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Immobilier : moins de propriétaires en France

Immobilier : moins de propriétaires en France  -

 

Le  Crédit Foncier publiée ce lundi 14 novembre dire une curieuse conclusion d’une étude comparative en matière de logement. Le crédit foncier considère Révèle que, contrairement aux idées reçues, les Français ne seraient pas plaindre du côté du marché du logement. Pourtant seulement 65 % des Français sont propriétaires de leur logement pour une moyenne de 70 % dans l’union européenne. Pas étonnant si les Français consacrent moins alors logement. Facteur explicatif majeur le manque de solvabilité de nombre d’acquéreurs potentiels qui ne peuvent emprunter. Ce qui explique d’ailleurs en grande partie la crise dans le bâtiment. Le crédit foncier a dû mettre des lunettes roses pour faire son diagnostic comparatif du logement des différents pays européens. En effet l’étude du Crédit Foncier publiée ce lundi et révélée par le journal Les Echos vient battre en brèche quelques idées reçues sur la situation de l’immobilier français. Se basant sur les données Eurostat, l’organisme financier explore en détail les évolutions récentes des marchés du logement de différents pays (Royaume-Uni, Italie, Espagne, Pays-Bas, Pologne et Allemagne). Premier constat : la France ne serait pas si mal lotie.  Comme l’affirment Les Echos, « chausser des lunettes européennes permet de relativiser des impressions nationales ». Au niveau de l’espace d’abord : Avec 2,3 habitants résidant dans des logements de 102 mètres carrés, la France se situerait pile dans la moyenne des 28 pays européens. A titre de comparaison, les Britanniques, de leur côté, se serreraient à 2,3 en moyenne dans 76 mètres carrés et les Polonais à 2,7 dans 85 mètres carrés.  L’étude montre cependant que les Français seraient 65 % à posséder un logement (58 % si l’on ramène ce chiffre au nombre de ménages et non au nombre d’occupants, comme le calcule Eurostat). Un chiffre parmi les plus bas de l’Union, puisque la moyenne s’établit à 70 %.  Autre observation : les dépenses de logement ne seraient pas si importantes pour les Français. En moyenne, 18,3% de leur revenu y serait consacré (pour 25,1% du côté des Britanniques). Pourtant, force est de constater que se loger à Belfort ou Paris ne revient pas exactement au même… Comme le souligne le quotidien, « Paris n’est pas la France », de même que Londres n’est pas le Royaume-Uni.  Les deux capitales apparaissent en effet comme des cas particuliers au sein de l’étude. Si le prix des logements dépasse en moyenne 3000 euros pour le mètre carré à Lyon, Strasbourg ou Bordeaux, vous devrez compter pas moins de 8400 euros pour Paris, avec des pics à plus de 12 000 dans les arrondissements les plus chics, comme le VIe.  L’étude observe enfin que si des disparités persistent au niveau européen entre les villes régionales et leur capitale, seules Paris et Londres affichent de tels écarts. Car si beaucoup craignaient quelques tensions au sein du marché britannique après le Brexit, la situation immobilière londonnienne n’a, semble-t-il, pas beaucoup évolué

 

Immobilier : « une suite » de 3 m2 à vendre 50 000 euros !

Immobilier : « une suite » de 3 m2 à vendre  50 000 euros !

 

Par vraiment une suite mais un placard,   un cagibi vendu à des tarifs prohibitifs à 50.000 euros ;  C’est plus grand que l’appartement de moins de 2 m2 qui a  été loué pendant 20 ans pour 500 euros. On vit évidemment une  époque formidable avec la possibilité de vendre les immeubles, les maisons par morceaux. Raisonnons deux minutes, est-il vraiment nécessaire d’occuper et surtout de payer un appartement de 100 voire 200 m2. Est- ce économiquement pertinent ?  Pourquoi ne pas concevoir des appartements (‘ des suites presque !) de 0.25m2. Jute de quoi se tenir debout. Et dormir de manière verticale.  En  réduisant la surface, on réduit le loyer. 0.25m2 pour 10 euros par exemple en moyenne bien sûr. A paris le prix atteindrait 40 euros et en Corrèze 50 centimes. En même temps on résout la crise du logement. Hollande avait promis 500 000 logements neufs par an, il y en a eu à peine 300 000 (non,  peu plus depuis que l’INSEE en fouillant dans ses statistiques en a rajouté une  poignée). D’après la fondation Abbé Pierre il y aurait 3.5 millions de mal logés en France. Mais si on coupe les logements en 4 ou en 10, la question est  immédiatement résolue. Situé dans le 3e arrondissement de Paris, ce palais dispose bien sûr de tous les raffinements propres à ce type de bien: une situation en dernier étage (le 5e, forcément sans ascenseur) et une dépendance non privative sous la forme d’un WC situé sur le palier. Diffusée par une agence Guy Hoquet, l’annonce cherche à présenter au mieux l’invendable évoquant un «lit en mezzanine», une fenêtre de toit «donnant sur cour» sans oublier» un WC sur le palier à proximité directe de la chambre». . La surface habitable en loi Carrez (avec plus de 1,8 mètre sous plafond) retenue est d’ailleurs lilliputienne: 1,38 m² (chaque centimètre carré compte) pour 3,88 m² au sol. Mais, comme d’habitude, le tarif n’oublie pas d’être géant: 48.000 euros, soit 34.780 euros le mètre carré. Le prix du luxe absolu dans la capitale…

 

 

Marché immobilier : ça baigne ?

Marché immobilier : ça baigne ?

 

Les  média reprennent aujourd’hui un communiqué de l’AFP largement inspiré par le lobby immobilier qui depuis quelques mois ne cesse de matraquer pour faire croire que le secteur est sorti de la mouise. Sans doute un message fortement inspiré par des spécialistes de la com. qui conseille aussi les politiques : dire n’importe quoi pour faire du bruit. Pour le lobby immobilier tout baigne, les ventes explosent, les banques prêtent à gogo et de chanter « c’est la période idéale pour acheter » Il est vrai que les ventes de l’ancien reprennent mais les pourcentages d’évolution sont à fortement relativiser compte tenu des baisses des années passées. Le lobby immobilier convient quand même timidement que les prix s’inscrivent dans une tendance baissière. Avec toutefois des contradictions certains déclarant au contraire que les prix remontent ; là aussi pour faire croire qu’il faut se dépêcher d’acheter. Le lobby n’est pas à une contradiction près « c’est le moment d’acheter mais c’est aussi le moment de vendre ». Pas sûr que ce message un peu racoleur en tout cas très corpo soit vraiment de nature à relancer durablement le marché. Il serait sans doute plus utile de faire preuve de plus de pertinence concernant l’analyse du marché et de proposer des solutions pour permettre la resolvabilisation de nombre  d’acheteurs qui constituent le cœur du marché et qui aujourd’hui ne peuvent plus acheter. Le message du lobby routier immobilier diffusé par l’AFP

 

« Toujours dopé par des taux de crédit extrêmement bas, le marché immobilier ancien vit une « parenthèse enchantée », estiment trois réseaux d’agences au vu de transactions qui continuent à s’étoffer, de prix contenus et de délais de transactions raccourcis. Le réseau Guy Hoquet L’Immobilier (450 agences), filiale du groupe Nexity, a vu ses volumes de ventes bondir de 16,2% en France au troisième trimestre, comparé à la même période de l’an dernier, selon des chiffres publiés mardi. De son côté, le réseau Century 21 (850 agences, lui aussi filiale de Nexity) a annoncé mardi une progression de ses transactions de 9,8% sur la période, tandis que son concurrent Laforêt (700 agences) affiche une hausse de 14%. Les taux (de crédit) n’ont jamais été aussi bas. Les banques offrent même à leurs clients de renégocier leurs crédits pour les aligner aux prix actuels du marché de l’emprunt, tandis que les prix, si on les compare aux années précédentes, sont dans une tendance baissière », observe Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France sont tombés à 1,48% en moyenne en août.  »Nous vivons ce qu’on appelle une parenthèse enchantée », résume M. Abraham. « Ceux qui ont un projet d’achat réalisent que c’est la période idéale » pour le concrétiser, tandis que les vendeurs estiment qu’il est « temps de mettre leur bien en vente ». »Chacun cherche à profiter de ce contexte exceptionnel », renchérit Laforêt, jugeant la reprise du marché immobilier ancien « plus seulement annoncée, mais bien actée ». Dans ce contexte porteur, les réseaux d’agences immobilières observent des délais de ventes plus courts à l’échelle nationale: ils passent de 92 à 89 jours en moyenne chez Guy Hoquet, et 90 jours chez Century 21 (-5 jours). Dans la capitale, ces délais ont raccourci, à 65 jours (-2 jours) chez le premier, 67 jours (-5 jours) chez le deuxième. Malgré cette activité soutenue, « les prix restent sages », observe Guy Hoquet, avec une progression de 1,5% à 2.400 euros le m2 en France au 3e trimestre sur un an (+2,7% à Paris à 8.149 euros le m2, mais +0,3% en province). Century 21 parle de « hausse contenue de 2% », à 2.459 euros le m2 en France, tandis que Laforêt enregistre +1,3%, à 2.774 euros le m2 en moyenne.

Immobilier : « début de frénésie » !!!!, (Century 21)

Immobilier : « début de frénésie » !!!!, (Century 21)

 

Le poids des mots et le choc des photos pour le patron de Century 21 qui invité des Échos déclare que le secteur immobilier connaît un début de frénésie. Il ajoute que les prix vont s’envoler. Sans doute la situation à Paris s’améliore-t-elle un peu mais il est pour le moins excessif de prévoir un spectaculaire redressement de l’immobilier. Certes certains éléments sont favorables aux achats notamment le niveau des taux et les prix nettement plus bas que les années passées. Mais pour une véritable et durable reprise encore faudrait-il que les conditions soient réunies pour permettre aux acquéreurs potentiels notamment les plus jeunes de remplir les critères de solvabilité. Or c’est  le cœur de la problématique. Pour obtenir des prêts les acquéreurs doivent emprunter (à moins qu’il ne dispose d’une fortune personnelle). Ils doivent faire la preuve d’un revenu de près de 5000 € par mois pour un bien environ 250 000 €. Or cette cible est très étroite et c’est toute la question des modalités de financement qui est posée en même temps que le niveau des prix. Faute d’acquéreurs potentiels la tendance lourde en France n’est donc pas à une croissance des prix mais à la baisse. « Je pense que d’ici à la fin de l’année, Paris aura fait +5% sur les prix », déclare cependant Laurent Vimont, le président de Century 21. Il est « L’invité des Echos ». « Les taux bas portent le marché de façon spectaculaire », assure Laurent Vimont, le président de Century 21. « Nous avons, depuis 2015, vu le marché en forte hausse. Nous pensons qu’il a fait +10%, et de notre côté (Century 21, NDLR), nous avons fait +15% », se réjouit-il. Rien qu’au premier semestre, la croissance des promesses de vente a été de 15% au sein du réseau d’agences immobilières. Plus spécifiquement, « il y a un début de marché frénétique à Paris avec un retour à la hausse des prix. Je pense que d’ici à la fin de l’année, Paris aura fait +5% sur les prix et qu’il y aura une pénurie de logements », anticipe Laurent Vimont qui se garde pour autant de parler d’une bulle.

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

Immobilier accès à la propriété : des inégalités

 

Une récente étude démontrée que les jeunes considéraient qu’ils vivaient moins bien que leurs parents. Un sentiment contestable au regard des chiffres car en moyenne sur longue période les revenus n’ont cessé d’augmenter même s’il faut prendre en compte la question dramatique du chômage. Par contre certaines inégalités ont effectivement progressé notamment en ce qui concerne l’accès à la propriété pour les ménages les ménages modestes. En cause pas tellement l’évolution des revenus qui ont augmenté en moyenne sur longue période mais surtout la flambée des prix, flambée des prix qui a pratiquement fait doubler le prix des logements. Du coup nombre de foyers modestes ne présentent  pas les critères de solvabilité nécessaires pour emprunter. La bulle immobilière est donc surtout subie par les ménages les moins favorisés. Les inégalités s’accroissent donc depuis quarante ans dans l’accès à la propriété, constate une étude, soulignant que la part de propriétaires a été divisée par deux de 1988 à 2013 parmi les 25 à 44 ans les plus modestes.  »Alors que l’accès à la propriété des plus modestes s’est détérioré depuis la fin des années 1980, il s’améliore depuis quarante ans pour les plus aisés », observe la Direction de la recherche, des études, évaluations et statistiques (Drees) dans une note mise en ligne vendredi dernier. En 1973, parmi les « jeunes ménages » (25 à 44 ans) les plus modestes, environ un sur trois (34%) était propriétaire. Quarante ans plus tard, ils n’étaient plus que 16%. En parallèle, la part des propriétaires s’est accrue au sein des jeunes ménages les plus aisés: ils étaient 66%, soit les deux tiers en 2013, contre 43% en 1973. Et si l’on prend la période allant de 1988 à 2013, la part de propriétaires a été divisée par deux parmi les 25 à 44 ans les plus modestes. Ainsi, « la stabilité globale du taux moyen de jeunes propriétaires depuis les années 1990, autour de 45% de la classe d’âge, masque une tendance de long terme fortement inégalitaire », souligne la Drees.

(Avec AFP)

Reprise de I’immobilier : toujours l’intox

Reprise de I’immobilier : toujours l’intox

À l’occasion du Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), les lobbys pratiquent à niveau l’intox concernant la reprise de l’immobilier. D’après eux la crise est finie sauf qu’elle est contredite par les chiffres car sur les derniers mois si effectivement on a pu constater une certaine amélioration, le logement privé, lui, demeure en recul quant au prix contrairement à ce qui est affirmé,  ils ne repartent pas à la hausse bien au contraire. En cause évidemment le problème de solvabilité de nombre d’acquéreurs en particulier des primo accédant. Les niveaux de prix sont encore inaccessibles pour nombre de candidats à l’accession. Une raison simple, pour un bien d’une valeur de 220 000 € (valeur française moyenne) il faut des revenus de l’ordre de 5000 € mensuels à fin d’offrir des garanties à l’organisme prêteur. Pourtant Bernard Cadeau, Président du groupe ORPI, premier réseau d’agences immobilières en France déclare. « C’est le bon moment pour acheter, estime-t-il. Les taux d’intérêt sont historiquement bas et les vendeurs très raisonnables. L’écart entre le prix de mise en vente et le prix de vente à la signature est en moyenne inférieur à 4,5%. » Le sourire est revenu aussi chez Bouygues Immobilier. Son Directeur Général Délégué, Éric Mazoyer, constate une réaccélération du marché du neuf. Personne pourtant ne se pose la question de l’importance excessive du capital mort investi dans la pierre du fait en particulier du coup du foncier. Un capital mort qui saigne l’épargne des acquéreurs pendant une grande partie de la vie et qui ne l’oriente  pas vers des secteurs plus productifs. Une sorte de contresens économique qui découle directement de la mode de la concentration urbaine qui fait payer un bien 400 000 € soit quatre fois le prix payé en zone rurale. Un gâchis économique financier et environnemental.

 

Immobilier : des prix qui ont pratiquement doublé en 30 ans

Immobilier : des prix qui ont pratiquement doublé en 30 ans

 

D’un certain point de vue l’immobilier se caractérise par une crise spécifique qui s’inscrit dans la crise plus générale. Une crise générale qui fragilise le niveau des revenus des acquéreurs potentiels et leur solvabilité. Du coup l’accession à la propriété devient un objectif impossible à atteindre pour nombre de Français des générations les plus jeunes. Pas étonnant les prix ont pratiquement doublé en 30 ans. Pour redonner de la solvabilité aux acquéreurs surtout aux prix mots accédant pas d’autres solutions que de ramener les prix à un niveau compatible avec la capacité d’achat. Dans la situation actuelle l’équilibre offre demande est-elle il y a deux vendeurs en acheteur d’où l’évolution tendancielle à la baisse des prix. Alors rien n’a vraiment augmenté depuis 30 ans? Si, deux postes de budget ont littéralement explosé depuis le milieu des années 80. L’eau d’abord, dont les tarifs n’ont cessé de grimper. Il fallait 17 heures de travail pour payer une facture de 120 m3 en 1984, il en faut désormais 31 selon l’UFC Que Choisir, soit une hausse de 82%! Mais c’est évidemment l’immobilier qui décroche la palme de l’inflation. Pour un pavillon de 120 m², il fallait investir 5,3 années de salaire en 1984. En 2014, il faut y consacrer l’équivalent de 9,3 années de salaire. Et pour Paris, on est passé de 13,3 ans à… 23,5 ans pour un appartement moyen de 76 m²! Malgré l’allongement de la durée des crédits, les Français consacrent selon l’Insee 22,2% de leur budget au logement contre 14% au début des années 80.

 

Immobilier : la fin de la baisse des prix pour bientôt ?

Immobilier : la fin de la baisse des prix pour bientôt ?

On ne cesse de répéter que les lobbys de l’immobilier passent leur temps depuis deux ans à pronostiquer la sortie de crise pour le secteur et le redressement des prix. S’appuyant sur une augmentation des ventes, la fédération des agents immobiliers prévoit donc la fin de la baisse des prix. Les transactions ont effectivement augmenté en 2015 ; Début décembre, les notaires ont fait état de 753.000 transactions enregistrées à fin septembre, sur les 12 derniers mois, soit un volume en hausse de 4%. On pourrait atteindre un chiffre de 800 000 transactions pour l’année passée. Quant aux prix, ils se sont repliés de 1,9% au niveau national (-2% en province, -1,4% en Ile-de-France), selon les estimations de la Fnaim. «La fin de la baisse est pour bientôt», souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi: «Les conséquences de la politique menée par la Banque centrale américaine (FED) devraient nous impacter à partir du second semestre 2016. Là, les taux vont remonter tranquillement, et nous seront peut-être à 2,50 %en moyenne en fin d’année.» Première observation la fin de la baisse est loin d’être certaine car le déséquilibre offre demande demeure. En moyenne, il y a toujours un vendeur pour un acheteur. Seconde observation la récurrente question de l’insuffisance de solvabilité pour les primo accédants. Troisième observation, il n’est pas du tout certain que l’on s’oriente vers une remontée des taux par la banque centrale américaine ni en mars, ni au cours de 2016 compte  tenu du tassement général de l’activité mondiale. À juste titre,  la fédération des agents immobiliers note de grandes différences selon les segments de marché. Si effectivement les prix ont baissé en 2015 de quelques % par contre les baisses peuvent aller jusqu’à 20 30 40 même 50 % en zone rurale très isolée. Dernière remarque les incertitudes qui pèsent sur l’économie mondiale avec notamment l’inquiétant tassement en Chine aussi les risques géo politique.

Immobilier : encore la baisse des prix en 2016

Immobilier : encore la baisse des prix en 2016

 

Les lobbys ne cessent de pronostiquer une reprise depuis deux ans notamment un redressement des prix. Redressement qui ne s’est pas produit et sur lequel il ne faut guère compter en 2016 d’après les études du Crédit agricole. Dans l’ancien il faudra encore compter sur un recul des transactions et des prix pour l’année en cours ( avec d’énormes disparités concernant les prix dont la baisse se situe entre quelques % et 50 % (dans les zones rurales éloignées).  Les professionnels de l’immobilier prédisent dans l’ensemble une année 2016 favorable au marché immobilier. Ils sont même 67% à se dire optimistes, contre 35% il y a tout juste un an, selon un sondage réalisé par CSA pour le Crédit foncier. Les économistes du Crédit Agricole tablent eux aussi sur un marché immobilier «dynamique». «Les volumes de transactions devraient rester élevés, mais en léger repli d’environ 5% dans l’ancien», estiment-ils. Selon leurs prévisions, les transactions devraient en revanche, augmenter de 10% dans le neuf. La demande pour la pierre reste, il est vrai, importante en France. Elle est soutenue par «plusieurs facteurs structurels: le désir d’accession à la propriété, une démographie assez dynamique, la pierre valeur refuge, la préparation à la retraite». En parallèle, la nouvelle version du PTZ entrée en vigueur le 1er janvier pour deux ans (plafonds de ressources relevés, montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, différé de remboursement et durée du prêt allongée) devrait soutenir le marché, tout particulièrement dans le neuf. Cependant, les économistes de la banque verte se veulent prudents. Ils identifient des facteurs conjoncturels susceptibles de gripper la reprise du marché. «La croissance va demeurer assez faible à 1,2% et le taux de chômage à peu près stable à un niveau élevé», écrivent-ils. Ces derniers anticipent par ailleurs une légère remontée du taux de l’OAT à 10 ans, sur laquelle sont indexés les taux des crédits immobiliers.

( Crédit agricole, le Parisien)

Immobilier : hausse ou baisse des prix ?

Immobilier : hausse ou baisse des prix ?

 

En fonction des différentes sources et surtout des différents lobbys,  il est bien difficile de savoir quelle est la tendance des prix de l’immobilier. Selon les notaires et autres lobbyistes les prix s’inscriraient dans une tendance haussière et cela depuis des mois. La réalité c’est que les prix dans l’ancien ont encore diminué de 0, 6 % en 2015 et que rien n’indique que cette tendance va s’inverser en 2016. Une baisse moyenne qui ne rend d’ailleurs pas compte de la très grande disparité de l’évolution des prix selon les régions avec une baisse modérée autour des grandes métropoles (y compris à Paris) est un véritable écroulement des prix en zone rurale. Plusieurs facteurs explicatifs, d’abord la crise générale qui affecte les revenus et notamment hypothèque la solvabilité des primo-accédants (principal créneau précédemment et qui se réduit d’année en année). Deuxième facteur, l’attentisme généralisé des candidats à l’achat qui attende de nouvelles baisses avant de se décider. Cela d’autant plus qu’il y a en moyenne deux vendeurs pour un acheteur. Dernier élément et non des moindres la survalorisation des biens immobiliers au cours des 15 années passées où les prix ont doublé. La tendance ne s’est pas retournée en 2015. Selon le réseau d’agences immobilières Century 21, les prix de l’immobilier ancien en France ont continué à reculer même si la baisse a été minime: – 0,6%. D’ailleurs, alors que la pierre a perdu de la valeur de façon ininterrompue depuis 2012, les prix ne sont pas effondrés; ils ont seulement reculé de 5,1% sur la période. «Et cette baisse n’a pas effacé la hausse des prix intervenue dans les années 2000, affirme Laurent Vimont, président de Century 21. En 2015, le prix au m² en appartement est en moyenne en France de 3388 € contre 1569 € quinze ans avant. Eu égard à l’environnement économique mondial et français en particulier (nouveau décalage de croissance entre la France et la zone euro) il ne faut guère escompter une reprise des prix mais plutôt un nouveau tassement. Cela d’autant plus que les vendeurs prennent de plus en plus conscience du nécessaire ajustement entre l’offre et la demande. En moyenne ils ont consenti des baisses de 5 % par rapport au prix initiaux. Mais là aussi une baisse moyenne qui ne rend pas compte de des écarts autour de cette moyenne puisque dans certains cas la baisse peut atteindre 10 à 20 %.

Immobilier : chute des mises en chantier

Immobilier : chute  des mises en chantier 

Finalement la situation sera assez stable concernant les mises en chantier aussi bien en 2015 qu’en 2016.Les logements commencés ont chuté de 4,1% sur la période septembre-novembre après une hausse de 4,0% les trois mois précédents, selon ces données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables.  Les mises en chantier ont été pénalisées par un recul de 6,1% des logements collectifs, les logements individuels diminuant de 0,8%.  Les permis de construire ont progressé pour leur part de 2,7% sur septembre-novembre, après un bond de 8,2% sur la période des trois mois précédents.  En données brutes, 351.200 logements ont été commencés sur les 12 mois à fin novembre, un total stable par rapport aux douze mois précédents, contre 354.700, un chiffre révisé à la hausse de +4.100, sur les douze mois à fin octobre.  Les permis de construire ont augmenté dans le même temps de 0,3% sur douze mois, à 379.600, un plus haut depuis septembre 2014, contre 371.900, un chiffre là aussi révisé à la hausse de +5.000, fin octobre. Le ministère fait en outre état de taux d’annulation de permis de construire toujours supérieurs à leur moyenne de longue période, tant pour les logements individuels (15,8%) que les logements collectifs (19,2%). Le délai moyen de mise en chantier est de 4,9 mois pour les logements individuels et 8,2 mois pour les logements collectifs, des chiffres quasiment inchangés par rapport à octobre.

Immobilier : mises en chantier en baisse

Immobilier : mises en chantier en baisse

Les mises en chantier de logements neufs ont affiché en France une baisse de 1,0% sur un an à 93.900, de septembre à novembre, a annoncé mardi le ministère du Logement. De leur côté les permis de construire accordés pour des logements neufs ont progressé sur la même période de 8,7% par rapport à un an plus tôt, à 100.800, ajoute le ministère dans un communiqué. Les mises en chantier subissent donc un léger repli en cette fin d’année après avoir progressivement remonté la pente lors des mois précédents

Immobilier ancien: quelle hausse des prix ?

Immobilier ancien: quelle hausse des prix ?

 

 

 

 

Chaque mois ou presque, les lobbies ne cessent de proclamer la remontée des prix, une sorte de méthode Coué peut-être pour influencer des prix qui pourtant sont toujours en baisse sur un an. La vérité c’est que cette  baisse constatée par les notaires, de 0,5 % au troisième trimestre, n’a pas beaucoup de signification compte tenu de sa faible ampleur. En outre il s’agit d’une moyenne qui cache une drande dispersion des prix selon les zones. Tout au plus peut-on constater une hausse des transactions mais là aussi surtout dans les zones où l’offre est insuffisante. Les prix des logements anciens en France ont progressé de 0,5% au troisième trimestre par rapport aux trois mois précédents. Ils s’affichent en repli de 1,5% sur un an, selon l’indice Notaires-Insee publié jeudi 26 novembre. De juillet à septembre, les prix des appartements ont reculé de 1,7% sur un an tandis que ceux des maisons cédaient 1,4%, selon ces données provisoires. En Île-de France, les prix se sont redressés au troisième trimestre, progressant de 0,8% comparé au deuxième trimestre. Sur un an, leur baisse s’atténue (-1,2%, contre -2,5% le trimestre antérieur). Les prix des maisons ont cédé 1,1% sur un an, ceux des appartements 1,3%.  En province, les prix de l’ancien remontent légèrement au troisième trimestre (+0,3%) comparé au deuxième. Sur un an, comme en région parisienne, la baisse des prix des logements anciens s’atténue en province (-1,7%, contre -2,8% au 2e trimestre sur un an). Celle-ci est plus accentuée pour les appartements (-2,1%) que pour les maisons (-1,4%).  Quant au volume annuel de transactions, sa reprise se confirme au troisième trimestre. En septembre, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 753.000, contre 713.000 en juin. Ce volume des transactions cumulées est même plus élevé que celui réalisé un an auparavant, à savoir 723.000, ce qui représente une hausse de 4,2%.

 

 

Immobilier : Encore des mesurettes !

Immobilier : Encore des mesurettes !

 

En gros essentiellement des mesurettes,  la prise en compte du numérique et la modification des conditions de rémunération de la profession immobilière. De toute façon une situation qui ne changera pas grand-chose car il y a longtemps que les agents immobiliers ont intégré un rabotage de leur rémunération pour faciliter les transactions. Il aurait fait fallu parler de la question de la maîtrise du foncier,  de l’offre, de la fiscalité des moyens pour resolvabiliser les primo accédant, de l’aménagement du territoire etc. etc. autant de sujets qui ne sont pas à l’ordre du jour. La ministre du Logement Sylvia Pinel a annoncé au congrès de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) en ce début de semaine qu’elle lancerait plusieurs réflexions avec la profession immobilière. Celles-ci viseraient à modifier la Hoguet de 1970, qui régit les métiers de la transaction immobilière et de la gestion locative, notamment afin de mieux tenir compte de l’évolution du numérique et de l’arrivée de nouveaux acteurs. Le président de la Fnaim Jean-François Buet croit par ailleurs savoir que les honoraires de transactions immobilières perçus par les agents immobiliers seront discutés. Le gouvernement compterait en effet définir une meilleure distinction, voire un encadrement, des honoraires payés par les vendeurs et les acheteurs de biens qui passent par des professionnels de l’immobilier. Une telle mesure succéderait en fait à l’encadrement des tarifs des notaires intégré dans la loi Macron, afin donc d’assurer une équité de traitements entre les professions. Ces réflexions se mèneront sous l’égide Emmanuel Macron et Sylvia Pinel, et les consultations avec la profession immobilière commenceront en 2016, sait d’ores et déjà Jean-François Buet. Sous le quinquennat de François Hollande, l’exécutif se sera donc occupé d’immobilier comme aucun autre auparavant mais sans beaucoup de succès. . Il y a d’abord eu la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par Cécile Duflot qui a modifié trois législations : la loi Hoguet de 1970, la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs entre propriétaires et locataires, et la loi de 1956 qui pose un cadre à la copropriété. Beaucoup de décrets de cette loi ne sont, du reste, pas encore publiés. Ensuite, le parlement a adopté la loi Hamon sur la consommation qui concerne notamment les contrats de vente d’immeubles et de location. Enfin, la loi Macron a tenté de simplifier certains dispositifs jugés inappropriés de la loi Alur. En intégrant les problématiques induites par l’arrivée de nouveaux acteurs du numérique, ces réflexions concernant l’immobilier devrait tout de même avoir son utilité.

Immobilier-hausse des prix : l’intox des notaires

Immobilier-hausse des prix : l’intox des notaires

 

Régulièrement les lobbys de l’immobilier pronostiquent  une remontée des prix dans l’ancien. Une petite manipulation qui dure depuis plusieurs années. L’objectif consiste à faire peur aux acheteurs potentiels afin qu’il se décide rapidement avant la hausse des prix envisagés. Les notaires sont souvent à la manœuvre dans la mesure où les transactions immobilières constituent souvent leur principale source de revenus puisque nombre d’entre eux cumule les fonctions de d’agent immobilier et de notaires. Annoncer une reprise des prix en 2015 voire en 2016 relève de la manipulation lobbyiste ;  malheureusement on ne constate dans la plupart des villes aucune augmentation des prix bien au contraire. En cause la crise bien entendu qui se traduit par un quasi blocage des revenus, aussi un manque de confiance e fin surtout l’attentisme des acquéreurs qui pensent contrairement aux notaires et à juste titre que les prix vont encore baisser cela d’autant plus qu’en moyenne il y a deux vendeurs pour un acheteur. Autre problème fondamental la question de la solvabilité des jeunes qui ne peuvent présenter de garantie financière suffisante pour emprunter. Le prix moyen d’un bien immobilier se situant autour de 200 000 € (avec des écarts très importants autour de cette moyenne) peu de jeunes sont en capacité de disposer des revenus et où de l’épargne nécessaire pour acheter des biens de ce prix. Alors avant la crise les jeunes constitués la clientèle majeure de l’immobilier. Cependant, les notaires de France prévoient que de janvier 2015 à janvier 2016, les prix augmentent de 0,2 % pour les appartements, et de 1,1 % pour les maisons. ces baisses de prix auraient pourtant dû se poursuivre en 2015, tant la hausse des prix durant les années 2000 fut déconnectée des revenus des ménages. Nombre  économistes estimaient qu’à ce rythme de baisse, il faudrait encore attendre quelques années, jusqu’à 2017 ou 2018, pour que la capacité d’achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu’en 1998, date du début de la folle croissance des prix de l’immobilier en France. Ce sont les ménages âgés d’entre 30 et 60 ans qui semblent tirer les transactions immobilières à la hausse. Ils constituent, du reste, la classe d’âge la plus aisée en France. Beaucoup d’entre eux avaient reporté leur projet d’achat et considèrent désormais que la conjoncture est à nouveau porteuse. A l’inverse, à en croire les notaires, la part des acquéreurs qui ont moins 30 ans reste stable c’est-à-dire un très bas niveau.

Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Alain Dinin est l’un des grands spécialistes français du secteur immobilier. (Interview le Figaro)

Pour quelles raisons les prix des logements ne baissent-ils pas?

Alain Dinin - Les prix de construction sont très élevés. Cela est dû à la fois aux taxes, à un excès de normes et au coût du terrain. Prenons l’exemple d’un bien coûtant 120.000 euros. La TVA représente 20 % du prix contre 0 % en Allemagne et 4 % en Italie. Il faut ensuite ajouter 7 % de taxes locales, qui permettront de construire les infrastructures et les écoles ou la crèche obligatoires dans les villes où l’on fabrique des logements supplémentaires.

Par ailleurs, le terrain pèse dans les zones urbaines entre 30 % et 35 % du coût du logement et la marge du promoteur est d’environ 10 %. Pour compléter, bien sûr, restent les coûts de construction et les normes. Au cours des dix dernières années, on a fabriqué 5000 nouvelles normes qui ont un impact considérable sur le prix. Mais c’est aussi le changement permanent des lois qui freine le processus de construction. L’offre est donc faible et les prix ne peuvent pas baisser. Ceux-ci ne sont pas compatibles avec le revenu de nombreux ménages.

Que faudrait-il faire pour rendre la pierre plus abordable?

Alain Dinin - Faire baisser le coût du logement est la question-clé aujourd’hui. La demande est forte car nous avons une croissance démographique continue. Mais depuis trente ans, les mesures mises en place par les différents gouvernements soutiennent essentiellement la demande. On aide les particuliers à devenir propriétaires. Ce qui coûte cher au budget de l’État. Il faudrait donc soutenir l’offre en supprimant ou en réduisant, par exemple, le taux de TVA. Il pourrait passer à 5,5 % ou 10 %, pour les logements neufs destinés aux primo-accédants.

Immobilier neuf : la France deuxième pays le plus cher d’Europe

Immobilier neuf : la France  deuxième pays le plus cher d’Europe

Une étude de Deloitte permet de comparer les prix dans de nombreux pays européens: c’est au Royaume-Uni que l’on trouve les prix les plus chers, suivi de la France, et de la Suède.  . Ainsi, en 2014, il fallait ainsi compter 14.089 €/m² en moyenne dans le centre de Londres, contre 10.266 euros/m² à Paris. De l’autre côté du tableau, c’est à Porto, au Portugal, que l’on trouve les tarifs les moins chers du marché : 860 euros par m² ! Mais les plus fortes évolutions de prix dans l’immobilier résidentiel neuf sont enregistrées en Irlande (+31,7 % en 2014 par rapport à 2013), et au Royaume-Uni (+21,6 %), selon Deloitte. Dans quel pays peut-on accéder à la propriété le plus aisément sur le Vieux continent ? En Belgique, selon Deloitte, où il faut compter 3,2 années de salaire brut pour acquérir un logement de… 70 m². Pour la même surface, il faudra entre 6 et 8 ans en Italie, en Pologne et en France pour y parvenir.

Immobilier en Europe : 40% des revenus en logement

Immobilier en Europe : 40% des  revenus en logement

Une étude menée par le réseau Re/Max Europe auprès de 8.000 Européens montre qu’en moyenne, 40% des revenus sont consacrés à l’habitation. Un budget qui correspond peu ou prou (39%) à la limite que les Européens disent ne pas vouloir dépasser. Mais ce « seuil de tolérance » varie d’un Etat à l’autre : les Français et les Suisses placent la barre plus bas, à 30% des revenus, tandis que les Espagnols et les Grecs ne veulent pas dépenser plus de 50% en moyenne, selon Re/Max. Enfin, un européen sur cinq parvient à limiter ces coûts à 20%, tandis qu’à l’inverse, 9% des personnes interrogées affirment qu’elles dépensent entre 70 et 90%.

L’immobilier : placement compétitif ?

L’immobilier : placement compétitif ?

C’est l’économiste Philippe Waechter (Natixis asset management) qu’il affirme, l’immobilier serait compétitif par rapport à d’autres modes de placement. C’est sans doute un constat à la fois vrai et faux. Certes l’immobilier a enregistré depuis la crise une certaine tendance à la baisse des prix  mais la rentabilité du capital a subi moins de perturbations que les autres placements plus risqués. Cela tient pour l’essentiel à des prix très élevés en France. Des prix tellement élevés que nombre de candidats potentiels ne peuvent remplir les critères de solvabilité nécessaires pour emprunter et donc acheter. Cela concerne en particulier les primo accédant qui précédemment représentaient  70 % des parts de marché et qui ne comptent plus que pour environ 30 %. En fait en France les prix paraissent se maintenir en dépit de la baisse déjà évoquée mais ce sont souvent des prix virtuels car le marché est relativement bloqué. On constate en effet trois vendeurs pour un acheteur. À la différence des États-Unis où après la crise immobilière les prix se sont écroulés mais ont permis de resolvabiliser  des acheteurs, en même temps de relancer le secteur. Conclusion l’investissement dans l’immobilier en l’état actuel des prix n’est certainement pas à long terme un placement à recommander

Immobilier : PTZ, un moyen d’alléger la cahrge du prêt

Immobilier : PTZ, un moyen d’alléger  la cahrge du  prêt

 

 

Le prêt à taux zéro présente évidemment l’avantage d’alléger la charge que constituent  les intérêts (pour la partie couverte par le PTZ), en outre il rendra possible de diminuer les remboursements mensuels avec l’allongement de la durée des prêts. Sans doute le seul moyen pour permettre de resolvabiliser les primo-accédants. Par ailleurs on a relevé le plafond de revenus pour rendre le PTZ accessible à un plus grand nombre et le PTZ pourra couvrir jusqu’à 40 % du montant du prêt.  Il s’agit, selon la ministre du Logement Sylvia Pinel, de créer « au moins 50.000 emplois » et de « redonner confiance » aux jeunes, aux ménages modestes et aux classes moyennes qui ont « perdu espoir de devenir propriétaire ». Cette prévision de 50 000 emplois est sans doute très approximative et elle relève sans doute davantage de la méthode du doigt mouillé que d’une approche économique crédible. Pour autant cette réforme du PTZ va dans le bon sens même si elle est encore trop limitée. « C’est pour (…) leur permettre d’y accéder que nous avons décidé de prendre ces mesures qui auront un impact rapide sur la construction et la rénovation dans l’ancien », a  déclaré la ministre lors d’une conférence de presse. Le plan du gouvernement permettra de financer via le PTZ 40% de l’acquisition d’un logement neuf, où qu’il se trouve, contre 18% à 26% actuellement selon les zones. Il prévoit également de relever le plafond de revenus pour les bénéficiaires — actuellement, un couple avec deux enfants qui souhaite acheter à Paris doit avoir des revenus annuels de 72.000 euros maximum pour y prétendre.  Le gouvernement entend par ailleurs donner aux emprunteurs la possibilité de différer le début de leur remboursement de cinq à 15 ans selon leurs revenus et d’allonger les prêts sur 20 ans pour réduire les mensualités.

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