Archive pour le Tag 'Immobilie'

Immobilier : baisse des prix dans l’ancien

Immobilier : baisse dans l’ancien

 

Après avoir soutenu pendant des mois et des mois au cours de l’année passée que le marché de l’immobilier repartait, les lobbys du secteur reconnaissent enfin à la fois la baisse des transactions et des prix pour l’ancien. Une baisse dans l’ancien de l’ordre  de 3 % en moyenne selon les notaires. Cette baisse cache toutefois de très fortes disparités selon les régions et les zones. Elle est très faible dans les très grandes métropoles, sensibles dans les villes moyennes, très importantes dans les zones rurales à l’écart des zones très urbanisées la fourchette de prix peut varier de 0,5 % à Paris à 50 % en zone rurale où le marché est relativement bloqué faute d’acheteurs potentiels. En cause évidemment le manque de solvabilité de ces acheteurs potentiels notamment pour les primo accédant. La baisse est structurelle et nombreux d’experts considèrent que sur les 10 à 15 ans à venir elle atteindra de leur de 50 %. Les prix des logements anciens ont baissé de 0,6% au deuxième trimestre en France (en données CVS), après une baisse de 0,2% au premier trimestre, selon l’indice Notaires-Insee publié jeudi. Sur un an, ils reculent de 2,7%, soit la plus forte baisse depuis l’entrée dans la période actuelle de diminution des prix (mi-2012), souligne l’Insee. Ils avaient baissé de 2,4% sur un an au premier trimestre. Au deuxième trimestre, la baisse est plus prononcée pour les appartements (-0,8%, après -0,5% au premier trimestre) que pour les maisons (-0,4%, après une stagnation au premier trimestre). Sur un an, les prix des appartements ont reculé de 3,1% et ceux des maisons de 2,4%. En Ile-de-France, la baisse des prix des logements anciens s’est poursuivie à un rythme proche de celui observé depuis fin 2014 : -0,6% sur le trimestre et -2,6% sur un an. Les prix des appartements (-0,8% sur le trimestre et -3,0% sur un an) diminuent plus que ceux des maisons (-0,3% et -1,9%). A Paris, les prix des appartements ont baissé de 0,5% sur le trimestre et de 3,1% sur un an. Les prix en province ont baissé de 0,6% sur le trimestre après une stagnation au premier trimestre. Sur un an, ils ont baissé de 2,8%. Le volume annuel des transactions a de nouveau augmenté au deuxième trimestre avec 716.000 transactions réalisées au cours des douze derniers mois en juin, contre 694.000 en mars 2015. Sur un an, le volume des transactions est en baisse de 1,9%.

 

Immobilier: commenet évaluer le bon prix ?

Immobilier: commenet évaluer le bon prix ?

L’erreur la plus flagrante est la surestimation d’un bien immobilier  qui contribue actuellement au blocage du marché . Comment mieux évaluer cette valeur c’est ce qu’expliquent avec beaucoup de pertinence  Crédit Market et l’un de ses responsables Sébastien Hodencq ( France Info)

Attention, il n’est pas question d’appliquer un prix au mètre carré, contrairement à ce que l’on fait souvent. Si à Paris, dans le 17ème, vous appliquez le prix moyen à un appartement que vous vendez sur le Parc Monceau, vous ne le vendrez pas assez cher. Si au contraire, il se situe porte de Clichy, il sera largement surévalué. Pour évaluer le prix d’un bien immobilier, lorsque l’on est acheteur, on commence, sans le savoir, par appliquer l’une des trois méthodes utilisées par les experts immobiliers, la méthode dite par comparaison. Comme son nom l’indique, elle consiste à comparer le bien à vendre aux autres biens du quartier, à condition qu’ils soient similaires ou comparables. Comme il est rare que deux appartements ou deux maisons soient exactement similaires, on applique quelques correctifs, pour compenser par exemple les différences d’étage, d’état ou d’exposition. Mais attention, cette méthode, à elle seule ne suffit pas et peut-être complétée par d’autres méthodes.

Et quelles sont les autres méthodes ?

Une autre méthode, couramment employée, s’appelle la méthode par capitalisation. Au lieu d’évaluer le prix de vente, vous évaluez le prix auquel vous pourriez louer le bien. Cette méthode est pratique quand il y a peu de biens similaires qui se sont vendus. C’est souvent le cas des parkings, ou de murs commerciaux, par exemple. Une fois que l’on a évalué le loyer, on évalue le taux de rentabilité.

Et comment on évalue ce taux de rentabilité ?

Cela dépend du secteur et de la demande en stationnement. Si par exemple, on s’aperçoit que l’on peut louer un parking 150 euros par mois, et que le taux de rentabilité d’un parking est de l’ordre de 6 %, il suffit de diviser : 150 euros par mois, ça fait 1.800 euros par an, et si je divise 1.500 euros par 6%, j’arrive à un prix de vente de 30.000 euros. Quand on applique cette méthode à un appartement. Il faut simplement prendre conscience que plus il est cher, moins son taux de rentabilité est important : un studio, dans un quartier très populaire peut rapporter jusqu’à 10 %, alors que le même studio, dans un quartier très chic ne rapportera que 4%, voire un peu moins. Un quatre pièces rapporte rarement plus de 2%. Si vous rapprochez ce résultat du prix que vous avez trouvé, en appliquant la première méthode par comparaison, vous allez déterminer une fourchette qui, déjà, vous fixera les idées.

Et la troisième méthode ?

Celle-ci est plus compliquée à mettre en œuvre, on l’appelle la méthode par les composants. Les Domaines utilisent souvent cette méthode. Elle consiste à décomposer le bien et à évaluer chacun des composants. Pour une maison, par exemple, on évaluera le terrain, comme s’il s’agissait d’un terrain à bâtir, et ensuite le prix de la construction auquel on applique, bien sûr, un coefficient de vétusté puisque la construction a un certain âge. Cette méthode a le défaut de ne pas prendre en compte les éléments de marché. Si par exemple, j’ai fait construire il y a dix ans, dans une campagne de la Creuse, une maison très clinquante avec du marbre partout, un jacuzzi, une piscine, et que sais-je encore, je risque d’arriver à un prix dépassant le million d’euros. Or, dans cette région, je ne trouverais jamais d’acquéreur à ce prix pour ce type de bien, et je finirais par le vendre un quart de cette valeur !

Et les sites Internet qui évaluent votre bien en ligne ?

Ils peuvent être utiles pour fixer un ordre d’idée, mais jamais pour fixer un prix précis. Donc, il ne faut pas leur faire une confiance aveugle ! Disons que ces modèles fonctionnent à peu près correctement pour des biens standards situés dans les zones où il y a beaucoup de transactions.

Immobilier: acheter maintenant ? NON

Immobilier: acheter maintenant ? NON

Le lobby de l’immobilier (agences, notaires etc.) ne cessent de faire passer des messages pour faire peur aux acquéreurs potentiels. Par exemple sur la remontée des taux ou sur la fiscalité. Et d’autres arguments aussi spécieux. En fait il faut attendre car les prix sont encore nettement trop élevés ; normal, les prix avaient doublé en dix ans.  (En moyenne 220 000 euros pour un bien immobilier, ce qui nécessite un revenu de 4500 euros ! donc inaccessible à la plupart des jeunes ménages). En 2014, les prix seront sur une nette tendance baissière.  Exemple d’arguties développées dans BFM Business :

« Est-ce, oui ou non, le moment d’acheter? Les Français qui pensent à investir dans un bien immobilier reçoivent, en ce moment, une multitude d’informations, parfois contradictoires. Jeudi 7 novembre, la BCE a décidé de baisser son principal taux directeur à 0,25%, offrant ainsi une « bouffée d’air » aux banques, nous explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques de meilleurtaux.com. Suite à cette annonce, les professionnels de l’immobilier misaient sur une stabilité des taux jusqu’à la fin de l’année. Mais coup de tonnerre vendredi 8 novembre, l’agence de notation Standard & Poor’s a décidé de dégrader la note de la France. « Cela a contrebalancé l’annonce de la BCE », note Sandrine Allonier. Et si « cette décision de S&P n’est pas aussi importante que la BCE pour les banques », cela peut avoir des conséquences. »Lorsque la France s’était faite dégradée en janvier 2012, le contexte était moins tendu donc l’OAT 10 ans – qui permet aux banques de déterminer les taux fixes des crédits immobiliers – ne s’était pas envolé », explique Sandrine Allonier. Aujourd’hui, la situation est différente. « La France se rapproche des pays du Sud », l’OAT 10 ans pourrait donc augmenter. Néanmoins, si l’OAT 10 ans progresse, cela ne signifie pas que les banques vont répercuter cette hausse sur les taux de crédits immobiliers. « Aujourd’hui, les marges et le coût du risque sont plus maîtrisés ». De plus, les transactions immobilières étant toujours très faibles, « les banques n’ont pas intérêt à augmenter drastiquement les taux immobiliers. Elles veulent surtout limiter la casse ».Pour Sandrine Allonier, les particuliers qui veulent acheter peuvent tranquillement attendre la fin de l’année. Mais pas plus tard! Et ceux pour deux raisons. Tout d’abord, actuellement les prix sont stables, « mais beaucoup de biens sont à vendre depuis l’été. Cela est long, les vendeurs sont donc plus enclin à négocier les prix ». Ensuite, les droits de mutation vont augmenter l’année prochaine. Autant ne pas attendre qu’ils progressent. Par ailleurs, « nous n’avons aucune visibilité pour 2014″. La situation pourrait donc se détériorer.Pas d’affolement donc, mais il ne faut pas traîner non plus. La responsable des études économiques de meilleurtaux.com rappelle qu’ »il n’y a pas de marché immobilier entre le 15 et le 30 décembre. Tout est à l’arrêt (banque, notaire, …) ». Donc mieux vaut s’y intéresser avant. »

 

Immobilier: une garantie contre les loyers impayés

Immobilier: une garantie contre les loyers impayés

Une assurance contre les loyers impayés ; assurance  privée, publique, obligatoire, facultative ? En tout cas c’est un projet sérieux. Pour encourager les propriétaires à louer leurs biens vacants, le ministère du Logement prépare la création d’une « garantie universelle des revenus locatifs », un système d’assurance contre le risque de loyers impayés qui pourrait être obligatoire, selon le Journal du dimanche.  D’après le JDD, l’idée a déjà reçu le soutien de Matignon et de l’Elysée et une telle mesure pourrait être incluse dans la nouvelle loi sur le logement que la ministre du Logement, Cécile Duflot, doit présenter en juin.  Selon l’hebdomadaire, plusieurs pistes sont encore à l’étude mais le but serait qu’une telle garantie (déjà proposée par certains assureurs) couvre un maximum de bailleurs, et qu’elle soit payée par ces derniers, et non par les locataires.  Une première option consisterait à l’imposer à « tous les propriétaires » sous la forme d’une assurance obligatoire, mais cela pourrait poser des problèmes juridiques.  Une deuxième solution serait d’instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui correspond au taux global d’impayés), qui alimenterait un fonds national d’assurance.  Enfin la dernière option serait d’obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie, et d’inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une, en les frappant dans le cas contraire d’une taxe d’un montant dissuasif.

 

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