Politique- La crise démocratique : la réforme des institutions ne suffit pas ?

Politique- La crise démocratique : la réforme des institutions ne suffit pas ?

La crise démocratique ne dépend pas uniquement du problème des institutions. La séquence politique ouverte par la réforme des retraites a remis au premier rang la question de la crise démocratique en France. Le gouvernement a utilisé systématiquement toutes les dispositions constitutionnelles pour encadrer la procédure parlementaire, à un moment où il ne disposait que d’une majorité relative, afin de concentrer la décision au sommet du pouvoir exécutif en justifiant ces procédés comme découlant naturellement du programme qu’Emmanuel Macron avait présenté en 2022 et pour lequel il avait été élu.

Par Luc Rouban
Directeur de recherche CNRS, Sciences Po dans Th Conversation

Le débat s’est donc tout de suite orienté vers une nécessaire réforme de la Constitution afin de donner plus de place au Parlement et réduire les pouvoirs de la présidence jugés excessifs notamment par la Nupes mais aussi par certains constitutionnalistes.

Le retour au régime parlementaire a été évoqué depuis longtemps par La France Insoumise dans le cadre de son projet de VIᵉ République qui propose également, tout comme le Rassemblement national, de passer au scrutin proportionnel et de pratiquer des référendums d’initiative citoyenne.

Mais des propositions ont été également faites par le gouvernement dans le cadre du Grand débat national de 2019 afin de modifier le mode de scrutin pour introduire une dose de proportionnelle, réduire la durée des mandats électifs dans le temps ou élargir le champ du référendum. Ces projets sont restés lettre morte mais l’idée générale, développée depuis longtemps dans la littérature internationale de science politique, est d’améliorer le fonctionnement démocratique par la réforme des institutions, notamment en développant la participation des citoyens.

Ces réformes auraient pour but de sauver la démocratie représentative face aux dérives autoritaires, aux manipulations de l’opinion et au simplisme démagogique que la démocratie directe peut produire. Le problème est de savoir si la démocratie représentative elle-même est encore « sauvable », surtout lorsque l’Assemblée nationale donne une piteuse image du débat démocratique en passant aux insultes et aux provocations.

On peut donc poser deux questions de recherche : est-ce que la critique de la démocratie représentative est moins intense dans des régimes parlementaires ? Est-ce que la confiance dans les institutions politiques est plus forte dans ces régimes ? On s’appuiera ici sur les données de la vague 14 du Baromètre de la confiance politique du Cevipof réalisée en février 2023 qui permettent de comparer la France à l’Allemagne, l’Italie et le Royaume-Uni, trois pays à régimes parlementaires aux modes de scrutins variés. L’ensemble des éléments d’analyse et des variables est présenté dans une note de recherche récemment publiée.

La première observation tient à ce que le rejet des élus et donc du principe même de la représentation est très général mais ne varie pas en fonction du régime institutionnel ou du mode de scrutin adopté par chaque pays. On a construit un indice de critique de la démocratie représentative à partir des réponses positives (tout à fait d’accord ou plutôt d’accord) aux propositions suivantes : « c’est le peuple, et pas les responsables politiques, qui devrait prendre les décisions politiques les plus importantes » ; « je préfèrerais être représenté·e par un citoyen ordinaire plutôt que par un politicien professionnel » ; « les responsables politiques sont déconnectés de la réalité et ne servent que leurs propres intérêts ».

Ces trois variables sont fortement corrélées entre elles et constituent une échelle statistique fiable que l’on a dichotomisée entre un niveau bas de critique (aucune ou une réponse positive) et un niveau élevé (deux ou trois réponses positives). Si l’on examine la distribution du niveau élevé, on voit que l’écart entre les catégories populaires et les catégories supérieures est le plus important en France (12 points) avant celui que l’on observe au Royaume-Uni (7 points). Bien plus, la corrélation s’inverse en Allemagne et Italie où ce sont les catégories supérieures qui s’avèrent être plus critiques à l’égard de la représentation que les catégories populaires ou moyennes. De tels résultats montrent que l’analyse en termes de « populisme » se révèle spécieuse car les catégories supérieures critiquent partout en majorité la représentation politique.

Le régime parlementaire ne crée pas davantage de confiance dans les institutions politiques

La seconde question est tout aussi centrale dans le débat actuel. L’effondrement du niveau de confiance dans les institutions politique pose la question de savoir si cette confiance est plus haute dans des pays où l’on pratique une démocratie parlementaire pacifiée. La réforme des retraites n’a pas fait que nuire au pouvoir exécutif, elle a également touché le Parlement.

La proportion d’enquêtés ayant confiance dans l’institution présidentielle est passée de 38 % en janvier 2022 à 30 % en février 2023 mais la proportion de ceux qui ont confiance dans l’Assemblée nationale est passée dans le même temps de 38 % à 28 %. Et la proportion de ceux qui ont confiance dans leur député n’est que de 36 %, soit le niveau le plus bas atteint depuis la création du Baromètre en 2009.

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Mais les régimes parlementaires que nous avons étudiés ne font guère mieux. En Italie et au Royaume-Uni, le niveau de confiance dans la chambre basse est de 27 % alors que les modes de scrutin y sont radicalement différents. Ce n’est qu’en Allemagne que cette proportion s’élève à 47 %. Si l’on crée un indice de confiance dans les institutions politiques qui intègre la confiance dans le gouvernement, dans la chambre haute et la chambre basse, et qu’on le dichotomise en deux niveaux, on voit que les résultats sont similaires en France, en Italie et au Royaume-Uni.

Mais c’est toujours en France que le contraste est le plus fort entre les catégories populaires et les catégories supérieures dans la confiance qu’elles portent aux institutions politiques. Une fois de plus, ce ne sont pas les institutions qui font la différence mais les catégories sociales.

L’analyse montre au total qu’il n’y a pas de corrélation entre le système institutionnel et la crise démocratique. Des régimes parlementaires ayant des structures fortement décentralisées et fonctionnant avec des modes de scrutin très différents n’obtiennent pas des résultats bien meilleurs que ceux obtenus en France. La crise démocratique prend moins sa source dans le fonctionnement même de la Ve République que dans les dynamiques sociales qui génèrent la confiance ou la défiance dans les institutions. C’est pourquoi la réforme institutionnelle ne servira à rien tant que des questions comme la mobilité sociale ou l’accès aux élites n’auront pas été résolues.

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité

Crise Immobilier: Un problème de solvabilité

Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Politique et Société- La crise de l’État

Politique et Société- La crise de l’État

La crise de l’État-providence est triple. Pierre Rosanvallon affirme dans La crise de l’État-providence qu’elle concerne à la fois sa légitimité, son financement, et son efficacité. Il pose donc la nécessité pratique d’assouplir le système, ce qui passe forcément, au niveau des principes, par une redéfinition des frontières entre l’État-providence et la société. Un article déjà ancien mais tellement d’actualité.

L’État en France selon Rosanvallon

La crise de l’État-providence résulte de ses défaillances. Selon Pierre Rosanvallon, la plus importante de celles-ci est la contre-productivité. Sur le plan financier, la croissance de la redistribution et des impôts étant plus rapide que celle de la production, elle entraîne mécaniquement l’augmentation des prélèvements obligatoires. « Si les choses restent en l’état, prévient l’historien, la progression des prélèvements obligatoires se poursuivra en effet inexorablement » (La crise de l’État-providence). Sur le plan économique, les politiques keynésiennes sont rendues inefficaces par de fortes contraintes extérieures. Ces défaillances sont dues à l’extension des prérogatives de l’État, ce que Rosanvallon explique par l’affirmation du droit de propriété lors de la Révolution, à partir de laquelle le développement du marché a invité l’État à parer aux providences religieuse et naturelle, à protéger des risques, et à homogénéiser la société par une norme commune. Or, le bouleversement du contexte sociopolitique ainsi que la non-délimitation des fonctions étatiques provoquent les effets pervers responsables de la crise de l’État-providence : la croissance du coût des politiques sociales ; le recul sécuritaire de la démocratie ; le sentiment d’injustice suscité par les redistributions ; le développement des corporatismes. Rosanvallon reproche plus fondamentalement à la solidarité orchestrée par l’État d’entraver la liberté individuelle, l’autonomisation, et la gestion solidaire citoyenne.

des solutions

La défaillance de l’État-providence met en lumière les solutions libérales. Définissant le libéralisme comme « une doctrine fondée sur la dénonciation d’un rôle trop actif de l’État et sur la valorisation des vertus régulatrices du marché » (La crise de l’État-providence), Rosanvallon distingue un libéralisme d’externalité, où il s’agissait d’empêcher les agents de se nuire les uns les autres, et un libéralisme d’internalité, plus récent, qui intègre des facteurs non marchands (bureaucratie, associations, etc.) dans le calcul économique. Les théoriciens de l’État minimal, tout d’abord, préconisent la réduction des fonctions étatiques pour protéger les mécanismes du marché. Si Adam Smith et Jeremy Bentham représentent le libéralisme d’externalité, Wilhelm von Humboldt avance lui que l’État doit simplement empêcher le pire, au risque d’enclencher le cercle vicieux des dépenses publiques en rendant permanentes des mesures circonstancielles. L’autre solution libérale évoquée par Rosanvallon consiste à limiter la redistribution à la sûreté. Le néolibéral Robert Nozick plaide par exemple pour un État « veilleur de nuit » assurant une protection minimale même aux individus qui n’ont pas souscrit à ses services. Nul besoin de combattre les inégalités dans cette perspective, puisqu’elles sont naturelles et volontaires. Or, elles peuvent être héritées (John Stuart Mill) et elles n’améliorent pas forcément le niveau de vie des plus pauvres (John Rawls). Rosanvallon ajoute une dimension subjective : la réalité sociale est polluée par l’envie, rendant ainsi nécessaires des groupes de références au sein desquels les individus supporteraient leurs différences.

Anarchie

La crise de l’État-providence demande un nouveau modèle composite. Rosanvallon plaide en faveur d’une « post social-démocratie » fondée sur le « compromis social », afin d’adapter la société à la crise de l’État-providence. L’objectif plus fondamental est de redéfinir « les frontières et les rapports entre l’État et la société » (La crise de l’État-providence). Écartant le préjugé cantonnant l’injustice dans le secteur privé comme celui de l’État protecteur des droits collectifs, l’historien propose de transférer des compétences publiques à la sphère privée par deux moyens complémentaires de l’autonomisation, la socialisation et la décentralisation. La socialisation, d’une part, est une solution à l’approfondissement de l’atomisation de la société, dû à la perte d’efficacité du tissu associatif qui comble le manque d’État. Pour Rosanvallon, cette situation demande d’ouvrir des espaces de solidarités citoyennes et d’initiatives privées, ce qui présuppose de réussir à instaurer un compromis avec le patronat pour réduire le temps de travail. Cette évolution serait favorisée juridiquement en dérogeant au caractère général de la loi pour permettre aux multiples acteurs sociaux d’édicter leurs propres règles. Le second moyen, la décentralisation, découle du coût élevé de la centralisation bureaucratique. Il permettrait également de rétablir la capacité de la redistribution à légitimer l’impôt en rapprochant le citoyen des politiques publiques. Rosanvallon précise que la décentralisation implique un compromis avec l’État, pour le transfert des compétences ; et avec la société, afin qu’elle se prenne davantage en charge.

Société- La crise de l’État-providence

Société- La crise de l’État-providence

La crise de l’État-providence est triple. Pierre Rosanvallon affirme dans La crise de l’État-providence qu’elle concerne à la fois sa légitimité, son financement, et son efficacité. Il pose donc la nécessité pratique d’assouplir le système, ce qui passe forcément, au niveau des principes, par une redéfinition des frontières entre l’État-providence et la société. Un article déjà ancien mais tellement d’actualité.

L’État en France selon Rosanvallon

La crise de l’État-providence résulte de ses défaillances. Selon Pierre Rosanvallon, la plus importante de celles-ci est la contre-productivité. Sur le plan financier, la croissance de la redistribution et des impôts étant plus rapide que celle de la production, elle entraîne mécaniquement l’augmentation des prélèvements obligatoires. « Si les choses restent en l’état, prévient l’historien, la progression des prélèvements obligatoires se poursuivra en effet inexorablement » (La crise de l’État-providence). Sur le plan économique, les politiques keynésiennes sont rendues inefficaces par de fortes contraintes extérieures. Ces défaillances sont dues à l’extension des prérogatives de l’État, ce que Rosanvallon explique par l’affirmation du droit de propriété lors de la Révolution, à partir de laquelle le développement du marché a invité l’État à parer aux providences religieuse et naturelle, à protéger des risques, et à homogénéiser la société par une norme commune. Or, le bouleversement du contexte sociopolitique ainsi que la non-délimitation des fonctions étatiques provoquent les effets pervers responsables de la crise de l’État-providence : la croissance du coût des politiques sociales ; le recul sécuritaire de la démocratie ; le sentiment d’injustice suscité par les redistributions ; le développement des corporatismes. Rosanvallon reproche plus fondamentalement à la solidarité orchestrée par l’État d’entraver la liberté individuelle, l’autonomisation, et la gestion solidaire citoyenne.

des solutions

La défaillance de l’État-providence met en lumière les solutions libérales. Définissant le libéralisme comme « une doctrine fondée sur la dénonciation d’un rôle trop actif de l’État et sur la valorisation des vertus régulatrices du marché » (La crise de l’État-providence), Rosanvallon distingue un libéralisme d’externalité, où il s’agissait d’empêcher les agents de se nuire les uns les autres, et un libéralisme d’internalité, plus récent, qui intègre des facteurs non marchands (bureaucratie, associations, etc.) dans le calcul économique. Les théoriciens de l’État minimal, tout d’abord, préconisent la réduction des fonctions étatiques pour protéger les mécanismes du marché. Si Adam Smith et Jeremy Bentham représentent le libéralisme d’externalité, Wilhelm von Humboldt avance lui que l’État doit simplement empêcher le pire, au risque d’enclencher le cercle vicieux des dépenses publiques en rendant permanentes des mesures circonstancielles. L’autre solution libérale évoquée par Rosanvallon consiste à limiter la redistribution à la sûreté. Le néolibéral Robert Nozick plaide par exemple pour un État « veilleur de nuit » assurant une protection minimale même aux individus qui n’ont pas souscrit à ses services. Nul besoin de combattre les inégalités dans cette perspective, puisqu’elles sont naturelles et volontaires. Or, elles peuvent être héritées (John Stuart Mill) et elles n’améliorent pas forcément le niveau de vie des plus pauvres (John Rawls). Rosanvallon ajoute une dimension subjective : la réalité sociale est polluée par l’envie, rendant ainsi nécessaires des groupes de références au sein desquels les individus supporteraient leurs différences.

Anarchie

La crise de l’État-providence demande un nouveau modèle composite. Rosanvallon plaide en faveur d’une « post social-démocratie » fondée sur le « compromis social », afin d’adapter la société à la crise de l’État-providence. L’objectif plus fondamental est de redéfinir « les frontières et les rapports entre l’État et la société » (La crise de l’État-providence). Écartant le préjugé cantonnant l’injustice dans le secteur privé comme celui de l’État protecteur des droits collectifs, l’historien propose de transférer des compétences publiques à la sphère privée par deux moyens complémentaires de l’autonomisation, la socialisation et la décentralisation. La socialisation, d’une part, est une solution à l’approfondissement de l’atomisation de la société, dû à la perte d’efficacité du tissu associatif qui comble le manque d’État. Pour Rosanvallon, cette situation demande d’ouvrir des espaces de solidarités citoyennes et d’initiatives privées, ce qui présuppose de réussir à instaurer un compromis avec le patronat pour réduire le temps de travail. Cette évolution serait favorisée juridiquement en dérogeant au caractère général de la loi pour permettre aux multiples acteurs sociaux d’édicter leurs propres règles. Le second moyen, la décentralisation, découle du coût élevé de la centralisation bureaucratique. Il permettrait également de rétablir la capacité de la redistribution à légitimer l’impôt en rapprochant le citoyen des politiques publiques. Rosanvallon précise que la décentralisation implique un compromis avec l’État, pour le transfert des compétences ; et avec la société, afin qu’elle se prenne davantage en charge.

Immobilier: Une crise de solvabilité

Immobilier: Une crise de solvabilité

Avec la flambée des prix et la montée des taux d’intérêt, l’ immobilier connaît une crise de solvabilité qui sera sans doute sans précédent. Pour résumer, la question essentielle est celle de la réduction régulière de la cible potentielle des candidats à l’achat. Or de moins en moins de clients sont en capacité de faire face au coût moyens de 300 000 € ( avec des écarts autour de cette moyenne à 200 000 € en zone rurale et 400 000 dans les grandes villes. D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier : d’abord un crise financière

Immobilier : d’bord un crise financière

D’après une une étude de Century 21, un achat immobilier est en moyenne de 300.000 euros et un acquéreur-type ne peut pas mettre plus de 37.500 euros d’apport personnel pour financer les 5,5% de frais d’agence et les 7% de frais de notaire; l’emprunt moyen chute de 337.500 à 289.000 euros, soit. une perte de 48.500 euros pour l’accédant du fait des taux d’intérêt.

Du coup, la surface moyenne des appartements et des maisons baisse continûment depuis 2020. De 58,7 m² pour les appartements et de 116,9 m² pour les maisons il y a trois ans, ces chiffres tombent à 57,6 m² et à 113,4 m² au premier semestre 2023.

Outre le facteur explicatif des taux d’intérêt, la crise découle aussi et peut-être surtout de la folle envolée des prix au cours de ces dernières années. Des prix qui n’ont baissé que de l’ordre de 2 % pour l’instant. On s’attend à une baisse de 5 % cette année. Une baisse qui à terme devrait atteindre 25 % pour relancer le marché.

Cependant les vendeurs refusent – pour l’instant – de baisser leur prix. Là est la clé, estime pourtant Charles Marinakis. « Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement de l’ordre de 10 à 12% assez rapidement mais beaucoup parlent de 25 % plus tard.

Immobilier -Crise du logement : la maison individuelle remise en cause ?

Immobilier -Crise du logement : la maison individuelle remise en cause ?

par Fabien Jannic-Cherbonnel , France Télévisions

Un article intéressant mais qui milite quand même pour la densification et la sur urbanisation résultat d’un modèle qui favorise la mètropolitisation et les grandes villes. La question de l’aménagement du territoire avec un meilleur équilibre et une meilleure répartition de l’habitat et de l’emploi n’est pas posée. NDLR

Considéré comme « moche » par certains, le pavillon reste privilégié par les Français et les Françaises. Mais face aux objectifs de zéro artificialisation des sols et à l’envolée des coûts de construction, il est remis en cause. Une rangée de maisons, chacune au milieu d’un jardin, une route qui se termine en cul-de-sac, le tout dans la périphérie d’une ville, en bordure de champs. C’est, en une phrase, la façon dont on pourrait décrire le modèle pavillonnaire à la française, mis en place dans les années 1970. Accusé de rendre la France « moche » par le magazine Télérama en 2010, de grignoter les terres agricoles, de favoriser l’endettement des ménages et d’être incompatible avec la transition écologique, ce modèle est de plus en plus remis en cause.

« Il faut en finir avec la maison individuelle », avait même lancé Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, en 2021, rappelle Le Figaro. Des propos qui avaient fait polémique, alors que la maison individuelle est encore vue comme un idéal par une large majorité des Français. Mais la future loi zéro artificialisation nette, qui empêchera théoriquement la création de lotissements sur des terres agricoles ou naturelles, risque de venir doucher ces aspirations. Et de signer la fin du pavillon, cette « passion française » selon l’expression des sociologues Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé.

Rembobinons. Nous sommes au milieu des années 1970. Les autorités, après avoir fortement développé l’habitat collectif au sortir de la Seconde Guerre mondiale, décident de changer de braquet. « Ce que l’on appelle le modèle pavillonnaire est une construction politique et économique, mis notamment en place après l’élection de Valéry Giscard d’Estaing en 1977, et qui promet un logement à tous grâce à l’accession à la propriété », détaille Lionel Rougé, maître de conférences à l’université de Toulouse 2 et spécialiste du sujet.

Très vite, les lotissements fleurissent un peu partout en France, presque toujours en périphérie des villes. Eloignés des lieux de travail, des centres-villes ou des écoles, ces lotissements s’y font dortoirs et la voiture y est reine. La France « a choisi de s’inspirer du modèle américain », souligne Lucile Mettetal, géographe et chargée d’études et de projets à l’institut Paris Région. Les maisons y sont construites « au milieu d’un jardin », à l’inverse de ce qui se fait dans d’autres pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, où les maisons sont fréquemment mitoyennes. A la clé, la promesse d’un environnement sécurisant, où l’on peut s’épanouir en bricolant ou jardinant, à l’abri des regards des voisins.

Ce modèle, poussé par les politiques locales d’aménagement du territoire, mais aussi par des dispositifs nationaux comme le prêt à taux zéro depuis les années 1990, permet aux classes moyennes et populaires d’accéder à la propriété. Près de 62% des ménages français étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale en 2020, contre 44% en Allemagne, d’après l’OCDE. Et parmi ces logements, la maison est reine : selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 79% des ménages propriétaires habitent dans une maison.

Malgré son succès, le pavillon est la cible de critiques régulières, d’abord pour l’imaginaire qu’il charrie, comme Télérama dézinguant « la France moche ». La cible à abattre ? Ces longues rues bordées de maisons similaires, situées à l’entrée d’une commune et proches d’une zone commerciale. « Les zones pavillonnaires sont le symbole d’un monde urbain qui grignote la campagne », résume Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne. Une contradiction forte pour un type d’habitat censé rapprocher ses habitants de la nature.

Au-delà de l’aspect esthétique, le modèle pavillonnaire est surtout critiqué pour son impact sur l’environnement. « Ce développement par zones – pavillonnaires, d’activités et commerciales – séparées est problématique », explique Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes. C’est « un urbanisme totalement tourné vers la voiture » qui, en plus de forcer les habitants à faire des kilomètres pour se rendre au travail, a « fait perdre aux enfants énormément d’autonomie », ajoute-t-elle.

Malgré ces critiques, l’attrait de la maison individuelle reste important. « Le désir de maison n’a pas faibli, il a même été réactivé par les confinements et l’étendue du télétravail », souligne Lucile Mettetal. Ainsi, 84% des personnes interrogées préféreraient vivre dans ce type de logement, selon un sondage Ifop de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles réalisé en mars et rapporté par Le Journal de l’Agence.

Si tous les Français, ou presque, ont le même rêve, ils n’habitent pas tous de la même façon. « Toutes les maisons ne se valent pas, souligne Lionel Rougé. On voit les classes supérieures investir les zones pavillonnaires, souvent construites dans les années 1970, qui sont désormais bien insérées dans le milieu urbain. » Ce « pavillon enchanté », comme l’appelle Hervé Marchal, a tout pour lui : il est connecté à la ville, aux transports en commun et aux services.

A l’inverse, les classes populaires peinent de plus en plus à trouver des maisons à prix abordable. « Ceux qui allaient dans le périurbain sont dorénavant forcés d’aller encore plus loin », résume Lionel Rougé, qui s’alarme de voir des ménages « s’installer à 70 km de Toulouse pour accéder à une maison ». « Ce pavillonnaire désenchanté va fréquemment de pair avec un ressentiment de ses habitants », résume le chercheur.

« Loin de tout, ils ont le sentiment d’être oubliés. Les façades en crépi, l’état des fenêtres sont autant de choses qui rappellent aux gens qu’ils sont moins bien lotis. »

Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne à franceinfoCe sentiment d’exclusion, « l’un des moteurs derrière la colère des ‘gilets jaunes’ », rappelle Christine Leconte, pourrait encore s’exacerber avec l’augmentation des prix de l’énergie liée à la guerre en Ukraine. D’autant que les constructions neuves ont fortement ralenti en 2022, rapporte Le Monde. En cause, la poussée des coûts de construction, de 8,8% sur un an selon l’Insee, ainsi que la hausse des taux d’intérêts qui freine l’accession aux prêts immobiliers.

A ces difficultés conjoncturelles s’ajoute une problématique de long terme : celle de la transition écologique. Le pavillon et sa voiture quasi obligatoire semblent peu compatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique. Et l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, inclus dans la loi Climat, risque bien de remettre en cause tout le modèle de développement urbain français. Le gouvernement veut d’ailleurs faire adopter un nouveau texte, pour préserver la biodiversité et empêcher l’étalement urbain en incitant la construction sur des friches ou des espaces vacants dans les villages. La future loi, pour l’instant votée par le Sénat, inquiète les maires de petites villes, qui craignent de ne plus attirer de ménages. Logique, souligne Hervé Marchal, « car pendant longtemps, la figure d’un bon maire a été celle de l’élu qui attirait sans cesse de nouveaux habitants ».

De quoi signer la fin du pavillon ? « Non », répond Lionel Rougé, pour qui l’on assiste « à un renouvellement du modèle pavillonnaire » plutôt qu’à sa mort. Pour se réinventer, les zones pavillonnaires vont donc devoir évoluer. « L’une des clés est la densification des zones périurbaines, souligne Christine Leconte. Il va falloir se préoccuper de l’intégration de ces zones dans le tissu urbain, rapprocher les gens des services publics et sortir du tout-voiture. » Une « clé de la transition écologique » qui demande de diversifier l’usage des zones pavillonnaires, pour en faire des lieux de vie.

Reste à savoir comment densifier. Lucile Mettetal distingue « la densification dure », qui remplace des zones pavillonnaires par des barres d’immeubles, à l’œuvre notamment en petite et moyenne couronne en Ile-de-France, comme le raconte Le Monde, de « la densification douce » : « Il s’agit d’une division des parcelles ou d’un remplissage des dents creuses. » Par exemple, un couple qui vend une partie de son jardin pour rénover sa maison achetée dans les années 1970.

Réenchanter la zone pavillonnaire ne se fera en tout cas pas sans ses habitants. « Nous n’avons pas d’autre solution que de travailler avec les personnes qui y habitent », met en garde Christine Leconte. « Il ne faut pas diaboliser les zones pavillonnaires, mais plutôt y mettre de la pensée urbaine, ajoute Lionel Rougé. Il faut réfléchir à une manière de les agencer et de les urbaniser qui soit démocratique. Les gens souhaitent de la ville à la campagne, il faut les laisser l’inventer. »

La France pourrait s’inspirer de certains de ses voisins européens, alors que « notre pays est le champion du mitage [l'implantation d'édifices dispersés dans un paysage naturel]« , s’exclame Hervé Marchal. Le chercheur suggère de regarder vers « le Royaume-Uni, où le pavillonnaire mitoyen est plus développé et intégré dans les villes ». Lucile Mettetal invite le législateur à se poser la question du partage de l’habitat : « On pourrait regarder en Allemagne, où les générations cohabitent plus fréquemment. »

Si la France n’en est pas encore à révolutionner son habitat, certaines envies semblent être en train d’évoluer, selon les observateurs et professionnels du secteur. Les jeunes ménages n’ont plus tout à fait les mêmes aspirations que leurs parents. « La place du jardin est toujours importante, mais il n’a pas besoin d’être très grand. Surtout, l’envie d’avoir une maison avec quatre faces est moins forte aujourd’hui et les ménages ne veulent pas être trop loin du centre-ville », souligne Lionel Rougé.

Est-ce un signe que le discours écologique est en train d’infuser ? « La réduction de la taille des maisons et des jardins est notamment liée à une question d’économies et de confort, mais quelque part, ça pénètre », pense Christine Leconte. Au législateur d’arriver à convaincre les Français de changer leurs aspirations, et de répondre aux contradictions qui poussent les ménages à « vouloir habiter à proximité de la nature, tout en étant intégrés au tissu urbain », résume Hervé Marchal.

Immobilier -Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

Immobilier -Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

par Fabien Jannic-Cherbonnel , France Télévisions

Un article intéressant mais qui milite quand même pour la densification et la sur urbanisation résultat d’un modèle qui favorise la mètropolitisation et les grandes villes. La question de l’aménagement du territoire avec un meilleur équilibre et une meilleure répartition de l’habitat et de l’emploi n’est pas posée. NDLR

Considéré comme « moche » par certains, le pavillon reste privilégié par les Français et les Françaises. Mais face aux objectifs de zéro artificialisation des sols et à l’envolée des coûts de construction, il est remis en cause. Une rangée de maisons, chacune au milieu d’un jardin, une route qui se termine en cul-de-sac, le tout dans la périphérie d’une ville, en bordure de champs. C’est, en une phrase, la façon dont on pourrait décrire le modèle pavillonnaire à la française, mis en place dans les années 1970. Accusé de rendre la France « moche » par le magazine Télérama en 2010, de grignoter les terres agricoles, de favoriser l’endettement des ménages et d’être incompatible avec la transition écologique, ce modèle est de plus en plus remis en cause.

« Il faut en finir avec la maison individuelle », avait même lancé Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, en 2021, rappelle Le Figaro. Des propos qui avaient fait polémique, alors que la maison individuelle est encore vue comme un idéal par une large majorité des Français. Mais la future loi zéro artificialisation nette, qui empêchera théoriquement la création de lotissements sur des terres agricoles ou naturelles, risque de venir doucher ces aspirations. Et de signer la fin du pavillon, cette « passion française » selon l’expression des sociologues Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé.

Rembobinons. Nous sommes au milieu des années 1970. Les autorités, après avoir fortement développé l’habitat collectif au sortir de la Seconde Guerre mondiale, décident de changer de braquet. « Ce que l’on appelle le modèle pavillonnaire est une construction politique et économique, mis notamment en place après l’élection de Valéry Giscard d’Estaing en 1977, et qui promet un logement à tous grâce à l’accession à la propriété », détaille Lionel Rougé, maître de conférences à l’université de Toulouse 2 et spécialiste du sujet.

Très vite, les lotissements fleurissent un peu partout en France, presque toujours en périphérie des villes. Eloignés des lieux de travail, des centres-villes ou des écoles, ces lotissements s’y font dortoirs et la voiture y est reine. La France « a choisi de s’inspirer du modèle américain », souligne Lucile Mettetal, géographe et chargée d’études et de projets à l’institut Paris Région. Les maisons y sont construites « au milieu d’un jardin », à l’inverse de ce qui se fait dans d’autres pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, où les maisons sont fréquemment mitoyennes. A la clé, la promesse d’un environnement sécurisant, où l’on peut s’épanouir en bricolant ou jardinant, à l’abri des regards des voisins.

Ce modèle, poussé par les politiques locales d’aménagement du territoire, mais aussi par des dispositifs nationaux comme le prêt à taux zéro depuis les années 1990, permet aux classes moyennes et populaires d’accéder à la propriété. Près de 62% des ménages français étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale en 2020, contre 44% en Allemagne, d’après l’OCDE. Et parmi ces logements, la maison est reine : selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 79% des ménages propriétaires habitent dans une maison.

Malgré son succès, le pavillon est la cible de critiques régulières, d’abord pour l’imaginaire qu’il charrie, comme Télérama dézinguant « la France moche ». La cible à abattre ? Ces longues rues bordées de maisons similaires, situées à l’entrée d’une commune et proches d’une zone commerciale. « Les zones pavillonnaires sont le symbole d’un monde urbain qui grignote la campagne », résume Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne. Une contradiction forte pour un type d’habitat censé rapprocher ses habitants de la nature.

Au-delà de l’aspect esthétique, le modèle pavillonnaire est surtout critiqué pour son impact sur l’environnement. « Ce développement par zones – pavillonnaires, d’activités et commerciales – séparées est problématique », explique Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes. C’est « un urbanisme totalement tourné vers la voiture » qui, en plus de forcer les habitants à faire des kilomètres pour se rendre au travail, a « fait perdre aux enfants énormément d’autonomie », ajoute-t-elle.

Malgré ces critiques, l’attrait de la maison individuelle reste important. « Le désir de maison n’a pas faibli, il a même été réactivé par les confinements et l’étendue du télétravail », souligne Lucile Mettetal. Ainsi, 84% des personnes interrogées préféreraient vivre dans ce type de logement, selon un sondage Ifop de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles réalisé en mars et rapporté par Le Journal de l’Agence.

Si tous les Français, ou presque, ont le même rêve, ils n’habitent pas tous de la même façon. « Toutes les maisons ne se valent pas, souligne Lionel Rougé. On voit les classes supérieures investir les zones pavillonnaires, souvent construites dans les années 1970, qui sont désormais bien insérées dans le milieu urbain. » Ce « pavillon enchanté », comme l’appelle Hervé Marchal, a tout pour lui : il est connecté à la ville, aux transports en commun et aux services.

A l’inverse, les classes populaires peinent de plus en plus à trouver des maisons à prix abordable. « Ceux qui allaient dans le périurbain sont dorénavant forcés d’aller encore plus loin », résume Lionel Rougé, qui s’alarme de voir des ménages « s’installer à 70 km de Toulouse pour accéder à une maison ». « Ce pavillonnaire désenchanté va fréquemment de pair avec un ressentiment de ses habitants », résume le chercheur.

« Loin de tout, ils ont le sentiment d’être oubliés. Les façades en crépi, l’état des fenêtres sont autant de choses qui rappellent aux gens qu’ils sont moins bien lotis. »

Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne à franceinfoCe sentiment d’exclusion, « l’un des moteurs derrière la colère des ‘gilets jaunes’ », rappelle Christine Leconte, pourrait encore s’exacerber avec l’augmentation des prix de l’énergie liée à la guerre en Ukraine. D’autant que les constructions neuves ont fortement ralenti en 2022, rapporte Le Monde. En cause, la poussée des coûts de construction, de 8,8% sur un an selon l’Insee, ainsi que la hausse des taux d’intérêts qui freine l’accession aux prêts immobiliers.

A ces difficultés conjoncturelles s’ajoute une problématique de long terme : celle de la transition écologique. Le pavillon et sa voiture quasi obligatoire semblent peu compatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique. Et l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, inclus dans la loi Climat, risque bien de remettre en cause tout le modèle de développement urbain français. Le gouvernement veut d’ailleurs faire adopter un nouveau texte, pour préserver la biodiversité et empêcher l’étalement urbain en incitant la construction sur des friches ou des espaces vacants dans les villages. La future loi, pour l’instant votée par le Sénat, inquiète les maires de petites villes, qui craignent de ne plus attirer de ménages. Logique, souligne Hervé Marchal, « car pendant longtemps, la figure d’un bon maire a été celle de l’élu qui attirait sans cesse de nouveaux habitants ».

De quoi signer la fin du pavillon ? « Non », répond Lionel Rougé, pour qui l’on assiste « à un renouvellement du modèle pavillonnaire » plutôt qu’à sa mort. Pour se réinventer, les zones pavillonnaires vont donc devoir évoluer. « L’une des clés est la densification des zones périurbaines, souligne Christine Leconte. Il va falloir se préoccuper de l’intégration de ces zones dans le tissu urbain, rapprocher les gens des services publics et sortir du tout-voiture. » Une « clé de la transition écologique » qui demande de diversifier l’usage des zones pavillonnaires, pour en faire des lieux de vie.

Reste à savoir comment densifier. Lucile Mettetal distingue « la densification dure », qui remplace des zones pavillonnaires par des barres d’immeubles, à l’œuvre notamment en petite et moyenne couronne en Ile-de-France, comme le raconte Le Monde, de « la densification douce » : « Il s’agit d’une division des parcelles ou d’un remplissage des dents creuses. » Par exemple, un couple qui vend une partie de son jardin pour rénover sa maison achetée dans les années 1970.

Réenchanter la zone pavillonnaire ne se fera en tout cas pas sans ses habitants. « Nous n’avons pas d’autre solution que de travailler avec les personnes qui y habitent », met en garde Christine Leconte. « Il ne faut pas diaboliser les zones pavillonnaires, mais plutôt y mettre de la pensée urbaine, ajoute Lionel Rougé. Il faut réfléchir à une manière de les agencer et de les urbaniser qui soit démocratique. Les gens souhaitent de la ville à la campagne, il faut les laisser l’inventer. »

La France pourrait s’inspirer de certains de ses voisins européens, alors que « notre pays est le champion du mitage [l'implantation d'édifices dispersés dans un paysage naturel]« , s’exclame Hervé Marchal. Le chercheur suggère de regarder vers « le Royaume-Uni, où le pavillonnaire mitoyen est plus développé et intégré dans les villes ». Lucile Mettetal invite le législateur à se poser la question du partage de l’habitat : « On pourrait regarder en Allemagne, où les générations cohabitent plus fréquemment. »

Si la France n’en est pas encore à révolutionner son habitat, certaines envies semblent être en train d’évoluer, selon les observateurs et professionnels du secteur. Les jeunes ménages n’ont plus tout à fait les mêmes aspirations que leurs parents. « La place du jardin est toujours importante, mais il n’a pas besoin d’être très grand. Surtout, l’envie d’avoir une maison avec quatre faces est moins forte aujourd’hui et les ménages ne veulent pas être trop loin du centre-ville », souligne Lionel Rougé.

Est-ce un signe que le discours écologique est en train d’infuser ? « La réduction de la taille des maisons et des jardins est notamment liée à une question d’économies et de confort, mais quelque part, ça pénètre », pense Christine Leconte. Au législateur d’arriver à convaincre les Français de changer leurs aspirations, et de répondre aux contradictions qui poussent les ménages à « vouloir habiter à proximité de la nature, tout en étant intégrés au tissu urbain », résume Hervé Marchal.

Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

Crise du logement : le pavillon remis en cause ?

par Fabien Jannic-Cherbonnel , France Télévisions

Un article intéressant mais qui milite quand même pour la densification et la sur urbanisation résultat d’un modèle qui favorise la mètropolitisation et les grandes villes. La question de l’aménagement du territoire avec un meilleur équilibre et une meilleure répartition de l’habitat et de l’emploi n’est pas posée. NDLR

Considéré comme « moche » par certains, le pavillon reste privilégié par les Français et les Françaises. Mais face aux objectifs de zéro artificialisation des sols et à l’envolée des coûts de construction, il est remis en cause. Une rangée de maisons, chacune au milieu d’un jardin, une route qui se termine en cul-de-sac, le tout dans la périphérie d’une ville, en bordure de champs. C’est, en une phrase, la façon dont on pourrait décrire le modèle pavillonnaire à la française, mis en place dans les années 1970. Accusé de rendre la France « moche » par le magazine Télérama en 2010, de grignoter les terres agricoles, de favoriser l’endettement des ménages et d’être incompatible avec la transition écologique, ce modèle est de plus en plus remis en cause.

« Il faut en finir avec la maison individuelle », avait même lancé Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, en 2021, rappelle Le Figaro. Des propos qui avaient fait polémique, alors que la maison individuelle est encore vue comme un idéal par une large majorité des Français. Mais la future loi zéro artificialisation nette, qui empêchera théoriquement la création de lotissements sur des terres agricoles ou naturelles, risque de venir doucher ces aspirations. Et de signer la fin du pavillon, cette « passion française » selon l’expression des sociologues Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé.

Rembobinons. Nous sommes au milieu des années 1970. Les autorités, après avoir fortement développé l’habitat collectif au sortir de la Seconde Guerre mondiale, décident de changer de braquet. « Ce que l’on appelle le modèle pavillonnaire est une construction politique et économique, mis notamment en place après l’élection de Valéry Giscard d’Estaing en 1977, et qui promet un logement à tous grâce à l’accession à la propriété », détaille Lionel Rougé, maître de conférences à l’université de Toulouse 2 et spécialiste du sujet.

Très vite, les lotissements fleurissent un peu partout en France, presque toujours en périphérie des villes. Eloignés des lieux de travail, des centres-villes ou des écoles, ces lotissements s’y font dortoirs et la voiture y est reine. La France « a choisi de s’inspirer du modèle américain », souligne Lucile Mettetal, géographe et chargée d’études et de projets à l’institut Paris Région. Les maisons y sont construites « au milieu d’un jardin », à l’inverse de ce qui se fait dans d’autres pays comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, où les maisons sont fréquemment mitoyennes. A la clé, la promesse d’un environnement sécurisant, où l’on peut s’épanouir en bricolant ou jardinant, à l’abri des regards des voisins.

Ce modèle, poussé par les politiques locales d’aménagement du territoire, mais aussi par des dispositifs nationaux comme le prêt à taux zéro depuis les années 1990, permet aux classes moyennes et populaires d’accéder à la propriété. Près de 62% des ménages français étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale en 2020, contre 44% en Allemagne, d’après l’OCDE. Et parmi ces logements, la maison est reine : selon les derniers chiffres du ministère de la Transition écologique, 79% des ménages propriétaires habitent dans une maison.

Malgré son succès, le pavillon est la cible de critiques régulières, d’abord pour l’imaginaire qu’il charrie, comme Télérama dézinguant « la France moche ». La cible à abattre ? Ces longues rues bordées de maisons similaires, situées à l’entrée d’une commune et proches d’une zone commerciale. « Les zones pavillonnaires sont le symbole d’un monde urbain qui grignote la campagne », résume Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne. Une contradiction forte pour un type d’habitat censé rapprocher ses habitants de la nature.

Au-delà de l’aspect esthétique, le modèle pavillonnaire est surtout critiqué pour son impact sur l’environnement. « Ce développement par zones – pavillonnaires, d’activités et commerciales – séparées est problématique », explique Christine Leconte, présidente de l’Ordre des architectes. C’est « un urbanisme totalement tourné vers la voiture » qui, en plus de forcer les habitants à faire des kilomètres pour se rendre au travail, a « fait perdre aux enfants énormément d’autonomie », ajoute-t-elle.

Malgré ces critiques, l’attrait de la maison individuelle reste important. « Le désir de maison n’a pas faibli, il a même été réactivé par les confinements et l’étendue du télétravail », souligne Lucile Mettetal. Ainsi, 84% des personnes interrogées préféreraient vivre dans ce type de logement, selon un sondage Ifop de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles réalisé en mars et rapporté par Le Journal de l’Agence.

Si tous les Français, ou presque, ont le même rêve, ils n’habitent pas tous de la même façon. « Toutes les maisons ne se valent pas, souligne Lionel Rougé. On voit les classes supérieures investir les zones pavillonnaires, souvent construites dans les années 1970, qui sont désormais bien insérées dans le milieu urbain. » Ce « pavillon enchanté », comme l’appelle Hervé Marchal, a tout pour lui : il est connecté à la ville, aux transports en commun et aux services.

A l’inverse, les classes populaires peinent de plus en plus à trouver des maisons à prix abordable. « Ceux qui allaient dans le périurbain sont dorénavant forcés d’aller encore plus loin », résume Lionel Rougé, qui s’alarme de voir des ménages « s’installer à 70 km de Toulouse pour accéder à une maison ». « Ce pavillonnaire désenchanté va fréquemment de pair avec un ressentiment de ses habitants », résume le chercheur.

« Loin de tout, ils ont le sentiment d’être oubliés. Les façades en crépi, l’état des fenêtres sont autant de choses qui rappellent aux gens qu’ils sont moins bien lotis. »

Hervé Marchal, professeur de sociologie à l’université de Bourgogne à franceinfoCe sentiment d’exclusion, « l’un des moteurs derrière la colère des ‘gilets jaunes’ », rappelle Christine Leconte, pourrait encore s’exacerber avec l’augmentation des prix de l’énergie liée à la guerre en Ukraine. D’autant que les constructions neuves ont fortement ralenti en 2022, rapporte Le Monde. En cause, la poussée des coûts de construction, de 8,8% sur un an selon l’Insee, ainsi que la hausse des taux d’intérêts qui freine l’accession aux prêts immobiliers.

A ces difficultés conjoncturelles s’ajoute une problématique de long terme : celle de la transition écologique. Le pavillon et sa voiture quasi obligatoire semblent peu compatibles avec la lutte contre le réchauffement climatique. Et l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, inclus dans la loi Climat, risque bien de remettre en cause tout le modèle de développement urbain français. Le gouvernement veut d’ailleurs faire adopter un nouveau texte, pour préserver la biodiversité et empêcher l’étalement urbain en incitant la construction sur des friches ou des espaces vacants dans les villages. La future loi, pour l’instant votée par le Sénat, inquiète les maires de petites villes, qui craignent de ne plus attirer de ménages. Logique, souligne Hervé Marchal, « car pendant longtemps, la figure d’un bon maire a été celle de l’élu qui attirait sans cesse de nouveaux habitants ».

De quoi signer la fin du pavillon ? « Non », répond Lionel Rougé, pour qui l’on assiste « à un renouvellement du modèle pavillonnaire » plutôt qu’à sa mort. Pour se réinventer, les zones pavillonnaires vont donc devoir évoluer. « L’une des clés est la densification des zones périurbaines, souligne Christine Leconte. Il va falloir se préoccuper de l’intégration de ces zones dans le tissu urbain, rapprocher les gens des services publics et sortir du tout-voiture. » Une « clé de la transition écologique » qui demande de diversifier l’usage des zones pavillonnaires, pour en faire des lieux de vie.

Reste à savoir comment densifier. Lucile Mettetal distingue « la densification dure », qui remplace des zones pavillonnaires par des barres d’immeubles, à l’œuvre notamment en petite et moyenne couronne en Ile-de-France, comme le raconte Le Monde, de « la densification douce » : « Il s’agit d’une division des parcelles ou d’un remplissage des dents creuses. » Par exemple, un couple qui vend une partie de son jardin pour rénover sa maison achetée dans les années 1970.

Réenchanter la zone pavillonnaire ne se fera en tout cas pas sans ses habitants. « Nous n’avons pas d’autre solution que de travailler avec les personnes qui y habitent », met en garde Christine Leconte. « Il ne faut pas diaboliser les zones pavillonnaires, mais plutôt y mettre de la pensée urbaine, ajoute Lionel Rougé. Il faut réfléchir à une manière de les agencer et de les urbaniser qui soit démocratique. Les gens souhaitent de la ville à la campagne, il faut les laisser l’inventer. »

La France pourrait s’inspirer de certains de ses voisins européens, alors que « notre pays est le champion du mitage [l'implantation d'édifices dispersés dans un paysage naturel]« , s’exclame Hervé Marchal. Le chercheur suggère de regarder vers « le Royaume-Uni, où le pavillonnaire mitoyen est plus développé et intégré dans les villes ». Lucile Mettetal invite le législateur à se poser la question du partage de l’habitat : « On pourrait regarder en Allemagne, où les générations cohabitent plus fréquemment. »

Si la France n’en est pas encore à révolutionner son habitat, certaines envies semblent être en train d’évoluer, selon les observateurs et professionnels du secteur. Les jeunes ménages n’ont plus tout à fait les mêmes aspirations que leurs parents. « La place du jardin est toujours importante, mais il n’a pas besoin d’être très grand. Surtout, l’envie d’avoir une maison avec quatre faces est moins forte aujourd’hui et les ménages ne veulent pas être trop loin du centre-ville », souligne Lionel Rougé.

Est-ce un signe que le discours écologique est en train d’infuser ? « La réduction de la taille des maisons et des jardins est notamment liée à une question d’économies et de confort, mais quelque part, ça pénètre », pense Christine Leconte. Au législateur d’arriver à convaincre les Français de changer leurs aspirations, et de répondre aux contradictions qui poussent les ménages à « vouloir habiter à proximité de la nature, tout en étant intégrés au tissu urbain », résume Hervé Marchal.

Crise immobilier: La conséquence d’une urbanisation folle

Crise immobilier: La conséquence d’une urbanisation folle

Comme souvent, il y a bien sûrs plusieurs facteurs explicatifs pour tenter de comprendre la grave crise du logement qui se prépare et pourrait déboucher sur l’éclatement d’une bulle. En clair sur un effondrement de la production en même temps que des prix. Parmi les facteurs explicatifs, il faut surtout prendre en compte le coût du foncier qui en moyenne équivaut à peu près à la moitié du prix du logement. Des prix qui se sont envolés car la demande est surtout concentrée dans les métropoles et autres grandes villes où on a aussi concentré l’emploi. Du coup même à 10 ou 20 km du centre, le foncier a enregistré des augmentations qui d’une certaine manière tuent l’activité du logement. Des augmentations du foncier économiquement non fondées et qui sont le résultat de la pure spéculation.

Pour résoudre ce problème il faudrait évidemment remettre en cause la philosophie de la métropolisation qui a pour objet de concentrer la population dans 10 à 15  villes de plus d’un million d’habitants. Le reste du territoire étend abandonné aux moins favorisés contraints de faire des déplacements domicile travail de 40,60, voire 100 kms par jour. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept d’aménagement du territoire.

Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. La situation est problématique tant dans le neuf que sur le marché de la location. . Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de 34 % par rapport à la même période de l’année précédente. Et la chute atteint 46 % par rapport au premier trimestre 2019. Les acheteurs-habitants sont en très fort recul (- 31 %), mais c’est encore pire du côté des investisseurs (- 52 %). Cette dégringolade du marché du neuf a forcément ses conséquences sur l’activité des professionnels de la construction. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime à 100.000 le nombre d’emplois menacés à un horizon de 18 à 24 mois.

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Immobilier : une crise structurelle grave

Immobilier : une crise structurelle grave

Alors que plus que jamais la question du logement et des solutions pouvant être apportées à la crise est d’actualité et après l’annonce des conclusions d’un Conseil national de la reformation faisant l’unanimité des regrets et des commentaires négatifs, André Yché, Président du conseil de surveillance chez CDC Habitat, apporte sa pierre à l’édifice en nous présentant la vision d’un véritable acteur du secteur ( dans la Tribune)

Comme à la guerre, le risque qui pèse constamment sur l’entrepreneur et, plus généralement, sur tout décideur privé ou public consiste à préparer la bataille passée, en perfectionnant une stratégie fondamentalement obsolète et vouée à l’échec dans l’avenir. Ainsi la ligne Maginot s’inspirait-elle de l’expérience des tranchées de 1914 / 1918 alors que le moteur thermique réhabilitait la guerre de mouvement ; de même, la capacité de projection du porte-avions marquait-elle le déclin du cuirassé, acteur dominant du combat naval depuis la seconde moitié du XIXe siècle.

Dès lors, quels sont les facteurs de rupture qui vont bouleverser l’économie immobilière au cours du deuxième quart du XXIe siècle ?
Des taux d’intérêt réels élevés (3% à 4% à court / moyen terme) dont les niveaux de la dette souveraine et du déficit budgétaire écartent, du moins à brève échéance, toute perspective de baisse.

Un fort ralentissement de la construction neuve dans le secteur résidentiel (de l’ordre de 40% à 50%, vers un flux annuel compris entre 200 000 et 300 000 unités) du fait de la rareté organisée du foncier constructible et de la difficulté croissante de trouver l’équilibre économique de nouveaux projets (diminution de la constructibilité imposée par les pouvoirs locaux, baisse du pouvoir d’achat disponible après dépenses contraintes et de la capacité d’endettement des ménages.

À cet égard, il convient de souligner l’impact des critères de solvabilité imposés, à juste titre, par le secteur bancaire ainsi que l’exigence, pour l’attribution de la garantie financière d’achèvement des opérations (GFA) aux promoteurs, de taux de pré-commercialisation de 50% à 80%, sur la base de refus de prêt de l’ordre de 30% à 50% des demandes).

Des surcapacités structurelles d’immobilier tertiaire (bureaux notamment) alimentées par la généralisation du télétravail et accentuées par la nécessité, pour les entreprises, de tirer les conséquences de la baisse de productivité de l’économie enregistrée en 2022 (-3%) et pour les administrations, de l’impasse budgétaire et du risque croissant de « jacquerie fiscale ».

L’ampleur de la perte de valeur menaçant les sociétés foncières fortement engagées dans le tertiaire, par suite du comportement mimétique des directions d’investissement, apparaîtra lors du renouvellement des baux (hors « prime ») au cours des prochaines années ; elle pourrait atteindre, pour la seule région d’Île-de-France, de l’ordre de 5 à 10 milliards d’euros.

La reconfiguration inévitable de plusieurs centaines de centres commerciaux, dont le modèle est atteint par le développement du e-commerce et qui devront réduire l’emprise de leurs immobilisations physiques, voire les reconvertir entièrement dans les situations les plus critiques. L’urbanisme des entrées de ville doit donc être repensé, avec l’émergence possible de nouveaux « micro-quartiers » destinés à éviter l’apparition de friches urbaines et indispensables pour la préservation de l’attractivité résidentielle de nombreuses villes moyennes (ex. « villes dortoirs ») en périphérie des agglomérations.

L’impact sur l’offre locative privée et publique (et l’accueil de l’opinion, dont celui réservé aux projets de ZFE permet de préjuger) de la règlementation thermique excluant progressivement de la relocation les logements classés G, F, E, soit, a minima, huit millions d’unités résidentielles, c’est-à-dire le quart du parc des résidences principales.

La remise aux normes thermiques, impliquant des investissements (CAPEX) non programmés sans évolution significative des produits locatifs associés, eu égard au niveau atteint par les taux d’intérêt réels pour de tels projets (plus de 4%), impliquera une perte de valeur de marché des actifs concernés de l’ordre de 30% à 35%.

Politiquement, ce sont les classes moyennes, déjà frappées par l’absence d’actualisation du barème de l’IFI, qui subiront cette déflation patrimoniale, alors qu’elles ne s’étaient guère mobilisées à l’occasion de la crise des « Gilets jaunes », alimentée par les catégories dites « populaires » composées essentiellement de ruraux modestes.

Ainsi donc, c’est tout un secteur économique dont le poids est constamment sous-estimé, en termes d’emploi, de support d’épargne de précaution et de transmission intergénérationnelle, c’est-à-dire, in fine, de préservation de l’ordre politique et social, qui est exposé au risque croissant d’une déstabilisation profonde et durable.

Comment les grands acteurs de l’économie immobilière peuvent-ils prendre en compte ces bouleversements imminents et s’y préparer dans l’intérêt général ?
La seule voie de sortie « par le haut » de cette crise structurelle réside, plutôt que dans la résurrection du passé, dans l’innovation : financière, architecturale et urbanistique, managériale et stratégique, mais aussi politique, administrative et fiscale. Mais l’auteur de cet article peut témoigner personnellement, à partir d’une expérience d’un quart de siècle, que promouvoir des solutions originales est un exercice épuisant et risqué, car tous les conservatismes se liguent spontanément contre le changement ; les exemples sont légion : la sortie du secteur HLM d’une pure économie d’endettement subventionnée et la prise en compte d’un besoin accru de fonds propres, destinés à compenser l’écart entre l’évolution des coûts de production et celle des loyers en introduisant dans le modèle les plus-values latentes dans le patrimoine par le biais de l’accession à la propriété dans le parc HLM ancien, et donc amorti ; les démembrements de propriété, à travers le recours à des baux emphytéotiques ; plus récemment, pour compenser les effets d’éviction de la loi DALO au détriment des « key-workers » et des classes moyennes, l’invention du logement locatif intermédiaire, financé par le secteur privé institutionnel.

À partir des enseignements procurés par ces expériences dont la généralisation a fini par s’imposer en dépit d’années, sinon de décennies, de dénigrement, comment penser l’innovation de nos jours ? Trois données essentielles doivent nous guider.

L’époque de la « promotion facile » par aménagement de terrain agricole (les « champs de betteraves » et les « terrains à vaches ») est révolue, conduisant désormais à concevoir des opérations complexes et risquées ; le secteur de la promotion est donc à la veille d’un mouvement de concentration d’où émergeront deux catégories d’acteurs : les plus puissants, mieux à même de se diversifier ; les plus agiles, qui sauront se repositionner sur des créneaux porteurs.

Les foncières significativement investies dans le tertiaire, en dehors des produits « prime » (et encore…) doivent s’apprêter à enregistrer de fortes moins-values, qui seront révélées lors du renouvellement (ou non) de leurs baux. La transformation de leurs actifs s’avèrera de plus en plus difficile, du fait de la saturation du plan de charge du BTP, par ailleurs mobilisé par la mise aux normes thermiques de l’habitat privé et public. De surcroît, des obstacles actuellement dirimants devront être surmontés, par exemple le surcoût de travaux effectués hors du champ de récupération de la TVA.

Enfin, l’État central, contraint par la dette souveraine, ne sera plus en situation d’assurer la régulation d’un secteur très capitalistique et sera amené à engager un mouvement de décentralisation vers les collectivités territoriales conservant quelques capacités d’investissement (régions, métropoles) en considération d’arguments stratégiques : l’évidente complémentarité logement / mobilité ; le poids de l’immobilier dans la transition environnementale ; les enjeux en matière d’emploi et de formation. Observons enfin qu’en matière de fiscalité foncière, aucun gouvernement n’assumera spontanément la responsabilité d’une révision des valeurs cadastrales…

La crise globale qui affecte aujourd’hui, et plus encore demain, le secteur immobilier présente donc de multiples opportunités à condition d’être correctement appréhendée.

Un exemple parmi d’autres : la reconversion d’immeubles de bureaux en logements : l’affaire n’est pas si simple. Sur le plan économique, le surcoût par rapport à une construction neuve est considérable, la facture étant aisément doublée ; les difficultés techniques sont multiples : l’accès aux issues de secours qui implique la création de nouvelles cages d’escalier ou de galeries extérieures, l’épaisseur des trames qui impose la conception d’immeubles multifonctionnels : co-working en second jour, etc., le coût spécifique, pour les immeubles de grande hauteur, de la règlementation IGH, incitant à la « neutralisation » des étages supérieurs, la fiscalité pénalisante puisque le passage en secteur résidentiel met fin à la récupérabilité de la TVA sur travaux (faut-il compenser un allègement de la TVA sur travaux de transformation en logement intermédiaire par une fiscalité progressive sur les bureaux vacants ?) ; enfin, l’accord des maires qui suppose, en regard de la perte (apparente) des taxes prélevées sur les immeubles de bureau (destinés, pour certains, à devenir des « friches verticales »), une forme d’intéressement au résultat final de l’opération (via la participation minoritaire d’EPL au montage ?). La meilleure manière d’avancer dans ce chantier consiste à conduire de premières expérimentations.

À partir de ces considérations, la redéfinition des stratégies d’entreprises et territoriales s’impose d’évidence, dans la perspective de prendre en compte une donnée longtemps absente de l’économie immobilière et de la politique afférente (réglementaire, fiscale notamment) : la réapparition du risque de promotion et de transformation. L’absence apparente (et illusoire) de risque a conduit les collectivités, à tous les niveaux : national, local, à opérer une lourde taxation foncière, parfois en anticipant des prélèvements sur plusieurs années de futures contributions, telles qu’escomptées : par exemple au titre de redevances domaniales. L’hypothèse sous-jacente, largement partagée, résidait alors dans le découplage de la sphère immobilière vis-à-vis de l’économie générale.

Cette situation est manifestement révolue, de telle sorte que les acteurs privés devront réfléchir à l’introduction de nouveaux mécanismes issus de l’économie financière (contrats d’options du type « put » et « call » et dérivés) afin de redistribuer les risques de perte et les opportunités de gain, de même que les collectivités publiques devront mettre en place les instruments permettant de raccorder des décisions d’investissement à court terme avec des horizons qui, s’agissant d’immobilier, ressortissent nécessairement du long terme (fonds territoriaux dédiés à la rénovation thermique des logements et à la reconversion des emprises foncières).

La conjugaison d’une problématique particulièrement complexe met en cause de multiples intérêts particuliers, comme chaque fois que, dans l’histoire, des mécanismes de rente sont menacés ; dans ce cas d’espèce, l’ampleur des enjeux touche intimement à la confiance publique, de telle sorte que c’est l’intérêt général lui-même qui n’est pas exempt des conséquences d’une crise dont le caractère inédit, car global et systémique, se révèlera tardivement aux « laudatores temporis acti » (cf. Horace, Art poétique).

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Crise logement: La conséquence d’une urbanisation folle

Comme souvent, il y a bien sûrs plusieurs facteurs explicatifs pour tenter de comprendre la grave crise du logement qui se prépare et pourrait déboucher sur l’éclatement d’une bulle. En clair sur un effondrement de la production en même temps que des prix. Parmi les facteurs explicatifs, il faut surtout prendre en compte le coût du foncier qui en moyenne équivaut à peu près à la moitié du prix du logement. Des prix qui se sont envolés car la demande est surtout concentrée dans les métropoles et autres grandes villes où on a aussi concentré l’emploi. Du coup même à 10 ou 20 km du centre, le foncier a enregistré des augmentations qui d’une certaine manière tuent l’activité du logement. Des augmentations du foncier économiquement non fondées et qui sont le résultat de la pure spéculation.

Pour résoudre ce problème il faudrait évidemment remettre en cause la philosophie de la métropolisation qui a pour objet de concentrer la population dans 10 à 15  villes de plus d’un million d’habitants. Le reste du territoire étend abandonné aux moins favorisés contraints de faire des déplacements domicile travail de 40,60, voire 100 kms par jour. Ce qui est en cause c’est évidemment le concept d’aménagement du territoire.

Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. Les mesures cosmétiques du gouvernement ne sont évidemment pas à la hauteur de l’enjeu. La situation est problématique tant dans le neuf que sur le marché de la location. . Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de 34 % par rapport à la même période de l’année précédente. Et la chute atteint 46 % par rapport au premier trimestre 2019. Les acheteurs-habitants sont en très fort recul (- 31 %), mais c’est encore pire du côté des investisseurs (- 52 %). Cette dégringolade du marché du neuf a forcément ses conséquences sur l’activité des professionnels de la construction. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime à 100.000 le nombre d’emplois menacés à un horizon de 18 à 24 mois.

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Immobilier- Crise du logement : des propositions complètement cosmétiques du gouvernement

Finalement le gouvernement commet une erreur d’appréciation grave en considérant que la crise du logement est seulement conjoncturelle et non pas structurelle. Un gouvernement qui oublie notamment de prendre en compte le coût énorme du foncier qui représente à peu près en moyenne la moitié du prix du logement. Le gouvernement a donc annoncé des mesures cosmétiques qui ne répondent pas à la crise fondamentale concernant aussi bien le neuf que la location. Le problème fondamental est en effet la perte de solvabilité d’un nombre croissant de candidats à l’accession du fait des taux d’intérêt, de l’inflation qui affecte le pouvoir d’achat et surtout de la folle envolée des prix (En 20 ans les prixont doublé mais le pouvoir d’achat des ménages n’a augmenté que de 40 ans). Côté location, l’offre est gelée du fait du prix exorbitant de la mise aux normes. Côté neuf, il y a un assèchement faute de solvabilité des acquéreurs potentiels. Le gouvernement aggrave en outre encore la situation avec l’objectif de zéro artificialisation des sols)

Cinq axes retenus par le gouvernement

Il s’agit de favoriser l’accession à la propriété, l’accès à la location, de soutenir la production et la rénovation des logements sociaux, de relancer la production de logements, et enfin d’amplifier la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé.

Au premier chapitre sur l’accession à la propriété, la mensualisation de la révision du taux d’usure sera prolongée « jusqu’à la fin de l’année » De même que les règles d’octroi du crédit immobilier vont être « assouplis » pour faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants et pour les investissements locatifs.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si élevés et mécaniquement les taux d’efforts si soutenus que plus de la majorité des demandes de prêt sont refusées par les banques. Réponse le 13 juin à l’issue de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fait la pluie et le beau temps.

En attendant, l’exécutif pense avoir trouvé la parade : le prêt à taux zéro (PTZ) ne s’arrêtera fin 2023 et sera prolongé jusqu’en 2027 mais dans deux cas de figure pour l’achat d’un bien neuf en immobilier collectif ou pour l’acquisition d’un habitat ancien en zone tendue, c’est-à-dire où la demande excède largement neuf, sous réserve de le rénover.

Pour favoriser l’accès à la location pour les classes moyennes, le cabinet d’Elisabeth Borne annonce que le logement locatif intermédiaire (LLI) sera ouvert à davantage de communes et au rachat de logements dans l’ancien pour les rénover. En cela, il ne fait que traduire en actes les paroles du chef de l’Etat dans Challenges qui avait invité à « regarder comment développer beaucoup plus de LLI pour baisser les prix, parce que la crise du logement se situe là ».

Par logement locatif intermédiaire, il faut entendre des habitats réservés à des populations trop riches pour accéder au logement social et trop pauvres pour acquérir du logement sur le marché libre, et qui ais restent aujourd’hui cantonnés à l’immobilier neuf et réservés aux zones A, A Bis et B1, des zones tendues où la demande prime sur l’offre.

La Première ministre assure aussi travailler sur une remise à plat de la fiscalité des locations pour favoriser les locations de longue durée, et ce alors qu’une proposition de loi transpartisane devait être examinée à l’Assemblée la semaine prochaine avant d’être reportée, et qu’une loi de la majorité présidentielle propose d’agir dessus pour faire baisser les prix dans les zones tendues. Par ailleurs, un rapport de l’Inspection générale des Finances préconise la fin des ristournes sur les meublés touristiques de courte durée.

Autre piste : une convention signée avec Action Logement, le premier bailleur social et le premier producteur de logements sociaux. Il va acquérir 30.000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès des promoteurs immobiliers, mais à la différence de CDC Habitat qui en achète 17.000, les modalités de financement ne sont pas (encore ?) connues. Ce n’est pas tout, le gouvernement et l’organisme qui collecte la participation de l’employeur à l’effort de construction (PEEC) vont signer une convention visant à doubler le nombre de bénéficiaires de la garantie Visale, caution ouverte à tous les moins de 30 ans.

L’Etat sera lui-même « exemplaire », dit-on encore à Matignon. Il est question en effet d’accélérer la transformation du foncier de l’État et de ses opérateurs en faisant notamment évoluer les règles des Domaines pour contribuer à la modération des prix. Est-ce à dire que les ventes aux enchères seront interdites ? Rien n’est moins sûr…

Il est également prévu de lever les derniers freins juridiques pour favoriser la production de logements compatibles avec les objectifs de sobriété foncière pour accélérer la transformation des bureaux en logements par exemple. D’autant que le temps presse: à horizon 2031, la consommation foncière devra avoir diminué de moitié, avant d’être arrêtée d’ici à 2050 avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sauf que les freins sont avant tout financiers. Les propriétaires d’actifs en mutation continuent de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’équipement le temps des travaux, à la différence de ceux qui détruisent tout pour reconstruire aussi. La réponse viendra peut-être du « hors site » dont l’exécutif veut bâtir « une filière d’excellence ».

Dernier point : l’amplification de la rénovation énergétique et thermique des logements du parc privé. Comment ? En poursuivant le développement de Ma Prime Rénov « renforcée en moyens » avec un objectif de 200.000 rénovations « performantes », sans révéler ce que signifie concrètement cet adjectif.

Crise du logement : des mesurettes !

Crise du logement : des mesurettes !

La déception des professionnels du logement est totale après l’annonce par le gouvernement des mesures sensées mettre fin à la très grave crise du logement en cours.

« Le gouvernement a-t-il conscience que la situation deviendra hors de contrôle et que toute la chaîne du logement continuera à se bloquer ? , s’interrogent ces professionnels.

Le Conseil de la Refondation consacré au logement n’aura pas servi à grand-chose. Très peu de mesures auront été entendues par le gouvernement. Rien vraiment d’étonnant à cela car ce conseil de la Refondation en plus n’a aucune vraie légitimité démocratique. Le conseil national de la Refondation a donc estimé que le plan du gouvernement était à la foie minimaliste et imprécis un plan « minimaliste et imprécis ».

« Rien ne change la donne sur le marché de la location. Le bailleur n’est pas dans un paradis fiscal. Le logement est aussi un secteur matraqué fiscalement », a insisté Véronique Bédague, répondant, sans le dire, aux propos du chef de l’Etat qui avait taclé un « paradis pour les investisseurs immobiliers ».

Son binôme le délégué général de la Fondation Abbé Pierre, a, de son côté, appelé à « sortir le logement de la technique, de la lecture que pourraient en avoir les financierss de la République ». « C’est une question de Première ministre, de président de la République, de société », a-t-il ajouté, à l’adresse… du ministre Klein.

« Sur le logement social, ce n’est pas acceptable. Sur la nécessité de faire quelque chose sur le foncier, maîtrisons-le. Enfin, je regrette qu’il n’y ait pas d’aides aux maires bâtisseurs. Je ne comprends pas, alors que ce serait un super message de l’Etat ! », a soutenu Christophe Robert.

la Première ministre a pourtant admis que « le nombre de permis de construire recule dans les zones tendues [où la demande prime sur l'offre] là où nous avons le plus besoin de logements », avec un marché locatif de longue durée « qui se réduit » et des conséquences « préoccupantes » pour les Français.

« Pas de déni mais un défi. Il n’y a pas de mesures magiques seules et uniques pour débloquer la situation », a fait valoir Elisabeth Borne, appelant à la mobilisation collective et à l’engagement.

Et d’annoncer que 600 millions d’euros seront débloqués chaque année jusqu’en 2027 pour la prolongation du prêt à taux zéro, à condition d’acheter dans le collectif neuf ou dans l’ancien sous réserve de rénovation. Mais aussi près de 1 milliard d’euros de prêts de la Caisse des Dépôts pour le bail réel solidaire, des logements moins chers car distinguant les prix du foncier et du bâti.

« L’Etat a une exigence d’efficacité de la dépense publique », a aussi souligné la cheffe du gouvernement. Pourtant en contradiction complète avec l’enflure de l’endettement global et du déficit budgétaire qui permet de se poser la question de savoir où passe l’argent ?