Immobilier : le matraquage fiscal

Immobilier : le matraquage fiscal

 

Pour une maison achetée et conservée  par exemple pendant 20 ans, le matraquage fiscal pourra atteindre la moitié de la valeur du bien. Pas étonnant que le marché de l’immobilier soit dans un tel été d’autant que les prix ont flambé pendant dix ans (doublement des prix en moyenne). . S’il s’agit d’un logement neuf (logement sur plan ou bien datant de moins de 5 ans acquis auprès d’un professionnel), l’opération est soumise à la TVA au taux de 19,6% (20% à compter du 1er janvier 2014). Le prix est alors indiqué toutes taxes comprises (TTC) dans l’acte de vente. En plus de la TVA, l’acheteur supporte aussi la taxe de publicité foncière, calculée sur le prix hors taxes, au taux de 0,71498%.  S’il s’agit d’un bien ancien (ou, depuis le 31 décembre 2012, d’un bien de moins de 5 ans vendu par un particulier), l’acheteur ne supporte pas la TVA mais doit payer les droits d’enregistrement, au taux de 5,09006 %. Ce pourcentage s’applique au prix de vente, et comprend un droit départemental, une taxe additionnelle au profit de la commune et un prélèvement au profit de l’Etat.  Vous devrez également acquitter les honoraires de notaire (les émoluments, dans le jargon notarié). Ainsi, les frais d’acquisition d’un bien immobilier, y compris les droits d’enregistrement, se situent dans une fourchette comprise entre 6 et 10% du prix de vente du bien.  Ensuite, tout au long de la détention du bien, vous devrez acquitter divers impôts. Ainsi, chaque mois d’octobre, les propriétaires payent la taxe foncière, perçue au profit des collectivités locales. Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération temporaire. A condition de faire une déclaration en ce sens au plus tard 90 jours après la date d’achèvement du bien, les biens neufs (ainsi que les reconstructions, additions de constructions ou opérations de rénovation lourde) sont exonérés pendant deux ans de la part départementale et régionale, mais pas forcément de la part revenant à la commune, celle-ci pouvant décider de supprimer cet allégement. Les personnes âgées ou invalides disposant de faibles revenus peuvent également bénéficier de mesures d’exonérations ou d’allégement. Cette taxe s’applique pour l’ensemble de vos biens immobiliers, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un logement que vous donnez en location. Mais, pour les biens que vous occupez au 1er janvier de chaque année (résidence principale ou secondaire), vous devrez aussi payer la taxe d’habitation. Là encore, les personnes disposant de faibles revenus peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération totale ou partielle. Et il vous faudra également acquitter l’ISF si l’ensemble de votre patrimoine (y compris donc vos biens immobiliers) excède 1,3 million d’euros. Enfin, n’oubliez pas que si vous laissez vacant volontairement un bien locatif pendant plus d’un an et qu’il se situe dans certaines communes de plus de 50.000 habitants, vous serez susceptible d’acquitter la taxe sur les logements vacants, dont le montant s’élève entre 12,5 et 25% de la valeur locative du bien (telle qu’elle figure sur l’avis de taxe foncière). Enfin, au moment de la revente, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un terrain à bâtir, le fisc ne vous oubliera pas si vous réalisez une plus-value. Seule la cession de votre résidence principale est exonérée. Les autres plus-values sont taxées à 19% (plus 15,5% de prélèvements sociaux), après un abattement pour durée de détention. Celui-ci est égal à 2% par année de détention au-delà de la cinquième, 4% pour chaque année au-delà de la dix-septième et 8% par an au-delà de la vingt-quatrième. Un bien détenu depuis 18 ans bénéficie ainsi d’un abattement de 24%, celui détenu depuis 20 ans de 36%, et celui détenu depuis au moins 30 ans est exonéré d’impôt. Attention, les plus-values autres que sur terrains à bâtir peuvent être soumises à une surtaxe en fonction de leur importance. Elle est de 2% lorsqu’elle excède 50.000 €, de 3% si elle dépasse 100.000 €, 4% au-delà de 150.000 €, 5% au-delà de 200.000 € et 6% si elle est supérieure à 250.000 €.

 

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