Logement : la désertification des uns et la spéculation des autres

Une véritable explosion des prix de immobilier qu’explique Arnaud Simon, professeur à Paris-Dauphine dans une tribune au « Monde »,

« L’ensemble du parc immobilier du département de la Nièvre n’atteint pas, par exemple, aujourd’hui, 2% de la richesse parisienne. Des maisons de 120 m2 n’y trouvent pas preneurs pour 40 000 euros ! »

Tribune.

 

«  L’évolution des prix de l’immobilier repose, avant toute autre chose, sur la démographie. Plus de naissances, une population en hausse, avec beaucoup de jeunes actifs, et la demande de logement augmente. Plus de mortalité, et cette fois, c’est l’offre de logement qui enfle…

A cet égard, la situation française est aujourd’hui très particulière. Un baby-boom a eu lieu entre 1945 et 1970. Point n’est besoin d’être grand clerc pour deviner que le nombre de décès annuels augmente de manière rapide et durable : 530 000 en 2007, 610 000 en 2019, 640 000 prévus pour 2030. Les successions se multiplient, et les très nombreux logements possédés par cette génération économiquement favorisée, sont mis en vente par les héritiers.

Nos recherches montrent que cette situation démographique historique a un impact important sur le marché immobilier, aboutissant à un accroissement considérable des écarts de richesse immobilière entre les territoires. Dans certains départements, la hausse de l’offre de logements est plus que compensée par un afflux d’actifs. Dans d’autres, ceux où la population active diminue sans pour autant devenir nulle, l’offre devient pléthorique, provoquant une chute majeure des prix immobiliers.

Le mouvement des « gilets jaunes » a pris racine dans ces zones bien précises de l’Hexagone, où s’étaient succédé ces dernières décennies, des fermetures d’usines, de commerces, de services publics, et dans lesquelles la valeur des biens immobiliers s’est effondrée avec les premières vagues de décès des classes d’âge nombreuses du baby-boom, ramenant des patrimoines, accumulés pendant des vies entières, à bien peu de choses.

L’ensemble du parc immobilier du département de la Nièvre n’atteint pas, par exemple, aujourd’hui, 2 % de la richesse parisienne. Des maisons de 120 m² n’y trouvent pas preneurs pour 40 000 euros !

Pendant ce temps, les générations de retraités mobiles, se succèdent sans changement notable dans les zones touristiques du littoral et du sud de la France. Les départements où une activité industrielle dynamique et structurée tire l’économie, parviennent aussi à s’en sortir. Et les métropoles régionales, où s’installent de plus en plus d’actifs, voient leurs prix au mètre carré continuer à augmenter.

 

Le creusement des écarts est d’autant plus fort que la politique d’aménagement du territoire de ses dernières années en France a favorisé ces grandes villes, comme Bordeaux, Rennes, Strasbourg, Nantes, Paris, etc. bien desservies par des TGV, avec de nombreux postes qualifiés et des services publics satisfaisants. Le regroupement récent des régions a accentué encore ce mouvement de concentration. Les investisseurs immobiliers les plus financiarisés ont investi naturellement ces secteurs géographiques considérés comme porteurs, en désinvestissant les autres. »