Immobilier : une montée de taux qui va tuer un peu plus le marché

Immobilier : une montée de taux qui va tuer un peu plus le marché

 

Paradoxalement les décisions de la BCE d’abaisser les taux va surenchérir ceux de l’immobilier, de quoi assommer un peu plus un marché complètement atone. En réalité les risques d’explosion de la bulle immobilière existaient déjà car les candidats à l’accession ne sont plus solvables face à des prix trop excessifs ; en outre le robinet des crédits bancaires s’est nettement refermé face aux risques.  «Si la Banque centrale atteint son objectif, le marché des actions reprendra de la vigueur face à celui des obligations, qui verra alors ses taux augmenter. Or, le coût du crédit immobilier est indexé sur ces taux longs, analyse Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. C’est donc la première pierre de la remontée des taux de crédit qui a été annoncée jeudi.» Si elle se produit, la hausse des taux à long terme, et donc de l’OAT, pourrait cependant être modérée. «Le taux de l’OAT, qui se négociait hier à 1,72 %, pourrait progressivement monter et atteindre 2 % à 2,2 % pendant l’été», estime Axel Botte, stratégiste obligataire chez Natixis AM, qui rappelle que l’OAT s’échangeait aux alentours de 2,5 % en début d’année. D’autres éléments risquent aussi de légèrement renchérir le coût des prêts immobiliers dans les mois qui viennent. Pour faire face aux nouvelles exigences réglementaires, les banques envisagent en effet de recourir à la titrisation d’une partie de ces prêts. Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, a d’ailleurs plaidé dans ce sens en début d’année. Longtemps gelée, la titrisation des prêts immobiliers est réapparue en Grande-Bretagne, aux Pays-Bas et en Italie en 2010. «Contrairement aux banques américaines, les établissements européens n’ont jamais commis d’excès», souligne Stéphane Caron, responsable gestion crédit structuré chez Natixis AM. En France, le Crédit foncier a réalisé avec succès, il y a quelques semaines, la première opération de titrisation de crédits immobiliers depuis 1995. «La demande des investisseurs pour l’opération du Crédit foncier a été importante, ce qui a rassuré les autres grandes banques ; et certaines d’entre elles devraient lancer des opérations de titrisation d’ici la fin de l’année», explique Fabrice Faure-Dauphin, avocat associé au cabinet Allen & Overy. Ce qui pourrait avoir un impact sur les emprunteurs. «Les banques devront augmenter leurs marges pour rémunérer les investisseurs. Cela devrait donc se traduire par une légère hausse des taux des crédits immobiliers», estime Stéphane Caron. Des hausses qui pourraient atteindre 0,10 % à 0,15 %, selon certains experts. Ce possible durcissement des conditions d’emprunt devrait pénaliser avant tout les jeunes et les ménages modestes, qui peinent de plus en plus à accéder au crédit immobilier, compte tenu des prix toujours élevés de la pierre et de la sélectivité renforcée des banques. «Nous avons vu le taux de désistement pour refus de prêt doubler en quelques mois, passant de 10 % à 20 %», constate François Payelle, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Pour décrocher un prêt, les emprunteurs doivent montrer patte blanche (apport minimum de 10 %, capacité d’épargne…). «Les banques sont plus attentives qu’il y a quelques mois au respect des critères qu’elles se sont fixé, explique Sandrine Allonier, responsable relations banques chez VousFinancer.com. Elles mettent désormais en place des systèmes de scoring, reposant à la fois sur des critères financiers et subjectifs permettant d’évaluer le potentiel du client.»