Immobilier : pourquoi les prix baissent

Immobilier : pourquoi les prix baissent

En dépit de ce qu’affirment les notaires et les agences, les prix baissent et le marché est relativement bloqué ; En cause, l’attentisme de ceux qui disposent des moyens financiers et qui attendent légitimement une baisse encore plus importante. De leurs coté, les vendeurs maintiennent des prix très au dessus du marché. Par ailleurs, les conditions de prêt sont devenues plus drastiques. Enfin le pouvoir d’achat immobilier diminue. Pour conclure des ventes, les agences sont par exemple contraintes de faire baisser les prix de 30 à 50% en province avec des variations très importantes selon les régions.  Les palmarès et indicateurs se multiplient mais il reste bien difficile de savoir précisément comment évolue le pouvoir d’achat immobilier des Français. Au cœur du problème: la délicate fixation des hypothèses de financement. En effet, selon les périodes, la part d’apport personnel et les conditions d’accès au crédit fixées par les banques varient grandement.  Orpi a fait un calcul simple. En s’appuyant  sur le salaire médian d’un Français (1605 euros, soit 3210 euros pour un couple), un taux moyen de crédit de 3,7 % et le souhait d’acheter un 2 pièces de 45 mètres carrés, le réseau a recherché ce qu’il était possible d’obtenir à Lille, Lyon, Nice et Paris. En admettant que l’apport est de 20 % et que le budget global est de 130.000 euros (45 mètres carrés au prix moyen français observé chez Orpi: 2839 euros), le réseau estime que l’on peut tabler sur un prêt sur 15 ans avec 886 euros de mensualités ou 688 euros sur 20 ans. Dans ces conditions, sur la base des offres disponibles dans son réseau, Orpi estime que l’on pourrait effectivement s’offrir 12 à 23 m² à Paris, 34 m² à Lille, 37 à 40 m² à Nice et 45 à 57 m² à Lyon . Quant à l’économiste Jacques Friggit, il publie régulièrement des statistiques immobilières, et s’intéresse notamment au pouvoir d’achat immobilier. Selon lui, en prenant pour base les conditions de financement et d’acquisition d’un logement en 1965, nous avons perdu aujourd’hui près de 30 % de notre pouvoir d’achat immobilier (graphique 1). Selon lui, alors qu’il fallait 15 ans en 1965 pour financer un logement moyen, il faudrait aujourd’hui 32,6 années pour financer le même bien «Ces tentatives de définir un pouvoir d’achat immobilier n’ont aucune valeur prédicatives et sont rarement explicatives», tranche l’économiste Michel Mouillart, économiste du logement à l’université Paris X-Nanterre. Selon lui, les modes de financement varient trop pour définir un comportement moyen. «Au cours des 18 derniers mois, le taux d’apport personnel moyen a varié de 15 %, c’est une énorme fluctuation.» Dans le doute, il se contente avec son Observatoire Crédit Logement de mesurer la «solvabilité de la demande réalisée» en estimant que «c’est déjà un très bon rétroviseur». En septembre dernier, son indicateur régressait à 95 points (base 100 en 2001) car malgré la baisse des taux et l’arrivée d’une clientèle disposant de plus gros apports, la faiblesse du marché immobilier et la reconfiguration du PTZ + ont nui à la solvabilité des acheteurs.