Immobilier- logement : la prochaine crise après l’agriculture

Immobilier- logement : la prochaine crise après l’agriculture

Le logement- l’immobilier en général- pourrait faire naître une autre crise après l’agriculture. Le secteur est en effet en pleine dépression et des milliers d’emplois pourraient être supprimés dès cette année. En outre une crise structurelle avec des causes multiples et durables. Jean-Claude Driant, professeur à l’école d’urbanisme de Paris, auteur de Les politiques du logement en France (La documentation française, 2015), Explique dans « la Tribune » que la crise du logement va durer faute de politique contracyclique

En quoi la crise actuelle du logement est-elle différente des crises précédentes ?

JEAN-CLAUDE DRIANT : C’est une crise multifacette qui, pour simplifier, cumule deux crises. Celle du logement, comprendre du logement trop cher, alimenté depuis vingt ans par des conditions de crédits favorables dans le neuf comme dans l’ancien et qui se traduit aujourd’hui par une difficulté pour de très nombreux ménages d’y accéder, à laquelle s’ajoute une crise immobilière extrêmement lourde. Celle-ci est liée au contexte international, à l’inflation et à la montée des taux d’intérêt, et se développe de façon différenciée selon que l’on soit sur le marché du neuf ou sur celui de l’existant.

Dans le neuf, la question se pose en termes de coûts de construction et de foncier qui génèrent des prix complètement inabordables pour la plupart des ménages confrontés au crédit. Même s’il faut souligner que les taux d’intérêt d’aujourd’hui ne sont pas si élevés. Ils le sont moins que l’inflation, ce qui est presque anormal économiquement parlant, cependant ils sont quatre fois plus élevés qu’il y a deux ans alors que les prix des logements n’ont pas baissé en proportion.

Dans l’ancien, la crise est certes liée aux prix trop élevés, mais il semble que l’on fasse ici le pari d’un marché capable de s’ajuster tout seul. Autrement dit, les prix baisseront parce que les vendeurs ne parviennent plus à vendre. Ce qui diffère grandement du neuf dont ni le coût du foncier, ni celui de la construction ne s’ajustent aussi facilement que dans l’existant.

Dès lors, la réponse à cette crise est-elle différente des précédentes ?

Jusqu’alors, dès qu’une crise importante apparaissait en France, nous avions l’habitude de développer des mesures politiques contracycliques permettant de passer le cap. Souvenez-vous de la crise financière de 2008. Tout le monde craignait un effondrement du secteur du bâtiment. Lequel ne s’est pas produit parce qu’il y a eu, en réponse, une politique claire, forte, à travers le Scellier, le doublement du prêt à taux zéro, le rachat important de logements des promoteurs par des bailleurs sociaux… Ce qui diffère avec cette crise, c’est qu’il n’y a pas de mesures contracycliques, rien n’a été enclenché, excepté le rachat de logements par CDC Habitat et Action Logement. Ce qui paraît très insuffisant.

Pourquoi cette absence de réponse ?

J’ai deux explications à cela. La première, c’est qu’on sort des années du « Quoi qu’il en coûte ». Un « Quoi qu’il en coûte » qui, soit dit en passant, n’a pas véritablement alimenté le marché immobilier. En termes de politiques publiques, l’enjeu de revenir à une certaine forme de sagesse budgétaire n’incite donc pas l’État à remettre de l’argent dans la machine.

La deuxième explication est plus idéologique. En mai 2023, le président de la République qualifiait le secteur du logement comme « un système de sur-dépense publique ». C’est son interprétation, sa lecture d’un secteur dans lequel, selon lui, on a historiquement mis beaucoup d’argent pour fabriquer de la rente, sans résultat social et économique efficace. En fait, je crois qu’au sommet de l’Etat la question ne se pose pas vraiment. Le marché ajustera. Ou, à défaut, les collectivités territoriales.

Pourtant, on voit bien les difficultés de certaines collectivités à produire du logement, notamment social. En Provence-Alpes Côte d’Azur, le parc social ne représente que 14% du parc de résidences principales, contre plus de 17% au national. 95 communes régionales sont concernées par un arrêté de carence au titre du bilan triennal 2020-2022, dont 26 dans les Alpes-Maritimes où 72% des logements sociaux sont réalisés en Vefa par des promoteurs privés, contre 56% au national…

Cette particularité azuréenne est une démonstration de l’interdépendance qui s’est créé entre le monde du logement social, qui a besoin des promoteurs pour produire, et celui des promoteurs, lesquels se trouvent dans une situation d’arbitrage financier compliqué au regard des prix de vente des lots et ceux des logements individuels. Cette dépendance génère aujourd’hui une baisse sensible de la production de logements sociaux dans les territoires alors que les besoins sont très importants. Le fait que ce problème ne soit pas un sujet politique fort reste pour moi un facteur de surprise constant. Est-ce peut-être parce que 40% des ménages sont propriétaires ? C’est presque un ménage sur deux. Ou peut-être aussi parce que les gilets jaunes n’auraient pas parlé de logement ? Je ne suis pas d’accord avec cela. Nous les avons mal écoutés car tous les problèmes soulignés alors étaient intimement liés à la question du logement. Et le logement social est au cœur de tout cela.

Dans ce contexte difficile, quid de la question écologique ?

L’écologie va influer très lourdement sur les politiques du logement, et ce sur au moins trois points. Nous le constatons déjà avec la question de la sobriété foncière, cette fameuse ZAN (pour Zéro artificialisation nette, NDLR) qui pèse forcément sur la disposition du foncier. Il y a aussi la rénovation énergétique, laquelle pose de nombreuses questions d’ordre économique, social, patrimonial, générationnel même ! Qu’est-ce que c’est, par exemple, que de rénover sa maison quand on a 70 ans ? Enfin, le troisième volet, à savoir le bilan carbone de la construction neuve, est celui qui concentre des critiques de plus en plus voyantes. Un certain nombre d’acteurs issus des milieux économiques (Bercy) mettent en effet en cause le rythme de construction neuve au nom de tout un ensemble de choses dont l’écologie et la démographie. Il faut porter attention à ce type de propos, car nous allons les entendre de plus en plus souvent dans l’avenir. Ils généreront, je pense, des réflexions sur l’évolution des savoir-faire entre la construction neuve et la rénovation qui se traduiront par des transformations très lourdes pour l’ensemble des métiers.