Immobilier : attention aux vices cachés

Immobilier : attention aux vices cachés

Les avocats parisiens Lucile Bertier et Alexandre Silva alertent contre la recrudescence de cavités souterraines cachées lors d’acquisitions immobilières (chronique dans la Tribune)

A l’heure où le citadin se met en quête de la maison refuge pour s’abriter des aléas politiques et sanitaires, il se découvre malgré lui le dindon de ce qui n’a rien d’une farce, orchestrée par des agents immobiliers peu scrupuleux. Depuis qu’une vague verte déferle sur notre pays, certains pensent que tous les coups sont permis, faisant des exilés urbains une cible idéale : « Mais grand bien leur fasse, ces arrogants aux appartements étriqués n’ont qu’à pas envahir nos contrées préservées ! »

Ainsi, nombreux sont les cabinets d’avocats qui deviennent le foyer inattendu d’acquéreurs venant confier leurs mésaventures d’acheteurs abusés. Tel est le cas de ce couple parisien, enthousiaste à l’idée de devenir propriétaire d’une maison en Bourgogne, découvrant que les fissures d’une grange, dont on attribuait l’origine à des évènements de sécheresse exceptionnelle, avaient pour cause réelle l’existence de cavités souterraines.

Ces cavités, également appelées « marnières » ne sont autres que des gigantesques trous, indétectables à l’œil nu, creusés au cours du XIXe siècle par des agriculteurs recherchant la marne, une craie utilisée comme engrais. Beaucoup d’entre elles n’ont jamais été déclarées ni comblées, si ce n’est superficiellement, faisant de certaines régions, comme la Normandie, un véritable gruyère.

Si ces dissimulations ne présentaient pas jusqu’alors de risques identifiables, l’évolution des sols et le réchauffement climatique en ont décidé autrement. Des effondrements de terrains imprévisibles sont ainsi apparus ces dernières décennies, menaçant même les habitations.

Face à l’importance du risque, l’article L563-6 II du Code de l’environnement est venu sanctionner par 30 000 euros d’amende la rétention d’informations concernant l’existence d’une marnière. En parallèle à ce qui s’apparente à une mise en danger d’autrui, l’intention du législateur consiste à éviter la perpétuation de ce secret, en s’assurant notamment que toute personne ne se cache derrière ce défaut d’inventaire pour ne pas signaler ce qu’il suppose être une cavité souterraine.

Lieu de compost. Dans ces conditions, se pose aux propriétaires un véritable dilemme : faire preuve de bonne foi en mentionnant des indices révélateurs, sous peine de voir la valeur vénale de leur bien annihiler, ou les taire en se cachant derrière un faux-semblant de jeu de négociation afin de vendre coûte que coûte. Cette seconde option, malheureusement privilégiée, n’est rendue possible que par le concours malhonnête de certains agents immobiliers, pourtant tenus à une obligation d’information.

Quand certains d’entre eux ne disent strictement rien, les plus pernicieux attireront votre attention pour mieux la détourner. Par exemple, un affaissement dans le jardin vous sera présenté comme une ancienne mare asséchée, dans l’Eure, ou comme un lieu de compost, en Bourgogne ; un puits profond de trente mètres, indice caractérisant par nature la présence d’une marnière, devient décoratif, permettant le simple arrosage de fleurs. Quant aux fissures profondes affectant le bâtit, c’est la maison qui bouge. Dolus malus ou dolus bonus, mensonge ou exagération d’usage, les tribunaux trancheront !

Lucile Bertier et Alexandre Silva sont avocats au barreau de Paris.

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