Construction logements neufs : timide reprise mais permis en baisse

Effet statistique ou légère reprise ? On peut en effet s’interroger puisque la nouvelle méthodologie du ministère du logement permet de faire apparaître des logements qui n’étaient pas comptabilisés précédemment. Reste donc à savoir si à méthodologie constante il y a  ou non progression des constructions de logements neufs. Ce qui est certain c’est que cette éventuelle hausse ne sera pas durable puisque la baisse des permis de construire affiche 3 % sur un an. Les mises en chantier de logements neufs auraient donc affiché une hausse en France, progressant de 1,5% sur un an à 78.700, pour la période allant d’août à octobre, annonce vendredi le ministère du Logement. De leur côté les permis de construire accordés pour des logements neufs ont progressé de 4% sur un an à 94.900 sur les mêmes trois mois, ajoute le ministère. Après avoir progressivement résorbé leur recul de mois en mois, ces deux indicateurs passent ainsi simultanément dans le vert.  Par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires ont progressé de 0,9% à 73.600 unités, toujours sur les trois mois écoulés. Celles des logements en résidence (pour séniors, étudiants ou dédiés au tourisme), un segment de niche qui fluctue davantage, ont bondi de 10,6% à 5.100 unités. Sur la période de douze mois achevée fin septembre, les mises en chantier se stabilisent après des mois de dégradation continue, à 350.600.  En revanche les permis de construire demeurent, eux, dans le rouge sur les 12 mois écoulés, avec une baisse de 3,1%, à 366.900 – celle-ci s’atténue toutefois de mois en mois. Le ministère du Logement a dévoilé fin février une nouvelle méthode pour évaluer les logements mis en chantier, qu’il estime plus fiable. Celle-ci a conduit à comptabiliser plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires par an, ces dernières années. Désormais, le nombre des logements mis en chantier est estimé à l’aide d’un modèle statistique censé délivrer une information en temps réel de la conjoncture et fournir des résultats plus fidèles à la réalité du terrain. Les données collectées sont complétées par des enquêtes annuelles et croisées avec d’autres paramètres (stock de logements invendus des promoteurs, taux d’intérêt, moral des ménages).

Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Immobilier : « des coûts de construction trop chers » (Alain Dinin)

Alain Dinin est l’un des grands spécialistes français du secteur immobilier. (Interview le Figaro)

Pour quelles raisons les prix des logements ne baissent-ils pas?

Alain Dinin - Les prix de construction sont très élevés. Cela est dû à la fois aux taxes, à un excès de normes et au coût du terrain. Prenons l’exemple d’un bien coûtant 120.000 euros. La TVA représente 20 % du prix contre 0 % en Allemagne et 4 % en Italie. Il faut ensuite ajouter 7 % de taxes locales, qui permettront de construire les infrastructures et les écoles ou la crèche obligatoires dans les villes où l’on fabrique des logements supplémentaires.

Par ailleurs, le terrain pèse dans les zones urbaines entre 30 % et 35 % du coût du logement et la marge du promoteur est d’environ 10 %. Pour compléter, bien sûr, restent les coûts de construction et les normes. Au cours des dix dernières années, on a fabriqué 5000 nouvelles normes qui ont un impact considérable sur le prix. Mais c’est aussi le changement permanent des lois qui freine le processus de construction. L’offre est donc faible et les prix ne peuvent pas baisser. Ceux-ci ne sont pas compatibles avec le revenu de nombreux ménages.

Que faudrait-il faire pour rendre la pierre plus abordable?

Alain Dinin - Faire baisser le coût du logement est la question-clé aujourd’hui. La demande est forte car nous avons une croissance démographique continue. Mais depuis trente ans, les mesures mises en place par les différents gouvernements soutiennent essentiellement la demande. On aide les particuliers à devenir propriétaires. Ce qui coûte cher au budget de l’État. Il faudrait donc soutenir l’offre en supprimant ou en réduisant, par exemple, le taux de TVA. Il pourrait passer à 5,5 % ou 10 %, pour les logements neufs destinés aux primo-accédants.

La construction toujours dans le rouge et plombe la croissance

C’est surtout la construction qui plombe la croissance française. Encore en repli de 4% le secteur enregistre un nouveau recul après celui de 2013. L’atonie du secteur de la construction pèse toujours sur la croissance de l’économie française et constituera le principal facteur de son retard sur les autres pays de la zone euro cette année, estime l’Insee. Dans sa notre trimestrielle de conjoncture publiée jeudi, l’Institut a revu en légère baisse sa prévision pour 2015 à 1,1%, soit 0,1 point de moins que précédemment, du fait d’un « trou d’air » qu’il juge temporaire dans la production industrielle au printemps et au début de l’été.  Son estimation pour le PIB français reste supérieure à celle du gouvernement (1,0%). Mais elle se situe nettement en dessous de ses attentes pour l’ensemble de la zone euro (+1,6% en 2015), un décalage que l’Insee attribue au marasme de l’investissement en logements. Alors que le pouvoir d’achat des ménages progresse, l’Insee attend un repli de 3,9% de l’investissement en construction en 2015 après -3,3% en 2014.   »Le principal frein au décollage de l’activité en France reste le secteur de la construction », a souligné Vladimir Passeron, chef du département conjoncture de l’Insee. L’Institut estime ainsi à -0,4 point l’impact sur la croissance du seul secteur qui voit encore son climat des affaires se dégrader. « Les dépenses en logement des ménages, qui ont déjà reculé de 25% depuis 2007, continueraient encore de baisser en seconde partie de l’année », juge l’Insee, invoquant les délais dans ce secteur où les signaux positifs se matérialisent tardivement.

Immobiliers : construction de logements neufs au plus bas

Immobiliers : construction de logements neufs au plus bas

Mons de 300 000 logements construits cette année, c’est loin des 500 000 promis par Hollande et surtout, c’est le chiffre le plus bas depuis la guerre. En fait  le plan annoncé par Valls en août ne produit pas l’effet escompté.  Certes des mesures techniques ont été prises pour simplifier les procédures mais la question centrale est celle de la solvabilité. S’ajoute auusi le manque général de confiance. Manque de confiance des organismes de prêts qui ont resserré les conditions du crédit, manque de confiance des ménages auusi. Surtout la question de la solvabilité des candidats à l’accession. Compte tenu des conditions actuelles de financement (surtout de la durée des emprunts) les charges ne peuvent plus être supportées par nombre de candidats à l’accession surtout les primo accédants ; Il faut rappeler qu’en moyenne les organismes prêteurs exigent un revenu minimum de 4500 euro ! , Plus que jamais, les effets des mesures d’urgence se font attendre. État des lieux des principales mesures tardant à être mises en œuvre ou vidées de leur sens par le législateur. «On a perdu 3 à 9 mois pour la mise en œuvre de nouvelles normes techniques», explique-t-on à la FPI. Sur les 50 mesures de simplification promises pour fin 2014, la moitié ont été repoussées à courant 2015, voire même parfois au second semestre, constate la FPI. Ainsi, les 17 mesures allégeant les règles à l’accessibilité arrêtées mi-février en accord avec les associations représentatives (travaux rendant les logements adaptables aux handicapés), dont une ordonnance en octobre prévoyait les travaux modificatifs des acquéreurs à compter du 1er janvier 2015, sont désormais prévues pour juin 2015. Plusieurs mesures visent à simplifier les autorisations de construction et d’urbanisme de logements neufs afin de fluidifier le marché. Prévue pour décembre, la réduction des délais d’obtention de permis de construire sera votée au premier semestre 2015. En parallèle, la mesure réduisant les obligations de création de parkings dans les immeubles neufs situés en zones tendues et bien desservies par les transports en commun, prévue dans le projet de loi Simplification de la vie des entreprises, vient d’être vidée de son sens par le Sénat et limitée aux résidences pour étudiants et personnes âgées. Cette mesure sera-t-elle rétablie par les députés? Faute de visibilité, les mesures annoncées fin août pour inciter les particuliers à investir dans la pierre renforcent leur attentisme. Bien qu’entré en application le 1er septembre, le nouveau dispositif Pinel (version améliorée de l’ex dispositif Duflot) sera voté en fin d’année dans le cadre du projet de loi de Finances pour 2015. De nombreux particuliers ayant été séduits par le nouveau dispositif ont contacté les promoteurs. Mais, ils préfèrent attendre le vote définitif de la loi avant de s’engager. D’autant qu’il n’est pas exclu que les députés modifient légèrement le texte en deuxième lecture. Alors que le projet de loi prévoit que les investisseurs pourront louer leur bien à leurs ascendants (parents) et descendants (enfants) tout en conservant l’avantage fiscal, les parlementaires pourraient finalement réserver cette disposition à la seule location aux ascendants. Ceux qui loueraient leur bien à un enfant perdraient donc l’avantage fiscal. Par ailleurs, l’abattement exceptionnel de 100.000 euros pour les donations à ses enfants ou petits-enfants pour acheter un logement neuf, lui aussi prévu dans le projet de loi de Finances pour 2015, souffre selon la FPI d’une rédaction trop restrictive. «Il n’y a pas de donation en numéraire pour permettre l’achat d’un logement neuf. La mesure sera sûrement inefficace», juge la FPI.

 

Construction de logements : baisse de 20%

Construction de logements : baisse de 20%

 

 

Le nombre des mises en chantier de logements neufs en France a chuté de 19,6% en 2012 par rapport à l’année précédente, selon des statistiques du ministère du Logement publiées mardi. Le nombre des permis de construire accordés sur la même période pour des logements neufs a pour sa part reculé de 7,7% à 429.851 unités.

 

 

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Construction logements : la crise s’amplifie, -24%

Construction logements : la crise s’amplifie, -24%

Les mises en chantier de logements neufs ont plongé en France de 23,8% à 79.242 logements lors des trois mois compris entre septembre et novembre, par rapport à la même période de 2011, et 110.818 constructions neuves ont été autorisées (-11,8%), a annoncé mercredi le ministère du Logement.  Le plongeon des mises en chantier s’est encore accentué en fin d’année, puisque sur l’ensemble des douze mois achevés en novembre, le recul était limité à 13,1%.  De septembre à novembre, le recul des mises en chantier a été plus marqué pour les logements collectifs (-28,7%) que pour les logements individuels (-11,5% pour l’individuel « pur » et -19,6% pour le logement « groupé », c’est à dire les programmes de construction de plusieurs maisons individuelles).  Les chiffres de la fin 2012 souffrent toutefois d’un effet de comparaison défavorable, car la fin d’année 2011 avait été stimulée par l’expiration de certaines incitations fiscales à construire, qui avait amené particuliers et promoteurs à anticiper leurs mises en chantier.  Le marché « est en recul depuis le printemps à la fois à cause de la crise économique en cours et parce que les dispositifs publics de soutien à la demande ne sont plus aussi puissants que par le passé », résume Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et spécialiste du secteur.   »Il n’y a aucune raison que décembre nous surprenne et l’année 2012 sera une année médiocre », a-t-il ajouté, estimant que 300.000 logements environ auront été mis en chantier cette année, un plus bas depuis 2009.  Etant donné la chute des délivrances de permis de construire, le recul des mises en chantier « va continuer en 2013″, a-t-il jugé. Il estime que 20.000 logements de moins seront construits en 2013 par rapport à 2012, « ce qui va renforcer les déséquilibres du marché immobilier », selon lui.   »Les mouvements de pression sur les prix vont se renforcer à peu près partout et les difficultés d’accès au logement vont se renforcer fortement », a-t-il ajouté.