Immobilier- la crise du foncier

Immobilier- la crise du foncier

Comme nombre d’élus franciliens, j’hérite aujourd’hui d’une ville très majoritairement bâtie avec plus de 90% des fonciers construits. Le ZAN (Zéro Artificialisation Nette), nous le pratiquons depuis des années, bien avant qu’il ne fasse loi. Nous agissons au travers d’opérations sur les terrains à requalifier dans le respect de l’insertion urbaine et de la qualité architecturale. Mais ces opérations ne suffiront pas à répondre à l’ensemble des besoins.

par Julien Chambon, Maire de Houilles dans la Tribune

Au-delà de la crise conjoncturelle, la crise du logement dans les zones tendues restera avant tout une crise du foncier.

À cet égard, je ne peux que constater le manque d’outils dont nous disposons face à la réalité de nos territoires. Les modèles de production, encore trop largement tournés vers la construction neuve, reposent bien souvent sur des objectifs de volume, de densité et de rentabilité par opération, souvent incompatibles avec la nature de nos tissus urbains.

Démolir pour densifier encore et toujours plus ne peut être une solution soutenable. Une telle logique fait l’objet d’un rejet croissant de la part de nos concitoyens. Je ne peux non plus accepter de voir nos quartiers pavillonnaires être grignotés par des opérations immobilières hors échelle. Ils sont des atouts essentiels à préserver face aux changements climatiques, grâce à leurs nombreux jardins et la biodiversité qu’ils abritent. Par ailleurs, il peut exister d’autres moyens de réaliser de la densité tout en préservant le caractère humain et pavillonnaire des quartiers.

Pour produire les logements de demain, nous devons donc sortir des sentiers battus : réhabiliter, transformer, surélever, optimiser le « déjà-là ». Le tout dans le respect et la préservation de notre cadre de vie et de nos espaces verts. Il s’agit désormais de rentrer dans l’ère de « l’urbanisme de dentelle et de transformation ».

La profession des promoteurs est de manière générale très en retard sur ce sujet et n’a pas pris le virage puisqu’elle reste concentrée sur la construction et non sur la réhabilitation. Or, la réhabilitation est plus complexe et demande une mutation des métiers ainsi qu’un changement de modèle économique pour des opérations à taille plus humaine. Nous devons accélérer cette transition.

Si les Maires sont évidemment en première ligne, nous ne pourrons pleinement déployer cette transformation sans le concours de l’État et l’aménagement d’un cadre législatif, fiscal et réglementaire. Les aides fiscales ont, par exemple, été trop orientées sur la construction neuve, servant ainsi l’activité économique d’un système productif, mais sans faire baisser les prix. Au contraire, le prix du foncier que j’évoquais plus haut s’est accru en raison, notamment, des aides solvabilisatrices à court terme, mais inflationnistes à long terme. Il est urgent de réformer ce cadre, car tout un système économique en a profité, au détriment du caractère abordable du logement.

Il en va par exemple du PTZ dans l’ancien, aujourd’hui non éligible dans des communes comme celle de Houilles. Or l’immense majorité des constructions de demain existe déjà. Une telle exclusion est en décalage avec la réalité de nos territoires. Il faut ouvrir les aides conditionnées à la réhabilitation dans les zones tendues. Plus largement, cette inadéquation du zonage des aides par rapport aux besoins illustre les effets d’une politique trop centralisée. La décentralisation doit faire partie des priorités de réforme du secteur.

Autre idée dans le cadre du triptyque « Rénover, adapter, créer ». Avec près d’un propriétaire sur deux âgé de plus de 55 ans, les quartiers pavillonnaires sont sujets à un fort phénomène de vieillissement et de décohabitation. Soutenir la mobilité résidentielle est une part de la solution afin de libérer de grands logements pour de jeunes familles. Mais permettre aux habitants, attachés à leur quartier de rester chez eux, est aussi nécessaire. En ce sens, engager des travaux de rénovation, notamment énergétiques, et d’adaptation, doit pouvoir être l’occasion, pour ceux qui le souhaitent, de reconfigurer leur propriété en y ajoutant par exemple un logement destiné à de jeunes ménages dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur. Une telle disposition permettrait en outre de diminuer, voire d’annuler le reste à charge par l’apport des nouvelles recettes issues des logements créés. C’est le cas également des copropriétés, pour lesquelles les possibilités d’optimisation et de surélévation sont nombreuses. Il faut réorienter les aides vers ce type de démarches.

Enfin, la fiscalité de l’aménagement s’avère inadaptée. La taxe d’aménagement est encore exclusivement indexée à la création de surfaces neuves. Elle exclut ainsi les projets de création de logements dans des enveloppes existantes, ce qui n’apporte aucune contribution à la collectivité pour financer ses équipements publics. Nous devons également repenser l’assiette de la fiscalité pour les adapter à ces nouveaux enjeux.

Pour résoudre la crise latente du logement, il nous faut inventer de nouvelles manières de produire. Il ne s’agit pas d’avoir une vision purement quantitative de la production de logements. Ce qui importe, c’est la production de logements abordables, de qualité, énergétiquement sobres et adaptés aux usages d’aujourd’hui pour les populations qui font vivre la ville.

Des Maires sont prêts à relever le défi. À l’État de nous donner les moyens de nos ambitions.

Agriculture: la question du foncier

Agriculture: la question du foncier

 

Jean Viard, sociologue, évoque bouleversement démographique en cours dans le monde agricole  mais  évoque aussi la question centrale du foncier

La moitié de près de 450 000 agriculteurs français partira en retraite d’ici à dix ans. Il va falloir renouveler profondément ceux qui font l’alimentation française. C’est un bouleversement profond !

Oui, mais il faut le relativiser. Tous les agriculteurs ne sont pas des descendants de paysans sur plusieurs siècles. La France agricole a déjà connu, dans son histoire contemporaine, deux grandes vagues de renouvellement. Après la Première guerre mondiale, il y avait en France 300 000 jeunes veuves, sans compter toutes les jeunes filles qui avaient perdu leur promis. Les bras d’hommes manquaient aux champs. Certaines jeunes femmes sont devenues ouvrières agricoles, mais des hommes sont aussi venus d’ailleurs en Europe, de Belgique notamment, ou des ruraux non agricoles. Après la Seconde guerre mondiale, le nombre de fermes a fondu, passant de 3 millions en 1945 à 440 000 aujourd’hui. Il y a donc eu peu d’arrivants sur la période, la tendance étant plutôt que les fermes « se mangent » les unes les autres. Mais tout de même : beaucoup de main-d’œuvre saisonnière venait d’Espagne, d’Italie, notamment dans les régions de vignes. Et comme les mères des familles paysannes poussaient les filles à partir vers la ville pour accéder au « propre », au « moderne », c’est par les filles des travailleurs saisonniers – qui épousaient les héritiers locaux – que s’est fait le renouvellement. L’idée du groupe ancestral, homogène, est donc à nuancer, même s’il reste fondateur.

La ruralité, la France paysanne, restent-elles néanmoins la base de l’identité nationale ?

Le modèle politique de la France, dès 1870 après la commune de Paris, s’est appuyé sur un nombre important de paysans qui, alliés aux bourgeois des villes – la France des propriétaires –, devait soutenir la « République paysanne » face aux mouvements ouvriers des villes. Et depuis, les paysans français ont fait, chaque fois, ce que la République leur a demandé de faire. Sous la III^e République, être propriétaire, chef de famille, conseiller municipal et soldat. Garantir donc la République, tenir les 36 000 communes, et mourir à la guerre, puisque des bataillons entiers de jeunes paysans ont peuplé les tranchées quand l’Allemagne envoyait ses ouvriers. La France a fait alors le choix d’un peuple agricole nombreux pour des raisons politiques, peu productif car sur des fermes trop petites. Et c’est ce qui explique la colonisation « par la terre », en particulier en Algérie : il fallait importer une alimentation produite en quantité insuffisante sur notre sol.

«Le modèle agricole qui aujourd’hui pose problème fut une victoire paysanne, au nom de l’indépendance alimentaire d’une nation marquée par les pénuries de la guerre et par la décolonisation»

En quoi cela explique-t-il aussi la suite de l’histoire agricole française ?

Il a fallu conquérir « l’indépendance alimentaire » après 1962, pendant gaulliste de « l’indépendance par le nucléaire ». D’où le développement de l’agriculture « chimique» et technique, remembrement, arasement des haies, concentration des fermes… Le modèle agricole qui aujourd’hui pose problème fut une victoire paysanne, au nom de l’indépendance alimentaire d’une nation marquée par les pénuries de la guerre et par la décolonisation. On ne doit pas oublier pourquoi les paysans se sont lancés dans ce modèle, ce qui explique qu’il soit difficile, pour un certain nombre d’agriculteurs âgés, de remettre en cause cet héritage, car c’est ce qu’ils ont appris de leurs pères qui, eux, étaient très fiers du travail accompli. A juste titre. Dans cette optique, les agriculteurs ont recherché depuis un demi-siècle à faire toujours plus moderne – avec les machines, le confort, la propreté, l’investissement technologique – pour ne plus être considérés comme des « ploucs ». Mais la grande « méditation collective » créée par la pandémie change les choses. Des centaines de milliers de gens vont changer de vie, de métier, déménager. Une sorte de Plouc Pride (Valerie Jousseaume, éditions de l’Aube) émerge. Nos attentes vont être de ne pas avoir souffert pour rien et que cela ne se renouvelle pas. La pression pour une lutte radicale contre le changement climatique s’accélère. Les sondages sont déjà très nets. On va se détacher de la modernité pour s’intéresser à l’esprit des lieux, à l’unicité des terroirs, à l’art de vivre mais dans un environnement numérique et hyper connecté. Le futur est coopération et limites, local et connexions.

Cela avait déjà commencé avec l’arrivée de nouvelles générations qui font un retour à la terre. Qui sont les « nouveaux agriculteurs» ?

Un quart des nouveaux arrivants ne sont pas des successeurs directs. Mais il y a parmi eux beaucoup d’héritiers au deuxième degré, des petits-fils d’agriculteurs… Ils ont fait des études commerciales ou numériques. Ils développent des exploitations en prenant la question dans le sens inverse de ce qui a été fait jusqu’ici : ils pensent « qu’est-ce que les consommateurs ont envie de manger ? » Penser à l’utilisateur en premier, c’est un changement radical de paradigme pour l’agriculture ! Et cela se matérialise dans la petite transformation, le circuit court, la vente directe, le marché paysan, l’Amap, le bio… Cela permet au client de remettre un visage sur l’aliment et bouscule tout le monde agricole. Les coopératives, démonétisées, ont dû recommencer à parler de qualité, à se réapproprier l’esprit des lieux qui relie le terroir à la nourriture. Cette démarche, du consommateur au champ et non du champ au consommateur, a beaucoup d’avenir.

C’est une agriculture qu’on met en avant, qui fait rêver, mais ce n’est pas toute l’agriculture !

Non ! Elle ne peut pas répondre à toutes les attentes. Il y a une agriculture de « matière première » (soja, blé, maïs, lait, patates…) qui doit être fournie en grande quantité et peu chère. C’est d’ailleurs l’histoire de la Politique agricole commune. La nourriture est la première garantie que le politique doit donner à la population. Et comme la France n’a pas fait le choix, comme le Japon ou la Grande-Bretagne, d’externaliser son agriculture, elle aura toujours besoin de grandes productions. Ce qui va changer c’est la place de l’élevage, de la viande. Les préoccupations environnementales poussent à sa réduction. On mangera sans doute plus de carottes-boeuf que de boeuf-carottes, comme dit Thierry Marx.

L’agriculture reste-t-elle un métier d’avenir ?

Elle est d’autant plus un métier d’avenir qu’une bataille considérable s’est engagée, avec un changement nécessaire de modèle. L’agriculture doit s’ouvrir au captage du carbone, au bois, à la biomasse, à l’énergie éolienne ou solaire, à la protection des paysages et des écosystèmes. La ville a beau être prise dans sa révolution « écolo-bobo-bicyclette», penser qu’elle peut subvenir seule à ses besoins avec l’agriculture urbaine, cela reste une illusion : Paris consomme, par exemple, 3 millions d’œufs par jour… On verra, en revanche, de nouvelles formes agricoles émerger. Je plaide pour la naissance de 40 000 fermes communales qui serviront les besoins locaux des écoles, comme à Mouans-Sartoux par exemple. Nous aurons sans doute, bientôt, 100 000 fermes bio. De nombreux agriculteurs cultivent déjà sans labours, dans le respect des sols. Ce sont ces projets nombreux qui doivent nous rassembler autour du soin au corps charnel de la patrie, composée de 53 % de terres arables et de 20 % de forêts. Le métier va de plus en plus devenir ultra-technique, qualitatif. Il va falloir investir beaucoup dans la recherche de nouveaux outils, dans la surveillance des champs depuis l’espace, la formation continue… Les savoirs ont changé. Avec l’arrivée de nouvelles générations, on apprend désormais dans les livres autant que dans les champs. Une libération des carcans de la transmission familiale. La chance de l’agriculture est dans le renouvellement des générations !

Vous récusez une certaine spécificité de l’agriculture…

Il faut arrêter de dire que c’est un métier de fils de paysan et plutôt le considérer comme un métier comme un autre. On peut l’apprendre, exactement comme les autres ; il faut développer des pépinières agricoles comme on développe des pépinières d’entreprises, avec des accompagnements de projets, comme pour les start-up. Cela reste, toutefois, un métier contraignant, où on travaille quand la nature a besoin, quel que soit le temps, ce qui est une différence fondamentale avec la société urbaine, société de l’intérieur qui ne sort que quand il faut beau.

Comment régler la question cruciale du foncier ?

La nouvelle agriculture se heurte à cette question. Les jeunes agriculteurs ne peuvent plus passer leur vie à racheter le sol, cela ne peut pas être un objectif. Ceux qui entrent ne doivent pas porter cette charge, bien trop lourde. C’est un énorme capital immobilisé et s’en libérer permettrait un travail plus qualitatif sur l’innovation et les marges. Il faut réfléchir à des coopératives foncières régionales qui reprendraient les terres en viager pour les louer. Peut-être avec des actionnaires ruraux ou résidents secondaires, le bail pouvant être très long et même transmissible. Il y a de nombreux pays en Europe, comme l’Allemagne, où les paysans ne sont pas propriétaires de la terre. La terre est aussi un enjeu symbolique : séparer le foncier du paysan, c’est aussi faciliter les arrivées, et rompre avec la logique selon laquelle si on n’est pas de la famille ou du milieu, on n’a pas sa place.

Hulot veut taxer le foncier bétonné

Hulot veut taxer le foncier bétonné

 

Encore uen nouvelle taxe proposée par Nicolas Hulot en direction du foncier bétonné qui ne cesse de manger les terres agricoles. Pour l’instant,  c’est l’idée ministre de l’écologie. Reste à savoir si  le principe d’une nouvelle taxe serait susceptible de réguler réellement les plans d’urbanisme. Il serait sans doute plus efficace de reconsidérer ces plans  afin notamment de viser un meilleur aménagement du territoire. En effet si les grandes agglomérations manquent cruellement de foncier et grignotent progressivement le milieu agricole par contre le pays ne cessent de se désertifier dans les petites villes et les zones rurales éloignées des grands centres urbains.   L’objectif de Nicolas Hulot et de Stopper la «folie des grandeurs» des promoteurs qui envahissent les terres agricoles. «Les surfaces urbanisées représentent entre 50.000 et 60.000 hectares par an (soit cinq à six fois la superficie de la ville de Paris, ndlr), selon une récente étude des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Comment? En taxant les bétonneurs d’un montant proportionnel à la surface des projets, centres commerciaux, bureaux ou logements en marge des centres urbains. Une idée que le ministre a proposée au premier ministre Édouard Philippe qui «m’a invité à y travailler», selon l’intéressé. «J’étudie une nouvelle source de financement qui permettrait de lutter contre l’artificialisation des sols et de financer la préservation de la biodiversité», explique le ministre de l’Écologie au Parisien-Aujourd’hui-en-France sans rentrer plus dans les détails. Contacté par Le Figaro Immobilier, l’entourage du ministre répond que c’est une piste de réflexion, «rien de plus». «Plusieurs pistes sont envisagées. Aucune décision ne sera prise avant au moins la fin de l’année». «Nous partageons l’objectif de Nicolas Hulot de préserver la biodiversité. En revanche, nous ne sentons pas concernés par ce projet de taxe, réagit Philippe Gruat, vice-président de la filière béton. Nous ne sommes pas des «bétonneurs» qui veulent détruire l’espace rural mais des industriels de béton, désireux d’optimiser l’espace urbain existant. C’est d’ailleurs la signification, à l’origine, du mot “bétonneur”». Nicolas Hulot pourrait compter, dans ce dossier, sur le soutien des Français: 78% d’entre eux seraient favorables à un moratoire sur l’artificialisation des terres agricoles dès 2020, selon un sondage Ifop dévoilé ce mardi par WWF France.

 

Taxes d’habitation et impôt foncier plombent le pouvoir d’achat

Taxes d’habitation et impôt foncier plombent le pouvoir d’achat

 

Hollande avait promis une baisse des impôts mais il s’agissait de l’impôt sur le  revenus ; il a bien oublié de parler de l’augmentation de la fiscalité locale, taxe d’habitation et impôt foncier qui représentent en moyenne plus de 2000 euros par foyer ; Avec l’augmentation des taux et de l’assiette,  nombre de Français voient leur pouvoir d’achat amputé bien au-delà de la réduction dimpôts sur le revenu. . Du coup plus de 100 députés socialistes se sont en effet alarmés dans un courrier à Manuel Valls de la hausse des impôts locaux affectant certains retraités modestes, et Bercy a promis vendredi un dispositif «dès la semaine prochaine» pour «neutraliser» cette augmentation. «Nous souhaitons attirer votre attention sur l’explosion de la taxe foncière qui touche de nombreux citoyens retraités», une situation «insupportable pour nombre de nos citoyens retraités, écrivent les députés, de différentes sensibilités, dans ce courrier au premier ministre daté du 26 octobre, et dont l’AFP a eu copie ce vendredi. Alors que la majorité d’entre eux n’avaient jamais payé d’impôts de leur vie, leur surprise fut en effet grande lors de la découverte de leur avis d’imposition reçu récemment. Désormais assujettis à certains impôts locaux, taxe foncière et taxe d’habitation, ces ménages bénéficiant de faibles allocations retraites se retrouvent insolvables envers l’État. Selon les estimations de Bercy, près de 250.000 retraités sont pour la première fois contraints de payer la taxe d’habitation, alors qu’ils en étaient exonérés jusqu’alors. D’autres ont vu leur taxe d’habitation augmenter. In fine, ce sont près de 900.000 nouvelles personnes qui seront assujetties à cette imposition. Les montants réclamés «peuvent aller de 500 euros à 1.000 euros», signalent encore les députés qui ont souhaité tirer la sonnette d’alarme.

Immobilier : le foncier plombe les coûts

Immobilier : le foncier plombe les coûts

 

 

L’association de consommateurs CLCV mais justement en valeur l’importance du coût du foncier dans le coup de construction. Un coût important en valeur absolue et qui a considérablement augmenté au cours de ces dernières années. Ce coût est très variable puisqu’il se situe dans une fourchette de 10 à 30 % du coût total en fonction de la densité urbaine et de l’équilibre offre demande. Un coup qui ne cesse d’augmenter compte tenu des politiques urbanistiques qui ne cessent de concentrer les populations. Ce coût en augmentation n’est sans doute pas étranger à la crise que connaît l’immobilier et aux problèmes chroniques du manque de solvabilité et primo-accédants notamment. En forte hausse ces dernières années et très variable d’un territoire à l’autre, le coût du foncier constructible renchérit celui des logements, faute d’un marché organisé, dénonce l’association de défense des consommateurs CLCV, qui a saisi l’Autorité de la concurrence pour avis. Dans une étude sur la région Aquitaine publiée mardi, l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV) estime que la « forte croissance du prix du foncier et sa grande variabilité » observées, « proviennent notamment de l’absence d’un marché organisé et ouvert ». Forte de ce constat, la CLCV a écrit à la ministre du Logement Sylvia Pinel, pour lui demander de mettre en place un « baromètre local des prix du foncier constructible », sur le modèle de ce que publient les notaires sur les prix des logements anciens. « Parallèlement, notre association saisit l’Autorité de la concurrence pour avis sur le fonctionnement du marché du foncier », ajoute l’association. Entre 2006 et 2013, le coût du foncier a augmenté trois fois plus vite que celui de la construction, note la CLCV: le prix moyen d’un m2 de terrain en France s’est accru de 60% (de 46 à 73 euros), contre +21% pour le prix moyen du m2 de bâti (de 1.031 à 1.244 euros).
En outre, il ressort de l’étude menée par la CLCV dans la région Aquitaine que « la part du foncier dans le prix des logements est très variable selon les territoires ». Selon l’association, « ces écarts ne peuvent s’expliquer par la seule différence d’attractivité du territoire » puisque les prix du foncier et leur part dans le coût du logement sont parfois très différents sur des territoires « a priori très comparables », de par leur densité d’habitat notamment.