Immobilier :marché toujours en stand by ( Jean-Michel Guerrin du mensuel Les Echos Patrimoine).

Immobilier :marché  toujours en stand by ( Jean-Michel Guerrin du mensuel Les Echos Patrimoine).

Il y a eu beaucoup de changements dans la réglementation et en ce qui concerne l’imposition des revenus de l’immobilier, et ce depuis 2008. Principal changement: les changements concernant l’imposition des plus-values. Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt, c’est le cas lorsque la vente concerne votre résidence principale, ou taxée à hauteur de 34,5 %, soit 19% au titre de l’impôt et 15,5% au titre des prélèvements sociaux. Mais, depuis le 1er septembre 2013, il faut faire une distinction entre l’impôt sur la plus-value, et les prélèvements sociaux. Par le jeu des abattements, on est exonéré de l’impôt au bout de 22 ans de détention du bien alors que pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale. A noter que pour les ventes qui auront lieu avant le 31 août 2014, le vendeur bénéficie d’un abattement exceptionnel de 25 % de la plus-value, pas de l’impôt, sauf s’il s’agit d’un terrain à bâtir. Enfin, depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe, de 2 à 6% s’applique lorsque l’on réalise une plus-value supérieure à 50.000 euros.

Il y a aussi la suppression du régime Scellier de défiscalisation au profit du nouveau dispositif Duflot. Pourtant, sur le papier, ce nouveau dispositif est plus intéressant, mais, le coût d’achat est limité à 5.500 euros le m². Vous pouvez acheter plus cher, mais l’avantage fiscal ne sera calculé que sur la valeur maximale de 5.500 euros le m². En plus les loyers sont plafonnés à un niveau inférieur de 20% aux loyers du marché. Pourtant, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6.000 euros par an, pendant neuf ans. Mais, le dispositif a de la peine à convaincre et la montée en charge est très lente. Il y a eu la loi ALUR. Là, ce n’est pas fini, puisqu’on attend de nombreux décrets d’application. Cela signifie que la réglementation va devenir plus contraignante, notamment pour ce qui concerne les locations meublées et que les loyers vont être strictement encadrés. Au résultat, cela détourne nombre de propriétaires du marché, parce qu’en dehors des abus, le loyer d’un investissement immobilier procure 2 à 2,5% de rentabilité nette par an, impôts déduits. Si les loyers baissent, on va tomber à moins de 2 % et nombre de propriétaires préfèrent alors se tourner vers d’autres produits de placement, des produits financiers, notamment, moins contraignants que l’immobilier. Il faut pourtant le répéter, le placement immobilier, ou simplement l’achat immobilier n’est pas un placement comme les autres. D’abord il a une valeur affective, une valeur de convenance (c’est fait pour y habiter), mais, malgré tout, on en sort toujours gagnant sur le long terme !

 

 

 

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