Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Pas de baisse massive des prix de l’immobilier ?

Dans le JDD, Alain Dinin, PDG de Nexity, patron du leader français de l’immobilier ne s’attend pas à une baisse massive des prix. Il espère un plan de relance gouvernemental 
pour enrayer le déclin du logement neuf. Un propos intéressant mais qui n’est pas totalement neutre évidemment. L’intéressé reconnaît cependant une baisse de production de 100 000 logements pour l’année .( quant à l’éventualité de l’éclatement d’une une bulle immobilière , personne n’en sait rien NDLR).

 

Baisse ou non des prix de l’immeuble billet ? Le coronavirus a emporté celui qu’il avait nommé pour lui succéder. Revenu à la tête de Nexity, Alain Dinin persiste à dénoncer l’insuffisance de l’offre de logements. « Pour avoir une France de ‘bien logés’, [...] la seule solution est d’abandonner le principe du ‘tous propriétaires’ et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés », explique-t-il dans un entretien au JDD.

Faut-il craindre un krach immobilier?
Je pense qu’il n’y aura pas de krach ni de baisse massive des prix de l’immobilier. Mais il faut nuancer entre les métropoles et les plus petites villes. Le choc économique, dont les conséquences dans le temps ne sont pas encore toutes ressenties, peut amplifier la désertification des petites villes dont l’économie n’était déjà pas florissante ; on peut y craindre une forte baisse des prix.

Les grandes villes échapperont-elles à la baisse?
Une baisse des prix serait la conséquence du déséquilibre entre l’offre et la demande. Or, dans des grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nice, ou même Nantes et Rennes, l’offre va rester rare et la demande conséquente. On ne peut donc pas anticiper une forte baisse des prix. Mais cela dépend aussi du niveau de gamme des biens : sur le marché atypique de Paris, dans certains arrondissements, les prix excessifs pourraient diminuer de 10 % à 15 %, mais pas au-delà.

Observez-vous les signes 
d’une reprise depuis le 11 mai?
Depuis l’annonce de cette décision, le nombre de contacts clients en ligne sur nos réseaux est revenu au même niveau qu’avant le confinement. Une tendance confirmée par la fréquentation de nos agences, qui rouvrent. Les personnes qui viennent se renseigner sur un bien, demander un plan de financement ou regarder les conditions de crédit ne le font pas par hasard. La demande est donc bien encore là.

Pensez-vous que les Français 
vont s’éloigner des grandes villes?
Les gens vont sans doute vouloir un peu plus de verdure ou de surface. Une augmentation des prix en périphérie des grandes villes est prévisible. Dans certains quartiers, il pourra peut-être en résulter une baisse des prix de l’ancien, sauf pour les petits appartements, qui resteront très recherchés et notamment comme pied-à-terre.

Certains salariés songent-ils
 à télétravailleur depuis la campagne?
Cela concerne surtout les métiers digitalisés ou les ménages les plus aisés. Il faudra repenser le tissu des infrastructures collectives dans les territoires ruraux (hôpitaux, écoles, etc.) et se poser la question de la consommation carbone générée par des trajets potentiellement plus nombreux et plus longs.

Comme avant la crise, la demande reste-t-elle supérieure à l’offre?
Oui, un déséquilibre très important persiste en France. Dans les dix prochaines années, il y aura 4 millions de ménages en plus. Dans un monde parfait, il faudrait donc construire entre 350.000 et 400.000 logements par an. Or, en 2020, on va descendre un peu en dessous de 300 000 et, en 2021, en dessous de 280 000. Le déficit continue de se creuser.

Comment s’explique cette érosion de la construction?
Plusieurs facteurs négatifs freinent ou vont la freiner : le décalage des permis de construire, les règles d’urbanisme compliquées. En outre, les contraintes sanitaires impactent fortement la productivité des entreprises du bâtiment et entraînent 
des surcoûts de construction.

Avec la crise, les ménages ne vont-ils pas avoir un problème de revenus?
De fait, si l’offre reste structurellement faible et plus chère, la demande qui est forte va aussi être moins solvable. Avec la montée du chômage, la remontée des taux d’intérêt et la baisse du pouvoir d’achat, il faudrait construire, plus et moins cher, mais c’est le contraire qui se produit.

La hausse des taux va-t-elle durer?
Elle s’explique, selon moi, par le besoin des banques de reconstituer leurs marges et d’écarter certains clients à risque, dont le niveau d’endettement devient trop élevé par rapport à leurs revenus, selon les recommandations des instances financières (HCSF). Mais arrivera le moment où la Banque de France et le ministère de l’Économie interviendront. Au final, les taux vont rester bas.

Ce qui est bon pour l’accession
à la propriété?
Oui et non car le revenu médian d’un couple français avec un enfant se situe entre 3.400 et 3.900 euros selon qu’il habite en Île-de-France ou non. Le prix moyen d’un logement est de 4.000 euros le mètre carré en province et de 4.500 à 4.700 euros en Île-de-France. 80% des familles qui ne sont pas propriétaires n’ont pas les moyens d’acheter un logement. Si les taux d’intérêt montent, si le chômage augmente, ce taux va passer à 85% ou 90%.

Comment résoudre ce problème?
Le problème est politique. Le logement est un bien de première nécessité, mais aussi un élément clé du « bien-vivre », on l’a vu lors de cette crise : les personnes qui ont le mieux vécu le confinement sont celles qui étaient le mieux logées. Mais pour avoir une France de « bien logés », en prenant comme hypothèse que les prix resteront élevés, ne serait-ce que par l’addition du prix du terrain, du prix de construction, des taxes et impôts, et face à une clientèle plus fragile, la seule solution est d’abandonner le principe du « tous propriétaires » et de faire revenir les investisseurs institutionnels qui proposeraient des logements à la location et à des prix modérés.

Est-ce le bon moment pour agir?
C’est en tout cas maintenant qu’il convient de mettre à plat la problématique du logement. En traitant en même temps l’attente et le besoin de se loger, les contraintes de production et la politique et son « projet ».

La crise sanitaire et le télétravail
 vont-ils changer les bureaux?
Cela va modifier la façon de travailler, d’aménager les surfaces et de repenser les systèmes de circulation de l’air. Les bureaux avec la climatisation qui tourne en permanence ne répondent plus aux exigences de qualité de l’air. Sur le sujet, nous sommes déjà en train de tester un bâtiment qui ne fait appel à aucune source d’énergie. Chez Nexity, l’aménagement est en cours d’adaptation avec plus de cloisonnements et d’espace entre les bureaux, sans pour autant d’économie de surface compte tenu des distances à respecter entre les collaborateurs.

Si le virus disparaît cet été, un retour rapide à la normale est-il possible?
Je ne crois pas à un retour à la normale avant la fin de l’année et je ne pense pas non plus que nous rattraperons le retard, contrairement à ce que disent certains patrons. Pour la production immobilière, l’année 2020 sera en baisse importante, d’au moins 100.000 logements.

Quelles sont les conditions
 d’un scénario rose pour le secteur?
Indépendamment d’un second tour des élections municipales rapide, débloquant les permis de construire, il conviendrait, comme le président Emmanuel Macron et le ministre Julien Denormandie l’ont annoncé, qu’il y ait un réel plan de relance de la construction.