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Pourquoi une crise immobilière

Pourquoi une crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.


Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Les raisons de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.


Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

La crise immobilière

La crise immobilière

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.


Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

Lire aussi
Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

La problématique de la crise immobilière

La problématique de la crise immobilière (Xavier Lépine)

Xavier Lépine, président de l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF), revient sur la crise qui secoue la crise immobilière dans la Tribune

Xavier Lépine A l’heure des injonctions plus contradictoires que jamais – le logement est inabordable pour une partie croissante de la population, les coûts d’adaptation aux dérèglements climatiques sont monstrueux, reconstruire la ville sur la ville – Patrice Vergriete, par la hauteur de vue qu’il amènera, est « l’homme » de la situation. Je n’ai qu’un seul grand regret, que son ministère ne soit que celui du logement et non pas celui de l’immobilier. A l’heure où l’avenir du bureau est questionné, où de très nombreux Français travaillent partiellement de chez eux, où l’immobilier de l’Etat est une partie intégrante de la solution, de mon point de vue, il me semble évident que les barrières des usages sont floutées et qu’une approche plus holistique de l’immobilier (résidentiel et tertiaire) serait plus efficace.


Au-delà de ces mouvements gouvernementaux, faut-il s’attendre à une crise immobilière de grande ampleur ?

L’immobilier est un temps long, très long. Et ce qui arrive aujourd’hui est la conséquence de ce qu’on appelle en mathématiques le modèle de Reasons, c’est-à-dire une accumulation d’événements parfois lointains, sans conséquences systémiques lorsqu’ils sont pris isolément, mais qui provoquent un accident « vital » par leur simple accumulation. Nous sommes entrés dans une crise structurelle qui est la conséquence de quarante années de politique du logement qui n’a fait que creuser les inégalités au lieu de les réduire. Nous sommes en effet dans une situation où en vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé alors que les revenus n’ont augmenté que de 30% ; et sur 40 ans ils sont multipliés par 12 alors que les revenus n’ont augmenté que de 5 fois. Un mètre carré reste toujours un m² et le « logement » est devenu dysfonctionnel. Insuffisance de l’offre, vieillissement de la population, décohabitation… C’est vrai partout dans le monde et partout dans le monde il y a ce décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus où la valeur d’usage (loyer) n’a plus de relation avec la valeur d’échange (prix). Mais la France a particulièrement échoué, faute d’avoir su faire évoluer ses modèles (notamment d’avoir accepté de faire des financements à 25 ans avec des taux d’intérêts proches de zéro alors que l’offre de logement était insuffisante) et d’avoir trop politisé le débat sur le thème logement social versus privé.

Les politiques publiques en matière d’immobilier sont pourtant très volontaristes, avec des budgets conséquents. Pourquoi jugez-vous aussi sévèrement l’action de l’État ?

Nous avons eu après la Seconde guerre mondiale, et pendant près de quarante ans, une politique du logement extrêmement inclusive et bénéfique pour la population. Une succession de lois novatrices, disruptives, ont permis de lancer la machine. La loi de 1948 a certes limité la hausse des loyers mais après les avoir multiplié par trois pour rattraper l’inflation de l’occupation des années 1940 et relancer l’entretien des immeubles. Elle a permis également de développer la copropriété – renforcée à partir de 1965 – qui existait pourtant depuis le Code Napoléon. De même, pour solvabiliser la demande, a été créé le crédit immobilier à taux fixe, que tout le monde nous envie, avec une décision politique très forte à l’origine, celle de ne pas rémunérer les dépôts bancaires et pendant longtemps le monopole du crédit foncier permettant ainsi de « fixer » le coût de l’argent et par la même une très forte visibilité financière pour les ménages. Même la loi Malraux de 1962 sur les monuments historiques a permis de réduire considérablement l’insalubrité, ce qui pourrait d’ailleurs inspirer le gouvernement en matière d’isolation thermique. Enfin, la loi de 1967 a permis de développer un métier qui n’existait pas vraiment en France, celui de promoteur immobilier, pour répondre à une demande qui augmentait en flèche. Cinq ans après les rapatriements d’Algérie et surtout l’impact du baby-boom, les enfants nés par millions – 1 million par année- en 1945 ayant 22 ans en 1967 ! Et toute l’originalité française a été d’inventer la VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement – pour développer une activité extrêmement capitalistique sans capitaux propres … à la différence des modèles anglo-saxon des REITS (promoteurs et partiellement investisseurs). Ce sont toutes des décisions extrêmement fortes, courageuses même, qui font que nous sommes passés d’une France de quelques pourcents de propriétaires en ville à une France de 58% de propriétaires. Ce qui reste en-dessous aujourd’hui de la moyenne européenne (70% en Europe avec les deux pays les plus riches d’Europe Suisse – 40% – Allemagne 50% très en dessous de la moyenne) car c’est un pourcentage qui n’augmente que marginalement depuis des années.

A partir de quand alors la politique en matière de logement a pris, selon vous, un mauvais tournant ?

L’arrêt de la convertibilité du dollar en or juillet 1971 – de fait la fin des accords de Bretton Woods – ont créé un nouveau monde et signé la fin des Trente Glorieuses, avec des monnaies instables, le triplement du prix du pétrole en 1973 – le dollar ce n’est plus de l’or et les pays producteurs l’avaient bien compris ! -, des taux d’intérêt qui grimpent, une forte inflation, du chômage et … des faillites de promoteurs en cascade. Puis une série de lois, toutes vertueuses au démarrage, a plutôt involontairement aggravé la situation. En tête, la loi de décentralisation de 1982 qui a donné le pouvoir de construire au maire avant qu’il ne s’aperçoive au bout de quelques années qu’il fallait plutôt faire moins de résidentiel et plus de bureaux pour être réélu. Après la crise immobilière de 1992-1994, la loi Perissol de 1995 incite les Français à investir dans le locatif. Ce qui revient à subventionner les catégories les plus aisées pour qu’elles achètent des logements locatifs pour les catégories les moins aisées avec comme effet de bord une sortie massive des investisseurs institutionnels du résidentiel locatif. Finalement, à chaque fois que l’État a sauvé la construction de logements, cela s’est traduit par une hausse des prix. C’était vrai pour le Perissol, c’était vrai aussi pour le Pinel qui a grandement alimenté la hausse des prix. La loi SRU de 2000 qui impose des quotas de logements sociaux a finalement malheureusement contribué à alimenter les prix du secteur libre.

Cette situation a empiré depuis les années 2000 : forte croissance mondiale très peu inflationniste avec l’arrivée de la Chine dans l’OMC, les taux d’intérêt baissent, les banques allongent la durée des crédits et les prix de l’immobilier explosent. Tout un système économique, social et fiscal dans un contexte de mondialisation qui fait qu’au total, le PIB nominal de la France a été multiplié par 7 en l’espace de quarante ans alors que la création monétaire l’a été de 50 fois. Concrètement, l’excès de croissance monétaire s’est répercuté sur les actifs, financiers bien sûr, mais également le prix de l’immobilier qui s’est envolé alors que les salaires ne suivaient que l’inflation général des prix à la consommation.

Quelle devrait être la réponse de l’État, selon vous ?

Nous avons souvent des réponses fiscales ou circonstancielles comme celles sur les meublés touristiques. Tout ceci est très cosmétique. Il serait grand temps de tout mettre sur la table et de voir vraiment ce qui marche et ce qui ne marche plus et l’État ne peut pas tout faire ; mais il peut être facilitateur. Il n’y a pas de solution unique mais un ensemble de réflexions profondes à mener. Les rénovations thermiques ne sont pas dans les moyens financiers de nombreux propriétaires alors même que l’immobilier est souvent très cher ; profitons de cette situation, l’immobilier peut servir de garantie pour autofinancer les travaux de rénovation énergétique via des prêts avance rénovation dont le capital serait remboursé lors de la mutation. Tous les jours, nous entendons de multiples petites voix qui nous disent que des centaines de milliers de logements ne seront plus louables faute d’avoir la bonne lettre (DPE)… et par ailleurs il faut démultiplier les logements sociaux… Proposons aux bailleurs privés de financer leurs travaux de rénovation en contrepartie d’un engagement à louer à des locataires éligibles au logement social (avec garantie locative). En contrepartie d’une baisse du loyer, nous adaptons le principe, déjà existant, d’un amortissement sur le bien. Cela soulage les organismes de logements sociaux et créé une mixité sociale beaucoup plus forte à l’intérieur des immeubles et nettement moins de coûts pour la collectivité.

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Rénovation énergétique des copropriétés : quand les travaux virent au casse-tête

Et quid des millions de mètres carrés de bureaux obsolètes ?

4 millions de m² de bureaux obsolètes rien qu’en région parisienne, 1,5 millions (3% du stock) de m² de plus chaque année… L’équation financière pour en transformer une partie en logements fonctionne de mieux en mieux car le prix des immeubles obsolètes est en train de chuter, mais se heurte à une lenteur, voire à une opposition de très nombreuses municipalités. A l’heure du ZAN, du recyclage urbain et de la lutte pour le climat c’est plus que choquant. Certains pays ont décidé d’accélérer le processus en réduisant le dispositif juridique à une autorisation de travaux. Nous avons historiquement su être les leaders de l’innovation en matière de logement, retrouvons cette dynamique en associant toutes les parties prenantes au service du logement durable pour tous : élus, règlementation, banques pour financer, investisseurs où chacun doit y trouver son intérêt.

Les banques et les assureurs pourraient-ils jouer un rôle plus important ?

Les banques prêtent moins car le crédit immobilier n’est pas un produit très rentable. Mais la dernière innovation financière dans le domaine du crédit immobilier remonte à 70 ans avec le crédit à taux fixe. Je suis frappé par le conservatisme du système bancaire dans ce domaine. Il existe pourtant une très grande variété de solutions financières. Par exemple, nous pouvons envisager que les propriétaires, qui sont généralement âgés, souscrivent un prêt avance mutation – remboursé au moment du décès – pour financer non seulement les travaux d’isolation thermique mais aussi transmettre par anticipation une fraction de leur héritage et permettre ainsi à leurs enfants ou petits-enfants d’avoir l’apport nécessaire pour acquérir leur logement. Nous parlons beaucoup de la solidarité intergénérationnelle en faveur des seniors mais l’inverse doit exister dans une société où le prix n’est plus accessible pour la majorité des générations montantes. C’est autorisé en France depuis la loi de 2006 mais les banques ne le font pas. Elles sont sans doute effrayées par les excès américains qui ont conduit aux subprimes, leur devoir de conseil sur ces montages et les possibles recours des héritiers. Mais il faut rappeler que le patrimoine immobilier des Français est de 8.000 milliards et est de plus en plus concentré, une aberration économique ! La vertu est au milieu des extrêmes et de nombreux pays proposent ce type de système en les encadrant.

Vous venez de créer une start-up, Neoproprio, qui remet au gout du jour le bail emphytéotique. A quel besoin cela répond-t-il ?

Il faut en effet de nouvelles voies pour débloquer un marché du logement devenu dysfonctionnel. Nous partons d’un constat : il est devenu presque impossible d’accéder à la propriété dans une grande ville. Ne rêvons pas, les prix du neuf comme de l’ancien ne vont pas baisser de 30%, les taux d’intérêts ne reviendront pas de sitôt à 1%, les coûts d’adaptation du logement au dérèglement climatique ne vont pas faire baisser les prix, le foncier continuera d’être rare… Les constructeurs automobiles ont su répondre à cette problématique en proposant « d’acheter en location » en proposant un coût abordable et largement choisi de manière optionnelle par l’acquéreur (apport, durée, option d’achat…) sur un bien dont la valeur résiduelle ne fait que baisser pour terminer à zéro. Neoproprio, c’est l’adaptation, via le concept d’un bail emphytéotique complété par des contrats, au logement… Un bien qui, à la différence essentielle d’une voiture, généralement s’apprécie dans le temps.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous proposons donc de libérer l’accès à la propriété, le dispositif permet de réduire d’un bon 30% le coût mensuel d’acquisition qui devient ainsi très comparable à un loyer. En acquérant son logement pour une durée de 25 ans à moitié prix et bénéficiant d’un engagement de rachat à tout moment, le néopropriétaire a ainsi la certitude de récupérer lors de la revente une part substantielle des mensualités qu’il aura payées : la différence entre le prix de rachat minimum garanti et le remboursement – anticipé – du principal restant dû du crédit immobilier qu’il aura contracté lors de l’acquisition. Une épargne – l’équivalent de trois ans de loyers s’il décide de déménager au terme de dix ans – qui peut alors servir d’apport personnel pour une autre acquisition.

Entre l’État qui subventionne et les banques qui fournissent le crédit, l’intervention d’une foncière dans l’équation permet, de manière rentable pour toutes les parties, de sortir de l’impasse actuelle ! L’immobilier peut constituer un formidable levier pour l’économie et la réduction des inégalités mais il doit être repensé de manière plus financière et moins obsessionnelle. Paradoxalement aux idées généralement reçues, c’est l’insuffisance d’innovations financières dans le secteur du logement alors que le monde s’est financiarisé qui est en partie responsable de la hausse disproportionnée des prix du logement. C’est précisément ce que nous proposons aux investisseurs institutionnels : investir dans le résidentiel de manière rentable avec un impact sociétal très puissant et noble, redonner l’accès à la propriété de leur logement à des générations entières via un partage du risque et de la rentabilité équilibré entre les deux parties.

Retraites : le projet de réforme retoqué par le Conseil constitutionnel ?

Retraites : le projet de réforme retoqué par le Conseil constitutionnel ?

Plusieurs recours pourraient avoir lieu devant le le conseil constitutionnel. D’abord de la part députés qui vont contester l’utilisation du véhicule législatif qui limite à dessein le temps de débat à l’assemblée nationale. Ensuite parce que la réforme des retraites comprend un certain nombre de transformations structurelles qui n’ont rien à faire dans une loi rectificative de la sécurité sociale.

Enfin le Sénat aussi conteste la durée réduite du débat . « Il y aura un recours global » devant le Conseil constitutionnel concernant l’utilisation de l’article 38 durant les débats sur la réforme des retraites au Sénat, annonce sur franceinfo mercredi 8 mars Patrick Kanner, le président du groupe socialiste à la chambre haute du Parlement. Cet article, qui permet d’écourter les débats, a été utilisé pour la première fois par la droite, majoritaire au Sénat, dans la nuit du mardi 7 au mercredi 8 mars.

Depuis la révision du règlement en 2015, aucun groupe de sénateurs n’avait encore utilisé cet article. Son application a été votée à main levée, malgré la levée de boucliers des sénateurs de gauche. « On avait déposé quelques milliers d’amendements », précise le sénateur socialiste. « Nous estimions que c’était utile d’avoir ce débat. » Pourtant, en utilisant l’article 38 pour accélérer les discussions, « la droite sénatoriale a décidé d’obstruer la capacité pour son opposition de pouvoir parler », ironise l’ancien ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports.

Retraites : un recours devant le Conseil constitutionnel

Retraites : un recours devant le Conseil constitutionnel

Plusieurs recours pourraient avoir lieu devant le le conseil constitutionnel. D’abord de la part députés qui vont contester l’utilisation du véhicule législatif qui limite à dessein le temps de débat à l’assemblée nationale. Ensuite parce que la réforme des retraites comprend un certain nombre de transformations structurelles qui n’ont rien à faire dans une loi rectificative de la sécurité sociale.

Enfin le Sénat aussi conteste la durée réduite du débat . « Il y aura un recours global » devant le Conseil constitutionnel concernant l’utilisation de l’article 38 durant les débats sur la réforme des retraites au Sénat, annonce sur franceinfo mercredi 8 mars Patrick Kanner, le président du groupe socialiste à la chambre haute du Parlement. Cet article, qui permet d’écourter les débats, a été utilisé pour la première fois par la droite, majoritaire au Sénat, dans la nuit du mardi 7 au mercredi 8 mars.

Depuis la révision du règlement en 2015, aucun groupe de sénateurs n’avait encore utilisé cet article. Son application a été votée à main levée, malgré la levée de boucliers des sénateurs de gauche. « On avait déposé quelques milliers d’amendements », précise le sénateur socialiste. « Nous estimions que c’était utile d’avoir ce débat. » Pourtant, en utilisant l’article 38 pour accélérer les discussions, « la droite sénatoriale a décidé d’obstruer la capacité pour son opposition de pouvoir parler », ironise l’ancien ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports.

Réforme des retraites : un recours devant le Conseil constitutionnel

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Plusieurs recours pourraient avoir lieu devant le le conseil constitutionnel. D’abord de la part députés qui vont contester l’utilisation du véhicule législatif qui limite à dessein le temps de débat à l’assemblée nationale. Ensuite parce que la réforme des retraites comprend un certain nombre de transformations structurelles qui n’ont rien à faire dans une loi rectificative de la sécurité sociale.

Enfin le Sénat aussi conteste la durée réduite du débat . « Il y aura un recours global » devant le Conseil constitutionnel concernant l’utilisation de l’article 38 durant les débats sur la réforme des retraites au Sénat, annonce sur franceinfo mercredi 8 mars Patrick Kanner, le président du groupe socialiste à la chambre haute du Parlement. Cet article, qui permet d’écourter les débats, a été utilisé pour la première fois par la droite, majoritaire au Sénat, dans la nuit du mardi 7 au mercredi 8 mars.

Depuis la révision du règlement en 2015, aucun groupe de sénateurs n’avait encore utilisé cet article. Son application a été votée à main levée, malgré la levée de boucliers des sénateurs de gauche. « On avait déposé quelques milliers d’amendements », précise le sénateur socialiste. « Nous estimions que c’était utile d’avoir ce débat. » Pourtant, en utilisant l’article 38 pour accélérer les discussions, « la droite sénatoriale a décidé d’obstruer la capacité pour son opposition de pouvoir parler », ironise l’ancien ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports.

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Ukraine -Poutine : la politique de la terre brûlée

Ukraine -Poutine : la politique de la terre brûlée

La guerre en Ukraine prend des proportions de plus en plus dramatiques. Plus les forces de l’Ukraine progressent et plus et plus les répliques en direction de la population civile ukrainienne deviennent monstrueuses avec les bombardements des installations énergétiques mais aussi les bombardements sur les habitations et même les hôpitaux. L’enjeu n’est pas seulement la victoire militaire pour la Russie mais l’écrasement et la disparition d’un peuple et de sa culture.

La vérité c’est que l’autre enjeu autrement plus important pour Poutine et la survie du régime. Il paraît en effet de plus en plus vraisemblable que la Russie ne parviendra pas à gagner cette guerre. En clair elle va subir sa première défaite depuis longtemps. Le chef de l’État russe déjà contesté dans la coulisse pourrait bien provoquer a minima une révolution de palais car non seulement il y aura défaite militaire mais aussi un recul considérable de l’économie avec évidemment des conséquences sociales dans un pays déjà caractérisé par un faible niveau de vie sauf pour la mafia qui s’est appropriée les richesses.

Ces dernières semaines, alors que l’armée russe multiplie les défaites et recule de plus en plus sur le territoire ukrainien, La télévision russe officielle évoquait la possibilité de la défaite russe, hypothèse « inimaginable » pour Margarita Simonian, rédactrice en chef du média RT, invitée du jour.
« Qu’un autre quartier de Kiev soit privé d’électricité ne changera pas l’ampleur de la catastrophe qui s’abattra sur notre pays si nous perdons, c’est inimaginable, nous ne pouvons pas perdre ».

Pour Poutine , la défaite était évidemment inenvisageable et il est probable que dans un geste désespéré il tente une opération suicide en recourant à de nouveaux moyens de destruction qui pourraient bien secouer sérieusement l’Europe.

Chine : Contestation sanitaire….. et politique

Chine : Contestation sanitaire et politique

L’exaspération généralisée de la population chinoise face à la politique « zéro Covid » a donné lieu à un mouvement de contestation d’une ampleur inédite depuis 1989. Par Emmanuel Véron, Institut national des langues et civilisations orientales (Inalco)

« Nous ne voulons pas de test PCR, nous voulons vivre normalement », « Xi Jinping démission ! Parti communiste démission ! Nous voulons plus de liberté ! » Ces slogans résonnent depuis plusieurs jours en Chine, lors de manifestations spontanées tenues aussi bien dans la capitale, Pékin, que dans d’autres grandes villes du pays (Zhengzhou, Shanghai, Shenzhen, Hangzhou, etc.) et même dans des régions reculées (Kachgar, Urumqi, Dali, etc.).

Le mouvement de contestation, qui a pris une ampleur sans précédent, traduit un ras-le-bol généralisé de la population chinoise, après près de trois années de confinement et mesures drastiques très intrusives.

Trois semaines seulement après la clôture du 20ᵉ Congrès du Parti communiste chinois, qui a vu Xi Jinping encore renforcer son pouvoir sur le Parti et sur la Chine, le régime, qui semble (localement) débordé, réagit par une répression qui ne cesse de s’intensifier. Une situation inédite depuis Tian’anmen en 1989…

Brandissant une feuille de papier blanche, des dizaines de milliers de Chinois demandent aux autorités centrales d’abord l’assouplissement des mesures de restriction puis, rapidement, plus de transparence et de démocratie.

Le point de départ de cette vague contestataire – qui survient après des années de revendications récurrentes, mais clairsemées et diffuses sur l’ensemble du territoire – est un incendie meurtrier qui s’est produit le 24 novembre dans une tour d’habitation de la ville d’Urumqi (région autonome du Xinjiang, dans l’ouest du pays, où les Ouïghours représentent environ 40 % de la population).
Les secours et services d’intervention ont tardé à intervenir, d’autant que les conditions ont été rendues très difficiles par l’application des mesures locales de confinement. La ville est en effet confinée depuis plus de 110 jours consécutifs. L’accès à l’immeuble en flammes était obstrué par des véhicules électriques impossibles à déplacer en raison de leur immobilité depuis plus de cent jours. En plus de barricades et portes murées…

Les autorités ont annoncé un bilan de dix morts ; mais selon certains témoignages, il y aurait eu plusieurs dizaines de victimes.
Ce drame a rapidement été relayé sur les réseaux sociaux chinois, en particulier WeChat, qui fonctionne, malgré le contrôle que cherchent à exercer les autorités, comme une caisse de résonance dans l’ensemble de la Chine (le pays compte plus d’un milliard d’internautes). Rapidement, la prise de conscience des circonstances de la tragédie a conduit des milliers de personnes à exprimer ouvertement leur rejet des mesures de la politique « zéro Covid » mise en œuvre par le pouvoir.

Les mouvements entrent en écho les uns avec les autres, des grandes métropoles de l’est du pays aux provinces du centre et jusqu’aux régions de l’ouest.
La conjoncture économique et sociale a joué un rôle clé dans le déclenchement de ce mouvement. Les chiffres ne sont pas bons ; ils ont même été censurés lors du 20ᵉ Congrès. La croissance est quasi atone et la production industrielle est réduite.

Les jeunes actifs n’ont plus guère de perspectives d’emplois, mis à part la fonction publique qui recrute dans des proportions sans précédent depuis plusieurs décennies. Les étudiants et jeunes diplômés – que l’on décrivait encore récemment comme étant « la génération qui reste couchée », tangping – s’investissent aujourd’hui dans un mouvement de fond de revendications semblables à celles des années 1980, qui ont abouti aux grandes manifestations de la place Tian’anmen et (ailleurs en Chine) avant d’être écrasées dans le sang par le régime.
Ce sont avant tout des hommes et des femmes de moins de 35 ans que l’on retrouve aujourd’hui dans les manifestations – des gens qui, depuis des années, peinent à s’insérer sur le marché du travail et ont en plus subi, du fait de la politique « zéro Covid », de fortes perturbations dans leur vie privée et, plus largement, en termes de sociabilité et d’équilibre psychique.

Plusieurs dizaines de campus universitaires chinois sont au cœur des mouvements, depuis la capitale avec la prestigieuse université Tsinghua jusqu’à Chongqing, Wuhan, Shanghai, ou Nankin.
On observe une articulation inédite entre l’espace numérique des réseaux sociaux, où les jeunes sont particulièrement présents, et l’expression du mécontentement dans l’espace public physique. Cette convergence entre les deux espaces constitue un défi réel pour les autorités qui n’avaient pas eu, jusqu’ici, à gérer les deux en résonance, sous les yeux de la population chinoise et du reste du monde. Dans les premiers jours de la contestation, le système de sécurité a été débordé par les mobilisations, notamment dans les grandes métropoles. Ce qui témoigne de l’incapacité certaine des services locaux de sécurité à prévenir et encadrer les mouvements.

De nombreuses barrières et murailles érigées par les pouvoirs locaux dans l’ensemble des localités confinées ont été tour à tour détruites. Des barricades sont démontées, des murs sont franchis. Autant de signes visibles et hautement symboliques du rejet du pouvoir par la population.

Le système chinois de sécurité et de maintien de l’ordre est en train d’être « mis à jour ». La réponse du régime, au niveau de l’État central, a été la répression et l’arrestation de toutes les personnes perçues comme(potentiellement) responsables des mouvements. En parallèle, le pouvoir cherche à accroître son degré de contrôle sur la toile chinoise et sur l’espace public.
La rue est de nouveau cloisonnée et murée. La « mémoire » des manifestations est effacée. Des moyens militaires et paramilitaires sont déployés.
Au lendemain des manifestations pacifiques rue Wulumuqi (nom d’Urumqi en mandarin) à Shanghai, les autorités locales ont ordonné la fermeture de pans entiers de la rue, ainsi que la suppression de la signalétique indiquant son nom. Le pouvoir politique reprend le contrôle presque intégral de l’espace public. Les universités sont les unes après les autres vidées de leurs étudiants, renvoyés chez eux, officiellement pour risque de contamination au Covid-19.

Malgré les signes de faiblesse de l’économie et l’exaspération/saturation de la population, le régime continuera de s’enfermer et d’enfermer la Chine dans la politique « zéro Covid », s’enfermant aussi soi-même dans une logique de fuite en avant qui sépare toujours plus la Chine du reste du monde.
Le narratif est lui aussi repris en main. Le régime a assuré à la population de nouveaux efforts collectifs de vaccination, façon de resituer le Parti comme seul acteur légitime de la lutte contre le Covid.
Il est également intéressant de souligner que la répression est adaptée selon les contextes régionaux et sociaux. Dans les prochains jours, la répression sera probablement moins forte (plus au cas par cas) dans les régions de l’est, urbaines et industrielles, très connectées à la mondialisation, que dans les régions du centre et de l’ouest, plus éloignées des projecteurs et de l’attention internationale. L’exemple de Kachgar (Xinjiang), où la répression a été particulièrement sévère, en atteste.

Alors que le 20e Congrès, en octobre, avait été présenté comme un triomphe, le pouvoir chinois est face à une situation inédite et très anxiogène pour lui. Les demandes de démission de « Xi Jinping et du PCC » expriment d’une façon nouvelle la défiance du peuple à l’égard d’un régime en difficulté. Xi Jinping ne sera pas démis de ses fonctions, et il ne renoncera pas non plus. Il reste que la période est compliquée pour lui, sachant qu’il doit être investi de nouveau à la présidence au début du printemps prochain. La crise intervient dans un contexte marqué par les luttes intestines au sein du PCC.
La temporalité est désormais celle d’une fragilisation accrue dans la durée pour le Parti. Crises internes et externes, difficultés structurelles et conjoncturelles annoncent une décennie de tous les maux pour un régime qui pourrait bien être en fin de cycle.
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Par Emmanuel Véron, Enseignant-chercheur – Ecole navale, Institut national des langues et civilisations orientales (Inalco).
La version originale de cet article a été publiée sur The Conversation.

Russie-Poutine : la politique de la terre brûlée

Russie-Poutine : la politique de la terre brûlée

La guerre en Ukraine prend des proportions de plus en plus dramatiques. Plus les forces de l’Ukraine progressent et plus et plus les répliques en direction de la population civile ukrainienne deviennent monstrueuses avec les bombardements des installations énergétiques mais aussi les bombardements sur les habitations et même les hôpitaux. L’enjeu n’est pas seulement la victoire militaire pour la Russie mais l’écrasement et la disparition d’un peuple et de sa culture.

La vérité c’est que l’autre enjeu autrement plus important pour Poutine et la survie du régime. Il paraît en effet de plus en plus vraisemblable que la Russie ne parviendra pas à gagner cette guerre. En clair elle va subir sa première défaite depuis longtemps. Le chef de l’État russe déjà contesté dans la coulisse pourrait bien provoquer a minima une révolution de palais car non seulement il y aura défaite militaire mais aussi un recul considérable de l’économie avec évidemment des conséquences sociales dans un pays déjà caractérisé par un faible niveau de vie sauf pour la mafia qui s’est appropriée les richesses.

Ces dernières semaines, alors que l’armée russe multiplie les défaites et recule de plus en plus sur le territoire ukrainien, La télévision russe officielle évoquait la possibilité de la défaite russe, hypothèse « inimaginable » pour Margarita Simonian, rédactrice en chef du média RT, invitée du jour.
« Qu’un autre quartier de Kiev soit privé d’électricité ne changera pas l’ampleur de la catastrophe qui s’abattra sur notre pays si nous perdons, c’est inimaginable, nous ne pouvons pas perdre ».

Pour Poutine , la défaite était évidemment inenvisageable et il est probable que dans un geste désespéré il tente une opération suicide en recourant à de nouveaux moyens de destruction qui pourraient bien secouer sérieusement l’Europe.

Poutine : la politique de la terre brûlée

Poutine : la politique de la terre brûlée

La guerre en Ukraine prend des proportions de plus en plus dramatiques. Plus les forces de l’Ukraine progressent et plus et plus les répliques en direction de la population civile ukrainienne deviennent monstrueuses avec les bombardements des installations énergétiques mais aussi les bombardements sur les habitations et même les hôpitaux. L’enjeu n’est pas seulement la victoire militaire pour la Russie mais l’écrasement et la disparition d’un peuple et de sa culture.

La vérité c’est que l’autre enjeu autrement plus important pour Poutine et la survie du régime. Il paraît en effet de plus en plus vraisemblable que la Russie ne parviendra pas à gagner cette guerre. En clair elle va subir sa première défaite depuis longtemps. Le chef de l’État russe déjà contesté dans la coulisse pourrait bien provoquer a minima une révolution de palais car non seulement il y aura défaite militaire mais aussi un recul considérable de l’économie avec évidemment des conséquences sociales dans un pays déjà caractérisé par un faible niveau de vie sauf pour la mafia qui s’est appropriée les richesses.

Ces dernières semaines, alors que l’armée russe multiplie les défaites et recule de plus en plus sur le territoire ukrainien, La télévision russe officielle évoquait la possibilité de la défaite russe, hypothèse « inimaginable » pour Margarita Simonian, rédactrice en chef du média RT, invitée du jour.
« Qu’un autre quartier de Kiev soit privé d’électricité ne changera pas l’ampleur de la catastrophe qui s’abattra sur notre pays si nous perdons, c’est inimaginable, nous ne pouvons pas perdre ».

Pour Poutine , la défaite était évidemment inenvisageable et il est probable que dans un geste désespéré il tente une opération suicide en recourant à de nouveaux moyens de destruction qui pourraient bien secouer sérieusement l’Europe.

Le dividende salarié ?

Le dividende salarié    ?

 

Alors que la question de la contribution des entreprises pour à la fois contenir l’inflation et soutenir les salaires, a fait l’objet de nombreuses demandes des ministres présents à la REF, la question épineuse du dividende salarié, laissée au début de l’été à la discussion entre les partenaires sociaux n’a pas été abordée. Par David Guillouet, avocat et chargé d’enseignements à l’Université de Paris II-Panthéon Assas et l’Université de Lille II.(la Tribune)

Le dividende salarié n’est peut-être pas à écarter mais cette orientation -comme la participation ou l’intéressement en général -ne suffira pas à régler la question de l’association des travailleurs à la gestion des entreprises qui pourrait redonner du sens et de l’efficacité à l’économie française( comme en Allemagne) NDLR

 

Ballon d’essai malheureux ? Annoncé par le candidat président pendant la campagne électorale comme l’une des mesures destinées à dynamiser le pouvoir d’achat, le dividende salarié semble destiné à une mise en œuvre difficile. Pourtant l’idée qui sous-tend ce projet aurait tout pour être populaire auprès d’une bonne partie de l’hémicycle, prompt à demander toujours plus aux entreprises. Il s’agirait d’obliger les entreprises (à partir d’un seuil d’effectif) à reverser un pourcentage de leur résultat net si elles veulent aussi pouvoir verser un dividende aux actionnaires.

Face aux sceptiques, les partisans de ce dispositif appellent à se remémorer les débats enflammés lors de la mise en place de la participation et veulent s’inscrire dans le sillon de l’ordonnance de 1967 qui l’a mise en place.

 

Revenons aux bases : le salaire est la rétribution d’un travail exécuté pour un employeur dans le cadre de son pouvoir de subordination. A ce titre le salaire supporte divers précomptes sociaux destinés à assurer la solidarité nationale. Pour sa part, le dividende est la somme versée à titre de revenus par une entreprise à ses actionnaires. Le salaire rémunère donc un travail quand le dividende récompense un risque pris par un actionnaire investissant dans l’entreprise (ou en la créant).

En cas de déconfiture de l’entreprise, le salarié perd son emploi mais bénéficie d’un certain nombre d’amortisseurs sociaux (AGS, Pôle Emploi), l’actionnaire lui perd… tout (quand il ne se retrouve pas interdit Banque de France s’il est également le dirigeant de l’entreprise…) et poursuivi par les banques qui n’auront pas manqué de solliciter un certain nombre de garanties sur son patrimoine personnel.

Au-delà de ces considérations, quel impact pour le droit du travail ?

Il semble d’emblée exclu qu’il soit envisagé d’imposer une redistribution d’une partie des dividendes. En effet, le salarié n’est pas nécessairement actionnaire (ou alors il faut rendre obligatoire l’actionnariat salarié ce qui supposerait de résoudre nombre d’obstacles…).

Alors que faire ? L’on pourrait imaginer de conditionner le versement des dividendes à la distribution d’intéressement par exemple. Sur le plan des principes c’est envisageable, le résultat (qui conditionne l’octroi de dividende) n’est jamais acquis et peut être donc compatible avec l’aspect aléatoire de l’intéressement. Cette approche nécessiterait que l’intéressement comporte un compartiment spécifique qui prévoit un versement en cas de résultat positif (peu important dans ce cas que l’assemblée générale décide de distribuer des dividendes). Mais finalement l’innovation (hormis son côté obligatoire) en est-elle vraiment une ? L’intéressement peut depuis des lustres récompenser la performance (d’une équipe, d’un atelier etc.) mais aussi le résultat au travers d’une formule de calcul assez libre.

Une telle réforme serait finalement techniquement assez simple à envisager du moins dans ses principes : il s’agirait d’imposer que tout accord d’intéressement comporte une formule de calcul récompensant les salariés en cas de résultat positif (à laquelle pourrait se surajouter une autre formule de calcul liée à la performance).

Certes se poserait alors un certain nombre d’écueils à commencer par l’aspect par principe « volontaire » de l’intéressement. Toutefois l’expérience de la Prime exceptionnelle de Pouvoir d’achat (PEPA) (dont le montant pouvait être supérieur dans les entreprises ayant mis en place l’intéressement) montre qu’entre l’incitation et l’obligation la limite peut être ténue.

Autre écueil, quid en cas de désaccord entre les partenaires sociaux ? Par leur refus de signer l’accord les organisations syndicales ou les élus pourraient-ils faire échec à l’octroi de dividende par l’assemblée générale ? Enfin, cela supposerait aussi de mettre à jour tous les accords existants (et probablement de revoir les plafonds) ce qui ne se fera pas sans mal dans des entreprises aux agendas sociaux surchargés d’obligation de toute sorte.

Une autre voie serait « simplement » de conditionner le versement de dividende à l’existence d’un accord d’intéressement (ou au moins à une tentative loyale de négociation d’un tel accord). Moins ambitieux, moins contraignant, il n’est pas totalement exclu que cette option soit celle qui pourrait être le moins mal vécue par le patronat… L’intéressement deviendrait donc tout simplement… obligatoire.

La réponse est positive : l’on peut (et doit ?) développer l’actionnariat salarié. Si l’on veut que les salariés soient récompensés comme les actionnaires alors il faut leur permettre d’entrer au capital de l’entreprise le cas échéant dans des conditions favorables. De tels dispositifs existent déjà au travers des augmentations de capital réservées, des plans d’épargne etc.

Evidemment ces dispositifs dans sous leur forme actuelle ne peuvent pas concerner toutes les entreprises. Compliqué en effet si l’entreprise n’est pas cotée en France, compliqué à mettre en place sur un tissu de petites et moyennes entreprises et plus généralement dans les entreprises qui ne sont pas cotées du tout.

Mais il y a ici un champ de possible dont le législateur et les entreprises pourraient s’emparer (tout en consolidant leur actionnariat). Les start-up ont démontré qu’elles pouvaient s’attacher des talents en les associant au capital alors pourquoi ne pas démocratiser de tels dispositifs ?

Il faudra évidemment faire avec les réticences de certaines organisations syndicales craignant la schizophrénie du salarié actionnaire (ce qui est pour l’action est-il bon pour l’emploi ?). Mais rien d’insurmontable.

 

Une nouvelle fois l’épargne salariale -bien malgré elle- se retrouve sollicitée et nul doute que ce projet s’il est mis en œuvre se traduira par une foultitude de dispositions mal rédigées, sujettes à interprétation (et à sueur froide des DRH et de leurs Conseils). Et les praticiens devront guetter les précisions administratives qui, comme à leur habitude, arriveront trop tard… On ne peut d’ailleurs qu’être effaré en comparant la circulaire sur l’épargne salariale de 1995 (une vingtaine de pages) au monstrueux (mais certes fort pratique à défaut d’être à jour) Guide de l’épargne salariale qui en compte 341…

Au-delà de ces considérations se pose une question plus fondamentale. Les principes qui gouvernaient l’épargne salariale et en particulier celui de l’aléa dans le versement ne sont-ils pas petit à petit mis à mal par les dispositifs qui se succèdent pour offrir aux entreprises la possibilité de verser une forme de sur-rémunération à un prix moindre que le salaire ? Le supplément d’intéressement (et de participation), la prime « PEPA » et la future prime « pouvoir d’achat » en sont des exemples éclairants.

Il serait pertinent que des principes forts soient réaffirmés par les pouvoirs publics. Caractère collectif et aléa étaient au cœur du dispositif. Simple et lisible ils pourraient être améliorés. Il en va de même du traitement social et fiscal qui n’a eu de cesse d’être modifié et qui devraient être une bonne fois pour toute stabilisé, pour ne pas faire de ces formidables outils des usines à gaz incompréhensibles pour le les salariés avant tout, et les employeurs !

La coupable bienveillance de la gauche vis-à-vis de Poutine

La coupable bienveillance de la gauche vis-à-vis de Poutine

Le journaliste et essayiste Edwy Plenel  jette une lumière personnelle sur la guerre en Ukraine pour souligner les faiblesses d’une partie de la gauche vis-à-vis de Poutine.

 

On objectera sans doute que cette bienveillance a aussi été partagée par l’extrême droite et même certains responsables de droite de gouvernement. Plus généralement dans des cercles bien-pensants aux convictions géostratégiques molles. NDLR

 

Le journaliste et essayiste Edwy Plenel, intervenant dans « Laïcité, 30 ans de fracture à Gauche », de Thomas Legrand et Pauline Pallier (2020). LCP-AN – INA

« L’Epreuve et la Contre-Epreuve. De la Yougoslavie à l’Ukraine », d’Edwy Plenel, Stock, 234 p., 19,50 €, numérique 14 €.

En 1946, Victor Serge publiait un livre intitulé Le Nouvel Impérialisme russe. L’écrivain libertaire, qui a connu les geôles de Staline, y fustige les ambitions conquérantes de l’URSS à travers l’Europe de l’Est. Sept ans plus tôt, Léon Trotski (dont Victor Serge a été proche) dénonçait également ces visées hégémoniques. Ce ­dernier concentrait son attention sur l’Ukraine, où il était né, et dont il soutenait la « pensée nationale libre » et le désir d’indépendance. « La question ukrainienne est destinée à jouer dans un avenir proche un rôle énorme dans la vie de l’Europe », annonçait le vieux chef révolutionnaire, qui allait bientôt être assassiné par un agent du Kremlin.

Citer ces textes, pour Edwy Plenel, ce n’est pas seulement assumer sa filiation avec une tradition minoritaire, celle des révolutionnaires antistaliniens, qui fut son école de vie et de pensée. C’est surtout jeter une lumière originale et personnelle sur la guerre qui ravage l’Ukraine aujourd’hui. Puisque Poutine est l’« héritier monstrueux » de Staline, se tourner vers les opposants qui défièrent le second peut aider à faire face au premier.

Pour Plenel, qui signe L’Epreuve et la Contre-Epreuve, le détour par cette mémoire longue permet de revenir sur deux enjeux importants. D’abord, le fondateur de Mediapart rappelle combien la « question des nationalités », et donc de l’autodétermination des peuples, fut centrale dans le devenir liberticide et chauvin du parti bolchevique, dont Staline fut finalement l’incarnation. Ensuite, Plenel souligne l’empreinte persistante de l’idéologie stalinienne sur les démocraties d’Europe. « Oui ou non, le communisme totalitaire est-il notre histoire ? En sommes-nous ou n’en sommes-nous pas les héritiers ? », demandait-il à Régis Debray, en 1999, à l’occasion d’une « dispute fraternelle » parue sous le titre L’Epreuve (Stock) et dont ce nouveau livre est à la fois une reprise et une relance.

A l’époque, il s’agissait de souligner la complaisance de Debray, ancien soutien de Fidel Castro, à l’égard des crimes commis par le président serbe Slobodan Milosevic, notamment au Kosovo. De l’ex-Yougoslavie à l’Ukraine, et de Debray à Mélenchon, il s’agit aujourd’hui de combattre cette vieille pathologie issue de la guerre froide : « Un “campisme” de gauche, fonctionnant par antiaméricanisme automatique comme s’il était tenu par le membre fantôme du soviétisme disparu. »

Philosophie : Penser la contradiction

 Philosophie : Penser la contradiction 

Roger-Pol Droit

Pierre Dulau, Guillaume Morano et Martin Steffens, les trois auteurs de ce dictionnaire, considèrent le paradoxe comme la matrice de la pensée. Ils y voient la figure centrale de la réflexion, le moteur permanent de la philosophie. ( Chronique de Roger-Pol Droit dans le Monde. 

 

« Dictionnaire paradoxal de la philosophie. Penser la contradiction », de Pierre Dulau, Guillaume Morano et Martin Steffens, Cerf, 760 p., 34 €, numérique 18 €.

Un ouvrage qui séduira sans doute aussi les marxistes du fait de la résurrection de la contradiction chère à Hegel . Malheureusement la posture nécessaire d’intellectuel en interdit l’entrée à la plupart de ceux qui se réclament du marxisme et finissent dans le gauchisme et ou- la dictature. NDLR

Par définition, ils mettent dans l’embarras. Les paradoxes sont des perturbations, d’étranges objets mentaux qu’on ne sait par quel bout prendre. ­Depuis qu’Epiménide de Crète, au VIe siècle avant notre ère, a mis en lumière l’imbroglio engendré par la phrase « Ce que je dis est faux », depuis que Zénon d’Elée expliqua pourquoi Achille ne rejoindra ­jamais la tortue, les casse-tête se sont multipliés – en physique, en logique, en économie. Ils fascinent autant qu’ils déconcertent. Ils paraissent à la fois irritants et stimulants, stériles et féconds. Malgré tout, le plus souvent, on préfère les considérer comme autant de curiosités marginales, presque monstrueuses, hantant les confins de la raison.

Les trois auteurs du Dictionnaire paradoxal de la philosophie considèrent les choses tout autrement. Le paradoxe, pour eux, constitue la matrice de la pensée. Ils y voient la figure centrale de la réflexion, le moteur permanent de la philosophie, « le cœur battant du réel ». Parce qu’ils sont convaincus que la contradiction vit au sein des concepts – ce qui demande, pour être saisi, un bref retour sur un clivage majeur de la modernité.

Les philosophes de l’entendement, de l’Antiquité jusqu’aux contemporains, soutiennent que ce qui est contradictoire est impensable, inconcevable, et doit donc être éliminé. A l’opposé, les philosophes de la raison (depuis Kant, plus encore depuis Hegel) considèrent les contradictions et leurs tensions multiples comme ce que la pensée ne cesse de cultiver pour avancer, en tentant de les surmonter ou de les résoudre, sans jamais pouvoir les supprimer.

Assumant résolument cette dernière option, Pierre Dulau, Guillaume Morano et Martin Steffens, tous trois professeurs de philosophie en classes préparatoires, revisitent 110 notions-clés de la philosophie occidentale – d’« Absolu » à « Volonté », en passant par « Confiance », « Crise », « Démocratie », « Mal », « Sujet » et quantité d’autres. Ils montrent de quelle manière chacune d’elles se trouve travaillée du dedans par le mouvement d’un paradoxe, la tension d’une contradiction, la tentative de résoudre une difficulté qui n’en persiste pas moins indéfiniment.

 

L’originalité de ce dictionnaire philosophique, parmi la foule de ceux qui existent, est donc de ­présenter les concepts comme des problèmes possédant une dynamique interne, et non des idées fixes. Paru en 2019 aux éditions Lessius, cet outil de travail intéressant n’a pas reçu alors l’attention qu’il mérite. Sa reprise aujourd’hui aux Editions du Cerf permettra aux étudiants, professeurs et amateurs éclairés de le découvrir. Il ne s’agit pas, en effet, d’un ouvrage destiné à une première initiation, plutôt d’une mise en perspective originale, fondée sur cette conviction : « Aussi loin qu’elle pousse son ­travail, jamais la raison ne se ­trouvera totalement quitte de la contradiction. »

L’arme nucléaire russe : qu’en cas d’ »urgence »!

L’arme nucléaire russe : qu’en cas d’ »urgence » !

 

 

Une déclaration dont on ne sait pas si elle se veut rassurante quand  la Russie affirme que l’arme nucléaire ne serait utilisée qu’en cas d’urgence. Encore faut-il définir cette notion d’urgence et savoir  s’il s’agit de frappes stratégiques ou tactiques. Mardi, le ministre russe de la Défense avait assuré que Moscou n’avait « pas besoin » d’utiliser l’arme nucléaire dans le cadre de ses opérations militaires en Ukraine, qualifiant de « mensonges absolus » les informations de presse selon lesquelles son pays pourrait déployer des armes nucléaires ou chimiques dans le conflit en cours. Un papier de géo.fr  fait le point sur la question.

L’hypothèse avait été évoquée peu après le déclenchement des hostilités, lorsque Vladimir Poutine avait indiqué avoir ordonné à ses généraux de « mettre les forces de dissuasion de l’armée russe en régime spécial d’alerte au combat ». Et le chef de la CIA, William Burns, vient de la brandir à nouveau, jeudi 14 avril, en évoquant le recours potentiel pour Moscou à des armes nucléaires tactiques ou de faible puissance.

« Il est possible que le président Poutine et les dirigeants russes sombrent dans le désespoir, compte tenu des revers qu’ils ont subis jusqu’ici d’un point de vue militaire », a-t-il fait valoir, tout en admettant n’avoir  »pas vraiment constaté de signes concrets (…) qui pourraient aggraver » les inquiétudes occidentales sur ce dossier.

Une arme nucléaire tactique, plus petite en charge explosive que l’arme nucléaire stratégique, est en théorie destinée au champ de bataille et transportée par un vecteur ayant une portée inférieure à 5 500 km.

« Au niveau vertical, il y a un vrai risque. Ils ont désespérément besoin de remporter des victoires militaires pour les transformer en levier politique », expliquait fin mars à l’AFP Mathieu Boulègue, du centre de réflexion britannique Chatham House.  »L’arme chimique ne changerait pas la face de la guerre. Une arme tactique nucléaire qui raserait une ville ukrainienne, oui. C’est improbable mais pas impossible. Et là ce serait 70 ans de théorie de dissuasion nucléaire qui s’effondrent ».

Du risque à la réalité, le pas reste immense. La doctrine russe est sujette à débat. Certains experts et responsables militaires, en particulier à Washington, affirment que Moscou a abandonné la doctrine soviétique de ne pas utiliser l’arme suprême en premier. Moscou aurait désormais dans ses options la théorie de « l’escalade pour désescalader » : utiliser l’arme dans des proportions limitées pour forcer l’OTAN à reculer.

Les récentes déclaration russes n’ont pas vraiment levé le doute sur cette interprétation. Moscou n’utilisera l’arme nucléaire en Ukraine qu’en cas de « menace existentielle » contre la Russie, a ainsi déclaré récemment le porte-parole du Kremlin, Dmitri Peskov, sur CNN, citant un des points de la doctrine officielle russe, sans autre précision.

Techniquement, Moscou est équipée. Selon le très respecté Bulletin of the Atomic Scientists« 1 588 têtes nucléaires russes sont déployées », dont 812 sur des missiles installés à terre, 576 sur des sous-marins et 200 sur des bombardiers.

Pour Pavel Luzin, analyste du groupe de réflexion Riddle basé à Moscou, la Russie pourrait utiliser une arme nucléaire tactique « pour démoraliser un adversaire, pour empêcher l’ennemi de continuer à se battre ». L’objectif est d’abord « démonstratif », ajoute-t-il à l’AFP. « Mais si l’adversaire veut toujours se battre ensuite, elle peut être employée de manière plus directe ».

De fait, les menaces font leur effet : le risque ne peut être totalement écarté. « En cas d’enlisement ou d’humiliation, on peut imaginer une escalade verticale. Cela fait partie de la culture stratégique russe d’aller dans l’intimidation et l’escalade pour obtenir la désescalade », rappelle un haut gradé français sous couvert de l’anonymat. « Poutine n’est pas entré dans cette guerre pour la perdre ».Mais d’autres veulent croire que le tabou absolu demeure. Si Vladimir Poutine décide d’anéantir ne serait-ce qu’un village ukrainien pour montrer sa détermination, la zone serait potentiellement exclue de toute vie humaine pour des décennies. « Le coût politique serait monstrueux. Il perdrait le peu de soutien qui lui reste. Les Indiens reculeraient, les Chinois aussi », assure à l’AFP William Alberque, de l’International Institute for Strategic Studies (IISS). « Je ne pense pas que Poutine le fera ».

Reste que la Russie ne jouirait pas aujourd’hui d’une telle stature sans l’arme suprême. Elle ne constituerait pas une menace d’une telle ampleur avec ses seules forces conventionnelles, qui témoignent en Ukraine d’une immense capacité de destruction mais aussi de réelles faiblesses tactiques, opérationnelles et logistiques.

Dans les chancelleries occidentales, les certitudes n’ont plus cours. « Le Rubicon initial a été franchi » lors de l’invasion de l’Ukraine,  »il n’y a plus vraiment de limites », admet un diplomate occidental. Mais il espère que tienne ce « tabou qui dure depuis le 9 août 1945″ et la bombe sur Nagasaki.

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