Archive pour la Catégorie 'immobilier'

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Après le « super Paris » des transports, celui des logements

Après le « super Paris » des transports, celui des logements

Le Grand Paris du Transport connait des ratés, celui du Logement pourrait voir plus rapidement le jour. En effet, Jean-Marc Ayrault devrait annoncer, mercredi 6 mars, la création d’une entité regroupant la capitale et les villes de la proche couronne. Elle serait destinée à encourager les maires à bâtir des logements, révèle Le Monde daté du 5 mars. Cette « Métropole de Paris » devrait être inscrite dans le prochain projet de loi sur la décentralisation et voir le jour en 2016.  Cette entité aura pour but de remédier au morcellement des communes de l’Ile-de-France qui nuit aux projets de constructions de logements. A peine 40.000 sortent de terre chaque année, alors que l’objectif fixé par la loi est de 70.000. De même, l’Ile-de-France manque de logements d’urgence destinés aux sans-abris.  Cette Métropole Paris, qui concentre près de 10 millions d’habitants, devrait ainsi mener à la création de structures intercommunales réunissant une population de 200.000 à 300.000 personnes. A sa tête, un Conseil, où siègera le maire de Paris, mais aussi les présidents de ces futures entités intercommunales. Il pourra ainsi mener des actions coordonnées, et sera notamment dotés d’outils de programmation. L’objectif est de lever les freins mis par certains maires à des projets d’aménagements. Selon le projet de loi, la future Métropole sera chargée d’établir un « schéma métropolitain de l’habitat et de l’hébergement« . Celui-ci comprendra « un plan climat énergie » pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, « un plan de l’urgence sociale » et des objectifs de production et de répartition de logement. Reste la question essentielle du financement. La Métropole aura une dotation de fonctionnement et disposera d’un fonds d’investissement dont le montant sera défini dans le cadre des lois de finances. Les conseils généraux les plus riches, comme celui des Hauts-de-Seine par exemple, seront aussi appelés à faire preuve de solidarité en alimentant un fonds de solidarité pour les départements les moins riches, comme la Seine-Saint-Denis. Et ce à hauteur de 60 millions d’euros.

Immobilier reprise en 2014 ? Pas sûr !

Immobilier reprise en 2014 ? Pas sur !

Les professionnels de l’immobilier (comme les prévisionnistes pour l’économie générale) utilisent la méthode Coué. Puisque la reprise n’a pas eu lieu en 2013, elle aura lieu en 2014. Pourquoi 2014 ? En faia c’est peu vraisemblable car le marché est littéralement bloqué ; il faudrait pour cela que les prix baissent (ce qui commence) afin de resolvabiliser les acheteurs dont les revenus doivent atteindre 4500 euros par mois (en moyenne). pour remplir les critères bancaires.  A l’occasion de la sortie de l’étude annuelle du Crédit Foncier sur l’évolution du marché immobilier résidentiel, Bruno Deletré, son directeur général, livre ses analyses au Figaro..

Club Immo : Quels enseignements tirez-vous de votre étude sur le marché résidentiel ?

Bruno Deletré : Si l’on dresse le bilan 2012, nous constatons tout d’abord que nous sommes dans un environnement qui devrait être très favorable puisque les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, autour de 3,23 % en moyenne, fin 2012. Toutefois, le marché est en fort recul. La production de  prêts immobiliers  a représenté un volume de 115 milliards d’euros l’an dernier, c’est-à-dire une chute de 30% par rapport à 2011. Le nombre de transactions immobilières dans l’ancien a été de 650.000, soit une baisse annuelle de 20%. Quant à la construction de logements neufs, avec 345.000 logements, nous sommes là aussi en recul de l’ordre de 20%.  En ce qui concerne l’évolution des prix, dans les zones tendues comme Paris intra-muros ou la Côte d’Azur, les prix ne progressent plus. Nous sommes à un point d’inflexion.  En revanche, dans les zones moins tendues, hors métropole, nous avons déjà assisté à des baisses importantes entre 5 et 10%.

 

Club Immo. Quelles sont les perspectives pour 2013 ?

Bruno Deletré: Elles ne sont pas extrêmement florissantes. La conjoncture économique difficile,  l’augmentation du chômage, le niveau élevé des prix sont autant de facteurs très négatifs pour l’activité immobilière. Nous prévoyons autour de 575.000 transactions cette année dans l’ancien, 325.000 constructions neuves et un plus de 100 milliards de volume de prêts immobiliers. Le marché immobilier va ainsi rester,  en retrait, atteindre un point bas, pour probablement repartir ensuite en 2014 et dans les années suivantes. En ce qui concerne l’évolution des prix, le cœur de Paris, la Côte d’ Azur, le Genevois, mais aussi au sein des quartiers les mieux placés des grandes métropoles, la baisse des prix devrait se situer en 0 et 5%.  Sur la région Ile-de- France et les autres grandes métropoles, nous anticipons un repli de l’ordre de 5% et hors métropole jusqu’à moins 10%. Cette perspective de baisse de prix apporte une respiration au marché après des hausses continues durant de nombreuses années.

 

Club Immo. Qu’est-ce qui permettrait justement de relancer le marché ?

Bruno Deletré: C’est la question que se posent tous les professionnels puisque les enjeux sont importants en termes de croissance économique et donc d’emploi. Nous n’avons pas d’emprise sur les facteurs macro-économiques dont dépend l’évolution du marché immobilier.  Cela dit, je pense qu’il est important de rétablir une forme de confiance. Ce que l’on voit, c’est qu’au-delà des vicissitudes de la conjoncture, il y a de la part des intervenants sur le marché, qu’il s’agisse  des acheteurs ou des vendeurs, une crainte devant l’avenir et je crois que les professionnels peuvent contribuer à rétablir cette confiance. A ce titre, le Crédit Foncier, est très  présent sur le secteur de l’accession sociale à la propriété, en s’appuyant sur les leviers de financement déjà existants. Nous avons d’ailleurs augmenté notre part de marché de distributeur de crédits immobiliers, passant de 5 à 6% en 2012 (la part de marché dans le prêt à l’accession sociale, est passée de 37 % à 43 %.).

 

Club Immo : Comment accompagner davantage cette accession sociale à la propriété ?

Bruno Deletré : Il y a tout d’abord des dispositifs publics. Certes, il y en a moins puisque le déficit budgétaire doit être réduit et c’est une priorité pour notre économie. Dans ce contexte, il faut réserver les fonds dont dispose l’Etat à  ceux qui en ont le plus besoin. C’est ce qui a été avec le Prêt à taux zéro + 2013, en rétablissant des plafonds de ressources plus exigeants ou en redéfinissant les différés de remboursement. Quant à la priorité sur le neuf, elle est logique, par rapport au dispositif dans l’ancien qui a coûté assez cher et a été interrompu. Si les pouvoirs publics disposaient de  plus de moyens, il serait pertinent d’instaurer  un PTZ sous conditions de travaux.

 

Immobilier : la crise s’approfondit

Immobilier : la crise s’approfondit

Le nombre de logements neufs vendus l’année dernière est ressorti à 86.212, en baisse de 17,9% par rapport à 2011, le volume de transactions se stabilisant depuis le premier trimestre 2012 autour de 21.000 unités par trimestre contre plus de 30.000 encore au quatrième trimestre 2011. Le nombre de logements neufs mis en vente a, quant à lui, reculé de 11,4% en 2012 par rapport à l’année précédente à 109.300 unités, l’offre s’adaptant à la demande comme le souligne le ministère qui fait état d’abandon ou de réorientation de programmes de construction. Le nombre de mises en chantier accentue sa baisse avec une chute de plus de 20% en glissement annuel à 339.286 unités, à fin janvier. «Le recul du nombre de permis de construire est certes moins marqué à 7,5% sur un an et 495.573 unités à fin janvier, un niveau proche de l’objectif de 500.000 logements neufs annuels affichés par le gouvernement. Faut-il pour autant comprendre que le potentiel d’activité est là et que rattrapage oblige, un rebond se profile ?», s’interroge Alexandre Mirlicourtois, économiste à l’institut Xerfi.  «Un autre scénario se dessine, celui d’un blocage bien plus sérieux, un scénario dans lequel de nombreux permis de construire restés dans les cartons seraient purement et simplement abandonnés», avance-t-il. Pour lui, le retournement à la baisse des prix depuis le troisième trimestre 2011, bien que modéré avec un recul de 1,8% seulement sur un an a modifié les anticipations, comme en atteste l’évolution du solde d’opinion des promoteurs immobiliers sur les anticipations de prix au m2, actuellement 25 points en dessous de sa moyenne de long terme. Pour Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas, une normalisation des taux obligataires et un retour du taux d’effort – qui rapporte le prix de l’immobilier au revenu disponible par ménage – à sa moyenne de long terme justifieraient une baisse d’environ 20% des prix à Paris comme dans le reste de l’Hexagone dans le premier cas et de 25% à 35% à Paris et de seulement 4% à 15% dans le reste de l’Hexagone dans le second. Dans ces conditions pourquoi les investisseurs placeraient-ils leur argent dans un placement dont les prix sont appelés à baisser ? Pourquoi les promoteurs immobiliers lanceraient-ils des programmes à la rentabilité d’autant plus incertaine que les coûts de construction augmentent, sans parler de ménages peu enclins à tenter l’aventure alors qu’ils peuvent espérer accéder à la propriété à moindre coût ? « Le scénario qui est en train de se dessiner ressemble de plus en plus à celui de la précédente période de vaches maigres pour le marché immobilier des années 1992 à 1998 » prévient Alexandre Mirlicourtois qui s’attend à une baisse de 7,5% des mises en chantier de logements neufs cette année à 320.000 unités. «Faute des financements nécessaires, l’objectif du gouvernement de 500.000 nouveaux logements par an est hors de portée», estime-t-il ajoutant que « la crise du logement va se durcir», d’autant qu’un «certain flou entoure la future politique du logement» «On comprend dès lors que le gouvernement planche actuellement sur un dispositif permettant de drainer une partie de l’assurance-vie vers le financement de la construction neuve», souligne-t-il. Dans une étude consacrée au paradoxe de l’immobilier résidentiel français, illustré par la résistance des prix malgré la contraction des volumes, Laurent Quignon rappelle qu’il est difficile de mettre en évidence une insuffisance chronique de l’offre de logements au regard de la demande «La France ne se singularise pas par un ratio de nombre de logements à la population particulièrement bas au regard des autres grands pays européens ou des Etats-Unis», écrit-il. «En 2010, ce ratio s’élevait à 521 logements pour 1 000 habitants, contre 493 en Allemagne, 469 en Belgique, 440 au Royaume-Uni, 433 aux Pays-Bas et 422 aux Etats-Unis», note-t-il. «Les pays d’Europe du Sud présentaient un ratio plus élevé : il atteignait 586 en Espagne, 579 en Grèce, 548 en Italie, 541 au Portugal». Laurent Quignon relève aussi la résistance à la baisse des prix l’immobilier, au moins jusqu’à présent en France. Une situation que d’aucuns comme Louis Gallois, l’auteur d’un rapport à l’origine d’initiatives du gouvernement sur la compétitivité, attribue à une culture française de la rente, peu compatible avec les exigences de la mondialisation et d’une économie ouverte. Elle imposerait en effet aux ménages de consacrer une part plus importante que dans d’autres pays au logement pesant sur les coûts salariaux et donc la compétitivité-prix et sur les autres postes de consommation et donc le niveau de gamme des produits fabriqués par les producteurs nationaux. L’atout de l’Allemagne est décisif dans le domaine du logement. Une partie excessive de la richesse française part dans la rente immobilière », déclarait ainsi Louis Gallois lors d’un récent entretien avec Reuters, soulignant la modération des prix de l’immobilier en Allemagne. La part du coût du logement dans le revenu disponible d’un couple avec deux enfants à charge ressortait toutefois en 2011 à 21,4%, 24,4% et 16,3% en moyenne dans l’Union européenne, en Allemagne et en France respectivement, selon des données Eurostat.

 

Immobiliers ; augmentation des propriétaires surendettés

Immobiliers ; augmentation des propriétaires surendettés

 

 

Selon la dernière enquête typologique sur le surendettement des ménages , menée par la Banque de France sur l’année 2011, on trouve de plus en plus de propriétaires immobiliers parmi les personnes surendettées. La part des 202.874 dossiers traités par la Banque de France comportant un endettement immobilier est passée de 7,2 % en 2010 à 8,7 % en 2011. Un endettement consécutif à l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou suite à la réalisation de travaux. « Cette évolution est à mettre en relation avec la progression observée de la part des propriétaires et des propriétaires accédants dans les situations de surendettement déclarées recevables par la commission », constate la BDF. En effet, si les locataires constituent l’immense majorité des personnes en surendettement (78,6 % en 2011), La part des propriétaires est passée de 7,5 % à 9,3 % en un an. La différence entre les deux chiffres s’explique par le fait que la dette immobilière des propriétaires n’est pas toujours à l’origine du surendettement.  La Banque de France révèle aussi que l’encours moyen de dettes immobilières est nettement supérieur à celui des autres catégories de dettes (crédit à la consommation, crédit révolving etc.). Il ressort à 95.250 euros. Conséquence de cet accroissement des dettes liées aux emprunts immobiliers, l’endettement global moyen par dossier est en progression de 6,8 % à 36.800 euros. Une situation critique alors que 81,2 % des personnes dans cette situation dispose d’une capacité de remboursement inexistante ou faible (strictement inférieure à 450 euros par mois). L’enquête de la Banque de France montre aussi un vieillissement de la population surendettée. La part des plus de 65 ans grimpe à 8,4%, alors que les plus de 55 ans représentent près d’un quart de la population des surendettés (23,6 %), contre 53,3 % pour les 35-54 ans). Autre évolution montrée par les 202.874 dossiers déclarés recevables par la commission, la hausse du montant des ressources des personnes concernées : 78,5 % des ménages ont des ressources mensuelles inférieures ou égales à 2.000 euros. Ils étaient 83,1 % en 2010. On peut y voir aussi une conséquence de la crise qui touche une frange de plus en plus large de la population française.

 

 

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Immobilier : les intentions d’achat au plus bas historique ?

Immobilier : les intentions d’achat au plus bas historique ?

A peine 27 % des français reconnaissent avoir un projet immobilier dans les mois à venir, selon le 4éme baromètre semestriel Explorimmo/IFOP . Ils étaient 30 % il y a an et 28 % en novembre dernier. Avec 73 % des personnes interrogées qui avouent ne pas avoir la possibilité de réaliser un projet immobilier, les intentions d’achat des Français sont au plus bas depuis 18 mois. Pour Guillaume Teilhard de Chardin, le directeur d’Explorimmo, « cette nouvelle vague révèle des intentions d’achat ou de location en baisse, atteignant le plus bas niveau depuis septembre 2011. Pour ceux qui souhaitent investir, les restrictions de budgets les poussent à réaliser des projets moins ambitieux, en optant par exemple pour un appartement plutôt qu’une maison. Sceptiques quant aux mesures politiques proposées jusqu’à présent, les Français jouent actuellement la carte de la prudence malgré une situation qu’ils jugent plus positive». La disparition progressive du Scellier et son remplacement par le dispositif Duflot, jugé moins favorable en termes de rendement, ainsi que la hausse des taxations sur les plus-values immobilières ont sans doute pesé sur l’appétit pour l’investissement immobilier.  Mais la baisse des intentions d’achat s’explique aussi par la réduction du budget des familles. Selon le baromètre Explorimmo/IFOP, les acheteurs prévoient de consacrer en moyenne 192.000 euros à leur projet immobilier. La somme peut paraître élevée, notamment hors des grandes villes, mais le budget a reculé de près de 10% (213.000 euros en octobre) en moins de six mois. L’apport personnel est, en effet, en net repli de près de 11% à 83.000 euros. « Logiquement, ce manque de moyens financiers est la première raison évoquée pour 48% des locataires n’ayant pas de projet immobilier. Pessimistes, 36% d’entre eux considèrent même que le statut de propriétaire leur restera inaccessible », constate le site internet spécialiste de l’immobilier.  L’étude IFOP pointe aussi du doigt l’impact des actions du gouvernement de Jean-Marc Ayrault en matière d’immobilier et qui « n’inspirent confiance qu’à 30 % des Français ». Un quart des personnes interrogées déclare même n’avoir pas du tout confiance. Le désaveu est valable que ce soit pour les mesures engagées en matière de construction de logements (37% de taux de confiance), de locations (36%), d’achats (30%) ou de ventes (24%). Ils attendent surtout que l’Etat fasse « pression sur les banques afin de limiter les taux de crédits ». Des taux qui commencent à se tendre dans certaines régions. Enfin l’action de l’Etat est aussi ardemment souhaitée en matière de location, surtout sur le marché privé. C’est justement l’un des objectifs du dispositif « Duflot » qui vise à aider la construction de 40.000 logements neufs dès cette année en France.

Immobilier neuf : -30% ; motifs : trop chers

Immobilier neuf : -30% ; motifs : trop chers

 

Cette fois l’alerte des promoteurs est pertinente ; l’immobilier neuf s’écroule, près de 30% en moins sur 2012. En cause, les prix : trop chers ; Les critères de solvabilité sont trop difficiles a atteindre par nombre de candidats acheteurs, notamment les primo accédants. Le risque est grand de voir le secteur subir un véritable désastre industriel et social.» Président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), François Payelle a poussé un véritable cri d’alarme jeudi. Il faut dire que les ventes de logements neufs se sont effondrées l’année dernière. Seulement 73.700 appartements ou maisons en village ont trouvé preneur. 28% de moins qu’en 2011. Et la situation ne devrait pas s’améliorer cette année. «Janvier a été très mou, confie François Payelle. Nous allons essayer de défendre la ligne Maginot des 70.000 logements neufs cette année.» Si les ventes se portent mal, c’est que le prix des appartements neufs ne baisse pas malgré la crise. En 2012, ils ont même augmenté de 0,9%, après une hausse de 7% l’année précédente. Curieux alors que, dans l’immobilier ancien, les tarifs sont en recul depuis un an. Les promoteurs rejettent en partie la responsabilité du phénomène sur les banques.  Si les promoteurs immobiliers n’attendent pas un redressement des ventes cette année, c’est aussi que pas mal d’interrogations demeurent. D’abord, la progression du chômage décourage beaucoup d’acheteurs potentiels. Ensuite, le PTZ + (prêt à taux zéro) – même recalibré par le gouvernement Ayrault – ne resolvabilise pas suffisamment les ménages aux faibles revenus. «Duflot a fait en sorte que les acheteurs appartenant au premier décile (les moins fortunés, NDLR) bénéficient d’un différé d’emprunt supérieur à dix ans, souligne Alexandra François-Cuxacc, vice-présidente de la FPI. Il faudrait étendre cette mesure au deuxième et troisième déciles.» Entrée en application en janvier, la loi Duflot qui s’adresse à ceux qui achètent un logement pour le louer suscite aussi des questions. «Les plafonds de loyers, situés 20% en dessous des prix du marché, peuvent être diminués localement par le préfet. Espérons que cela ne sera pas souvent le cas», déclare François Payelle qui pense raisonnable l’objectif de 40.000 logements vendus en 2013 grâce à ce dispositif. Dans ce contexte, les promoteurs verraient d’un bon œil le retour dans le logement des assureurs-vie-contraints-forcés par le gouvernement. «Cela pourrait permettre de vendre 30.000 à 40.000 logements supplémentaires», estime François Payelle.

 

 

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Construction de logements : baisse de 20%

Construction de logements : baisse de 20%

 

 

Le nombre des mises en chantier de logements neufs en France a chuté de 19,6% en 2012 par rapport à l’année précédente, selon des statistiques du ministère du Logement publiées mardi. Le nombre des permis de construire accordés sur la même période pour des logements neufs a pour sa part reculé de 7,7% à 429.851 unités.

 

 

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Immobilier: une garantie contre les loyers impayés

Immobilier: une garantie contre les loyers impayés

Une assurance contre les loyers impayés ; assurance  privée, publique, obligatoire, facultative ? En tout cas c’est un projet sérieux. Pour encourager les propriétaires à louer leurs biens vacants, le ministère du Logement prépare la création d’une « garantie universelle des revenus locatifs », un système d’assurance contre le risque de loyers impayés qui pourrait être obligatoire, selon le Journal du dimanche.  D’après le JDD, l’idée a déjà reçu le soutien de Matignon et de l’Elysée et une telle mesure pourrait être incluse dans la nouvelle loi sur le logement que la ministre du Logement, Cécile Duflot, doit présenter en juin.  Selon l’hebdomadaire, plusieurs pistes sont encore à l’étude mais le but serait qu’une telle garantie (déjà proposée par certains assureurs) couvre un maximum de bailleurs, et qu’elle soit payée par ces derniers, et non par les locataires.  Une première option consisterait à l’imposer à « tous les propriétaires » sous la forme d’une assurance obligatoire, mais cela pourrait poser des problèmes juridiques.  Une deuxième solution serait d’instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui correspond au taux global d’impayés), qui alimenterait un fonds national d’assurance.  Enfin la dernière option serait d’obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie, et d’inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une, en les frappant dans le cas contraire d’une taxe d’un montant dissuasif.

 

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Insee : le patrimoine des ménages en hausse ?

Insee : le patrimoine des ménages en hausse ?

En apparence, le patrimoine des français se porte bien pour l’INSEE. Un détail toutefois il s’agit d’une étude sur 2011 et surtout ce patrimoine est constitué pour 75% par l’immobilier ; Or le prix de l’immobilier a abusivement doublé en une dizaine d’années à nous sommes à la veille d’une bulle immobilière (témoin l’écroulement des ventes et bientôt des prix). Le patrimoine des ménages français a continué d’augmenter en 2011 après un fort rebond en 2010, dépassant son niveau d’avant la crise malgré l’accalmie de la flambée immobilière et un endettement croissant, selon une étude publiée mardi par l’Insee.  Le patrimoine économique national s’est établi à 13.260 milliards d’euros en 2011, soit près de huit fois le produit intérieur net de la France (1.717 milliards d’euros), en augmentation de 5% par rapport à 2010, précise l’Institut national de la statistique et des études économiques dans un communiqué.  Le patrimoine des ménages français s’est élevé en 2011 à 10.411 milliards d’euros, soit 7,9 fois leur revenu disponible net, détaille l’Insee. Ce patrimoine progresse de 4,1% par rapport à 2010, année au cours de laquelle il avait rebondi de 8,1%, retrouvant son niveau d’avant la crise.  S’il continue d’augmenter, il le fait donc moins vite qu’en 2010.  Composé aux trois quarts d’actifs non-financiers, des biens immobiliers essentiellement, ce patrimoine est en effet le premier affecté par la décélération du prix des terrains (+3,4%) qui étaient à l’origine de la forte hausse de 2010 (+14,3%). Ce ralentissement n’est cependant pas compensé par l’accélération du patrimoine en logements (+9,2%, après +4,5% en 2010), selon l’Insee.  Au total, la différence entre actifs et passifs du patrimoine non financier des ménages croît de 6% en 2011, après +8,9% en 2010.  Le patrimoine financier net des ménages, un quart de leur patrimoine total, baisse légèrement (-0,8% après +5,9% en 2010). L’assurance-vie demeure le premier placement avec un encours évalué à 1.430 milliards d’euros en 2011, qui progresse néanmoins moins vite qu’en 2010 (+1,5% après +7,6%).  Parallèlement, les avoirs des ménages en actions et titres d’Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) diminuent de 7,6% en raison essentiellement de la l’évolution défavorable des marchés boursiers (l’indice CAC 40 a baissé en 20,8% en 2011). Globalement, les ménages se tournent davantage vers les placements bancaires (+5,8% en 2011 contre +3,3% en 2010). Les ménages privilégient notamment les livrets d’épargne, surtout le Livret A.  Leur passif financier augmente moins vite en 2011, leurs crédits bancaires, destinés pour l’essentiel au financement de leurs  acquisitions immobilières, progressant en effet de 4,6% (+5,9% en 2010).  La valeur nette des sociétés non financières s’est établie à 2.076 milliards d’euros, en forte progression (+16,3% contre +10,7% en 2010) grâce notamment à un repli du passif financier. A l’inverse, l’augmentation de la valeur nette des sociétés financières marque le pas (+3,3% après +25% en 2010), en raison d’une importante collecte de dépôts liée aux placements des ménages sur leurs livrets d’épargne. Enfin, le patrimoine des administrations publiques se réduit (-13,2%) après une quasi stagnation en 2010 (-0,8%), à 507 milliards d’euros, soit un tiers du produit intérieur net. Leur passif financier net atteint -1.256 milliards d’euros, une dégradation de 13,2% comparé à 2010.

 

«pas de bulle immobilière »pour la FNAIM ou la méthode Coué !

 «pas de bulle immobilière »pour la FNAIM ou la méthode Coué !

Pas de bulle immobilière, pas de chute des prix ou presque, les prix sont à leur niveau!  Toujours le même discours des professionnels de l’immobilier (qui se rémunèrent sur le prix !).Pourtant les ventes se sont écroulées, nombre d’agences immobilières locales ont fermé leurs portes et les acheteurs attendent avec raison une baisse des prix qui a largement commencé en province sauf dans les grandes villes. Les agences sont grandement responsables de cette bulle constituée par un doublement injustifié des prix en une dizaine d’années. Les raisons de l’éclatement de cette bulle : le contexte général de des salaires et surtout de l’emploi qui  va conduire certains accédants ne plus rembourser leurs mensualités d’emprunts, les banques sont de plus en plus frileuses pour prêter, les  prix actuels qui exigent  un niveau de solvabilité impossible à remplir par une majorité de français. En moyenne le prix d’achat d’un bien est de 200 000 euros, il faut un apport personnel de 50 000 euros et un salaire net du ménage dépassant 4 000 euros. Enfin les experts internationaux confirment que l’immobilier est très surcoté en France.

Interview LE FIGARO MAGAZINE – Y a-t-il une bulle immobilière en France?

Jean-François BUET - Non, il n’y a pas de bulle même si les prix sont élevés. S’ils ont tant monté et doublé entre 2000 et 2007, c’est parce que les besoins sont importants et qu’on ne construit pas assez. Mais il y a une demande. Les transactions ont chuté, passant de 800.000 à 650.000 entre 2011 et 2012, mais les prix se sont maintenus. Le marché est sain. Je table sur une baisse des prix de 2% au plus en 2013.

Le niveau des prix est-il un handicap pour la compétitivité de la France, le logement accaparant l’épargne?

Ce serait vrai si les Français étaient très endettés. Mais ce n’est pas le cas. Les ménages qui ont acheté leur logement ont un actif. Ils s’en féliciteront le jour de leur retraite. Ils sont riches de ce patrimoine. Je suis persuadé que les acquéreurs qui arrivent à négocier les prix et empruntent peu cher font de bonnes affaires.

Doit-on s’inquiéter de la future loi logement?

On verra. Nous sommes en phase de concertation avec le ministère. Cécile Duflot veut présenter cette loi-cadre au premier semestre. Elle a notamment prévu de revoir les rapports entre locataires et bailleurs, d’améliorer la transparence des copropriétés… J’espère que tout cela se fera de manière équilibrée.

 

Prix Immobilier français surévalué de 35 à 50%

Prix Immobilier français surévalué de 35 à 50%

 

La bulle immobilière pourrait bien éclater car The Economist révèle que les prix de l’immobilier français sont les plus surcotés du monde. La légère baisse des prix amorcée ces derniers mois n’y a rien changé, l’immobilier français serait parmi les plus surévalués au monde, selon une étude récente du magazine The Economist. Il y a quelques mois encore, la France était le deuxième pays européen le plus surcoté (derrière la Belgique), elle est aujourd’hui le numéro un en Europe pour la surévaluation des loyers par rapport au prix de vente (seuls le Canada, Hongkong et Singapour sont devant) et le numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages (devant le Canada, les Pays-Bas et l’Australie).  Selon l’étude, les tarifs français sont surcotés de 50% pour les loyers et de 35% pour les prix. Elle relève au passage que, malgré le dévissage des prix espagnols (près de 10% après une baisse de 5,5% l’année précédente), le marché ibère reste trop cher de 20%. Il y aurait donc peu de chance d’un retour rapide à la normale en France puisque «la chute des prix en France devrait vraisemblablement être modeste comparée à celle d’Espagne». Mais, plus encore que la France, The Economist distingue l’Allemagne comme «l’exception européenne». Avec une hausse des prix modérée de 2,7%, la même que celle de l’année précédente, le magazine souligne que «les propriétaires allemands ont de bonnes chances de continuer à enregistrer des plus-values», d’autant que les taux d’intérêt et de chômage sont particulièrement bas. Au total, les loyers outre-Rhin, tout comme les prix, seraient sous-évalués de 17%.

Siège Direction SNCF : après St Lazare, Montparnasse, St Denis, Romorantin ?

Siège Direction SNCF : après St Lazare, Montparnasse, St Denis,  Romorantin ?

 

La SNCF n’en finit pas de changer d siège social ; Longtemps rue St Lazare, puis à Montparnasse maintenant c’est St Denis, avant Romorantin ? Pourtant la SNCF (avec RFF) ne manque pas de terrain y compris au centre de Paris (notamment dans les gares où le foncier est sous exploité). Finalemenet des économies de bouts de chandelle pour afficher des efforts de gestion  que l’entreprise est incapable d’effectuer ailleurs et qui sont autrement plus stratégiques pour le rééquilibrage des comptes. Encore  Une opération com. De Pepy pour masquer le reste. En fait un geste politique pour plaire au gouvernement mais qui déplaît aux cadres dont le temps de transport sera considérablement allongé et qui craignent surtout et à juste titre pour leur sécurité.  Elle a beau être la capitale du 9-3 et le troisième pôle d’affaires francilien, cela ne suffit pas pour autant. Si la ville de Saint-Denis séduit les entreprises parisiennes en quête de foncier à prix très modérés, elle convainc en revanche plus difficilement leurs salariés. Ainsi, avant même de déménager dans les anciens locaux d’ArcelorMittal, les cadres de la SNCF semblent franchement réticents à l’idée d’être délocalisés dans cette ville.  80 % des agents ne sont pas satisfaits de ce déménagement.» Selon Thierry Robert, lors d’une réunion en septembre dernier à Cannes devant des salariés, Guillaume Pepy, le président de la SNCF, a tapé du poing sur la table. «Pour donner l’exemple, c’est même lui qui ouvrira la marche en posant le premier ses cartons sur le nouveau site dès cet été.» Quoi qu’il en soit, l’état-major de la SNCF, dont le siège est situé actuellement rue du Commandant-Mouchotte, à une enjambée de la gare Montparnasse à Paris, va donc devoir s’y faire.  Pour faire passer la pilule, la direction multiplie les attentions. Ainsi, expliquait récemment le magazine La Vie du rail dans un entrefilet, «pour éviter la “zone”, les cheminots auront leur accès privatif». Et de détailler: «Il est prévu qu’à la descente du RER D (Stade de France-Saint-Denis, NDLR) les agents puissent se rendre directement depuis le quai jusqu’au siège par un cheminement privé.» «Faux!» rétorque-t-on à la SNCF: «il n’y aura pas de passerelle ni de cheminement, ni d’accès direct au futur siège depuis la gare.»  Confrontés à des problèmes récurrents d’insécurité depuis leur arrivée en mars 2010 à Saint-Denis, les salariés d’Orange Business Service ne sont, trois ans après leur déménagement, pas plus rassurés qu’avant. «À l’heure du déjeuner, il n’y a qu’à voir la cantine: elle est au bord de la saturation car les gens sont tellement peu sécurisés ici que personne n’ose mettre le nez dehors», constate Sébastien Crozier, délégué syndical CFE-CGC-Unsa chez France Télécom. Pourtant, les mesures de sécurité ont été renforcées: filtrage serré à l’entrée du bâtiment, «grands frères» chargés de surveiller et de jouer les médiateurs, consignes régulièrement martelées par la direction afin que les cadres ne sortent pas un téléphone portable à la main, qu’ils se déplacent à plusieurs… «Ces attitudes moins ostentatoires ont heureusement permis de diminuer les agressions, puisqu’on compte en moyenne un incident grave tous les deux mois, contre onze en 2011», relate Sébastien Crozier. Insuffisant toutefois, pour rassurer le personnel. Conséquence: des bureaux «nomades» seraient mis en place à Paris par la direction.

 

Immobilier : les prix doivent baisser

Immobilier : les prix doivent baisser

Jusque là notaires et agents immobiliers affirmaient que les prix ne baiseraient toujours pas. Sur le terrain, sauf dans les grandes villes, la situation est différente d’autant que les transactions se sont écroulées en 2012 (-25%) Pour la première fois le président du réseau Orpi appelle à une baisse des prix. Estimant que les prix de l’immobilier sont surévalués selon les secteurs de 5 à 15 %,  Bernard Cadeau, le Président du réseau Orpi lance à l’échelle nationale l’opération « Revisitons les prix ». Objectif : débloquer le marché. (le Figaro)

 

 

LE CLUB IMMO. Comment qualifieriez-vous l’année 2012 dans votre secteur?

BERNARD CADEAU : Elle a été paradoxale et contrastée, avec plusieurs faits économiques et politiques marquants. Bien évidemment, les échéances électorales ont pesé, tout comme le contexte économique et international, sans oublier de nombreuses décisions gouvernementales qui ont tardé à venir pour l’immobilier. Nous avons enregistré une perte importante en volume, puisque l’ensemble du marché de la transaction immobilière est en recul de 20 à 25%. Le marché s’est bloqué faute de pouvoir d’achat des acquéreurs mais aussi de lisibilité quant aux mesures gouvernementales. Tous ces facteurs se conjuguent et engendrent un marché compliqué. Je crains que les difficultés ne s’accroissent en ce début 2013.

 

LE CLUB IMMO.  Quelles sont les principales tendances observées par l’étude que vous venez de publier?

B. C. : Il y a toujours un écart important entre le prix rêvé par le vendeur et le prix réel, jugé acceptable par l’acquéreur. Aujourd’hui, nous constatons une accentuation de ces deux phénomènes. La conséquence directe est l’allongement du délai de vente, qui a crevé le plafond symbolique des 100 jours. Le marché continue de se tendre énormément.

 

LE CLUB IMMO. Cette situation peut-elle durer longtemps ?

B. C. : Non, elle ne peut durer ainsi, il faut faire quelque chose. Le besoin d’acquérir un logement est toujours aussi important, mais il y a des limites mécaniques, en dépit de taux d’intérêts historiquement bas. D’ailleurs, si les taux venaient à augmenter ne serait ce que d’un point, cela représenterait 7% de pouvoir d’achat en moins pour nos clients acquéreurs, donc l’écart continuerait de s’accroître. Chez Orpi, nous souhaitons prendre les choses en main en allant à la rencontre de nos vendeurs, car les prix sur le marché de l’immobilier ancien, sont, selon les secteurs et les produits, surestimés aujourd’hui de 5 à 15%. Si l’on veut débloquer ce marché et gagner en fluidité en 2013, il faut ramener les vendeurs à la raison. Nous lançons une opération baptisée « revisitons nos prix » qui consiste à expliquer de façon pédagogique, sans dénoncer, la réalité du marché. Économiquement parlant, cela a du sens de réviser son prix, car 8 vendeurs sur 10 sont aussi des acquéreurs, donc il n’y a pas de perte d’argent. Par exemple, sur les quinze dernières années, le prix moyen de l’immobilier a augmenté trois fois plus vite que le revenu brut des Français. À un moment donné, la machine ne peut plus fonctionner.

 

LE CLUB IMMO.  Quelles sont vos autres pistes pour relancer le marché ?

B. C. : On vend sa résidence principale 2 à 4 fois dans une vie. Le placement immobilier est important, il permet d’assurer des revenus pour la retraite. On a donc besoin de visibilité. Et malheureusement, aujourd’hui, c’est un peu la cacophonie. Il y a eu des effets d’annonces, des mesures votées en pleine nuit, des taxes supplémentaires sur les plus-values, etc. Quant à l’encadrement des loyers, il n’amènera pas la baisse escomptée des loyers. La solution est d’agir sur le volume. La France manque cruellement de logements. Il faut rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande, qui pousse les prix à la hausse. Il faut réfléchir à la question du logement tous ensemble. Il y a aussi un stock important de logements à réhabiliter. Mais surtout, il faut une vraie politique globale du logement, et il est urgent de lancer des pistes de construction massive pour qu’à terme, il y ait moins de pression sur les prix.

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