« Trop de HLM » (gouvernement)

Une circulaire ministérielle vise à encadrer la construction de logements sociaux dans les villes où la part de HLM dépasse 40%.

Paradoxalement d’après le gouvernement, il y a des villes qui construisent trop peu de HLM et celles qui en construisent trop. Les deux excès seront donc désormais régulés par une circulaire.

Une décision surprend un peu après les déclarations d’Emmanuelle Wargon qui récemment a déclaré la guerre à la maison individuelle la considérant comme une incohérence sociale, économique et environnementale. La circulaire prévoit notamment que les villes ne doivent pas construire plus de 40 % des logements en HLM et souhaite encourager la mixité sociale..

 

En Île-de-France, on compte 1,3 million de logements sociaux, soit plus d’un quart du parc national (4,7 millions de HLM). 90 communes franciliennes concentrent 66% de l’offre. Par ailleurs, en 2019, 736.000 demandes ont été enregistrées dans la région pour seulement 72.000 attributions. En France, le constat est le même. Certes, il y a plus de logements sociaux dans l’Hexagone et moins inégalement réparti, selon France Stratégie mais son étude fait également état d’une «concentration plus grande» des ménages les plus en difficulté à l’intérieur du parc HLM.

La  question de la mixité sociale (rôle des collectivités dans la définition des objectifs de mixité sociale et des attributions de logements sociaux) a bien été intégrée dans la loi 3Ds (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) qui sera examinée à l’Assemblée nationale en décembre prochain. Car derrière la circulaire de cet été, la préoccupation est aussi de lutter contre les dégradations des appartements, les incivilités ou encore le trafic générés par le risque de communautarisme.

Bref des orientations qui visent  des objectifs très différents et qui sans doute ne permettront d’en atteindre aucun. En fait on revient à la problématique du rapport Borloo mais de façon très partielle voire caricaturale. Sans articulation de la problématique du développement économique, de la formation, de la fiscalité, de la lutte contre l’insécurité, la drogue et de l’aménagement du territoire la mixité dans le logement demeurera théorique et la ghettoïsation va continuer.

Les délinquants privés de HLM à Nice ?

Les bénéficiaires de HLM coupable d’incivilités ou de délits pourraient bientôt être privés de HLM à Nice..

 

Sont visés, les incivilités, les dégradations qui ont coûté quelque 754.000 euros (300 fenêtres à réparer, 41 cages d’escalier et 167 portes d’immeubles ou interphones à rénover) au bailleur social en 2019 – mais aussi les vols, trafics de drogue et autres actes de délinquance. Dans ce but, le bailleur social s’est doté d’un nouveau règlement intérieur plus détaillé.

Ce dernier prévoit désormais que les agressions, contre le personnel du bailleur social mais aussi contre les policiers et gendarmes, pompiers ou les médecins, seront sanctionnées. Idem pour ce type d’incivilités: installer des antennes et/ou paraboles sur les façades et les balcons, entreposer des objets encombrants et/ou dangereux, d’utiliser un barbecue, d’obstruer ou supprimer les grilles d’entrée etc.

«Sur une cinquantaine de procédures que nous avons déjà lancées depuis près d’un an, nous avons obtenu gain de cause pour une trentaine et, pour les 10 autres, les locataires sont partis d’eux-mêmes lorsqu’ils ont su que nous lancions les procédures.

Directrice de cabinet de de Rugy : un HLM pendant 12 ans sans y habiter

Directrice de cabinet  de de Rugy : un HLM pendant 12 ans sans y habiter

La préfète, directrice de cab de de Rugy a bénéficié d’un logement HLM à Paris sans y habiter ! Une pratique encore courante à Paris pour certains hauts fonctionnaires et autres dirigeants politiques. Une situation qui serait justifiée par sa présence à Paris entre deux mutations en province. Il est clair que cet appartement n’est pas resté vide et qu’il a été utilisé par d’autres. En quelque sorte, ses appartements HLM ,donc à bas prix, sont utilisés par ces personnalités comme des résidences secondaires à Paris ! Ce que rapporte le site Mediapart

  «Entre 2006 et 2018, elle a continué à profiter de ce bien alors qu’elle travaillait hors de la capitale, privant ainsi d’une possibilité de logement l’un des quelque 200.000 demandeurs de logements sociaux à Paris, qui patientent de très nombreuses années avant d’obtenir un appartement»,

Nicole Klein, 67 ans, s’enfonce complètement dans ses contradictions en indiquant a à Mediapart qu’elle répondait à tous les critères d’admission à l’obtention d’une habitation à loyer modéré au moment des faits. «Je ne considère en aucun cas que mon logement aurait été un logement social vacant mais plutôt un havre toujours occupé, au milieu de douze mutations souvent très rapides et toujours au service de l’intérêt général. Les préfets ont une peur bleue de perdre leur emploi du jour au lendemain et de se retrouver sans rien», argumente-t-elle à Mediapart. Bref, pratiquement au chômage ? Pas tout à fait car il continue évidemment de toucher leur rémunération et autre avantages. Ainsi de leurs d’une centaine de préfets sont sans affectation et sans activité, ce qui ne les empêche pas d’être rémunéré. La haut fonctionnaire tente de se justifier en indiquant qu’elle a manqué tant pour régulariser cette affaire de logement vieux de 12 ans ! Décidément chez de Rugy.  a un peu tendance à confondre intérêt général et intérêt personnel

Si la haut fonctionnaire considère sa situation comme «légale», elle admet néanmoins qu’elle songe à changer de logement prochainement.

« Les loyers sont trop chers, même pour les HLM » (Louis Gallois)

‘Europe 1 rend compte d’uen interview de Louis Gallois, le président de la Fédération des Acteurs de la Solidarité qui dénonce des loyers toujours trop chers, même dans le secteur du logement social. Et qui met le doigt sans doute sur la bulle financière et sociale qui risque d’éclater.

« Pourquoi y a-t-il autant d’expulsions ? Parce que les loyers sont trop chers et que les habitants ne peuvent plus les payer, même pour les HLM », explique l’ancien PDG de la SNCF et d’Airbus. En 2017, 126.000 décisions d’expulsion ont été prononcées, dont plus de 120.000 pour impayés locatifs (+49% depuis 2001), selon le dernier bilan annuel de la Fondation Abbé Pierre (FAP). La même année, 15.547 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, dernière étape si aucune solution n’est trouvée. 

Pour le président de la FAS, le problème vient avant tout du parc locatif de logements sociaux. « Le gouvernement s’était engagé à construire 40.000 logements très sociaux en 2018. Or on est à 32.000. Et nous sommes inquiets parce que les lancements de programmes [de construction] ne sont pas très bons. Nous pensons donc que cette cible de 40.000 logements est difficile à atteindre et pourtant, c’est un minimum. Nous en demandons 60.000 pour faire face à cette crise d’hébergement. »

Cette crise du logement concerne en outre toute la France bien qu’elle soit encore plus marquée dans les « zones tendues comme Paris, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Nantes… ». 

Louis Gallois dénonce également un certain désengagement de l’État dans le secteur des logements sociaux. Et cela s’illustre en particulier dans la décision de 2017 de baisser le montant de l’Aide personnalisée au Logement (APL) de 5 euros.  »Nous sommes opposés à cette baisse qui s’est traduite par une baisse des loyers des HLM. Cela les a privé de 800 millions d’euros en 2018 et 900 millions en 2019. C’est autant d’argent en moins pour la rénovation des HLM et la construction de logements très sociaux. » S’agit-il d’un désintérêt de l’État pour la question du logement ?  »Le logement très social n’est peut-être pas au niveau de priorité où il devrait être », répond Louis Gallois.

Autre revendication de la FAS : une meilleure dotation du fonds d’indemnisation des bailleurs, qui a diminué de près de deux tiers depuis 2005, passant de 78 millions à 24 millions en 2018. Ces sommes servent à indemniser les bailleurs lorsque les locataires ne peuvent plus payer leur loyer. « L’une des solutions pour lutter contre les expulsions locatives, c’est que pendant que les personnes recherchent un logement moins coûteux, ils puissent rester dans leur logement actuel. L’idéal étant qu’il n’y ait pas d’expulsion sans relogement. »

HLM : Réforme et concentration

HLM : Réforme et concentration

 

Concetration de la gestion, vente dappartements aux locataires et évaluation régulière de leur  situation, les trois grands axes de la réforme. Pas sûr que le regroupement de organismes ne créent pas d’effet bureaucratique car nombre de petit offices de gestion surtout en milieu rural connaissent mieux les réalités que les grands organismes de grandes villes. En outre cela pourraiat encore favorisé la concentration urbaine. Bref, un mesure de plus pour la métropolisation et la désertification ailleurs. Le projet de loi Logement propose une restructuration du patrimoine social, notamment par des ventes aux locataires à hauteur de 40.000 unités par an sur fond de maintien de la construction, et une plus forte concentration du secteur comptant aujourd’hui quelque 700 bailleurs. En cours d’examen par le Conseil d’Etat, la présentation du texte en conseil des ministres est attendue le 4 avril. Pour les organismes HLM comptant entre 1.500 et 15.000 logements, un regroupement sera désormais obligatoire, une mesure qui va selon l’Union sociale pour l’habitat (USH) poser problème dans les départements dont le parc social est en deçà, comme la Meuse, la Creuse, l’Orne, la Lozère ou le Cantal. Pour les locataires du parc social, un réexamen de situation est désormais prévu tous les six ans par la commission d’attribution, afin d’optimiser l’utilisation des appartements. Selon l’USH, qui salue un projet qui “réaffirme l’attachement de ce gouvernement au modèle du logement social”, le texte introduit cependant une incertitude pour les bailleurs appelés à se regrouper, qui risque d’affecter la production.

La baisse des APL en HLM : anticonstitutionnelle ?

La baisse des APL en HLM : anticonstitutionnelle ?

 

Il se pourrait bien que la baisse des aides personnalisées au logement (APL) des locataires du parc social se révèle être anti constitutionnelle. En effet, certain expert s’interroge sur la légalité du dispositif qui met en cause l’égalité de traitement ; en outre ; le dispositif très compliqué mis en œuvre par le gouvernement repose sur le principe d’une baisse conjointe de l’APL et des loyers. Or pour les loyers rien n’est certain et tout cela pourrait se traduire par une augmentation pure et simple. Notons d’ailleurs que la principale institution à savoir Fédération des offices publics pour l’habitat (FOPH ) n’a pas signé l’accord avec le gouvernement. La disposition gouvernementale ressemble par ailleurs à une cathédrale administrative avec un système de compensation dans différents domaines particulièrement hypothétiques. Notons par ailleurs qu’il sera toujours possible pour les organismes de logement social de transférer la perte des loyers sur les charges. Le gouvernement a bien entendu une légitimité pour diminuer les aides au logement mais il n’a pas le pouvoir pour réellement peser sur la baisse des loyers. D’un montant de 60 euros par mois en moyenne, cette baisse sera doublée d’une réduction équivalente des loyers. Cette « réduction de loyer solidarité » vise à parvenir d’ici trois ans à une économie de 1,5 milliard d’euros, selon les voeux du gouvernement, qui promet que le pouvoir d’achat des locataires du parc social ne sera en aucun cas entamé. Mercredi, la question a divisé les représentants de l’habitat social lors de l’élaboration d’un protocole d’accord avec le gouvernement. Deux fédérations représentant près de la moitié du secteur, celle des entreprises sociales pour l’habitat (ESH), qui administre 39% du parc social, et celle des sociétés d’accession à la propriété, ont signé ce texte sur une « réforme ambitieuse du secteur ». Détentrice de 41% du parc social, la Fédération des offices publics pour l’habitat (FOPH) a pour sa part refusé de s’associer à l’accord, jugé « inacceptable » et a fixé à 350 millions d’euros la limite acceptable des économies.  »La baisse d’APL via la réduction de quittance prévue par le PLF sera de 800 millions d’euros en 2018, 800 millions d’euros en 2019 et 1,5 milliard en 2020″, précise le protocole d’accord. Le gouvernement tablait précédemment sur une baisse des APL de 1,2 milliard en 2019. En 2018, les 700 millions manquant pour arriver à une économie de 1,5 milliard d’euros ont vocation à être tirés d’un relèvement du taux de TVA appliquée aux opérations passées par les bailleurs sociaux, de 5,5% à 10%.

 

Organismes HLM  161 milliards de fonds propres

D’après, la cour des comptes, le  secteur HLM avait, en 2014, réalisé un chiffre d’affaires de 21,4 milliards d’euros, pour des bénéfices de 3,3 milliards d’euros, avec une capacité d’autofinancement globale de 9,7 milliards d’euros et des fonds propres de 161 milliards d’euros. Et dans un référé de septembre dernier, la Cour soulignait que les organismes avaient accumulé des « réserves » de 30 milliards d’euros (en fait la différence entre leurs fonds propres et leurs encours d’emprunt). Les bailleurs sociaux bénéficient d’importants avantages fiscaux: exonération d’impôts sur les sociétés (IS), de taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que d’une TVA à taux réduit. Avantages que la Cour des comptes chiffrait 3,7 milliards d’euros en 2015, dans son référé de septembre, et qu’elle critiquait fortement, évoquant des mesures « mal ciblées ». La Cour proposait ainsi de supprimer l’exonération d’IS, de remplacer celle de taxe foncière par une subvention plus ciblée. Et les Sages d’écrire, sur les offices HLM, que « le niveau actuel de leurs résultats et de leurs réserves leur permettrait désormais d’intégrer une diminution de 1milliard d’euros de leurs avantages fiscaux ».

20% des locataires HLM ont des difficultés à payer leur  loyer

Preuve que la pauvreté ne cesse de croitre en France : près de 800.000 ménages ont eu des retards de paiement sur un an selon les derniers chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. 19% à peu près : un taux élevé reconnaissent les auteurs de l’enquête. Mais ceux qui n’arrivent pas à payer leurs loyers sont rarement toujours les mêmes. Parce qu’il existe ce qu’on appelle des apurements à l’amiable ou encore des protocoles d’accord permettant à ceux dont le bail a été résilié par la justice de toucher encore les APL. Bref, il y a un gros travail de prévention de la part des bailleurs sociaux. Mais attention, il y a aussi une augmentation des contentieux : en un an, 150.000 fois, un huissier a toqué à la porte d’un locataire HLM pour lui donner l’ordre de payer son loyer.

Loyers HLM : 20% en difficulté pour payer

Loyers HLM : 20% en difficulté pour payer

 

 

Près 20% des locataires d’HLM ont des difficultés pour régler leurs loyers   selon les derniers chiffres de l’Union sociale pour l’habitat. Un taux élevé reconnaît les auteurs de l’enquête. En cause  évidemment la ségrégation sociale et la concentration de cas sociaux dans des HLM qui sinon resteraient  inoccupés dans les zones sensibles ; Mais ceux qui n’arrivent pas à payer leurs loyers sont rarement toujours les mêmes. Parce qu’il existe ce qu’on appelle des apurements à l’amiable ou encore des protocoles d’accord permettant à ceux dont le bail a été résilié par la justice de toucher encore les APL. Du coup ce sont beaucoup plus de 20% qui éprouvent des difficultés. Bref, il y a un gros travail de prévention à faire de la part des bailleurs sociaux. Mais attention, il y a aussi une augmentation des contentieux : en un an, 150.000 fois, un huissier a toqué à la porte d’un locataire HLM pour lui donner l’ordre de payer son loyer.

Plus de clientélisme pour l’attribution des HLM

 

Les préfets pourront priver de  leur quota d’attribution des HLM  lorsque les communes seront en retard dans la construction de logements sociaux.  . Aujourd’hui, les communes ont droit de choisir 20% des occupants des HLM. Demain, ça ne sera plus rien. Concrètement plus de clientélisme possible et donc moins de ségrégation. « C’est une reprise en main de la part des préfets, mais cette reprise en main est temporaire, car dès que la commune aura fait des efforts pour rattraper son retard, elle retrouvera la plénitude de ses moyens », explique Thierry Repentin, délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat.  Un petit nombre de communes sont très en retard sur leurs objectifs de logements sociaux. C’est le cas de Maisons-Laffitte dans les Yvelines. Son député-maire Les Républicains, Jacques Myard est ulcéré par cette mesure du projet de loi. « C’est quasiment un hold-up », estime-t-il.  Le gouvernement est persuadé que ce changement dans l’attribution des logements sociaux sera beaucoup plus dissuasif que des pénalités financières. Le projet de loi sera complété par un assouplissement des loyers HLM, pour accroître la mixité dans les

HLM : une nouvelle taxe pour les locataires

HLM : une nouvelle taxe pour les locataires

Une taxe pesant sur les locataires pourrait venir compenser en partie le désengagement de l’État du secteur HLM. En effet sur la tendance l’aide publique au HLM devrait représenter de leur de 50 milliards en 2017. Un poids que ne veut plus supporter l’État et qui recherche des nouvelles ressources. La mesure pourrait être annoncée lors du congrès des bailleurs HLM du mardi 22 septembre à Montpellier. L’ambiance risque d’être assez tendue car les bailleurs sociaux redoutent en fait cette nouvelle taxe sur les locataires HLM. Ils sont, en effet, convaincus que l’Etat cherche activement à se désengager des aides à la pierre qui servent à financer la construction de logements sociaux. Une enveloppe d’environ 300 millions d’euros par an qui serait donc remplacée par une nouvelle taxe. L’idée, explique-t-on, serait de remettre en place une ancienne taxe : la CRL, la contribution sur les revenus locatifs. Supprimée depuis maintenant une dizaine d’années. Concrètement il s’agirait d’une contribution d’environ 2 ou 2,5% sur une partie des loyers perçus par les bailleurs sociaux. Taxe qu’ils répercuteraient naturellement sur le montant du loyer.  Au final la CRL devrait permettre de dégager au moins une centaine de millions d’euros. Pas grand-chose, assure-t-on, si on les compare aux 6 ou 7 millions d’euros de trésorerie du monde HLM. Sauf qu’augmenter les loyers des logements sociaux reste difficile à afficher politiquement. Surtout pour un gouvernement socialiste. C’est d’ailleurs pour ça que jusque-là le gouvernement reste prudent et relativement flou. Il se contente de promouvoir la création d’un « fonds national des aides à la pierre » en promettant que le niveau actuel des aides sera maintenu. Maintenu oui, mais sans doute non plus grâce à l’argent de l’Etat.  Une source proche du gouvernement confirme que l’idée est bien à terme pour l’exécutif e se désengager de ces fameuses aides à la pierre. Seulement voilà, le symbole politique serait aussi désastreux: un désengagement de l’état dans le financement même de la construction du logement social.  Un dossier à ce point délicat que c’est sans doute pour cette raison que François Hollande est attendu jeudi pour la clôture du Congrès HLM. Il s’agira alors de la première visite d’un président à cet événement depuis celle de François Mitterrand en 1989.

 

Le faux débat des HLM vacants pour les refugiés, entre populisme et irresponsabilité

Le faux débat des HLM vacants pour les refugiés, entre populisme et irresponsabilité

 

Des HLM  pour les français ou les refugiés ? La question manichéenne qui réduit le choix entre populisme et irresponsabilité. Irresponsabilité d’abord  de  Marie-Arlette Carlotti qui proposait dans une tribune, « de mobiliser 70 000 logements sociaux vacants afin d’accueillir les personnes réfugiées» en provenance de Syrie et d’Irak notamment. D’abord ce concept de logements vacants est très approximatif. Il y a en France environ 5 millions de logements sociaux dont 4 millions d’HLM. Sur ce total de l’ordre de 70 000 seraient vacants depuis 3 mois. Il faut cependant tenir compte de ceux qui font l’objet d’une  mutation et de ceux qui sont en réfection. Du coup le chiffre est notoirement moins important. En  outre environ 1.5 millions de candidats attendent un logement HLM. Il était donc irresponsable d’afficher  ce chiffre de 70 000. Du coup Marie Arlette Carlotti rétropédale : «il n’est pas question de piquer des logements à des gens qui en ont besoin, il est hors de question de mettre en concurrence les réfugiés avec les plus pauvres, les mal-logés, les SDF», tranche Marie-Arlette Carlotti mercredi, dans un entretien avec l’AFP. «C’est une instrumentalisation de l’extrême droite qui est répugnante!», juge-t-elle. A  l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui chapeaute quelque 750 bailleurs sociaux, on ne cache pas son exaspération: «l’idée selon laquelle on attribuerait des logements à des réfugiés avant des demandeurs inscrits dans la liste des demandeurs est fausse: c’est un mensonge», déclare à l’AFP la secrétaire générale Marianne Louis. «Il n’y a pas de demande HLM par les réfugiés: ça n’existe pas. Un réfugié ne peut pas faire de demande HLM», martèle-t-elle. En revanche existe dans le parc HLM des logements disponibles, «qui ne trouvent pas preneurs, dans des secteurs où la demande est faible, souvent dans des petites ou moyennes villes, victimes de la désertification», telles que Châtellerault, Le Creusot ou Lamotte-Beuvron. Le populisme le dispute aussi l’irresponsabilité quand on affirme que les réfugiés vont prendre les HLM des franaçis. Un débat nul car juridiquement ces réfugiés ne peuvent obtenir un logement de ce type sans passer par une association et la question n se pose pas pour l’instant. Un débat à la fois nul et pitoyable qui obscurcit un peu plus la problématique.

Le frère de Bernadette Chirac en HLM à Paris !

Le frère de Bernadette en  Chirac  HLM à Paris !

La vie est dure pour tout le monde même pour cette famille de bourgeois, sans doute pourquoi le frère de Bernadette Chirac bénéficie d’un HLM cossu mais à prix modéré. C’est le journal Le Monde qui a révélé l’information ce jeudi. Plusieurs proches de Jacques Chirac occupent des appartements HLM de la ville de Paris, pour des prix modiques. C’est le cas du beau-frère de l’ancien chef de l’Etat, Jérôme Chodron de Courcel, le frère de Bernadette Chirac. Selon le journal, il habite un immeuble cossu du Marais, le IVème arrondissement de la capitale. Il y aurait déménagé au début des années 80, à l’époque où Jacques Chirac était le maire de Paris. Non seulement l’immeuble est tranquille, mais les voisins sont de bonne compagnie. Ainsi l’ancien secrétaire d’Etat Pierre Mazeaud, 86 ans aujourd’hui, qui a siégé au gouvernement entre 1974 et 1976. Le Premier ministre s’appelait… Jacques Chirac. Alors que les prix du quartier tournent autour de la trentaine d’euros par mètre carré, ceux des heureux locataires VIP de la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), culminent à 11 euros par mètre carré. Ces appartements, longtemps gérés par une société d’économie mixte toute dévouée à la chiraquie parisienne, la SAGI, ont été transmis à la RIVP en 2011, sous la pression de la municipalité Delanoë. Ils sont aujourd’hui conventionnés, c’est à dire que leurs loyers restent modérés, ce qui bénéficie aussi aux locataires actuels, puisque la révision des baux n’intervient que tous les six ans. Et encore, le rythme de progression des loyers ne permet pas un réajustement immédiat avec le niveau du parc privé. Il faudra une dizaine d’années. Environ 130.000 personnes attendent un logement social à Paris.