet. Finalement, à l’aube de 2013, les experts de l’immobilier ancien s’attendent donc à ce que l’année se déroule comme en 2012. En effet, malgré les incertitudes électorales, les inquiétudes sur l’euro et la multiplication des plans sociaux, les prix de l’immobilier ancien qui avaient encore flambé en 2011 (+ 7,3 %) se sont seulement repliés légèrement l’année dernière. Une baisse limitée à 1,9 % selon Century 21, inférieure à 3 % selon Orpi. Avec des disparités importantes suivant les biens. «Le prix des 3-4 pièces situés en centre-ville, près des commodités, n’a pas baissé, explique Jean-François Buet. En revanche, les grandes maisons situées en lointaine banlieue avec des performances énergétiques médiocres ont vu leur valeur chuter.» Le marché a aussi évolué différemment suivant les régions. Selon Century 21, en Poitou-Charentes, les prix ont décroché de 9,8 % quand ils baissaient seulement de 1,1 % en Bretagne. Comme d’habitude, Paris fait exception avec une augmentation d’1,5 %. Dans ce marché grippé avec seulement 650 000 transactions en 2012, les délais de vente ont augmenté: près de 100 jours aujourd’hui contre 92 selon Orpi, 87 jours en moyenne en 2012 contre 78 en 2011 selon Century 21.

 

Transport, immobilier, services : les plus touchés par la crise

Transport, immobilier, services : les plus touchés par la crise

 

60 000 défaillances d’entreprises en un an surtout dans les transports, l’immobilier et les services.  Selon Euler Hermes, les défaillances ont progressé en un an de plus de 29 % pour les sociétés réalisant plus de 15 millions de chiffre d’affaires. De plus de 23 % pour les sociétés entre 5 et 15 millions d’euros de chiffre d’affaires. Quant à celles qui réalisent entre 2 et 5 millions de chiffre d’affaires, les défaillances ont bondi de plus de plus de 13 %. Le fabricant de carrosserie SEG qui employait 358 personnes en Vendée et la société de services informatiques Alpes Software (677 salariés) en Isère ont ainsi fait faillite. En région parisienne, la défaillance de Game France, filiale d’un groupe britannique de jeux vidéo, a, quant à elle, touché près de 500 personnes. Ces noms s’ajoutent à une liste déjà longue comprenant Neo Security (sécurité et gardiennage), Mory Team et Sernam (transport routier) , Petroplus, dont le tribunal de commerce de Rouen a annoncé mardi qu’il déciderait dans deux jours s’il autorise ou non la prolongation d’un mois, jusqu’au 16 janvier, de l’activité. Cette proportion croissante de grandes entreprises défaillantes explique pourquoi le tribut payé à l’emploi est si élevé cette année: 225.471 salariés touchés entre octobre 2011 et octobre 2012, alors que 200.000 sont en moyenne détruits chaque année depuis 2000, exception faite du pic de 2009 (255.000 emplois). Quelques secteurs souffrent plus que d’autres. Les transports, l’immobilier, les services aux entreprises, les cafés, les hôtels et les restaurants affrontent la tempête. Touchées une première fois par la crise de 2009, les entreprises les plus fragiles n’ont pas réussi à restaurer leur situation financière. N’étant plus assez profitables, elles sont à la merci d’un fournisseur incapable de payer. «Les entreprises qui sont touchées, sont notamment celles qui exportent sur le marché européen. Elles ont du mal à supporter de nouveaux chocs économiques», observe Maxime Lemerle.  Dans le transport par exemple, c’est la concurrence européenne qui tue les marges. Les premiers mois de 2013 s’annoncent donc difficiles. «Je ne prévois pas de retournement de tendance avant le deuxième semestre 2013», assure Jennifer Forest.

Immobilier : urgent d’attendre pour acheter

Immobilier : urgent d’attendre pour acheter

Selon  l’indice du moral immobilier Logic-Immo/TNS Sofres, les Français  sont 51 % à penser que la période est propice aux projets immobiliers (seulement 15 % d’avis défavorables), le meilleur score depuis janvier 2011, mais ne bougent pas quand il s’agit de passer à l’acte. Ils sont d’ailleurs 58 % à estimer que les taux d’intérêt sont attractifs contre seulement 24 % en début d’année. Mais c‘est surtout la mauvaise perception du climat économique qui pousse les acheteurs potentiels à attendre: 72 % des personnes interrogées prévoient une dégradation du niveau de vie général dans les six prochains mois. Une situation qui selon eux doit déboucher sur une baisse des prix plus perceptible. Ils sont désormais 51 % à penser que les maisons et appartements seront moins chers dans les six prochains mois et 37 % à estimer qu’ils resteront stables (contre 45 % et 36 % en début d’année). Il est donc urgent d’attendre. Pour cette enquête d’octobre les habitants d’Ile-de-France ont été interrogés de façon spécifique. Ils ne sont pas si différents du reste de la population. Il sont légèrement plus optimistes puisque seuls 68 % d’entre eux (contre 72 %) pensent que le niveau de vie futur va se dégrader. Côté prix, leur attente de baisse est un peu moins marquée: 46 % estiment qu’elle viendra tandis que 16 % pensent qu’ils augmenteront encore.

 

Immobilier : acheteurs en baisse ; en cause, les revenus exigés par les banques (et organismes de crédit)

Immobilier : acheteurs  en baisse ; en cause,  les revenus exigés

Pour résumer en moyenne un achat immobilier nécessite environ 200 000 euros, l’emprunteur apporte 50 000 euros, il peut emprunter 150 000 euros sous condition d’un revenu de 4000 euros mensuel minimum. Autant dire que la cible se rétrécit et que la bulle immobilière va nécessairement éclater avec l’incontournable chute des prix. D’après ORPI,  cette année les vendeurs espèrent récolter 212.000 euros, l’annonce indique en moyenne 205.000 euros et la vente se conclut finalement à 197.000 euros (-7,1%).  Par ailleurs, les statistiques du réseau de 1300 agences montrent que l’offre de maisons devient de plus en plus excédentaire (59% de l’offre contre 50% de la demande), tandis que la demande d’appartements n’est pas satisfaite (50% de la demande, 41% de l’offre). Même si les Français rêvent dans leur majorité d’une grande maison, les contraintes financières font qu’ils recherchent surtout d‘assez petites maisons (4 pièces) ou des appartements de taille moyenne (3 et 4 pièces). Résultat de ces disparités grandissantes, les ventes ont fondu de 15%. Selon les enquêtes menées par les courtiers Empruntis et Meilleurtaux, le salaire net moyen des foyers qui achètent une maison ou un appartement s’élève à plus de 4.000 euros par mois. Pour la première fois, l’apport personnel moyen des emprunteurs a franchi le seuil de 50.000 euros. Un couple déjà propriétaire, âgé de 36 ans et avec un revenu net de 4.430€ par mois : voici le portrait-type de ceux qui ont acheté un appartement ou une maison en 2011-2012. L’enquête annuelle du courtier Empruntis.com révèle que l’acquisition d’un bien immobilier est de plus en plus difficile pour ceux qui souhaitent acheter pour la première fois. Sur l’ensemble du territoire français, le revenu net moyen par foyer pour les nouveaux acquéreurs dépasse donc 4.000 euros par mois, bien au-dessus de la moyenne (2.935€ par mois, selon les chiffres de l’Insee en 2010).. Un autre chiffre significatif est relaté par l’enquête d’Empruntis.com, rapportée ce lundi par le quotidien Le Parisien : le montant moyen déboursé cette année pour acheter un bien immobilier est de 201.333€, et la moyenne des emprunts est de 160.000€. Soit un apport personnel moyen dépassant la somme de 50.000 euros. « C’est la première fois que cette barre symbolique est franchie », selon Maël Bernier, responsable des études chez Empruntis.

 

Immobilier : il faut gagner au moins 4.000 euros par mois pour acheter

Immobilier : il faut gagner au moins 4.000 euros par mois pour acheter

Selon les enquêtes menées par les courtiers Empruntis et Meilleurtaux, le salaire net moyen des foyers qui achètent une maison ou un appartement s’élève à plus de 4.000 euros par mois. Pour la première fois, l’apport personnel moyen des emprunteurs a franchi le seuil de 50.000 euros. Un couple déjà propriétaire, âgé de 36 ans et avec un revenu net de 4.430€ par mois : voici le portrait-type de ceux qui ont acheté un appartement ou une maison en 2011-2012. L’enquête annuelle du courtier Empruntis.com révèle que l’acquisition d’un bien immobilier est de plus en plus difficile pour ceux qui souhaitent acheter pour la première fois. Sur l’ensemble du territoire français, le revenu net moyen par foyer pour les nouveaux acquéreurs dépasse donc 4.000 euros par mois, bien au-dessus de la moyenne (2.935€ par mois, selon les chiffres de l’Insee en 2010). Dans Paris intra-muros, selon un autre site de courtage, Meilleurtaux.com, ce revenu moyen s’élève jusqu’à 8.147€ par mois (7.980€ selon l’enquête d’Empruntis). Le prix du mètre carré dans la capitale a battu un nouveau record cet été, s’établissant à 8.440 euros en moyenne, selon la Chambre des Notaires de Paris-Île-de-France. Un autre chiffre significatif est relaté par l’enquête d’Empruntis.com, rapportée ce lundi par le quotidien Le Parisien : le montant moyen déboursé cette année pour acheter un bien immobilier est de 201.333€, et la moyenne des emprunts est de 160.000€. Soit un apport personnel moyen dépassant la somme de 50.000 euros. « C’est la première fois que cette barre symbolique est franchie », selon Maël Bernier, responsable des études chez Empruntis.

 

Immobilier : la baisse des prix va faire éclater la bulle

Immobilier : la baisse des prix va faire éclater la bulle  

En dépit des messages optimistes que ne cessent de diffuser les notaires et les agences affirmant que les prix résistent, la situation devient catastrophique ; En bref, des vendeurs qui maintiennent des prix hors marché et des acheteurs qui attendent de nouvelles baisses. Des transactions en nombre réduit qui se réalisent mais avec 30 à 50%  de baisse des prix sauf dans certaines très grandes villes. Un bulle pourquoi ? Les prix ont doublé au cours de ces dix dernières années, les acquéreurs sont en général trop endettés au regard de l’évolution du pouvoir d’achat disponible. Nombre ne pourront plus faire face aux échéances financières et les banques vont se retrouver avec des actifs pourris. C’est le prochain choc financier ou alors comme aux Etas Unis ou en Espagne, l’Etat devra intervenir pour financer  d’une manière ou d’une autre ces actifs. Les banques ne prêtent plus aux candidats à l’accession dont la solvabilité n’est pas blindée ; Le nombre total de prêts accordés plonge encore de 24,3 % au troisième trimestre, par rapport à 2011, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un recul entamé dès le début de l’année dans un contexte économique morose. La production de prêts a ainsi baissé de 33,1 % au premier semestre 2012, en glissement annuel. La reprise traditionnellement observée au mois de septembre n’a pas été au rendez-vous, la production enregistrant une baisse de 25,2 % en rythme annuel (contre une hausse de 14,8 % à la même époque en 2011).  Sur le marché de l’ancien, qui pèse pour plus de 60 % des crédits immobiliers, le décrochage est plus brutal. La production recule de 32,6 % au troisième trimestre en rythme annuel. « Le marché de l’ancien connaît une récession comparable à celles des années 1980-90 et 2008 », souligne Michel Mouillart.

 

 

Immobilier : la bulle va éclater

Immobilier : la bulle va éclater

 

En dépit des messages optimistes que ne cessent de diffuser les notaires et les agences affirmant que les prix résistent, la situation devient catastrophique ; En bref, des vendeurs qui maintiennent des prix hors marché et des acheteurs qui attendent de nouvelles baisses. Des transactions en nombre réduit qui se réalisent mais avec 30 à 50%  de baisse des prix sauf dans certaines très grandes villes. Un bulle pourquoi ? Les prix ont doublé au cours de ces dix dernières années, les acquéreurs sont en général trop endettés au regard de l’évolution du pouvoir d’achat disponible. Nombre ne pourront plus faire face aux échéances financières et les banques vont se retrouver avec des actifs pourris. C’est le prochain choc financier ou alors comme aux Etas Unis ou en Espagne, l’Etat devra intervenir pour financer  d’une manière ou d’une autre ces actifs. Les banques ne prêtent plus aux candidats à l’accession dont la solvabilité n’est pas blindée ; Le nombre total de prêts accordés plonge encore de 24,3 % au troisième trimestre, par rapport à 2011, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un recul entamé dès le début de l’année dans un contexte économique morose. La production de prêts a ainsi baissé de 33,1 % au premier semestre 2012, en glissement annuel. La reprise traditionnellement observée au mois de septembre n’a pas été au rendez-vous, la production enregistrant une baisse de 25,2 % en rythme annuel (contre une hausse de 14,8 % à la même époque en 2011).  Sur le marché de l’ancien, qui pèse pour plus de 60 % des crédits immobiliers, le décrochage est plus brutal. La production recule de 32,6 % au troisième trimestre en rythme annuel. « Le marché de l’ancien connaît une récession comparable à celles des années 1980-90 et 2008 », souligne Michel Mouillart.

 

Immobilier : la baisse des prix dans l’ancien

Immobilier : la baisse des prix dans l’ancien

Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques aux particuliers a continué d’enregister un très fort recul au troisième trimestre avec une chute de 24,3% par rapport à la même période de 2011, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée jeudi.   »En août, la production a fortement reculé (…) puis en septembre, alors que le marché retrouve habituellement de la vigueur avec la rentrée, la reprise a été très molle », indique Crédit Logement dans son étude.  Pour les 9 premiers mois de 2012, la chute est encore plus brutale avec une baisse de 30,5% par rapport à la période correspondante de 2011.  Le paradoxe de cette situation réside dans le fait que le taux des crédits immobiliers se maintient à un niveau très bas et continue de baisser.  En effet les taux d’intérêt reculent depuis mars et ne sont plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25% en moyenne) atteint en novembre 2010.  Ils se sont en effet établis en moyenne à 3,38% en octobre contre 3,43% en septembre et 3,97% par exemple en janvier.  Autre paradoxe: les exigences des banques pour l’apport personnel des emprunteurs se sont dernièrement stabilisées, voire légèrement améliorées, selon Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et auteur de l’étude.  Mais la peur du chômage, les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et la disparition du Prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions dans l’ancien tétanisent les potentiels acheteurs. Le secteur de l’ancien est ainsi plus touché (-38,9%) que le neuf (-19,5%) pour les crédits accordés.  Le niveau des transactions de logements anciens devrait ainsi tomber à 550.000 en 2012 contre 700.000 l’an dernier, soit une chute supérieure à 20%.  Ces sont les ménages les plus jeunes et les plus modestes qui sont les plus affectés.  Ainsi la part des ménages âgés de moins de 35 ans, parmi les emprunteurs, a baissé de 5 points depuis 2009. Et le pourcentage des emprunteurs les plus modestes, ceux qui gagnent moins de 3 SMIC, est tombé de 41,6% du total en 2009 à 38,1% actuellement.   »Dans l’ensemble, ce sont les ménages les plus aisés qui bénéficient de ce bouleversement du marché. Le mouvement s’accélère en 2012, en dépit d’un marché de la revente grippé: la part des 4 SMIC et plus est maintenant de 38,2% contre 33,3% en 2009″, écrit Crédit Logement.  Pour l’ensemble de l’année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être d’un peu plus de 115 milliards d’euros, soit une baisse de près de 30% par rapport à 2011 (un peu moins de 162 milliards), loin du record absolu de 2007 (170,2 milliards),   »Une chute d’une telle ampleur et d’une telle rapidité, on ne l’a jamais connue. Durant la dépression de 2008-2009, il aura fallu deux ans pour en arriver là. Cette fois-ci, il aura suffi d’un an », souligne M. Mouillart.  De plus, ajoute-t-il encore, « tout porte à croire que le marché ne se redressera pas dans les mois qui viennnent vu l’ampleur de la crise ».

 

Immobilier : pourquoi les prix baissent

Immobilier : pourquoi les prix baissent

En dépit de ce qu’affirment les notaires et les agences, les prix baissent et le marché est relativement bloqué ; En cause, l’attentisme de ceux qui disposent des moyens financiers et qui attendent légitimement une baisse encore plus importante. De leurs coté, les vendeurs maintiennent des prix très au dessus du marché. Par ailleurs, les conditions de prêt sont devenues plus drastiques. Enfin le pouvoir d’achat immobilier diminue. Pour conclure des ventes, les agences sont par exemple contraintes de faire baisser les prix de 30 à 50% en province avec des variations très importantes selon les régions.  Les palmarès et indicateurs se multiplient mais il reste bien difficile de savoir précisément comment évolue le pouvoir d’achat immobilier des Français. Au cœur du problème: la délicate fixation des hypothèses de financement. En effet, selon les périodes, la part d’apport personnel et les conditions d’accès au crédit fixées par les banques varient grandement.  Orpi a fait un calcul simple. En s’appuyant  sur le salaire médian d’un Français (1605 euros, soit 3210 euros pour un couple), un taux moyen de crédit de 3,7 % et le souhait d’acheter un 2 pièces de 45 mètres carrés, le réseau a recherché ce qu’il était possible d’obtenir à Lille, Lyon, Nice et Paris. En admettant que l’apport est de 20 % et que le budget global est de 130.000 euros (45 mètres carrés au prix moyen français observé chez Orpi: 2839 euros), le réseau estime que l’on peut tabler sur un prêt sur 15 ans avec 886 euros de mensualités ou 688 euros sur 20 ans. Dans ces conditions, sur la base des offres disponibles dans son réseau, Orpi estime que l’on pourrait effectivement s’offrir 12 à 23 m² à Paris, 34 m² à Lille, 37 à 40 m² à Nice et 45 à 57 m² à Lyon . Quant à l’économiste Jacques Friggit, il publie régulièrement des statistiques immobilières, et s’intéresse notamment au pouvoir d’achat immobilier. Selon lui, en prenant pour base les conditions de financement et d’acquisition d’un logement en 1965, nous avons perdu aujourd’hui près de 30 % de notre pouvoir d’achat immobilier (graphique 1). Selon lui, alors qu’il fallait 15 ans en 1965 pour financer un logement moyen, il faudrait aujourd’hui 32,6 années pour financer le même bien «Ces tentatives de définir un pouvoir d’achat immobilier n’ont aucune valeur prédicatives et sont rarement explicatives», tranche l’économiste Michel Mouillart, économiste du logement à l’université Paris X-Nanterre. Selon lui, les modes de financement varient trop pour définir un comportement moyen. «Au cours des 18 derniers mois, le taux d’apport personnel moyen a varié de 15 %, c’est une énorme fluctuation.» Dans le doute, il se contente avec son Observatoire Crédit Logement de mesurer la «solvabilité de la demande réalisée» en estimant que «c’est déjà un très bon rétroviseur». En septembre dernier, son indicateur régressait à 95 points (base 100 en 2001) car malgré la baisse des taux et l’arrivée d’une clientèle disposant de plus gros apports, la faiblesse du marché immobilier et la reconfiguration du PTZ + ont nui à la solvabilité des acheteurs.

 

 

Immobilier-Standard & Poor’s: le credit Crunch provoquera recul des prix de 15%

Immobilier-Standard &  Poor’s:  le credit Crunch provoquera  recul des prix de 15%

Standard & Poor’s anticipe une baisse des prix de 15 % d’ici fin 2013. La démonstration de l’agence de notation est rigoureuse: en France, quand les capacités d’emprunt diminuent, les prix de l’immobilier piquent du nez. Ainsi, entre septembre 2007 et mars 2009, les capacités d’emprunt ont reflué de 7 %, avec à la clé une baisse des prix de 10 % entre mars 2008 et juin 2009. «Dans les dix-huit prochains mois, nous attendons une chute de la capacité d’emprunt de même ampleur, lit-on dans la note de S & P, publiée hier. Et nous anticipons aussi en 2012 une réduction de 20 % du nombre de prêts immobiliers.» Voilà pourquoi l’agence de notation prédit un recul des prix de 15 %. Pour étayer sa démonstration, elle donne quelques exemples ­illustrant la plus grande exigence des banques en matière de crédits immobiliers. Dès juillet 2011, la durée moyenne des crédits était passée à 211 mois (17 années et demie) contre 237 mois (presque 20 ans) en mars. Quant au nombre de crédits, il a déjà plongé de 40 % en février dernier. Autre indicateur qui plaide pour un repli des prix: le pouvoir d’achat réel risque de baisser en France: selon Standard &  Poor’s, au premier semestre, l’inflation atteindrait 1,3 %, alors que le revenu disponible n’augmenterait que de 1 % et ne connaîtrait pas d’évolution au second semestre. Quant aux taux d’intérêt, ils pourraient grimper à 5 % d’ici la fin de l’année, contre 4,7 % en moyenne en décembre. Des données macroéconomiques plausibles qui font l’impasse sur un élément mis en avant par les agences immobilières, la dimension psychologique liée à l’achat d’un logement. Les prochains mois diront si la raison l’a emporté sur la passion, si S & P a de meilleurs capteurs que les professionnels de l’immobilier

 

Pour Michel Mouillart, professeur d’économie, le marché immobilier est bloqué faute de demande

Pour Michel Mouillart, professeur d’économie,  le marché immobilier est  bloqué faute de demande

Les prix de l’immobilier semblent baisser légèrement sur la France et même à Paris. Quelle est votre analyse de la situation ?

Le marché est complètement bloqué et aura beaucoup de mal à repartir en 2012-2013. Tout s’est dégradé très vite, et même beaucoup plus vite que ce qu’on a connu de pire dans les années passées. La demande a tout simplement disparu. On l’avait déjà senti à la fin de l’année dernière, avec l’enquête annuelle de la Fédération des banques françaises sur les intentions d‘achat des ménages, qui nous disait qu’ils n’étaient plus que 4% à avoir l’intention d’acheter, contre 5,2% à 5,6% auparavant. Depuis 1989, date de la première édition de cette enquête, et malgré deux crises graves de l’immobilier entretemps, on n’avait jamais vu cela !

Qu’est-ce qui freine cette demande ?

Ce ne sont pas les prix. Le coût des opérations, sur la France, a déjà baissé d’environ 5% en moyenne depuis l’été 2011 : la demande n’est pas repartie pour autant. La raison, c’est une population tétanisée par les annonces sur la dette, la fiscalité et l’emploi. J’y ajoute la disparition des mesures de soutien à la demande : dans l’ancien, il n’y a plus aucune aide publique. Et dans le neuf, il ne reste plus que le nouveau Prêt à taux Zéro, le PTZ+, qui est une version rabotée du PTZ précédent.

Comment jugez-vous l’attitude des banques ?

Les taux des crédits immobiliers ne sont pas en cause : ils restent bas. Mais c’est vrai que depuis six mois, à la demande des autorités monétaires, les banques ont relevé leurs exigences en matière d’apport personnel. Ce qui fait qu’en neuf mois, on est passé de taux d’apport personnel d’environ 23% à des taux de 27/28%. Ces quatre à cinq points représentent une réduction importante du pouvoir d’achat. 

Vos scénarios pour les prochains mois ?

Franchement, je ne vois pas comment on peut s’en sortir. Tout est passé dans le rouge très vite. Si on compare les premiers trimestres 2011 et 2012, on est sur un recul de 30 à 32% des volumes de crédit. Alors que l’an dernier, on avait enregistré environ 160 milliards d’euros de crédits acceptées, on n’en prévoit plus que 120 milliards pour cette année. Et peut-être moins…

Une baisse des prix pourrait-elle débloquer le marché ?

On pense souvent que la baisse des prix débloque le marché. Mais il faut savoir qu’en période de prix bas, un vendeur qui n’y est pas obligé ne met pas en vente son bien. Il va attendre une remontée des prix. Lors de la crise de 1990, le marché ne s’est débloqué que quatre années plus tard, quand les prix ont recommencé à monter. Plus récemment, lors de la crise de 2008, on a vraiment considéré qu’on sortait de la crise à partir du moment où les prix ont commencé à remonter, en avril 2009 et que les vendeurs sont revenus. On en est encore loin et on peut même dire que la crise de l’immobilier, en ce début d’année, a officiellement commencé.

 

Immobilier: baisse de 50% des crédits qui entraine la baisse des ventes et va provoquer la baisse des prix contrairement à ce pensent les professionnels

Immobilier: baisse de 50% des crédits qui entraine la baisse des ventes et va provoquer la baisse des prix contrairement à ce pensent les professionnels

 

Baisse de 41% par rapport à janvier 2012 et de 49% par rapport à février 2011 des crédits à ‘habitat d’après la Banque de France. Une première estimation sous évalué de -20% des ventes en 2012. Cette estimation, déjà donnée par les notaires le 5 avril et corroborée par le réseau d’agences Century 21, fait suite à une année 2011 qui avait établi un record de 837.000 transactions, grâce principalement à la province (710.000). Les acheteurs ont profité l’an passé d’une « fenêtre de tir » favorable avant la hausse de la fiscalité sur les plus-values et du resserrement des conditions de crédit de la part des banques ainsi que de taux d’intérêt favorables. Pour cette année, Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, préfère tabler sur un volume de transactions en retrait de 10% à 15% et d’une baisse des prix comprise entre 3% et 5%, alors que la hausse a atteint 6,5% en 2011 selon la Fnaim. Le président de Century 21 Laurent Vimont parie même sur un maintien des prix en 2012 au même niveau qu’en 2011. « On sort de la frénésie et on revient à la raison. Mais la baisse n’est pas durable car la demande de logement est forte », a-t-il affirmé à l’AFP. Pourtant « pour 44% des candidats à l’accession à la propriété, une baisse des prix est inéluctable dans les 6 prochains mois », selon une enquête TNS-Sofres publiée mercredi par le site internet Logic-immo.com. Mais, prévient M. Pallincourt, « s’il n’y a pas de nouvelles mesures prises par le nouveau gouvernement, après les élections législatives, on risque des conséquences graves et de voir la crise du logement se transformer en crise de l’immobilier, avec une forte baisse de l’activité du bâtiment ». Surtout que le crédit immobilier vit depuis le début d’année « une descente aux enfers ». Selon la Banque de France, le montant des crédits à l’habitat accordés en février a été le plus faible depuis 32 mois, affichant une baisse de 41% par rapport à janvier et de 49% par rapport à février 2011. Conséquence: le nombre de transactions de logements anciens réalisé par Century 21 en France a baissé de 11,4% entre les premiers trimestres 2011 et 2012. Cette chute est encore plus élevée en Ile-de-France (-15,5%) et à Paris (-17,4%). Dans le même temps, les prix baissent relativement peu. Le prix moyen du m2 des biens vendus par Century 21 recule seulement de 2,1% entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012, pour se situer à 2.578 euros/m2. Paris, avec un infime repli de 0,1%, résiste encore plus à cette tendance. Sept régions, qui avaient toutefois presque toutes enregistré une baisse en 2011, sont même en progression: Bretagne, Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, Limousin et Lorraine. Cette persistance de prix élevés pour les Français cherchant à se loger inquiète même les entreprises et le Medef. Une étude du Credoc, réalisée pour le compte de l’organisation patronale et publiée mercredi, démontre que ces difficultés commencent à retentir sur la bonne marche des entreprises: 40% disent en être affectées du fait des complications pour le recrutement ou la mobilité interne des salariés. L’enquête TNT Sofres montre cependant que les français ont raison d’attendre car la baisse des prix est inévitable.

Logements anciens: baisse durable des ventes et des prix

Logements anciens: baisse durable des ventes et des prix

Le nombre de transactions de logements anciens en France a battu, avec un total de 858.200, un record absolu en 2011 avec une hausse de 9% par rapport à 2010, mais devrait enregistrer une chute comprise entre 15% et 20% en 2012, ont annoncé jeudi les notaires de France lors d’une conférence de presse.  Le nombre de transactions de logements anciens réalisé par le réseau d’agences immobilières Century 21 en France a baissé de 11,4% entre les premiers trimestres 2011 et 2012.  Cette chute est encore plus élevée en Ile-de-France (-15,5%) et à Paris (-17,4%), selon un communiqué de Century 21.  Mais les prix, après avoir battu des records, baissent relativement peu. Le prix moyen du m2 des biens vendus par Century 21 recule seulement de 2,1% entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012 et se situent à 2.578 euros/m2. Paris, qui affiche seulement une infime baisse de prix de 0,1%, résiste encore plus à cette tendance.  Ce dernier phénomène s’explique notamment par l’appétit grandissant des investisseurs qui achètent dans la capitale pour louer, dans un objectif de placement à long terme plutôt que de rendement, leur pourcentage atteignant près du tiers des acquéreurs (29,2% exactement) contre un peu moins de 20% dans la France entière, en dépit de la réforme alourdissant la taxation des plus-values immobilières pour ce type d’habitation.  La baisse des prix est beaucoup plus forte pour les appartements (-7% après une hausse de 19,7% entre 2009 et 2012) que pour les maisons.  Seules 7 régions, qui avaient toutefois presque toutes enregistré une baisse en 2011, sont en progression: Bretagne, Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, Limousin et Lorraine.  Pour l’ensemble de l’année 2012 le président de Century 21 Laurent Vimont table sur une baisse de 15% à 20%, par rapport à 2011, de l’ensemble du marché des transactions de logements anciens mais parie sur un maintien des prix au même niveau qu’en 2011. « On sort de la frénésie et on revient à la raison. Mais la baisse n’est pas durable car la demande est forte », affirme à l’AFP M. Vimont. Sans doute mais se pose la question de restrictions de laccés au crédit. L’année 2012 devrait enregistrer, avec un total compris entre 700.000 et 740.000 transactions dans l’ancien, une chute de 15% à 20%, a prédit Me Pierre Bazaille, président du marché immobilier des notaires.  D’autant que le crédit immobilier, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, vit un début d’année apocalyptique avec des montants en chute libre, comme l’ont confirmé mardi les chiffres publiés par Crédit Logement et la Banque de France.  Selon la Banque de France, le montant des crédits à l’habitat accordés en février a été le plus faible depuis 32 mois, affichant une baisse de 41% par rapport à janvier et de 49% par rapport à février 2011.   »Il y a moins d’acquéreurs sauf dans les villes dynamiques. Ailleurs on est vraiment à la peine », souligne Me Bazaille. « A Paris, c’est pas la grande folie. Les vendeurs sont dans une phase d’attentisme », confirme Me Thierry Delesalle.  Aussi les prix ne baissent pas tellement. Pour la fin du premier semestre 2012, les notaires tablent seulement sur une baisse de 3% en province et de 5% à Paris où les prix ont flambé de 14,7% en 2011.  Sur l’ensemble de la France les prix des appartements anciens ont progressé de 6,5% en 2011 mais de près de 9% à Lyon et Bordeaux. Pour les maisons, la hausse est plus marquée en Ile-de-France (+5,7%) qu’en province (+1,3%).   »La difficulté concernant le logement est que la pénurie, que l’on constate tout particulièrement en Ile-de-France, est liée à un défaut de construction, que l’on n’a pas su résoudre depuis 20 ans. En fait, on construit deux fois moins qu’il ne le faudrait d’après les objectifs gouvernementaux », souligne Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris.  Aussi les notaires font deux propositions principales aux candidats à l’élection présidentielle, selon Me Frédéric Roussel, chargé des affaires immobilières au Conseil supérieur du notaire.  Tout d’abord une « baisse sensible » des droits de mutation, souvent appelés abusivement « frais de notaire » mais qui profitent essentiellement aux collectivités locales, pour les « primo-accédants », ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Ce qui serait compensé par une « augmentation légère » pour tous les autres propriétaires.  Et un « morataire de deux ans » sur les plus-values des terrains constructibles pour provoquer un « choc foncier » afin de mettre rapidement sur le marché de nombreux logements neufs.