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Immobilier : crédits coupés pour les plus jeunes

Immobilier : crédits coupés pour les plus jeunes

Dans leur bilan sur le marché immobilier en 2011, les notaires confirment que le nombre d’acquéreurs de moins de 30 ans ne cesse de baisser alors que celui des plus de 60 ans augmente fortement.  Le plus exhaustif, mais aussi le plus tardif: c’est la force et la faiblesse du bilan annuel du marché immobilier dressé par les notaires. Dévoilé ce jeudi matin, il conforte les contours du marché 2011, tel qu’il a été décrit par la plupart des professionnels. Première confirmation: le record du nombre de transactions (837.000 en 2006) a été battu avec 858.200 transactions en France (710.000 en province et 148.200 en Ile-de-France). Des chiffres exceptionnels dopés par le PTZ +, les taux bas et l’effet plus-values de ceux voulant vendre avant la modification de la fiscalité. Concernant les prix, celui des appartements anciens a progressé en moyenne de 6,5% sur un an à travers le pays avec des pointes à 9% dans des villes telles que Lyon ou Bordeaux. Les notaires relèvent cependant que les tarifs ont amorcé une légère décrue depuis le quatrième trimestre. Quant aux maisons anciennes, la hausse a été de 2,1% en France avec un bond plus marqué en Ile-de-France (+5,7%) qu’en province (+1,3%). Là aussi, les prix sont orientés à la baisse depuis octobre 2011 (-1,3% sur le trimestre). Ce bilan permet aussi de tordre le cou à une idée toute faite: les achats par des étrangers n’expliquent en rien la hausse des tarifs. La proportion des transactions réalisées par des étrangers n’est que de 5,3% en 2011 et ce chiffre «est stable depuis plusieurs années», révèlent les notaires. En revanche, les statistiques notariales confirment bien que les plus jeunes sont de plus en plus exclus de l’accession à la propriété. Ainsi, pour les logements anciens, la part des acquéreurs de moins de 30 ans est passée de 18,3% en 2010 à 16,6% en 2011. Ce chiffre ne cesse de baisser depuis 2008. Seuls le Nord et l’Est de la France semblent encore accessibles à ces tranches d’âge. Par contre, les transactions réalisées par les plus de 60 ans ne cessent, elles, de progresser. Plus attirés que jamais par la valeur refuge de l’immobilier, les acheteurs seniors sont passés de 12,5% en 2010 à 14,5% l’an dernier. Concernant le jeu des pronostics pour 2012, les notaires se montrent plus prudents que jamais. L’année devrait enregistrer, avec un total compris entre 700.000 et 740.000 transactions, une chute de 15% à 20%, a prédit Me Pierre Bazaille, président du marché immobilier des notaires. S’ils annoncent sans grand risque d’erreur que le volume des ventes devrait reculer en 2012 dans l’ancien comme dans le neuf, ils n’évoquent pas de fourchette d’évolution des prix. Ils se contentent de rappeler que la tendance attendue «serait au mieux une stabilité sur les bonnes adresses de Paris et les villes les plus dynamiques». Ailleurs, la baisse devrait être au rendez-vous et se prolonger en 2013 «mais d’une manière moins tranchée que celle constatée lors du trou immobilier de 2008-2009».

Logements anciens: record en 2011, chute brutale en 2012 des ventes et des prix

Logements anciens: record en 2011, chute brutale en 2012 des ventes et des prix

Le nombre de transactions de logements anciens en France a battu, avec un total de 858.200, un record absolu en 2011 avec une hausse de 9% par rapport à 2010, mais devrait enregistrer une chute comprise entre 15% et 20% en 2012, ont annoncé jeudi les notaires de France lors d’une conférence de presse.  Le précédent record, sur les 12 derniers mois étudiés, était de 837.000 à la mi-2006. La province a enregistré 710.000 transactions, un record, et 148.200 en Ile-de-France. Un chiffre en baisse de 8% pour la région capitale, loin des 167.400 de 2005, année record.  La principale raison de ce record, alors que paradoxalement les prix continuaient de s’envoler, a résidé dans la volonté de nombreux propriétaires de vendre: ils prévoient l’alourdissement de la fiscalité des plus-values immobilières, intervenue début février, sur les résidences secondaires et les logements mis en location.  Mais l’année 2012 devrait enregistrer, avec un total compris entre 700.000 et 740.000 transactions dans l’ancien, une chute de 15% à 20%, a prédit Me Pierre Bazaille, président du marché immobilier des notaires.  D’autant que le crédit immobilier, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, vit un début d’année apocalyptique avec des montants en chute libre, comme l’ont confirmé mardi les chiffres publiés par Crédit Logement et la Banque de France.  Selon la Banque de France, le montant des crédits à l’habitat accordés en février a été le plus faible depuis 32 mois, affichant une baisse de 41% par rapport à janvier et de 49% par rapport à février 2011.   »Il y a moins d’acquéreurs sauf dans les villes dynamiques. Ailleurs on est vraiment à la peine », souligne Me Bazaille. « A Paris, c’est pas la grande folie. Les vendeurs sont dans une phase d’attentisme », confirme Me Thierry Delesalle.  Aussi les prix ne baissent pas tellement. Pour la fin du premier semestre 2012, les notaires tablent seulement sur une baisse de 3% en province et de 5% à Paris où les prix ont flambé de 14,7% en 2011.  Sur l’ensemble de la France les prix des appartements anciens ont progressé de 6,5% en 2011 mais de près de 9% à Lyon et Bordeaux. Pour les maisons, la hausse est plus marquée en Ile-de-France (+5,7%) qu’en province (+1,3%).   »La difficulté concernant le logement est que la pénurie, que l’on constate tout particulièrement en Ile-de-France, est liée à un défaut de construction, que l’on n’a pas su résoudre depuis 20 ans. En fait, on construit deux fois moins qu’il ne le faudrait d’après les objectifs gouvernementaux », souligne Me Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris.  Aussi les notaires font deux propositions principales aux candidats à l’élection présidentielle, selon Me Frédéric Roussel, chargé des affaires immobilières au Conseil supérieur du notaire.  Tout d’abord une « baisse sensible » des droits de mutation, souvent appelés abusivement « frais de notaire » mais qui profitent essentiellement aux collectivités locales, pour les « primo-accédants », ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Ce qui serait compensé par une « augmentation légère » pour tous les autres propriétaires.  Et un « morataire de deux ans » sur les plus-values des terrains constructibles pour provoquer un « choc foncier » afin de mettre rapidement sur le marché de nombreux logements neufs.

 

Immobilier : oui, il faut s’attendre à une forte baisse des prix du marché

Immobilier : oui, il faut s’attendre à une baisse des prix du marché

Contrairement à ce qu’indique interview de Laurent Vimont, président de Century 21 France qui défend son job, les prix de l’immobilier dévissent. Comme ne n’est pas fini, cela nourrit l’attentisme des acheteurs et les transactions diminuent. Ajoutons à cela l’inquiétude sur l’évolution de la crise et surtout la situation de quasi credit Crunch en train de s’installer. Les banques ne prêtent plus qu’à des clients très solvables et nombre de promesse de vente sont annulées par refus de prêts bancaires. Recul du nombre de transactions partout en France, hésitation des particuliers avant les élections, prix encore élevés : la tendance s’inverse sur le marché de l’immobilier résidentiel. Comment les acquéreurs peuvent-ils profiter des opportunités de ce secteur ? Quelles précautions prendre avant d’acheter sa résidence principale ou de réaliser un investissement immobilier ? Lire le compte rendu des « Echos »:

GeekArlier: Bonjour, est -ce le moment d’acheter ? Surtout si une baisse intervient dans les prochains mois: dans ce cas, je risque de surpayer mon bien? Avez-vous le même raisonnement pour une résidence principale ou secondaire?

Laurent_Vimont: L’achat immobilier repose sur un projet de vie, les prix immobiliers actuels et les taux d’intérêt. Ces taux sont aujourd’hui relativement bas et risquent de remonter d’ici la fin de l’année. L’achat immobilier étant toujours un investissement à long terme, profitez des taux bas n’est pas un mauvais calcul si l’enveloppe de financement vous permet d’acquérir le bien qui correspond à vos attentes. Quant aux prix de l’immobilier, ils ont déjà commencé à baisser au second semestre 2011 ; le marché corrige ses excès, mais nous ne prévoyons pas de baisse substantielle en 2012. Le raisonnement vaut autant pour la résidence principale que pour la résidence secondaire. Par « baisse substantielle », entendez « supérieure à 5% »

claude: Les notaires Paris/IDF confirment le mouvement de baisse annoncé il y a un mois, y compris à Paris. Dans quels départements de province, voire dans quelles villes, les baisses de prix risquent d’être plus sévères? Pour quelles raisons?

Laurent_Vimont: Comme je l’ai dit précédemment, la plupart des régions de France ont entamé leur baisse en 2011 ; les reculs les plus marqués touchent les régions où les prix avaient augmenté le plus vite entre 2009 et 2010, les marchés ruraux ainsi que ceux dont l’économie est peu soutenue ont enregistré des corrections plus sévères.

Gros_cailloux: Est-il bien raisonnable de parler de « baisse » du marché immobilier alors que sur longue période (2000-2011) , les prix se sont envolés prenant plus de 100% en Ile-de-France, par exemple ? L’arbre du court terme ne doit pas cacher la forêt du long terme.

Laurent_Vimont: Vous avez raison : comme je l’ai expliqué précédemment, je parle de correction sur les prix, en excluant une forte baisse des prix en 2012. Le marché immobilier français est caractérisé par un déficit de logements disponibles (entre 500 000 et 800 000), une demande forte et solvable des ménages qui pèsent sur les prix.

Gros_cailloux: Quel rôle jouent les secondo-accédants sur le marché immobilier francilien ? Est-ce que l’on peut leur imputer, en grande partie, la hausse des prix ?

Laurent_Vimont: Effectivement, une partie de la hausse des prix vient des secundo-accédants qui utilisent les plus-values réalisées lors de la vente de leur précédent bien et la réinjectent dans leur deuxième achat. Le phénomène est encore plus marqué à Paris. Néanmoins, ce phénomène ralentit au premier trimestre 2012.

claude: Une étude d’Immonot.com de décembre 2011 , suggérait de vendre sans tarder. Citation : « Les conditions du marché évoluant rapidement, mieux vaut vendre dès à présent, quitte à faire quelques sacrifices. Car, en période de « vaches maigres », il est toujours plus difficile de trouver un acheteur qu’un vendeur. » Mr Michel Mouillart annonçait récemment : « Le marché a des chances de rester bloqué pendant un ou deux ans avec un niveau de transactions extrêmement bas et des prix hésitants. La sortie de crise sera molle, comme après le krach de 1990-1991, où le marché avait mis quatre ans à se remettre ». Est-ce le moment de vendre? pourquoi?

Laurent Vimont La vente d’un bien est rarement une affaire de spéculation ou de bons moments, puisqu’il faut en général racheter pour se loger. 60% du marché est alimenté par des ventes dites « forcées » (décès, divorce, mutation…). Pour le reste, c’est encore une histoire de projet. La question à se poser donc, est pourquoi je vends, comment vais-je utiliser les capitaux et comment vais-je me reloger ?

Prius: Justement, quel placement en valeur mobilière peut offrir un rendement comparable à ceux de la pierre ? Aucun. Dans ces conditions, ne pensez-vous pas qu’il n’existe aucune raison pour que ce marché baisse ?

Laurent_Vimont: En effet, la pierre est plus que jamais une valeur refuge par excellence, et nous parlons de correction sur les prix à court terme, pas de baisse généralisée à moyen terme.

Prius: Si baisse il y a, ne concerne-t-elle pas essentiellement, le marché des résidences secondaires ? Et si oui, cela ne fausse-t-il pas les statistiques ?

Laurent_Vimont: Le marché des résidences secondaires représente 7% des transactions en France et n’impacte qu’en proportion congrue nos statistiques.

domipann: Je souhaite investir dans une résidence secondaire dans secteur de Cavalaire -le Var-. Pensez-vous les prix ont déjà baissé ou faut-il encore attendre?

Laurent_Vimont: Ne connaissant pas tous les marchés immobiliers locaux, et soucieux de ne pas vous communiquer une information erronée, je vous invite à contacter les agences locales

papy boomer: Quel est votre avis sur l’évolution des prix sur la dizaine d’années passée, à savoir un ordre de grandeur en France de + 150% ? Je fais partie des chanceux qui a vu sur cette dizaine d’années voir son salaire doubler, par les revalorisations ou les changements d’entreprise, et quand bien même cela, mon salaire n’a pas pu suivre l’évolution des prix immobiliers. Je suis dans la CSP des cadres, et les maisons que je peux visiter dans ma ville appartiennent à des CSP (retraités) ouvriers ou employés : que pensez-vous de cette dégradation sociale par l’immobilier ? merci

Laurent_Vimont: Je constate surtout que ces personnes (ouvriers/employés) qui ont choisi d’acheter il y a dix ans, ont bénéficié de « l’ascenseur immobilier » pour se constituer un patrimoine. Ce constat est partagé par les acquéreurs que nous rencontrons aujourd’hui en agence, certains ne pouvant pas acheter leur résidence principale choisissent de devenir investisseurs : en 2011, les employés ouvriers représentaient 17% des investisseurs.

poi: Avec la réforme des plus-values immobilières, est-il encore intéressant de réaliser un investissement locatif dans l’ancien? Quels avantages et inconvénients de l’achat d’un logement occupé pour investir?

Laurent_Vimont: L’achat d’un logement dans l’ancien à titre d’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine en utilisant le crédit comme levier et en en faisant rembourser une partie par les loyers perçus. Concernant la plus-value, elle reste exonérée au bout de trente ans de détention, et l’impôt n’est acquitté qu’en cas de plus-value. Acheter un logement occupé permet de connaître précisément la qualité du locataire en place et la rentabilité de l’investissement

Axel : la réforme des plus-values s’applique-t-elle aux biens détenus dans une société civile ?

Laurent_Vimont: Oui. Quel que soit le mode de détention du bien, la réforme s’applique à tous de la même façon.

chris: Que pensez des statistiques de Jacques Friggit ?

Laurent_Vimont: Les statistiques concernant la déconnexion des prix de l’immobilier et des revenus des Français est intéressante mais incomplète puisqu’il manque plusieurs paramètres : 1/ les taux d’intérêt qui impactent l’enveloppe de financement des clients acquéreurs. 2/ la durée des crédits 3/ le montant de l’apport personnel. Depuis 30 ans, les conditions de financement ont évolué. Pour mémoire, à l’époque, il fallait 25% d’apport personnel et les crédits étaient limités à 15 ans. La baisse des montants d’apport demandés par les banques, l’allongement des durées des crédits ont augmenté le nombre d’acheteurs solvables et leur enveloppe de financement dans un marché où l’offre, elle, reste déficitaire.

Utilisateur3: Ma question ayant été en partie tronquée, je recite les passages occultés : «  Une étude d’Immonot.com datant de décembre 2011 publiait des prévisions très pessimistes sur l’évolution de l’activité… La situation s’est quelque peu dégradée depuis lors, et le message de vente avant achat se propage dans les medias. « … La sortie de crise sera molle, comme après le krach de 1990-1991, où le marché avait mis quatre ans à se remettre. » C’est en fait sept années (1990-1997) qui ont se sont écoulées avant que le marché ne se reprenne. » Faut-il s’attendre à un scénario similaire ?

Laurent_Vimont: Les conditions du marché en 2012 ne ressemblent en rien à celles de 1990, et d’ailleurs en 2008, certains avaient parler de crise immobilière et les corrections sur les prix ont été légères et éphémères. La seule inconnue concerne l’évolution des taux d’intérêt. Une hausse brutale des taux corrigerait le marché d’abord sur les volumes de vente et ensuite sur les prix.

aservane: A Paris, quels sont les arrondissements les plus intéressants pour un investissement sur le long terme ?

Laurent_Vimont: Il y a un choix à faire entre la rentabilité et la plus-value potentielle. Le marché parisien est caractérisé par une demande forte mais des prix d’achat élevés, ce qui dégrade la rentabilité. Les arrondissements les plus populaires sont sûrement ceux qui permettront, grâce à l’arrivée du Grand Paris, de réaliser des plus-values substantielles.

aservane: Avez-vous une astuce, un conseil pour maximiser ses chances d’acheter le bon bien au meilleur prix à Paris?

Laurent_Vimont: D’abord établir un plan de financement solide, être patient et s’imposer de faire un tour du marché, s’inscrire sur les sites d’annonces (ex : century21.fr …), aux alertes permettant d’avoir un accès immédiat aux nouveaux biens qui rentrent dans le portefeuille des agences.

chris: Pensez-vous que les divers PTZ et Scellier aient fait augmenté les prix de l immobillier en lle de France par des subventions ?

Laurent_Vimont: Ces dispositifs ont permis à des acheteurs de réaliser leur projet, à des investisseurs de proposer à la location des biens en BBC (bâtiment de basse consommation), sans que je ne puisse définir précisément l’impact sur la hausse des prix.

lulu: Encore locataires, nous souhaitons acheter notre résidence principale. Comment remplacer le prêt à taux zéro pour boucler notre plan de financement?

Laurent_Vimont: Première solution : allonger la durée de remboursement du prêt. 2/ il existe encore l’éco PTZ qui permet de financer la rénovation énergétique. 3/ pour bénéficier du PTZ +, vous pouvez également étudier l’acquisition d’un logement neuf elligible à ce prêt.

fab69: Pensez-vous que les dizaines de milliards d’euros de création monétaire faite par les banques à travers les crédits immobiliers n’est pas responsable de cette inflation des prix de l’immobilier depuis 10ans? Plus encore que les incitations fiscales qui ont encouragé la demande?

Laurent_Vimont: La hausse des prix de l’immobilier en France vient principalement du décalage entre l’offre et la demande qui pèse sur les prix. Il se construit dans les meilleures années 400 000 logements, alors qu’il en faudrait annuellement 600 000. Le marché de l’ancien est victime de ce déficit de logements chronique.

Fuvb : Ne trouvez-pas bizarre que BPCE (Nexity) et BNP (Klépierre) se désengagent de l’immobilier ?

Laurent_Vimont: Les normes dites « Bâle III » imposant aux banques de reconstituer leurs fonds propres les conduisent à des arbitrages de ce type.

miss: Le candidat Sarkozy promet une baisse des droits d’enregistrement. Quel impact sur les prix du marché de l’ancien peut avoir ce type de mesure?

Laurent_Vimont: C’est une très bonne nouvelle pour les candidats à l’acquisition. A titre personnel, je l’aurais réservée aux primo-accédants. Il est difficile de mesurer les conséquences sur les prix du marché.

chris: Que pensez-vous du fait que les primo accédants désertent l’achat immobilier en IDF et qu’en même temps, les investisseur vont aussi deserter l’achat sans le dispositif Scellier ? Ceci ne risque-t-il pas de faire chuter les vente encore plus violemment ?

Laurent_Vimont: Les investisseurs dans l’ancien n’ont jamais bénéficié du dispositif Scellier (contrairement au neuf). Nous constatons que ce type de clients reste très actif sur le marché. Concernant les primo-accédants en IDF, il faut distinguer les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne dont les prix ont beaucoup monté en 2011 (12%) et ont rendu l’acquisition difficile pour les primo-accédants, et les autres départements qui restent plus accessibles.

renee: La majoration des droits à construire s’appliquera-t-elle systématiquement dans toutes les communes? Ai un terrain constructible en première couronne parisienne et souhaite le vendre? Faut-il le céder rapidement ou attendre l’application de la loi?

Laurent_Vimont: Chaque commune, au travers d’une délibération en conseil municipal, peut s’opposer à la mise en oeuvre de ce dispositif. Concernant la vente de votre terrain, je vous invite à vous rapprocher des élus de votre commune pour connaître leur position sur ce dispositif

cuicui: Vous êtes à la tête d’un réseau de franchise? Quel est l’intérêt pour un professionnel de rejoindre un tel réseau qui coute cher en termes de services alors que les réseaux de mandataires indépendants semblent plus attractifs et permettent d’éviter des intermédiaires?

Laurent_Vimont: Qu’entendez-vous par « cher », la redevance est dégressive et assise sur le chiffre d’affaires réalisé, alors que les mandataires doivent payer chaque mois une somme forfaitaire pour pouvoir exercer. Je constate après 25 ans de présence sur le marché français, le taux de renouvellement de nos contrats est proche de 99%, là où dans les réseaux de mandataires 60% des commerciaux quittent l’activité au bout d’un an.

 

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