Immobilier : baisse des prix de 30% ?

Immobilier  :baisse des prix de 30% ?

Alors que la plupart de professionnels ne cessent de s’accrocher à une défense obsolète du marché, l’économiste Jean-Luc Buchalet, patron de la société Pythagore Consult, annonce l’explosion de la bulle immobilière. En fait deux raisons à cela, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont pratiquement doublé en 15 ans et surtout la hausse des prix de l’immobilier a été  deux fois supérieure à celle des revenus. Du coup le marché est bloqué du fait du manque de solvabilité des accédants  ( notamment des primo accédants) aussi du manque de rentabilité de ces investissements. Sans parler de l’attentisme. Si la bulle n’éclate pas brutalement, il faut sans doute attendre à une  baisse régulière des prix d’au moins 30% sur 10 ans ( voire davantage en fonction de l’évolution la croissance et des revenus)°

 

Inteview le Figaro

Vous prévoyez une forte baisse des prix de l’immobilier en France. Pour quelles raisons?

Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. La hausse des prix a duré tellement longtemps que l’on a oublié qu’il s’agit d’un marché comme les autres, soumis à des cycles de hausse et de baisse. Il faut se souvenir que, entre 1990 et 1997, les prix de l’immobilier ont reculé partout en France – de 39 à 49% -, y compris à Paris.

 

Mais pourquoi parler de bulle?

Pendant des années, les prix de l’immobilier et les revenus ont progressé en parallèle. Mais, depuis 1997, cette corrélation est cassée. Entre ce moment et le sommet de la bulle, à l’été 2011, les prix de l’immobilier ont progressé à un rythme près de deux fois plus rapide que les revenus. C’est bien la preuve que les prix sont déconnectés de la réalité du marché.

Comment l’expliquer?

Principalement par la financiarisation de l’économie, qui a permis aux banques d’utiliser toutes sortes de techniques pour solvabiliser artificiellement les ménages : prêts à taux variables, augmentation de la durée du crédit… Par ailleurs, le crédit immobilier est devenu pour les établissements financiers un produit d’appel pour vendre d’autres produits, si bien qu’ils ont exigé moins de rentabilité, et ainsi pu baisser les taux d’intérêt.

Mais pourquoi cette bulle exploserait-elle aujourd’hui?

Aucun des facteurs à l’origine de la hausse n’opère plus aujourd’hui : les taux sont au plancher et, depuis la crise, les banques sont devenues plus prudentes en matière de conditions d’octroi de crédit et de durée. Par ailleurs, les aides d’Etat se sont en grande partie taries parce qu’il n’y a plus d’argent dans les caisses. Et puis l’effet moutonnier est aussi en train de disparaître : les gens ont compris que les prix allaient baisser, ils préfèrent donc attendre pour acheter.

Vous évoquez aussi un facteur démographique…

Oui, le papy-boom entraîne un retournement du rapport de forces entre acheteurs et vendeurs. Entre 20 et 59 ans, SDP vous êtes plutôt acheteur, vous fondez une famille, vous vous agrandissez…

En revanche, à partir de 60 ans, vous êtes plutôt vendeur, en particulier dans les grandes agglo mérations, car beaucoup de gens partent prendre leur retraite à la campagne… Ainsi, on a eu ces dernières années 50 000 vendeurs de plus que d’acheteurs par an, alors que, avant 2005, on avait, au contraire, 80000 acheteurs annuels de plus que de vendeurs. Cela renforce évidemment la position des acheteurs pour négocier.

Quelle sera, selon vous, l’ampleur de la baisse?

Elle pourrait être d’au moins 30% par rapport au pic de 2011, dans cinq à dix ans. A Paris, on pourrait avoir une baisse de 5 à 6% en 2014, de 10% en 2015, puis de 4% dans les années qui suivent.

Vous conseillez même de louer, au lieu d’acheter…

Oui. L’immobilier est un bon investissement pour se protéger contre l’inflation, mais, en période de déflation, c’est loin d’être le cas. Si l’on suit notre scénario central (stagnation économique et baisse des prix de 30%), il faudrait à un primo-accédant trente-quatre ans avant que son achat ne soit plus rentable que la location – autrement dit, pour qu’il possède un patrimoine équivalent à l’épargne d’un locataire – et vingt-neuf ans pour un secundo-accédant. Selon nos calculs, il vaut mieux louer dans presque tous les cas, sauf dans quelques régions bien précises.